九華國際養(yǎng)生園項目可行性報告

安徽九華國際養(yǎng)生園有限責任公司可行性研究報告PAGE25九華國際養(yǎng)生園項目可行性研究報告九華國際養(yǎng)生園項目座落于中國安徽省池州市青陽縣蓉城鎮(zhèn)五溪村，地處皖南旅游經(jīng)濟圈腹地,是進入四大佛教名山之首九華山的唯一通道，地理環(huán)境優(yōu)越，交通十分便捷。境內山川秀美、四季分明、環(huán)境宜人，是不可多得的頤養(yǎng)休身場所。項目以“水墨丹青秀芙蓉”為規(guī)劃設計理念，堅持以人為本，充分體現(xiàn)濃郁地域文化氛圍，本著高起點規(guī)劃、高標準設計、高質量建設的原則，力爭達到“天人合一”的境界。項目用地總控制面積9000畝，其中：規(guī)劃建設用地面積1670畝，包括商居出讓用地305.56畝、建設用林地656畝。項目規(guī)劃建筑面積307978平方米；含五星級賓館一幢、獨幢養(yǎng)老公寓137戶、聯(lián)排及多層四合院養(yǎng)生公寓530戶、高爾夫練習場一座、商業(yè)街一條及其他附屬配套設施。項目基本情況一、項目概況1、項目名稱：九華國際養(yǎng)生園2、項目建設地點：安徽省池州市青陽縣五溪村、云山村3、項目投資單位：安徽九華國際養(yǎng)生園有限責任公司4、項目總投資：12億元人民幣5、項目規(guī)模：項目規(guī)劃建設用地面積1670畝，其中：商居出讓用地305.56畝，建設用林地656畝；總建筑面積307978平方米。二、土地狀況及面積項目周圍保護性用地共9000畝。其中原生態(tài)保護用地7330畝；規(guī)劃用地為1670畝；規(guī)劃總建筑面積307978平方米。1、已規(guī)劃的土地分為三種性質：一是商居出讓用地：出讓用地305.56畝（含水田、草地、菜園用地128.86畝，住宅道路用地16.83畝，荒坡、河流用地13.12畝，建設用林地146.75畝）；二是征用建設林地509.25畝（本項目已獲省林業(yè)廳批準的建設林地656畝，其中用于商居出讓用地的建設林地146.75畝，項目仍需征用建設林地509.25畝）；三是待租用林地855.19畝(1670-305.56-509.25=855.19)。2、三種用地性質說明：商居出讓用地：由土地主管部門掛牌出讓的城市建設用地，其土地上的建筑物可以對外進行銷售；建設林地：由安徽省林業(yè)廳核發(fā)的林業(yè)用地許可，該土地上的林木在規(guī)劃批準的范圍可以砍伐，亦可開發(fā)建設；租用林地：租用林地進行旅游開發(fā)，保護園區(qū)整體原生態(tài)環(huán)境。三、項目規(guī)劃理念項目以“水墨丹青秀芙蓉”為規(guī)劃設計理念，立足于青陽所具有的濃厚地域性特征，充分體現(xiàn)人文理念，把山、水、建筑、佛文化與現(xiàn)有良好環(huán)境有機結合，以自然景觀為依托，把和諧理念貫穿始終。提取九華文化精髓加以重點發(fā)揮，將其融入徽派建筑風格之中，而非對徽派建筑的簡單再現(xiàn)，以形成獨特個性。該項目定位為華東地區(qū)最高端養(yǎng)生園區(qū)。設計時遵循高品位原則，并據(jù)此進行創(chuàng)作，力求臻于完美，單體成為精品，為九華山地區(qū)的旅游開發(fā)提供高端產(chǎn)品。四、項目進展情況九華國際養(yǎng)生園項目得到池州市委市政府、青陽縣委縣政府的高度關注與大力支持，各相關職能部門也積極組織和配合項目籌建中的各項工作。2008年10月青陽縣成立了以常務副縣長任組長，相關職能部門主要負責人為成員的重點項目推進工作領導小組。2008年8月由青陽縣發(fā)改委核準立項，當年列入安徽省“861”行動計劃重點建設項目，同時列入池州市“583”工程重點建設項目。2007年11月和2008年4月先后兩次取得省林業(yè)廳核發(fā)的《使用林地審核同意書》，總面積為656畝。2008年11月《環(huán)境影響報告書》通過評審并獲池州市環(huán)保局批準。2008年11月完成地質災害危險性評估，排除了山洪、泥石流等地質災害發(fā)生的可能性。