東海購物廣場初步建議

東海購物廣場初步建議美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)

二零零七年七月項目基本指標項目名稱東海購物廣場地理位置深圳市福田區(qū)紅荔西路與農(nóng)園路交匯處（如右圖所示）發(fā)展商深圳東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商業(yè)面積共6層，約4.8萬㎡其中：負一層7040.42㎡；一層8237.77㎡；二層9028.02㎡；三層9937.31㎡；四層9371.39㎡；五層4482.08㎡。商業(yè)配套ⅰ、約700個地下停車位；ⅱ、2.7萬㎡大型商業(yè)文化廣場?MEGAROADCO.,LTD2007|Page2本次匯報內(nèi)容（一）項目所處片區(qū)及人口分析（二）項目的初步理解及解決對策（三）項目商業(yè)屬性判斷（四）金光華廣場商業(yè)操作的啟示（五）部分品牌商家訪談分析（六）項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃（七）項目租金收益測算（八）下一步工作安排提出思路，因勢利導(dǎo)判斷基礎(chǔ)從不同角度分析問題?MEGAROADCO.,LTD2007|Page31.片區(qū)屬性判斷本項目所處農(nóng)科——香蜜湖片區(qū)，為深圳幾個成熟的高尚住宅區(qū)之一；片區(qū)內(nèi)公交系統(tǒng)/生活配套尚不完備；目前商業(yè)人氣不足，缺乏足夠輻射能力；商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲、休閑娛樂，及社區(qū)生活配套為主。本項目?MEGAROADCO.,LTD2007|Page4片區(qū)規(guī)劃人口分析

香蜜湖片區(qū)：范圍東起新洲路,西至僑城東路,南到深南大道,北至北環(huán)路。包括安托山東、竹子林、農(nóng)科中心、香蜜湖、景田五個街坊。總用地面積11.96平方公里，規(guī)劃人口18.2萬人。本片區(qū)主要為福田區(qū)的儲備型片區(qū)，規(guī)劃要求嚴格控制其開發(fā)建設(shè)的強度和速度，保留組團隔離帶、旅游和高質(zhì)量居住功能；嚴禁香蜜湖、竹子林的進一步開發(fā)建設(shè)，完善農(nóng)科中心、景田的各類配套設(shè)施。資料來源：深圳市福田區(qū)分區(qū)規(guī)劃（1998~2010）?MEGAROADCO.,LTD2007|Page5片區(qū)人口調(diào)研項目所在片區(qū)主要物業(yè)分布圖?MEGAROADCO.,LTD2007|Page6片區(qū)住宅人口統(tǒng)計分析注：以上部分樓盤入住率為實地調(diào)研所得，僅供參考樓盤名入住時間建筑面積（萬㎡）戶數(shù)入住率

樓盤名入住時間建筑面積（萬㎡）戶數(shù)入住率建業(yè)大廈2002年3.8336－中旅國際公館一期2005年31.762395%建業(yè)小區(qū)2001年23232295%中旅國際公館二期918剛?cè)牖飽|海君豪花園2002年2.152－萬科溫馨家園2001年5.916098%東?；▓@1997年－125585%香格麗苑2006年9612－香荔花園－11624－翠海花園2003年18568－香珠花園2002年4.2290－香山美樹苑2006年1071260%香荔綠洲2002年5.9269－荔林苑2000年5.51000－雍祥居2001年1.888－風臨左岸2003年5.4424－農(nóng)科馨苑2004年5272－俊安苑2002年3.5280－水榭花都2003年23.860395%熙園2004年1768975%金地香蜜山2005年17164380%香榭里花園2002年1347455%香域中央2005年13.871045%香蜜湖豪庭2002年1.524880%香蜜湖一號2006年13447剛?cè)牖锞熛忝?005年9.3658－新天國際名苑2003年1046975%水榭花都三期2006年－500剛?cè)牖锟傆?7226戶?MEGAROADCO.,LTD2007|Page7片區(qū)住宅人口統(tǒng)計分析據(jù)調(diào)查，目前農(nóng)科片區(qū)入住率較為理想，約達85％；香蜜湖片區(qū)因新入伙樓盤較多，整體入住率約65％。按整體入住率75％、3.5人/戶計算，則本片區(qū)常住居民達45218人以上。