某建材市場(chǎng)可行性報(bào)告

XX某某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章總論一項(xiàng)目背景1.1項(xiàng)目名稱因項(xiàng)目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以“某某項(xiàng)目”代表該項(xiàng)目。以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”。1.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景XX某某項(xiàng)目位于XX市xx路與xx路交匯處，屬xx礦公司用地。宗地面積約4044平方米，地塊平整，地形較為規(guī)則，臨街面長(zhǎng)。項(xiàng)目地塊為典型的城市二級(jí)綜合用地，土地性質(zhì)屬商住綜合用地，經(jīng)原土地使用權(quán)屬單位掛牌出讓后，XX市某某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資公司成功競(jìng)標(biāo)獲得使用權(quán)。該地塊土地年限達(dá)70年，在一般的商住用地年限中使用年限是極高的，作為招商引資項(xiàng)目，該地塊開(kāi)發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開(kāi)發(fā)政策性優(yōu)惠。1.3可行性研究報(bào)告編制目的（1）在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。（2）對(duì)項(xiàng)目可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。（3）結(jié)合地塊目前的狀況和特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益方面的可行性。（4）對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。（5）對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施提出優(yōu)化建議。1.4可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）國(guó)家建設(shè)部及湖南省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；（2）《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》（3）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（4）xx、XX房地產(chǎn)相關(guān)法律政策與文件；（5）XX市的招商引資政策；（6）本項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃控制原則；（7）現(xiàn)場(chǎng)勘察和XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合調(diào)研所得資料；（8）XX市當(dāng)前的建安成本、各項(xiàng)配套費(fèi)用及其他規(guī)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（9）某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所積累的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)價(jià)值二項(xiàng)目概況2.1地塊位置本項(xiàng)目地塊位于XX市XX路與XX路交匯處，距XX山市民休閑廣場(chǎng)約800米，對(duì)面為XX市建材市場(chǎng)，周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民、單位用房；200米半徑內(nèi)目前以“街鋪”商業(yè)經(jīng)營(yíng)為主，經(jīng)營(yíng)范圍涉及建材、食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)。四至范圍：東向：XX路西向：XX院南向：XX路北向：XX2.2地塊規(guī)模與開(kāi)發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目宗地面積共4044平方米，按政府要求臨XX路處退讓紅線3.63米，實(shí)際用地面積約3898平方米。項(xiàng)目擬建成地上共七層、總建筑面積在1.8萬(wàn)平米左右的商住樓，其中裙樓商業(yè)部分為三層，單層建筑面積在3650-3800平米之間，裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在7000-7800平米之間。另項(xiàng)目擬建地下一層，規(guī)劃建筑面積在2500平米左右。2.3地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施項(xiàng)目地塊處于XX市“X廣場(chǎng)”，距XX市核心商業(yè)區(qū)域---“XX山”約800-1000米。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營(yíng)類別不統(tǒng)一，經(jīng)營(yíng)品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。環(huán)境及配套設(shè)施：☆電力、電訊：接入本項(xiàng)目☆給排水：管道鋪設(shè)到位☆大型汽車站：臨XX路公交車站☆休閑廣場(chǎng)：XX市民休閑廣場(chǎng)，距本項(xiàng)目約800米☆購(gòu)物場(chǎng)所：300米內(nèi)XXX超市及臨街小型商店☆?yuàn)蕵?lè)場(chǎng)所：300米范圍內(nèi)無(wú)大型娛樂(lè)休閑休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所?！钺t(yī)療衛(wèi)生：項(xiàng)目西側(cè)為XX醫(yī)院，往北500米為XX中心醫(yī)院☆教育文化、體育運(yùn)動(dòng)：XXX中心小學(xué)，本項(xiàng)目500米半徑內(nèi)無(wú)大型體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。☆金融、郵政、電信：郵政儲(chǔ)蓄所，XX路農(nóng)業(yè)銀行，中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)電信六畝塘營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳2.4項(xiàng)目性質(zhì)與主要特點(diǎn)本項(xiàng)目為商住綜合項(xiàng)目，定位為“主題商業(yè)+多層住宅”的發(fā)展模式。項(xiàng)目主要特點(diǎn)有：項(xiàng)目地塊雙面臨路，臨街面較長(zhǎng)，適合于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但項(xiàng)目地理位置偏離市中心，還需對(duì)區(qū)域概念進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)。土地年限為70年，使用年限較長(zhǎng)，可形成獨(dú)特賣點(diǎn)。地塊無(wú)明顯高低落差，地形較為規(guī)則，有利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目周邊目前的街區(qū)環(huán)境并不理想，大量中低檔次的臨街商業(yè)影響了項(xiàng)目地塊的商業(yè)價(jià)值，增加了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度。項(xiàng)目為XX廣場(chǎng)周邊的第一個(gè)代表型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，成功開(kāi)發(fā)后對(duì)芙蓉廣場(chǎng)商圈的形成有極大的推動(dòng)和促進(jìn)作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價(jià)值。2.5項(xiàng)目地塊價(jià)值分析XX市商業(yè)核心區(qū)域?yàn)閄X廣場(chǎng)和XX山。XX商圈是以XX廣場(chǎng)的老商業(yè)核心區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，逐漸向廣場(chǎng)、政府靠攏的市場(chǎng)發(fā)展結(jié)果。XX商圈集中了市政府、檢查院、法院、銀行等大量的政府機(jī)關(guān)單位、金融機(jī)構(gòu)，也擁有大型的品牌連鎖零售新一佳超市、通程電器，12000平米廣場(chǎng)使XX成為XX最具商業(yè)價(jià)值的核心商業(yè)區(qū)域，且有取代XX廣場(chǎng)之勢(shì)。本項(xiàng)目距XX商圈僅800米左右，XX商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動(dòng)周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目勢(shì)必首當(dāng)其沖，受到XX商圈的影響。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市民投資消費(fèi)需求、XX商圈發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展至少提供了三大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，使項(xiàng)目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場(chǎng)差異化，將獲得可觀的效益回報(bào)，亦能成功借勢(shì)“XX”商圈的發(fā)展勢(shì)頭，徹底改變目前本項(xiàng)目地塊所在區(qū)域落后的商業(yè)環(huán)境，帶動(dòng)該區(qū)域的發(fā)展，并與“XX廣場(chǎng)、XX”形成“三點(diǎn)成線“的XX商圈分布架構(gòu)，帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，使社會(huì)、市場(chǎng)、市民及開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)“四贏”。項(xiàng)目地塊價(jià)值的主要特點(diǎn)有：地形地貌、地塊規(guī)模對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模有所限制，人流量不足，周邊商業(yè)環(huán)境有待改善。但較為適應(yīng)XX房地產(chǎn)市場(chǎng)“單個(gè)項(xiàng)目總量應(yīng)有所控制”的特征。交通區(qū)位價(jià)值目前尚不明顯，適合于大件消費(fèi)品的終端零售行業(yè)，但需進(jìn)行一系列的區(qū)位概念引導(dǎo)，并在平面建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)與XX路、芙蓉路交通條件良好結(jié)合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。發(fā)展背景為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開(kāi)發(fā)過(guò)程及團(tuán)隊(duì)組織層面進(jìn)行良好的結(jié)合，以爭(zhēng)取更為優(yōu)越的項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境，組合更強(qiáng)勢(shì)的項(xiàng)目發(fā)展團(tuán)隊(duì)。目前XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)上市供應(yīng)量較大，但因XX房地產(chǎn)市場(chǎng)屬起步階段，創(chuàng)新點(diǎn)及引導(dǎo)空間較大，選擇在本年度底啟動(dòng)本項(xiàng)目，將使本項(xiàng)目在2006、2007年趕上銷售的黃金季節(jié)。本項(xiàng)目土地成本相對(duì)適中，整體投資總額在進(jìn)行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且投資者能在本項(xiàng)目未來(lái)升值空間中獲利。（6）項(xiàng)目應(yīng)努力適應(yīng)當(dāng)前XX市商業(yè)格局的發(fā)展演變，成為“XX廣場(chǎng)”、“XX”商圈的有力補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)、銷售、推廣、經(jīng)營(yíng)方式的差異化。2.6已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)于2005年11月受某某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資公司委托進(jìn)行了XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和有針對(duì)性的家居建材市場(chǎng)調(diào)查。