某地產(chǎn)公司項目目標(biāo)成本管理作業(yè)指引

項目目標(biāo)成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1、流程圖2、指引概況目的指導(dǎo)項目開發(fā)成本本控制，明確確成本控制目目標(biāo)，降低經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險。適用范圍非集團(tuán)單列項目對對目標(biāo)成本的的制訂、責(zé)任任分解、動態(tài)態(tài)管理工作。集集團(tuán)單列項目目的成本管理理模式可參照照使用。定義1、目標(biāo)成本：是公司司基于市場狀狀況，結(jié)合公公司經(jīng)營計劃劃，根據(jù)預(yù)期期售價和目標(biāo)標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)預(yù)先確定的，經(jīng)經(jīng)過努力所要要實現(xiàn)的成本本指標(biāo)。應(yīng)體體現(xiàn)公司“以經(jīng)濟(jì)合理理性最大的成成本提升產(chǎn)品品的競爭力，并并形成行業(yè)成成本優(yōu)勢”的成本管理理宗旨。2、目標(biāo)成本版本：目目標(biāo)成本按開開發(fā)進(jìn)度的不不同階段始終終處于動態(tài)調(diào)調(diào)整之中，原原則上，每一一個版本的制制訂都是在上上一版本的指指導(dǎo)下進(jìn)行的的。通常，目目標(biāo)成本主要要分為兩個版本：第一版，方案設(shè)計計階段目標(biāo)成成本（也稱項項目初步目標(biāo)標(biāo)成本），采采用會計科目目形式，編制制范圍為項目目整體；第二版，根據(jù)施工圖預(yù)預(yù)算修訂初步步目標(biāo)成本形形成正式目標(biāo)標(biāo)成本，是在在主體工程施施工圖預(yù)算確確定后，對第第一版目標(biāo)成本本的修訂。3、動態(tài)成本：指當(dāng)前前工程項目中中即時的成本本。動態(tài)成本=未結(jié)算算合同+已結(jié)算合同+非合同性成成本+待發(fā)生成本本已結(jié)算成本=結(jié)算算金額＋變更更簽證＋結(jié)算算調(diào)整指引主導(dǎo)與參與部部門集團(tuán)運營管理部、城城市造價采購購部；集團(tuán)戰(zhàn)戰(zhàn)略及品牌營營銷部、財務(wù)務(wù)資金部；城城市運營管理理部、營銷策策劃部、開發(fā)發(fā)部、設(shè)計部部、人力資源源部、財務(wù)部部部門指引中承擔(dān)的職責(zé)責(zé)集團(tuán)運營管理部負(fù)責(zé)新片區(qū)新項目目可研階段《成成本估算》編編制負(fù)責(zé)審核城市公司司上報的項目目目標(biāo)成本及及責(zé)任成本負(fù)責(zé)監(jiān)控城市公司司工程目標(biāo)成成本的動態(tài)管管理，提出工工程成本管理理建議參與城市公司目標(biāo)標(biāo)成本超出2%或超過300萬的審核城市造價采購部負(fù)責(zé)原片區(qū)新項目目可研階段《成成本估算》編編制在設(shè)計階段負(fù)責(zé)向向相關(guān)部門收收集項目營銷銷費用、管理理費用、項目目前期費用，達(dá)達(dá)成共識并形形成《初步目目標(biāo)成本》，《限限額成本指標(biāo)標(biāo)》、《正式式目標(biāo)成本》負(fù)責(zé)項目實施過程程中的工程成成本動態(tài)控制制管理，并交交城市運營管管理部審核，定定期向集團(tuán)經(jīng)經(jīng)營管理部、城市市財務(wù)部、項項目負(fù)責(zé)人備備案審核在城市公司目目標(biāo)成本控制制權(quán)限內(nèi)的支支出，并對超超出目標(biāo)成本本范圍的支出出啟動預(yù)警程程序部門指引中承擔(dān)的職責(zé)責(zé)城市財務(wù)部1、負(fù)責(zé)原片區(qū)新項目目拓展階段的的《拓展經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算》編制制；2、負(fù)責(zé)設(shè)計階段向城城市造價采購購部提供《財財務(wù)費用測算算表》；3、負(fù)責(zé)在工程成本動動態(tài)控制管理理目標(biāo)成本備備案。集團(tuán)財務(wù)資金部1、負(fù)責(zé)新片區(qū)新項目目拓展階段的《拓展經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算》編制制；2、負(fù)責(zé)在拓展階段審審核城市財務(wù)務(wù)部編制的《項項目經(jīng)濟(jì)測算算》。城市開發(fā)部1、負(fù)責(zé)向城市造價采采購部提供項項目土地價款款、政府規(guī)費費、項目前期期準(zhǔn)備費等。城市設(shè)計部1、提供各階段設(shè)計圖圖紙；2、負(fù)責(zé)向城市造價部部提供設(shè)計相相關(guān)費用測算算。區(qū)域公司領(lǐng)導(dǎo)1、城市總經(jīng)理負(fù)責(zé)審審核各階段目目標(biāo)成本及其其調(diào)整審核；2、分管副總負(fù)責(zé)審批批項目總成本本動態(tài)分析報報告；3、片區(qū)總經(jīng)理負(fù)責(zé)目目標(biāo)成本超過過1%（或150萬）時時的審核。集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)1、集團(tuán)分管副總裁負(fù)負(fù)責(zé)審核各階階段項目目標(biāo)成本本及目標(biāo)成本本超過2%（或300萬）時的調(diào)調(diào)整；2、總裁負(fù)責(zé)各階段項項目目標(biāo)成本本的審批及目目標(biāo)成本超過過2%（或300萬）時調(diào)整整的審批。