開發(fā)報建重點流程梳理

郴州碧桂園第二周學習總結(jié)

之開發(fā)報建重點流程梳理王宗琪2014年8月7日所需資料

1、用地規(guī)劃許可證申請表原件2、國有土地使用權(quán)出讓合同核原件，留復(fù)印件3、立項批復(fù)核原件，留復(fù)印件4、地形圖原件5、總平面設(shè)計圖收費標準

S---項目用地面積公頃：S＜1：1250元；1≤S＜3:1500元；S≥3：1750元123456789101112建設(shè)規(guī)劃用地許可證2014年8月7日申報材料：1、土地登記申請表、審批表原件（窗口領(lǐng)?。?、宗地圖原件兩份（委托土地測繪單位辦理，收費，費用可商議）3、界址圖原件（在所屬的土地所辦理）4、地籍調(diào)查表原件（在所屬的土地所辦理）5、領(lǐng)證申請原件6、國有土地使用權(quán)出讓合同復(fù)印件（核原件）7、國土局關(guān)于請求批準實施國有土地使用權(quán)出讓方案的報告復(fù)印件（核原件）8、市政府關(guān)于同意實施國有土地使用權(quán)出讓方案的批復(fù)核原件，留復(fù)印件9、竟買土地申請書核復(fù)印件（核原件）10、竟買土地資格確認表復(fù)印件（核原件）11、成交確認書復(fù)印件（核原件）12、出讓結(jié)果公告復(fù)印件13、相關(guān)稅費收據(jù)復(fù)印件（附所有票據(jù)復(fù)印件）14、營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、法人身份證復(fù)印件15、建設(shè)用地項目供地方方案審批單（或供地方案）復(fù)印件（核原件）2345678910111213國有土地使用權(quán)證2014年8月7日13、相關(guān)稅費收據(jù)復(fù)印件（附所有票據(jù)復(fù)印件）14、營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、法人身份證復(fù)印件15、建設(shè)用地項目供地方方案審批單（或供地方案）復(fù)印件（核原件）16、省政府關(guān)于同意征收土地方案的批復(fù)復(fù)印件（核原件）17、報件中的一書二方案及征地情況調(diào)查確認表復(fù)印件（核原件）18、安置途徑告知書及聽證復(fù)印件（核原件）19、報批時的用地范圍圖及土地利用現(xiàn)狀圖原件20、建設(shè)用地規(guī)劃許可證原件21、土地勘測定界技術(shù)報告書原件22、規(guī)劃設(shè)計函復(fù)印件（核原件）23、建設(shè)用地批準書復(fù)印件（核原件）收費標準

1、土地登記費：單位500元/宗，城鎮(zhèn)居民30元/宗

2、工本費：10元/本（簡裝）20元/本(精裝)

3、印花稅：5元/枚2345678910111213國有土地使用權(quán)證2014年8月7日2345678910111213國有土地使用權(quán)證必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。注意：2014年8月7日345678910111213項目公司成立、立項、環(huán)評、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)項目公司成立：申報條件1、股東符合法定人數(shù)（2個以上50個以下）；2、股東出資達到法定資本最低限額；3、股東共同制定公司章程；

4、有公司名稱，建立符合有限責任公司要求的組織機構(gòu)；5、有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件。母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。142014年8月7日345678910111213項目公司成立、立項、環(huán)評、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)立項：辦證流程簽訂土地出讓合同---土地勘測定界成果移交表---立項批復(fù)環(huán)評：項目規(guī)劃總平圖大致確定后（須有各項規(guī)劃指標）及完成項目可研報告，委托具有環(huán)評資質(zhì)單位出具環(huán)境報告書原件，報審批單位批復(fù)。辦理前需委托環(huán)評資質(zhì)的單位給我司出具報告書，然后由環(huán)保局組織專家召開環(huán)評報告評審會，應(yīng)提前詢問并準備好專家評審費及稅費（每人一份，最好編制費和評審費一起包干）。環(huán)評和立項的先后順序每個地方的要求各有不同，需提前進行了解。142014年8月7日345678910111213項目公司成立、立項、環(huán)評、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)：

出所需提交的各項資料外，辦理難度主要在于專業(yè)技術(shù)人才比較難找，由于現(xiàn)在專業(yè)技術(shù)人員的資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，所以導致人才還是比較緊缺。142014年8月7日45678910111213總平面審查也被稱為修建性規(guī)劃審查.主要內(nèi)容：建筑排布樓間距單體高度及光照容積率是否超標建筑密度道路是否符合消防規(guī)范圖中僅包含了總平面審查的其中的一小部分。審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月。14152014年8月7日5678910111213綜合管線審查、排水許可證綜合管線審查內(nèi)容給排水強弱電燃氣熱力14152014年8月7日5678910111213綜合管線審查、排水許可證重要性：直接影響到小區(qū)的品質(zhì)及業(yè)主后期的使用。不可控性：由于各市政單位的特殊性，不能準確的對方案作出預(yù)判，故增加了施工難度。排水許可證這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。14152014年8月7日678910111213單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

單體審查關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸，其中車位是比較麻煩的一個部分。一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。單體審查階段會對車位一個一個的清點，一般為了審批通過采取的辦法就是子母車位或宣稱搭建機械立體式停車位。審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證14152014年8月7日78910111213

消防和人防專項審查消防1.消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)。2.一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。3.

