中原：如何玩轉(zhuǎn)社區(qū)商業(yè)

2023/2/41如何玩轉(zhuǎn)社區(qū)商業(yè)昆明中原商業(yè)招商部劉喜云2023/2/42第一部分定義與特征分析第二部分定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分招商與銷售管理第四部分營銷與運(yùn)營管理目錄2023/2/43社區(qū)商業(yè)的定義社區(qū)商業(yè)的特征社區(qū)商業(yè)的角色社區(qū)商業(yè)的問題社區(qū)商業(yè)定義與特征分析2023/2/44何謂社區(qū)商業(yè)?社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對獨(dú)立的住宅區(qū)。

社區(qū)商業(yè)則是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含無店鋪的各種服務(wù)），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運(yùn)營的居民住宅區(qū)商業(yè)。它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)，

社區(qū)商業(yè)是什么？不是什么？業(yè)態(tài)?定義突出的是什么？商圈？

同類對應(yīng)的是城市商業(yè)中心\區(qū)域商業(yè)中心

社區(qū)商業(yè)的定義2023/2/45輻射型：5％—11％，商業(yè)體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。

中間型：2％—5％，主要依賴于本社區(qū)居民的需求,兼顧周邊.內(nèi)向型：2％以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)類型--按照商住比指標(biāo)分類2023/2/46社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般交通時(shí)間15分鐘內(nèi)可到。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱作“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達(dá)便利店，步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，步行15分鐘可到達(dá)社區(qū)購物中心。社區(qū)商業(yè)類型--按照交通時(shí)間分類2023/2/47便利級(jí)商業(yè)：面積一般在3000M2以下，由一組小店或集中在一起的一個(gè)大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000人以下；鄰里級(jí)商業(yè)：面積一般在3000-20000M2，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000-50000人；社區(qū)級(jí)商業(yè)：面積一般在20000-50000M2，以生活百貨或大賣場為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在50000-150000人。社區(qū)商業(yè)類型--按照服務(wù)的規(guī)模分類2023/2/48底商型商業(yè)裙房型商業(yè)獨(dú)立型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照載體建筑形式分類2023/2/49散點(diǎn)式商業(yè)商業(yè)街型商業(yè)購物中心型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照布局分類2023/2/410內(nèi)部型商業(yè)外部型商業(yè)兼有型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照位置分類2023/2/411小型社區(qū)：人口規(guī)模：300-700戶（組團(tuán)，相當(dāng)于居委會(huì)管轄規(guī)模）；人均商業(yè)面積：0.6平米/人以下；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合，個(gè)別交通條件特別優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；商業(yè)交通時(shí)間：步行5分鐘內(nèi)，如形成商業(yè)街區(qū)則可考慮步行十分鐘內(nèi)；商業(yè)功能滿足：服務(wù)為主，便利性商品和服務(wù)，便捷性餐飲。社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類2023/2/412中型社區(qū)：人口規(guī)模：2000-5000戶；人均商業(yè)面積：0.6-0.8平米/人；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+商業(yè)街區(qū)或鄰里購物中心(交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū))；商業(yè)交通時(shí)間：步行10分鐘以內(nèi)；商業(yè)功能滿足：日常性服務(wù)與商品并重，便捷性餐飲并可結(jié)合部分中式正餐，可考慮建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類2023/2/413大型社區(qū)：人口規(guī)模：1-1.5萬戶；人均商業(yè)面積：0.8-1.2平米/人；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+（商業(yè)街區(qū)）+社區(qū)商業(yè)(鄰里購物中心或社區(qū)購物中心)，交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；商業(yè)交通時(shí)間：步行15分鐘以內(nèi)；商業(yè)功能滿足：可考慮建設(shè)全方位服務(wù)和商品的社區(qū)商業(yè)中心的設(shè)置，并考慮休閑娛樂類商業(yè)的補(bǔ)充，餐飲全業(yè)態(tài)引進(jìn)；

