中原區(qū)市場調(diào)研,和昌灣景國際,中原新城,亞星盛世

宏觀市場分析區(qū)域市場機會競爭市場機會中原區(qū)市場分析政策趨勢——經(jīng)濟下行壓力下，房地產(chǎn)調(diào)控由2013年的逐漸加碼，轉(zhuǎn)變?yōu)?014年的逐步放松，限購取消，限貸放松，降息開啟，同致行：2015年市場走出市場低谷，新一輪樓市上升走勢出現(xiàn)。

2013-2-20宏觀市場2013-7-12013-9-12013-12-242014-5-142014-6-152014-8-92014-10-12014-11-22“新國五條出臺”，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策，穩(wěn)定房價新國五條調(diào)整鄭州市住房公積金標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)和個人5%-12%標(biāo)準(zhǔn)公積金限購再次升級，以預(yù)售證為手段嚴(yán)控房價，保證零增長限購升級為保障供應(yīng)，拿地兩年不開發(fā)的房地產(chǎn)項目，將被清理嚴(yán)查囤地鄭州市規(guī)定，公積金繳存時間由6個月增加到12個月公積金鄭州市‘房產(chǎn)組合貸’出臺，規(guī)定最高可貸70萬組合貸鄭州市取消限購令，買房政策全面放開，為樓市注入強心劑限購取消限貸放開，認(rèn)房不認(rèn)貸，7折利率，公積金最低首付20%限貸松綁央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，商貸降0.4%，公積金降0.25個百分點利率下調(diào)2013年2014年調(diào)控力度逐漸加碼調(diào)控力度漸趨放松經(jīng)濟日報：11月中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）為50.3%，已連續(xù)兩個月回落并逼近臨界點，中國經(jīng)濟投資增速回落，經(jīng)濟增長處于仍處于下行態(tài)勢，下行壓力較大，結(jié)構(gòu)調(diào)整逐步深化。土地市場——2014年1-11月份住宅土地成交477.6萬㎡，與去年同期相比，供應(yīng)增長36.8%，成交增長10.3%，未來住宅供應(yīng)量將激增，樓面價由2013年的1035元/㎡拉升至2014年的1436元/㎡，成本增加推動房價。2013年樓面價1035元/㎡；2014年樓面價1436元/㎡。元/㎡成交高峰宏觀市場住宅市場——2014年1-10月住宅市場供應(yīng)608.7萬㎡，成交472.5萬㎡，全年供應(yīng)激增，供求差距高達136.2萬㎡，成交均價總體較為平穩(wěn)，目前為8818元/㎡，低于去年同期成交均價。2014年房地產(chǎn)市場供過于求，房價穩(wěn)中有降。類項2013年2014年1-10月同比增長率商品住宅供應(yīng)面積753.8608.7