根據(jù)對片區(qū)住宅的調(diào)查，本片區(qū)居住人口年齡主要集中在36—45歲之間，具有高收入、高消費的特點，其中包括相當一部分港人和外企中高層管理人員。從片區(qū)消費群的消費習慣分析，結(jié)合片區(qū)商業(yè)分布的特點（以美容SPA、餐飲、休閑娛樂為主），美格行認為，片區(qū)消費群體的消費特點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：品位化休閑娛樂業(yè)態(tài)需求較大；主題休閑餐飲業(yè)態(tài)需求較大；對于高檔次精品家居需求較大；注重購物環(huán)境；注重個性化的消費方式；對日常生活用品、餐飲、休閑娛樂等具有就近消費的特點。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page8片區(qū)寫字樓人口統(tǒng)計分析樓盤名建筑面積（㎡）人數(shù)中國有色大廈45067.48共527375.58㎡。據(jù)調(diào)查該片區(qū)寫字樓整體入住率約為65％。按甲級寫字樓人均辦公面積15㎡計算，則該片區(qū)寫字樓約有22853人辦公。本元大廈32400都市陽光名苑46000金潤大廈39023.22喜年中心51539英龍展業(yè)中心38152大慶大廈37600世紀豪庭35000杭鋼富春商務(wù)大廈45908.88招商銀行大廈119000銀座國際37685財富廣場

2300人總計25153人據(jù)不完全統(tǒng)計，項目周邊寫字樓建筑面積達53萬㎡，同時還有幾個新項目待推出市場（時代科技、金運世紀等），這些寫字樓大都為甲級寫字樓，目前擁有辦公人群數(shù)量2.5萬人以上，以公司白領(lǐng)為主，此類人群在片區(qū)內(nèi)的消費以餐飲及休閑娛樂為主。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page9片區(qū)學生人口統(tǒng)計分析學校學生人數(shù)教師人數(shù)深圳外國語學校東海附屬小學96080深南中學120090竹園小學111661深圳市高級中學2200190東海培萃幼兒園600－荔園外國語小學1000總計7497人注：由于學生是項目目前消費群體構(gòu)成的一部分，特做專項統(tǒng)計，須指出的是學校人口數(shù)與住宅人口數(shù)不可避免將產(chǎn)生部分重疊，但考慮到基數(shù)較小可忽略不計。據(jù)不完全統(tǒng)計，項目核心區(qū)域內(nèi)有數(shù)個中小學及幼兒園，在校人數(shù)接近7500人，且區(qū)域內(nèi)學校普遍檔次較高，均屬市級重點/一類學校，東海培萃幼兒園為深圳市規(guī)模最大的幼兒園；該片區(qū)學生群體消費力強勁，能帶來部分區(qū)域外消費人口，可作為項目的一個特定消費群進行有針對性的業(yè)態(tài)規(guī)劃，從而形成項目的一大亮點與特色。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page102.項目的初步理解及解決對策理解一理解二理解三片區(qū)內(nèi)人口基數(shù)小，項目商業(yè)規(guī)模偏大。片區(qū)內(nèi)居民消費習慣已固化，消費外流現(xiàn)象較為明顯。項目不直接與公交系統(tǒng)/地鐵接駁，區(qū)外人流引導(dǎo)困難。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page11項目難點及解決建議理解一片區(qū)內(nèi)人口基數(shù)小，項目商業(yè)規(guī)模偏大。初步解決建議增加餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)比例，吸引附近辦公區(qū)大量白領(lǐng)前來消費通過主力店引進、特色業(yè)態(tài)規(guī)劃等，與片區(qū)內(nèi)商業(yè)形成差異化定位，增強項目自身輻射能力?MEGAROADCO.,LTD2007|Page12項目難點及解決建議理解二片區(qū)內(nèi)居民消費習慣已固化，消費外流現(xiàn)象較為明顯。初步解決建議針對片區(qū)居民消費特點，進行有針對性業(yè)態(tài)規(guī)劃定期舉辦一些社區(qū)人文關(guān)懷活動，以及社區(qū)營銷推廣活動，提升項目人氣逐步加強項目的營銷推廣力度?MEGAROADCO.,LTD2007|Page13項目難點及解決建議理解三項目不直接與公交系統(tǒng)/地鐵接駁，區(qū)外人流引導(dǎo)困難。