社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類2023/2/414社區(qū)商業(yè)的特征顧客屬地性業(yè)種配套性日常便利性服務(wù)親和性贏利穩(wěn)定性需求依賴性商圈擴(kuò)展性社區(qū)商業(yè)的特性決定了它的角色2023/2/415社區(qū)商業(yè)的角色忽悠買房者？服務(wù)業(yè)主者？品牌支撐者？利潤獲取者？其它……社區(qū)商業(yè)與住宅開發(fā)者之間的關(guān)系究竟是什么？2023/2/416社區(qū)商業(yè)的角色局部服從整體優(yōu)先原則利益最大化的輔助原則顧客需求導(dǎo)向產(chǎn)品原則忠告：玩社區(qū)商業(yè)的不要讓社區(qū)商業(yè)把你玩了！2023/2/417社區(qū)商業(yè)的開發(fā)應(yīng)該遵循“商業(yè)服從整個(gè)社區(qū)的大盤思維原則”，首先要考慮的就是如何更好地提升整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值及居民生活素質(zhì)。其次才是社區(qū)商業(yè)自身價(jià)值的最大化。商業(yè)特色的營造也不例外，應(yīng)與住宅的文化、特色保持高度一致。假如住宅營造的是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，社區(qū)商業(yè)卻以江南園林特色為主題，則顯得非常突兀、不協(xié)調(diào)。不但整體建筑外觀應(yīng)堅(jiān)持此原則，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,細(xì)節(jié)也是體現(xiàn)事物本質(zhì)的重要組成部分。社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系2023/2/418

從整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值提升的角度來看，商業(yè)服從于社區(qū)，這一點(diǎn)，反映在商業(yè)特色的營造上，體現(xiàn)為商業(yè)的文化、主題、特色應(yīng)該與住宅保持高度統(tǒng)一；在建筑外觀及線條上，除了與住宅風(fēng)格相統(tǒng)一，還應(yīng)該注意強(qiáng)調(diào)自身色彩及線條的強(qiáng)化運(yùn)用，因?yàn)樯虡I(yè)與住宅是不同區(qū)間的兩種物業(yè)，商業(yè)在外觀的處理上更強(qiáng)調(diào)視覺的沖擊力；景觀小品、植物及地方代表性建筑對于整個(gè)社區(qū)商業(yè)的特色營造及商業(yè)氛圍提升也有著重要作用，具體可依據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)的布置。除了以上幾點(diǎn)，定期或不定期地舉辦一些與主題相關(guān)的活動(dòng)也很有幫助，目前來說，較少有社區(qū)商業(yè)采取這樣的形式，原因是處于剛起步階段，運(yùn)作模式尚不成熟。這種較為靈活的方式不但可鞏固社區(qū)商業(yè)特色，使之在業(yè)主/消費(fèi)者心中留下深刻印象，而且也是與業(yè)主/消費(fèi)者拉近距離，可以從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的貼心服務(wù)，營造活潑、親切的商業(yè)氛圍。社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系2023/2/419社區(qū)商業(yè)的問題雞先還是蛋先便民與擾民出租與出售一鋪養(yǎng)三代與三代養(yǎng)一鋪放水養(yǎng)魚還是殺雞取卵物業(yè)：管理還是經(jīng)營步行街還是不行街2023/2/420小結(jié)搞清楚社區(qū)商業(yè)是什么？搞清楚你要什么？2023/2/421目錄第一部分定義與特征分析第二部分定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分招商與銷售管理第四部分營銷與運(yùn)營管理2023/2/422社區(qū)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場分析社區(qū)商業(yè)定位策劃社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局2023/2/423社區(qū)商業(yè)市場分析—主要要素周邊人口統(tǒng)計(jì)周邊消費(fèi)群特征分析競爭對手分析（現(xiàn)有及潛在的競爭對手）周邊人車流量統(tǒng)計(jì)分析周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析周邊市政規(guī)劃分析商業(yè)物業(yè)條件分析2023/2/424社區(qū)商業(yè)市場分析---調(diào)研模板1.項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研分析

