某房地產(chǎn)企業(yè)管理手冊

xxxx房地產(chǎn)（管理xxxx房地產(chǎn)（管理手冊第A/0版實施日期：2003年11月01日本文件由xxx房地產(chǎn)有限公司行政事務(wù)部提出；本文件解釋和修訂權(quán)屬于xxx房地產(chǎn)有限公司行政事務(wù)部。本手冊編制人:審核人:批準(zhǔn)人:修訂狀態(tài)控制頁序號修訂單編號修改頁碼條款號修訂方式修改人修改日期注：修訂方式有：劃改和換頁(換版)等。修訂時應(yīng)注明頁次，如A/0到A/1、A/3到B/0；修訂日期要注明年月日。也許你閱歷尚淺，也許你身無分文，但只要你擁有夢想、智慧和勤奮，就可以好夢成真?！@就是****！王者之手點石成金董事長致辭親愛的各位員工：海納百川，英賢匯聚。xxx房地產(chǎn)熱忱歡迎您的加盟！我們將在相互信任、相互理解的基礎(chǔ)上，一起度過在公司工作的美好歲月——充分的理解和信任是愉快奮斗的橋梁與紐帶。****房地產(chǎn)是一個以農(nóng)業(yè)、生物工程和房地產(chǎn)開發(fā)為主要投資領(lǐng)域的大型業(yè)務(wù)多元化投資控股公司。她將讓您感受到融洽的工作氛圍、先進(jìn)的企業(yè)管理模式，為您提供了一個非常寶貴的成長機(jī)遇和一個廣闊的發(fā)展空間。希望您能夠珍惜這來之不易的機(jī)會，珍惜這寶貴的時光，為您個人和公司的發(fā)展做出最大的貢獻(xiàn)。大家每個人都有成功的理想。在****，您完全可以實現(xiàn)這一理想，憑借開拓、創(chuàng)新、挑戰(zhàn)、拼搏的職業(yè)精神，每個人都有施展才華的廣闊舞臺，并憑自己的出色才干和不俗業(yè)績?nèi)〉秘S厚的回報。腳踏實地、一絲不茍、愛崗敬業(yè)，相信您定能與****共創(chuàng)輝煌。“千金何足貴，一士固難求”！我們一向尊重知識、尊重人才，把德才兼?zhèn)浜驼J(rèn)真負(fù)責(zé)的員工看作是公司最大的財富。只有員工的業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)得到提高，****才能在日趨激烈的競爭中立于不敗之地。愛崗敬業(yè)是****房地產(chǎn)凝聚力之所在。企業(yè)家精神、創(chuàng)新精神、敬業(yè)精神和團(tuán)結(jié)合作精神，是我們企業(yè)文化的精髓。每個員工不僅要全心全意地投入工作，熱愛自己的崗位，認(rèn)真地對待自己手中的每一件工作，更要走團(tuán)隊協(xié)作和集體奮斗之路。只有這樣，大家才能最大限度地發(fā)揮自己的能量。家庭責(zé)任感和社會責(zé)任感是****對員工的又一要求。在為她不懈努力的同時，也應(yīng)該為家庭的幸福奮斗、為社會的發(fā)展奉獻(xiàn)一份熱量；更要關(guān)心國家和民族的前途，成為國家建設(shè)的棟梁之材。千里之行，始于足下。公司在飛速的發(fā)展，需要大量的優(yōu)秀人才。從您加入****房地產(chǎn)的第一天起，愿您盡快地熟悉和了解她，加速磨練，不斷進(jìn)步，勝任起您的工作，讓您的智慧和才華，在****房地產(chǎn)“天生我材必有用”的最佳職業(yè)沃土里，隨著公司的發(fā)展而升華，與我們一起共創(chuàng)美好的未來！xxx房地產(chǎn)董事長：目錄第一章公司組織機(jī)構(gòu)圖…………6第二章公司簡介…………………8第三章公司戰(zhàn)略綱要……………9第四章員工守則和行為準(zhǔn)則…………………14第五章質(zhì)量手冊………………17第六章專業(yè)規(guī)范索引…………17第七章崗位規(guī)范索引…………18第八章控制準(zhǔn)則索引…………20第九章作業(yè)規(guī)范索引…………22第十章體系記錄索引………………………28第一章集團(tuán)組織機(jī)構(gòu)圖一、xxx房地產(chǎn)組織機(jī)構(gòu)圖董事長董事長行政事務(wù)部總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理市場營銷部綜合部技術(shù)部項目一部項目二部財務(wù)部材料部審計部管理者代表二、xxx房地產(chǎn)崗位設(shè)置圖董事長董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理管理者代表綜合部經(jīng)理行政事務(wù)部經(jīng)理市場營銷部經(jīng)理技術(shù)部經(jīng)理項目一部經(jīng)理項目二部經(jīng)理材料部經(jīng)理財務(wù)部經(jīng)理審計部經(jīng)理董事會人事主管1人行政主管1人文秘主管1人司機(jī)3人營銷主管1人招標(biāo)主管1人審計主管1人財務(wù)主管1人預(yù)算主管1人規(guī)劃設(shè)計主管2人技術(shù)監(jiān)控主管1人安裝主管2人土建主管2人土建主管2人安裝主管2人材料信息主管1人材料主管2人管理員2人22人會計2人綜合統(tǒng)計1人出納1人文員2人預(yù)算員2人檔案員1人管理員2人管理員2人管理員2人質(zhì)保員1人文員2人文員1人文員2人第二章公司簡介一、xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2001年，隸屬于xxx集團(tuán),公司注冊資本1180萬元,擁有固定資產(chǎn)及自有流動資金近4000萬元。公司設(shè)有行政事務(wù)部、綜合部、項目部、技術(shù)部、材料部、財務(wù)部、市場營銷部、審計部八個部門。公司現(xiàn)有員工36人，中高級職稱占50%以上，90%以上員工為大專以上學(xué)歷。在山東省東營市開發(fā)建設(shè)的項目主要有****公園和“****家園”住宅小區(qū)。其中****公園總投資為4.8億元人民幣，占地2650畝，建成后將成為山東省最大的城市公園?！?***·****家園”住宅小區(qū)是全國首家冠以中國建設(shè)銀行個人住房貸款品牌“****”的高檔住宅小區(qū)。兩年多來，公司憑借實力和卓越的產(chǎn)品品質(zhì)及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)已成為當(dāng)?shù)刈罹唛_發(fā)實力和市場競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司擁有各類優(yōu)秀的專業(yè)人才和高素質(zhì)管理人才，實行高效靈活的經(jīng)營管理機(jī)制，秉承“以人為本，科技興業(yè)，誠實守信，追求卓越”的宗旨，力爭把****事業(yè)做大、做強(qiáng)、做長。地址：郵政編碼：2總機(jī)：傳真：E-mail:第三章公司戰(zhàn)略綱要一、集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃的指導(dǎo)思想◆政府偏好原則：集團(tuán)一般要選擇政府鼓勵的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資，在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，取得政府的支持，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益雙重目標(biāo)。◆行業(yè)整合原則：對于所進(jìn)入的產(chǎn)業(yè)，一般要對行業(yè)進(jìn)行整合，力爭成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者或領(lǐng)導(dǎo)者之一；不進(jìn)入不能成為主要企業(yè)的產(chǎn)業(yè)。◆多元化原則：在符合政府偏好原則和行業(yè)整合原則的前提下，從總體上來說，****集團(tuán)是跨業(yè)經(jīng)營，實行投資多元化。二、****房地產(chǎn)業(yè)務(wù)組合集團(tuán)所從事的城市建設(shè)開發(fā)業(yè)務(wù)是從****公園開始的，從****公園開發(fā)和經(jīng)營，拓展到房地產(chǎn)和市政工程。而****公園的開發(fā)和經(jīng)營又包括較豐富的內(nèi)涵，主要包括娛樂休閑、度假和商業(yè)。所以，****集團(tuán)就城市建設(shè)開發(fā)這一業(yè)務(wù)系列來說，其組合如下圖所示：（略）三、公司產(chǎn)業(yè)組合◆城市建設(shè)與開發(fā)業(yè)：房地產(chǎn)、****公園、市政工程、公園相關(guān)商業(yè)和娛樂業(yè)?！羯锕こ虡I(yè)：生物肥和生物農(nóng)藥。****房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)時間組合一覽表產(chǎn)業(yè)第一層面業(yè)務(wù)第二層面業(yè)務(wù)第三層面業(yè)務(wù)城市建設(shè)與開發(fā)房地產(chǎn)、*****公園公園相關(guān)商業(yè)和娛娛樂業(yè)市政工程四、企業(yè)愿景和目標(biāo)以城市經(jīng)營為主業(yè)，創(chuàng)立城市經(jīng)營新模式：政府不投資、市民滿意、企業(yè)不賠錢，力爭成為東營市最大且具有全國影響的城市建設(shè)開發(fā)企業(yè)。五、戰(zhàn)略目標(biāo)成為大型業(yè)務(wù)多元化跨國投資控股公司和業(yè)界領(lǐng)袖。六、企業(yè)哲學(xué)◆為市民溫馨建的花園，為東營造精致的“名片”◆心胸有多大，事業(yè)有多大◆夢想有多大，事業(yè)有多大◆夢想，忠誠，執(zhí)著，專業(yè)◆山東最好，全國一流七、公司功能（一）組織戰(zhàn)略目標(biāo)根據(jù)城市建設(shè)開發(fā)總體戰(zhàn)略和各相關(guān)業(yè)務(wù)單元戰(zhàn)略的要求，組織戰(zhàn)略目標(biāo)如下：◆建立與戰(zhàn)略要求相匹配的組織機(jī)構(gòu)：根據(jù)戰(zhàn)略要求對現(xiàn)有組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，并建立戰(zhàn)略所要求的新機(jī)構(gòu)。◆權(quán)責(zé)配置與戰(zhàn)略要求相匹配：按戰(zhàn)略要求，來確定各機(jī)構(gòu)和崗位的功能和權(quán)限配置。（二）主要組織政策根據(jù)總體戰(zhàn)略和各相關(guān)業(yè)務(wù)單元戰(zhàn)略的要求和組織戰(zhàn)略目標(biāo)，主要組織政策如下：◆分權(quán)原則：在權(quán)責(zé)配置上，盡量向現(xiàn)場組織傾斜?！舴止ぴ瓌t：將集團(tuán)城市建設(shè)開發(fā)價值鏈在各公司之間實行專業(yè)化分工合作。（三）支持組織目標(biāo)和組織政策的核心工作為了實現(xiàn)組織戰(zhàn)略目標(biāo)，貫徹組織政策，核心組織工作如下：◆組織設(shè)計和調(diào)整：根據(jù)戰(zhàn)略要求，對組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計，并根據(jù)戰(zhàn)略的要求，對現(xiàn)有組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。本報告建議的組建建設(shè)開發(fā)集團(tuán)，組織結(jié)構(gòu)和功能分工如下：建設(shè)開發(fā)集團(tuán)各公司功能一覽表公司名稱公司功能備注****建設(shè)開發(fā)發(fā)集團(tuán)混合型母公司，除除出資者功能能外，主要負(fù)負(fù)責(zé)*****公園建設(shè)和和開拓市政工工程。****商業(yè)街管管理公司全資子公司，主要要負(fù)責(zé)*****公園兒童童街、女人街街、餐飲街的的對外招租和和管理。目前可作為*****建設(shè)開發(fā)發(fā)集團(tuán)的一個個部門對待，條條件成熟后再再成立公司****公園管理理公司全資子公司，*****公園內(nèi)內(nèi)部各種休閑閑、娛樂設(shè)施施的對外招租租和管理。