騰俊國(guó)際陸港 大商貿(mào)篇1

大商貿(mào)篇騰俊國(guó)際陸港·國(guó)際貿(mào)易采購(gòu)供應(yīng)中心項(xiàng)目簡(jiǎn)介目錄項(xiàng)目綜述項(xiàng)目定位篇

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)篇打造核心商業(yè)模式商業(yè)運(yùn)營(yíng)核心優(yōu)勢(shì)亮點(diǎn)挖掘、包裝關(guān)于項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的思考大商貿(mào)運(yùn)營(yíng)模式思考項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目綜述

騰俊集團(tuán)斥資80億元建設(shè)170萬(wàn)平方米東盟國(guó)際商貿(mào)物流航母——東盟國(guó)際商貿(mào)城，創(chuàng)新商貿(mào)物流運(yùn)營(yíng)新模式，弘揚(yáng)古滇文明，打造東盟商品大宗采供交易第一站。以西南最大規(guī)模，全面整合滇中傳統(tǒng)老舊市場(chǎng)，建立西南對(duì)東盟國(guó)際貿(mào)易的第一平臺(tái)，立足滇中，輻射東盟，領(lǐng)袖市場(chǎng)。

東盟國(guó)際商貿(mào)城以國(guó)際化先進(jìn)規(guī)劃理念，建設(shè)國(guó)際展貿(mào)中心、產(chǎn)品交易中心、電子商務(wù)中心、國(guó)際物流總部基地，運(yùn)營(yíng)管理中心、品牌推廣中心、外貿(mào)服務(wù)中心，生活配套購(gòu)物中心等十大中心設(shè)施，集合“商品批發(fā)、國(guó)際貿(mào)易，國(guó)際展覽，倉(cāng)儲(chǔ)物流，電子商務(wù)”等十大功能于一體，建立“雙十體系”，完善“一站式”商貿(mào)物流服務(wù)平臺(tái)。

東盟國(guó)際商貿(mào)城致力于打造第六代領(lǐng)先型市場(chǎng)典范，億元推廣資金覆蓋全國(guó)，攜手大型網(wǎng)絡(luò)采供商，整合10萬(wàn)余采供商家資源，打造“永不落幕”的商品展、貿(mào)、銷、流通“一站式”商業(yè)運(yùn)營(yíng)策略；以權(quán)威公信誠(chéng)信原則維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，讓商家穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，持續(xù)發(fā)展；讓消費(fèi)者放心購(gòu)買，保障售后；將構(gòu)建開放有序、布局合理、打造功能最完備、設(shè)施最先進(jìn)、最具規(guī)模的商貿(mào)物流體系。

東盟國(guó)際商貿(mào)城依托正在建設(shè)的騰俊國(guó)際陸港“云南騰俊東盟多式聯(lián)運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)”（包括公鐵聯(lián)運(yùn)站場(chǎng)、國(guó)家一級(jí)貨運(yùn)站場(chǎng)、大型現(xiàn)代化智能倉(cāng)庫(kù)）的國(guó)際物流、倉(cāng)儲(chǔ)價(jià)值優(yōu)勢(shì)，東盟國(guó)際商貿(mào)城建成后將吸納1萬(wàn)余商戶同場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，構(gòu)成強(qiáng)大人氣磁場(chǎng)，打造中國(guó)西南部面向東盟商品一級(jí)批發(fā)總站。配合規(guī)劃興建的50萬(wàn)平米現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)配套，打造超強(qiáng)物流平臺(tái)，為商戶提供全方位專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)，整合市場(chǎng)資源，提升市場(chǎng)商業(yè)價(jià)值，全面升級(jí)做大做強(qiáng)！項(xiàng)目定位核心定位：