10.6%商品住宅成交面積790.9

472.5

—21.9%商品住宅成交均價8308

8620

3.3%8818元/㎡51.5萬㎡2013-2014.10月鄭州商品住宅供銷價走勢圖宏觀市場住宅存量——2013年住宅市場量價齊飛，全年住宅庫存維持在300萬㎡上下，出清周期維持在5個月以內(nèi)，2014年由于供應(yīng)量的激增，導(dǎo)致庫存量快速攀升，出清周期目前為9個月左右，庫存周期加長，去化庫存成為市場主流。計算公式：出清周期（月份）=月底可售存量/過去6個月的平均銷售量；判斷標(biāo)準(zhǔn)：出清周期大于12，表明市場庫存量過多或者平均去化速度較慢；鄭州市住宅庫存量2013年都處于比較低的狀態(tài)，在2014年6月份以來不斷攀升，目前在400多萬m2鄭州市2013年-2014年4月份住宅出清周期一直維持在5個月以下，但2014年5月以來上漲趨勢明顯，目前在8-9個月之間徘徊注：庫存量以2013年底為基底資料來源：鄭州市房管局庫存量較低，出清周期5個月以內(nèi)庫存量激增，出清周期持續(xù)攀升宏觀市場認(rèn)知詮釋宏觀調(diào)控政策放松兩限取消，樓市調(diào)控政策持續(xù)放寬，未來政策市場持謹(jǐn)慎樂觀、信心向上的態(tài)度土地市場供不應(yīng)求2014年土地市場供不應(yīng)求，缺口高達100萬㎡，未來住宅供應(yīng)量激增住宅市場供過于求2014年住宅市場供應(yīng)608.7萬㎡，成交472.5萬㎡，供求差距高達136.2萬㎡，成交均價8818元/㎡，低于去年同期價格水平庫存快速攀升2014年住宅庫存量一反2013年的低水平態(tài)勢，供應(yīng)激增，存量由300萬㎡以內(nèi)上漲到450萬㎡左右，出清周期由5個月以內(nèi)拉升至9個月左右大勢向上·住宅供過于求·庫存持續(xù)上漲，市場前景謹(jǐn)慎樂觀宏觀認(rèn)知理解——宏觀市場宏觀市場分析區(qū)域市場機會競爭市場機會市場分析1.3公里中原公園：中原區(qū)規(guī)劃的三大公園之一，面積150畝，最遲于2015年5月完成建設(shè)；灣景天街：距離項目1.3公里，為和昌灣景國際的配套商業(yè)，體量15萬㎡，預(yù)計引入大商；華山路斷頭路：預(yù)計今年年底修建完工，建成通車。區(qū)域規(guī)劃——地鐵5號線淮河路站距項目1.3公里；地塊西側(cè)的華山路預(yù)計年底完工，西北側(cè)將建15萬㎡的商業(yè)，并引進大商，有力提升區(qū)域生活配套，北側(cè)1.4公里處將建150畝的中原公園。片區(qū)改造升級，吸引更多城區(qū)置業(yè)人群。中原公園15萬㎡灣景天街商業(yè)1.3公里華山路斷頭路，預(yù)計年底完工淮河路地鐵站地鐵5號線：作為鄭州唯一規(guī)劃的環(huán)形地鐵線路，與其余5條地鐵線均有換乘站，可與其他地鐵線路無縫連接；預(yù)計2014年9月開工，預(yù)計2019年通車；1.4公里區(qū)域市場區(qū)域規(guī)劃——隴?？焖俾返男藿?，30分鐘便可快速通達鄭州東區(qū)，城區(qū)距離感進一步縮減，區(qū)域交通價值和成熟度將獲得進一步的提升和置業(yè)認(rèn)可。隴?？焖俾罚簴|起京港澳高速，西至西四環(huán)，全長約29公里，2013年10月開工，預(yù)計2015年春節(jié)前全部建成通車；全程高架，無紅綠燈，雙向六車道，車速60公里/小時華山路兩側(cè)規(guī)劃有匝道；區(qū)域市場區(qū)域規(guī)劃——隨著地鐵5號線的開工建設(shè)，未來B1快速公交線路將從桐柏路永遷至秦嶺路，這也將進一步加強項目與區(qū)域內(nèi)外的交通聯(lián)系，便于出行的暢達性區(qū)域市場B1現(xiàn)有路線——桐柏路段B1未來改遷路線——秦嶺路段秦嶺路淮河路站點今年年底，地鐵5號線將全面開工，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計，地鐵5號線與二環(huán)BRT線路重合較多，政府決定遷改B1線路；其中，桐柏路、航海路路段將永久改遷至秦嶺路-電廠路、長江路-通站路，農(nóng)業(yè)路受高架橋施工影響，將臨時遷至北三環(huán)，高架橋通車后將恢復(fù)；秦嶺路：共設(shè)12對站臺，專用道在路中央，秦嶺路（建設(shè)路-航海路）站點分別為：航海路秦嶺路站、建設(shè)路秦嶺路站、中原路路秦嶺路站、隴海路秦嶺路站、淮河路秦嶺路站。