3、工作程序3.1目標(biāo)成本建立施工圖設(shè)計完成后，城市造價采購部負(fù)責(zé)完成施工圖預(yù)算。城市開發(fā)部負(fù)責(zé)對項目前期費用、各類稅費進(jìn)行預(yù)算提交城市造價采購部。城市財務(wù)部負(fù)責(zé)管理費用、財務(wù)費用測算提交城市造價采購部。城市營銷策劃部負(fù)責(zé)營銷費用測算，并將結(jié)果提交城市造價采購部。城市造價采購部負(fù)責(zé)匯總各類項目成本，形成項目正式《目標(biāo)成本》，并填報《目標(biāo)成本審批表》，連同《目標(biāo)成本》一并提交，按權(quán)責(zé)進(jìn)行審批?！赌繕?biāo)成本》經(jīng)分管副總、城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理審核后、報集團(tuán)運營管理部審核，分管副總裁審批后落實到各部門及項目部執(zhí)行城市造價采購部會同工程部依據(jù)《目標(biāo)成本》提出《項目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議》、《項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議》。3.2《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》分解責(zé)任目標(biāo)成本下發(fā)執(zhí)行。城市造價采購部組織依據(jù)《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》進(jìn)行成本責(zé)任分解，完善目標(biāo)責(zé)任體系（參見《責(zé)任成本作業(yè)指引》）。相關(guān)成本責(zé)任由城市人力資源管理部門組織簽入績效合同。目標(biāo)責(zé)任體系經(jīng)分管副總、城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理審核后、報集團(tuán)運營管理部審核，分管副總裁審批后落實到各部門及項目部執(zhí)行。3.3項目成本全過程動態(tài)監(jiān)控（參見《成本動態(tài)監(jiān)控作業(yè)指引》）各部門根據(jù)目標(biāo)成本責(zé)任要求進(jìn)行成本動態(tài)管理，并收集成本數(shù)據(jù)定期反饋城市造價采購部。城市造價采購部對各階段的總成本進(jìn)行控制，項目所有資金結(jié)算支付均經(jīng)過城市財務(wù)部的審核。城市設(shè)計部控制設(shè)計變更，并及時反饋城市造價采購部測算預(yù)算增加情況。城市項目部負(fù)責(zé)對現(xiàn)場簽證進(jìn)行控制，并將預(yù)算增加的情況反饋城市造價采購部。城市造價采購部負(fù)責(zé)采購成本價的控制，嚴(yán)格按照限價要求組織采購，對招標(biāo)合同價進(jìn)行控制，并及時反饋預(yù)算增加的情況。城市造價采購部對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、部分營銷費用進(jìn)行成本預(yù)算控制，定期編制成本動態(tài)報表反饋城市財務(wù)部、集團(tuán)運營管理部（參見《工程成本變動匯總表》）。城市財務(wù)部負(fù)責(zé)對營銷費用、管理費用、財務(wù)費用進(jìn)行計劃和支付控制。營銷費用的過程監(jiān)控由城市公司營銷分管副總控制。管理費用的過程控制由城市人力資源部控制。城市造價部負(fù)責(zé)匯總上述各項成本數(shù)據(jù)的匯總分析和全程動態(tài)監(jiān)控，定期編制項目成本動態(tài)報表，為公司決策提出數(shù)據(jù)支持。同時項目成本報表定期上報集團(tuán)運營管理部。3.4項目成本動態(tài)分析城市造價采購部根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對照項目目標(biāo)成本分析提出成本預(yù)警或進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)整，并按月（季）編報“綜合成本分析報告”，報城市分管副總審批，城市運營管理部、項目負(fù)責(zé)人、城市總經(jīng)理、集團(tuán)運營管理部備案。如超出目標(biāo)成本預(yù)警界限，由城市造價采購部向責(zé)任部門發(fā)出成本預(yù)警。城市造價采購部負(fù)責(zé)及時將有關(guān)審批意見反饋相關(guān)部門執(zhí)行。3.5目標(biāo)成本調(diào)整城市造價采購部負(fù)責(zé)對于超過目標(biāo)成本的各類項目判斷是否有補(bǔ)充預(yù)算（設(shè)計變更、現(xiàn)場工程簽證），如果有補(bǔ)充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書中調(diào)整目標(biāo)成本。目標(biāo)成本調(diào)整由責(zé)任部門申請、報城市造價采購部初審匯總，經(jīng)城市運營管理部審核后，報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批。1%以內(nèi)（含）或小于150萬（含）的目標(biāo)成本變動由城市總經(jīng)理審批后執(zhí)行，2%以內(nèi)（含）或小于300萬（含）的目標(biāo)成本變動由片區(qū)總經(jīng)理審批后執(zhí)行；超出2%或大于300萬需報集團(tuán)運營管理部審核，分管副總裁審核，總裁批準(zhǔn)后執(zhí)行。對于未辦理手續(xù)的成本增加又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項目成本在項目竣工結(jié)算中不予考慮。城市造價采購部組織對調(diào)整后