《房地產(chǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)管理問題研究開題報(bào)告文獻(xiàn)綜述3000字》

開題報(bào)告

1.畢業(yè)論文(設(shè)計(jì))題目背景、研究意義及國內(nèi)外相關(guān)研究情況

1.1題目背景

改革開放以來,隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革開放的不斷深入,以推行城市綜合開發(fā)、房屋商品化、住房制度改革和土地有償使用等制度為契機(jī),我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,房地產(chǎn)市場持續(xù)活躍,開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大、開發(fā)檔次不斷提高,房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力也不斷增強(qiáng),我國房地產(chǎn)業(yè)己經(jīng)進(jìn)入一個全新的發(fā)展時(shí)期,逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，涌現(xiàn)出了很多的發(fā)展機(jī)會，也使得企業(yè)么間的競爭更加激烈。企業(yè)都以追求利益為最終目標(biāo)，最大化的降低自己的生產(chǎn)成本逐漸成為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的重要手段，通過有效的成本控制提高企業(yè)的利潤空間，提升企業(yè)自身的生產(chǎn)能力，是企業(yè)具有競爭力的前提。在現(xiàn)代企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中。一旦成本失控將要使企業(yè)虧損甚至破產(chǎn)，所以企業(yè)成本控制要針對有可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，做出有效的分析并采取正確及時(shí)的對策，加強(qiáng)企業(yè)的成本管理，對提高企業(yè)自身競爭性發(fā)揮的重要的作用。目前大部分企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄，成本管控不到位，對于有可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)沒有預(yù)判，導(dǎo)致企業(yè)利益嚴(yán)重受損。如何提高成本管控風(fēng)險(xiǎn)意識，提升成本管控能力是現(xiàn)代企業(yè)當(dāng)前急需解決的問題。可以說，企業(yè)要想獲得較高的利潤，必須通過提高企業(yè)自身競爭力來實(shí)現(xiàn)，而提高成本控制能力有效降低風(fēng)險(xiǎn)又是提升企業(yè)競爭力的重要手段。綜上所述企業(yè)管理的最終任務(wù)其實(shí)就是不斷降低成本，樹立明確的成本管理目標(biāo)，建立正確的成本風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施，從管理著手，提高管理理念，降低成本，提高企業(yè)的核如競爭力是急需解決的問題

1.2研究意義

隨著建筑行業(yè)原材料價(jià)格的上漲，引發(fā)地產(chǎn)行業(yè)的利潤下降，直接導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。要解決房地產(chǎn)行業(yè)面臨的難題，要在控制成本的基礎(chǔ)上，提高銷售價(jià)格，達(dá)到擴(kuò)大利潤的目的。而建設(shè)成本中的止地成本費(fèi)用又不可控，只有建筑安裝成本在房地產(chǎn)商可控范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)要想有好的發(fā)展前景，就不能再度提高銷售價(jià)格，因?yàn)槟壳暗匿N售價(jià)格已經(jīng)超出了它本身的價(jià)格，也超出了百姓的承受能力，再提高銷售價(jià)格，就會導(dǎo)致銷量減少，出現(xiàn)產(chǎn)品過?，F(xiàn)象，因此就不能在銷售價(jià)格上做文章，這就要求我們建立一套科學(xué)的、完整的管理體系，在項(xiàng)目的壽命周期內(nèi)進(jìn)行成本管理，使用專業(yè)的工具控制每一個環(huán)節(jié)的成本，從全局分析盈利和成本，對項(xiàng)目的投資進(jìn)行有效控制。鑒于目前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，通過降低成本，采用＂成本效用最大化＂的戰(zhàn)略思想，可以確保房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

1.3國內(nèi)外相關(guān)研究情況

1.3.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理起步比較晚，風(fēng)險(xiǎn)管理的理論和技術(shù)是80年代中期引進(jìn)。但近年來，中國學(xué)者對風(fēng)險(xiǎn)管理的研究，取得了一定的成就，提高了中國房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)管理水平。我國房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本的風(fēng)隆研究現(xiàn)狀從三個方面進(jìn)行開展：

（１）從工程預(yù)算角度出發(fā)。通常，在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本預(yù)算階段控制目標(biāo)成本房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目總成本不能超過預(yù)算，否則將給房地產(chǎn)公司成本帶來很大的損失。從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的原因出發(fā)，提出項(xiàng)目成本預(yù)算并得出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（２）從項(xiàng)目成本控制角度出發(fā)。房地產(chǎn)成本控制是成本管理核也內(nèi)容。房地產(chǎn)成本控制是指在工程建設(shè)過程中，己實(shí)際動態(tài)采集項(xiàng)目成本，采取各種有效措施，將發(fā)生在項(xiàng)目實(shí)施的各種實(shí)際的資源消耗和成本費(fèi)用等嚴(yán)格控制過程中的成本計(jì)劃的范圍。使用專業(yè)的軟件對比計(jì)劃成本與實(shí)際成本之間的差異，分析產(chǎn)生差異的本質(zhì)原因，針對原因指定切合的改進(jìn)措施，達(dá)到控制項(xiàng)目成本的目的。從房地產(chǎn)建設(shè)的全過程入手，分析各因素在施工中的影響，分析相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)而分析施工成本的風(fēng)險(xiǎn)因素。