該工作通過評審并在省國土資源廳備案。2008年12月經(jīng)安徽省人民政府同意批準建設用地305.56畝。2008年12月《九華國際養(yǎng)生園詳細項目規(guī)劃設計方案》獲青陽縣規(guī)劃委批準。2010年完成園項目區(qū)內居民拆遷安置。第二章項目地概況及項目開發(fā)背景一、項目地概況安徽省池州市位于中國安徽省西南部，北臨長江，南接黃山，是長江南岸重要的濱江港口城市和省級歷史文化名城，是中國第一個國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)，也是安徽省“兩山一湖”（黃山、九華山、太平湖）旅游區(qū)的重要組成部分。境內有長江黃金水道160公里，沿江達海，承東接西，是長江經(jīng)濟開發(fā)帶的重要組成部分。青陽縣有著濃郁地方特色的傳統(tǒng)文化，受徽文化和佛文化影響深遠，文化底蘊深厚。歷史上曾有無數(shù)文人墨客來次攬勝吟唱。李白、劉禹錫、杜牧、騰子京等都駐足于此并留下大量贊美青陽的詩篇，有“江南一岳占青陽，多少神仙此地藏”之吟。有“戲劇活化石”之稱的“青陽腔”是京劇的鼻祖。2006年5月27日，“青陽腔”被列入國務院公布的第一批國家級非物質文化遺產(chǎn)。九華山是佛教文化名山，是國際重要的佛教道場。早在東晉隆安五年，天竺僧人“懷渡”來到九華山，興建寺廟，修行布道，是有史記載的第一位上九華山的境外僧人，也是九華山的開山祖師。唐新羅國王子金喬覺在九華山苦苦修行了75年后圓寂，肉身不腐，被后人尊為地藏菩薩“應化”，九華山遂辟為地藏菩薩道場。其后，僧眾云集，寺廟日增，明清以來，“香火之盛甲于天下”。九華山古剎林立，僧尼眾多，歷代保存下來的佛像1萬余尊，獲得了“蓮花佛國”的美譽。今天，濃郁神秘的佛教氛圍，博大精深的地藏文化吸引了數(shù)以萬計的海內外游客，在漢文化圈享有十分尊崇的地位。從唐至清，許多文人學者，如李白、杜甫、杜荀鶴、湯顯祖、袁牧、楊萬里等都曾來此吟詩作畫。這里相繼建立了“太白書堂、藤子京書堂、陽明書堂”等20多處書院、書堂，人文景觀多姿多彩。另外，九華佛文化源遠流長、博大精深。二、項目開發(fā)背景目前，我國老齡人口為世界之最，全國60歲以上老齡人口已有1.78億，占總人口的13.26%，我國已提前步入老齡社會，這是在我國人均GDP只有29748元情況下，進入“未富先老”的老齡社會。如此眾多的老齡人口呼喚規(guī)范的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，這是我國當前社會無法回避的課題，而國家老齡事業(yè)發(fā)展嚴重滯后，面臨著老年產(chǎn)業(yè)市場匱乏與老年消費需求脫節(jié)的窘境，出現(xiàn)了不能與經(jīng)濟社會同步發(fā)展的尷尬。當前，全國各地特別是大中城市都停留在建一批老年公寓、老年社區(qū)這樣一些低檔次、服務程度弱的水平，沒有一個標準的、高檔休身養(yǎng)性康復場所。據(jù)統(tǒng)計，全國每年離退休人員工資收入超過6000億人民幣、銀發(fā)產(chǎn)業(yè)每年有2萬億人民幣，并呈逐年增長態(tài)勢，“銀發(fā)工程”產(chǎn)業(yè)呼喚大手筆、具有龍頭和示范的大項目來引領帶動。該項目具有國家《旅游區(qū)（點）質量的劃分與評定》標準中的空氣、地表水與噪聲質量的最高等級，夏季氣候涼爽。自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，周邊區(qū)域植被呈立體構成，野生動植物資源十分豐富，有主要植物種類100余科近千余種，具有河源性生態(tài)結構等諸多建立旅游區(qū)以及養(yǎng)老康復區(qū)的優(yōu)勢?？山ǔ?1世紀面向華東各大中城市和來“兩山一湖”旅客的“綠色”程度較高的旅游觀光和休生養(yǎng)老園區(qū)。養(yǎng)生園項目利用九華山山場林地的自然資源，通過項目的科學開發(fā)、統(tǒng)一規(guī)劃、協(xié)調運作，開拓養(yǎng)生別墅、黃精養(yǎng)生會館、中醫(yī)養(yǎng)生堂、高爾夫練習場和休閑度假酒店等業(yè)務，開創(chuàng)“旅游度假+置業(yè)居住+養(yǎng)生安老”的發(fā)展新模式。