初步解決建議對政府有關(guān)部門進行公關(guān)，在項目附近增設(shè)可直達的公交車線路引進超市/大賣場類主力店，其一般會提供多條免費巴士線路；又或項目自行配備免費巴士增強主干道深南路上的人車流導(dǎo)示系統(tǒng)，通過業(yè)態(tài)規(guī)劃吸引附近辦公區(qū)大量白領(lǐng)前來消費提供充足的停車位以及便利的地面/地下停車服務(wù)?MEGAROADCO.,LTD2007|Page143.項目商業(yè)屬性判斷良好的交通條件合理業(yè)態(tài)的組合比例良好交通動線設(shè)計功能分區(qū)的多主題商場的主題概念表現(xiàn)充足的停車設(shè)施按實際情況及未來發(fā)展趨勢規(guī)劃?MEGAROADCO.,LTD2007|Page15項目商業(yè)屬性判斷鄰里型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型商業(yè)面積（㎡）<2萬2-5萬6-10萬10萬以上商圈半徑（公里）1～23～510～2030～40時間距離（分）3～55～810～1520～30商圈人口（萬人）1～25～1050～100200以上停車場容量（輛）300以下300～500500～10001000以上一般商店組合規(guī)律超級市場百貨/超市1家百貨店1家百貨店1-2家專業(yè)商店專業(yè)商店綜合超市1家綜合超市1-2家綜合店飲食娛樂各類次主力店1-3家各類次主力店2-6家藥店生活配套服裝店服裝店洗衣店其他飲食娛樂飲食娛樂其他——其他其他本項目屬于外向型社區(qū)購物中心?MEGAROADCO.,LTD2007|Page16項目商業(yè)屬性判斷說明：國內(nèi)社區(qū)型購物中心目前仍處于起步階段，可供本項目借鑒參考的成功案例較少；香港社區(qū)型購物中心發(fā)展趨于成熟階段，且其城市發(fā)展與深圳多有相似之處，因此對本項目具有一定參考意義。通過對香港7個典型的社區(qū)型購物中心深入研究，結(jié)果顯示：社區(qū)型購物中心是未來商業(yè)發(fā)展趨勢之一；社區(qū)型購物中心最大的優(yōu)勢在于，所營造的購物中心已經(jīng)不單單是一個商品的交易場所，而是周邊社區(qū)居民生活不可分割的一部分；?MEGAROADCO.,LTD2007|Page17項目商業(yè)屬性判斷社區(qū)型購物中心經(jīng)營主要靠主力店拉動，香港典型的社區(qū)型購物中心“百貨/超市/+美食+娛樂/休閑”三者的業(yè)態(tài)比例超過50％。因此，本項目要取得成功，主力店的設(shè)置至關(guān)重要；除此之外，服裝/配飾/鞋帽、家居、各類服務(wù)等也占有較高比例，其他如珠寶/精品、影音器材、運動及用品、玩具/童裝、書籍/光碟、美容美發(fā)/個人護理等凡生活所需，大都在社區(qū)型購物中心內(nèi)得到滿足。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page18項目商業(yè)屬性判斷主力店(次主力店)進駐對項目的意義：首先，通過主力店成功招商，可增強眾多中小型商家的投資信心，從而帶動其他各品類商家招商工作的順利進行；其次，主力店的引入會大幅度的降低項目經(jīng)營管理上的難度和風險；再次，品牌主力店的進駐，勢必會提升項目的人氣；最后，從租金收益角度來分析，引進品牌主力店對于購物中心的租金貢獻并不是很理想，但引進主力店能夠有效加快招商進度，降低項目整體空置率，租期長而穩(wěn)定的主力商戶又是其它經(jīng)營者的最大利益保障，有利于商業(yè)地產(chǎn)增值，也符合發(fā)展商利益。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page194.金光華廣場商業(yè)操作的啟示占地面積5.1萬m2建筑面積“羅湖之心”廣場：8500m2；總商業(yè)面積10萬m2總投資15億元人民幣地理位置深圳市羅湖區(qū)人民南路主題定位集購物、休閑、娛樂、餐飲等多功能的現(xiàn)代化大型生活購物中心

檔次定位中高檔開業(yè)時間2004年11月金光華廣場規(guī)劃之初，就受到了深圳人的極大關(guān)注。但推向市場后，由于種種原因，營業(yè)之初經(jīng)營狀況一直不甚理想，給后來者以商業(yè)操作上的警示。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page20金光華廣場商業(yè)操作的啟示經(jīng)營狀況不佳原因分析