本次調(diào)研工作由某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目調(diào)研小組全程操作完成。項(xiàng)目調(diào)研員在前期進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進(jìn)入實(shí)際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷共340份，回收有效問(wèn)卷320份，并就項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分XX房地產(chǎn)從業(yè)人士、規(guī)模較大的家居建材經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行了專題采訪。最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計(jì)分析人員進(jìn)行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目組多次組織召開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析會(huì)議，為本項(xiàng)目下一步項(xiàng)目定位系統(tǒng)及市場(chǎng)推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。調(diào)查研究項(xiàng)目及成果如下：（1）目前XX市商品房供應(yīng)量體量較大，短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展空間相對(duì)較小。在接受本次調(diào)查的市民中，48%的被訪者不打算購(gòu)買(mǎi)住宅，26%的客戶打算在2-5年內(nèi)購(gòu)房，僅26%的客戶打算在1-2年內(nèi)購(gòu)房。另根據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前“漣水名城”一期上市的住宅和“水榭花都”所上市的住宅面積總和已超過(guò)14萬(wàn)平米，而“漣水名城”總建筑面積為26萬(wàn)平米。因此，未來(lái)1-2年內(nèi)，XX市住宅物業(yè)上市體量較大，市場(chǎng)空間相對(duì)較小。市民對(duì)居住環(huán)境已經(jīng)逐步開(kāi)始看重，但價(jià)格理念還有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，價(jià)格仍成為購(gòu)房者考慮的首要因素。大部分購(gòu)房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力的住宅。（2）商鋪投資消費(fèi)理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場(chǎng)定位成商業(yè)項(xiàng)目操盤(pán)的重中之重。經(jīng)過(guò)“XX購(gòu)物中心”和“金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)”兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的推廣銷售，市民對(duì)商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對(duì)商鋪投資更為謹(jǐn)慎。在本次調(diào)查中，40%的被訪者表示不會(huì)進(jìn)行商鋪投資，僅17.5%的被訪者正在考慮購(gòu)買(mǎi)。其他客戶均為視項(xiàng)目情況而定，尚需大力引導(dǎo)。（3）家居建材行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，期待有效地進(jìn)行市場(chǎng)整合。僅26%的客戶表示對(duì)目前的經(jīng)營(yíng)狀況滿意，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、日趨白熱化的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致家居建材經(jīng)營(yíng)行業(yè)利潤(rùn)下降。廣大家居建材經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)意識(shí)到家居建材行業(yè)整合的必然性和必要性。本次接受經(jīng)營(yíng)戶調(diào)查的被訪者中，大部分人均希望能進(jìn)行有效的市場(chǎng)整合。說(shuō)明長(zhǎng)期以來(lái)XX市家居建材行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分散凌亂，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的局面已迫切的希望被改變，市場(chǎng)呼喚“一站式”家居建材消費(fèi)場(chǎng)所的出現(xiàn)。（4）撼動(dòng)自發(fā)形成的市場(chǎng)地位仍需要強(qiáng)勢(shì)政策進(jìn)行引導(dǎo)。在接受本次調(diào)查的被訪者中，50%的經(jīng)營(yíng)戶表示愿意進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。但在訪談?wù){(diào)查中，XX建材市場(chǎng)未能發(fā)展起來(lái)的陰影和地理位置仍成為經(jīng)營(yíng)戶提及較多的意見(jiàn)，另根據(jù)調(diào)查，當(dāng)前家居建材經(jīng)營(yíng)戶的商鋪?zhàn)饨鹌毡椴桓撸_(dá)到本項(xiàng)目所預(yù)期的價(jià)格（租金）需要花費(fèi)較大的精力和物力進(jìn)行引導(dǎo)。以強(qiáng)勢(shì)廣告推廣政策覆蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項(xiàng)稅費(fèi)的減免政策，以項(xiàng)目營(yíng)銷過(guò)程中的銷售和招商政策三方面全方位進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣工作，將有助于改善投資者和經(jīng)營(yíng)戶對(duì)地理位置、搬遷疑慮的心理陰影。（5）本項(xiàng)目地段價(jià)格被大部分被訪者所看好，投資價(jià)值被市民所認(rèn)同。近50%的經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)同芙蓉廣場(chǎng)周邊誕生“家居建材廣場(chǎng)”的發(fā)展前景，54%的市民對(duì)芙蓉廣場(chǎng)地塊未來(lái)2-3年內(nèi)的升值前景表示看好，說(shuō)明廣大經(jīng)營(yíng)戶和市民對(duì)芙蓉廣場(chǎng)地塊表現(xiàn)出投資信心，是本項(xiàng)目發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)條件。通過(guò)對(duì)本次調(diào)研結(jié)果的分析研究，某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)認(rèn)為：XX市經(jīng)濟(jì)較為活躍，市民中蘊(yùn)藏著一定的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，但其對(duì)商鋪的投資概念還有待成熟。經(jīng)過(guò)近年來(lái)XX房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和XX購(gòu)物中心、金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目的推廣銷售，XX市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)具備一定的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。本項(xiàng)目的發(fā)展，將成為2006年度XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)項(xiàng)目，因本項(xiàng)目地域特點(diǎn)及主題行業(yè)的特殊性，勢(shì)必在XX營(yíng)造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心，進(jìn)行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項(xiàng)目在后期執(zhí)行過(guò)程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。三項(xiàng)目建設(shè)意義3.1關(guān)于城市發(fā)展的意義隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，XX市的商業(yè)格局已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以XX廣場(chǎng)和XX為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。XX廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處XX市交通南路與XX南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出XX市的必經(jīng)之地，也是XX市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。XX商圈的成型與發(fā)展有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)。市政府、稅務(wù)等一大批政府機(jī)關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強(qiáng)大的商業(yè)發(fā)展資源。XX購(gòu)物中心項(xiàng)目的建成，更樹(shù)立了XX市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強(qiáng)了此區(qū)域在全市商圈中的競(jìng)爭(zhēng)力。目前，XX商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢(shì)，本項(xiàng)目的落成必將加快XX市西城發(fā)展的進(jìn)程，進(jìn)一步完善XX市城區(qū)的整體規(guī)劃。3.2關(guān)于行業(yè)市場(chǎng)的意義針對(duì)目前XX市建材市場(chǎng)過(guò)于分散、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所環(huán)境差和缺乏統(tǒng)一的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)狀，本項(xiàng)目擬定的“一站式”家居建材廣場(chǎng)，將憑借主力店強(qiáng)大的品牌效應(yīng)、統(tǒng)一的市場(chǎng)管理和廣告推廣，把XX建材市場(chǎng)整合優(yōu)化，并以貼心服務(wù)、優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品、低廉的價(jià)格和舒適的購(gòu)物環(huán)境來(lái)吸引消費(fèi)者，從而使XX市建材行業(yè)順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。3.3關(guān)于社會(huì)綜合效益的意義隨著建材行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的建材市場(chǎng)不可或缺地成為城市名片和亮點(diǎn)工程。本項(xiàng)目的落成，一方面將彌補(bǔ)XX市家居建材行業(yè)這一市場(chǎng)空白，為廣大經(jīng)營(yíng)戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，也將為XX市XX提供與大中型城市保持同步的家居建材產(chǎn)品和服務(wù)，從而杜絕目前存在于XX家居建材行業(yè)中以次充好，質(zhì)量、環(huán)保均難以得到保障的現(xiàn)象，為XXXX造福；另一方面也將進(jìn)一步美化城市的形象，提升城市形象，解決目前交通路、藍(lán)田市場(chǎng)等區(qū)域經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差，為城市交通、管理和消防帶來(lái)隱患的問(wèn)題，真正成為XX市舊城改造、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“地標(biāo)性”物業(yè)。并為社會(huì)了提供了眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)，并將為極大的影響和帶動(dòng)周邊街區(qū)的商業(yè)發(fā)展，推動(dòng)和促進(jìn)“芙蓉廣場(chǎng)”商圈的形成，帶動(dòng)XX市城西的發(fā)展。