370米成交分析——中原區(qū)2014年成交量80萬㎡左右，位列鄭州各城區(qū)之首，但較前兩年同比成交量大幅下滑，房價處于穩(wěn)定上升狀態(tài)，仍有上升空間存在。2014年1-10月，中原區(qū)商品住宅成交量近80萬㎡，位居鄭州各城區(qū)首位；2014年1-10月，中原區(qū)商品住宅成交均價8156元/㎡，僅高于高新區(qū)，價值洼地效應(yīng)明顯。單位：萬m2單位：元/m2單位：萬m2單位：元/m2成交量：由于受到2014年信貸緊張的影響，中原區(qū)2014年住宅成交量較上年大幅回落，跌幅達54%；成交價格：2014年中原區(qū)商品住宅成交量雖大幅回落，但成交價格逆市上揚，漲幅高達16%。區(qū)域市場土地市場——中原區(qū)2013、2014年共計成交商品住宅用地23宗，總面積81萬㎡左右，規(guī)劃建筑面積328萬㎡，多為舊城改造大盤項目。編號地塊位置占地面積（萬㎡）建筑規(guī)模（萬㎡）容積率開發(fā)商1冉屯里南、嵩山北路西4.0722.385.5鄭州元發(fā)置業(yè)有限公司2冉屯北路南、桐柏路東2.4113.285.5鄭州元發(fā)置業(yè)有限公司3長城路北、杏灣路西0.551.663河南金苑置業(yè)有限公司4棉紡北路南、嵩山北路西3.0113.534.5河南宏江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司5棉紡北路南、百花路東6.9331.194.5河南宏江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司6棉紡西路北、百花路東2.168.644河南宏江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司7嵩山路西、互助路北0.642.884.5河南吉利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8電廠西路東、冉屯北路南6.0811.981.97鄭州市中原區(qū)西流湖街道柿園村民委員會9電廠西路西、冉屯北路北5.4211.602.14河南正商置業(yè)有限公司10電廠西路西、冉屯北路南1.466.864.69河南正商置業(yè)有限公司11電廠西路西、冉屯北路南3.5618.795.28河南正商置業(yè)有限公司12桐柏路西、伊河路南0.200.090.46鄭州市第二建筑工程有限責(zé)任公司13中原西路南、西流湖東0.782.343鄭州煤電長城房產(chǎn)開發(fā)投資有限公司14隴海西路南、華山路東0.230.813.5鄭州市源發(fā)置業(yè)有限公司15西三環(huán)東、廠北路南1.839.155河南德興置業(yè)有限公司16中原西路北、能源路東2.4317.507.2鄭州煜盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司17西站路北、化肥東路東10.5636.973.5河南正商置業(yè)有限公司18化肥東路西、西站路北3.2811.493.5鄭州地產(chǎn)集團有限公司19冉屯南街南、化肥東路東4.6916.413.5河南領(lǐng)創(chuàng)置業(yè)有限公司20隴海西路南、李江溝路西6.9831.404.5河南運昌置業(yè)有限公司21淮河路南、昆侖路西1.907.624河南運昌置業(yè)有限公司22汝河路南、李江溝路西9.4842.684.5河南運昌置業(yè)有限公司23西三環(huán)東、煤機路北2.068.884.3鄭州和潤投資有限公司合計80.75328.15

