某大型房地產(chǎn)公司成本管理制度

成本管理制度一、總則1.1為加強(qiáng)成本控制，規(guī)范內(nèi)部管理程序，適時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合成本管理的要求和經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，特制定本制度。1.2成本管理的基本原則：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提、過(guò)程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段、提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。1.3成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高公司效益。二、成本管理組織構(gòu)架三、成本管理3.1成本管理主管領(lǐng)導(dǎo)的職責(zé)制定、修正成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建立完善成本管理體系；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對(duì)成本管理實(shí)行制度監(jiān)控。組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)評(píng)審，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，做好項(xiàng)目前期策劃中的成本控制。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是：立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范；市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)；投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理；投資回報(bào)是否符合利潤(rùn)目標(biāo)要求；投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。設(shè)定成本系統(tǒng)參數(shù)；制定公司統(tǒng)一的成本科目；核定、審核目標(biāo)成本；批準(zhǔn)目標(biāo)成本；批準(zhǔn)調(diào)整目標(biāo)成本；查詢、分析與監(jiān)控各項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本和資金計(jì)劃。根據(jù)管理的需要，派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計(jì)意見(jiàn)。并結(jié)合項(xiàng)目收益情況，考核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。組織成本管理的信息交流，通過(guò)培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識(shí)，推廣內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)，尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)成本管理水平的提高。3.2成本部的成本管理職能對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的組成、分布、變化過(guò)程進(jìn)行深入分析，并做出合理的評(píng)估。進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)做出分析、判斷，及時(shí)提供、反饋給企業(yè)管理層作決策參考；保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助公司爭(zhēng)取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問(wèn)題。跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況，適時(shí)了解各項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編成本報(bào)表；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況，協(xié)助、督促工程（項(xiàng)目）部做好項(xiàng)目操作過(guò)程中的成本控制工作。建立成本信息監(jiān)控中心，及時(shí)收集各項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)資料，為管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見(jiàn)反饋給工程（項(xiàng)目）部。檢查公司財(cái)務(wù)管理成本系統(tǒng)的應(yīng)用情況；關(guān)注目標(biāo)成本執(zhí)行情況；根據(jù)各項(xiàng)目的資金計(jì)劃，形成公司整體資金計(jì)劃安排。切實(shí)推行成本管理及其信息化網(wǎng)絡(luò)共享平臺(tái)，搞好成本管理的綜合服務(wù)。3.3各業(yè)務(wù)部門的主要成本管理職能認(rèn)真執(zhí)行成本管理制度，結(jié)合實(shí)際制定本部門成本管理崗位職責(zé)，并自覺(jué)接受監(jiān)督。組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開(kāi)發(fā)設(shè)想，并按要求提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求。客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，對(duì)成本實(shí)行各環(huán)節(jié)的全員全過(guò)程控制，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控，保證將成本控制在目標(biāo)成本的區(qū)域范圍內(nèi)。正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開(kāi)發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料，保證成本信息交流及時(shí)、有效。熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見(jiàn)性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，每年末，公布項(xiàng)目的成本控制情況。四、成本監(jiān)控4.1成本監(jiān)控系統(tǒng)建立以成本部為核心、以操作監(jiān)控為工作中心的成本監(jiān)控系統(tǒng)；實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，各職能部門具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。樹(shù)立全員成本意識(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本實(shí)行全過(guò)程監(jiān)控。各業(yè)務(wù)部門根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置成本管理職能崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行。