1)項(xiàng)目1.5公里半徑周邊商家/機(jī)構(gòu)分布

2)項(xiàng)目周邊未來20000平米以上商業(yè)規(guī)劃/在建項(xiàng)目

3)項(xiàng)目商圈調(diào)查與分析:分別0.5/1/1.5公里半徑居民人口數(shù)、人口結(jié)構(gòu)、家庭收入水平,流動(dòng)人口調(diào)研分析（數(shù)量、構(gòu)成、職業(yè)、年齡、收入水平、消費(fèi)特點(diǎn)等）項(xiàng)目周邊交通設(shè)施圖示及主要客流對象及走向（普通路、快速路、軌道交通、公交樞紐與線路）項(xiàng)目客流監(jiān)測:平時(shí)\周末,（7：00—22：00）不同方向客流量及其交通工具；2.小型租戶分類入戶深訪（租戶類型、面積、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、項(xiàng)目規(guī)劃概念測試等）3.消費(fèi)者街頭攔訪調(diào)查（個(gè)人基本信息、消費(fèi)習(xí)慣與特征、項(xiàng)目繪畫概念測試問題等）4.特別調(diào)研項(xiàng)目：典型或可參考個(gè)案深度研究、特殊消費(fèi)群體調(diào)研分析5.項(xiàng)目概念測試（設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位與初步規(guī)劃，對消費(fèi)者、小型商家和相關(guān)人士進(jìn)行測試）2023/2/425社區(qū)商業(yè)的定位策劃市場定位顧客定位規(guī)模定位主題定位2023/2/426社區(qū)商業(yè)市場定位市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括：功能定位：按商業(yè)輻射程度分為輻射型社區(qū)商業(yè)、中間型社區(qū)商業(yè)、內(nèi)部型社區(qū)商業(yè)；業(yè)態(tài)類型：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專業(yè)市場等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少；形象定位：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔；名稱建議（通常是綜合項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目自身特點(diǎn)、開發(fā)商名稱等來確定）。2023/2/427顧客是誰顧客規(guī)模顧客特征社區(qū)商業(yè)顧客定位2023/2/428商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的項(xiàng)目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項(xiàng)目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有：區(qū)域的商業(yè)市場容量市場整體租售狀況對項(xiàng)目規(guī)模的影響項(xiàng)目的商業(yè)屬性（輻射型、中間型或內(nèi)向型）主力店的帶動(dòng)效應(yīng)競爭性項(xiàng)目對項(xiàng)目規(guī)模的影響市政規(guī)劃對項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響項(xiàng)目自身?xiàng)l件對規(guī)模的影響等。社區(qū)商業(yè)規(guī)模定位2023/2/429商業(yè)主題形象定位主要考慮的因素：住宅樓盤的整體風(fēng)格項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍主題營造的可實(shí)現(xiàn)性等社區(qū)商業(yè)主題定位2023/2/430社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況；能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍。2023/2/431社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局社區(qū)商業(yè)布局類型各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)人流動(dòng)線的規(guī)劃社區(qū)商鋪鋪位面積配比社區(qū)商鋪鋪位開間/進(jìn)深比例2023/2/432根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點(diǎn)，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn)：在商業(yè)布局時(shí)，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動(dòng)作用；餐飲、娛樂休閑等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活；對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)2023/2/433

在社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)。人流焦點(diǎn)一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點(diǎn)一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動(dòng)人流的關(guān)鍵，可以并存多個(gè)，有效地提升人流流動(dòng)頻率。