東盟國(guó)際商貿(mào)城總建筑面積170萬(wàn)平方米，集“商品批發(fā)、國(guó)際展覽、國(guó)際貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)物流、電子商務(wù)、品牌推廣、中央商務(wù)、生活配套、運(yùn)營(yíng)管理、休閑購(gòu)物”十大功能于一體，涵蓋建材、五金機(jī)電、機(jī)械、汽配、農(nóng)資、工業(yè)、木材、家居等眾多業(yè)態(tài)，傾力打造一個(gè)具備商貿(mào)、信息、文化、服務(wù)、購(gòu)物、體驗(yàn)集于一身的“東盟商品大宗采供交易第一站”。核心業(yè)態(tài)（參考）：六大核心業(yè)態(tài)：建材、家居、五金、機(jī)械、特許經(jīng)營(yíng)、區(qū)域購(gòu)物配套業(yè)態(tài)十大功能：商貿(mào)功能：商品批發(fā)、國(guó)際貿(mào)易、國(guó)際展覽、倉(cāng)儲(chǔ)物流、中央商務(wù)、休閑購(gòu)物、電子商務(wù)、服務(wù)功能：品牌推廣、運(yùn)營(yíng)管理、生活配套十大設(shè)施：商貿(mào)設(shè)施：國(guó)際貿(mào)易中央商務(wù)中心、國(guó)際展貿(mào)中心、產(chǎn)品交易中心、電子商務(wù)中心，服務(wù)設(shè)施：運(yùn)營(yíng)管理中心、品牌推廣中心、外貿(mào)服務(wù)中心、生活配套購(gòu)物中心配套設(shè)施：國(guó)際物流總部基地、倉(cāng)儲(chǔ)物流中心（設(shè)施獨(dú)立建設(shè)，不包含在商業(yè)地塊內(nèi)）。項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位的思考：尋找差異化、稀缺性優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)選擇

業(yè)態(tài)的選擇同樣遵循差異化，資源整合原則，避免與其他市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化而面臨直接競(jìng)爭(zhēng)沖突。如螺螄灣有的業(yè)態(tài)，我們不強(qiáng)化，我們?nèi)￠L(zhǎng)補(bǔ)短：業(yè)態(tài)選擇從產(chǎn)品占地大，運(yùn)輸要求高，倉(cāng)儲(chǔ)要求高的入手。如：建材、家居、機(jī)械類。

需要特種經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，如農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料。

交易量大、以大宗交易為主要貿(mào)易形式的商品，我們物流優(yōu)勢(shì)的支撐，具備明顯市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的業(yè)態(tài)，如：五金、建材。定位中“大宗”商品的強(qiáng)化依據(jù)

“大宗“廣義理解為商品大批量、大金額的交易，這類交易對(duì)物流需求更加明確具體。

強(qiáng)調(diào)“大宗”，就是強(qiáng)調(diào)商家的交易額大，自然利潤(rùn)更加大。

“大宗”運(yùn)輸成本巨大，物流優(yōu)勢(shì)將運(yùn)輸成本最小化，降低成本對(duì)于大宗顯得尤為重要。物流優(yōu)勢(shì)是人無(wú)我有的，具有唯一性。運(yùn)營(yíng)篇商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)三大環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)（略）

商業(yè)運(yùn)營(yíng)

資本運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)篇核心商業(yè)模式打造“永不落幕”的商品展、貿(mào)、銷、流通“一站式”貿(mào)易?！坝啦宦淠弧苯馕觯簩⑴R時(shí)展與常年展相結(jié)合，網(wǎng)上貿(mào)易與實(shí)地展貿(mào)相結(jié)合，進(jìn)口商品展貿(mào)與出口商品展貿(mào)相結(jié)合，打造以國(guó)際、國(guó)內(nèi)商品常年展示與多檔期的大型展覽互動(dòng)為促進(jìn)，讓會(huì)展“永不落幕”，形成以展促貿(mào)、展貿(mào)結(jié)合、鏈?zhǔn)脚涮?、一站展銷的商業(yè)發(fā)展模式核心。

