金牛灘風光帶建設項目可行性報告

PAGEPAGE18招商引資建議書目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目概況 11.2建設規(guī)模 11.3建設年限 11.4投資概算 11.5效益分析 1第二章項目建設背景 22.1桃江縣城概況及發(fā)展規(guī)劃 22.2項目背景 42.3目建設的重要意義 5第三章市場預測 73.1桃江縣城商居樓供需要現(xiàn)狀 73.2需求預測 7第四章建設規(guī)模和技術(shù)標準 84.1建設內(nèi)容及建設標準 84.2工程技術(shù)設計方案 84.3設計方案 9第五章項目選址 125.1場地現(xiàn)狀 125.2場地建設條件 12第六章環(huán)境保護與節(jié)能 136.1施工中的環(huán)境保護 136.2項目建成后的環(huán)境保護 136.3節(jié)能工程 13第七章項目投資估算與資金籌措 157.1投資估算 157.2資金籌措 15第八章效益分析 168.1經(jīng)濟效益 168.2社會效益 168.3社會風險分析 17第九章優(yōu)惠政策 18第一章總論1.1項目概況1.1.1項目名稱:金牛灘風光帶建設工程1.1.2建設單位:聯(lián)系電話:1.1.3擬建地點:1.2建設規(guī)模區(qū)域總用地面積131478m2，，其中建設用地85181m2，風光帶及道路用地28712m21.3建設年限2011年至20——年1.4投資概算項目需征用和出讓國有土地131478m2，拆遷房屋43棟，共8318m2，征地拆遷需投資2.63億元。1.5效益分析項目區(qū)內(nèi)建設用地85181m2，按容積率3.0計算。第二章項目建設背景2.1桃江縣城概況及發(fā)展規(guī)劃2.1.1桃江縣城概況———位于湖南省中部偏北，資江下游，以境內(nèi)聞名中外的桃花江而得名。地理坐標為東經(jīng)東抵益陽市，南接寧鄉(xiāng)，西靠安化，北臨漢壽、常德?？h境海拔高度一般在50-100米之間，距海洋最小距離600多公里。東西長73.3公里，南北寬51.5公里，總面積為2063平方公里，為全省面積的0.97%?？h境地處雪峰山脈余脈向洞庭湖過渡的交接地帶。地形由西南向東北傾斜。西南部山地居多，東南為丘陵盆地，西北為丘陵區(qū)，中部為資江與桃花江的沖積平原。資江通過縣境流程102公里，并有志、泥、沾、敷與支溪水縱橫交錯，公路東去益陽29公里，南經(jīng)寧鄉(xiāng)75公里，至省城長沙126公里，北經(jīng)三堂街至漢壽72公里，至常德121公里，207園道通過西部兩鎮(zhèn)一鄉(xiāng)。省道1837、1824穿過縣境并在縣城交匯，即將開工建設的益馬高速在縣城通過，石長鐵路規(guī)劃中的長常城級輕軌經(jīng)過縣城并建有一個縣級站。正在建設中的桃花江核電站距縣城僅18公里，在縣域內(nèi)已建成三座低水頭水電站，桃江將成為了一個內(nèi)陸能源新城。桃江縣地處環(huán)洞庭湖經(jīng)濟發(fā)展圈中，縣城距益陽市中心城區(qū)僅21公里，有益桃一級公路和益馬高速相連。桃江縣城處于益陽城鎮(zhèn)發(fā)展軸兩翼中的一翼，在城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略中處于重要地位。2.1.2城市性質(zhì)縣城是桃江縣的政治、經(jīng)濟、文化中心，是一個山水生態(tài)旅游城市，內(nèi)陸能源新城、中國竹城。桃江縣城規(guī)劃布局結(jié)果為“一心兩軸三區(qū)”，“一心”指城市中心，位于金盆路與桃花江交叉處，建有城市新的行政辦公、商業(yè)文化中心?！皟奢S”指桃江縣城規(guī)劃以芙蓉路與金盆路兩條十字交叉主干道作為城市發(fā)展軸，沿資江和桃花江建設高檔商居小區(qū)，向東向南拓展城市空間?！叭齾^(qū)”指縣城由兩江自然分隔形成城西區(qū)、城東區(qū)和資江以北工業(yè)區(qū)。規(guī)劃利用“兩江”豐富的水文資源，整理水系，建設沿江風光帶，使資江、桃花江成為縣城美化、綠化、亮化的重點景觀區(qū)域，成為桃江縣城最優(yōu)美的人居環(huán)境。