第十章物業(yè)資產(chǎn)管理

第十組第十章物業(yè)資產(chǎn)管理2013314043李燦2013314074趙正忠2013314039和學(xué)新2013314066楊鴻2013314069楊曉燕2013314048李雪燕第一節(jié)

物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵

物業(yè)資產(chǎn)管理

是指為了滿足置業(yè)投資者的目標，綜合利用物業(yè)服務(wù)（PropertyService）、設(shè)施管理(FacilityManagement)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理(RealEstateAssetsManagement)、房地產(chǎn)組合投資管理(RealEstatePortfolioManagement)的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為投資提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行為主，資產(chǎn)管理和投資管理以策略性管理為主。四者關(guān)系如下圖：一、物業(yè)管理物業(yè)管理是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運用多學(xué)科的知識，通過人員、場所、流程和技術(shù)的整合，來確保建筑環(huán)境的正常運行。物業(yè)管理的核心工作，是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運作狀態(tài)。物業(yè)管理關(guān)注的重點是建筑物的租戶對其所使用的物業(yè)的環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用物業(yè)。二、設(shè)施管理設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一單位或機構(gòu)創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境。傳統(tǒng)服務(wù)設(shè)施的運行設(shè)施的維護為寫字樓提供一個安全有效率的環(huán)境為醫(yī)院、高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)提供設(shè)施設(shè)備維護空間環(huán)境維護等現(xiàn)代具體內(nèi)容：制定長期財務(wù)規(guī)劃和年度財務(wù)計劃，設(shè)備更新財務(wù)預(yù)測，為業(yè)主提供購買和處置房地產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設(shè)計與工程規(guī)劃，建造與維修工程，設(shè)施維護和運營管理，電訊整合、安全和綜合管理服務(wù)，信息管理與設(shè)施管理報告等。三、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理和設(shè)施管理大得多。資產(chǎn)管理經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)經(jīng)理設(shè)施經(jīng)理考核績效指導(dǎo)計劃房地產(chǎn)資產(chǎn)的內(nèi)容包括：制定物業(yè)策略計劃、持有或出售分析、檢討物業(yè)重新定位的機會、審批主要的費用支出，監(jiān)控物業(yè)運行績效，管理并評估物業(yè)管理公司的工作、協(xié)助物業(yè)管理公司與客戶關(guān)系，定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析四、房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)組合投資管理涉及的內(nèi)容更廣，包括確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標，評估資產(chǎn)管理公司的績效，審批資產(chǎn)公司提出的物業(yè)更新改造計劃，管理資產(chǎn)實現(xiàn)組合投資收益的最大化，就購買、處置物業(yè)做出決策等。第二節(jié)

物業(yè)管理的內(nèi)容根據(jù)物業(yè)管理的類型和特點不同，可以將物業(yè)管理分為、。

二、公共物業(yè)管理、一、居住物業(yè)管理※三、收益性物業(yè)管理就收益性物業(yè)管理而言，其工作的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：（一）、制定管理計劃：1、確立目標物業(yè)所有者（業(yè)主）的目標是制定管理計劃的基礎(chǔ)。2、檢查物業(yè)質(zhì)量狀況檢查物業(yè)質(zhì)量狀況是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容。3、形成租金方案和出租策略出租是在業(yè)主和租戶均滿意的情況下，出售一定期限的物業(yè)使用權(quán)4、提出預(yù)算預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心，預(yù)算中包括詳細的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和運營費用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標。5、簽訂物業(yè)管理委托合同服務(wù)合同必須明確管理人員的權(quán)利和義務(wù)。6、物業(yè)管理記錄和控制合同簽訂后，管理人員必須及時手機整理有關(guān)數(shù)據(jù)，以便編制有關(guān)報告。（二）、加強市場宣傳

為使物業(yè)達到一個較為理想的水平，必須加強宣傳工作。宣傳應(yīng)圍繞物業(yè)的特性來進行，如位置、周圍景觀、通達性和方便性等，一般不以強調(diào)租金低廉吸引客戶。