第三章區(qū)域房地產(chǎn)市場一、國內旅游房地產(chǎn)市場概況目前國內旅游市場主要集中在海南及東部沿海城市，安徽旅游市場惟有黃山、九華山較為成熟，而且每年的旅游旺季都出現(xiàn)游客限量登山現(xiàn)象，因此出現(xiàn)旅客滯留，住宿困難等問題。二、區(qū)域內旅游市場概況作為世界一流旅游勝地和國際著名佛教道場，九華山的“吃、住、行、游、購、娛”服務體系日臻完善?，F(xiàn)有4星級賓館1家，3星級賓館4家，2星級賓館3家及各類飯店、旅館，床位12000余張。景區(qū)內還有國內一流的架空索道、地面纜車、環(huán)保大巴和琳瑯滿目的旅游特色商品。2010年接待國內外游客400萬人次，旅游和消費收入達40億元。三、境外消費趨勢及國內消費群體分析九華山與韓國有著特殊的歷史淵源，因此，九華山及其佛教歷史文化已成為中韓兩國文化交流的載體。自2000年以來，每年都有近2萬名韓國游客來九華山觀光朝拜，占九華山境外游客量的25%以上，去年達到4萬余人。東南亞入境游客穩(wěn)步增加。僅2010年共接待入境游客46994人次，同比增加45.2%。其中,港澳臺游客25796人次,同比增加137.4%，2011年上半年入境游客達8.6萬人次。隨著九華山國際形象和知名度的日益提升，以及旅游接待、交通條件的改善，九華山已經(jīng)吸引了越來越多的歐美游客的目光。九華山風景區(qū)處在華東地區(qū)，沿江江南地區(qū)，離江浙滬地區(qū)，都是在5個小時車程內，旅客自駕到九華山，開展九華山自駕游，也是九華山旅游接待的一大特點，該區(qū)域的游客總量占30%。第四章旅游地產(chǎn)未來發(fā)展前景自2010年以來，我國出臺了一系列的房地產(chǎn)調控政策。從2010年4月發(fā)布“國十條”，到9月的“國五條”，再到今年的新“國八條”，以及最近的溫家寶常務會議講話，都充分顯示了國家整頓遏制房地產(chǎn)價格過快上漲的決心。而隨著國家對住宅用地調控從緊、對旅游業(yè)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的定位以及鼓勵消費拉動內需等一系列政策的出臺，旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)姻產(chǎn)物，正逐步成為投資熱點。作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的完美結合，旅游房地產(chǎn)兼具服務性、經(jīng)濟性、靈活性和投資性，既滿足了旅游度假者的消費需求，又為部分投資置業(yè)者提供了新的投資渠道，成為房地產(chǎn)領域內的新亮點。從發(fā)展來看，旅游地產(chǎn)雖然是個新興產(chǎn)業(yè)。原因在于，地價款對于政府而言只是一次性收入，除此以外，餐飲、住宿、購物等等都將成為當?shù)卣刻斓某掷m(xù)地方收入，而且在增加就業(yè)機會、穩(wěn)定生活等各方面還將提供綜合效益。由于休閑度假旅游是未來旅游消費主導模式，所以旅游地產(chǎn)潛力和發(fā)展前景將十分廣闊，在目前房地產(chǎn)市場日趨緊束的情況下，旅游與地產(chǎn)有效結合，地產(chǎn)活躍于旅游資源，旅游資源同時又帶動了地產(chǎn)開發(fā)，相輔相成，傳統(tǒng)的開發(fā)模式和開發(fā)策略將發(fā)生轉變，因此旅游地產(chǎn)將凸顯出發(fā)展機遇，同時在弱市中將強勢發(fā)展。一、中國旅游地產(chǎn)發(fā)展前景國際慣例表明，一國人均GDP達到1000美元時，就進入國內旅游的需求增長期，此時的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當人均GDP達到2000—3000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉化，進入出國旅游的增長期；當人均GDP達到3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；達到5000美元以上則開始進入成熟的度假經(jīng)濟時期。