運(yùn)營(yíng)篇打造商業(yè)運(yùn)營(yíng)核心優(yōu)勢(shì)：團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)推廣優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)貿(mào)易優(yōu)勢(shì)服務(wù)優(yōu)勢(shì)運(yùn)營(yíng)篇打造商業(yè)運(yùn)營(yíng)核心優(yōu)勢(shì)：團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)建設(shè)專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)：與物流運(yùn)營(yíng)體系互相兼容完善，打造專業(yè)的商貿(mào)物流運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)到底。推廣優(yōu)勢(shì)投入億元推廣基金，面向全國(guó)及東盟進(jìn)行推廣宣傳?！稏|盟采購(gòu)商情》面向東盟全面投放。營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)“展會(huì)+市場(chǎng)+活動(dòng)”營(yíng)銷模式打造永不落幕的國(guó)際商品展貿(mào)，聚集人氣，形成交易。學(xué)習(xí)阿里巴巴等全球先進(jìn)電子商務(wù)采供服務(wù)體系，計(jì)劃與多家知名網(wǎng)絡(luò)企業(yè)攜手，整合數(shù)十萬(wàn)采購(gòu)商數(shù)據(jù)庫(kù)，提供電子商務(wù)信息化服務(wù)。聯(lián)合沿海百萬(wàn)采供商進(jìn)行展貿(mào)互動(dòng)。運(yùn)營(yíng)篇貿(mào)易優(yōu)勢(shì)商貿(mào)+物流+倉(cāng)儲(chǔ)捆綁式訂單優(yōu)惠，大幅降低成本常年展銷商、品牌展銷商的展銷費(fèi)用減免只要是騰俊旗下企業(yè)服務(wù)的客戶均有VIP客戶身份，可享受多項(xiàng)貿(mào)易服務(wù)優(yōu)惠。