XX某某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第二章項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)分析四XX市情及發(fā)展概況4.1XX市情XX市位于湖南省中部，漣水上游。1951年從XX、XX、XX各劃出部分政區(qū)籌建藍(lán)田縣，1952年正式建縣，8月改名XX縣，1987年撤縣成立XX市。XX市總面積1897平方公里，人口108萬(wàn)，轄15鎮(zhèn)4鄉(xiāng)1街道辦事處和一個(gè)林場(chǎng)。XX人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。XX市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風(fēng)景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公園。XX市交通便捷，湘黔鐵路、XXX高等級(jí)公路與XXX國(guó)道從境內(nèi)通過(guò)，XX高速公路、XX高速公路、XX一級(jí)公路即將興建，一個(gè)完備的交通路網(wǎng)即將構(gòu)成。XX有“煤炭之鄉(xiāng)”，“有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等21種，形成了采掘、機(jī)械、建材、冶金、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)市委市政府實(shí)施“科技推動(dòng)、市場(chǎng)帶動(dòng)”的戰(zhàn)略，全市民營(yíng)企業(yè)迅速發(fā)展。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國(guó)外。4.2XX市城市發(fā)展概況當(dāng)前XX市整體城市環(huán)境仍然處于不理想狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市常住人口規(guī)模有限、流動(dòng)人口較少，城市建設(shè)固定資產(chǎn)投資較小等諸多問(wèn)題困擾著XX市城市環(huán)境的改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。近年來(lái)，XX市大力推進(jìn)“工業(yè)強(qiáng)市”的發(fā)展方向。投入大量資金對(duì)XX城區(qū)進(jìn)行改造和對(duì)各類工業(yè)企業(yè)進(jìn)行革新。城市的改造和企業(yè)的革新勢(shì)必將帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，尤其是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動(dòng)作用尤為顯著。這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供極佳的市場(chǎng)契機(jī)。同時(shí)為了加強(qiáng)與周邊縣市的聯(lián)系和互動(dòng)，XX市加大城市交通路網(wǎng)的拓建、興建，由此產(chǎn)生的效應(yīng)猶如一針強(qiáng)心劑，推動(dòng)XX市房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)飛速發(fā)展。4.3XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況XX地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機(jī)電、運(yùn)輸行業(yè)發(fā)達(dá)，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費(fèi)水平自90年代開(kāi)始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年全年XX市城市居民人均可支配收入6603元，比上年增長(zhǎng)15%，2004年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工43660人，比上年增加3824人，從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬總額43660萬(wàn)元，增加3219萬(wàn)元，比上年增加8%，從業(yè)人員年人均報(bào)酬9904元，比上年增長(zhǎng)33.4%。全年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額157104萬(wàn)元，增長(zhǎng)14.8%，占全市消費(fèi)品零售總額的80.98%。年末全市有證貿(mào)易餐飲個(gè)體戶和私營(yíng)企業(yè)分別達(dá)到13345戶和272戶，分別增長(zhǎng)5.1%和32.7%。XX市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長(zhǎng)較快，居民消費(fèi)水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。根據(jù)有關(guān)金融機(jī)關(guān)對(duì)XX市居民儲(chǔ)蓄水平的統(tǒng)計(jì)，XX人均儲(chǔ)蓄水平處于較高位置，反映出當(dāng)前XX市民對(duì)投資極為謹(jǐn)慎，獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲(chǔ)蓄獲取儲(chǔ)蓄收益，社會(huì)閑散資金的投資欲望極為強(qiáng)烈的特性。因此，根據(jù)當(dāng)前XX市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民消費(fèi)及個(gè)人儲(chǔ)蓄水平，未來(lái)3-5年之內(nèi)，XX市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間將較為可觀，在總量控制的前提下，大部分的社會(huì)閑散資金將集中于房地產(chǎn)投資及建材、家居、裝飾等行業(yè)，其商業(yè)消費(fèi)環(huán)境和水平將有很大程度的改觀和突破。以上數(shù)據(jù)來(lái)源：婁底及XX相關(guān)政府報(bào)告文件、資料等4.4XX市商業(yè)發(fā)展歷史沿革回顧XX市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當(dāng)前XX市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境、規(guī)模、消費(fèi)水平均與上世紀(jì)7、80年代有了質(zhì)量上的飛躍。上世紀(jì)80年代前的商業(yè)大多以國(guó)營(yíng)企業(yè)單位經(jīng)營(yíng)的商業(yè)為主。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)體制的限制以及消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無(wú)論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)都不能滿足消費(fèi)者的需求。伴著上世紀(jì)改革開(kāi)放的步伐，城市的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。90年代初，XX市一改以前小商小販的自由貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)大半江山的局面，出現(xiàn)了“藍(lán)田市場(chǎng)”等一批集中型的專業(yè)市場(chǎng)。這一類商品交易市場(chǎng)的出現(xiàn)，使XX市城市、農(nóng)村人口的消費(fèi)有了較為集中、更為方便的消費(fèi)場(chǎng)所。90年代末及本世紀(jì)初，隨著對(duì)外交流和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的增加，XX市首次出現(xiàn)了中小型超級(jí)市場(chǎng)，再度刷新了XX市商業(yè)格局。“金馬特”、“?？迪椤钡纫慌薪?jīng)營(yíng)企業(yè)獲得了長(zhǎng)足發(fā)展。近年來(lái)，以“心連心、新一佳”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸XX，不但使XX市民享受到了與國(guó)內(nèi)大中型城市同步的商品與服務(wù)，更使XX市商業(yè)格局再次突破。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的發(fā)展，XX市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的出現(xiàn)也受到了XX市民的熱情歡迎和追隨，“XX購(gòu)物中心”的銷售便反映出了XX市民中蘊(yùn)藏的極強(qiáng)的投資欲望和消費(fèi)能力。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進(jìn)，將使XX市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費(fèi)環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)。4.5XX市城市商業(yè)格局及發(fā)展趨勢(shì)隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，XX市的商業(yè)格局的已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以XX廣場(chǎng)和XX為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。XX廣場(chǎng)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處XX市交通南路與XX南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出XX市的必經(jīng)之地，也是XX市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽、電子通訊產(chǎn)品、五金機(jī)電業(yè)態(tài)為主。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉(zhuǎn)換。如不改變此區(qū)域內(nèi)的街區(qū)形象，對(duì)破壞街區(qū)整體形象的相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行集中整治，在“劣幣驅(qū)逐良幣”理論范圍內(nèi)，將使一部分利潤(rùn)較高，檔次較高的商業(yè)行業(yè)主動(dòng)集中轉(zhuǎn)移，從而動(dòng)搖此區(qū)域的商業(yè)地位。XX商圈的成型與發(fā)展有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)。市政府、稅務(wù)等一大批政府機(jī)關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強(qiáng)大的商業(yè)發(fā)展資源。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受XX廣場(chǎng)的影響，一批商家將經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地也延伸到了此區(qū)域，從而催生了XX商圈的快速成熟。XX購(gòu)物中心項(xiàng)目的建成，更樹(shù)立了XX市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強(qiáng)了此區(qū)域在全市商圈中的競(jìng)爭(zhēng)力。目前，XX商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)芙蓉廣場(chǎng)商圈的形成將極為有利。另外，以汽車站為基礎(chǔ)發(fā)展的商園街也是XX市整體商業(yè)格局中的重要部分。但其雜亂的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展。縱觀XX市商業(yè)格局及發(fā)展?fàn)顩r，XX市各個(gè)商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)、交通組織、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中，其滲透能力、輻射能力表現(xiàn)得不是很明顯。本項(xiàng)目距XX商圈僅800米左右，XX商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動(dòng)本項(xiàng)目周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目勢(shì)必首當(dāng)其沖，受到XX商圈的影響，隨著金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，XX購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)狀況好轉(zhuǎn)及其他周邊項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，其影響會(huì)越來(lái)越明顯。