據(jù)國家旅游局的測算，未來中國將會成為全球最大的旅游觀光目的地國家和旅游出境游的最大群體。這些都將帶來對旅游地產(chǎn)的巨大需求。中國休假日目前共有115天，工薪階層全年約有1/3時間休閑度過，著名未來預測學家格雷厄姆認為，休閑將是新千年經(jīng)濟發(fā)展五大推動力中的第一引擎，“一個以休閑為基礎的新社會有可能出現(xiàn)”。人們的消費觀念有了極大的轉變，健康、休閑、度假成了人們追求的時尚潮流。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)機會逐漸減少、住宅消費開始向舒適性轉移的情形下，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金必然要開辟新的領域，當旅游度假成為一種時尚之后，集山水景觀、休閑度假為一體的度假社區(qū)也將隨之應運而生，成為新的房地產(chǎn)開發(fā)熱點。在土地和金融“雙縮”重壓下，主流房地產(chǎn)利潤空間越來越小，旅游房地產(chǎn)正在成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新的投資熱點。我國城市旅游房地產(chǎn)潛力巨大、前景廣闊，廣闊的發(fā)展空間和市場潛力，使得旅游物業(yè)開發(fā)成為未來十年中國地產(chǎn)業(yè)最具潛力和投資前景的產(chǎn)業(yè)。旅游地產(chǎn)作為兩個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，是一個巨大的“金礦”，因為在未來20年，是中國旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的廣闊發(fā)展時代，觀光旅游型地產(chǎn)開發(fā)更是蘊藏著無限商機。旅游地產(chǎn)依托著強勁增長的旅游經(jīng)濟，展示著房地產(chǎn)行業(yè)新興的發(fā)展方向。尤其是一些位于著名旅游景區(qū)內、具有良好的規(guī)劃設計水平和鮮明文化特色的項目，其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性將更為顯著。因此從投資的角度來看，旅游地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性和抗風險能力，較一般商鋪和辦公樓產(chǎn)品具有顯著優(yōu)勢，更適宜于長線投資。二、安徽未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景未來旅游房地產(chǎn)的重點投資區(qū)域將逐漸從一級城市轉向二、三級城市。由于一級城市的限購政策日趨完善，開發(fā)商開始紛紛向二、三級城市拓展，其中兼具旅游功能的城市更將受到青睞，其旅游房地產(chǎn)也定將成為下一個眾人關注的焦點。投資二、三級城市的旅游房地產(chǎn)，在閑暇時間可進行度假活動，平時又可以租給游客使用，同時還能享受房價上漲的回報，益處良多。因此，旅游觀光與都市休閑結合部更具休閑、度假發(fā)展優(yōu)勢，也必將是旅游房地產(chǎn)投資的重點。安徽的旅游地產(chǎn)項目起步較晚，但近來發(fā)展步伐加快，后續(xù)發(fā)展?jié)摿κ?，其開發(fā)模式主要為兩類。一類是依賴稀缺的和為公眾所接受的旅游景區(qū)為中心進行的地產(chǎn)開發(fā)；另一類主要指與人造景點相配套的休閑度假旅游地產(chǎn)。從現(xiàn)狀來看，兩種模式的市場反映都較好。三、九華山地區(qū)的旅游地產(chǎn)發(fā)展前景九華山位于安徽省池州市青陽縣境內，是首批國家重點風景名勝區(qū)，著名的游覽避暑勝地，現(xiàn)為國家5Ａ級旅游區(qū)、全國文明風景旅游區(qū)示范點，與山西五臺山、浙江普陀山、四川峨眉山并稱為中國佛教四大名山，是“地獄未空誓不成佛，眾生度盡方證菩提”的大愿地藏王菩薩道場，被譽為國際性佛教道場。