目前可作為*****建設(shè)開發(fā)發(fā)集團(tuán)的一個個部門對待，條條件成熟后再再成立公司****房地產(chǎn)公公司全資子公司，主要要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)。目前可作為*****建設(shè)開發(fā)發(fā)集團(tuán)的一個個部門對待，條條件成熟后再再成立公司****物業(yè)管理理公司全資子公司，主要要負(fù)責(zé)*****家園等物物業(yè)管理理。目前可作為*****建設(shè)開發(fā)發(fā)集團(tuán)的一個個部門對待，條條件成熟后再再成立公司◆崗位設(shè)計和調(diào)整：根據(jù)戰(zhàn)略要求和組織設(shè)計，對崗位進(jìn)行設(shè)計，并根據(jù)戰(zhàn)略的要求和組織調(diào)整，對現(xiàn)有崗位進(jìn)行調(diào)整?！魳I(yè)務(wù)流程設(shè)計和調(diào)整：根據(jù)戰(zhàn)略要求和組織設(shè)計，對業(yè)務(wù)流程進(jìn)行設(shè)計，并根據(jù)戰(zhàn)略的要求和組織調(diào)整，對現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程進(jìn)行調(diào)整。（四）公司各部門功能房地產(chǎn)各部門功能一覽表部門功能行政事務(wù)部行政、文秘、人力力資源管理以以及整合管理理體系管理綜合部招投標(biāo)管理、合同同管理、工程程概算、預(yù)算算和決算市場營銷部市場調(diào)研、尋找營營銷代理、銷銷售合同管理理、協(xié)助營銷銷、與顧客有有關(guān)過程的相相關(guān)綜合事務(wù)務(wù)管理。技術(shù)部土地批租、土地開開發(fā)、項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計管理理項目部施工項目、現(xiàn)場管管理材料部材料質(zhì)詢、材料商商評估和材料料控制管理財務(wù)部財務(wù)、會計、稅務(wù)務(wù)、成本和統(tǒng)統(tǒng)計審計部審計工作及相關(guān)綜綜合事務(wù)管理理第四章員工守則和行為準(zhǔn)則一、員工守則（一）思想品德端正，遵守國家法令。（二）愛崗敬業(yè)務(wù)實，工作分秒必爭。（三）恪守職業(yè)道德，質(zhì)量視同生命。（四）客戶就是上帝，服務(wù)至信至誠。（五）開拓人人有責(zé)，經(jīng)濟(jì)效益為重。（六）做人忠誠守信，團(tuán)結(jié)合作執(zhí)著。（七）遵守規(guī)章制度，克制自我言行。（八）珍愛集體財物，處處廉潔奉公。（九）不斷進(jìn)步完善，舉止大方文明。（十）一切從我做起，事業(yè)繁榮興盛。二、經(jīng)理以上管理人員的價值取向和行為原則（一）充滿理想、富有激情、具有高度的責(zé)任感和使命感；（二）開拓創(chuàng)新、高度務(wù)實、誠實守信；（三）不懈努力，精通本行業(yè)知識；（四）對下級善于激勵，合理授權(quán)，營造良好的溝通氛圍；（五）積極培養(yǎng)下屬，科學(xué)管理，果斷決策；（六）胸懷坦蕩，勇于批評與自我批評；（七）嚴(yán)于律己，守法廉潔，堪為員工之表率；（八）作風(fēng)踏實，不急功近利，追求長遠(yuǎn)目標(biāo)和效益。三、員工行為準(zhǔn)則，個人表現(xiàn)直接影響集團(tuán)形象，每位員工在各種場合必須時時具有"我代表****房地產(chǎn)"的強(qiáng)烈意識，并以此規(guī)范和指導(dǎo)自己的行動。（一）職業(yè)道德1、熱愛公司，忠誠于公司，不做損害公司利益的事，不兼職于其它公司。2、盡忠職守，勤勉地履行職責(zé)，高效優(yōu)質(zhì)地完成各項任務(wù)，為社會提供一流的產(chǎn)品和服務(wù)。3、遵章守紀(jì)，嚴(yán)守國家法律法規(guī)及公司各項規(guī)章制度和行為規(guī)范。4、安全操作，重視質(zhì)量，積極提出合理化建議，增加公司效益。5、克己奉公，見義勇為，助人為樂，積極參加社會公益活動。6、保守機(jī)密，嚴(yán)禁向外泄露公司的商業(yè)及技術(shù)秘密。（二）禮儀規(guī)范1、儀容、儀表★員工應(yīng)講究個人衛(wèi)生，注意自我修飾，培養(yǎng)健康的生活習(xí)慣，保持良好的精神狀態(tài)?！镆痪€生產(chǎn)員工必須按規(guī)定依照不同工種的要求，穿著公司規(guī)定的工作服；管理人員及營銷人員在工作場所提倡職業(yè)著裝?！镏b時，應(yīng)注意發(fā)型、外套、襯衣、領(lǐng)帶、鞋、襪及飾物的搭配。2、言談、舉止★與人交談時，禮貌、熱情，稱謂得體?！镒藨B(tài)大方、自然?！镒⒁饽抗饨佑|和聆聽。不隨意打斷對方說話和否定對方的意見?！锱e止文明，注意場合及禮節(jié)。3、電話★接聽迅速，不讓鈴聲超過三次?！锸褂枚Y貌用語，如"您好、請講、謝謝、再見"等?！锝徽労喍潭笠_保線路暢通。★同事暫離時，主動代接并及時轉(zhuǎn)告?！锕ぷ鲿r避免打私人電話，嚴(yán)禁打有獎聲訊電話。4、就餐★員工在用餐時間內(nèi)就餐，自覺排隊領(lǐng)取飯菜?！锕?jié)約糧食，不準(zhǔn)將食品帶出餐廳?！镉貌蜁r，保持餐廳衛(wèi)生；注意文明用餐，不高聲喧嘩；用餐完畢，將碗盤送回指定窗口。5、乘車★司機(jī)準(zhǔn)則：遵守交通法規(guī)，服從交警指揮。確保行車安全，規(guī)定區(qū)域停放。保持車輛整潔，保證車況良好。不與乘客交談，嚴(yán)禁接打手機(jī)。儀表端莊大方，展現(xiàn)公司形象?！锍丝蜏?zhǔn)則：上車嚴(yán)禁吸煙，體現(xiàn)公司形象。不與司機(jī)交談，不得爭搶座位。舉止談吐文明，雨具收放到位。愛護(hù)車內(nèi)設(shè)施，共共同維持衛(wèi)生生。四、工作風(fēng)紀(jì)（一）公司鼓勵員員工間積極溝溝通交流，但但不能因此妨妨礙工作，因此辦公期期間，你應(yīng)該該堅守崗位，不不得隨意竄崗聊聊天；需要暫時離離開時，應(yīng)知知會上級或同事。（二）保持辦公室室的整齊、干干凈、衛(wèi)生是是每一位員工工的責(zé)任；請不要在辦辦公區(qū)域進(jìn)食食，如要吸煙煙請到吸煙室室。（三）公用辦公室室是員工共同同辦公場所，接待來訪、業(yè)業(yè)務(wù)洽談應(yīng)在在洽談室或會會議室進(jìn)行。五、禮儀儀表從進(jìn)入公司上班的的第一天起，你你的一言一行行就代表著公公司，你應(yīng)注注意遵守下列列要求：（一）工作期間，你你應(yīng)保持精神神振作、彬彬彬有禮、干練練高效。（二）上班時，你你應(yīng)注意衣著著整潔、大方方、得體，不不得染帶色頭頭發(fā)、指甲。男職員不可留長發(fā)，蓄胡須，女職員不可濃妝艷抹。周一至周五，男職員著襯衫、西褲、皮鞋；女職員著有袖套裝、皮鞋；周六可著便裝，但短褲、無袖裝、超短裙、涼鞋、拖鞋不在此列。其它另有統(tǒng)一著裝要求的，應(yīng)按具體著裝規(guī)定執(zhí)行。（三）同事間應(yīng)相相互尊重，互互幫互愛，語語言文明。（四）對外交往應(yīng)應(yīng)有禮有節(jié)，不不卑不亢，禮禮貌大方，簡簡樸務(wù)實。六、保密由于競爭的存在以以及你對公司司的責(zé)任，每每個員工都有有保守公司秘秘密的義務(wù)。這這種保密的義義務(wù)，不僅限限于你在公司司工作的合同同期內(nèi)，而且且還應(yīng)注意在在離職后，你你也將承擔(dān)這種種義務(wù)。（一）你務(wù)必保管管好你持有的的公司涉密文文件。（二）未經(jīng)授權(quán)或或批準(zhǔn)，你不不得對外提供供有機(jī)密的公公司文件或其其他未公開的的經(jīng)營狀況、財財務(wù)數(shù)據(jù)等。（三）對非本人職職權(quán)范圍內(nèi)的的公司機(jī)密，應(yīng)應(yīng)作到不打聽聽、不猜測、不不傳播。第五章質(zhì)量手手冊1質(zhì)量手冊頒布令……………0442范圍…………………0053質(zhì)量管理體系過程程職責(zé)分配表表…………………084質(zhì)量管理理體系4.1總要求……………………094.2文件要求求………………095管理職責(zé)責(zé)5.1管理承諾諾………………145.2以顧客為為關(guān)注的焦點點………………145.3質(zhì)量方針針………………155.4策劃………………………175.5職責(zé)、權(quán)權(quán)限和溝通…………………175.6管理評審審………………196資源管理理6.1資源提供供………………216.2人力資源源………………216.3基礎(chǔ)設(shè)施施………………226.4工作環(huán)境境………………227產(chǎn)品實現(xiàn)現(xiàn)7.1產(chǎn)品實現(xiàn)現(xiàn)的策劃……………………247.2與顧客有有關(guān)的過程…………………247.3設(shè)計和開開發(fā)…………………………257.4采購控制制………………267.5生產(chǎn)和服服務(wù)提供……………………277.6監(jiān)視和測測量裝置的控控制…………308測量、分分析和改進(jìn)8.1總則………………………318.2監(jiān)視和測測量…………………………3318.3不合格品品控制………………………348.4數(shù)據(jù)分析析………………358.5改進(jìn)………………………36xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/01質(zhì)量手手冊頒布令實施日期2003年11月月01日實施1質(zhì)量手冊頒頒布令為適應(yīng)xxx房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司的生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略，持持續(xù)改進(jìn)并提提高公司業(yè)績績，確保提供供的產(chǎn)品和服服務(wù)符合規(guī)定定并滿足顧客客的需求和期期望，特依據(jù)據(jù)GB/T119001--2000《質(zhì)量管理理體系要求》標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，結(jié)合本公公司的實際，制制定了本公司司整合型管理理體系的綱領(lǐng)領(lǐng)性文件——《質(zhì)量手冊冊》，現(xiàn)予以以批準(zhǔn)頒布實實施。本手冊是本公司質(zhì)質(zhì)量管理體系系的法規(guī)性文文件，是指導(dǎo)導(dǎo)本公司質(zhì)量量管理體系建建立、實施、保保持和持續(xù)改改進(jìn)的綱領(lǐng)和和行動準(zhǔn)則，闡闡述了本公司司的質(zhì)量，規(guī)規(guī)定了各部門門職責(zé)權(quán)限及及相互關(guān)系、描描述了質(zhì)量管管理體系過程程之間的相互互作用、程序序文件的引用用和持續(xù)改進(jìn)進(jìn)的活動。本手冊明確了質(zhì)量量管理體系的的基本要求，適適用于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的各項項管理活動，本本公司全體員員工必須認(rèn)真真學(xué)習(xí)并遵照照執(zhí)行。xxx房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司總經(jīng)理：二○○三年十月二十八日日xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/02范圍實施日期2003年11月月01日實施2范圍2.1適用范范圍本手冊適用于公司司房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營的管理理和服務(wù)活動動。本手冊可用于：a)進(jìn)行培訓(xùn)教育育和培訓(xùn)的教教材；b)公司內(nèi)部開展展質(zhì)量活動的的依據(jù)；c)編制程序文件件的依據(jù)；d)進(jìn)行管理評審審和內(nèi)部審核核的評價準(zhǔn)則則；e)向第二方認(rèn)定定和第三方認(rèn)認(rèn)證提供質(zhì)量量管理體系存存在的客觀證證據(jù)。