對本項目操作的啟示項目前期商業(yè)定位及規(guī)劃的準確與合理，是商業(yè)成功的基礎(chǔ)；在保障項目能正常經(jīng)營的前提下，獲取合理的租金收益；招商過程中，相比開業(yè)率，開業(yè)增長率與功能覆蓋率更加值得關(guān)注；重視主力店及餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)商家的引進。主要目標消費群體定位不準確；過高地估計了“地鐵商業(yè)”的能量；租金過高，導(dǎo)致招商情況不理想；開業(yè)之初，餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)較為缺乏；缺乏一到兩個核心主力店來帶動；華潤萬象城的影響。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page215.部分品牌商家訪談總結(jié)分析訪談時間：7月12日~7月17日訪談方式：面談與電話訪談相結(jié)合商家名稱聯(lián)系人訪談情況天虹商場*經(jīng)理可以談，但要求1-3層全部；相比更傾向于進駐東海商務(wù)中心。紫荊城*經(jīng)理認為周邊主要為住宅區(qū)，要具體了解項目情況后再談。華潤萬家*經(jīng)理前期接觸過項目，認為物業(yè)局部需要改造；需求面積負一樓至三樓全部，選擇進駐品牌為Ole精品超市。TESCO*總可考慮，16,000平米左右，單層8,000m2。家樂福*經(jīng)理不符合家樂福選址要求，不會考慮。吉之島*經(jīng)理2005年永旺（深圳）公司就開始接觸這個項目，計劃開4000－6000㎡的SM店，此項目現(xiàn)正由永旺（中國）接手。百佳*經(jīng)理認為周邊有山姆會員店，如果開綜合超市，風險很大，傾向于開1000平米的社區(qū)標超。好百年*經(jīng)理片區(qū)內(nèi)寫字樓較多，可考慮，需求面積10000平方米左右。順電*經(jīng)理前期與發(fā)展商談過，認為周邊住宅區(qū)與項目的選址不符，現(xiàn)在多選擇購物中心開店。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page22部分品牌商家訪談總結(jié)分析商家名稱聯(lián)系人訪談情況中森名菜*經(jīng)理上個月從一家中介公司得知海港進駐本項目，所以不考慮進駐；根據(jù)中森名菜的調(diào)研結(jié)果，項目及周邊定位與其不符，進駐的可能性不大；提出需要相關(guān)資料，具體再了解一下。勝記*經(jīng)理開業(yè)前與發(fā)展商溝通過，發(fā)展商拒絕了與勝記的合作，表示將不再考慮本項目。頭啖湯*經(jīng)理與發(fā)展商談過項目的相關(guān)事宜，雙方未能順利合作；現(xiàn)在頭啖湯廣州的店即將開業(yè)，不考慮本項目。星巴克*經(jīng)理開業(yè)前與發(fā)展商接觸過；星巴克主要進駐有辦公樓、酒店的綜合性商務(wù)區(qū)；考慮到這個項目社區(qū)化較強，屬于居民型商業(yè)，只有周末、晚上有人消費，白天消費人群太少，暫不考慮進駐。名典咖啡*經(jīng)理公司在深圳關(guān)內(nèi)布點已經(jīng)完成，近期主要拓展觀瀾。雨花西餐*經(jīng)理上半年已經(jīng)和發(fā)展商洽談過很多次，當時條件是二層500㎡這樣一個位置，但租金太高，最終沒有合作；表示不再考慮本項目。歐索米蘿（上島）咖啡*經(jīng)理項目位置一般，晚上人流不夠，如果項目租金低可以考慮；1－3層均可，面積800㎡左右。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page23部分品牌商家訪談總結(jié)分析商家名稱聯(lián)系人訪談情況棒！約翰*經(jīng)理2005年和發(fā)展商談過此項目，后來選擇了開天安店，主要是當時感覺項目的商家組合不太合理，位置不是很理想；現(xiàn)在棒！約翰的天安店基本可以輻射到東?；▓@的住戶；表示項目如果重新合理規(guī)劃，待主力店定下來后可以談合作；需要首層實用面積200㎡的鋪位。中航健身會*經(jīng)理不考慮，重點在南山中心區(qū)拓展。易居屋*經(jīng)理易居屋今年有三家店要開業(yè)：虎門店9月；南城店10月；金光華200－300㎡的店11月1日開業(yè)；表示如果項目今年開業(yè)，精力顧忌不了，較難合作；如果是明年開業(yè)，將會具體了解這個項目，很希望能合作。