4.2成本監(jiān)控的要求制度建設(shè).1根據(jù)管理的需要，由成本管理部制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理規(guī)定和辦法：成本目標(biāo)管理規(guī)定；招標(biāo)管理規(guī)定；合同管理規(guī)定；工程(質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交)管理規(guī)定；預(yù)決算(包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付)管理規(guī)定；材料設(shè)備采購(gòu)管理規(guī)定。.2公司不斷總結(jié)成本控制經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善公司的成本理制度。計(jì)劃管理.1工程（項(xiàng)目）部應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃及資金需求計(jì)劃；期間費(fèi)用計(jì)劃；降低成本技術(shù)組織措施計(jì)劃。.2成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。.3完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。檢查分析在成本控制過(guò)程中，定期、按開(kāi)發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重點(diǎn)是：計(jì)劃及其執(zhí)行情況；實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因；分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問(wèn)題及改進(jìn)意見(jiàn)、對(duì)策；評(píng)價(jià)、結(jié)論與提示。信息交流.1應(yīng)上報(bào)的常規(guī)性成本資料主要包括：項(xiàng)目基本情況；按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表；成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料；當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門。.2按例外管理原則，對(duì)下列成本異常偏差及其處置辦法，應(yīng)隨時(shí)上報(bào)：當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整；成本超、降率占單項(xiàng)工程成本總額10%以上、占其本身預(yù)算成本或計(jì)劃成本30%以上的項(xiàng)目、事件(包括停工、嚴(yán)重窩工、重大設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃外增減，現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減)；合作條件更改；補(bǔ)交地價(jià)。.3根據(jù)建立的成本信息庫(kù)，對(duì)外互相交流成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制5.1立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須提交《立項(xiàng)申請(qǐng)》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)立項(xiàng)評(píng)審會(huì)議討論通過(guò)?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)；政策環(huán)境和稅務(wù)環(huán)境及其影響；資金計(jì)劃；《競(jìng)投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）；投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)。《可行性研究報(bào)告》應(yīng)至少在立項(xiàng)評(píng)審會(huì)議前提前一周上交。項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新提交《立項(xiàng)申請(qǐng)》。招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破批準(zhǔn)的最高限價(jià)，嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)；合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金成本；采取一定策略降低資金成本和土地成本。招標(biāo)、拍賣合同或合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)經(jīng)合同審批流程簽批后正式簽署。5.2規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由采購(gòu)部負(fù)責(zé)、設(shè)計(jì)部協(xié)助，但要報(bào)公司管理層批準(zhǔn)，應(yīng)遵循以下原則：能由內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，盡量由內(nèi)部自行完成；需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取多單位、多倫次招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定；嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱O(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤?？傮w規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)組織的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審會(huì)議審查，獲通過(guò)后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）；每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款。在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響。并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。5.2.4嚴(yán)格變更前的成本評(píng)審，按公司相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)定明確經(jīng)辦人員責(zé)任和權(quán)限，由設(shè)計(jì)院簽發(fā)的設(shè)計(jì)修改圖紙必須經(jīng)過(guò)公司設(shè)計(jì)部的書面確認(rèn)，如涉及變更金額較大（20萬(wàn)元以上），則提交公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論確定后再予以實(shí)施。設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正。在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的成本浪費(fèi)。5.3施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。