武漢-南湖29街-住宅科技可行性報(bào)告

寶安璞園四期住宅科技可行性報(bào)告湖北中原地產(chǎn)HuBbei06.2011科技住宅案例研究PartA.1項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目概況開(kāi)發(fā)商:南京朗詩(shī)置業(yè)股份有限公司項(xiàng)目地址：杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)6號(hào)大街和27號(hào)大街交匯處。占地面積:72743平方米建筑面積:210000平方米戶型得房率：85%左右容積率

2.45

綠化率

47%項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

蘇州朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)是蘇州首個(gè)綠色科技住宅產(chǎn)品，項(xiàng)目榮膺科技部綠色生態(tài)建筑金獎(jiǎng)。朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)整合了室內(nèi)“恒溫”環(huán)境系統(tǒng)、室內(nèi)“恒濕”環(huán)境系統(tǒng)、室內(nèi)“恒氧”環(huán)境系統(tǒng)、室內(nèi)聲環(huán)境控制系統(tǒng)、室內(nèi)光環(huán)境控制系統(tǒng)、高效節(jié)能外保溫系統(tǒng)、高效節(jié)能門(mén)窗系統(tǒng)、可再生能源利用系統(tǒng)、雨水回收利用系統(tǒng)、中央生活熱水系統(tǒng)等十大科技系統(tǒng)，打造恒溫、恒濕、恒氧、低噪、適光的高舒適度健康節(jié)能住宅。項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目名稱核心賣(mài)點(diǎn)當(dāng)前售價(jià)（元/平方米）朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)恒溫、恒濕、恒氧節(jié)能高科技住宅16000宋都晨光國(guó)際江景超高層樓盤(pán)14500世茂江濱花園江景15000金隅觀瀾濕地景觀13000與周邊項(xiàng)目對(duì)比與周邊項(xiàng)目相比，項(xiàng)目整體上實(shí)現(xiàn)溢價(jià)約2000元/平方米，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)率約12.5%。朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)項(xiàng)目科技元素解析1、屋面保溫系統(tǒng)地面保溫系統(tǒng)1、屋面保溫系統(tǒng)朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)項(xiàng)目科技元素解析2、外墻系統(tǒng)朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)項(xiàng)目科技元素解析不同窗戶傳熱對(duì)比3、外窗系統(tǒng)朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)項(xiàng)目科技元素解析4、外遮陽(yáng)卷簾系統(tǒng)朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)項(xiàng)目科技元素解析5、地源熱泵系統(tǒng)地源埋管施工現(xiàn)場(chǎng)朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)項(xiàng)目科技元素解析6、混凝土天鵬輻射系統(tǒng)房間熱量分布對(duì)比朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)項(xiàng)目科技元素解析7、置換新風(fēng)系統(tǒng)朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)項(xiàng)目科技元素解析8、隔音降噪系統(tǒng)隔音效果對(duì)比朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)項(xiàng)目科技元素解析9、同層排水系統(tǒng)朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)項(xiàng)目科技元素解析10、太陽(yáng)能+燃?xì)廨o助生活熱水系統(tǒng)高科技技術(shù)價(jià)格單位建筑面積價(jià)格（元/平方米）備注新風(fēng)系統(tǒng)30~50元/平方米外保溫墻系統(tǒng)85元/平方米中空鍍膜LOW-E玻璃650元/平方米（窗面積）100元/平方米鍍膜按150元/平方米計(jì)算同層后排水系統(tǒng)3500元/個(gè)衛(wèi)生間55元/平方米住宅規(guī)格外遮陽(yáng)窗簾系統(tǒng)390元/平方米60元/平方米朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)住宅科技成本約400元/平方米，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)2000元/平方米，溢價(jià)率為400%。住宅科技成本測(cè)算住宅科技運(yùn)用PartA.2有效調(diào)節(jié)室內(nèi)空氣濕度，使居室時(shí)刻保持干爽、舒適的狀態(tài)，對(duì)大連夏季潮濕的空氣有很強(qiáng)的除濕作用。不用開(kāi)窗即可獲得新鮮空氣，減少室內(nèi)熱損失，節(jié)省能源。驅(qū)除室內(nèi)裝飾造成的可能長(zhǎng)時(shí)間存在的有害氣體。取自高空的新鮮空氣，經(jīng)過(guò)濾、除塵、滅菌、加熱/降溫，加濕/除濕等處理過(guò)程，以每秒0.3米的低速，從房間底部送風(fēng)口不間斷送出，低于室溫兩度的新風(fēng)，在地面形成新風(fēng)潮，層層疊加，緩緩上升，帶走人體室內(nèi)污濁氣體，最后，經(jīng)由排氣孔排出。置換式新風(fēng)系統(tǒng)工作原理和作用不同通風(fēng)方法對(duì)室內(nèi)空氣質(zhì)量的影響比較新風(fēng)系統(tǒng)三大原則原則一：定義通風(fēng)路徑——新風(fēng)從空氣較潔凈區(qū)域進(jìn)入，由污濁出排出。一般污濁空氣從浴室、衛(wèi)生間及廚房排出，而新鮮空氣則從起居室、臥室等區(qū)域送入。原則二：定義通風(fēng)風(fēng)量——以滿足人們?nèi)粘９ぷ鳌⑿菹r(shí)所需的新鮮空氣量。按國(guó)家通風(fēng)規(guī)范，每人每小時(shí)必須保證30立方米。原則三：定義通風(fēng)時(shí)間