區(qū)域市場土地市場——近兩年區(qū)域成交住宅用地主要分布在西站路以北區(qū)域，未來仍是區(qū)域房地產(chǎn)熱點板塊，競爭較為激烈；項目周邊成交4宗住宅用地，規(guī)劃總建筑面積83萬㎡，屬于本項目的主要競品。編號位置占地面積（萬㎡）建筑規(guī)模（萬㎡）容積率買受人1隴海西路南、華山路東0.230.813.5鄭州市源發(fā)置業(yè)有限公司2隴海西路南、李江溝路西6.9831.44.5河南運昌置業(yè)有限公司3淮河路南、昆侖路西1.97.624河南運昌置業(yè)有限公司4汝河路南、李江溝路西9.4842.684.5河南運昌置業(yè)有限公司合計18.5982.51

冉屯路南嵩山路西冉屯路北桐柏路東棉紡北路南嵩山北路西棉紡北路南百花路東棉紡西路北百花路東嵩山路西互助路北電廠西路東冉屯北路南電廠西路西冉屯北路北電廠西路西冉屯北路南桐柏路西伊河路北中原西路南西流湖東隴海西路南華山路東西三環(huán)東廠北路南中原西路北能源路東西站路北化肥東路冉屯南街南化肥東路東隴海西路南李江溝路西淮河路南昆侖路西汝河路南李江溝路西西三環(huán)東煤機路北本案近兩年區(qū)域成交住宅用地主要集中在西站路以北、嵩山路以西、西三環(huán)以東區(qū)域，未來房地產(chǎn)熱度高，競爭較為激烈；項目周邊共成交四個地塊，規(guī)劃總建筑面積83萬㎡，容積率在3.5-4.5之間，未來產(chǎn)品形態(tài)以高層為主，屬于本項目的潛在競品。閻垌村改造地塊位于汝河路以南、天下路以北、秦嶺路以西、西三環(huán)以東，占地面積約306畝，總開發(fā)面積達67.3萬平方米，總投資額22億元，2010年10月簽約。區(qū)域市場閻垌村改造地塊住宅市場——中原區(qū)2014年月度供應(yīng)與成交基本維持在8萬㎡左右，價格震蕩上行，三季度成交均價約為8100元/㎡，成交下滑大，價格穩(wěn)定。供應(yīng)層面：2014年月度供應(yīng)量較2013年下降明顯，僅有5月、7月、8月三個月月度供應(yīng)在10萬㎡以上；成交層面：2014年月度成交面積在10萬㎡以上的僅有1月和4月；價格層面：中原區(qū)整體價格呈現(xiàn)震蕩上行態(tài)勢，基本維持在8000元/㎡上下；總體來看：2013年中原區(qū)月度供應(yīng)12萬㎡，成交13萬㎡；2014年月度供應(yīng)和成交均為8萬㎡單位：萬m2單位：元/m22013年2014年區(qū)域市場板塊劃分——中原西區(qū)房地產(chǎn)市場基本可以劃分成三大板塊：西南板塊、西中板塊、西北板塊，本項目位于西南板塊。中原新城溪山御府升龍城盛潤錦繡城方圓經(jīng)緯錦藝國際華都中林國際灣景國際亞星盛世國貿(mào)公館陽光花苑金域上郡億辰山海間九龍城升龍?zhí)靺R廣場正商花語里梧桐新語西南板塊西中板塊西北板塊板塊名稱板塊范圍板塊特征西南板塊長江路以北中原路以南區(qū)域整體形象較差，老舊居民區(qū)居多，生活配套設(shè)施陳舊，有較多城中村改造項目，房地產(chǎn)整體發(fā)展水平較低，城中村改造釋放大量的住宅需求西中板塊中原路以北西站路以南城市傳統(tǒng)核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)舊廠改造基本已經(jīng)完成，匯聚了最為核心的城市要素，城市面貌姣好，商圈集中，商業(yè)配套高檔完善，房地產(chǎn)開發(fā)水平較高，品質(zhì)化特征明顯。西北板塊西站路以北距離城市核心區(qū)相對較遠(yuǎn)，緊鄰西流湖景觀資源區(qū)，因西流湖規(guī)劃開發(fā)帶來一定的規(guī)劃利好，提升了區(qū)域關(guān)注度，房地產(chǎn)開發(fā)水平相對較低，未來將有大量住宅供應(yīng)區(qū)域市場西北板塊——價格平臺集中在8000-8700元/㎡之間，相對較低，主要以地緣客戶和西北城區(qū)、經(jīng)開區(qū)的客戶為主，與本項目所在板塊之間競爭不強。