強條規(guī)范要注意，比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯。人防人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。14152014年8月7日8910111213節(jié)能審查、施工圖審查建設(shè)工程規(guī)劃許可證節(jié)能審查完成節(jié)能設(shè)計完成節(jié)能計算書施工圖審查完善全部施工圖紙完成結(jié)構(gòu)計算書14152014年8月7日8910111213節(jié)能審查、施工圖審查節(jié)能審查：我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。南北差異非常明顯：

北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，因為北方有一個取暖的問題。南方人對這種東西就比較不待見。注意政府9070政策即套型建筑面積90平方米以下占70%以上14152014年8月8日8910111213節(jié)能審查、施工圖審查施工圖審查：施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。

由于設(shè)計水平和施工水平較低及規(guī)范的不全面，在出現(xiàn)重大工程質(zhì)量時容易在此處出現(xiàn)扯皮事件。14152014年8月8日910111213淤泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對淤泥和噪音兩樣東西的管理。因為淤泥在排放過程中易污染路面故更多的由交通部門進行管理，噪音由環(huán)保局進行管理。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。其中錘擊樁是管轄的重點項目。

一般大城市較為注重此類項目的管理。14152014年8月8日10111213質(zhì)量監(jiān)督，安全監(jiān)督

建設(shè)局質(zhì)量監(jiān)督站安全監(jiān)督站需檢測項肉眼可見項拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)14152014年8月8日111213施工招投標、監(jiān)理報建按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標。但是在某些城市由于管理較嚴格所有企業(yè)必須進行招投標。大多數(shù)城市私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。工商局打印一張股東結(jié)構(gòu)書監(jiān)理報建：需準備資料為監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則14152014年8月8日1213施工許可證所需材料：1、網(wǎng)上全國建筑工程施工許可證管理系統(tǒng)的填寫申報2、建筑工程施工許可申請表原件一式二份（網(wǎng)上申報系統(tǒng)打印即可）3、立項批復(fù)、用地批準手續(xù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件2份，中標通知書及備案回執(zhí)復(fù)印件3份。均核原件

4、安全報監(jiān)辦結(jié)證明原件（施工單位準備）5、質(zhì)量監(jiān)督辦結(jié)證明原件6、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的資質(zhì)證書（外地企業(yè)先去合肥備案）復(fù)印件（加蓋單位公章）

7、建造師注冊證書復(fù)印件和施工組織設(shè)計原件（施工單位準備）

8、建設(shè)資金已經(jīng)落實證明原件9、檔案管理責任書原件（窗口領(lǐng)取，施工單位蓋章）

14152014年8月8日10、流動人口婚育證明核查登記表原件（施工單位準備）11、農(nóng)民工工資支付保障手續(xù)辦理確認書、工傷保險參保證明原件（施工

單位準備）12、一表制原件（窗口打印，打印表之前應(yīng)先去城管局窗口領(lǐng)取表格查看現(xiàn)場)13、建設(shè)工程施工合同備案表14、建筑活動綜合技術(shù)服務(wù)委托協(xié)議書（施工單位在住建局窗口蓋章）1213施工許可證目前除了一些管理嚴格的城市，大多數(shù)城市均在未取得施工許可證的時候就已經(jīng)開始施工。即使是必須先取得施工許可證后再動工也可根據(jù)現(xiàn)場進度分批進行施工許可證辦理。比如辦理基坑支護許可證，再發(fā)地下室部分施工許可證，再發(fā)地上部分。14152014年8月8日13放線，驗線141.正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線：2.放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。3.一般情況下在工程需提前的情況下可做通工作提前進場放線。驗線：放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后進行驗線。測量是否符合所放位置，如符合，測繪院就出驗線冊。152014年8月8日14預(yù)售許可證預(yù)售證辦理條件：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。（各地可依據(jù)實際情況略有不同）預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格，都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。銀行辦理按揭貸款的條件：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。152014年8月8日預(yù)售許可證14所需材料：1、商品房預(yù)售許可證申請表原件（窗口領(lǐng)取）2、委托書原件3、立項批復(fù)復(fù)印件（核原件）4、房地產(chǎn)開發(fā)項目名稱核準證書復(fù)印件（核原件）5、營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復(fù)印件（核原件）6、國土證及附圖復(fù)印件（核原件）7、工程規(guī)劃許可證復(fù)印件（核原件）8、規(guī)劃總平面圖及規(guī)劃證附圖復(fù)印件（核原件）9、施工許可證及施工合同復(fù)印件（核原件）10、白蟻防治合同復(fù)印件及白蟻防治證原件11、房產(chǎn)面積預(yù)測報告原件152014年8月8日預(yù)售許可證1412、商品房預(yù)售方案原件13、商業(yè)設(shè)施預(yù)售應(yīng)提供蓋規(guī)劃局章的施工平面圖復(fù)印件（核原件）14、商品住宅銷售明碼標價書、銷售價格備案申請表、銷售價格備案表原件15、前期物業(yè)管理協(xié)議核復(fù)印件（核原件）16、規(guī)劃局批復(fù)的物管用房及社區(qū)用房紅線圖核復(fù)印件（核原件）17、路址備案說明復(fù)印件（核原件）18、交付方案及施工進度方案原件19、物管用房一覽表原件20、預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議原件21、現(xiàn)場照片152014年8月8日預(yù)售許可證14預(yù)繪測價格公示樓盤建模與虛物權(quán)新建預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的簽訂監(jiān)管資金撥付（預(yù)售后）預(yù)售證辦理15

預(yù)售許可證1415關(guān)于預(yù)收時的土地解押：1.土地必須在辦理了施工許可證之后才