（３）從定量的角度出發(fā)，首先分析房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本風(fēng)險(xiǎn)的因素（包括占項(xiàng)目建設(shè)總成本較大的人工費(fèi)、主材費(fèi)等費(fèi)用的影響），對引起風(fēng)險(xiǎn)的原因和風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的概率歸納總結(jié)，并采取有效應(yīng)對措施盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)。在我國，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)管理的研究與應(yīng)用比西方發(fā)達(dá)國家起步較晚，所以目前我國在這方面研究的還不夠成熟，在具體的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中也缺乏實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)管理在房地產(chǎn)建設(shè)成本控制中的應(yīng)用研究更是處于初期的發(fā)展階段因此，以本課題為研究對象的具體研巧論文和書籍較少，所以研究該課題有較大的價(jià)值，也存在進(jìn)一步研巧的空間，此課題的研究成果將解決實(shí)際工程造價(jià)控制中存在的施工風(fēng)險(xiǎn)問題。

1.3.2國外研究現(xiàn)狀

20世紀(jì)80年代以來，風(fēng)險(xiǎn)管理在西方國家得到快速發(fā)展。目前國外對于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識別和評價(jià)方面的研究己經(jīng)取得了很多的成果，學(xué)者們提出了多種方法對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和研究。

Cawthorne-NagentC收集現(xiàn)有產(chǎn)品的成本數(shù)據(jù)，利用回歸統(tǒng)計(jì)的數(shù)學(xué)方法來建立成本模型，得出特定環(huán)境下的成本估算體系。Bode入研究了相對成本結(jié)構(gòu)的基本原理，提出了成本結(jié)構(gòu)和分類方法，并應(yīng)用相對成本法對不同的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評價(jià)，并利用人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)對產(chǎn)品的成本進(jìn)行了估算。Douglas和Gradsberg等成功地把排隊(duì)論與網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃理論應(yīng)用到項(xiàng)目成本管理當(dāng)中;Varela和Grant等開發(fā)了一套報(bào)價(jià)軟件，為施工企業(yè)提供預(yù)先報(bào)價(jià)，使得工程造價(jià)管理可以應(yīng)用于軟件技術(shù)中進(jìn)行成本核算。

2.本課題研究的主要內(nèi)容和擬采用的研究方案、研究方法或措施、步驟及進(jìn)度安排

本論文主要研究房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本風(fēng)險(xiǎn)分析與防范決策，以天津生態(tài)城為例，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本風(fēng)險(xiǎn)分析。從風(fēng)險(xiǎn)的識別、評價(jià)、分析等各個方面對房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本進(jìn)行詳細(xì)風(fēng)險(xiǎn)研究分析，得出房地產(chǎn)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)的各種可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并針對每一類風(fēng)險(xiǎn)值定詳細(xì)的防控措施，控制風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

（１）文獻(xiàn)研究法。通過查閱搜集大量的國內(nèi)外文獻(xiàn)、相關(guān)書籍，瀏覽相關(guān)網(wǎng)站信息等，提出房地產(chǎn)建設(shè)成本的風(fēng)險(xiǎn)因素。

（２）定性分析與定量分析相結(jié)合。通過概率分析法對房地產(chǎn)建設(shè)成本主要影響因素用定量的方法進(jìn)行歸納，并根據(jù)材料價(jià)格的概率分布曲線，運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)型決策制定合理的報(bào)價(jià)方案。

（３）案例分析法。選取房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目為對象，找出建設(shè)成本風(fēng)險(xiǎn)因素，對識別出的風(fēng)險(xiǎn)因素概率分布進(jìn)行分析，制定最佳成本控制方案，盡可能節(jié)約建設(shè)成本

3.本課題的預(yù)期研究成果及主要參考文獻(xiàn)

1、介紹了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的流程，并在此基礎(chǔ)上詳細(xì)論述房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)控制價(jià)的編制原則、決策方法、策略和技巧。

2、研究了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制風(fēng)險(xiǎn)的定性分析方法和定量分析方法，對風(fēng)險(xiǎn)評估和識別的過程進(jìn)行了全面分析，提出了控制風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)理論以及方法。

3、根據(jù)對常用風(fēng)險(xiǎn)分析方法的特點(diǎn)分析，提出了基于概率分析法的風(fēng)險(xiǎn)評估模型。

4、以房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目為例來驗(yàn)證該模型的適用性，通過對該項(xiàng)目的存在的風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，來對該工程進(jìn)行成本風(fēng)險(xiǎn)控制。

參考文獻(xiàn)

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