比如嘉里糧油與物流公司達(dá)成合作，收款金額累計(jì)100萬(wàn)元即可免費(fèi)獲得一個(gè)品牌商貿(mào)展覽展銷常年展展位。服務(wù)優(yōu)勢(shì)充分保障每位客戶的利益。（下一頁(yè)）運(yùn)營(yíng)篇服務(wù)優(yōu)勢(shì)充分保障每位客戶的利益。對(duì)商家——利益最大化。整合資源，讓商家擁有更多渠道；提供平臺(tái)，使之在運(yùn)作過(guò)程中得到高標(biāo)準(zhǔn)化的管理，想法設(shè)法讓商戶盈利。新運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和新市場(chǎng)模式下，商戶是否盈利關(guān)系到大眾對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的信心，尤為重要。對(duì)消費(fèi)者——安心、放心、稱心購(gòu)物。如何讓消費(fèi)者通過(guò)服務(wù)、品牌整合和商戶活動(dòng)整合，使其不單單在商品本身價(jià)值上獲利，更多的是商品質(zhì)量以及在售前售中和售后各方面得到具體實(shí)惠和保障。如推出商城“先行賠付”政策，當(dāng)消費(fèi)者在購(gòu)買過(guò)程中商品出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，又暫時(shí)無(wú)法達(dá)成賠償協(xié)議時(shí)，商城運(yùn)營(yíng)管理公司將優(yōu)先考慮消費(fèi)者權(quán)益，對(duì)消費(fèi)者先進(jìn)行賠付處理，目的是消費(fèi)者認(rèn)可騰俊，要采購(gòu)就來(lái)騰俊。對(duì)訂單大宗消費(fèi)客戶——定制大宗商品商貿(mào)物流一體化解決方案。為客戶提供貨物轉(zhuǎn)存、物流的服務(wù)等捆綁優(yōu)惠服務(wù)，貿(mào)易風(fēng)控聯(lián)保、金融外匯服務(wù)、報(bào)關(guān)手續(xù)辦理服務(wù)、檢驗(yàn)檢疫辦理服務(wù)、免稅政策、保稅區(qū)政策、公鐵聯(lián)運(yùn)網(wǎng)絡(luò)管理等多項(xiàng)服務(wù)，讓客戶來(lái)騰俊就能實(shí)現(xiàn)交易、完成交易。商業(yè)運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)是資源整合下的服務(wù)優(yōu)化，對(duì)于所有客戶群，吸引他們的就是資源和服務(wù)。結(jié)合企業(yè)自身資源優(yōu)勢(shì)，整理如下：招商廣告最強(qiáng)調(diào)現(xiàn)在已經(jīng)擁有的客戶資源。新市場(chǎng)需要敢于吃螃蟹的第一批商戶，新市場(chǎng)環(huán)境下，多數(shù)商戶都具有從眾心理和觀望情緒。將集團(tuán)公司旗下所有服務(wù)客戶，轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目第一批商貿(mào)客戶。只要有個(gè)敢吃螃蟹的人，才會(huì)有跟隨從眾商戶。成本最小化、利潤(rùn)最大化。用最直接優(yōu)惠的方式，捆綁組合集團(tuán)旗下物流、倉(cāng)儲(chǔ)等幾類業(yè)務(wù)，企業(yè)考慮成本和機(jī)會(huì)，入駐意愿增強(qiáng)。專業(yè)市場(chǎng)外遷的勢(shì)在必行。政府扶持項(xiàng)目——投資跟著政府走，財(cái)富跟著年年漲。最安全的投資，就是跟著政府規(guī)劃走，無(wú)論是深圳還是上海，無(wú)論是重慶還是成都…無(wú)數(shù)的商鋪投資者總結(jié)出兩條商鋪投資定律：跟著政府走，就一定能賺到錢，投資買鋪就要選擇政府重點(diǎn)復(fù)制打造的商業(yè)項(xiàng)目；正開發(fā)中的熱點(diǎn)新區(qū)商鋪投資成本較低，隨著區(qū)域發(fā)展的不斷成熟，早期投資的商鋪價(jià)值就會(huì)不斷翻番，財(cái)富自然年年看漲。項(xiàng)目亮點(diǎn)挖掘包裝項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系構(gòu)建存在的難點(diǎn)：返租、代收租金等都存在公司多次重復(fù)上稅問(wèn)題。各業(yè)態(tài)租金收益和各業(yè)態(tài)租金水平不平衡，一樣的產(chǎn)品條件下，如何縮小各業(yè)態(tài)的租金差異。商鋪銷售后經(jīng)營(yíng)權(quán)回收后的統(tǒng)一管理難度大，個(gè)人產(chǎn)權(quán)容易造成租金不滿意、違約等。大宗商貿(mào)不易形成人氣氛圍，商業(yè)產(chǎn)品升值走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，不易短期快速升值炒熱市場(chǎng)。這些業(yè)態(tài)的租金水平相對(duì)比較穩(wěn)定，不容易短期內(nèi)炒熱項(xiàng)目，提升商鋪價(jià)格。商業(yè)呈穩(wěn)定趨勢(shì)，則公寓產(chǎn)品要求快速升值會(huì)受影響。