妍麗*經(jīng)理認為位置不理想，不考慮進駐。and－B*經(jīng)理已進駐深國投廣場，9月底開業(yè)；東海購物廣場沒有經(jīng)營起來，還有待培育，暫不考慮進駐。白與黑*經(jīng)理項目開業(yè)經(jīng)營情況較差，如果重新規(guī)劃可進一步了解，有合作的可能；二樓租金100－200元偏高，希望以扣點的形式，“白與黑”扣點底線為22％。拉夏貝爾*經(jīng)理總部在上海，現(xiàn)在深圳沒有分公司。深圳的經(jīng)營策略主要是與百貨如茂業(yè)、天虹、海雅合作，等打開市場，深圳開設(shè)分公司后，再考慮開專賣店。OWS*經(jīng)理公司近年無拓展計劃。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page24部分品牌商家訪談總結(jié)分析本次商家訪談共訪問主力店及品牌商家共計24家，其中有11家表達了初步意向，從這些商家的反饋信息可以了解到：項目在開業(yè)前已經(jīng)與深圳市場上的大多數(shù)商家取得過聯(lián)系，商家均對項目有一定了解；了解項目的商家表示商場當初的業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理，現(xiàn)經(jīng)營情況也不理想，選擇進駐項目的可能性不大；目前，初步意向較為明確的商家主要為超市類主力店，由于項目前期造成的市場負面影響以及競爭對手深國投廣場的出現(xiàn)，其他品類的招商將面臨較大阻力。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page256.項目主題定位時尚/品味/個性復(fù)合體驗獨特景觀休閑環(huán)境多元業(yè)態(tài)LifestyleCenter(品味生活中心)東?！て肺渡钪行闹黝}推廣建議：東?！て肺渡钪行?，我的香蜜湖生活東?！て肺渡钪行?，深圳成功人士的第三生活空間?MEGAROADCO.,LTD2007|Page26

業(yè)態(tài)組合闡示：樓層?xùn)|海時尚生活中心5F太平洋電影院大型餐飲＋休閑娛樂（高端水療/桑拿足浴/美容美體SPA）（約10000㎡）4F3F方案一：主題/時尚百貨/家居類主力店（約10000㎡）方案二：精品家居類次主力店（4000㎡)+家電/影音/家具/日用品專業(yè)店/專門店（6000㎡）2F運動及休閑＋潮流時尚服飾（6000㎡）＋休閑餐飲酒吧街（2000㎡）＋其他（1000㎡）1F生活服務(wù)及配套（2600㎡）＋時尚精品/服飾（2700㎡）+休閑餐飲酒吧街（2700㎡）B1方案一：超市（7000㎡）方案二：超市（4000㎡)+休閑類次主力店（3000㎡）方案思路：打造Lifestyle品味生活中心，以主力店超市為依托，輔以品牌服飾、餐飲及服務(wù)配套，滿足片區(qū)居民便利性消費；業(yè)態(tài)設(shè)置上，主要考慮主力店超市以及餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)的帶動作用，輔以互補業(yè)態(tài)，吸引遠距離客戶前來消費；項目業(yè)態(tài)總體規(guī)劃?MEGAROADCO.,LTD2007|Page27業(yè)態(tài)布局方案業(yè)態(tài)設(shè)置及理由方案一超市（7000㎡）作為項目主力店，可有效聚集人氣；滿足片區(qū)居民日常生活需求，首先抓住片區(qū)消費群，再輻射周邊；根據(jù)我司對社區(qū)購物中心的研究，超市是此類商業(yè)必備業(yè)態(tài)之一。方案二超市（4000㎡)+休閑類次主力店（3000㎡）方案一的備選方案，如無法引進大型超市，則可考慮社區(qū)標超；項目周邊多為高尚住宅，居民對品位休閑娛樂業(yè)態(tài)需求較大；休閑娛樂與一層休閑街良好結(jié)合，上下呼應(yīng)，垂直拉動人流。目標商家示意吉之島、百佳B1?MEGAROADCO.,LTD2007|Page28業(yè)態(tài)布局方案業(yè)態(tài)設(shè)置理由休閑餐飲酒吧街（4700㎡）臨休閑廣場，可設(shè)置外擺位，具備經(jīng)營酒吧、咖啡的環(huán)境條件；本項目所處片區(qū)有相當一部分港人和外企中高層管理人員，沃爾瑪亞洲中心的遷入，都為本項目提供了有力的消費支撐；可吸引附近辦公區(qū)寫字樓內(nèi)的白領(lǐng)前來消費；項目周邊多為高尚住宅，居民對品位休閑餐飲業(yè)態(tài)需求較大。