應(yīng)用本公司以房地產(chǎn)開開發(fā)為主要生生產(chǎn)經(jīng)營活動動，由于本公公司產(chǎn)品的特特點，不存在在顧客財產(chǎn)，也也不存在特殊殊過程，因此此“生產(chǎn)和服務(wù)務(wù)提供過程的的確認(rèn)”、“7.5.44顧客財產(chǎn)”在本公司不不適用。而“7.3設(shè)計和開發(fā)”、“7.6監(jiān)視和測量量裝置的控制制”在本公司主主要是外包過過程，通過對對服務(wù)供應(yīng)商商進(jìn)行選擇與與評價進(jìn)行控控制，因此整整合型管理體體系要求在本本公司的建立立、實施、保保持和持續(xù)改改進(jìn)符合GB/T190011-20000、GB/T224001--1996標(biāo)準(zhǔn)。2.2術(shù)語質(zhì)量管理體系文件件采用GB/T119001--2000idtIISO90001:20000所給出的的術(shù)語。本手冊中使用的供供應(yīng)鏈的表述述如下：供方（供應(yīng)應(yīng)商）→組織→顧客（業(yè)主主）公司、本公司：指指xxx房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司。xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/03質(zhì)量管管理體系職能能分配表實施日期2003年11月月01日實施3質(zhì)量管理體體系職能分配配表職職能部門體系要求總經(jīng)理管理者代表行政事務(wù)部市場營銷部綜合部技術(shù)部項目部材料部財務(wù)部審計部4.1總要求4.2文件要求5.1管理承諾諾5.2以顧客為為關(guān)注的焦點點5.3服務(wù)品質(zhì)質(zhì)方針5.4策劃5.5職責(zé)、權(quán)權(quán)限和溝通5.6管理評審審6.1資源提供供6.2人力資源源6.3基礎(chǔ)設(shè)施施6.4工作環(huán)境境7.1服務(wù)提供實實現(xiàn)的策劃7.2與顧客有有關(guān)的過程7.4采購7.5生產(chǎn)和服服務(wù)提供7.6監(jiān)視和測測量裝置的控控制8.1測量分析和和改進(jìn)總則顧客滿意內(nèi)部審核過程的監(jiān)視和測量量產(chǎn)品的監(jiān)視和測量量8.3不合格品品控制8.4數(shù)據(jù)分析析8.5改進(jìn)注：負(fù)部部xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/04質(zhì)量管管理體系實施日期2003年11月月01日實施4.1總要求求1目的確保按GB/T119001--2000idtIISO90001:20000標(biāo)準(zhǔn)的要求求建立文件化化的質(zhì)量管理理體系并予以以實施、保持持和持續(xù)改進(jìn)進(jìn)。2適用范圍適用于GB/T119001--2000質(zhì)量管理體體系的建立、實實施保持和持持續(xù)改進(jìn)。3職責(zé)總經(jīng)理對質(zhì)量管理理體系的建立立、實施、保保持和持續(xù)改改進(jìn)負(fù)責(zé)。4要求4.1公司在實施施質(zhì)量管理體體系時采用過過程的方法，對對在房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營和管管理服務(wù)中的的管理活動、資資源提供、產(chǎn)產(chǎn)品實現(xiàn)和測測量有關(guān)的過過程進(jìn)行有效效的管理，且且遵循PDCA循環(huán)思想：：a)識別房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營和服服務(wù)的過程，并并確定其順序序和相互關(guān)系系；b)確定準(zhǔn)則和方方法，對房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營和服務(wù)過程程進(jìn)行控制，并并確保其有效效運(yùn)行；c)配備和利用必必要的資源和和信息，對過過程的運(yùn)行進(jìn)進(jìn)行測量、監(jiān)監(jiān)視和控制；；d)對過程實施中中出現(xiàn)的偏差差和不符合采采取改進(jìn)措施施，確保質(zhì)量量管理體系的的充分性、適適宜性和有效效性，并進(jìn)行行持續(xù)改進(jìn)。4.2公司制定并并實施相關(guān)的的文件對工程程勘察、設(shè)計計、工程施工工、安裝、監(jiān)監(jiān)理、市場營營銷等外包過過程進(jìn)行有效效的控制。4.2文件要要求文件要求總則1目的建立適宜的質(zhì)量管管理體系文件件，并符合標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的要求。2適用范圍適用于公司所建立立的質(zhì)量管理理體系文件。3職責(zé)管理者代表統(tǒng)籌質(zhì)質(zhì)量管理體系系文件的建立立，行政事務(wù)務(wù)部負(fù)責(zé)組織織編寫。4要求4.1公司按GBB/T190001-20000標(biāo)準(zhǔn)建立文文件化的質(zhì)量量管理體系。4.2公司員工應(yīng)應(yīng)按質(zhì)量管理理體系文件規(guī)規(guī)定的程序、要要求和方法進(jìn)進(jìn)行管理、工工作和作業(yè)。4.3公司質(zhì)量管管理體系文件件包含在以下下六個層次文文件中，即：：★管理手冊/質(zhì)量手手冊（含質(zhì)量量方針、質(zhì)量量目標(biāo)）；★專業(yè)規(guī)范；xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/04質(zhì)量管管理體系實施日期2003年11月月01日實施★控制準(zhǔn)則/程序文文件；★崗位規(guī)范；★作業(yè)規(guī)范；★體系記錄。4.4公司編制相相關(guān)文件索引引，作為管理理手冊的內(nèi)容容。質(zhì)量手冊1目的確保質(zhì)量手冊編制制的符合性、適適用性和使用用的有效性。2適用范圍適用于質(zhì)量手冊的的形成、使用用和處置。3職責(zé)管理者代表負(fù)責(zé)質(zhì)質(zhì)量手冊的控控制，行政事事務(wù)部負(fù)責(zé)具具體實施。4要求4.1質(zhì)量手冊的的內(nèi)容公司質(zhì)量管理體系系的范圍，包包括產(chǎn)品、過過程以及組織織機(jī)構(gòu)等的內(nèi)內(nèi)容，對于產(chǎn)產(chǎn)品實現(xiàn)過程程要求的任何何刪減、細(xì)節(jié)節(jié)及合理性說說明。說明為組織質(zhì)量管管理體系而編編制的形成文文件的程序或或?qū)ζ湟玫牡那闆r。對質(zhì)量管理體系中中眾多相互關(guān)關(guān)聯(lián)的過程之之間的相互作作用和順序進(jìn)進(jìn)行描述。4.2質(zhì)量手冊的的編制在總經(jīng)理的授權(quán)下下由管理者代代表負(fù)責(zé)組織織編制。質(zhì)量手冊的編制原原則a)符合GB/TT190011-20000標(biāo)準(zhǔn)的要求求；b)滿足本公司房房地產(chǎn)開發(fā)、建建設(shè)、經(jīng)營和和服務(wù)的需要要；c)切合本公司的的實際；d)符合適宜的法法律法規(guī)、條條例的規(guī)定和和要求；e)繁簡程序與工工作的復(fù)雜性性、所需技能能和員工的培培訓(xùn)程度或資資格相適應(yīng)。質(zhì)量手冊由管理者者代表審核，總總經(jīng)理批準(zhǔn)發(fā)發(fā)布。4.3質(zhì)量手冊的的發(fā)放質(zhì)量手冊的發(fā)放范范圍a)在質(zhì)量管理體體系覆蓋范圍圍內(nèi)的所有領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)層和部門門；b)經(jīng)管理者代表表批準(zhǔn)，不屬屬于體系覆蓋蓋范圍內(nèi)的集集團(tuán)公司及下下屬有關(guān)部門門或人員；c)經(jīng)管理者代表表批準(zhǔn)，向第第二方(顧客)提供，向第第三方如認(rèn)證證機(jī)構(gòu)提供。發(fā)放和提供的質(zhì)量量手冊是規(guī)范范的文本并加加蓋文件控制制印章。xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/04質(zhì)量管管理體系實施日期2003年11月月01日實施質(zhì)量手冊的發(fā)放記記錄及正本由由行政事務(wù)部部保存，發(fā)放放和提供的質(zhì)質(zhì)量手冊均為為副本。4.4質(zhì)量手冊的的更改質(zhì)量手冊的更改需需經(jīng)管理者代代表審核，總總經(jīng)理批準(zhǔn)。具具體的更改方方式、方法和和更改標(biāo)識按按《文件控制制程序》的有有關(guān)規(guī)定執(zhí)行行。質(zhì)量手冊的更改僅僅對受控文件件進(jìn)行。行政政事務(wù)部保存存的正本同時時進(jìn)行更改，且且需將質(zhì)量手手冊的更改通通知單一并保保存。儲存于于電子媒體上上的相應(yīng)文件件在更改時應(yīng)應(yīng)同時更改。換版更改的實施者者應(yīng)在換版和和更改的同時時，在質(zhì)量手手冊的“修訂狀態(tài)控控制頁”上予以記錄錄，并按《文文件控制程序序》的規(guī)定做做好其他相關(guān)關(guān)更改記錄。當(dāng)公司內(nèi)外部環(huán)境境發(fā)生重大變變化或總經(jīng)理理認(rèn)為有必要要時，質(zhì)量手手冊應(yīng)予以換換版，以保持持其適宜性。質(zhì)量手冊的換版按按《文件控制制程序》的相相應(yīng)規(guī)定執(zhí)行行。4.5質(zhì)量手冊的的使用質(zhì)量手冊的持有者者應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)習(xí)、深刻理解解質(zhì)量手冊的的內(nèi)容、規(guī)定定和要求，并并貫徹實施。質(zhì)量手冊應(yīng)妥善保保存、不得復(fù)復(fù)制、轉(zhuǎn)借和和未經(jīng)授權(quán)的的更改。4.6質(zhì)量手冊的的作廢質(zhì)量手冊更改或換換版的同時，應(yīng)應(yīng)撤出作廢的的文件，須留留作資料的應(yīng)應(yīng)在作廢文件件上加蓋“作廢文件”的印章。作廢的文件由行政政事務(wù)部負(fù)責(zé)責(zé)回收，定期期或立即集中中銷毀。文件控制1目的確保影響質(zhì)量管理理體系運(yùn)行的的文件處于受受控的狀態(tài)。2適用范圍適用于質(zhì)量管理體體系文件，包包括適宜的外外來文件的控控制。3職責(zé)3.1行政事務(wù)部部負(fù)責(zé)文件控控制的歸口管管理。3.2總經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)批準(zhǔn)和發(fā)布布質(zhì)量方針、質(zhì)質(zhì)量目標(biāo)。3.3管理者代表表負(fù)責(zé)審核質(zhì)質(zhì)量手冊、和和批準(zhǔn)分管的的控制準(zhǔn)則和和程序文件。3.4主管副總經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)準(zhǔn)其分管部門門的程序文件件和作業(yè)性文文件。3.5各部門經(jīng)理理負(fù)責(zé)審核本本部門負(fù)責(zé)的的作業(yè)性文件件，當(dāng)授權(quán)人人空缺時，由由主持工作的的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)責(zé)其審核工作作。4要求4.1控制要求：：文件在發(fā)布布前由授權(quán)的的審核者和批批準(zhǔn)人對文件件的符合性、充充分性、適宜宜性和相容性性進(jìn)行審核、批批準(zhǔn)。