物業(yè)管理人員選定了進行宣傳的主題后，還要選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇椤Ｒ话銇碚f，中低檔寫字樓物業(yè)：報紙或期刊；大規(guī)模收益性物業(yè)：報紙、期刊廣播或電視。另外，要特別注意“看樓”，良好的第一印象非常重要。展示物業(yè)是一種藝術(shù)，它取決于物官人員對未來租戶的了解程度。（三）、制定租金收取辦法制定租金收取辦法的目的是盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來損失。1、激勵比處罰更為重要。2、合理確定收取租金的時間和收取方式。3、提倡主動的收租服務(wù)。（四）、物業(yè)的維修養(yǎng)護物業(yè)管理人員被授權(quán)負責(zé)物業(yè)的維修，必須以不突破維修預(yù)算為原則。對主要設(shè)備的更新工作必須取得業(yè)主的同意。（五）、安全保衛(wèi)保障租戶人身和財產(chǎn)安全，通常是業(yè)主的義務(wù)。物業(yè)管理人員應(yīng)就物業(yè)的安全保衛(wèi)計劃向業(yè)主提供專業(yè)提供專業(yè)意見，并代表業(yè)主實施該計劃。（六）、協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系及時溝通和對話是建立業(yè)主、物業(yè)管理人員和租戶三方之間良好關(guān)系的關(guān)鍵。物管人員必須設(shè)法使三方經(jīng)常溝通。（七）、進行物業(yè)管理組織與控制從業(yè)主的角度來說，能否實現(xiàn)預(yù)期的物業(yè)管理目標，是物業(yè)管理工作有效與否的標志。業(yè)主如能定期地對物業(yè)進行視察，則物業(yè)維修計劃、保安計劃的實施情況就容易識別。物業(yè)收入和費用支出的差異大小，也能體現(xiàn)物業(yè)管理組織與控制的有效性。第三節(jié)

寫字樓物業(yè)管理廣義的寫字樓是指國家機關(guān)、社會團體、企事業(yè)單位用于辦理行政事務(wù)或從事業(yè)務(wù)活動的建筑物。但投資性物業(yè)中的寫字樓，則是指公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)的場地。一、寫字樓物業(yè)的分類寫字樓分類在我國尚無統(tǒng)一的標準，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。

甲級:地理位置和交通環(huán)境優(yōu)越，建筑物的物理狀況優(yōu)良，收益能力高，通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)。乙級：地理位置良好，建筑物的物理狀況良好，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑。丙級：使用的年限較長，存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，收益較低。二、寫字樓分類過程中要考慮的因素位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平、租戶類型。三、寫字樓租戶的選擇考慮的主要準則，是：1、商業(yè)的信譽和財務(wù)狀況潛在的租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽、財務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利能力。2、所需面積大?。?）可能面積的組合（2）尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)（3）將來擴展辦公室面積的計劃3、需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。四、寫字樓租金的確定租金常常以每平方米可出租面積為計算單位?？紤]因素：計算可出租或可使用面積基礎(chǔ)租金與市場租金出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修五、寫字樓物業(yè)的租約與租約談判1、租賃合約中的標準條款租金定期增加方式的租金調(diào)整條款在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)經(jīng)營費用都必須包含在租金中?！懊狻碑?dāng)所有的經(jīng)營費用均由租戶直接分擔(dān)時，則稱這種出租方式叫“凈租”。具體的租約中，要規(guī)定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費用在租戶間按比例分攤計算的方法。2、折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予折讓優(yōu)惠是業(yè)主給租戶提供一種優(yōu)惠，用以吸引潛在的租戶。可能是由業(yè)主先提供一筆資金，供租戶用于裝修投資或支付其他費用，但在租賃期間內(nèi)，這筆資金任要通過各種方式歸還業(yè)主。賦予租戶一定的權(quán)利，在大多數(shù)情況下是業(yè)主不情愿的事，但為了保持物業(yè)的市場競爭力，有時不得不這樣做。第四節(jié)