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市民投資消費(fèi)需求、XX商圈發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展提供了至少三大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，使項(xiàng)目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場(chǎng)差異化，將獲得可觀的開(kāi)發(fā)回報(bào)，亦能成功借勢(shì)“XX”，帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，使社會(huì)、市場(chǎng)、市民及開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)“四贏”。五X(qián)X市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展綜述5.1市場(chǎng)發(fā)展概況XX市現(xiàn)代化的房地產(chǎn)市場(chǎng)自2004年才開(kāi)始起步。2004年以前，大部分市民均為自己購(gòu)買(mǎi)土地，自己興建民宅，對(duì)商品房的概念理解不清晰，更沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)商品房的意識(shí)。這也是目前XX市住宅區(qū)沒(méi)有成規(guī)摸，上品質(zhì)的原因之一，大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2004年開(kāi)始，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有意識(shí)地進(jìn)行放開(kāi)，通過(guò)招商引資對(duì)一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了立項(xiàng)。出現(xiàn)了以“XX名城”為代表的住宅項(xiàng)目和以“XX購(gòu)物中心”為代表的商業(yè)項(xiàng)目。“XX購(gòu)物中心”以產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的銷售模式為主，項(xiàng)目在市場(chǎng)上一開(kāi)始供應(yīng)，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實(shí)體現(xiàn)了XX市民中蘊(yùn)藏著極大的商鋪購(gòu)買(mǎi)能力和購(gòu)買(mǎi)欲望，對(duì)XX市后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目有極為重要的參考價(jià)值和意義。“漣水名城”大規(guī)模大手筆的商品房建設(shè)開(kāi)發(fā)，相關(guān)的社區(qū)配套型酒店、商業(yè)街區(qū)也在其規(guī)劃范圍之內(nèi)，使XX市民對(duì)商品房第一次有了更為清晰的認(rèn)識(shí)?！皾i水名城”在環(huán)境、生活品質(zhì)上的宣傳，也在潛移默化中對(duì)市民產(chǎn)生了影響，也對(duì)XX商品房市場(chǎng)起到了不可忽視的作用。在“漣水名城”后，由**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“水榭花都”也向市場(chǎng)供應(yīng)了4萬(wàn)余平米的商品房。這兩個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)開(kāi)始和競(jìng)爭(zhēng)，使XX商品房市場(chǎng)格局已經(jīng)初具雛形。隨著政府下一步的放地，后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，XX商品房市場(chǎng)必將以更為成熟，更為理性的姿態(tài)面對(duì)市場(chǎng)。5.2市場(chǎng)價(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)居住用房?jī)r(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)2004年前，XX市住宅市場(chǎng)價(jià)格大部分在500-700元/平米左右，商品房市場(chǎng)未成型的情況下，城市居民對(duì)商品房的概念和理解均較為落后。因此市場(chǎng)價(jià)格一直處于比較低的狀態(tài)，居住用房的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)點(diǎn)也比較低。隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，XX房地產(chǎn)在近年來(lái)也得到了長(zhǎng)足發(fā)展，政府形成了較為靈活的房地產(chǎn)招商引資政策，鼓勵(lì)外來(lái)開(kāi)發(fā)商在XX進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從而吸引到了一批如XX購(gòu)物中心、漣水名城等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商前來(lái)投資開(kāi)發(fā)。外來(lái)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的更強(qiáng)的資本優(yōu)勢(shì)和更高的開(kāi)發(fā)品質(zhì)，另受相關(guān)建筑材料，開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)的上漲，建安成本也隨之上升，由此帶動(dòng)了XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格?！敖鸬貛А駮r(shí)尚廣場(chǎng)”的四樓以上臨街住宅達(dá)到了1100元/平米以上的銷售均價(jià)，“**●水榭花都”銷售均價(jià)為950元/平米，“漣水名城”銷售均價(jià)1040元/平米，此銷售價(jià)格較2004年前的住宅銷售價(jià)格已經(jīng)上漲了200-400元/平米。反映出XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)。就本次某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所開(kāi)展的XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合調(diào)研結(jié)果分析，目前XX大部分市民仍傾向于選擇銷售價(jià)格在600-800元/平米的住宅，800-1000元/平米的價(jià)格區(qū)間已經(jīng)開(kāi)始有部分市民所接受，“**●水榭花都”、“漣水名城”等項(xiàng)目目前銷售的不理想，說(shuō)明高品質(zhì)高價(jià)格的住宅銷售價(jià)格完全被市場(chǎng)所接受和承認(rèn)還需時(shí)日。某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)認(rèn)為：XX市房地產(chǎn)近2-3年內(nèi)，規(guī)模適中、戶型新穎而實(shí)用、景觀資源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，價(jià)格突破千元/平米將存在一定的市場(chǎng)空間。建議本項(xiàng)目居住用房的價(jià)格定位在800元/平米左右較為合適。XX在售的主要住宅項(xiàng)目調(diào)研表如下：項(xiàng)目名稱**●水榭花都位置XX市酒廠，一中中后面項(xiàng)目概況開(kāi)發(fā)商：XX***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司建筑面積：429998平方米米綠化率：35%車庫(kù)庫(kù)數(shù)（車位數(shù)數(shù)）：未定門(mén)面面數(shù)：未定分幾期開(kāi)發(fā)：一期期項(xiàng)目工程進(jìn)度：項(xiàng)目動(dòng)工已已有將近兩個(gè)個(gè)月，基礎(chǔ)建建設(shè)已經(jīng)完成成開(kāi)盤(pán)時(shí)間：20005年12月底交房時(shí)間間：20066年6月價(jià)格住宅均價(jià)：9500元/平方米住宅最最高價(jià)：1200元/平方米門(mén)面價(jià)格：未定車庫(kù)庫(kù)價(jià)格：未定定車位租價(jià)：：未定物管費(fèi)：未定主力力戶型面積：：160平方米米左右付款方式及折扣：：三成十年、五五成十年、銷售率貴賓卡已售50張張目前主推單位四室兩廳兩衛(wèi)項(xiàng)目劣勢(shì)分析1、大戶型居多，選選擇空間小。2、目前交通不方便便項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析該項(xiàng)目所處環(huán)境安安靜、幽雅，適適合居家，有有大面積的藝藝術(shù)園林和休休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所所，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)比較手歡歡迎，周邊配配套比較好（鄰鄰近中學(xué)、小小學(xué)和事業(yè)單單位）綜合評(píng)價(jià)該項(xiàng)目在推廣中很很好的借助了了“漣水”的天然景觀觀，以“人文起居”文化為炒作作切入點(diǎn)，售售樓部設(shè)立在在賓館大堂，更更是進(jìn)一步接接觸了目標(biāo)消消費(fèi)群，所以以總體而言，該該項(xiàng)目有一定定的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目名稱漣水名城位置XX市自來(lái)水公司旁項(xiàng)目概況開(kāi)發(fā)商：婁底佳苑苑房地產(chǎn)占地面積：15..5萬(wàn)平方米建筑面面積：26萬(wàn)平方米米綠化率：50%車庫(kù)數(shù)（車車位數(shù)）：未未定容容積率：1..68門(mén)門(mén)面數(shù)：未定分幾期開(kāi)發(fā)：兩期期開(kāi)盤(pán)時(shí)間：20006年1月交房時(shí)時(shí)間：未定價(jià)格住宅均價(jià)：10440元/平方米住宅最最高價(jià)：12280元/平方米門(mén)面價(jià)格：未定車庫(kù)庫(kù)價(jià)格：未定定車車位租價(jià)：未未定物管費(fèi)：未定主主力戶型面積積：145平方米米左右付款方式及折扣：：七成十年、五五成十五年、銷售率一期銷售3成左右右目前主推單位三室兩廳兩衛(wèi)商業(yè)用房?jī)r(jià)格分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)近年來(lái)，隨著XX市城市和商業(yè)發(fā)展，XX市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。而一直以來(lái)，XX市的商業(yè)物業(yè)均為各國(guó)營(yíng)市場(chǎng)、單位的物業(yè)，極少向市場(chǎng)出售。2005年XX購(gòu)物中心的興建，使XX市民中所蘊(yùn)藏的對(duì)商業(yè)用房的購(gòu)買(mǎi)需求迅速迸發(fā)出來(lái)，XX購(gòu)物中心的產(chǎn)權(quán)式商鋪一個(gè)月內(nèi)銷售率過(guò)半，且內(nèi)鋪銷售價(jià)格達(dá)到了7500元/平米以上，而得房率僅為52%左右，實(shí)際套內(nèi)銷售價(jià)格達(dá)到了15000元/平米左右。2005年11月26日開(kāi)盤(pán)的金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)臨街商鋪銷售均價(jià)為18000元/平米，一層內(nèi)鋪銷售均價(jià)為4800元/平米，公攤率在33%左右。該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以來(lái)，以其良好的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。目前，XX市商業(yè)用房?jī)H金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)項(xiàng)目在售，剩余單位主要以2、3樓為主。當(dāng)前XX市舊城改造使一部分臨街單位用房進(jìn)行改造、拍賣，2006年市內(nèi)將可能有后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。另一方面，隨著XX市城市建設(shè)和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶動(dòng)作用將使部分次級(jí)商業(yè)區(qū)域價(jià)值穩(wěn)步攀升。XX市商業(yè)用房?jī)r(jià)格走勢(shì)將繼續(xù)出現(xiàn)“熱點(diǎn)地段價(jià)格居高不下，次級(jí)區(qū)域陸續(xù)跟進(jìn)”的局面。六商業(yè)用房的市場(chǎng)供給6.