九龍城升龍?zhí)靺R廣場正商花語里梧桐新語西北板塊項目所在地產(chǎn)品：以高層為主，部分小高層及少量洋房價格：8000-8700元/m2資源：西流湖帶來一定的景觀資源，周邊配套較為豐富客戶：以地緣和西北城區(qū)外溢客戶為主，部分經(jīng)開區(qū)客戶；未來供應(yīng)：近兩年住宅用地成交較多，潛在供應(yīng)量較大，約在100萬㎡左右；在售項目產(chǎn)品成交均價銷售情況正商花語里高層、小高、洋房8300105套/月九龍城高層800052套/月梧桐新語高層，小高層820074套/月升龍?zhí)靺R廣場高層，小高層8700118套/月區(qū)域市場西中板塊——城市核心區(qū)，地段價值較高，配套完善，價格集中在9500-10500元/㎡之間，月均去化速度50-80套，西區(qū)價格最高板塊。盛潤錦繡城方圓經(jīng)緯錦藝國際華都中林國際西中板塊項目所在地在售項目產(chǎn)品成交均價銷售情況錦藝國際華都高層、小高層1050052套/月方圓經(jīng)緯高層950085套/月盛潤錦繡城高層1000053套/月產(chǎn)品：以高層為主，部分小高層價格：9500-10500元/m2資源：城市核心區(qū)，配套完善豐盛，交通便利客戶：以板塊內(nèi)原廠區(qū)客戶為主，部分外溢客戶；未來供應(yīng)：由于舊廠改造基本已經(jīng)完成，未來土地供應(yīng)逐漸減少，后續(xù)供應(yīng)以在售項目的加推為主。區(qū)域市場西南板塊——區(qū)域老舊居民區(qū)居多，配套較為陳舊，城中村改造項目相對較多，價格集中在7800-8800元/㎡，月均去化50-80套左右。中原新城溪山御府升龍城灣景國際亞星盛世國貿(mào)公館陽光花苑金域上郡億辰山海間西南板塊在售項目產(chǎn)品成交均價銷售情況中原新城高層870018套/月和昌灣景國際高層、多層及小高層780078套/月升龍城高層847583套/月亞星盛世高層810049套/月陽光花苑高層、多層及小高層880039套/月康橋金域上郡高層8800105套/月產(chǎn)品：以高層為主，部分多層及小高層價格：7800-8800元/m2資源：整體形象較差，老舊居民區(qū)居多客戶：地緣性客戶為主，部分價格外溢客戶；未來供應(yīng)：未來供應(yīng)量較少，以城中村改造項目為主區(qū)域市場認(rèn)知詮釋區(qū)域規(guī)劃華山路年底完工，隴?？焖俾?015年年底通車，有力的提升區(qū)域成熟度，地鐵5號線淮河路站距項目較勁，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有大型商業(yè)和公園價值洼地2014年住宅成交量位列各區(qū)之首，價格相對較低，價值洼地效應(yīng)明顯土地市場未來中原西區(qū)供應(yīng)商品住宅328萬㎡，高層產(chǎn)品為主，項目周邊約83萬㎡的住宅供應(yīng)，未來區(qū)域仍是房地產(chǎn)非熱點板塊住宅市場月均供應(yīng)與成交基本維持在8萬㎡左右，成交均價約為8100元/㎡板塊特征三大板塊均以地緣性客戶為主，項目所處的西南板塊與鄰近的西中板塊相比，在價格層面均有一定的優(yōu)勢，西南板塊未來以城中村改造項目為主，價值洼地·未來住宅熱點板塊·西南板塊價格相對較低，地緣性客戶為主區(qū)域認(rèn)知理解——區(qū)域市場宏觀市場分析區(qū)域市場機會競爭市場機會市場分析競爭項目界定—根據(jù)競爭項目界定原則，本項目的核心競品為：灣景國際；分流競品為：升龍城、亞星盛世，尾盤競品：中原新城本項目灣景國際中原新城升龍城亞星盛世競爭界定原則：1、區(qū)域相近：同屬鄭州西南板塊，與項目距離相對較近；2、客戶類似：以中原區(qū)東南部、二七西南部地緣性剛需客戶為主；3、產(chǎn)品類似：主力產(chǎn)品集中在80—140㎡；4、銷售期重合：與本項目的主力銷售期重合。