郊區(qū)型剛需價(jià)值點(diǎn)

價(jià)值點(diǎn)分析

郊區(qū)型剛需樓盤(pán)價(jià)值是揭示外部客觀(guān)世界對(duì)于滿(mǎn)足人的需要的意義關(guān)系的范疇，是指具有特定屬性的客體對(duì)于主體需要的意義。價(jià)值的定義生活資料使用價(jià)值共分為四個(gè)基本層次：自我發(fā)展與自我實(shí)現(xiàn)類(lèi)價(jià)值、人尊與自尊類(lèi)價(jià)值、安全與健康類(lèi)價(jià)值、溫飽類(lèi)價(jià)值。剛需改善豪宅價(jià)值的層次產(chǎn)品和客戶(hù)的分類(lèi)高端產(chǎn)品和剛需產(chǎn)品的主要區(qū)別：目標(biāo)客戶(hù)的需求性不同。高端產(chǎn)品，更多的強(qiáng)調(diào)的是舒適性，是基礎(chǔ)功能之上的享受，高端客戶(hù)對(duì)住宅有全面的居住經(jīng)驗(yàn)，所以對(duì)居住有更高一層的需求，他們更多的看中小區(qū)的品質(zhì)、自然環(huán)境及室內(nèi)空間的舒適度，而對(duì)周邊配套不是特別關(guān)注。剛需客戶(hù)更多關(guān)注的是功能性，他們希望花同樣的價(jià)格換來(lái)更多的功能空間，對(duì)功能性要求更嚴(yán)格，在舒適性享受性上稍微差一點(diǎn)。剛需客戶(hù)對(duì)周邊配套也很關(guān)注，主要是未來(lái)的配套趨勢(shì)。價(jià)值點(diǎn)與客戶(hù)敏感點(diǎn)價(jià)值點(diǎn)客戶(hù)敏感點(diǎn)我們所關(guān)注的部分（針對(duì)剛需客戶(hù)）CriticalSection急所代號(hào)敏感點(diǎn)示例特征建議做法A1樓道內(nèi)對(duì)生活垃圾收集設(shè)施的擺放位置的考慮客戶(hù)對(duì)負(fù)向價(jià)值敏感，但成本不太敏感想方設(shè)法滿(mǎn)足基本功能需要，保證工程質(zhì)量A2精裝修的色彩搭配客戶(hù)對(duì)正向價(jià)值敏感，但成本不太敏感盡量多一些這樣更方便、更人性、更好看、更環(huán)保、更可靠的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，做到惠而不費(fèi)AB1防水客戶(hù)僅對(duì)負(fù)向價(jià)值敏感，成本也敏感用最低的成本滿(mǎn)足基本功能需要，保證工程質(zhì)量AB2門(mén)窗、大堂客戶(hù)對(duì)主要對(duì)正向價(jià)值敏感，成本也敏感在邊際收益（新增收益減去新增成本）為正的前提下提高產(chǎn)品功能和檔次B綜合管網(wǎng)成本敏感，但客戶(hù)不容易感受到其價(jià)值用最低的成本滿(mǎn)足規(guī)范或公司標(biāo)準(zhǔn)客戶(hù)敏感點(diǎn)與成本效益敏感點(diǎn)對(duì)客戶(hù)敏感點(diǎn)的關(guān)注是基于“客戶(hù)至上”的原則。對(duì)成本效益敏感點(diǎn)的關(guān)注是因?yàn)椤霸诨ǖ拿恳环皱X(qián)時(shí)都要考慮到對(duì)投資方的投資回報(bào)”。郊區(qū)型剛需價(jià)值點(diǎn)原則要把有限的資金，投入到最關(guān)鍵的價(jià)值點(diǎn)中去。十六字方針：點(diǎn)到為止、夠用就好；眼見(jiàn)為實(shí)、手到為真。價(jià)值點(diǎn)挖掘價(jià)值點(diǎn)滿(mǎn)天飛搜集、歸納、梳理做減法，從而找到適合自己的靜態(tài)價(jià)值點(diǎn)由地塊本身的性質(zhì)以及開(kāi)發(fā)商背景所決定，屬于先天因素，后天不具有提升的空間。如：地段、區(qū)位、周邊環(huán)境、開(kāi)發(fā)商品牌等。動(dòng)態(tài)價(jià)值點(diǎn)由項(xiàng)目樓盤(pán)的特性決定，屬于后天條件，具有后期提升的空間。如：房型、立面、景觀(guān)、配置等。兩大類(lèi)價(jià)值點(diǎn)靜態(tài)價(jià)值點(diǎn)Static開(kāi)發(fā)商的背景價(jià)值點(diǎn)呂巷鎮(zhèn)當(dāng)?shù)責(zé)o大開(kāi)發(fā)商，連像樣的商品房都沒(méi)有。