——保證新風(fēng)的連續(xù)性，一年365天，一天24小時(shí)連續(xù)不間斷通風(fēng)。新風(fēng)系統(tǒng)三大原則一般房屋傳入室內(nèi)的噪音有以下幾類：1.室外的噪音透過(guò)外墻和窗戶傳入室內(nèi)；2.樓上活動(dòng)透過(guò)樓板傳入樓下室內(nèi)的噪音；3.下水管道流水撞擊管壁產(chǎn)生的噪音；本項(xiàng)目解決方案：1.外遮陽(yáng)系統(tǒng)和外窗系統(tǒng)可有效阻隔室外噪音；2.樓板墊層下加隔音墊,防止樓上傳入室內(nèi)的噪音；3.排水噪音處理系統(tǒng);同層排水解決了排水噪音困擾排水噪音系統(tǒng)——同層排水同層排水系統(tǒng)來(lái)源于歐洲，至今已有四五十年的歷史，雖然該系統(tǒng)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)不長(zhǎng)，但發(fā)展迅速，在北京、上海及廣東區(qū)域都有較多應(yīng)用。同層排水處理系統(tǒng)

隔層排水：排水支管穿過(guò)樓板，在下層住戶的天花板上與立管相連。（如圖）

同層排水：同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到主排水立管上。（如圖）系統(tǒng)組成

1、HDPE管道系統(tǒng)。

2、隱蔽式系統(tǒng)安裝組件。

3、與同層排水相配套的衛(wèi)生器具。

4、存水彎。同層排水與隔層排水同層排水處理系統(tǒng)與傳統(tǒng)的隔層排水系統(tǒng)相比，同層排水系統(tǒng)具有下列優(yōu)勢(shì)：隔音：采用墻前安裝方式，假墻能起到隔音和增強(qiáng)視覺(jué)效果的作用。獨(dú)立：在衛(wèi)生間，管道不穿越樓板，享受真正的產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，即使維修也無(wú)需跨層修理。自由：房型設(shè)計(jì)和室內(nèi)空間布置更加靈活，只需調(diào)整排水支管，就可實(shí)現(xiàn)個(gè)性化裝修。節(jié)水：采用內(nèi)表面光滑的HDPE管道及獨(dú)特的水箱設(shè)計(jì)，提高了系統(tǒng)的排水效果，實(shí)現(xiàn)真正的節(jié)水功能。經(jīng)濟(jì)：采用同層排水技術(shù)，大大減少系統(tǒng)的力管、支管及配件數(shù)量，材料與施工較少，性價(jià)比高。連接可靠：選用的PE管道采用熱熔連接，不但連接強(qiáng)度高，而且杜絕泄漏問(wèn)題，保證安全使用50年。