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查目前XX市在售的商業(yè)用房項(xiàng)目?jī)H為金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)：總建筑面積：11727.26平米商業(yè)建筑面積：9427.26平米銷售價(jià)格：臨XX路商鋪：均價(jià)18000元/平米臨工農(nóng)路商鋪：均價(jià)9000元/平米一層內(nèi)鋪：4800元/平米二層內(nèi)鋪：2500元/平米三層內(nèi)鋪：1400元/平米住宅銷售均價(jià)：1140元/平米6.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來(lái)供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查處于本項(xiàng)目對(duì)面的芙蓉建材市場(chǎng)，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場(chǎng)由于曾經(jīng)嚴(yán)重打擊了XX市建材經(jīng)營(yíng)戶的信心，其市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)威脅，但是其給經(jīng)營(yíng)商家和消費(fèi)者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。本項(xiàng)目在半年內(nèi)潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其一來(lái)自文藝路正在施工的項(xiàng)目（原XX市兒童公園），其二是文藝南路一塊10畝空地，將來(lái)可能也會(huì)被用于開(kāi)發(fā)專業(yè)市場(chǎng)建材市場(chǎng)。七商業(yè)用房的市場(chǎng)需求7.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查上圖顯示，96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營(yíng)。因XX市目前的商業(yè)鋪面面均以臨街鋪鋪面為主，而而臨街鋪面及及部分專業(yè)市市場(chǎng)內(nèi)的商鋪鋪都是個(gè)人自自建、政府或或單位開(kāi)發(fā)建建設(shè)的房屋臨臨街層，因此此XX市目前家居居建材市場(chǎng)所所使用的物業(yè)業(yè)仍以租賃臨臨街商鋪為主主。7.2所在區(qū)區(qū)域內(nèi)在售商商業(yè)用房銷售售情況調(diào)查目前在售的僅為金金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)，其其銷售情況較較為良性。八商業(yè)用房的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格8.1所在區(qū)區(qū)域內(nèi)商業(yè)用用房銷售價(jià)格格情況XX市商業(yè)用房主要由由住宅的底商商和企事業(yè)單單位物業(yè)一、二二、三層的商商業(yè)用房構(gòu)成成，進(jìn)行銷售售的商業(yè)用房房量比較少。目目前XX市場(chǎng)上進(jìn)行行銷售的商業(yè)業(yè)物業(yè)主要為為金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)。價(jià)價(jià)格情況參照照本報(bào)告6..1節(jié)。8.2所在區(qū)區(qū)域內(nèi)商業(yè)用用房租賃價(jià)格格情況物業(yè)名稱物業(yè)類型經(jīng)營(yíng)品牌月租金價(jià)格（元//平米）立華水果臨街商鋪零售50好運(yùn)來(lái)電話超市臨街商鋪21漣廣超市臨街商鋪零售80建材市場(chǎng)內(nèi)商鋪建材零售2-4目前XX市商業(yè)物業(yè)的租賃賃價(jià)格呈現(xiàn)出出“受地段價(jià)值值影響明顯，部部分臨街商鋪鋪?zhàn)饨鹁痈卟徊幌隆钡木置?，XX路“XX廣場(chǎng)”-“XX購(gòu)物中心”臨街商鋪的的租金均在665元/平米/月以上，金金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)的的臨街商鋪?zhàn)庾饨痤A(yù)計(jì)還將將高達(dá)1200元/平米/月。根據(jù)某某某地產(chǎn)顧問(wèn)問(wèn)機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研顯示，本本區(qū)域5000米半徑內(nèi)的臨臨街商業(yè)用房房租賃價(jià)格自自20-600元/月/平米不等，對(duì)對(duì)面建材市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)月租金甚甚至低于100元/平米/月。與XX廣場(chǎng)、XX等區(qū)域的租租金差距較大大。主要是因因目前本項(xiàng)目目所在區(qū)域內(nèi)內(nèi)人流量，街街區(qū)面貌較差差，商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)未成規(guī)模等等原因所引起起的。九居住用房的市場(chǎng)場(chǎng)分析9.1市場(chǎng)供供應(yīng)情況XX市目前的商品房主主要集中在“漣水名城”和“水榭花都”兩個(gè)在建的的項(xiàng)目中，預(yù)預(yù)計(jì)總建筑面面積為30多萬(wàn)平方方米，在建的的商品房面積積超過(guò)14萬(wàn)平方米米。9.2市場(chǎng)需需求情況通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果果的分析和研研究，某某地地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)48%的被訪訪者并不打算算購(gòu)房。僅55%的被訪者者考慮在1年內(nèi)購(gòu)房，335%的被訪訪者考慮在未未來(lái)3年內(nèi)購(gòu)房。說(shuō)說(shuō)明目前XX市民對(duì)商品品房購(gòu)買(mǎi)意愿愿并不強(qiáng)烈，而而主要的可能能購(gòu)買(mǎi)時(shí)間集集中在未來(lái)22-3年內(nèi)，近近期市場(chǎng)不會(huì)會(huì)出現(xiàn)太大的的市場(chǎng)需求。目前XX市民對(duì)商品房的需需求主要集中中在100--120平米米的中戶型和140-160平平米的大戶型型兩個(gè)檔次。比比較符合四線線城市居民對(duì)對(duì)購(gòu)房的面積需求特征。9.3物業(yè)出出租情況目前XX市還沒(méi)有形成專業(yè)業(yè)房屋租賃市市場(chǎng)，主要是是以出租零散散的居民房為為主，承租人人一般是在XX從事小買(mǎi)賣賣的流動(dòng)居民民。租金普遍遍比較低，單單間租金為550元/月，簡(jiǎn)單裝裝修套間租金金為200元/月，中檔裝裝修帶家電的的套間租金為為350元/月。9.4在售樓樓盤(pán)銷售情況況XX市民長(zhǎng)期以來(lái)形成成的房屋概念念使市民對(duì)房房屋的追求僅僅限于自建民民宅，對(duì)商品品房的購(gòu)買(mǎi)意意識(shí)不強(qiáng)。導(dǎo)導(dǎo)致了“漣水名城”和“水榭花都”兩個(gè)大型住住宅項(xiàng)目自動(dòng)動(dòng)工以來(lái)，銷銷售都很不理理想。9.5市場(chǎng)在在售戶型及特特點(diǎn)分析漣水名城的主力戶戶型為1455平方米左右的的三室兩廳兩兩衛(wèi)，據(jù)調(diào)查查得知，該戶戶型比較實(shí)用用，受市民歡歡迎。水榭花都的主力戶戶型為1655平方米左右的的四室兩廳兩兩衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)，據(jù)據(jù)調(diào)查得知，這這種戶型比較較寬敞，大氣氣，一部分經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為為雄厚的人群群較喜歡該戶戶型。金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)場(chǎng)的主力戶型型為150平方米米左右的三室室兩廳兩衛(wèi)，該該項(xiàng)目地段優(yōu)優(yōu)越，住房很很受歡迎。在價(jià)格方面，漣水水名城和水榭榭花都的實(shí)際際成交價(jià)格都都沒(méi)有超過(guò)11000元/平米。僅金金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)4樓以上的臨臨街住宅超過(guò)過(guò)了10000元/平米，因該該項(xiàng)目地理位位置和上市時(shí)時(shí)間的優(yōu)越性性，因此對(duì)于于整個(gè)XX商品房市場(chǎng)場(chǎng)來(lái)說(shuō)，僅具具備參考價(jià)值值而不具備近近階段的價(jià)格格指導(dǎo)意義。大大部分市民對(duì)對(duì)商品房?jī)r(jià)格格仍集中在8800元左右右的心理預(yù)期期，短期內(nèi)突突破千元大關(guān)關(guān)較為困難。十市場(chǎng)預(yù)測(cè)10.1未來(lái)來(lái)該區(qū)域內(nèi)商商業(yè)用房需求求預(yù)測(cè)在對(duì)經(jīng)營(yíng)戶投資意意向的調(diào)查過(guò)過(guò)程中，大部部分被訪者都持“看情況而定定”的態(tài)度，說(shuō)說(shuō)明目前XX市的商業(yè)地地產(chǎn)銷售受引導(dǎo)成分較大大，在XX購(gòu)物中心未未能經(jīng)營(yíng)起來(lái)來(lái)之后，市民民對(duì)商鋪投資都保持持著謹(jǐn)慎的態(tài)態(tài)度。同時(shí)，也也有16%的被訪訪者正在考慮購(gòu)買(mǎi)商鋪，24%的客戶表示視地段及價(jià)格而定，說(shuō)明在經(jīng)營(yíng)戶中間，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比一般普通市民要強(qiáng)，其投資意愿相比而言也更為強(qiáng)烈。（2）市民對(duì)商鋪的投投資意向相比比經(jīng)營(yíng)戶而言言要小，400%的客戶表示不會(huì)進(jìn)進(jìn)行商鋪投資資。市民對(duì)商商鋪投資概念念的理解程度仍然有限，且且在XX購(gòu)物中心的的影響下，使使一部分市民民對(duì)商鋪投資已經(jīng)失去去了信心或者者產(chǎn)生了不信信任心理。市市民中有17.5%的人正正在考慮投資資商鋪。10.2未來(lái)來(lái)該區(qū)域內(nèi)居居住用房需求求預(yù)測(cè)XX市民長(zhǎng)期以來(lái)形成成的房屋概念念使市民對(duì)房房屋的追求僅僅限于自建民民宅，而商品品房的購(gòu)買(mǎi)意意識(shí)不強(qiáng)。對(duì)對(duì)商品房消費(fèi)費(fèi)的園林、景景觀、戶型、物物業(yè)管理等概概念理解較淡淡。況且XX市房屋租賃賃市場(chǎng)還未成成熟，流動(dòng)人人口少，在未未來(lái)一兩年內(nèi)內(nèi)，XX市民對(duì)居住住房的需求不不是很大。10.3綜述述總體而言，XX市市民對(duì)商鋪及及住房還是有有一定的需求求量，由于XX市的房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)剛剛起起步時(shí)，“XX購(gòu)物中心”影響到了消消費(fèi)者投資信信心，如果其其他商業(yè)項(xiàng)目目再次打擊消消費(fèi)者投資信信心的話，那那么XX市房地產(chǎn)的的發(fā)展將受到到嚴(yán)峻的考驗(yàn)驗(yàn)。針對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀，我們們的工作重點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)放在消費(fèi)費(fèi)意識(shí)引導(dǎo)和和區(qū)域概念炒炒作上，才能能有利于規(guī)避避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并并結(jié)合主題商商業(yè)的特殊性性進(jìn)行項(xiàng)目推推廣和銷售、招招商工作。XX某某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第三章項(xiàng)目發(fā)展研研究十一項(xiàng)目地塊特征征分析11.1項(xiàng)目目區(qū)位分析地塊形狀：不規(guī)則則方形用地地塊位置：XX路路與芙蓉路交交匯處，屬六六畝塘鎮(zhèn)，位位于XX市主城區(qū)西西部，靠近城城鄉(xiāng)結(jié)合處。就就目前來(lái)看，地地塊的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)并不明顯顯。地塊優(yōu)勢(shì)：XX路路與芙蓉路均均屬XX市城市干道道，為本項(xiàng)目目提供了良好好的交通組織織便利性；同同時(shí)，本項(xiàng)目目地處XX去往新化、冷冷江等地的必必經(jīng)之地，外外部交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯。11.2項(xiàng)目目人流分析因本項(xiàng)目目前所處處的芙蓉廣場(chǎng)場(chǎng)周邊無(wú)大型型的消費(fèi)場(chǎng)所所和市政配套套設(shè)施，周邊邊居住者大部部分為普通市市民，街區(qū)形形象又比較差差。因此，目目前該地段人人流量較小，但但受XX商圈發(fā)展影影響，已經(jīng)呈呈現(xiàn)出人流量量開(kāi)始上升的的趨勢(shì)。