主體施工單位的選擇，必須采取公開(kāi)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、成本、采購(gòu)、財(cái)務(wù)五大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書面考察意見(jiàn)；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書面評(píng)估意見(jiàn)。同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。凡投資額超過(guò)人民幣1,000萬(wàn)元的工程項(xiàng)目若采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式，應(yīng)事后提交有關(guān)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作的文字備忘。施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、成本兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開(kāi)工。應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等。承包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。對(duì)土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過(guò)招投標(biāo)確定的分包工程和材料采購(gòu)過(guò)程，堅(jiān)持“三堂會(huì)審、貨比三家，最低價(jià)中標(biāo)”的原則。各分包工程均編制標(biāo)底，作為報(bào)價(jià)評(píng)議的重要依據(jù)。同時(shí)，加強(qiáng)分包商管理工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審，本著公開(kāi)、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實(shí)現(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。通過(guò)議標(biāo)，解決招標(biāo)過(guò)程中存在的圖紙、技術(shù)、工期節(jié)點(diǎn)設(shè)置等各類含糊不清的問(wèn)題，避免將這些問(wèn)題、矛盾帶入合同中而可能導(dǎo)致的后期現(xiàn)場(chǎng)施工糾紛、價(jià)款爭(zhēng)議事項(xiàng)；利用承包商的競(jìng)爭(zhēng)心態(tài)實(shí)現(xiàn)報(bào)價(jià)讓利，成本下浮。零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。5.4施工過(guò)程的成本控制現(xiàn)場(chǎng)簽證.1現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。.2現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量進(jìn)行把關(guān)。現(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限按公司的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。.3現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。.4凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。.5因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫《設(shè)計(jì)變更需求單》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過(guò)程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限按公司的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。工程質(zhì)量與監(jiān)理.1項(xiàng)目開(kāi)工前，原則上應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無(wú)利益關(guān)系。.2工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。.3應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。工程進(jìn)度款.1工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；工程、成本部門會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，認(rèn)真審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；成本部整理復(fù)核工程價(jià)值量，申報(bào)付款計(jì)劃；經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。.2原則上不向施工單位支付備料款或提供甲供材。確需支付者，應(yīng)不超過(guò)工程造價(jià)的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開(kāi)始抵扣預(yù)付備料款。若提供甲供材，必須在當(dāng)月的進(jìn)度款中按基價(jià)扣除進(jìn)度用量，超供部分按實(shí)際價(jià)款從次月進(jìn)度款中扣除。.3盡量應(yīng)要求施工單位在我方開(kāi)戶銀行開(kāi)具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。.4工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)85%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。5.5工程材料及設(shè)備管理項(xiàng)目開(kāi)工前，設(shè)計(jì)或工程（項(xiàng)目）部應(yīng)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：原則上甲方能找到一級(jí)建材市場(chǎng)的、有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供。實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購(gòu)保管費(fèi)。應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購(gòu)數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。甲供材料、設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購(gòu)上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商；付款條件要求不高的供貨商；售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。工程（項(xiàng)目）部對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管，及時(shí)將收貨單交成本部結(jié)算。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。