競爭市場開發(fā)商河南怡昌置業(yè)有限公司位置中原區(qū)隴海路與西環(huán)交匯處規(guī)?？傉嫉?83畝，總建筑面積130萬方容積率3.5首期開盤時間2013年6月在售房源面積區(qū)間一期產(chǎn)品基本售罄，面積在55—128㎡；二期首批產(chǎn)品尚未推出，面積在50—90㎡之間銷售價格首批7400元/㎡，二批均價7800元/㎡，多層9000元/㎡客戶來源客戶主要以中原區(qū)客戶為主，多來源于項目周邊銷售一期推出15萬方，整體去化率達到95%以上物業(yè)怡豐物業(yè)賣點品牌，教育，物業(yè)，安防系統(tǒng)，景觀資源等配套景觀休閑資源，自建大體量商業(yè)，雙語幼兒園和昌灣景國際——鄭州本土知名開發(fā)商，130萬㎡的大型城市綜合體項目，緊鄰西三環(huán)，具有一定景觀資源。競爭市場項目規(guī)劃分析——住宅體量90萬㎡，商業(yè)15萬㎡，未來將引進大商集團，打造區(qū)域商業(yè)中心，內(nèi)部規(guī)劃有知名小學(xué)和雙語幼兒園，具有一定噪音污染。西環(huán)路南水北調(diào)運河隴海路一期華山路小學(xué)綜合性商業(yè)及辦公商務(wù)公寓洛達路總建筑面積：130萬㎡，住宅建面：90萬㎡，其中一期為2013年6月推出，二期預(yù)計2014年年底推出；安置區(qū)獨立安置，避免對商品房產(chǎn)生影響；規(guī)劃有商業(yè)、辦公、華山路小學(xué)，其中商業(yè)面積15萬㎡，未來引進大商集團。二期安置區(qū)和昌灣景國際產(chǎn)品面積區(qū)間推出套數(shù)去化率月均去化套數(shù)后續(xù)潛在供應(yīng)量（㎡）一房55262100%1570余萬方兩房72—82180100%11三房87—89628100%35115—13035190%20合計142197%81去化及存量分析——一期共計1421套，2013年6月首次開盤，目前去化率97%，月均去化81套，依靠綜合體和性價比實現(xiàn)快速消化。主要面對剛需客戶，后續(xù)70萬㎡的潛在供應(yīng)，供應(yīng)量較大。和昌灣景國際形象定位——項目占位城市，以運河景觀資源為核心訴求，建立自身獨特的形象標(biāo)簽；形象定位：一城攬繁華、一灣藏天下”和昌灣景國際形象展示——售樓部獨立式三層建筑，設(shè)置有水系景觀和景觀小品，內(nèi)部空間尺度闊綽，沙盤區(qū)兩層挑空，整體檔次感較高。和昌灣景國際面積較大、沙盤區(qū)兩層挑空，空間感強，整體較為尊貴、典雅、大氣形象展示——配備有精裝生活體驗館和景觀體驗區(qū)，強化客戶對項目的感性認(rèn)知，拉升客戶的心理價值預(yù)期競爭分析景觀打造——項目內(nèi)部景觀打造一般，主要以活動場所、特色樹種及普通綠植為主，并無鮮明的主題特色，主要依托緊鄰項目外部的市政公園、南水北調(diào)兩側(cè)景觀公園為概念，塑造外部大景觀的主題特點市政公園運河公園運河公園借助外部的景觀資源提升項目價值，并未注重內(nèi)部景觀的特色打造；開發(fā)商擁有怡豐森林湖項目的開發(fā)經(jīng)驗，將會移植部分特色樹種點綴內(nèi)部景觀空間。和昌灣景國際開發(fā)商鄭州駿龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置位于二七區(qū)航海路以北，淮河路以南，嵩山路兩側(cè)規(guī)?？傉嫉?00畝，總建筑面積280萬方，純商業(yè)面積45萬方，寫字樓集群面積43萬方。首期開盤時間2012年4月在售房源面積區(qū)間一房：57—74兩房：76—78三房：88-124