零售商業(yè)物業(yè)管理一、物業(yè)分析零售物業(yè)在市場上的影響力，取決于位置、規(guī)模、服務(wù)水準、商品類型、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量與價格。零售商業(yè)物業(yè)的出租，一般以可出租面積計算，可出租面積包括營業(yè)面積和分攤的公用面積。1、零售商業(yè)物業(yè)的分類

主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等零售商業(yè)物的類型（1）市級購物中心（2）地區(qū)購物商場（3）居住區(qū)商場（4）鄰里服務(wù)性商店（5）特色商店2、零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析商業(yè)輻射區(qū)域是指某一商業(yè)物業(yè)的主要消費者的分布范圍。通常把輻射區(qū)域分為：主要區(qū)域與物業(yè)所處地點直接相鄰，營業(yè)額占60%~70%次要區(qū)域距離物業(yè)所處地點5~15Km,營業(yè)額占15%~20%邊界區(qū)域距物業(yè)所處地點15Km以外，營業(yè)額占5%~15%3、特色、位置和停車

二、零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇1、聲譽（首要考慮因素）2、

財務(wù)能力低于預(yù)期的資本回報水平，是商業(yè)經(jīng)營失敗，這要求商業(yè)服務(wù)企業(yè)的最大原因。3、租戶組合與位置分配合理的租戶組合在考慮各零售業(yè)務(wù)之間的效益外溢‘效益轉(zhuǎn)移、比較等因素的前提下，實現(xiàn)購物中心整體利潤的最大化。4、租戶需要的服務(wù)三、零售商業(yè)物業(yè)的租金1、基礎(chǔ)租金（最低租金）是業(yè)主獲取的與租戶經(jīng)營業(yè)績部相關(guān)的一個最低收入。2、百分比租金通常以年總營業(yè)額為基礎(chǔ)計算。3、代收代繳費用和凈租約4、租金的調(diào)整由于零售物業(yè)的租約期限很長，必須對租金調(diào)整，以便使租約發(fā)揮有效作用四、零售商業(yè)物業(yè)的租約租約中，除了對租金及其他費用的數(shù)量和支付方式、支付時間等做出具體規(guī)定外，還要對下述的幾個特殊問題做出具體規(guī)定：1關(guān)于每一獨立承租單元的用途2限制經(jīng)營內(nèi)容相似的租戶3限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店4營業(yè)時間5公用面積的維護6廣告、標志和圖形7折讓優(yōu)惠8其他條款第五節(jié)

物業(yè)管理費用的測算

與財務(wù)報告一、收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估

對于收益性物業(yè)投資而言，衡量起獲利能力大小的標準只有一個，即為投資者所帶來的凈收益的大小。而對于收租物業(yè)，該凈收益的大小，主要取決于物業(yè)經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。1、現(xiàn)金流（1）潛在毛租金收入（2）空置和收租損失（3）其他收入（4）有效毛收入=潛在毛租金收入-空置收租損失+其他收入（5）經(jīng)營費用（6）凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用（7）抵押貸款還本付息（8）現(xiàn)金流計算稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準備金-所得2、相關(guān)問題分析物業(yè)估價大修基金和保證金基金大修基金——通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出（例如設(shè)備或屋面的更新）保證金基金所得稅二、收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營費用1、經(jīng)營費用的具體項目（1）人工費（2）公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費（3）綠地管理費（4）清潔衛(wèi)生（5）保安費用（6）辦公費（7）辦公費固定資產(chǎn)折舊費（8）不可預(yù)見費（9）法定稅費（10）企業(yè)管理費及利潤（11）保險費（12）房產(chǎn)稅三、收益性物業(yè)管理中的預(yù)算預(yù)算不是一門很精確的科學(xué)，它只是一個工具，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)事先估計的物業(yè)收支數(shù)量，做出費用支出計劃，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)盡經(jīng)營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況。當(dāng)一項未預(yù)計到的費用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理辦法，以滿足這項費用的支出。預(yù)算有許多類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常遇到的預(yù)算形式主要有三種：

1、年度運營預(yù)算

2、資本支出預(yù)算3、長期預(yù)算四、收