4.2行政事務(wù)部部應(yīng)確保凡質(zhì)質(zhì)量管理體系系運(yùn)行涉及的的部門、場所所或人員能及及時得到有效效版本的相關(guān)關(guān)文件，xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/04質(zhì)量管管理體系實施日期2003年11月月01日實施及時撤出作廢或失失效的文件。各各部門及所有有工作人員應(yīng)應(yīng)確保不持有有、不使用作作廢或失效的的文件。若因因工作需要而而保留作廢文文件，應(yīng)對保保留的作廢文文件進(jìn)行標(biāo)識識。4.3文件和資料料應(yīng)保持清晰晰，易于識別別。4.4文件控制范范圍各部門或相關(guān)人員員應(yīng)確保涉及及文件的編制制、審核、批批準(zhǔn)、發(fā)布、發(fā)發(fā)放、使用、更更改、保管、貯貯存、歸檔、作作廢、回收、處處置等均處于于受控狀態(tài)。4.5外來文件中中與房地產(chǎn)開開發(fā)有關(guān)的法法律法規(guī)、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、供方提提供的圖樣、產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、驗驗收標(biāo)準(zhǔn)等文文件應(yīng)按程序序的規(guī)定進(jìn)行行識別、登記記、閱批、傳傳遞、轉(zhuǎn)化、保保管、歸檔。4.6公司制定并并實施《文件件控制程序》、《整整合管理體系系文件編寫導(dǎo)導(dǎo)則》等，對對文件的控制制活動予以規(guī)規(guī)范。記錄控制1目的確保為已完成的活活動和達(dá)到的的結(jié)果提供有有效的客觀證證據(jù)和為進(jìn)行行追溯性提供供依據(jù)。2適用范圍適用于對質(zhì)量管理理體系記錄的的控制。3職責(zé)3.1行政事務(wù)部部負(fù)責(zé)對記錄錄的編號、更更改進(jìn)行控制制，編制記錄錄的管理性文文件。3.2各部門負(fù)責(zé)責(zé)對要求的記記錄在相關(guān)文文件中提出并并進(jìn)行表格設(shè)設(shè)計。3.3各部門和記記錄的填寫人人員應(yīng)對其時時效性、準(zhǔn)確確性、完整性性和規(guī)范性負(fù)負(fù)責(zé)。4要求4.1公司各部門門形成的記錄錄應(yīng)遵循下列列規(guī)定：a)使用規(guī)范的記記錄表格；b)由規(guī)定的人員員填寫；c)及時準(zhǔn)確、完完整清晰；d)按規(guī)定履行審審核、批準(zhǔn)手手續(xù)。4.2記錄應(yīng)保持持清晰，便于于識別和檢索索。4.3記錄應(yīng)控制制下列內(nèi)容：：a)標(biāo)識：確保同同一名稱和編編號的記錄，其其格式、內(nèi)容容是一致的，有有追溯性要求求的應(yīng)予編號號。b)貯存：貯存條條件應(yīng)確保便便于存取和檢檢索，應(yīng)防止止記錄的丟失失、損壞、霉霉變、污染。c)保護(hù)：采取適適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措措施，確保不不泄露、不疏疏散；d)檢索：規(guī)定檢檢索的方法，確確保方便快速速；e)保存期限：按按記錄的使用用價值規(guī)定適適當(dāng)?shù)谋４嫫谄谙?，不能過過長，也不能能過短；f)處置：超過保保存或歸檔期期的應(yīng)按《記記錄控制程序序》的規(guī)定進(jìn)進(jìn)行處置。4.4公司編制并并實施《記錄錄控制程序》，以以規(guī)范記錄的的控制活動。xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/05管理職職責(zé)實施日期2003年11月月01日實施5.1管理承承諾1目的通過公司總經(jīng)理的的活動和作用用，并作出承承諾，確保持持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量量管理體系的的有效性。2適用范圍總經(jīng)理在建立、實實施和改進(jìn)質(zhì)質(zhì)量管理體系系所作出的承承諾。3職責(zé)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對對持續(xù)改進(jìn)質(zhì)質(zhì)量管理體系系的有效性作作出承諾并提提供充分的證證據(jù)。4要求4.1總經(jīng)理在公公司相關(guān)會議議上或授權(quán)相相關(guān)部門在公公司內(nèi)部向全全體員工傳達(dá)達(dá)滿足顧客要要求和與產(chǎn)品品有關(guān)的法律律法規(guī)要求及及其重要性，從從而提高全員員的質(zhì)量意識識和主觀能動動性。4.2總經(jīng)理制定定、簽署和發(fā)發(fā)布質(zhì)量方針針，質(zhì)量方針針已隨質(zhì)量手手冊一起發(fā)布布，或單獨發(fā)發(fā)布。4.3總經(jīng)理授權(quán)權(quán)公司相關(guān)部部門或人員制制定公司和各各層次的質(zhì)量量目標(biāo)，并組組織實施。4.4總經(jīng)理主持持或授權(quán)管理理者代表主持持管理評審工工作，評價質(zhì)質(zhì)量管理體系系的適宜性、充充分性和有效效性。4.5總經(jīng)理應(yīng)確確保提供與建建立和改進(jìn)質(zhì)質(zhì)量管理體系系有關(guān)的必要要的資源，從從而最終實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品、體系系和過程的要要求。4.6公司提供重重要的批示文文件、會議記記錄和紀(jì)要以以及有關(guān)的體體系文件等，以以證實總經(jīng)理理作出的承諾諾。5.2以顧客客為關(guān)注的焦焦點1目的理解和滿足顧客的的需求和期望望。2適用范圍適用于公司質(zhì)量管管理體系所涉涉及的管理和和服務(wù)有關(guān)的的所有顧客。3職責(zé)3.1公司總經(jīng)理理在滿足顧客客需求方面起起領(lǐng)導(dǎo)和決策策作用。3.2相關(guān)部門及及人員通過實實施相關(guān)的過過程來實現(xiàn)和和滿足顧客的的需求和期望望。4要求4.1公司應(yīng)首先先識別顧客明明確的或隱含含的需求和期期望，包括組組織應(yīng)盡的，與與產(chǎn)品有關(guān)的的責(zé)任或義務(wù)務(wù)以及法律法法規(guī)方面的要要求。4.2通過房地產(chǎn)產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)設(shè)計將顧客要要求轉(zhuǎn)化為公公司可以實施施的要求。4.3通過產(chǎn)品實實現(xiàn)和測量、分分析和改進(jìn)等等過程，并通通過持續(xù)改進(jìn)進(jìn)和預(yù)防不符符合的發(fā)生來來達(dá)到使顧客客滿意的要求求。4.4公司保留在在為滿足顧客客要求所采取取的一系列過過程和活動的的有關(guān)證據(jù)。xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/05管理職職責(zé)實施日期2003年11月月01日實施5.3質(zhì)量方方針和質(zhì)量目目標(biāo)1目的為規(guī)范企業(yè)行為，提提高管理水平平，適應(yīng)公司司發(fā)展和滿足足顧客的需要要和期望，公公司制定并實實施質(zhì)量方針針和質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)。2適用范圍適用于房地產(chǎn)項目目開發(fā)經(jīng)營管管理和服務(wù)中中質(zhì)量方針和和質(zhì)量目標(biāo)的的制定、發(fā)布布和控制。3職責(zé)總經(jīng)理負(fù)責(zé)制定、發(fā)發(fā)布質(zhì)量方針針和質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)，各職能部部門負(fù)責(zé)實施施質(zhì)量方針和和質(zhì)量目標(biāo)。4要求4.1質(zhì)量方針和和質(zhì)量目標(biāo)及及解釋。質(zhì)量方針精心策劃、開拓創(chuàng)創(chuàng)新、科學(xué)管管理、爭創(chuàng)一一流。質(zhì)量目標(biāo)預(yù)售商品房按期交交付率100%；商品房年銷售額完完成計劃指標(biāo)標(biāo)率90%以上；企業(yè)信譽(yù)或其開發(fā)發(fā)項目工程被被評為優(yōu)級；；業(yè)主有效投訴率<<1%；年度內(nèi)無重大責(zé)任任事故。質(zhì)量方針的內(nèi)涵★精心策劃——聘請請全國最有名名的策劃咨詢詢機(jī)構(gòu)(功能定位、容容積率、建筑筑風(fēng)格、空間間布局、景觀觀設(shè)計、材料料設(shè)備選用)；挖掘用地地最大潛能；；發(fā)揮用地環(huán)環(huán)境價值(自然環(huán)境、人人文環(huán)境、商商業(yè)環(huán)境、交交通環(huán)境、城城市區(qū)位定位位環(huán)境)；不斷拓展展延伸價值(售后服務(wù)、品品牌效應(yīng)、質(zhì)質(zhì)量保證、文文化藝術(shù)含量量)?！镩_拓創(chuàng)新——樹立立創(chuàng)新意識、培培育創(chuàng)新能力力、做別人想想不到也做不不到的，樹立立品牌知名度度?！锟茖W(xué)管理——樹立立以人為本的的理念，建立立一切以客戶戶為中心的宗宗旨，規(guī)范企企業(yè)行為，實實現(xiàn)整體優(yōu)化化?！餇巹?chuàng)一流——一流流的規(guī)劃、一一流設(shè)計、一一流的施工、一一流的材料設(shè)設(shè)備、一流的的品質(zhì)、一流流的服務(wù)。質(zhì)量目標(biāo)的核定(1)預(yù)售商品房房按期交付率率?！癜茨甓冉y(tǒng)計計算；；●按房地產(chǎn)開發(fā)項目目分別計算；；●每一份預(yù)售合同為為一個計算單單位；●以辦理手續(xù)為交付付。預(yù)售商品房按期交交付率＝所按按期交付預(yù)售售合同數(shù)／年年簽訂預(yù)售合合同數(shù)×100％xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/05管理職職責(zé)實施日期2003年11月月01日實施(2)企業(yè)信譽(yù)評評價?！袢陜?nèi)獲得的最高高等級評價；；●當(dāng)有關(guān)部門進(jìn)行相相關(guān)評價時此此項目標(biāo)成立立；●評價的名片可以是是“信譽(yù)度”、“資信度”、“守法度”、“等級”、“示范小區(qū)”、“優(yōu)質(zhì)工程”、“樣板工程”、“最佳設(shè)計”、“環(huán)境美化”等及其相關(guān)關(guān)名稱；●評價的部門可以是是，如工商行行政管理部門門；銀行；房房地產(chǎn)行政主主管部門；建建設(shè)行政主管管部門及其他他具有資格進(jìn)進(jìn)行評價的部部門?？梢允鞘堑胤叫缘模煽梢允菄也坎课模部煽梢允菂f(xié)會性性的。(3)業(yè)主有效投投訴率。●以辦理手續(xù)的業(yè)主主為投訴主體體；●以房地產(chǎn)開發(fā)項目目分別計算；；●以公司責(zé)任為判定定有效的依據(jù)據(jù)；●以年度為計算。業(yè)主有效投訴率＝＝業(yè)主有效投投訴件數(shù)／業(yè)業(yè)主總數(shù)×100％(4)年度內(nèi)無重重大責(zé)任事故故?！癜捶康禺a(chǎn)開發(fā)項目目分別統(tǒng)計計計算；●重大責(zé)任事故系指指：a)國家相關(guān)法規(guī)規(guī)規(guī)定的工傷傷、死亡事故故；b)由消防主管部部門判定的重重大責(zé)任火災(zāi)災(zāi)；c)公司自責(zé)造成成的重大停工工、延期完工工、返工(指經(jīng)濟(jì)損失失在20萬元以上或或影響交付使使用)；d)由于管理和工工作失誤造成成的材料、構(gòu)構(gòu)件、配件、設(shè)設(shè)備損壞報廢廢及其他不適適用(指經(jīng)濟(jì)損失失在20萬元以上)。