同層排水處理系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)原理：中央除塵系統(tǒng)是將吸塵主機(jī)放置在一個(gè)衛(wèi)生要求較低的場(chǎng)所，如：地下設(shè)備層、車(chē)庫(kù)、清理間等，將吸塵管道嵌至墻里，在墻外只留如普通電源插座大小的吸塵插口，當(dāng)需要清理時(shí)只需將一根軟管插入吸塵口，此時(shí)系統(tǒng)自動(dòng)啟動(dòng)主機(jī)開(kāi)關(guān)，全部大小灰塵、紙屑、煙頭、有害微生物，甚至客房中的煙味等不良?xì)馕叮冀?jīng)過(guò)嚴(yán)格密封的管道傳送到中央收集站。任何人、任何時(shí)間都可以進(jìn)行全部或局部清潔，確保了最清潔的室內(nèi)環(huán)境。中央除塵系統(tǒng)的清潔處理能力是一般吸塵器的5倍，而軟管長(zhǎng)度可任意選配。該類系統(tǒng)在歐美國(guó)家已是必配系統(tǒng)，在國(guó)內(nèi)已有很多項(xiàng)目在使用。中央除塵系統(tǒng)的概念就是主機(jī)和吸塵區(qū)分離，并將過(guò)濾后的空氣排到室外。這樣不僅解決了室內(nèi)衛(wèi)生不良狀況，還杜絕了除塵之后的二次污染。戶內(nèi)微小的灰塵通過(guò)中央吸塵器直接收集到地下室的垃圾桶內(nèi)中央除塵系統(tǒng)外墻保溫系統(tǒng)高效外墻保溫體系的熱工性能，直接關(guān)系到建筑的保溫隔熱。傳統(tǒng)建筑內(nèi)保溫?zé)o法避免冷橋（也稱熱橋），容易形成冷凝水而破壞墻體。外墻外保溫系統(tǒng)傳熱系數(shù)小，可以有效形成保溫隔熱，減少冷熱橋產(chǎn)生，保溫層與外飾面之間的空氣層可自然通風(fēng)，有利于隔熱和干燥保溫層。外墻保溫系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖采用高效外墻維護(hù)系統(tǒng)的研發(fā)足尺模型建筑，保溫性能好，室內(nèi)的熱量幾乎沒(méi)有散到室外。普通住宅，保溫較差。外墻保溫系統(tǒng)優(yōu)點(diǎn)保溫效果明顯——保溫材料置于建筑物外墻的外側(cè)，基本上消除建筑物各個(gè)部位的“熱橋”影響。從而充分發(fā)揮了輕質(zhì)高效保溫材料的效能，相對(duì)于外墻內(nèi)保溫和夾心保溫墻體，它可使用較薄的保溫材料，達(dá)到較高的節(jié)能效果。保護(hù)主體結(jié)構(gòu)——置于建筑物外側(cè)的保溫層，大大減少了自然界溫度、濕度、紫外線等對(duì)主體結(jié)構(gòu)的影響。建筑物豎向的熱脹冷縮可能引起建筑物內(nèi)部一些非結(jié)構(gòu)構(gòu)件的開(kāi)裂，而外墻采用外保溫技術(shù)可以降低溫度在結(jié)構(gòu)內(nèi)部產(chǎn)生的應(yīng)力。有利于改善室內(nèi)環(huán)境——外保溫可以增加室內(nèi)的熱穩(wěn)定性。在一定程度上阻止了雨水等對(duì)墻體的侵蝕，提高了墻體的防潮性能，可避免室內(nèi)的結(jié)露、霉斑等現(xiàn)象，因而創(chuàng)造舒適的室內(nèi)居住環(huán)境。擴(kuò)大家內(nèi)的使用空間——與內(nèi)保溫相比，采用外墻外保溫使每戶使用面積約增加1.3-1.8m2。便于豐富外立面——在施工外保溫的同時(shí)，還可以利用聚苯板做成凹近或凸出墻面的線條，及其他各種形狀的裝飾物，不僅施工方便，而且豐富了建筑物外立面。比較項(xiàng)目膠粉聚苯顆粒漿料體系EPS貼板體系XPS貼板體系聚氨酯硬泡噴涂體系適用墻體各種墻體各種墻體各種墻體各種墻體施工可控性差好好差冷熱橋效應(yīng)無(wú)無(wú)有無(wú)抗裂性好一般差好面層荷載kg/m2≤60≤20≤35≤60抗風(fēng)壓無(wú)空腔、抗風(fēng)壓能力強(qiáng)小空腔體系，能滿足抗風(fēng)壓要求小空腔體系，滿足抗風(fēng)壓要求無(wú)空腔，抗風(fēng)壓能力強(qiáng)導(dǎo)熱系數(shù)w/m·k≤0.059≤0.042≤0.030≤0.025蓄熱系數(shù)w/m2·k0.9640.360.360.36防火性能難燃B1級(jí)阻燃B1級(jí)阻燃B1級(jí)難燃自熄性材料防水性好好好很好透氣性好好差一般抗沖擊性好差底層網(wǎng)格布加強(qiáng)一般很好達(dá)到相同保溫效果造價(jià)50元/m270元/m290元/m2120元/m2不同外墻保溫系統(tǒng)對(duì)比外窗保溫系統(tǒng)外窗安裝斷橋鋁合金中空玻璃窗戶，同時(shí)通過(guò)改善窗戶制作安裝精度、加安密封條等辦法，減少空氣滲漏和冷風(fēng)滲透耗熱。外窗保溫系統(tǒng)包括以下三個(gè)部分：斷橋鋁合金窗框；中空玻璃；窗框與窗洞口連接斷橋節(jié)點(diǎn)處理技術(shù)；塑料門(mén)窗鋁合金門(mén)窗性能保溫性能和耐化學(xué)腐蝕性能好有良好的氣密性能和隔聲性抗風(fēng)壓性能和水密性性普遍較低窗框遮光面積大，熱膨脹系數(shù)高。適宜用于寒冷地區(qū)，低風(fēng)壓，少雨水，有腐蝕介質(zhì)或潮濕環(huán)境的低層建筑。