項(xiàng)目的區(qū)域位置價(jià)值點(diǎn)與鎮(zhèn)政府一路之隔；地塊中間為市民公園“蟠桃廣場(chǎng)”；離金山區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化中心-朱涇鎮(zhèn)僅6公里。動(dòng)態(tài)價(jià)值點(diǎn)DynamicValuepointlistMasterplanningFa?adeInteriordesignLandscapeQualitycontrolCommunitysecurity規(guī)劃方案外立面戶(hù)型設(shè)計(jì)園林景觀(guān)樣板示范區(qū)房屋質(zhì)量社區(qū)安全價(jià)值點(diǎn)鏈

客戶(hù)的第一感官就是針對(duì)樣板示范區(qū)的，細(xì)節(jié)決定成敗。1.銷(xiāo)售洽談區(qū)最好設(shè)置在空間感強(qiáng)，尺度大，視野好的區(qū)位。周邊園林景觀(guān)空間足，可以做出有特色有品質(zhì)的效果，使室內(nèi)室外融成一體。2.樣板房與售樓處有良好的客戶(hù)動(dòng)線(xiàn)，使客戶(hù)能舒適地到達(dá)，動(dòng)線(xiàn)中的景觀(guān)和道路體現(xiàn)細(xì)節(jié)（有景觀(guān)小品，拼花小路等）讓客戶(hù)感受到是用心在做。3.重點(diǎn)打造，與非示范區(qū)域可以有差異化。樣板示范區(qū)的價(jià)值點(diǎn)規(guī)劃方案的價(jià)值點(diǎn)（一）可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值點(diǎn)：1.規(guī)劃方案是客戶(hù)首先聽(tīng)到的對(duì)項(xiàng)目介紹的內(nèi)容?？蛻?hù)大部分都不是專(zhuān)家，他們只關(guān)心和自己生活息息相關(guān)的內(nèi)容。2.項(xiàng)目整體的樓座的擺放，容積率的大小，居住的舒適度。（是否符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的傳統(tǒng)居住理念。）3.項(xiàng)目的綠地率，景觀(guān)的特色，園林小品的位置。4.社區(qū)內(nèi)車(chē)行，人行道路的通達(dá)性，舒適性，車(chē)行道路及門(mén)口與建筑的關(guān)系和影響。5.樓座間距的大小，樓座的朝向。規(guī)劃方案的價(jià)值點(diǎn)（二）難以實(shí)現(xiàn)的價(jià)值點(diǎn)：1.老人和小孩在小區(qū)內(nèi)的室外娛樂(lè)，鍛煉的場(chǎng)所的位置及體量。2.社區(qū)的整體規(guī)模較大，使客戶(hù)有理由相信，建筑的尺度視野和景觀(guān)的打造都會(huì)更加完美全面和大氣。3.充分的人車(chē)分流。外立面的價(jià)值點(diǎn)1.今天建筑風(fēng)格幾乎是影響住宅魅力的第一元素。針對(duì)特定區(qū)域的客戶(hù)，做些稍重口味的西式古典風(fēng)格即可迎合需求。2.外立面是客戶(hù)對(duì)建筑的第一感官，要打造品質(zhì)感，客戶(hù)的思維很簡(jiǎn)單石材比磚好，磚比涂料好。3.外立面的打造不使用昂貴的材料，某些制作方式也可以體現(xiàn)品質(zhì)感，比如我們目前常用的真石漆、多彩石等也可體現(xiàn)石材的效果。4.住宅大門(mén)和臺(tái)階是建筑重要的部分，要有禮儀感和品質(zhì)。5.開(kāi)窗面積的大小和組合，不僅是體現(xiàn)了視野和采光的特性，也體現(xiàn)了建筑外立面的品質(zhì)。窗戶(hù)本身的材質(zhì)和顏色也能給建筑加分不少。6.外立面要有大氣的歐式的建筑構(gòu)件和符號(hào)，體現(xiàn)了建筑本身的風(fēng)格，也可掩蓋施工工藝的缺陷，但過(guò)于復(fù)雜的外立面也增加了施工的難度，這是要平衡的。7.外立面的顏色及屋頂瓦的顏色要根據(jù)不同的社區(qū)，稍有區(qū)別，隨著價(jià)格的提升，立面的變化也是對(duì)價(jià)格的支持。