隨著近年來九華山在海內外影響力的逐步擴大，其境內外游客流量及質素均呈現(xiàn)高端走勢；而另一方面可以看到，該市場缺乏高端休閑度假平臺已成共識。按政府十二五計劃預計到2015年，九華山的游客數(shù)量將達到700萬，旅游收入超過100億?？梢灶A見，未來九華山地區(qū)的旅游地產(chǎn)的前景十分樂觀，是本項目強有力的支撐點。第五章項目優(yōu)勢與劣勢分析一、項目優(yōu)勢1、區(qū)位與交通條件優(yōu)勢項目區(qū)地處安徽省“兩山一湖”。即黃山—太平湖—九華山旅游區(qū)的中心區(qū)域，位于兩山一湖黃金旅游線上，距黃山只有1個小時的路程、距離九華山只有15分鐘的路程、與“兩山一湖”區(qū)域各景點均在100公里以內。項目緊鄰318國道，距滬渝、合銅黃高速出口10公里，距離合肥190公里，距離上海380公里，距離南京210公里，距離杭州320公里，距離青陽火車站6公里，距離興建中的九華山火車站18公里，距離興建中的九華機場30公里，有非常優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和非常優(yōu)越的交通優(yōu)勢。2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。旅游地產(chǎn)作為兩個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，在未來20年，是中國旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的廣闊發(fā)展時代，觀光旅游型地產(chǎn)開發(fā)更是蘊藏著無限商機。旅游地產(chǎn)依托著強勁增長的旅游經(jīng)濟，展示著房地產(chǎn)行業(yè)新興的發(fā)展方向。且長三角經(jīng)濟圈是國內經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)之一，隨著人們生活水平的不斷提高，養(yǎng)老形式也在發(fā)生質的變化。當前，全國各地特別是大中城市都停留在建一批老年公寓、老年社區(qū)這樣一些低檔次、服務程度弱的水平，沒有一個標準的、高檔休身養(yǎng)老的康復場所。據(jù)統(tǒng)計全國每年離退休人員工資收入超過6000億人民幣、銀發(fā)產(chǎn)業(yè)每年有2萬億人民幣，并呈逐年增長態(tài)勢，“銀發(fā)工程”產(chǎn)業(yè)呼喚大手筆、具有龍頭和示范的大項目來引領帶動。據(jù)市場調查分析，大中城市的離退休人員中有30%左右的渴望住在配套齊全、環(huán)境適宜的綜合養(yǎng)老場所，市場發(fā)展前景十分廣闊。3、投資環(huán)境較好青陽縣委、縣政府高度重視旅游休閑、養(yǎng)老項目建設，制訂了配套的一系列政策，投資的社會環(huán)境。項目規(guī)劃建設位置緊鄰佛光大道，拆遷安置工作已完成。從建設成本和潛在的巨大旅游客源上看，顯然為旅游業(yè)開發(fā)創(chuàng)造了難得的商業(yè)契機，從中、長遠看，完全有可能成為安徽乃至東南亞旅游業(yè)的亮點。4、客源較穩(wěn)定賓館與眾多著名風景區(qū)毗鄰，周邊旅游資源十分豐富，從旅客來源分析。省內以本地及合肥、蕪湖、馬鞍山、安慶等城市游客為主；省外市場以江蘇、浙江和上海為主；境外為港澳臺、韓國及東南亞等其他地區(qū)。結合本地區(qū)近年發(fā)展的實際及發(fā)展趨勢，客源市場正在快速發(fā)展。游客年遞增率可達到15%，中長期達到10%。目前，九華山游客超過400萬，預計到2015年游客將達到700萬。第六章項目規(guī)劃方案一、項目規(guī)劃設計要點按照規(guī)劃設計方案以園區(qū)管理中心及附近的公建構成園區(qū)的核心；自西向東依次劃分為西園、中園、東園。