11.3項(xiàng)目目地塊發(fā)展SSWOT分析析△地塊發(fā)展機(jī)會(huì)OppportuunityXX商圈的發(fā)展已經(jīng)呈呈現(xiàn)出向本地地塊蔓延的趨趨勢(shì)，對(duì)本地地塊價(jià)值的提提升帶來(lái)了積積極影響。XX市目前開(kāi)發(fā)在售的的商業(yè)項(xiàng)目不不多，為項(xiàng)目目地塊的發(fā)展展提供了一定定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)。項(xiàng)目周邊街區(qū)物業(yè)業(yè)形象較差，本本項(xiàng)目建成后后，將有效帶帶動(dòng)周邊物業(yè)業(yè)的價(jià)值提升升。項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)較為為明顯。項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)項(xiàng)目，地塊發(fā)發(fā)展有一定的的政策支持。△地塊發(fā)展威脅Weeaknesss市民對(duì)本項(xiàng)目地塊塊的區(qū)位價(jià)值值仍存在懷疑疑心態(tài)。其他舊城改造項(xiàng)目目將對(duì)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展形成競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力。項(xiàng)目地塊周邊街區(qū)區(qū)形象較差，影影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值的體現(xiàn)△地塊發(fā)展優(yōu)勢(shì)Sttrengtth位于XX路與芙蓉路交匯處處，雙面臨路路，地塊價(jià)值值高臨街面較長(zhǎng)，且還還能在建筑規(guī)規(guī)劃上進(jìn)行適適當(dāng)臨街面的的適當(dāng)延長(zhǎng)，有有利于提高整整體商業(yè)價(jià)值值地塊規(guī)模適中，體體量不大，適適宜于快速消消化受XX商圈影響明顯，未未來(lái)升值前景景可觀項(xiàng)目交由專業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)顧問(wèn)公司進(jìn)進(jìn)行全程策劃劃，有利于保保證項(xiàng)目發(fā)展展思路及執(zhí)行行的科學(xué)化△地塊發(fā)展劣勢(shì)Thhreat項(xiàng)目地形狀況復(fù)雜雜，將增加施施工難度項(xiàng)目所在地所處的的芙蓉路道路路狀況較差，有有待改善（3）項(xiàng)目偏離市中心心，推廣難度度加大雖然本項(xiàng)目目前所所處的地理位位置并不明顯顯，但受城市市發(fā)展的影響響，此地段的的發(fā)展和升值值前景已經(jīng)有有部分市民所所承認(rèn)，但項(xiàng)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中，始終終仍注意對(duì)區(qū)區(qū)域概念的炒炒作和提升，以以良好的項(xiàng)目目定位和投資資概念規(guī)避項(xiàng)項(xiàng)目地塊在市市民心目中的的不良影響。十二項(xiàng)目商業(yè)用房房定位方案研研究12.1項(xiàng)目定定位方案某某地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)初步對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的商業(yè)主主題選擇為：：整合與商品房裝修修相關(guān)的建材材、陶瓷、木木材、家私、家家紡、五金、油油漆、型材等等行業(yè)，彌補(bǔ)補(bǔ)市場(chǎng)空白，根根據(jù)各個(gè)行業(yè)業(yè)對(duì)樓層的需需求條件規(guī)劃劃業(yè)態(tài)形成“××××家居居建材廣場(chǎng)”或“××××家居居廣場(chǎng)”的商業(yè)主題題。12.2項(xiàng)目定定位方案提出出背景前XX住宅商品房上市量量在14萬(wàn)平米以以上，且“漣水名城”離本案距離離不遠(yuǎn)。眾多多商品房的在在銷售之后必必會(huì)進(jìn)行裝修修，因此，與與商品房裝修修相關(guān)的建材材、陶瓷、木木材、家私、家家紡、五金、油油漆、型材等等行業(yè)勢(shì)必會(huì)會(huì)被帶動(dòng)。另一方面，某某地地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)構(gòu)在對(duì)XX房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研時(shí)時(shí)，發(fā)現(xiàn)家私私、建材行業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)者整合合意愿較為強(qiáng)強(qiáng)烈，且該類類行業(yè)對(duì)區(qū)位位的影響因素素較小，但對(duì)對(duì)交通條件要要求較高，恰恰好符合本項(xiàng)項(xiàng)目地塊所具具備的特征。因此，某某地產(chǎn)顧顧問(wèn)機(jī)構(gòu)初步步對(duì)本項(xiàng)目的的商業(yè)主題選選擇為“家居建材廣廣場(chǎng)”。12.3項(xiàng)目定定位方案市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查結(jié)果行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)“一一站式”家居建材市市場(chǎng)的認(rèn)可度度調(diào)查結(jié)果顯示：776%的經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶看好并支支持“一站式”家居建材在XX的發(fā)展。50%的經(jīng)營(yíng)戶表表示愿意在“一站式”家居建材廣廣場(chǎng)誕生后進(jìn)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。大部分的經(jīng)營(yíng)戶已已經(jīng)意識(shí)到行行業(yè)分布零散散，對(duì)經(jīng)營(yíng)和和消費(fèi)者都不不好?！耙徽臼健奔揖咏ú膹V廣場(chǎng)所具備的的“一站購(gòu)齊”、“價(jià)格更低”“服務(wù)更好好”是其他中小小規(guī)模家居建建材經(jīng)營(yíng)所不不具備的。因因此受到大部部分經(jīng)營(yíng)戶的的支持和贊同同。也使本項(xiàng)項(xiàng)目具備來(lái)自自于經(jīng)營(yíng)戶層層面的發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)。家居建材消費(fèi)者對(duì)對(duì)“一站式”家居建材市市場(chǎng)的認(rèn)可度度家居建材消費(fèi)者對(duì)對(duì)“一站式”家居建材市市場(chǎng)支持率為為54%，對(duì)其其無(wú)所謂的業(yè)業(yè)主占了322%，對(duì)其不不看好的占了了14%。這表表明：XX消費(fèi)者對(duì)“一站式”家居建材市市場(chǎng)認(rèn)可度比比較高，由于于XX市場(chǎng)還不是是很成熟，所所以還有一半半的消費(fèi)者需需要加強(qiáng)引導(dǎo)導(dǎo)。市民對(duì)“一站式”家居建材市市場(chǎng)的認(rèn)可度度從右圖可以看出，絕絕大部分市民民支持XX出現(xiàn)大型的家居建材廣廣場(chǎng)。長(zhǎng)期以以來(lái)XX市民購(gòu)買(mǎi)建建材都需要各個(gè)門(mén)店不不斷的詢問(wèn)價(jià)價(jià)格，不斷的的比較產(chǎn)品，出現(xiàn)“一站式”家家居建材廣場(chǎng)場(chǎng)后，集中的的產(chǎn)品種類將大大縮短購(gòu)買(mǎi)時(shí)時(shí)間，提高購(gòu)購(gòu)買(mǎi)效率，并并能以更低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到所需需要的家居建建材產(chǎn)品。家居建材廣場(chǎng)在目目前XX市民心目中中，仍然是一一個(gè)市場(chǎng)空白白點(diǎn)。本項(xiàng)目目的出現(xiàn)，無(wú)無(wú)疑填補(bǔ)了該該市場(chǎng)空白，并并將取得良好好的社會(huì)效益益，一改目前前文藝路交通通路擁擠，消消防、交通、城城市管理問(wèn)題題多多的局面面。對(duì)“一站式”家居建材材市場(chǎng)的地點(diǎn)點(diǎn)選擇調(diào)查為調(diào)查在目前XXX市建材經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶中較為理理想的集中型家居建材廣廣場(chǎng)的項(xiàng)目所所在地，本次次調(diào)查設(shè)置了三個(gè)地點(diǎn)供經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶選擇。調(diào)調(diào)查結(jié)果顯示示，盡管漣源市建材市場(chǎng)未能能經(jīng)營(yíng)起來(lái)在在經(jīng)營(yíng)戶中形形成了心理陰影，但仍有半數(shù)數(shù)的經(jīng)營(yíng)戶選選擇了芙蓉廣廣場(chǎng)。調(diào)查結(jié)果一方面再再次顯示了芙芙蓉廣場(chǎng)的地地段價(jià)值，另另一方面更反反映出經(jīng)營(yíng)戶戶在選擇過(guò)程程中已經(jīng)更趨趨于理性，考考慮到了交通通、物流、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)等家居建建材行業(yè)發(fā)展展所必須具備備的基礎(chǔ)條件件。12.4項(xiàng)目目定位方案SSWOT分析析△項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)Oppportuunity家居建材經(jīng)營(yíng)戶和和消費(fèi)者、市市民均看好并并支持“一站式”家居建材廣廣場(chǎng)項(xiàng)目的出出現(xiàn)目前XX市家居建材行業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積已超超過(guò)2萬(wàn)平米，經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶近2000余家，為為項(xiàng)目發(fā)展提提供了市場(chǎng)資資源的支持市、鎮(zhèn)兩級(jí)政府均均看好并支持持項(xiàng)目發(fā)展，并并能提供相關(guān)關(guān)政策性的優(yōu)優(yōu)惠、鼓勵(lì)措措施經(jīng)營(yíng)戶和市民對(duì)商商鋪投資仍保保持著一定的的熱情，存在在引導(dǎo)空間大型家居建材超市市的連鎖發(fā)展展趨勢(shì)，為本本項(xiàng)目的主力力店招商提供供了契機(jī)未來(lái)商品房市場(chǎng)的的發(fā)展，將有有利于本項(xiàng)目目的銷售、招招商和后期經(jīng)經(jīng)營(yíng)目前家居建材經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶的分布凌凌亂、商鋪配配套設(shè)施落后后，均期待有有新型的“一站式”家居建材廣廣場(chǎng)填補(bǔ)市場(chǎng)場(chǎng)空白△項(xiàng)目發(fā)展威脅Weeaknesss業(yè)態(tài)與對(duì)面的建材材市場(chǎng)、藍(lán)田田市場(chǎng)部分重重疊，可能會(huì)會(huì)有相關(guān)方面面的利益沖突突行業(yè)商鋪?zhàn)赓U價(jià)格格不高，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目銷售價(jià)格格的走高存在在一定的壓力力，需要大力力引導(dǎo)，并采采取一定的返返租、免租政政策文藝路、藍(lán)田市場(chǎng)場(chǎng)、光藍(lán)路等等自發(fā)形成的的市場(chǎng)地位難難以撼動(dòng)，項(xiàng)項(xiàng)目招商面臨臨不小的壓力力大部分經(jīng)營(yíng)戶均不不愿意進(jìn)駐22、3樓，項(xiàng)目2、3樓的銷售和和招商面臨困困難，需通過(guò)過(guò)主力店設(shè)置置進(jìn)行良好的的規(guī)避和化解解部分商家在市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中已經(jīng)喪喪失行業(yè)信心心，可能在項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程程中起負(fù)面作作用XX購(gòu)物中心的商鋪投投資使部分市市民喪失了投投資信心，市市民對(duì)商鋪投投資已經(jīng)更為為謹(jǐn)慎和理性性△項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)Sttrengtth位于XX路與芙蓉路交匯處處，雙面臨路路，地塊價(jià)值值高臨街面長(zhǎng)達(dá)70米米，且還能在在建筑規(guī)劃上上進(jìn)行適當(dāng)臨臨街面的適當(dāng)當(dāng)延長(zhǎng)，有利利于提高整體體商業(yè)價(jià)值地塊規(guī)模適中，體體量不大，適適宜于快速消消化受XX商圈影響明顯，未未來(lái)升值前景景可觀本項(xiàng)目為填補(bǔ)市場(chǎng)場(chǎng)空白的項(xiàng)目目，發(fā)展機(jī)會(huì)會(huì)和空間較大大項(xiàng)目總體成本不高高，從而降低低了銷售單價(jià)價(jià)，有利于中中小客戶的投投資項(xiàng)目引進(jìn)主力店的的營(yíng)銷策略，將將有利于本項(xiàng)項(xiàng)目刷新XX家居建材行行業(yè)格局，成成為市場(chǎng)領(lǐng)袖袖△項(xiàng)目發(fā)展劣勢(shì)Thhreat（1）項(xiàng)目所在地街區(qū)區(qū)面貌有待改改善，（2）人流量有有限，（3）商業(yè)氣氛氛尚不（4）濃厚（5）仍有部分經(jīng)營(yíng)戶戶和市民對(duì)本本項(xiàng)目地段抱抱懷疑態(tài)度，（6）增加了項(xiàng)目宣傳推廣難度（7）推廣、招商難度度加大，（88）推廣、招招商費(fèi)用增加加（9）地塊規(guī)模有限，（10）無(wú)法設(shè)置集中的倉(cāng)儲(chǔ)用房（5）市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)的銷售價(jià)格格和租賃價(jià)格格存在接受難難度綜上，項(xiàng)目SWOOT分析中所所反映出的情情況說(shuō)明本項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展“××××家居建材廣廣場(chǎng)”的思路是基基本可行的，但但應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)規(guī)避及劣勢(shì)勢(shì)化解因素，使使本項(xiàng)目發(fā)展展更為貼近市市場(chǎng)，成功招招商，投資概概念推廣到位位，獲得可觀觀的利潤(rùn)回報(bào)報(bào)。