《采購(gòu)合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問(wèn)題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。對(duì)于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員控制的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價(jià)的措施。同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。采購(gòu)部必須建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購(gòu)全過(guò)程的行為。充分進(jìn)行建材市場(chǎng)調(diào)研，了解有關(guān)新工藝、新材料、積累廣泛的市場(chǎng)信息，廠家單位，以充分協(xié)助設(shè)計(jì)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)、選樣、封樣，并盡可能實(shí)現(xiàn)有關(guān)材料的替代、有關(guān)施工方案的替代，降低工程成本。材料的代用應(yīng)由設(shè)計(jì)部、工程（項(xiàng)目）部和采購(gòu)部書面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過(guò)，總經(jīng)理辦公會(huì)議通過(guò)，并由總經(jīng)理批準(zhǔn)。甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和我方工程管理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單，經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核無(wú)誤后，方能辦理結(jié)算。5.6竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣竣工應(yīng)經(jīng)過(guò)自自檢、復(fù)查、驗(yàn)驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)才能移交設(shè)計(jì)、工程、銷售售和物管部必必須參加工程程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝裝修驗(yàn)收及總總體驗(yàn)收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單單位、監(jiān)理單單位和物管部部、物業(yè)公司司同時(shí)簽署。凡有影響使用功能能和安全及不不合設(shè)計(jì)要求求的結(jié)構(gòu)部位位、安裝部位位、裝飾部位位和設(shè)備、設(shè)設(shè)施，均應(yīng)限限期整改直到到復(fù)驗(yàn)合格。因因施工單位原原因延誤工程程移交，給我我方造成經(jīng)濟(jì)濟(jì)損失的，要要按合同追究究其責(zé)任。工程移交后，應(yīng)按按施工合同有有關(guān)條款和物物業(yè)管理規(guī)定定及時(shí)與施工工單位簽訂《保保修協(xié)議書》，以以明確施工單單位的保修范范圍、保修責(zé)責(zé)任(包括驗(yàn)收后后出現(xiàn)的質(zhì)量量問(wèn)題的保修修責(zé)任的約定定)及處罰措施施等。采取一次性扣留保保修金、自行行保修的，應(yīng)應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)項(xiàng)及其費(fèi)用有有充分的預(yù)計(jì)計(jì)，留足保修修費(fèi)用。5.6.6甲方按按租售承諾先先行墊付的屬屬保修范圍的的費(fèi)用，應(yīng)在在工程承包合合同中便明確確有乙方承擔(dān)擔(dān)。5.7工程結(jié)算算管理工程竣工結(jié)算應(yīng)具具備以下基本本條件：符合合同（協(xié)議）有有關(guān)結(jié)算條款款的規(guī)定；具備完整有效的質(zhì)質(zhì)量評(píng)定結(jié)果果和符合規(guī)范范要求的竣工工驗(yàn)收資料；；項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證及其其他有關(guān)結(jié)算算的原始資料料齊備；工程遺留問(wèn)題已處處理完畢；施工單位結(jié)算書按按要求編制，所所附資料齊全全。工程結(jié)算要以我方方掌握的設(shè)計(jì)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，施施工單位提供供的設(shè)計(jì)變更更和現(xiàn)場(chǎng)簽證證，一般只能能作為參考?！包c(diǎn)工”必須按照定額價(jià)計(jì)計(jì)取、結(jié)算。成本部應(yīng)詳細(xì)核對(duì)對(duì)工程量，審審定價(jià)格、取取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)計(jì)算工程總造造價(jià)，做到資資料完整，有有根有據(jù)，數(shù)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也也可聘請(qǐng)建行行或國(guó)家有關(guān)關(guān)部門進(jìn)行復(fù)復(fù)審。編制的預(yù)、結(jié)算書書，應(yīng)當(dāng)有人人工費(fèi)、材料料、設(shè)備和有有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)的計(jì)算過(guò)程程及詳細(xì)的編編制說(shuō)明，扣扣清甲供材料料款項(xiàng)。成本部應(yīng)對(duì)主體工工程成本進(jìn)行行跟蹤分析管管理，進(jìn)行“三算”對(duì)比，找出出工程成本超超、降的因素素，并提出改改進(jìn)措施和意意見(jiàn)。在成本部提供的結(jié)算算資料基礎(chǔ)上上，財(cái)務(wù)部門門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)預(yù)付備料款、代代墊款項(xiàng)費(fèi)用用等理清債權(quán)權(quán)、債務(wù)，對(duì)對(duì)照合同詳細(xì)細(xì)審核并編制制工程財(cái)務(wù)決決算書。5.8營(yíng)銷成本本管理與控制制營(yíng)銷成本控制在項(xiàng)項(xiàng)目總成本的的5-8%左右，主要要指在項(xiàng)目銷銷售過(guò)程中形形成的種類費(fèi)費(fèi)用，包括廣廣告費(fèi)、推廣廣費(fèi)、售樓處處費(fèi)用。營(yíng)銷部應(yīng)建立各項(xiàng)項(xiàng)目的廣告及市場(chǎng)場(chǎng)推廣計(jì)劃、預(yù)預(yù)算的執(zhí)行及及監(jiān)督體制。計(jì)計(jì)劃及預(yù)算編編制要準(zhǔn)確、可可操作、有針針對(duì)性，確保保在宏觀上實(shí)實(shí)現(xiàn)控制項(xiàng)目目的廣告及市市場(chǎng)推廣費(fèi)用用，緊緊抓住住市場(chǎng)，根據(jù)不同項(xiàng)項(xiàng)目的特點(diǎn)靈靈活多變地采采取種類媒體體推廣措施。完善營(yíng)銷成本管理理的招標(biāo)體系系，完善各項(xiàng)項(xiàng)廣告制作的的報(bào)價(jià)、比價(jià)價(jià)、議價(jià)操作作流程，用競(jìng)競(jìng)標(biāo)的方式，謀謀求各項(xiàng)廣告告制作的優(yōu)質(zhì)質(zhì)低價(jià)，控制制廣告制作的的費(fèi)用成本；；謀求降低媒媒體發(fā)布的折折扣點(diǎn)，直接接降低廣告費(fèi)費(fèi)用。正式發(fā)售前，應(yīng)組組織營(yíng)銷、設(shè)設(shè)計(jì)、工程和和預(yù)算人