人流動(dòng)線規(guī)劃2023/2/434焦點(diǎn)型人流動(dòng)線和端點(diǎn)型人流動(dòng)線的主要特性是：焦點(diǎn)型人流動(dòng)線端點(diǎn)型人流動(dòng)線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯；人流集散中心為兩個(gè)或多個(gè)；兩端或多端拉動(dòng)人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價(jià)值。人流動(dòng)線規(guī)劃2023/2/435綜合兩種類型人流動(dòng)線分析，社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)：1、規(guī)劃人流動(dòng)線應(yīng)簡單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；2、人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對外展示面良好，利于導(dǎo)入外部人流；3、人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動(dòng)人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)；4、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價(jià)值，同時(shí)適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動(dòng)線的變化；5、人流動(dòng)線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的廣場等設(shè)施，一方面使人流動(dòng)線較靈活，同時(shí)也起到很好的凝聚人氣作用，提升部分商鋪商業(yè)價(jià)值。人流動(dòng)線規(guī)劃2023/2/436硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理，會(huì)導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。每種業(yè)態(tài)對于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五種面積區(qū)間。鋪位面積2023/2/437類型面積配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型8.3％30.3％9.8％15.2％36.3％中間型5.2％21.3％14.0％10.0％49.6％輻射型1.3％2.8％5.6％7.2％83.2％類型個(gè)數(shù)配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型33.6％55.0％5.5％3.7％2.1％中間型27.5％51.8％13.6％3.8％3.2％輻射型32.5％29.7％19.5％10.2％8.1％三種類型商業(yè)的鋪位個(gè)數(shù)比：三種類型商業(yè)的鋪位面積比：鋪位面積比2023/2/438業(yè)態(tài)30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計(jì)100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%經(jīng)統(tǒng)計(jì)，典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示：鋪位面積比—與業(yè)態(tài)之間關(guān)系2023/2/439類別區(qū)間開間3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——進(jìn)深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上開間區(qū)間比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計(jì)100.0%進(jìn)深區(qū)間比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計(jì)100.0%社區(qū)商業(yè)的開間/進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間：鋪位開間/進(jìn)深比2023/2/440底商設(shè)計(jì)要點(diǎn)客流量與面積大小正相關(guān)客流量低，價(jià)值低，內(nèi)街鋪盡量不要面寬進(jìn)深〈1：3）面寬一般4-9米，進(jìn)深8-15米（餐飲盡可能大于12米），總面積控制在100平以下；餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預(yù)留共用排煙道與隔油池預(yù)留上下水（PVC：75-110）室內(nèi)外高差〈100-300毫米）電量至少100W/平米廣告位預(yù)留空調(diào)機(jī)位考慮，頂或立面（〉2.2米)層高根據(jù)各地看,盡可能4.5以上,2層可低點(diǎn),管道穿梁問題消火栓安裝完成,但要暗裝2023/2/441目錄第一部分定義與特征分析第二部分定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分招商與銷售管理第四部分營銷與運(yùn)營管理2023/2/442社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理社區(qū)商業(yè)租售定位社區(qū)商業(yè)租售比例社區(qū)商業(yè)租賃管理社區(qū)商業(yè)銷售管理2023/2/443社區(qū)商業(yè)租售定位租售定位原則：市場租售態(tài)勢對項(xiàng)目的影響（租售市場壓力的大?。?；發(fā)展商的意圖：若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；若有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主；若希望短期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，則通常建議只售價(jià)值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。2023/2/444社區(qū)商業(yè)租售定位2023/2/445租金定位：通常是運(yùn)用市場比較法進(jìn)行定價(jià)，通過項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位b、商業(yè)氛圍c、人流量d、主力店e、交通條件f、開發(fā)商實(shí)力g、規(guī)模主題h、升值前景社區(qū)商業(yè)租售定位—租價(jià)定位2023/2/446商業(yè)銷售定價(jià)主要采取市場比較法與收益還原法為定價(jià)方法。收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來確定售價(jià)，按照目前昆明市場租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為6％：均價(jià)＝租金/投資回報(bào)率；由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低,均價(jià)：60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡

根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在10000—15000元/㎡之間。即通過市場比較法與收益還原法得出項(xiàng)目的均價(jià)為：12000元/㎡左右。社區(qū)商業(yè)租售定位—售價(jià)定位2023/2/447無固定比例開發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù)底商一般是銷售大中商業(yè)（1000平米）原則上先租后售）內(nèi)部商鋪原則不售社區(qū)商業(yè)租售比例2023/2/448總體思路：以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家KTV、健身會(huì)所等社區(qū)商業(yè)租賃管理—租賃策略2023/2/449優(yōu)惠形式細(xì)分內(nèi)容扣率形式扣率即從營業(yè)額中提取一部份作為商場的回報(bào)，發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤其它形式租賃年限一般行業(yè)2年固定合約，餐飲業(yè)一般5—10年固定合約，娛樂業(yè)一般8—12年固定合約免租期給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。由于項(xiàng)目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍需要一定的時(shí)間，所以租戶生存角度考慮，有時(shí)需要給予足夠的免租期管理費(fèi)按實(shí)際營運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)?。此費(fèi)用已包括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安、設(shè)備維護(hù)、公共水電、公共保險(xiǎn)、人員工資、辦公費(fèi)用、管理者酬金和宣傳推廣費(fèi)用等。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件裝修補(bǔ)助除公共地方裝修外，可考慮為個(gè)別優(yōu)質(zhì)商家分擔(dān)部份裝修費(fèi)用，藉以吸引其進(jìn)駐商場，為本項(xiàng)目帶來口碑以客帶客進(jìn)場的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場，給予增加一定期限的免租期或一定折扣特定時(shí)間簽約優(yōu)惠客戶在招商會(huì)或其他特定時(shí)間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等宣傳推廣費(fèi)用商場要持續(xù)濃厚的商業(yè)氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費(fèi)用有可能包括在租金中，也有可能在管理費(fèi)中，為了更好的引進(jìn)商家，宣傳推廣費(fèi)的高低及如何計(jì)算可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件社區(qū)商業(yè)租賃管理—常用招商優(yōu)惠形式2023/2/450生活百貨類超市類餐飲類便利店類服務(wù)配套及服飾精品類美容美發(fā)類生活家居類休閑娛樂類社區(qū)商業(yè)租賃管理—各類型商家物業(yè)條件2023/2/451業(yè)態(tài)商家百貨生活百貨金龍百貨、金格中心、美辰百貨、伊藤洋華堂超市大型綜合超市（大賣場）沃爾瑪、家樂福、世紀(jì)聯(lián)華、麥德龍便利店足達(dá)、之佳便利店餐飲大型餐飲毛家飯店、大滇園、伊天園西餐咖啡綠茵閣西餐廳、上島咖啡、金天陽西餐廳中西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、德克士服務(wù)配套及服飾精品服務(wù)配套一心堂藥店、健之佳藥房、布蘭奇國際洗衣連鎖服飾精品以純、美特斯邦威、駱駝服飾、石頭記美容及美發(fā)美容典雅閣美容中心、平衡美容院美發(fā)頭等大事、印第安、明之城美容美發(fā)生活家居——港都家居、雨龍家居休閑——溫莎KTV、星勢力KTV、隔鍋香、石上清泉水療中心各類型商家列表示意2023/2/452生活百貨物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-20,000單層面積（㎡）6,000－8,000，長寬比一般大于10：7經(jīng)營樓層選擇（層）1-3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥5進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）超市區(qū)≥500，其它樓層≥350給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電來自兩不同100/10KV級(jí)變電站的兩路10KV專用線路，另需配備柴油發(fā)電機(jī)以備急用中央空調(diào)提供與否需與開發(fā)商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，客梯和貨梯各兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個(gè)）500-800物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯/或按照裝修要求提供2023/2/453技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-15,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營樓層選擇（層）1-3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.8進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥700-1000給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通，國際品牌一般要求與消防到位店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部*3T電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個(gè)）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯大型綜合超市物業(yè)條件2023/2/454技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個(gè)）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯標(biāo)準(zhǔn)超市物業(yè)條件2023/2/455技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯便利超市物業(yè)條件2023/2/456技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、隔油池及排油煙管道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-100物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯大型中式正餐物業(yè)條件2023/2/457技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、隔油池及排油煙管道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯中式快餐物業(yè)條件2023/2/458技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、隔油池及排油煙管道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯西式快餐物業(yè)條件2023/2/459技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼鄹粲统丶芭庞蜔煿艿赖仍O(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯西餐咖啡物業(yè)條件2023/2/460技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－9進(jìn)深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修便利店物業(yè)條件2023/2/461技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯服務(wù)配套物業(yè)條件2023/2/462美容SPA和美發(fā)兩者對經(jīng)營場所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)，美容業(yè)態(tài)對外服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對展示性要求較高，其經(jīng)營的特點(diǎn)也決定其對供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容SPA的經(jīng)營樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。美容SPA類商家物業(yè)條件要求：技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）