關(guān)于項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的思考政府資源的延展：

目前，公司作為園區(qū)最大規(guī)模、最先動(dòng)工的企業(yè)，將為園區(qū)的發(fā)展做出“拓荒牛“表率，企業(yè)投入的廣告推廣費(fèi)用和建設(shè)資金，都將同時(shí)為園區(qū)進(jìn)行免費(fèi)宣傳，以一己之力，為園區(qū)進(jìn)行免費(fèi)的宣傳，拓荒牛勞苦功高，應(yīng)得到回報(bào)：政府招商宣傳部門以政府招商引資為目的，對(duì)沿海成就是進(jìn)行大規(guī)模招商引資活動(dòng)，入駐本項(xiàng)目作為為招商內(nèi)容之一。項(xiàng)目特殊招商引資政策的申報(bào)：東盟貿(mào)易中特許農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料資格、金融外匯服務(wù)辦理點(diǎn)、報(bào)關(guān)手續(xù)辦理點(diǎn)設(shè)置、檢驗(yàn)檢疫辦理點(diǎn)設(shè)置、免稅政策、保稅區(qū)政策等。關(guān)于項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的思考對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系構(gòu)建，目前缺失的依據(jù)：市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)缺失市場(chǎng)消費(fèi)者、商家等反饋依據(jù)缺失因產(chǎn)品形態(tài)和業(yè)態(tài)的不確定性，無(wú)數(shù)據(jù)支持測(cè)算的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)盈虧平衡點(diǎn)，對(duì)未來(lái)租金定價(jià)和返租成本無(wú)法估算。因沒(méi)有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持，所以無(wú)法完成項(xiàng)目5年運(yùn)營(yíng)成本、租售比例的預(yù)判。關(guān)于項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的思考關(guān)于項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的思考構(gòu)建完善運(yùn)營(yíng)機(jī)制的思考：完善運(yùn)營(yíng)機(jī)制的建立，是經(jīng)過(guò)企業(yè)多年經(jīng)驗(yàn)積累和改革創(chuàng)新，逐步完善形成的，通過(guò)大量成功案例的學(xué)習(xí)研究發(fā)現(xiàn)，運(yùn)營(yíng)機(jī)制的健全完善往往都體現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)服務(wù)過(guò)程的細(xì)節(jié)中，軟實(shí)力的升級(jí)，對(duì)品牌提升往往事半功倍。目前部門中對(duì)于運(yùn)營(yíng)機(jī)制的學(xué)習(xí)，主要采取以下方式：成熟運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)的學(xué)習(xí)和借鑒。市場(chǎng)數(shù)據(jù)和其他行業(yè)的數(shù)據(jù)積累對(duì)比。結(jié)合項(xiàng)目的產(chǎn)品體量測(cè)算。建議公司考慮一些品牌招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的交流合作，如香港五洲國(guó)際等。借鑒對(duì)方成熟的運(yùn)營(yíng)模式，為公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系的完善提供支持。大商貿(mào)運(yùn)營(yíng)模式思考大商貿(mào)運(yùn)營(yíng)模式探索，打造自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力：

將傳統(tǒng)商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)與現(xiàn)代物流模式緊密結(jié)合，以物流倉(cāng)儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)有效降低商貿(mào)成本，整合集團(tuán)公司旗下商貿(mào)、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、金融等各板塊客戶資源，致力于為客戶提供展、貿(mào)、銷平臺(tái)，量身定制大宗商貿(mào)物流一體化解決方案的新型商貿(mào)物流行業(yè)運(yùn)營(yíng)專家。案例：目前地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)因主體不同都有不同側(cè)重點(diǎn)：如華潤(rùn)地產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)等，都是以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為核心，同時(shí)形成圈地、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、注資、再圈地……這種模式較正統(tǒng)。

資本積累：華潤(rùn)將商鋪售出，以商鋪盈利，全國(guó)最低的商鋪空置率，帶動(dòng)消費(fèi)人群，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)提升。華潤(rùn)進(jìn)行循環(huán)開發(fā)，邊開發(fā)新項(xiàng)目邊注資老項(xiàng)目，逐步完成資本運(yùn)營(yíng)。

萬(wàn)達(dá)是自持商鋪，靠開發(fā)住宅的資金開發(fā)商業(yè)，用住宅的人群作為基礎(chǔ)消費(fèi)客群帶動(dòng)商業(yè)，形成萬(wàn)達(dá)商業(yè)為經(jīng)濟(jì)核心圈，輻射周邊的格局。最后以商業(yè)租金作為主要盈利，進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，逐步完成資本運(yùn)營(yíng)。

另有一些地產(chǎn)公司，逐步形成自己的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式后，借助成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)他人開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目前期介入，逐漸形成合作的開發(fā)模式，共同發(fā)展。將商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的側(cè)重點(diǎn)從后期轉(zhuǎn)向前期，形成借他人發(fā)展，完成自身資本運(yùn)營(yíng)。

大商貿(mào)運(yùn)營(yíng)模式思考大商貿(mào)模式的唯一性：

大商貿(mào)的核心是商業(yè)模式，大商貿(mào)的唯一性是企業(yè)自身物流倉(cāng)儲(chǔ)資源優(yōu)勢(shì)，這一優(yōu)勢(shì)表達(dá)了商貿(mào)成本的降低，所以物流是企業(yè)大商貿(mào)模式不可取代的支撐，也是其他