具有優(yōu)良抗風(fēng)壓性能，水密性和氣密性。尤其是抗風(fēng)壓性能遠(yuǎn)優(yōu)于塑料門(mén)窗。在采用斷熱鋁型材和中空玻璃時(shí)，其隔聲性能與塑料門(mén)窗等同。保溫性能略低于塑料門(mén)窗。新型的斷熱鋁合金節(jié)能門(mén)窗傳熱系數(shù)K已從普通鋁合金單玻扇的6.4W/（M2.K）下降至3W/（M2.K）。外窗保溫系統(tǒng)——不同型材性能比較玻璃類型空氣層寬度（mm）傳熱系數(shù)k（w/m2·h）傳熱阻R（m2·h/w）普通單層玻璃——5.90.619普通雙層中空玻璃69123.43.13.00.2940.3000.333熱反射中空玻璃6122.51.80.4000.555三層玻璃中空玻璃2×92×122.21.10.4540.467LOW-E中空玻璃121.60.625外窗保溫系統(tǒng)——中空玻璃隔熱性能比較外遮陽(yáng)系統(tǒng)鋼化玻璃與中空玻璃的搭配效益中空玻璃的特點(diǎn)就是允許日光攜帶的能量進(jìn)入室內(nèi)，但是室內(nèi)的熱量不會(huì)發(fā)散到室外，這一點(diǎn)對(duì)冬天極為有利，夏天則會(huì)室溫過(guò)高的問(wèn)題。當(dāng)陽(yáng)光照射到鋼化玻璃表面的磨砂紋路上時(shí)會(huì)形成漫反射，熱量隨之被阻擋室外。鋼化玻璃與中空玻璃搭配使夏天絕大部分陽(yáng)光熱量被隔絕在室外，解決西曬的困擾。外遮陽(yáng)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)（由外向內(nèi)）1、12mm厚可滑動(dòng)半透明鋼化玻璃推拉遮陽(yáng)鑲嵌板；2、空氣層；3、外墻涂料、保溫及結(jié)構(gòu)；4、外窗系統(tǒng)；外遮陽(yáng)系統(tǒng)中較傳統(tǒng)的為卷簾外遮陽(yáng)系統(tǒng)，在夏天日照強(qiáng)烈的時(shí)候?qū)⒕砗煼畔?，可以有效遮擋?yáng)光。目前較為先進(jìn)的是由鋼化玻璃（冰花玻璃）構(gòu)成的外遮陽(yáng)系統(tǒng)。傳統(tǒng)外遮陽(yáng)系統(tǒng)外觀外遮陽(yáng)系統(tǒng)外遮陽(yáng)系統(tǒng)可有效減弱陽(yáng)光輻射和室外噪音影響從左面不同玻璃結(jié)構(gòu)這樣和防噪效果示意圖可以看出，冰花玻璃和中空玻璃的配合使用，不僅可以起到很好的遮陽(yáng)效果，還可以最大限度的減弱室外噪音影響。中空玻璃外加普通玻璃外加冰花玻璃小區(qū)智能化系統(tǒng)的“一、二、三”一個(gè)平臺(tái)：小區(qū)智能化系統(tǒng)集成管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)二個(gè)基礎(chǔ)：控制網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)三個(gè)分支：安全防范系統(tǒng)、設(shè)備管理系統(tǒng)和信息管理系統(tǒng)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)以先進(jìn)，有發(fā)展、有后援，能滿足并適應(yīng)住戶需求的技術(shù)，并應(yīng)用成熟可靠，具有易集成、擴(kuò)展、操作、維修的產(chǎn)品，同時(shí)盡可能降低系統(tǒng)整體造價(jià)的原則，通過(guò)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)各子系統(tǒng)的設(shè)備、功能和信息的管理集成。使其成為一個(gè)互相關(guān)聯(lián)、統(tǒng)一和協(xié)調(diào)的系統(tǒng)，系統(tǒng)資源達(dá)到充分共享，以減少資源的浪費(fèi)和硬件設(shè)備的重復(fù)投入，實(shí)現(xiàn)真正意義的方便、安全、實(shí)用、可靠。小區(qū)智能化系統(tǒng)項(xiàng)目智能家居產(chǎn)品清單本項(xiàng)目科技住宅可行性分析PartA.3同質(zhì)項(xiàng)目售價(jià)（元/平方米）備注大華南湖公園世家100003.3米層高，70年產(chǎn)權(quán)，1200-1500元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)萬(wàn)達(dá)公館13500

5月27日開(kāi)盤(pán)，推出20層，去化16層水岸國(guó)際11600（LOFT）4.8米層高漢飛又一城預(yù)估12000-15000項(xiàng)目地段較好，預(yù)計(jì)6月開(kāi)盤(pán)南國(guó)北都城市廣場(chǎng)12