目標商家示意棒！約翰、米蘿咖啡1F~2F1F2F休閑餐飲/酒吧街休閑餐飲/酒吧街?MEGAROADCO.,LTD2007|Page29業(yè)態(tài)布局方案1F時尚精品/服飾生活服務(wù)及配套麥當勞時尚精品/服飾業(yè)態(tài)設(shè)置理由日用品及生活配套（2600㎡）日用品及生活配套與B1層的超市相銜接，形成業(yè)態(tài)互補；緊臨項目的巴士站，方便日常消耗品的就近購買；滿足片區(qū)居民的生活需求，鎖住周邊消費群。時尚精品/服飾（2700㎡）以生活為主題，更側(cè)重于時尚方面，滿足周邊高尚人群的時尚需求；此業(yè)態(tài)形象較好，放置于一層主入口處，可提升項目形象。目標商家示意屈臣氏、一品軒、柯達沖印?MEGAROADCO.,LTD2007|Page30業(yè)態(tài)布局方案2F服飾精品三十三間堂服飾精品業(yè)態(tài)設(shè)置理由服飾精品（6000㎡）二層以服飾精品為主，涵蓋休閑、時尚、潮流品牌；服飾精品類是購物中心必備的業(yè)態(tài)，且承租能力強，可提升整體租金水平；該鋪位面積大小較適合此類業(yè)態(tài)經(jīng)營。其他（1000㎡）延續(xù)一層業(yè)態(tài)，將人流引至二層。目標商家示意白與黑?MEGAROADCO.,LTD2007|Page31業(yè)態(tài)布局方案3F業(yè)態(tài)設(shè)置及理由方案一主題/時尚百貨/家居類主力店（約10000㎡）以主力店拉動人流上行；商家訪談結(jié)果顯示，此類商家有進駐的可能。方案二精品家居類次主力店（4000㎡)+家電/影音/家具/日用品專業(yè)店/專門店（6000㎡）考慮到項目所在片區(qū)社區(qū)化生活氛圍較濃，家電、家居類生活用品有一定消費需求，且能豐富商場業(yè)態(tài)。目標商家示意天虹、紫荊城、好百年?MEGAROADCO.,LTD2007|Page32業(yè)態(tài)布局方案4F～5F4F5F業(yè)態(tài)設(shè)置及理由大型餐飲＋休閑娛樂（電影院/高端水療/桑拿足浴/美容美體SPA）（10000㎡）高樓層利用餐飲娛樂的強目的性引導(dǎo)人流上行，是購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃的常用手段之一；將四、五層定位為以餐飲娛樂為主，主題明確，利于進行整合宣傳推廣；此類業(yè)態(tài)在片區(qū)內(nèi)有較大需求。目標商家示意太平洋電影院、瑪莎纖體太平洋電影院太平洋電影院?MEGAROADCO.,LTD2007|Page33業(yè)態(tài)布局方案業(yè)態(tài)比例一覽表行業(yè)面積（㎡）百分比（%）超市7,00014.6%餐飲9,70020.2%休閑娛樂9,00018.8%服飾精品8,70018.1%生活服務(wù)及配套3,6007.5%家居家電10,00020.8%

合計48,000100.0%備注：以上面積均為建筑面積；以上布局分布面積僅作參考，具體以設(shè)計方案為準。?MEGAROADCO.,LTD2007|Page347.項目租金收益測算行業(yè)建筑面積能承受的固定租金或扣率提成百分比超市/大賣場5000-10000㎡30~40/m2休閑服80-300㎡￥150~250/m2或提成15%男女服裝80-300㎡￥200~300/m2或提成18~25%運動服裝80-120㎡￥80~150/m2或提成18~20%玩具及兒童主題店1500-2000㎡￥30~50/㎡西式餐廳200-500㎡￥30~80/㎡中式酒家1500-3000㎡提成或￥25~50/m2特色餐飲500-1500㎡￥30~80/㎡快餐連鎖店250-500㎡￥40~100/m2或提成6~8%家私、燈飾、電器1000-3000㎡￥30~50㎡健身、美容3000-5000㎡￥20~40/㎡區(qū)域次級商圈內(nèi)各行業(yè)一般的租金承受力?MEGAROADCO.,LTD2007|Page35項目租金收益測算樓層主題及業(yè)態(tài)建筑面積（m2）預(yù)計平均租金（元/m2/月）月租金（元/月）年租金（元/年）-1F精品超市/次主力店700045315000——1F零售精品53002001060000休閑餐飲/酒吧27001804860002F運動及服飾6000120720000休閑餐飲/酒吧2000100200000其他10001001000003F主題百貨/家居10000404000004~5F餐飲及休閑娛樂1400040560000