2.1.3功能布局1、城西區(qū)。是縣城的商業(yè)文化中心，縣城的主要生活居住區(qū)。規(guī)劃沿承原有商業(yè)氛圍形成老城商業(yè)中心，在老城中心繼續(xù)向南拓展，提升城西區(qū)的人文品質(zhì)。2、城東區(qū)。在芙蓉路與金盆路交匯地區(qū)已形成了縣城以縣政府為主的行政辦公中心。規(guī)劃繼續(xù)向東發(fā)展，以發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和旅游服務業(yè)為主。3、城北區(qū)。資江大橋的建成有力改善了縣城資江南北的交通條件，規(guī)劃在牛潭河建設現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)，沿資江部署商業(yè)居住用地。在桃花江火車站布置工業(yè)倉儲和進行配套用地，到目前為止已入住工業(yè)企業(yè)10多家。2.2項目背景進入新世紀以來，桃江縣城經(jīng)濟飛速發(fā)展，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，民營經(jīng)濟突飛猛進。以桃花江核電和修山、白竹州、金塘村電站等能源工業(yè)為重點的工業(yè)經(jīng)濟迅猛增長，在未來20年內(nèi)桃江經(jīng)濟可望成為全國100強縣。在新的發(fā)展背景下，城市建設應與之協(xié)調(diào)發(fā)展，互為促進，特別是基礎(chǔ)設施和社會公共服務設施建設更為社會發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。近幾年來，桃江縣域發(fā)展經(jīng)歷了一個飛躍階段，城市中心東移，并在牛潭河建設工業(yè)區(qū)后，怎樣協(xié)調(diào)新舊城區(qū)的發(fā)展，提高城市整體形象和功能，都需要認真去探求。隨著生活水平的不斷提高，如何實現(xiàn)科學發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展是新時期城市發(fā)展的重大課題。豪苑小區(qū)的建設和該地段沿江風光帶的配套建設，為桃江縣城舊城改造和城市美化提供了新的啟示，因此在金牛灘資江大橋上下游建設商住小區(qū)和風光帶是勢在必行，也是切實可行。2.3目建設的重要意義2.3.1該項目建設可加速提升縣域品質(zhì)，為創(chuàng)建生態(tài)旅游名城、中國竹城和內(nèi)陸能源新城奠定堅實基礎(chǔ)。桃花江和資江是縣城空間拓展的兩軸之一，而沿江風光帶建設是形成這一軸的重要一步，為城市的發(fā)展打開了一扇門?！皟山笔强h域?qū)氋F的自然水資源財富，建設好沿江風光帶，使之成為城市各功能區(qū)之間的有機結(jié)合部，并成為縣域最亮麗的景觀帶，既豐富了城市空間，又使城市輪廓得以成型，山水型生態(tài)旅游城市和中國竹城、中國內(nèi)陸能源新城的風貌才會得以體現(xiàn)。2.3.2項目建設有得天獨厚的優(yōu)越條件該項目區(qū)域位于桃江縣城牛潭河工業(yè)區(qū)，也是桃江縣城唯一臨江、臨路的一片未經(jīng)任何開發(fā)建設商居建設用地。本區(qū)域東臨牛潭河工業(yè)區(qū)，南側(cè)是美麗的資江，北臨金牛路，西與鄒家河漁村相連。項目區(qū)內(nèi)土地多數(shù)為農(nóng)田旱土，有43棟三層以下，建于80-90年代的農(nóng)民住宅，建筑面積共8366平方米，居住人口136人，區(qū)域內(nèi)土地131478平方米，全部屬未征建設用地。經(jīng)調(diào)查了解，項目區(qū)域內(nèi)干部群都熱切盼望建設沿江風光帶，并愿意服從政府安排將土地征為國有。2.3.3項目建設有利新舊城區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展新的縣城整體規(guī)劃確定城東為新的行政辦公，對外交通等功能一體的中心，西區(qū)是縣城商業(yè)、居住區(qū)，而金牛灘沿江風光帶區(qū)域是牛潭河新區(qū)的集中展現(xiàn)帶。