4.2質(zhì)量方針和和質(zhì)量目標(biāo)的的實施要求。在公司內(nèi)部宣傳質(zhì)質(zhì)量方針和目目標(biāo)，在各個個層次上進(jìn)行行溝通和傳達(dá)達(dá)，使相關(guān)人人員都能理解解并貫徹執(zhí)行行，以確保質(zhì)質(zhì)量方針/目標(biāo)的有效效實施。將總體質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)進(jìn)行分解和細(xì)細(xì)化，建立一一個按部門或或?qū)哟握归_的的質(zhì)量目標(biāo)系系統(tǒng)，質(zhì)量目目標(biāo)應(yīng)根據(jù)實實施情況和環(huán)環(huán)境變化進(jìn)行行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整整/修訂。為保持質(zhì)量方針的的持續(xù)適宜性性，應(yīng)每三年年進(jìn)行一次評評審和修訂，以以適應(yīng)公司發(fā)發(fā)展和內(nèi)外部部環(huán)境變化的的需要。5.4質(zhì)量策策劃1目的確保質(zhì)量目標(biāo)的實實現(xiàn)。2適用范圍適用于公司所開展展的質(zhì)量管理理體系的策劃劃。3職責(zé)xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/05管理職職責(zé)實施日期2003年11月月01日實施3.1管理者代表表負(fù)責(zé)ISO90001：2000質(zhì)量管理體體系建立、保保持、改進(jìn)和和變更的策劃劃。3.2行政事務(wù)部部具體負(fù)責(zé)質(zhì)質(zhì)量管理體系系策劃的實施施和落實。4要求4.1公司編制并并實施《管理理體系策劃控控制準(zhǔn)則》，以以對房地產(chǎn)開開發(fā)項目的質(zhì)質(zhì)量管理體系系進(jìn)行策劃，確確保公司具備備滿足預(yù)期目目標(biāo)和規(guī)定要要求的能力。4.2質(zhì)量策劃的的結(jié)果通常是是編制并實施施各項有關(guān)的的質(zhì)量計劃，質(zhì)質(zhì)量計劃至少少應(yīng)針對下列列事項作出明明確規(guī)定：a)確定質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)；b)明確職責(zé)和權(quán)權(quán)限；c)明確資源(含含人力資源)配置及調(diào)整整方案；d)確定現(xiàn)行質(zhì)量量管理體系文文件中適用和和不適用的部部分；e)確定需新編制制的文件和記記錄；f)確定驗收準(zhǔn)則則。4.3針對待定開開發(fā)項目的服服務(wù)、管理所所編制的文件件應(yīng)確保與現(xiàn)現(xiàn)行適用文件件的相容性。職責(zé)和權(quán)限1目的確保公司各級各部部門和崗位權(quán)權(quán)責(zé)明確、接接口清楚、運(yùn)運(yùn)行協(xié)調(diào)有序序。2適用范圍適用于對公司質(zhì)量量管理體系運(yùn)運(yùn)行的實施和和控制。3職責(zé)3.1公司總經(jīng)理理負(fù)責(zé)各部門門的權(quán)責(zé)和規(guī)規(guī)定或調(diào)整。3.2行政事務(wù)部部負(fù)責(zé)職責(zé)、權(quán)權(quán)限和相互關(guān)關(guān)系的具體落落實和督導(dǎo)。4要求4.1總經(jīng)理通過過組織結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計，明確公公司的組織機(jī)機(jī)構(gòu)圖，并進(jìn)進(jìn)行職能劃分分。4.2總經(jīng)理通過過崗位設(shè)計，明明確公司崗位位設(shè)置圖，指指定各部門間間、決策層、管管理層及作業(yè)業(yè)層的相互關(guān)關(guān)系。4.3行政事務(wù)部部在總經(jīng)理授授權(quán)下，負(fù)責(zé)責(zé)組織各部門門進(jìn)行崗位功功能分解和作作業(yè)配置，明明確各部門、各各崗位的功能能和作業(yè)事項項，經(jīng)各分管管副總經(jīng)理審審核，總經(jīng)理理審批后施行行，具體參見見各部門的《崗崗位規(guī)范》。4.4通過培訓(xùn)和和學(xué)習(xí)體系文文件等方式，確確保職責(zé)和權(quán)權(quán)限在各個職職能層次間進(jìn)進(jìn)行相互溝通通和交流，使使全體員工了了解相關(guān)的職職責(zé)和權(quán)限方方面的信息。4.5隨公司組織織機(jī)構(gòu)和崗位位的調(diào)整/變更，職責(zé)責(zé)和權(quán)限也應(yīng)應(yīng)隨之進(jìn)行調(diào)調(diào)整/修改。xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/05管理職職責(zé)實施日期2003年11月月01日實施5.5.2管理者代表表1目的確保有效組織質(zhì)量量管理體系的的建立、實施施、保持和改改進(jìn)。2適用范圍適用于對管理者代代表的任命及及職責(zé)、權(quán)限限的明確。3職責(zé)總經(jīng)理負(fù)責(zé)任命管管理者代表，規(guī)規(guī)定其職責(zé)、權(quán)權(quán)限。4要求4.1管理者代代表可專職或或兼職，無論論在其他方面面的職責(zé)如何何，必須保證證管理者代表表的職責(zé)和權(quán)權(quán)限能夠落到到實處，不存存在利害沖突突。4.2管理者代表表的職責(zé)和權(quán)權(quán)限：a)確保公司的質(zhì)量管管理體系的過過程能夠得到到建立、實施施和保持；b)向最高管理者報告告公司在質(zhì)量量管理體系方方面所取得的的業(yè)績和整體體運(yùn)行情況，以以及質(zhì)量管理理體系需要改改進(jìn)和方面，以以供評審和作作為體系改進(jìn)進(jìn)和基礎(chǔ)；c)促進(jìn)公司內(nèi)部人員員質(zhì)量意識和和滿足顧客要要求意識的提提高；d)負(fù)責(zé)與質(zhì)量管理體體系有關(guān)的包包括顧客、供供方和認(rèn)證機(jī)機(jī)構(gòu)等在內(nèi)部部外部聯(lián)絡(luò)和和溝通。4.3為貫徹執(zhí)行行GB/T119001--2000《質(zhì)量管理理體系要求》，加加強(qiáng)對質(zhì)量管管理體系過程程運(yùn)作的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，特任命公公司副總經(jīng)理理劉中華為管理理者代表，全全面負(fù)責(zé)xxx房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司的的質(zhì)量管理體體系推行工作作。內(nèi)部溝通1目的使相關(guān)人員獲得所所需信息，增增進(jìn)理解、協(xié)協(xié)調(diào)行動，有有效地參與質(zhì)質(zhì)量活動，從從而確保質(zhì)量量管理體系的的有效性。2適用范圍適用于公司內(nèi)部各各部門和各級級人員。3職責(zé)3.1行政事務(wù)部部負(fù)責(zé)內(nèi)部溝溝通的歸口管管理，協(xié)調(diào)和和管理跨項目目和部門之間間的溝通。3.2各部門負(fù)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、管管理本部門的的內(nèi)部溝通。4要求4.1內(nèi)部溝通通方式通常有有：單向、雙雙向或多向。4.2內(nèi)部溝通的的手段通常采采用：會議、通通訊、內(nèi)部發(fā)發(fā)文、電子郵郵件、內(nèi)部局局域網(wǎng)絡(luò)等。4.3溝通的內(nèi)容容：涉及產(chǎn)品品、過程和體體系的質(zhì)量要要求、質(zhì)量目目標(biāo)的完成情情況、作為性性文件的執(zhí)行行情況，xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/05管理職職責(zé)實施日期2003年11月月01日實施各過程的輸出及評評價結(jié)果等。4.4公司在內(nèi)部部建立一個全全方位的信息息溝通網(wǎng)絡(luò)、保保證信息溝通通渠道的暢通通及接口住處處傳遞的正確確性和及時性性，以便促進(jìn)進(jìn)活動開展的的效率和過程程輸出的實現(xiàn)現(xiàn)。4.5公司制定定并實施《內(nèi)內(nèi)部溝通管理理規(guī)定》、《會會議管理規(guī)定定》，確保內(nèi)內(nèi)部溝通的有有效進(jìn)行，并并取得成果。5.6管理評評審1目的確保質(zhì)量管理體系系的適宜性、充充分性和有效效性。2適用范圍適用于對管理評審審的組織、實實施和改進(jìn)措措施的驗證全全過程的控制制。3職責(zé)3.1總經(jīng)理主持持管理評審。3.2管理者代表表負(fù)責(zé)具體組組織實施管理理評審，行政政事務(wù)部協(xié)助助。4要求4.1公司在一年年的間隔期內(nèi)內(nèi)至少進(jìn)行一一次管理評審審。4.2下列情況況之一時應(yīng)及及時進(jìn)行4.1條規(guī)定外的的管理評審：：a)公司選用的ISOO9001：2000質(zhì)量管理體體系標(biāo)準(zhǔn)換版版時；b)不能按約定時間交交付業(yè)主所購購房產(chǎn)，或因因交付的房產(chǎn)產(chǎn)質(zhì)量問題受受到業(yè)主集中中投訴時；c)公司組織機(jī)構(gòu)發(fā)生生重大變化時時；d)總經(jīng)理認(rèn)為必要進(jìn)進(jìn)行時。4.3管理評審審的內(nèi)容(輸入)：a)內(nèi)審、外審及自我我評定的結(jié)果果；b)顧客反饋信息；c)體系過程運(yùn)行的業(yè)業(yè)績及產(chǎn)品的的合格情況；；d)所采取糾正/預(yù)防防措施的實施施情況及其有有效性；e)以往管理評審審所確定采取取措施的實施施情況和效果果；f)可能導(dǎo)致質(zhì)量管理理體系發(fā)生變變化的內(nèi)外部部因素；g)任何對體系改進(jìn)的的建議。4.4管理評審審的輸出：a)依據(jù)評審輸入，找找出現(xiàn)有體系系的差距和不不足，提出整整改需求并采采取相應(yīng)的措措施；b)對與顧客要求有關(guān)關(guān)的產(chǎn)品實施施改進(jìn)；c)考慮自身資源配置置適應(yīng)內(nèi)外部部環(huán)境的問題題，對當(dāng)前和和未來潛在的的資源需求進(jìn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整整。4.5評審以會會議的形式進(jìn)進(jìn)行。評審前前管理者代表表應(yīng)組織相關(guān)關(guān)部門完成評評審資料的準(zhǔn)準(zhǔn)備工作。4.6評審應(yīng)按按規(guī)定的程序序進(jìn)行。xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/05管理職職責(zé)實施日期2003年11月月01日實施4.7行政事務(wù)部部應(yīng)編制“管理評審報報告”并經(jīng)審批后后下達(dá)，報告告應(yīng)對質(zhì)量管管理體系進(jìn)行行正式的評價價和對質(zhì)量管管理體系的改改進(jìn)措施提出出要求。4.6各部門應(yīng)應(yīng)針對管理評評審提出的質(zhì)質(zhì)量改進(jìn)措施施要求，制定定并實施改進(jìn)進(jìn)措施。行政政事務(wù)部應(yīng)對對改進(jìn)措施的的實施情況及及效果進(jìn)行驗驗證。4.7管理者代代表應(yīng)對改進(jìn)進(jìn)措施的實施施及其效果檢檢查驗證情況況進(jìn)行審批。4.8公司制定定并實施《管管理評審控制制準(zhǔn)則》，保保存管理評審審形成的記錄錄。xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/06資源管管理實施日期2003年11月月01日實施6.1資源配配置1目的通過合理配置必要要的資源，確確保質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)的實現(xiàn)。2適用范圍適用于對實施、改改進(jìn)質(zhì)量管理理體系和達(dá)到到顧客滿意所所需要資源的的控制。3職責(zé)3.1主管行政副副總經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)提出資源配配置計劃。3.2行政事務(wù)部部負(fù)責(zé)固定資資產(chǎn)的調(diào)配、安安排和管理。3.3總經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)資源配置計計劃的審批。4要求4.1識別資源需需求a)建立、實施、保持持質(zhì)量管理體體系，必須及及時準(zhǔn)確地提提供相應(yīng)的資資源；b)滿足顧客的需求和和期望，實現(xiàn)現(xiàn)并增強(qiáng)顧客客滿意，必須須提供一切必必要的資源。4.2依據(jù)資源需需求編制資源源配置計劃，資資源配置應(yīng)做做到必要性、適適宜性、有效效性、平衡性性、及時性。4.3有效地使用用資源，并對對其使用效果果進(jìn)行評價。6.2人力資資源1目的對人力資源進(jìn)行控控制，確保員員工能夠有效效完成其職責(zé)責(zé)規(guī)定的工作作任務(wù)，以達(dá)達(dá)到質(zhì)量方針針和質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)所規(guī)定的要要求。2適用范圍適用于公司所聘用用員工的管理理。3職責(zé)3.1行政事務(wù)部部負(fù)責(zé)人力資資源的管理和和控制工作，負(fù)負(fù)責(zé)制定公司司的培訓(xùn)計劃劃，并組織實實施。3.2主管副總經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)準(zhǔn)公司年度培培訓(xùn)計劃。3.3各部門負(fù)責(zé)責(zé)按規(guī)定提出出培訓(xùn)需求，按按公司下達(dá)的的計劃組織員員工培訓(xùn)。4要求4.1行政事務(wù)部部根據(jù)公司和和質(zhì)量管理體體系運(yùn)行的實實際需求，確確定人力資源源的配備要求求，并對人力力資源進(jìn)行評評審。4.2行政事務(wù)部部規(guī)定各崗位位員工錄用的的條件和資格格要求，員工工招聘按規(guī)定定的要求進(jìn)行行，確保所聘聘人員符合崗崗位工作要求求。4.3應(yīng)從教育、培培訓(xùn)、技能和和經(jīng)歷等方面面來考察所聘聘用的員工的的能力狀況，使使其能勝任的的所承擔(dān)的質(zhì)質(zhì)量職責(zé)。xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/06資源管管理實施日期2003年11月月01日實施4.4培訓(xùn)應(yīng)切合合實際、因材材施教、形式式多樣、分級級分層進(jìn)行。4.5培訓(xùn)內(nèi)容以以適應(yīng)崗位需需要為宜，包包括適用的法法律法規(guī)、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)、技技能、業(yè)務(wù)和和管理知識等等諸多方面。4.6公司確保所所有在崗、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)崗、和新入入職的員工均均接受適宜的的培訓(xùn)，滿足足崗位的需要要。4.7公司確保凡凡法規(guī)或政府府主管部門規(guī)規(guī)定需持證上上崗的崗位，其其管理和作業(yè)業(yè)人員均持有有有效的資格格證件。4.8行政事務(wù)部部應(yīng)按規(guī)定保保存在職員工工的培訓(xùn)記錄錄，包括委外外培訓(xùn)的記錄錄。行政事務(wù)務(wù)部應(yīng)采取適適宜的方式對對培訓(xùn)的有效效性進(jìn)行評價價。4.9公司編制并并實施《人力力資源控制準(zhǔn)準(zhǔn)則》、《教教育培訓(xùn)管理理制度》及相相關(guān)的作業(yè)規(guī)規(guī)范。6.3基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施/6.4工作環(huán)境1目的對基礎(chǔ)設(shè)施和工作作環(huán)境進(jìn)行控控制，確保提提供的產(chǎn)品能能夠滿足顧客客和法律法規(guī)規(guī)的要求。2適用范圍適用于在產(chǎn)品質(zhì)量量形成過程中中所需的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和工作作環(huán)境。3職責(zé)3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施的的提供。3.2行政事務(wù)部部負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的配備、維維護(hù)和保養(yǎng)以以及工作環(huán)境境的歸口管理理。4要求4.1公司在房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營和服務(wù)過程程中所需的基基礎(chǔ)設(shè)施通常常包括：辦公公室、硬件、軟軟件及工作所所需的設(shè)施、設(shè)設(shè)備、運(yùn)輸或或通訊等支持持性服務(wù)。4.2行政事務(wù)部部根據(jù)工作運(yùn)運(yùn)作需要配備備必要的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施，并根根據(jù)需求進(jìn)行行補(bǔ)充和更新新。4.3使用合適的的基礎(chǔ)設(shè)施并并安排適宜的的工作環(huán)境。4.4對基礎(chǔ)設(shè)施施進(jìn)行適當(dāng)?shù)牡木S護(hù)保養(yǎng)，以以保持過程能能力。4.5工作環(huán)境因因素通常包括括：a)衛(wèi)生和安全條條件；b)創(chuàng)造性的工作作方法和更多多的參與機(jī)會會；c)社會的、心理理的和人的因因素；d)周圍的工作條條件，如溫濕濕度、潔凈度度、噪聲、粉粉塵、振動、污污染等；4.6對上述影響工作或或服務(wù)的符合合性的因素進(jìn)進(jìn)行識別、分分類、管理和和控制。4.7公司各相關(guān)關(guān)部職的進(jìn)控作作環(huán)境支持公公司質(zhì)量方針針和目標(biāo)的實實現(xiàn)。4.8公司制定并并實施《固定定資產(chǎn)實物管管理辦法》、《施施工現(xiàn)場安全全管理規(guī)定》、《現(xiàn)現(xiàn)場5S管理規(guī)范》等等，以確?；A(chǔ)設(shè)施和工工作環(huán)境滿足足規(guī)定要求。xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/07產(chǎn)品實實現(xiàn)實施日期2003年11月月01日實施7.1產(chǎn)品實實現(xiàn)的策劃1目的確保產(chǎn)品實現(xiàn)過程程有效的進(jìn)行行。2適用范圍適用于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營中管理理和服務(wù)實現(xiàn)現(xiàn)過程的策劃劃。3職責(zé)3.1總經(jīng)理和公公司各部門按按業(yè)務(wù)分工和和職責(zé)權(quán)限對對確定的過程程的實現(xiàn)進(jìn)行行策劃，確保保過程和結(jié)果果符合規(guī)定，并并滿足需要。4要求4.1識別、確定定管理和服務(wù)務(wù)實現(xiàn)所需的的過程。4.2對管理和服服務(wù)過程加以以策劃，運(yùn)用用管理和控制制的手段，加加以籌劃和安安排，策劃應(yīng)應(yīng)包括以下幾幾個方面的內(nèi)內(nèi)容：a)管理和服務(wù)的質(zhì)量量目標(biāo)和要求求；b)確定所需的過程、文文件和資源；；c)確定對各個過程輸輸出所需的驗驗證、確認(rèn)、監(jiān)監(jiān)視、檢查及及質(zhì)量驗收準(zhǔn)準(zhǔn)則；d)建立證實管理和服服務(wù)實現(xiàn)過程程運(yùn)行有效、管管理和服務(wù)符符合規(guī)定要求求的有關(guān)記錄錄。4.3將過程策劃劃的結(jié)果形成成文件，針對對特定的產(chǎn)品品、項目或合合同制定質(zhì)量量計劃。7.2與顧客客有關(guān)的過程程1目的確保與顧客有關(guān)的的要求明確、合合理且公司具具備滿足要求求的能力。2適用范圍適用于對公司房地地產(chǎn)項目銷售售、投標(biāo)及提提供相關(guān)服務(wù)務(wù)和管理的要要求進(jìn)行評審審控制。3職責(zé)3.1總經(jīng)理或主主管副總經(jīng)理理負(fù)責(zé)重大產(chǎn)產(chǎn)品要求的評評審其審批。3.2市場營銷部部及各部門負(fù)負(fù)責(zé)人評審由由其職責(zé)權(quán)限限內(nèi)獨立履行行的有關(guān)產(chǎn)品品的要求。4要求4.1通過投標(biāo)、招招標(biāo)、市場調(diào)調(diào)研、與顧客客洽談、收集集顧客反饋信信息等方式確確定顧客對產(chǎn)產(chǎn)品的有關(guān)要要求，顧客要要求包括以下下方面：a)顧客明確規(guī)定定的要求；b)顧客要求必須須達(dá)到的與產(chǎn)產(chǎn)品有關(guān)的法法律法規(guī)要求求；c)公司確定的與與有關(guān)的任何何附加要求。4.2凡涉及公司司的房地產(chǎn)銷銷售、投標(biāo)及及提供相關(guān)管管理、服務(wù)的的合同在正式式簽訂或發(fā)布布前應(yīng)進(jìn)行評評審。評xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/07產(chǎn)品實實現(xiàn)實施日期2003年11月月01日實施審應(yīng)確保：a)產(chǎn)品的各項要要求得到明確確規(guī)定，形成成合同、標(biāo)書書等書面文件件；b)對顧客要求（包包括口頭要求求）能準(zhǔn)確理理解，對公司司與顧客書面面合同或訂單單中表述不一一致的條款或或要求予以解解決。c)公司有能力通通過有效的策策劃滿足顧客客對產(chǎn)品的各各項要求。4.3評審的方式式應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品品要求涉及的的范圍、內(nèi)容容和重要性，采采用下列方式式進(jìn)行：a)評審會議；b)通過文件進(jìn)行行會簽；c)審核和批準(zhǔn)；；d)組織相關(guān)專業(yè)業(yè)人員進(jìn)行確確認(rèn)。無論采取何種形式式，均應(yīng)滿足足產(chǎn)品要求評評審的目的及及適用方便。4.4當(dāng)顧客對產(chǎn)產(chǎn)品的要求發(fā)發(fā)生變更時，責(zé)責(zé)任部門應(yīng)及及時將變更的的信息以適宜宜的方式傳遞遞到所有相關(guān)關(guān)的職能部門門，并對產(chǎn)品品要求評審的的文件進(jìn)行相相應(yīng)修改。4.5公司制定并并實施《與顧顧客有關(guān)過程程控制準(zhǔn)則》，以以規(guī)范產(chǎn)品要要求評審的活活動，并對評評審結(jié)果及后后續(xù)的跟蹤措措施進(jìn)行記錄錄。4.6為充分而準(zhǔn)準(zhǔn)確地了解顧顧客的要求，公公司建立與顧顧客溝通的雙雙向機(jī)制，以以了解顧客對對公司的產(chǎn)品品或服務(wù)的滿滿意度，以不不斷發(fā)現(xiàn)問題題、采取措施施實施持續(xù)改改進(jìn)，與顧客客溝通的內(nèi)容容包括以下方方面的信息：：a)顧客規(guī)定的要要求，包括對對交付及交付付后活動的要要求及變更方方面的要求；；b)問詢、合同或訂單單在執(zhí)行中發(fā)發(fā)生問題時的的協(xié)商處理或或修改；c)顧客反饋的信息，包包括受理顧客客的抱怨和投投訴意見。