四房：140銷售價格均價8800元/㎡客戶來源客戶主要以二七區(qū)為主，也有鄭州西邊郊縣客戶。銷售5號院基本售罄，目前主要去化2、11號院物業(yè)河南升龍物業(yè)管理有限公司賣點品牌優(yōu)勢。以及占據(jù)嵩山路市府核心區(qū)，多條BRT等公交線路，150米5A級雙子星商務(wù)寫字樓，50萬平米商圈。配套內(nèi)部配套：內(nèi)有商業(yè)街、辦公樓、星級酒店等。升龍城——占地700畝、總建280萬㎡，由12個地塊組成，緊鄰二七核心區(qū)域，是二環(huán)內(nèi)規(guī)模最大、地塊最集中的大型城市綜合體項目升龍城規(guī)劃分析——總體量280萬㎡，商業(yè)面積45萬方，寫字樓集群面積43萬方；項目集摩天住宅、公寓、國際寫字樓、酒店、大型商業(yè)于一體總建筑面積：280萬㎡，住宅建面：170萬㎡，容積率：5.6，綠化率：30%；項目地塊較為分散，但整體聚合性較好，其中商業(yè)地塊處于航海路嵩山路交匯處東北角，安置房處于嵩山路西側(cè)；目前6號、8號院售罄，5號院基本售罄，當(dāng)期主要銷售2號、11號院。航海路小學(xué)幼兒園新華南街小學(xué)幼兒園幼兒園幼兒園安置房集中商業(yè)華府6號院華府8號院華府5號院華府11號院華府2號院超5A甲級寫字樓超5A甲級寫字樓地鐵5號線出口幼兒園未售地塊未售地塊未售地塊升龍城去化分析——住宅全部為高層，產(chǎn)品涵蓋一房到四房，面積區(qū)間為40-180㎡，產(chǎn)品較為豐富；目前在售房源共計1334套，月均去化80套左右，未來整個潛在供應(yīng)量達60萬方升龍城在售房源供應(yīng)與需求分析戶型類型面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)套數(shù)比成交套數(shù)套數(shù)比銷售比例月均去化套數(shù)一房57—7449637%9022%18%18兩房76—7827020%10625%39%21三房88—12451639%21752%42%43四房140524%21%4%1合計133441583項目在售剩余體量10萬方，未來潛在供應(yīng)量60萬方升龍城售樓部展示——航海路與大學(xué)路交匯處，售樓通達性好，昭示性強；整體面積近3000平米，內(nèi)部空間氣派，裝修較為高檔。升龍城開發(fā)商鄭州亞星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置二七區(qū)嵩山路與長江路交匯處規(guī)模總占地1620畝，總建筑面積420萬方，二期在售占地53畝，總建筑面積23.3萬方首期開盤時間2011年1月在售房源面積區(qū)間目前在售房源主要為二期5#6#7#樓，兩房面積62-67㎡，三房面積86-114㎡，四房面積121-139㎡銷售價格均價8300元/㎡客戶來源客戶主要以二七區(qū)客戶為主，其次為新密、登封、新鄭、上街、滎陽等郊縣銷售二期推出5#6#7#樓，整體去化率40%左右物業(yè)河南盛世物業(yè)管理有限責(zé)任公司賣點品牌，總體量，配套，物業(yè)，交通等配套鄭州74中、鄭州22中，商業(yè)大廈、中原商貿(mào)城、南水北調(diào)運河亞星盛世——項目是亞星集團傾力打造的南部代表性項目，總占地1620畝，總建筑面積420萬方，地塊較為分散，是西南板塊大的型城市綜合體項目亞星盛世規(guī)劃分析——項目涵蓋高層住宅、寫字樓，商業(yè)，住宅產(chǎn)品為該項目的主要組成部分；共分三期開發(fā)，目前一期基本售罄，在售二期產(chǎn)品，三期還未推出總建筑面積：420萬㎡，容積率：4.4；綠化率：30%目前一期剩余少量房源，主要推售二期亞星盛世雅居；項目一、二期處于長江路與嵩山路交匯處，區(qū)位較好，三期處于三環(huán)外，區(qū)位一般。一期二期三期亞星盛世規(guī)劃分析——在售為二期亞星盛世星苑，總體量23萬㎡，涵蓋高層住宅、寫字樓，底層商業(yè)，內(nèi)部配有幼兒園。二期建筑面積：23萬㎡，容積率：6.5；長江路與嵩山路交匯西南區(qū)域為寫字樓，其中地上4層、部分5層為商業(yè)；住宅有6棟高層產(chǎn)品，其中臨路為2—3層的底商；項目二期地塊整體方正性不夠，但地段好，交通便捷，配套較為完善。5#6#7#