12.5項(xiàng)目目定位方案所所存在問(wèn)題及及建議本項(xiàng)目定位方案在在后期推廣和和銷售、招商商過(guò)程中，可可能存在以下下不利因素：：銷售價(jià)格與實(shí)際租租賃價(jià)格之間間可能存在的的矛盾，建議議項(xiàng)目2、3樓采取整體體或部分返租租的形式銷售售。市民對(duì)項(xiàng)目地段的的懷疑態(tài)度。項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展需依依托強(qiáng)大的廣廣告宣傳造勢(shì)勢(shì)，通過(guò)以主主力店為中心心，將后期經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的的“價(jià)格、質(zhì)量量、服務(wù)”良好地貫穿穿于整個(gè)推廣廣節(jié)奏中，最最大限度的對(duì)對(duì)區(qū)域概念和和行業(yè)概念進(jìn)進(jìn)行宣傳推廣廣。區(qū)域商業(yè)氛圍不成成熟，招商難難度增大。首首先啟動(dòng)主力力店招商，以以滿足項(xiàng)目發(fā)發(fā)展和實(shí)際推推廣執(zhí)行工作作的需要?；馐忻駥?duì)項(xiàng)項(xiàng)目能否發(fā)展展成功的疑慮慮。對(duì)部分部部位予以免租租經(jīng)營(yíng)，以配配合其他招商商政策順利招招商。經(jīng)營(yíng)業(yè)主對(duì)商鋪?zhàn)庾饨鸷投愂照咭罂量炭?。向政府申申?qǐng)真正能夠夠落實(shí)到位的的稅費(fèi)減免政政策，為經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶降低經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本，并通通過(guò)免租政策策、主力店的的龍頭效應(yīng)向向經(jīng)營(yíng)戶發(fā)動(dòng)動(dòng)集中的廣告告宣傳攻勢(shì)。有潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手存在，針對(duì)對(duì)可能出現(xiàn)的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)盡快在在年底之前啟啟動(dòng)第一期廣廣告投放。十三項(xiàng)目產(chǎn)品定位位方案研究13.1項(xiàng)目目產(chǎn)品定位原原則本項(xiàng)目產(chǎn)品定位應(yīng)應(yīng)區(qū)別于普通通的商住樓項(xiàng)項(xiàng)目，產(chǎn)品定定位不但要能能符合目前主主題商業(yè)銷售售及招商、經(jīng)經(jīng)營(yíng)的需求，而而且還需根據(jù)據(jù)項(xiàng)目地塊未未來(lái)發(fā)展前景景可觀的特殊殊情況綜合考考慮產(chǎn)品未來(lái)來(lái)用途。因此此，產(chǎn)品定位位應(yīng)符合以下下原則：符合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益益目標(biāo)的需求求。充分利用項(xiàng)目地處處XX路與芙蓉路路交匯處，雙雙面臨路的特特點(diǎn)，發(fā)揮項(xiàng)項(xiàng)目臨街面較較長(zhǎng)，交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。在符合項(xiàng)目整體規(guī)規(guī)劃構(gòu)思的前前提下，將臨臨街商鋪的建建筑面積控制制在合理范圍圍內(nèi)，努力提提高臨街商鋪鋪價(jià)值。項(xiàng)目產(chǎn)品定位應(yīng)充充分考慮家居居建材市場(chǎng)的的行業(yè)特殊性性，對(duì)相關(guān)物物流、交通、層層高等要求進(jìn)進(jìn)行有效把握握。項(xiàng)目住宅部分應(yīng)有有清晰的交通通組織系統(tǒng)，實(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)人流流與居住人流流的分離。13.2項(xiàng)目目產(chǎn)品定位的的市場(chǎng)依據(jù)本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的的市場(chǎng)依據(jù)以以某某地產(chǎn)顧顧問(wèn)進(jìn)行的XX市房地產(chǎn)市市場(chǎng)及家居建建材市場(chǎng)的調(diào)調(diào)查研究數(shù)據(jù)據(jù)為主。市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目具有參考考價(jià)值的主要要結(jié)論有：商家對(duì)產(chǎn)品的需求求為：層高在在4.5-5..5米之間、面寬寬在4.2-5米之間、進(jìn)深深在10-12米之間。面積在50-1000平米之間間，以40--60平米每每個(gè)的鋪位分分割較為合理理，商鋪間應(yīng)應(yīng)可自由組合合，全面覆蓋蓋不同面積需需求的客戶。大部分市民對(duì)住宅宅的面積需求求分100--120平米米、140--160平米米兩個(gè)區(qū)間。其他調(diào)查數(shù)據(jù)。（詳詳見(jiàn)市調(diào)報(bào)告告）13.3項(xiàng)目目產(chǎn)品定位方方案整體建筑規(guī)?？刂浦疲?）項(xiàng)目地上總建筑筑面積在萬(wàn)平平米之間，其其中一、二、三三層為商業(yè)用用房，單層建建筑面積在33650-33800平米米之間；四、五五、六、七樓樓為住宅，規(guī)規(guī)劃面積在77000-77800平米米之間。（2）項(xiàng)目地下一層，擬擬規(guī)劃建筑面面積在25000平米之間間。（3）一層層高在5..8左右，二二、三層層高高在3.8米左右，住宅宅層高為3米。凈建筑總總高度約255.4米。（不含天天花板及天際際線高度）戶型規(guī)劃①臨街商鋪開(kāi)間在33.8-4米之間，進(jìn)深深在12米左右，套內(nèi)內(nèi)面積在455.6-488平米之間。②一、二、三層商鋪鋪套內(nèi)面積規(guī)規(guī)劃在45--65平米之之間，具體戶戶型面積根據(jù)據(jù)建筑設(shè)計(jì)安安排而定。③住宅戶型規(guī)劃以1110-1330平米的三三房、1400-160平平米的四房為為主力戶型進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。13.4主要要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)總建筑面積：萬(wàn)平平米商業(yè)面積：萬(wàn)平米米住宅面積：70000-78000平米容積率：約4.557建筑凈高：25..4米13.5項(xiàng)目目業(yè)態(tài)定位方方案本項(xiàng)目將囊括以下下業(yè)態(tài),具體的各樓樓層業(yè)態(tài)定位位方案如下::1層(含臨街門(mén)面):(1)木業(yè)板材區(qū)區(qū)(2)油漆涂料區(qū)區(qū)(3)工程材料區(qū)區(qū)(4)化工膠劑區(qū)區(qū)(5)管材管件區(qū)區(qū)(6)五金機(jī)電區(qū)區(qū)2層:(1)陶瓷衛(wèi)浴區(qū)區(qū)(2)玻璃制品區(qū)區(qū)(3)燈飾照明區(qū)區(qū)(4)地板地面區(qū)區(qū)(5)門(mén)窗鎖具區(qū)區(qū)3層:(1)家居飾品區(qū)區(qū)(2)家私家具區(qū)區(qū)(3)辦公家具區(qū)區(qū)考慮到1層租金和和售價(jià)較高,,因此本樓層層內(nèi)的業(yè)態(tài)均均為效益較好好,經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較較高的行業(yè),,而2、3樓則選擇產(chǎn)產(chǎn)品較大，流流動(dòng)速度稍慢慢，對(duì)場(chǎng)地規(guī)規(guī)模要求較大大的行業(yè)，以以降低月租金金，緩解經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶的租金壓壓力。2、3樓目前的業(yè)業(yè)態(tài)定位較適適宜于對(duì)主力力店進(jìn)行招商商。XX某某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第四章效益及風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析十四項(xiàng)目投資估算算項(xiàng)目投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱估算價(jià)值備注1土建工程1061.6萬(wàn)元元按17950平米總總建筑面積計(jì)計(jì)算,土建成本按按480元/平米計(jì)算,另地下層建建筑成本估計(jì)計(jì)為200萬(wàn)元2土地費(fèi)510萬(wàn)元3附屬工程及項(xiàng)目配配套330萬(wàn)元貨梯、觀光電梯各各一輛，配套套費(fèi)用按1550元/平米計(jì)算4勘探2萬(wàn)元5相關(guān)規(guī)費(fèi)15萬(wàn)元7設(shè)計(jì)費(fèi)8.975萬(wàn)元按5元/平米計(jì)算8水電增容費(fèi)5萬(wàn)元9管理費(fèi)用20萬(wàn)元10基本預(yù)備費(fèi)40萬(wàn)元11合計(jì)1992.58萬(wàn)萬(wàn)元如引進(jìn)主力店，則則可以省去主主力店裝修費(fèi)費(fèi)用約80--100萬(wàn)??！注：本報(bào)告撰寫(xiě)單單位僅提出參參考價(jià)格,以上數(shù)據(jù)均均以建筑面積積在179550平米為基基準(zhǔn)進(jìn)行估計(jì)計(jì)所得,具體數(shù)額以以實(shí)際操作為為準(zhǔn)。根據(jù)初步估算,本本項(xiàng)目的總體體投資成本大大約為19992.58萬(wàn)萬(wàn)元,此數(shù)據(jù)為基基本的成本投投入費(fèi)用,并已核算地地下層的建筑筑成本。十五經(jīng)濟(jì)效益分析析15.1項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)策略(1)項(xiàng)目1-3層商業(yè)業(yè)部分樓實(shí)行行“返租”銷售的辦法法。其中一層返租期限限為1年，返租回回報(bào)為8%；二、三層返租期限限為3年，第一年年回報(bào)率為77%，第二年年回報(bào)為8%%，第三年回回報(bào)為9%，平均每每年的固定回回報(bào)為8%。此返租租采取“即買(mǎi)即返”的執(zhí)行辦法法，客戶在簽簽定購(gòu)房合同同時(shí)，即可獲獲得三年固定定回報(bào)共計(jì)224%。反租部分在具體定定價(jià)中預(yù)留相相應(yīng)空間。項(xiàng)目銷售過(guò)程中根根據(jù)銷售情況況及整體銷售售節(jié)奏的安排排，將適當(dāng)應(yīng)應(yīng)用價(jià)格策略略提高銷售價(jià)價(jià)格。(2)為便于本項(xiàng)項(xiàng)目后期運(yùn)作作的順暢，本本報(bào)告內(nèi)分別別初步設(shè)定了了“返租”與不“返租”的銷售價(jià)格格。