1、規(guī)劃用地面積：1670畝；2、規(guī)劃建設內容：五星級酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生公寓、商業(yè)街、高爾夫練習場、醫(yī)療運動及配套服務中心等。二、項目技術經(jīng)濟指標（一）項目主要技術指標：序號名稱面積1規(guī)劃總用地面積1113325m2(1670畝)2規(guī)劃總建筑面積307978m2公建79120m2居建200858m2地下28000m2其中西園430441m2（645.65畝）總建筑面積110964m2占地58745m2中園430795m2（646.20畝）總建筑面積68279m2占地33886m2東園252089m2(378.13畝)總建筑面積100735m2占地30635m23規(guī)劃建筑占地面積123266m24容積率0.25(地下面積未計入)5建筑密度11%6總綠地面積70%7總綠地率666115m28水面23105m29總居住人數(shù)3500人獨棟公寓137戶聯(lián)排公寓190戶多層公寓288戶四合院52戶10停車位地面停車室外190輛室內349輛地下停車688輛（二）、規(guī)劃建設內容：序號名稱建筑面積占地1商業(yè)中心9000M2（西園）5000M22網(wǎng)球館2960M2（西園、酒店區(qū)）2600M23五星級酒店24470M2（地下車庫16000M2）（西園）7100M24酒店式公寓15800M2（西園、酒店區(qū)）3980M25鉆石五星級酒店一590M2（西園）320M26鉆石五星級酒店二640M2（西園）330M27西園服務中心2980M2（西園）1230M28園區(qū)管理中心（養(yǎng)生博物館）1760M2（西園）640M29醫(yī)院3240M2（西園）1200M210黃精養(yǎng)生館3210M2（西園）3210M211九華佛茶館3160M2（西園）2460M212四合院一（10戶）1690M2（西園）845M213四合院二（23戶）4740M2（中園）2370M214四合院三（9戶）1820M2（中園）910M215四合院四（10戶）1960M2（中園）980M216中園服務中心3320M2（中園）1160M217健身館1600M2（中園）800M218明鏡堂1735M2（中園）940M219東園服務中心4455M2（東園）1840M220高爾夫練習場200M2（東園）100M221A型300M2*2*25=15000M2（西園）135M222A型300M2*2*20=12000M2（中園）135M223B型330M2*4*4=5280M2（西園）145M224C型240M2*4*5=4800M2（西園）105M225C型240M2*4*3=2880M2（中園）26D型420M2*2*2=1680M2（中園）154M227D型420M2*2*8=6720M2（東園）28E型255M2*2*16=8160M2（中園）270M229F型255M2*2*36*4=73440M2（東園）270M230G型200M2*3=600M2（西園）100M231H型310M2*13=4030M2（東園）145M232I型430M2*32=13760M2（西園）170M233I型430M2*26=11180M2（中園）34I型430M2*10=4300M2（東園）35J型506M2*4=2024M2（西園）170M236J型506M2*34=17204M2（中園）37J型506M2*15=7590M2（東園）第七章項目開發(fā)方案一、項目開發(fā)建設方案為了更大程度地提高土地的利用價值，以園區(qū)管理中心及其附近的公建構成園區(qū)的核心，即“一核”。它是整個園區(qū)的管理控制樞紐，也為園區(qū)提供集中的商業(yè)、健身、醫(yī)療、商務和接待服務。五星酒店和酒店式公寓等公建的公共服務功能為整個園區(qū)共享。園區(qū)自西向東依次劃分為西園、中園、東園，即“三園”。西園是公建集中布置的園區(qū)。西園有五星酒店區(qū)、白金五星酒店區(qū)、鉆石五星酒店區(qū)、商業(yè)中心、黃精養(yǎng)生館、醫(yī)院、養(yǎng)生公寓區(qū)（竹影人家、幽蘭深居）、養(yǎng)生博物館以及原生態(tài)保護區(qū)組成。