4.7與顧客溝通通的方式通常常包括：顧客客來人、電話話、傳真、通通信、上門等等。4.8必要時，與與顧客的溝通通應(yīng)形成記錄錄。4.9公司制定并并實施《投訴訴處理管理辦辦法》以確保保持續(xù)滿足顧顧客的要求，增增強(qiáng)顧客滿意意。7.3設(shè)計和和開發(fā)1目的對設(shè)計和開發(fā)中與與本公司有關(guān)關(guān)的過程進(jìn)行行控制，確保保產(chǎn)品能滿足足顧客的要求求和期望及有有關(guān)法律法規(guī)規(guī)的要求。2適用范圍適用于本公司新產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)計開開發(fā)的有關(guān)過過程，主要是是開發(fā)立項、設(shè)設(shè)計和開發(fā)的的更改控制。3職責(zé)3.1綜合部負(fù)責(zé)責(zé)工程規(guī)劃設(shè)設(shè)計的委托的的控制。3.2技術(shù)部負(fù)責(zé)責(zé)設(shè)計更改的的控制。xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/07產(chǎn)品實實現(xiàn)實施日期2003年11月月01日實施4要求4.1有關(guān)刪減的的說明本公司不具備工程程設(shè)計和開發(fā)發(fā)的人力資源源和設(shè)施條件件，并在實際際運(yùn)作中是將將工程設(shè)計和和開發(fā)委托給給規(guī)劃單位負(fù)負(fù)責(zé)完成，所所以公司的質(zhì)質(zhì)量管理體系系對此條按“7.4采購”條款進(jìn)行控控制。具體執(zhí)執(zhí)行《服務(wù)供供應(yīng)商評價細(xì)細(xì)則》，因此此將ISO90001：2000標(biāo)準(zhǔn)中的7.3.1～7.3.6條款予以刪刪減，是基本本合理的。盡管對7.3.11～7.3.6條款予以刪刪減，但并不不意味著對規(guī)規(guī)劃設(shè)計的外外包過程不控控制，而是通通過服務(wù)采購購的控制來對對設(shè)計和開發(fā)發(fā)過程加以控控制。在該程程序的執(zhí)行過過程中，不僅僅明確了有關(guān)關(guān)部門和人員員的職責(zé)，而而且能體現(xiàn)出出對貫徹7.3.1～7.3.6條款的間接接控制要求。4.2開發(fā)立項策策劃本公司對房地產(chǎn)開開發(fā)立項進(jìn)行行策劃，策劃劃的項目來源源主要有：a)公司董事會會會議決策方案案；b)應(yīng)政府招標(biāo)的的投標(biāo)中出者者；c)董事長決定并并經(jīng)過可行性性論證的方案案。公司編制并實施《開開發(fā)立項策劃劃控制準(zhǔn)則》，以以確保項目開開發(fā)立項滿足足本公司確定定的質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)。4.3設(shè)計更改的的控制設(shè)計更改是在所委委托的設(shè)計和和開發(fā)過程進(jìn)進(jìn)行當(dāng)中或在在工程施工期期間和交付后后的服務(wù)過程程中所進(jìn)行的的更改。更改改由技術(shù)部實實施進(jìn)行控制制，具體執(zhí)行行《設(shè)計更改改控制準(zhǔn)則》。若有更改由技術(shù)部部負(fù)責(zé)填寫《設(shè)設(shè)計更改申請請單》，報主主管副總經(jīng)理理批準(zhǔn)后，由由綜合部協(xié)調(diào)調(diào)原委托設(shè)計計單位進(jìn)行設(shè)設(shè)計更改，更更改中的文件件管理按《文文件控制程序序》執(zhí)行。當(dāng)更改涉及到主要要技術(shù)參數(shù)和和功能、性能能指標(biāo)的改變變或人身安全全及相關(guān)法律律法規(guī)要求時，應(yīng)對更更改進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)?shù)尿炞C和確確認(rèn)，驗證和和確認(rèn)的結(jié)果果須得到主管管副總經(jīng)理的的認(rèn)可，經(jīng)總總經(jīng)理批準(zhǔn)后后，更改才進(jìn)進(jìn)一步實施。設(shè)計更改的評審內(nèi)內(nèi)容應(yīng)包括評評價更改對產(chǎn)產(chǎn)品組成部分分和已交付產(chǎn)產(chǎn)品的影響程程度。7.4采購1目的確保采購的有形產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)符符合規(guī)定的要要求。2適用范圍適用于公司房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目工工程及提供管管理所需的有有形和無形產(chǎn)產(chǎn)品的采購。3職責(zé)3.1公司各部門門負(fù)責(zé)對其所所需的有形產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)提提出采購申請請。3.2綜合部負(fù)責(zé)責(zé)招投標(biāo)等工工作的歸口管管理，負(fù)責(zé)對對無形產(chǎn)品供供方的評價工工作。3.3材料部負(fù)責(zé)責(zé)對有形產(chǎn)品品的供方的評評價工作。3.4總經(jīng)理或主主管副總經(jīng)理理負(fù)責(zé)對對采采購計劃和供供方的審批。xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/07產(chǎn)品實實現(xiàn)實施日期2003年11月月01日實施4要求4.1對供方的選選擇與評價材料和設(shè)備供應(yīng)商商的選擇與評評價本公司的材料和設(shè)設(shè)備全權(quán)委托托乙方進(jìn)行采采購，材料部部通過材料詢詢價、材料招招標(biāo)等方式選選擇和評價材材料和設(shè)備供供應(yīng)商，執(zhí)行行《材料供應(yīng)應(yīng)商評價細(xì)則則》。服務(wù)采購的選擇與與評價公司制定并執(zhí)行《服服務(wù)供應(yīng)商評評價細(xì)則》，明明確根據(jù)項目目的需要選擇擇與之相適應(yīng)應(yīng)的評價方法法和評價程度度，確保服務(wù)務(wù)提供商提供供的服務(wù)滿足足產(chǎn)品質(zhì)量目目標(biāo)的要求。4.2采購信息采購計劃按照公司確定的材材料和設(shè)備的的質(zhì)量和等級級要求，由乙乙方根據(jù)施工工進(jìn)度要求提提出材料和設(shè)設(shè)備的采購計計劃，具體按按《材料計劃劃表報送要求求》。采購的實施乙方嚴(yán)格按照材料料核準(zhǔn)的材料料采購計劃在在本公司確定定的合格材料料供應(yīng)商處采采購，采購回回的材料和設(shè)設(shè)備放在指定定的地點，由由材料部組織織驗證。服務(wù)供應(yīng)商的采購購信息服務(wù)供應(yīng)商的采購購信息，根據(jù)據(jù)項目開發(fā)及及項目開發(fā)階階段的需要，分分別由責(zé)任人人提出采購的的質(zhì)量要求，通通常以報告的的要求提出。4.3采購產(chǎn)品的的驗證材料和設(shè)備采購驗驗證，具體執(zhí)執(zhí)行《材料（設(shè)設(shè)備）質(zhì)量檢檢驗控制準(zhǔn)則則》、《材料料及設(shè)備不合合格品控制程程序》的有關(guān)關(guān)規(guī)定。服務(wù)采購的驗證，具具體執(zhí)行各相相應(yīng)作業(yè)規(guī)范范明確的驗收收、再評價的的有關(guān)規(guī)定。生產(chǎn)和服務(wù)提供過過程的控制1目的確保公司房地產(chǎn)開開發(fā)項目的管管理和服務(wù)過過程在受控的的狀態(tài)下進(jìn)行行。2適用范圍適用于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的投資資策劃立項過過程、開發(fā)項項目前期準(zhǔn)備備過程、施工工及驗收交付付過程以及與與上述過程相相關(guān)的管理和和服務(wù)工作的的控制。3職責(zé)3.1公司各部門門負(fù)責(zé)對已確確定的過程按按業(yè)務(wù)分工和和職責(zé)權(quán)限進(jìn)進(jìn)行管理，確確保過程和結(jié)結(jié)果符合規(guī)定定并滿足要求求。3.2行政事務(wù)部部、項目部、技技術(shù)部、市場場營銷部及材材料部分別負(fù)負(fù)責(zé)對投資立立項、前期準(zhǔn)準(zhǔn)備、施工過過程及驗收、銷銷售及交付等等過程及相關(guān)關(guān)的管理和服服務(wù)工作負(fù)責(zé)責(zé)組織、協(xié)調(diào)調(diào)和跟進(jìn)，確確保各項工作作有序、銜接接、xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/07產(chǎn)品實實現(xiàn)實施日期2003年11月月01日實施協(xié)調(diào)進(jìn)行。4要求4.1財務(wù)主管總總經(jīng)理應(yīng)根據(jù)據(jù)項目開發(fā)進(jìn)進(jìn)度及公司的的決定籌集資資金，確保所所需的資金足足額到位。4.2行政事務(wù)部部應(yīng)及時組建建項目所需機(jī)機(jī)構(gòu)、招聘或或調(diào)配適當(dāng)?shù)牡募夹g(shù)管理人人員，并明確確其職責(zé)和權(quán)權(quán)限。4.3行政事務(wù)部部應(yīng)根據(jù)工作作的需要，配配置必要的辦辦公設(shè)施，通通訊設(shè)備及計計算機(jī)硬件和和軟件。4.4行政事務(wù)部部根據(jù)工作的的需要，組織織編制必要的的控制或管理理性文件，防防止隨意性或或偏離要求。4.5各部門經(jīng)理理有責(zé)任對所所屬工作人員員進(jìn)行教育、培培訓(xùn)和指導(dǎo)，使使他們了解和和熟悉工作范范圍內(nèi)的規(guī)定定和要求，并并按管理體系系及其文件要要求、適宜的的法律法規(guī)開開展工作。4.6各部門應(yīng)對對達(dá)到的目標(biāo)標(biāo)和參數(shù)進(jìn)行行控制或監(jiān)視視，并采取有有效措施以確確保符合規(guī)定定。4.7對影響公司司目標(biāo)實現(xiàn)或或直接提供給給顧客使用的的設(shè)備，應(yīng)按按規(guī)定進(jìn)行適適宜的維護(hù)、保保養(yǎng)和維修，以以確保其功能能的發(fā)揮和安安全、可靠的的使用。4.8應(yīng)配備并使使用合適的測測量和監(jiān)控設(shè)設(shè)備。4.9對管理和服服務(wù)放行及交交付后的活動動，實施控制制。4.10公司編制制并實施《項項目開發(fā)過程程控制準(zhǔn)則》、《施施工前期準(zhǔn)備備控制準(zhǔn)則》、《招招標(biāo)組織和實實施控制準(zhǔn)則則》、《工程程施工過程控控制準(zhǔn)則》、《工工程委托監(jiān)理理控制準(zhǔn)則》、《工工程預(yù)結(jié)算審審查控制準(zhǔn)則則》、《物業(yè)業(yè)介入與接收收管理規(guī)程》及及相關(guān)作業(yè)文文件等，對房房地產(chǎn)開發(fā)項項目全過程進(jìn)進(jìn)行控制。生產(chǎn)和服務(wù)提供過過程的確認(rèn)本公司在管理和服服務(wù)中不存在在特殊過程，所所以此條款不不適用。標(biāo)識和可追溯性1目的對服務(wù)、管理工作作及有形產(chǎn)品品的特性及其其狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)標(biāo)識，以便于于識別并防止止不合格產(chǎn)品品或服務(wù)的使使用或流出，通通過標(biāo)識為追追溯提供依據(jù)據(jù)。2適用范圍適用于對公司有形形產(chǎn)品（場所所、設(shè)備、人人員）和無形形產(chǎn)品（服務(wù)務(wù)）的標(biāo)識。