15.2項(xiàng)目目銷售價(jià)格建建議（1）返租銷售價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果果及本項(xiàng)目的的成本情況，建建議本項(xiàng)目采采取“返租”銷售模式時(shí)時(shí)銷售價(jià)格為為：臨街商鋪銷售均價(jià)價(jià)：100000元/平米一層內(nèi)鋪銷售均價(jià)價(jià)：41000元/平米（含返返租一年）二層內(nèi)鋪銷售均價(jià)價(jià)：23500元/平米（含返返租三年）三層內(nèi)鋪銷售均價(jià)價(jià)：13500元/平米（含返返租三年）住宅銷售均價(jià)：8850元/平米（2）不返租時(shí)銷售價(jià)價(jià)格建議臨街商鋪銷售均價(jià)價(jià)：100000元/平米一層內(nèi)鋪銷售均價(jià)價(jià)：39500元/平米二層內(nèi)鋪銷售均價(jià)價(jià)：19500元/平米三層內(nèi)鋪銷售均價(jià)價(jià)：11000元/平米住宅銷售均價(jià)：8850元/平米（3）價(jià)格說(shuō)明目前該定價(jià)體系為為項(xiàng)目初步定定價(jià)，均為保保守估計(jì)的市市場(chǎng)承受范圍圍，在實(shí)際執(zhí)執(zhí)行過(guò)程中，將將根據(jù)市場(chǎng)反反應(yīng)及銷售狀狀況適當(dāng)?shù)貞?yīng)應(yīng)用價(jià)格策略略，適當(dāng)調(diào)高高部分樓層、單單位的銷售價(jià)價(jià)格，圓滿完完成銷售任務(wù)務(wù)；此外，項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整整取決于項(xiàng)目目在招商方面面的資金投入入，項(xiàng)目招商商投入提高，則則價(jià)格也將順順勢(shì)提升，以以保障合理的的項(xiàng)目銷售利利潤(rùn)。由此得出，本項(xiàng)目目可實(shí)現(xiàn)銷售售收入預(yù)計(jì)為為：項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)測(cè)表（返租）名稱建筑面積（平米）返租銷售單價(jià)（元/平米）預(yù)計(jì)銷售額（返租租）（萬(wàn)元）備注臨街商鋪75010000750一層內(nèi)鋪290041001189減去一年返租約995.12萬(wàn)萬(wàn)元后為10093.888萬(wàn)元二層內(nèi)鋪36502350857.75減去三年返租約2205.866元后為6511.89萬(wàn)元元三層內(nèi)鋪36501350492.75減去三年返租約1118.266萬(wàn)元后為3774.49萬(wàn)萬(wàn)元住宅7000850595合計(jì) 179503884.5返租后銷售額約33465.226萬(wàn)元二、三層三年返租租期間的出租租收益預(yù)計(jì)：：1層內(nèi)鋪免租半年，后后半年的租金金按28元/平米/月的租金655%收取即為為18元/平米/月，預(yù)計(jì)租租金收益為331.32萬(wàn)萬(wàn)元2、3層內(nèi)鋪免租1年，第第2年按租金的的50%收取，第第三年按租金金的80%收取，預(yù)預(yù)計(jì)租金收益益為136..656萬(wàn)元元第2層租金：15元//平米/月第3層租金9元/月因此得出本項(xiàng)目返返租期的預(yù)期期收益為：1167.97760萬(wàn)元項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)測(cè)表（不返租租）名稱建筑面積（平米）銷售單價(jià)（元/平米）預(yù)計(jì)銷售額（萬(wàn)元）備注臨街商鋪75010000750一層內(nèi)鋪290039501145.5二層內(nèi)鋪36501950711.75三層內(nèi)鋪36501100401．5住宅7000850595合計(jì) 179503603.75經(jīng)計(jì)算分析后得出出：項(xiàng)目采取返租銷售售模式時(shí)合同同銷售額為33884.55萬(wàn)元，減去去返租部分后后實(shí)際現(xiàn)金收收入為34665.26萬(wàn)萬(wàn)元，返租期期內(nèi)預(yù)期租金金收益為1667.9766萬(wàn)元，因此此返租銷售時(shí)時(shí)實(shí)際總收入入為36333.236萬(wàn)萬(wàn)元。項(xiàng)目不采取返租銷銷售模式時(shí)，總總銷售額預(yù)計(jì)計(jì)在36033.75萬(wàn)元元。15.3 項(xiàng)目目投資利潤(rùn)成本利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目（返租時(shí)）金額備注（不返租時(shí)）金額額備注1銷售收入3633.2366萬(wàn)元含返租期內(nèi)的租金金收益3603.75萬(wàn)萬(wàn)元2銷售成本1992.58萬(wàn)萬(wàn)元1992.58萬(wàn)萬(wàn)元3銷售稅金及附加199.83萬(wàn)元元暫按5.5%估算算198.21萬(wàn)元元4銷售費(fèi)用180萬(wàn)元180萬(wàn)元5利潤(rùn)總額1260．83萬(wàn)萬(wàn)元1232．96萬(wàn)萬(wàn)元6所得稅100萬(wàn)元預(yù)估100萬(wàn)元預(yù)估7凈利潤(rùn)1160.83萬(wàn)萬(wàn)元1132.96萬(wàn)萬(wàn)元本項(xiàng)目初步估算::(1)返租銷售稅稅后利潤(rùn)約11160.883萬(wàn)元。((2)不返返租銷售稅后后利潤(rùn)約11132.966萬(wàn)元。15.4財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)分析毛利率（返租銷售售）銷售收入-銷售成成本銷售毛利利率=---------------------------×100%

銷售收入本項(xiàng)目毛利率：（3633.236-1992.58）/3633.236×100%=45.16%凈利率（返租銷售售）銷售凈利率=（凈凈利/銷售收入）×100%凈利一般指指稅后利潤(rùn)本項(xiàng)目?jī)衾?（1160..83/3633..236）×100%==31.966%本項(xiàng)目在返租銷售售時(shí)毛利潤(rùn)率率為45.116%,稅后后凈利潤(rùn)率為為31.966%,利潤(rùn)率率符合當(dāng)前房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的利潤(rùn)水平,,本項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益是可可行的.十六風(fēng)險(xiǎn)性分析風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程程度分析表風(fēng)險(xiǎn)因素影響程度說(shuō)明嚴(yán)重較大一般市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)√區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)不確定定因素較多,,行業(yè)影響較較大技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)√技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)較弱工程風(fēng)險(xiǎn)√施工難度不高資金風(fēng)險(xiǎn)√資金應(yīng)用周期較長(zhǎng)長(zhǎng),存在調(diào)配風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)√受當(dāng)?shù)卣o予的的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)營(yíng)政策影響大大外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn)√公司團(tuán)隊(duì)信譽(yù)良好好社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)√社會(huì)需求量較大,,屬空白市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目其他風(fēng)險(xiǎn)√行業(yè)內(nèi)影響因素較較多,且受其他商商業(yè)項(xiàng)目投資資風(fēng)險(xiǎn)大由此表可以看出,,本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的主要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素存在于于市場(chǎng)、政策策、資金幾個(gè)個(gè)方面。XX市XX購(gòu)物中心經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況不佳佳已經(jīng)影響到到了投資者的的投資信心，如如其他商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目再出現(xiàn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況不佳佳的局面，將將嚴(yán)重影響投投資者對(duì)商鋪鋪的投資熱情情，從而影響響到本項(xiàng)目的的銷售；另一一方面，XX市舊城改造造項(xiàng)目較多，很很有可能在22006出現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目的投資資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也也將可能影響響到本項(xiàng)目的的銷售。本項(xiàng)目銷售和招商商受政府政策策影響較大，一一方面項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)需要政府府給予相關(guān)開(kāi)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)上的的優(yōu)惠和扶持持，另一方面面本項(xiàng)目的銷銷售和招商需需要政府給予予相關(guān)行業(yè)整整合、經(jīng)營(yíng)稅稅費(fèi)等政策支支持，如這些些政策不能按按時(shí)落實(shí)到位位，將對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的順利銷銷售帶來(lái)威脅脅因素。十七經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)17.1成本本、費(fèi)用和各各項(xiàng)稅收結(jié)合合本項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際情況，依依據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)、規(guī)定、政政策擬定以下下成本、費(fèi)用用和稅收水平平。（1）銷售費(fèi)用用因本項(xiàng)目偏偏離市中心，地地段還未被全全部大部分市市民完全認(rèn)可可。因此考慮慮推廣費(fèi)用適適當(dāng)增加，銷銷售費(fèi)用暫按按180萬(wàn)元計(jì)計(jì)算。（2）營(yíng)業(yè)稅及及附加營(yíng)業(yè)稅稅按照營(yíng)業(yè)收收入的5.55％計(jì)算，（3）所得稅按照《中中華XX共和國(guó)企業(yè)業(yè)所得稅暫行行條例》及其其實(shí)施細(xì)則，所所得稅實(shí)際應(yīng)應(yīng)按33％計(jì)取，但但根據(jù)本項(xiàng)目目情況，暫預(yù)預(yù)估為1000萬(wàn)元。17..2項(xiàng)目目投資利潤(rùn)根根據(jù)本報(bào)告擬擬定的項(xiàng)目收收益、成本、費(fèi)費(fèi)用和稅收等等水平，通過(guò)過(guò)相關(guān)計(jì)算分分析，整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期在在返租銷售模模式時(shí)累計(jì)稅稅后利潤(rùn)11160.833萬(wàn)元。項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)毛利率率達(dá)到45..16%。17.3財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)分析項(xiàng)目毛毛利率、凈利利率均達(dá)到行行業(yè)平均水平平，本報(bào)告在在財(cái)務(wù)指標(biāo)分分析后認(rèn)為該該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效效益是可行的的。十八社會(huì)評(píng)價(jià)18.1環(huán)境評(píng)價(jià)價(jià)（定性）本本項(xiàng)目將以“體現(xiàn)現(xiàn)代社社會(huì)以人為本本的思想，設(shè)設(shè)計(jì)上充分考考慮使用功能能和比例尺度度，將建筑定定位于現(xiàn)代文文化與經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的新階段段之上”的設(shè)計(jì)構(gòu)想想，建筑設(shè)計(jì)計(jì)現(xiàn)代感強(qiáng)烈烈，將成為XX市商業(yè)和城城市地標(biāo)項(xiàng)目目，為提升城城市品位，美美化城市環(huán)境境起到不可忽忽視的作用。本項(xiàng)目住宅與商業(yè)業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)人行行系統(tǒng)的分流流，住宅建筑筑形態(tài)力求時(shí)時(shí)尚且經(jīng)典，曲曲線流暢、造造型優(yōu)美，線線條和細(xì)部處處理處理簡(jiǎn)約約明快，獨(dú)具具一格，符合合當(dāng)前住宅設(shè)設(shè)計(jì)總體潮流流。裙樓頂部部的綠化，建建筑小品布局局合理