它的建成對縣城的發(fā)展具有強大推動作用，而對老城區(qū)改造，居民外遷又具有強大的引領(lǐng)作用。新城區(qū)的建成，老城區(qū)通過改造，環(huán)境得以改觀，居民的生活質(zhì)量得以提高，為城市的科學發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展起到極其重要的作用。第三章市場預測3.1桃江縣城商居樓供需要現(xiàn)狀桃江縣城由于歷史的原因，商居小區(qū)較少，多數(shù)居民在80年代和90年代自建住房，部分居民住原單位公房，房屋建筑質(zhì)量較差，布局不科學，急需入住更舒適，更寬敞、更符合現(xiàn)代生活要求的商居小區(qū)。近幾年來有外商來桃江開發(fā)了桃花江商業(yè)城、豪苑等商居小區(qū)，都是房屋開工即被訂購一空，小高樓依山伴水的小區(qū)更受客戶青睞。3.2需求預測據(jù)調(diào)查，縣城現(xiàn)有無房屋3200多戶，急需更新居住條件的達8300多戶，全縣在外打工經(jīng)商人員21萬多人，他們中多數(shù)經(jīng)過多年的打拼，已經(jīng)積累了一定的經(jīng)濟實力，回農(nóng)村老家建房實在不方便，到大城市購房價格太高，且不便照顧家中老小，多數(shù)希望能在縣城購房安家，這部分需求將是未來商居房供需的主要對象，未來十年內(nèi)桃江縣城每年5000套左右的商居房需求將成鐵定，這樣即加速了城市化建設，又能解決全縣人民的急需。第四章建設規(guī)模和技術(shù)標準4.1建設內(nèi)容及建設標準4.1.1建設內(nèi)容項目區(qū)內(nèi)建設內(nèi)容分為：沿江風光帶建設和舊城改造兩個方面，風光帶建設由政府組織實施，舊城改造由項目開發(fā)單位自行組織實施。4.1.2建設規(guī)模本項目區(qū)內(nèi)舊城改造規(guī)劃全部建成11—15層小高樓，這些即可充分利用沿江地帶開闊的視野和空間，又能夠提高小區(qū)品位和城市景觀效果。建設項目區(qū)內(nèi)預計新建建筑面積共243648平方米。其中商業(yè)門面260個，共計15000平方米。4.2工程技術(shù)設計方案4.2.1地形條件項目區(qū)地形較平坦，地面標高在35.7-36.8米之間，防洪堤標高為42.7米。4.2.2氣候條件本項目地處亞熱帶氣候，春季溫和多雨，夏季炎熱，秋季干燥，冬季嚴寒多雨雪。歷年最高氣溫40.6攝氏度，最低氣溫零下11.3攝氏度，平均氣溫16.4攝氏度，年平均相對濕度80%，年平均降雨量1164mm，年平均氣壓100.81Kp,最大積雪厚度為21cm，最大風速為20米每秒，年平均風速為2.7m/s，全年主風向為北風。4.2.3工程地質(zhì)及水文地質(zhì)本項目區(qū)無具體工程地質(zhì)及水文地質(zhì)資料，但根據(jù)周邊用地建設情況，工程地質(zhì)及水文地質(zhì)不會影響工程建設。4.2.4地震烈度根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》，項目擬建地地震動峰值加速度為0.05g地震動烈度為V1度。4.3設計方案4.3.1道路設計方案沿江一線防洪堤頂標高42.7—43.5m，而堤內(nèi)標高為35—36.8m。根據(jù)地形情況，采用抬高路基，使其高于防洪堤內(nèi)側(cè)堤面4—5米，低于防洪堤2—3米，使三者成臺階關(guān)系，這樣形成若即若離的空間態(tài)勢，有利于構(gòu)筑濱江景觀。本項目區(qū)內(nèi)沿江大道仍采用豪苑地段方案建設。4.3.2沿江風光帶設計方案本項目區(qū)地處老城區(qū)，且為商業(yè)中心，人流車流大，而城區(qū)能提供的公共休閑陸地少，沿江風光帶的建成必將吸引大量人流來此休閑，觀光散步，方案設計考慮沿江風光帶的容量，在沿江風光帶的線性場地及兩頭設置適當規(guī)模的廣場，以此作為主要的活動空間，廣場結(jié)合桃花江是美人窩的美麗傳說進行布置，通過雕塑、碑刻再配以水景、燈光、音樂。