3職責(zé)3.1行政事務(wù)部部負(fù)責(zé)管轄范范圍內(nèi)提供服服務(wù)的標(biāo)識控控制。3.2項目部、材材料部負(fù)責(zé)對對采購的有形形產(chǎn)品的標(biāo)識識進(jìn)行控制。4要求4.1產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)特性的標(biāo)識識。標(biāo)識應(yīng)易于識別，無無能是產(chǎn)品、項項目、服務(wù)，還還是機(jī)構(gòu)、部部門或人員。公司以標(biāo)識牌、標(biāo)標(biāo)簽、色彩、場場所、特定的的符號、圖形形、圖表，按按規(guī)定使用的的各種票據(jù)、記記錄、員工著著裝的型式、顏顏色及佩戴的的工作卡和提提供的相關(guān)書書面程序等形形式進(jìn)行標(biāo)識識和向顧客提提供指南。xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/07產(chǎn)品實實現(xiàn)實施日期2003年11月月01日實施標(biāo)識應(yīng)規(guī)范、清晰晰，標(biāo)識的位位置應(yīng)合理并并便于顧客觀觀察、了解。當(dāng)有追溯要求時，應(yīng)應(yīng)根據(jù)標(biāo)識、追追溯管理服務(wù)務(wù)的要求、提提供的服務(wù)的的過程和結(jié)果果。4.2產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)檢驗狀態(tài)的的標(biāo)識采購的有形產(chǎn)品的的標(biāo)識a)采購的有形產(chǎn)產(chǎn)品，由經(jīng)辦辦檢驗的人員員在相關(guān)憑證證上簽字確認(rèn)認(rèn)，作為檢驗驗狀態(tài)標(biāo)識；；b)貯存產(chǎn)品，不不論是庫房內(nèi)內(nèi)貯存的或是是在露天規(guī)定定場地存放的的，合格的按按相關(guān)憑證上上簽字確認(rèn)人人作為標(biāo)識，未未經(jīng)檢驗或檢檢驗不合格的的應(yīng)采用標(biāo)牌牌或標(biāo)簽形式式進(jìn)行標(biāo)識。采購的服務(wù)，如勘勘察設(shè)計、土土建工程施工工、裝飾工程程施工、設(shè)備備安裝、勞務(wù)務(wù)等，相關(guān)部部門有服務(wù)提提供過程中和和結(jié)束后進(jìn)行行檢驗或驗收收結(jié)論，標(biāo)識識其檢驗狀態(tài)態(tài)。對內(nèi)或?qū)ν馓峁┓?wù)的結(jié)果，以以公司定期或或?qū)ｍ棛z查和和評價結(jié)論，為為其是否符合合規(guī)定的標(biāo)識識。服務(wù)或管理工作的的有效性，以以公司和顧客客雙重評價確確定，但以顧顧客評價為主主（回訪記錄錄、投訴記錄錄標(biāo)識）。有形產(chǎn)品檢驗狀態(tài)態(tài)的標(biāo)識，應(yīng)應(yīng)隨其后的檢檢驗狀態(tài)改變變而改變，保保持其標(biāo)識與與狀態(tài)的一致致性。4.3公司制定并并實施《標(biāo)識識和可追溯性性控制程序》以以及《施工現(xiàn)現(xiàn)場標(biāo)識設(shè)置置管理規(guī)定》等等，并保存相相關(guān)的標(biāo)識記記錄。顧客財產(chǎn)本公司針對顧客有有提供顧客財財產(chǎn)的如對物物業(yè)的分割、裝裝飾裝修材料料等，一律由由顧客自行負(fù)負(fù)責(zé)，因此在在本公司不存存在顧客財產(chǎn)產(chǎn)。產(chǎn)品防護(hù)1目的確保公司控制的有有形產(chǎn)品在搬搬運(yùn)、貯存和和保護(hù)過程中中的質(zhì)量。2適用范圍適用于對公司控制制的有形產(chǎn)品品的防護(hù)標(biāo)識識、搬運(yùn)、貯貯存、保護(hù)。3職責(zé)3.1材料部負(fù)責(zé)責(zé)規(guī)范分包方方對采購產(chǎn)品品的防護(hù)標(biāo)識識、搬運(yùn)、貯貯存、保護(hù)。3.2項目部負(fù)責(zé)責(zé)在建項目的的有形產(chǎn)品的的防護(hù)標(biāo)識、搬搬運(yùn)、貯存、保保護(hù)。4要求4.1對有形產(chǎn)品品保持適當(dāng)?shù)牡姆雷o(hù)標(biāo)識。4.2必要時應(yīng)對對搬運(yùn)工具、搬搬運(yùn)方法作出出規(guī)定或提出出要求，防止止由于搬運(yùn)不不當(dāng)，造成產(chǎn)產(chǎn)品的損壞、污污染。4.3應(yīng)按規(guī)定辦辦理接收和發(fā)發(fā)放手續(xù)，并并在規(guī)定的倉倉庫或場地存存放，其貯存存環(huán)境應(yīng)適宜宜，防止丟失失、損壞。4.4貯存產(chǎn)品的的場所、場地地及產(chǎn)品應(yīng)標(biāo)標(biāo)識清楚、便便于存取、擺擺放合理。4.5產(chǎn)品在貯存存期內(nèi)應(yīng)采取取適宜的防護(hù)護(hù)措施和檢查查，以保持貯貯存產(chǎn)品的狀狀態(tài)、可使用用性或價值。xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/07產(chǎn)品實實現(xiàn)實施日期2003年11月月01日實施7.6監(jiān)視和和測量裝置的的控制1目的確保測量設(shè)備的配配置、使用、校校準(zhǔn)、貯存在在受控狀態(tài)下下進(jìn)行及測量量結(jié)果的準(zhǔn)確確性。2適用范圍適用于現(xiàn)有的或新新采購的或借借用的測量設(shè)設(shè)備的控制。3職責(zé)3.1項目部負(fù)責(zé)責(zé)測量設(shè)備的的歸口管理。4要求4.1為確保本公公司工程質(zhì)量量的監(jiān)視和測測量裝置的最最低配置為確保資源共享，在在監(jiān)視和測量量裝置提出配配置需求時，可可以由甲方、施施工單位和監(jiān)監(jiān)理單位三家家之和滿足監(jiān)監(jiān)視和測量的的需要。所有配置的檢測和和測量設(shè)備的的精密度及使使用時的準(zhǔn)確確度應(yīng)符合國國家規(guī)定的相相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。4.2對施工單位位和監(jiān)理單位位的監(jiān)視和測測量裝置的管管理要求由項目部敦促施工工單位和監(jiān)理理單位提供監(jiān)監(jiān)視和測量裝裝置清單或臺臺帳，并要求求其按規(guī)定的的周期，委托托國家授權(quán)的的計量檢定機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)行校準(zhǔn)準(zhǔn)，并負(fù)責(zé)日日常保養(yǎng)和維維護(hù)。各種檢驗和試驗活活動所使用的的檢測設(shè)備，對對施工過程中中用于控制特特殊工序、特特性的測量設(shè)設(shè)備也應(yīng)進(jìn)行行必要的校準(zhǔn)準(zhǔn)，對所有的的監(jiān)視和測量量裝置都應(yīng)粘粘貼《合格標(biāo)標(biāo)簽》、《限限用標(biāo)簽》或或《不合格標(biāo)標(biāo)簽》，如果果是自行檢驗驗的設(shè)備，項項目部還應(yīng)敦敦促其編制內(nèi)內(nèi)部校準(zhǔn)規(guī)程程。項目部必須要求施施工單位和監(jiān)監(jiān)理單位提供供相應(yīng)校準(zhǔn)記記錄和清單的的復(fù)印件。監(jiān)視和測量裝置未未經(jīng)校準(zhǔn)不得得使用，當(dāng)發(fā)發(fā)現(xiàn)設(shè)備偏離離校準(zhǔn)狀態(tài)時時，由項目部部組織追蹤和和評定此前檢檢驗和試驗結(jié)結(jié)果的有效性性，分析相關(guān)關(guān)記錄，并采采取相應(yīng)的糾糾正措施。各單位和部門必須須保證監(jiān)視和和測量裝置有有適宜的使用用環(huán)境，使用用條件不具備備時，不得進(jìn)進(jìn)行工程測量量檢驗。4.3監(jiān)視和測量量裝置的停用用和報廢當(dāng)監(jiān)視和測量裝置置不能滿足使使用要求時，應(yīng)應(yīng)予以停用，并并由項目部敦敦促施工單位位和監(jiān)理單位位進(jìn)行維修和和校準(zhǔn).停用的監(jiān)視和測量量裝置應(yīng)予以以標(biāo)識。4.4經(jīng)維修的監(jiān)監(jiān)視和測量裝裝置仍不能達(dá)達(dá)到規(guī)定使用用要求時，應(yīng)應(yīng)予以報廢，報報廢的監(jiān)視和和測量裝置沒沒有撤出施工工現(xiàn)場時應(yīng)予予以標(biāo)識，項項目部在一定定時限內(nèi)要求求施工單位或或監(jiān)理單位把把報廢的監(jiān)視視和測量裝置置從施工現(xiàn)場場撤出。4.5公司編制并并實施《測量量設(shè)備控制準(zhǔn)準(zhǔn)則》，以對對現(xiàn)場使用的的監(jiān)視和測量量裝置實施控控制，確保達(dá)達(dá)到使用的要要求。xxx房地產(chǎn)質(zhì)量量手冊版次A/08測量、分分析和改進(jìn)實施日期2003年11月月01日實施8.1測量、分分析和改進(jìn)的的策劃1目的確保產(chǎn)品和質(zhì)量管管理體系符合合規(guī)定，并持持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量量管理體系。2適用范圍適用于體系、過程程、產(chǎn)品和服服務(wù)的監(jiān)視、測測量、分析和和改進(jìn)。3職責(zé)3.1行政事務(wù)部部負(fù)責(zé)對質(zhì)量量管理體系的的測量、分析析和改進(jìn)進(jìn)行行策劃與實施施。3.2項目部負(fù)責(zé)責(zé)項目開發(fā)過過程的監(jiān)視、測測量、分析和和改進(jìn)的策劃劃與實施。3.3其他各部門門分別負(fù)責(zé)在在業(yè)務(wù)分工和和職責(zé)權(quán)限范范圍內(nèi)對管理理和服務(wù)工作作進(jìn)行監(jiān)視、測測量、分析和和改進(jìn)的策劃劃與實施。4要求4.1公司確定和和實施測量、分分析和改進(jìn)過過程，以確保保質(zhì)量管理體體系過程以及及產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)符合規(guī)定要要求。4.2確定實施測測量和監(jiān)控活活動的主體、內(nèi)內(nèi)容、方法、裝裝置、頻次、基基準(zhǔn)以及所需需的文件等。4.3確定實施測測量和監(jiān)控活活動所適用的的管理方法和和必要的技術(shù)術(shù)手段，包括括對統(tǒng)計技術(shù)術(shù)的應(yīng)用。4.4定期評價測測量和監(jiān)控活活動的有效性性。4.5保留策劃結(jié)結(jié)果的文件、所所用的方法以以及實施所規(guī)規(guī)定活動的記記錄證據(jù)。顧客滿意1目的確保持續(xù)改進(jìn)公司司質(zhì)量管理體體系的業(yè)績，并并增強(qiáng)顧客滿滿意。2適用范圍適用于對顧客滿意意度的測量和和監(jiān)控。3職責(zé)3.1市場營銷部部負(fù)責(zé)收集、分分析、處理銷銷售業(yè)務(wù)方面面的顧客滿意意度的信息。3.2各職責(zé)部門門各自工作中中充分利用顧顧客滿意度的的有關(guān)信息。4要求4.1公司建立有有效的監(jiān)控機(jī)機(jī)制，對收集集、整理、分分析、處理和和使用顧客滿滿意度信息的的程序和方法法作出規(guī)定。4.2監(jiān)控顧客滿滿意度信息的的過程通常包包括：識別信信息源，獲取取信息渠道、信信息載體，整整理、分析信信息的方法以以及輸出的形形式。4.3收集信息的的方式可以是是口頭的或書書面的，包括括走訪調(diào)研顧顧客和市場，發(fā)發(fā)放問卷，收收集有關(guān)市場場報告，來自自消費者組織織的反映及媒媒體的曝光等等。4.4采用適當(dāng)?shù)牡姆椒ɑ蚴侄味?，包括使用用統(tǒng)計技術(shù)，對對顧客滿意度度信息加以分分析利用。4.5建立并保存存收集、分析析和使用顧客客滿意度信息息的記錄。4.6公司建立并并實施