其中五星酒店區(qū)包括五星級酒店、酒店式公寓和網(wǎng)球館三部分，竹影人家為獨棟公寓，幽蘭深居為四合院和聯(lián)排公寓。中園為山地地形，起伏較大，道路蜿蜒曲折，植被覆蓋率高。中園服務中心、健身館、九華佛茶館、中醫(yī)養(yǎng)生堂和景觀塔、原生態(tài)保護區(qū)、果樹種植示范區(qū)、以及散落在山間、坡地的養(yǎng)老養(yǎng)生公寓組成。中園養(yǎng)老養(yǎng)生公寓有獨棟、聯(lián)排和四合院三種形式。東園有東園服務中心、養(yǎng)老養(yǎng)生公寓區(qū)、花卉種植示范區(qū)、垂釣中心、室外游泳池、高爾夫養(yǎng)老練習場、佛茶園以及原生態(tài)保護區(qū)組成。養(yǎng)生公寓區(qū)分為東西南三片區(qū)。西側山地地形均布置獨養(yǎng)老棟養(yǎng)生公寓，視野開闊，環(huán)境優(yōu)越，為養(yǎng)老養(yǎng)生公寓片區(qū)一(李園)；東側地勢相對平坦，集中布置多層養(yǎng)老養(yǎng)生公寓（四層養(yǎng)老），是示范養(yǎng)生區(qū)，為養(yǎng)老養(yǎng)生公寓片區(qū)二（樟園）；南側山谷為養(yǎng)老養(yǎng)生公寓片區(qū)三（玉蘭園）,布置有聯(lián)排及獨棟公寓。水系水景水系現(xiàn)狀：西園、中園的水整體流向是自南北山坡匯集至中間山谷，經(jīng)溪流或溝渠排至西南、東北向基地界線以外。西南向溪流注入九華河，該溪流常年不斷，為園區(qū)干流。中園服務中心處為谷地南北分水線。東園整體地形南高北低，雨水由南向北排至北側泄洪道。園區(qū)現(xiàn)有水庫2座，水面面積32345平方米。自然水面6個，其中中園4個，東園2個，水面總面積6520平方米。水系設計目標：在項目區(qū)07年遭受百年不遇的暴雨襲擊仍無泥石流等地質災害發(fā)生的前提下，充分考慮山泉山溪的特點，合理規(guī)劃整理與引導，爭取做到一戶一池，一戶一溪，達到進門見池、出門見溪的效果。依據(jù)“順應自然——利用自然——裝點自然”的思路，做活水的文章，讓養(yǎng)生園的涓涓細流在視覺上養(yǎng)眼，聽覺上悅耳，感覺上和諧。二、建設進度計劃根據(jù)本項目的實際情況，暫將本項目分兩期進行。本項目預計2012年9前完善土地出讓及各類證件等相關手續(xù)，2012年10月份進入開工程序，整個工期約為36個月。（1）土地整理及前期開發(fā)進度本項目地上建筑物清理基本結束，預計完善相關手續(xù)時間為2012年9月。并調整規(guī)劃、建筑、建筑施工設計，項目報建等工作。（2）開發(fā)進度一期開發(fā)商業(yè)街、五星級酒店及高檔公寓區(qū)（中園及西園）等項目；預計時間為2012年10月至2014年9月。二期開發(fā)東園，預計時間為2013年10月至2015年9月。第八章項目投資效益分析項目總投資：120117萬元。按建設內容分：獨棟、聯(lián)排公寓等49196萬元，酒店30857萬元，多層養(yǎng)老公寓26483萬元，公建13581萬元；按費用類別分：土地費用約12898萬元，前期工程費用6257萬元，建安工程費用65957萬元，基礎設施費用20005萬元，管理、不可預見費用5000萬元。項目總效益：出售別墅銷售收入215008萬元，可實現(xiàn)凈利潤99096萬元；五星級酒店每年收入11950萬元，每年可實現(xiàn)凈利潤4446萬元；二期多層養(yǎng)老公寓效益暫未測算。項目資產(chǎn)分類：項目建成后，用于銷售資產(chǎn)的面積13.64萬平方米，占44.29%；用于經(jīng)營資產(chǎn)的面積15.73萬平方米，占51.08%，該資產(chǎn)也可出售或出租；用于辦公服務資產(chǎn)的面積1.43萬平方米，占4.63%。