幼兒園

寫字樓亞星盛世二期在售產(chǎn)品供應(yīng)與需求分析房型面積套數(shù)占比銷售率月均去化套數(shù)兩房61-9029436.7%41%11三房86—8924830.9%48%26四房110—11212815.9%16%7121—13913215.5%14%5總計——802100%49產(chǎn)品分析——項目二期住宅全部是高層，產(chǎn)品為61—139㎡的兩房、三房、四房，其中以兩房、三房為主，月均去化量在50套左右，未來后續(xù)潛在供應(yīng)量在100萬方以上由推出房源占比可以看出，兩房和三房為主力戶型，項目剛需特征明顯；推出房源待售體量為5萬方；項目未來將推出南三環(huán)以南地塊，預(yù)計其后續(xù)潛在供應(yīng)量100萬方以上，推出時間預(yù)計在未來2—3年。亞星盛世售樓部包裝分析——項目售樓部是亞星城市山水的商業(yè)部分，外部包裝展示性好，整體形象較高；售樓部內(nèi)部面積大，裝修較為豪華，大面積超高挑空，極大地強化了內(nèi)部空間亞星盛世景觀分析——當(dāng)期在售項目未設(shè)置景觀體驗區(qū)，景觀展示主要以一期實景為主，而項目整體景觀設(shè)計并無十分震撼的特色小區(qū)內(nèi)部景觀主要以硬化加部分植被組成為主，擁有部分運動設(shè)施，但整體景觀不夠豐富、新穎。內(nèi)部實景展現(xiàn)內(nèi)部實景展現(xiàn)亞星盛世開發(fā)商河南升龍置業(yè)位置中原區(qū)隴海路與桐柏路交匯處規(guī)模安置區(qū)建筑面積100萬㎡（包含29棟安置住宅）；商品住宅面積建筑面積140萬㎡（5大組團共計38棟住宅），商業(yè)建筑面積28萬㎡（其中包含中原新天地組團大商集中式商業(yè)11萬㎡），寫字樓公寓建筑面積7萬㎡（包含金中環(huán)A座、B座兩棟寫字樓）在售房源面積區(qū)間一房：32-76兩房：75-89三房：86、89、112、136四房：160、165、銷售價格8600元/㎡客戶來源客戶主要以中原區(qū)客戶為主，并有部分二七區(qū)及其它區(qū)域客戶物業(yè)升龍物業(yè)賣點位于二環(huán)環(huán)線，緊鄰地鐵5號線，BRT站點，包含30多條公交線路，交通便捷；緊鄰?fù)鈬Z中學(xué)、伊河路小學(xué)、互助路小學(xué)，教育、醫(yī)療、餐飲等配套齊全；中原新天地組團規(guī)劃11萬㎡大商旗艦店；學(xué)府一號組團購房即可享受外國語入學(xué)名額；配套內(nèi)有商業(yè)街、辦公樓、伊河路小學(xué)（劃片）等中原新城——中原區(qū)東南部核心區(qū)域，280萬㎡的大型城市綜合體項目，是鄭州西部標(biāo)志性城市建筑群，項目由王府一號、公園一號、中原新天地、學(xué)府一號、觀瀾一號5大組團組成。中原新城商業(yè)配套：緊鄰鄭州最成熟的兩大商圈（二七商圈、碧沙崗商圈）、世紀(jì)聯(lián)華、華潤萬家、內(nèi)部配有大商旗艦店、；

市政單位：市委市政府、市教委、市國土資源局、市煙草管理局、市公路管理局、市規(guī)劃局、市公積金大廈、；

教育：國語學(xué)校、鄭州市一中、鄭州69中、鄭州19中、鄭州42中鄭州大學(xué)、河南工業(yè)大學(xué)、解放軍測繪學(xué)院、中原工學(xué)院、；

醫(yī)療配套：河南電力醫(yī)院、河南協(xié)和醫(yī)院、中原醫(yī)院、市二院、市七院、市第八人民醫(yī)院、市中醫(yī)院、省直第三醫(yī)院、市精神病防治醫(yī)院、。王府一號公園一號中原新天地學(xué)府一號觀瀾一號售罄售罄售罄在售在售規(guī)劃分析——項目集住宅、公寓、寫字樓、大型商業(yè)于一體，12條街區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，周邊各種配套設(shè)施豐富，同時附近有30余條公交線路、地鐵5號線（初步興建中）、BRT等，形成立體交通網(wǎng)絡(luò)項目規(guī)模巨大，地塊及其分散，為了規(guī)避分散的影響，項目將每個地塊打造成一個組團，并賦予每個組團不同的特色；項目目前整體處于銷售尾期，所剩房源有限，僅觀瀾一號和學(xué)府一號有部分房源。中原新城2014年1—10月份中原新城供應(yīng)與需