80-500經(jīng)營樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯美容美發(fā)物業(yè)條件2023/2/463技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－8進(jìn)深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯美發(fā)類商家物業(yè)條件要求：美容美發(fā)物業(yè)條件2023/2/464生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對于經(jīng)營面積的要求相對較大。

技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-200經(jīng)營樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開間（m）3-5進(jìn)深（m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯可以看出，生活家居對于經(jīng)營場所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達(dá)到，這樣在規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)可有較大的靈活性。生活家居類物業(yè)條件2023/2/465休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，一般在二、三樓，對給排水、供配電、排污、停車場車位等要求較高，同時(shí)，面積的需求也相對較大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥2000經(jīng)營樓層選擇（層）2～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲鲕囄?0左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯生活?yuàn)蕵奉愇飿I(yè)條件2023/2/466商鋪交房條件商鋪編號(hào)：

1-1-1

建筑面積：305m2

套內(nèi)面積：189m2

一、.商鋪戶內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)（安裝部分）1.電力配設(shè)：

40KW,80A/3P2.給水管徑：DN403.燃?xì)猓嚎紤]4.排水管徑：DN1005.排污管徑：DN1006.空調(diào)電力配設(shè)：未單獨(dú)設(shè)置配7.廣告牌電力配設(shè)：未單獨(dú)設(shè)置配8.廚房：有9.排煙道內(nèi)徑：1000*850mm10.廚房樓板外加荷載：400Kg/m211.商鋪層高（風(fēng)口以下）：5000mm12.電話：五類雙絞線一根到位13.有線電視：一個(gè)點(diǎn)14寬帶網(wǎng)絡(luò)：一個(gè)點(diǎn)15.消防系統(tǒng)配設(shè):消火栓等系統(tǒng)16.門窗標(biāo)準(zhǔn)材質(zhì):鋁合金17.新風(fēng)口配設(shè):18.消防排煙配設(shè):無二、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)（建筑部分標(biāo)準(zhǔn)）１．墻體:空心磚２．地面：砼結(jié)構(gòu)面３．墻面:水泥砂漿抹灰４．天棚：砼結(jié)構(gòu)面三、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)（公共部分標(biāo)準(zhǔn)）1.公共通道的天花、地面、墻面的裝修材質(zhì)：輕鋼龍骨石膏板吊頂；玻化磚墻地面；火燒黑珍珠梯踏步。2.電梯內(nèi)飾及載重量：觀光梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼＋透明玻璃，載重1000Kg。

貨梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼，載重1000Kg。3.公共部分消防系統(tǒng)配設(shè)：設(shè)置消火栓系統(tǒng)4.公共部分照明配設(shè)及供水：設(shè)置到位5.公共衛(wèi)生間內(nèi)飾：輕鋼龍骨石膏板吊頂；玻化磚墻地面。2023/2/467銷售什么？基礎(chǔ)工作投資者儲(chǔ)備宣傳造勢租售策略社區(qū)商業(yè)銷售管理2023/2/468目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。純銷售帶租約銷售短期返租銷售長期返租銷售一般為一到三年返租一般為八到十年返租社區(qū)商業(yè)銷售管理—銷售策略2023/2/469優(yōu)勢：

發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。劣勢：產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時(shí)間較長；若經(jīng)營不好，對于項(xiàng)目整體形象有一定影響。適用：

商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。銷售策略—純銷售模式2023/2/470優(yōu)勢：通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢：鋪位差異性影響銷售難度