在廣場上以多空間、多時空的形態(tài)加以展現(xiàn)，形成強烈的場景效果，進而引發(fā)無窮的美好想象。沿江風光帶綠化以花草、觀賞植物為主，適當配植遮陰大樹，形成立體綠化空間。公共設計休息廊、亭、布置桌椅，廊亭結(jié)合形成露天茶座，使傳統(tǒng)文化得以延續(xù)。4.3.3給排水設計方案1、給水設計：本設計給水水源有城市給水管網(wǎng)供給，水質(zhì)符合《生活飲用水衛(wèi)生標準》的要求，風光帶給水從一橋主管網(wǎng)接口，小區(qū)給水從振興路主管網(wǎng)接口。2、用水估算：綠化帶噴灑的用水量：68.1噸/天3、生活用水量：5980噸/天。最高日最大時的用水量、時變化系數(shù)取工使用時間按24小時計算為：68.1+5980/24*2.0=500m3/小時4、接管方案：擬在金盆北路主管道上接兩根DN300的供水管作為風光帶和小區(qū)生活及消防用水的主干管，形成環(huán)狀管網(wǎng)，滿足用水需求。5、給水管材：本工程的供水主管采用球墨鑄鐵給水管材。6、排水系統(tǒng)：本區(qū)域按縣城總體規(guī)劃要求實施雨污水分流。雨水經(jīng)雨水口的收集排入雨水管，分散就近排入資江，滿足自留排放要求。生活污水采用三級化糞進行一級處理后，排入市政污水管網(wǎng)。為保障大堤和綠化不受雨水侵蝕，在種植土和裸露土的下部設加勁軟式透水管，及時排走多余雨水，排水管材采用混凝土排水管。4.3.4電氣設計方案縣城現(xiàn)有肖家山、觀桃兩個110KV變電站，并聯(lián)網(wǎng)投入使用，電網(wǎng)已形成環(huán)形結(jié)構(gòu)，供電可靠，項目區(qū)可就近選擇接入電源，并在小區(qū)建設供電分區(qū)和配電設施。第五章項目選址5.1場地現(xiàn)狀本項目區(qū)域處于桃江縣城江北新區(qū)，東側(cè)為桃花江火車站，南抵資江，北臨金牛大道，西臨鄒家河漁村，區(qū)位十分優(yōu)越。區(qū)域內(nèi)的土地全部屬尚未建設開發(fā)的農(nóng)民土地。5.2場地建設條件區(qū)域內(nèi)雖無詳細地址資料，但根據(jù)區(qū)域最近各種建筑建設施工情況，完全具備一般建筑物建設施工條件。這里地處資江河岸，有資江大橋與老城區(qū)相連，交通十分便捷，電力主干線路和供水主管網(wǎng)已在區(qū)域通過，可就近接入。通訊、有線網(wǎng)絡、排水管網(wǎng)等公用設施都可按要求建設。項目區(qū)內(nèi)多數(shù)用地為當?shù)鼐用裆形撮_發(fā)建設的土地，政府組織實施土地開發(fā)矛盾不突出，當?shù)馗刹咳罕娫跓崆信瓮M快實施。兩家停產(chǎn)企業(yè)土地和四家行政事業(yè)單位用地，政府組織實施土地出讓矛盾不突出。工程建設方面豪苑小區(qū)和桃花江商業(yè)城都有較成功的經(jīng)驗和作法?？梢越梃b參考。第六章環(huán)境保護與節(jié)能保護環(huán)境是我國的一項基本國策，該項目應嚴格按照《中華人民共和國環(huán)境保護法》的有關(guān)規(guī)定制定具體的環(huán)保方案，并報環(huán)保管理部門審定。6.1施工中的環(huán)境保護本項目區(qū)內(nèi)的工程施工中，機械設備噪聲及施工中粉塵對周圍環(huán)境會造成污染。因此，施工中對產(chǎn)生噪音較大的機械設備要加裝隔音裝置，對粉塵要及時噴水除塵，建材選用環(huán)保材料，沿江施工注意對水體的保護，任何污染物不得倒入江中。6.2項目建成后的環(huán)境保護本項目主要建成園林式小區(qū)，即要清除建設過程污水對環(huán)境造成的影響，又要處理好與周邊環(huán)境的相互關(guān)系，應采取以下幾方面的保護措施：6.2.1嚴格控制生活污水的任意排放；6.2.2生活、生產(chǎn)垃圾采取可回收和不可回收分類別存放和及時清理；6.2.3防止光污染。6.3節(jié)能工程6.3.1路燈及風光帶藝術(shù)照明采用智能化控制系統(tǒng)對其進行有機調(diào)配，以減少能耗。6.3.2變配電站加裝電容補償器，提高用電質(zhì)量，提高電力