一、項目投資測算表序號費用項目單位成本建筑面積估算金額備注（元/m2）（m2）（萬元）一土地費用419307978128981670畝1土地出讓金3089500305.56畝×31萬元2契稅及印花稅133853土地使用稅82534征用林地832546509.25畝×5萬元5租用林地7214855.19畝×2500元二前期工程費20330797862571規(guī)劃、景觀、建筑設計費7122002勘探費51503安全環(huán)境評估費2564“一書兩證”規(guī)費1253851三建安工程費2142307978659571場地平整4915002臨時接水接電92773單體工程2062635004工程監(jiān)理及檢測費22680四基礎設施費649307978200051給水129 39802供電9429003供氣8225254景觀、水系、綠化等16250005道路、排水等9830006網(wǎng)絡、智能化管理6520007室外工程19600五酒店裝潢10000六管理費用653079782000七不可預見費用983079783000合計3576120117二、項目用地、建筑面積匯總表項目占地（畝）建筑面積（m2）備注五星級酒店10060460商業(yè)出讓用地45.16畝，征用建設林地54.84畝。獨棟、聯(lián)排公寓1570136418含商業(yè)街商業(yè)出讓用地260.4畝，征用建設林地454.41畝，租用林地855.19畝。多層養(yǎng)老公寓73440公建（含地下）37660合計1670307978說明：五星級酒店建筑面積60460㎡，其中：酒店主體24470㎡，酒店式公寓15800㎡，山莊式酒店1230㎡，網(wǎng)球館2960㎡，地下車庫16000㎡。三、項目投資分攤表單位：萬元項目酒店公寓多層公寓公建合計土地費用177261323301169312898前期費用1228277214927656257建安工程費129482921615728806565957基礎設施392788614770244720005酒店裝潢1000010000管理費用3938864772442000不可預見費用58913297153673000合計30857491962648313581120117說明：1、五星級酒店土地費用約為1772萬元，其中：商居出讓用地：（9500+385+253）÷305.56×45.16=1498（萬元）征用建設林地：54.84畝×5萬元/畝=274.2萬元其他土地費用為11126萬元，按建筑面積分攤；2、前期費用、建安工程費、基礎設施、管理費用等按建筑面積分攤。四、出售公寓效益測算項目總投資52696萬元，建成后可出售部分建筑面積為136418平方米。可實現(xiàn)銷售額203704萬元，凈利潤100188萬元。（一）、銷售收入測算表類別型號建筑面積(㎡)銷售均價(元/㎡)銷售收入（萬元）聯(lián)排公寓A.B.C.D.E565201400079128獨棟公寓G.H.I.J6068817000103170四合院102101000010210商業(yè)街門面房90002500022500合計136418215008（二）、稅金：16878萬元1.營業(yè)稅稅率按5%，城市維護建設稅按營業(yè)稅的7%，教育費附加按營業(yè)稅的3%，地方教育費附加按營業(yè)稅的1%，水利基金按銷售收入的0.06%計算，營業(yè)稅及附加共約12062萬元；2.土地增值稅稅率按2%計算，城市維護建設稅按稅額的5%，教育費附加按稅額的5%，地方教育費附加按稅額的2%計算，土地增值稅及附加共約4816萬元；（三）、銷售費用：3225萬元銷售代理費用，按售價1.5%計算，共3225萬元（四）、項目利潤測算項目建成后預計可實現(xiàn)銷售收入215008萬元，凈利潤99096萬元。財務經(jīng)濟指標較好：銷售毛利率62.30％，成本費用利潤率150.14％，銷售凈利率46.09％。損益表序號項目合計金額備注一銷售收入215008減：銷售稅金及附加16878銷售成本62777含公建二銷售利潤135353銷售費用3225三項目總利潤132128減：所得稅33032四項目凈利潤99096五財務指標1銷售毛利率（％）62.302成本費用利潤率（％）150.143銷售凈利率（％