戶(hù)型設(shè)計(jì)的價(jià)值點(diǎn)（一）聯(lián)排產(chǎn)品：1.入口客廳要有禮儀感的設(shè)計(jì)，比如挑空，玄關(guān)。（挑空亦可自行搭出房間）2.老人需要在一層有南向的臥室。3.女主人需要較為寬敞的中式廚房，西廚的設(shè)計(jì)客戶(hù)敏感點(diǎn)不強(qiáng)，可結(jié)合在餐廳內(nèi)，使餐廳面積相應(yīng)加大。4.女主人需要寬敞明亮的主衛(wèi)和衣帽間。（衣帽間可由內(nèi)院上空搭出）戶(hù)型設(shè)計(jì)的價(jià)值點(diǎn)（二）聯(lián)排產(chǎn)品：5.男主人需要獨(dú)立的書(shū)房和寬敞的露臺(tái)。6.孩子需要朝南的臥室，旁邊要設(shè)立衛(wèi)生間。（從安全性考慮，最好不要帶露臺(tái)）7.從住宅本身的價(jià)值考慮，邊戶(hù)型的禮儀感設(shè)計(jì)應(yīng)該高于中間戶(hù)型。8.通過(guò)設(shè)計(jì)增加部分贈(zèng)送面積，如客廳挑空及內(nèi)院，均能提高產(chǎn)品附加值，讓客戶(hù)有超值的感受。戶(hù)型設(shè)計(jì)的價(jià)值點(diǎn)（三）小高層產(chǎn)品：1.在公共空間的設(shè)計(jì)要有一定的禮儀感，底層的電梯廳，大堂裝修要有品質(zhì)。但從得房率角度考慮，面積不宜過(guò)大。2.客戶(hù)對(duì)入戶(hù)門(mén)品質(zhì)會(huì)比較重視。3.內(nèi)部空間要考慮面積的合理性和提高使用率。4.臥室和廚房要保證合理的面積，廚房的面寬要有舒適感。5.要根據(jù)客戶(hù)對(duì)總價(jià)的承受度，設(shè)計(jì)合理的面積區(qū)間，90平方米的二居室及120平方米的三居室，均可滿(mǎn)足客戶(hù)居住的剛性需求。6.在面積控制的前提下，適當(dāng)增加開(kāi)窗面積，增加室內(nèi)明亮度，也可放大戶(hù)型的尺度。7.限于目前的規(guī)劃控制，通過(guò)設(shè)計(jì)增加部分贈(zèng)送面積比較困難，那做足飄窗，亦能提高產(chǎn)品附加值，讓客戶(hù)有超值的感受。園林景觀(guān)的價(jià)值點(diǎn)1.只抓重點(diǎn)，關(guān)注社區(qū)內(nèi)多個(gè)景觀(guān)節(jié)點(diǎn)，園林小品，小廣場(chǎng)，休閑區(qū)域，每個(gè)節(jié)點(diǎn)都要有不同的景觀(guān)（體現(xiàn)在樹(shù)木，雕塑，鋪裝，花卉），每個(gè)景觀(guān)節(jié)點(diǎn)也是對(duì)周邊建筑的價(jià)值提升。2.最大化聯(lián)排私家花園的面積區(qū)間。3.臨近小高層樓座的景觀(guān)設(shè)計(jì)，要有溫馨感，選擇低矮的灌木和花卉拉近距離，也不遮擋低層戶(hù)的陽(yáng)光和視野。4.公共活動(dòng)空間盡量選擇與樓座有段距離，用綠化進(jìn)行區(qū)隔，防止低層戶(hù)的干擾。墻壁開(kāi)裂地基下沉（聯(lián)排）地下室、窗邊和頂層漏水外立面開(kāi)裂并剝落戶(hù)門(mén)、窗戶(hù)變形無(wú)法開(kāi)啟衛(wèi)生間防水室內(nèi)各種管線(xiàn)的合理布置房屋質(zhì)量的價(jià)值點(diǎn)產(chǎn)生負(fù)向價(jià)值點(diǎn)，會(huì)對(duì)項(xiàng)目乃至整個(gè)公司品牌產(chǎn)生重大負(fù)面影響。每個(gè)社區(qū)都要獨(dú)立封閉管理。社區(qū)圍墻要具備通透性和安全性。周邊設(shè)置探頭及紅外對(duì)射。社區(qū)內(nèi)重要的節(jié)點(diǎn)和死角加裝攝像頭。夜間在社區(qū)的公共區(qū)域要加強(qiáng)景觀(guān)照明，選擇低矮的照明方式（草坪燈），且保證質(zhì)量，不漏電。社區(qū)入口及道路，盡量保證行人、車(chē)輛各行其道。對(duì)噴泉、水系、有坡度的景觀(guān)節(jié)點(diǎn)，要有安全防衛(wèi)措施，不利于攀爬，保證小孩和老人的安全。道路、廣場(chǎng)等要使用防滑磚設(shè)計(jì)，保證雨天和雪天出行的安全。社區(qū)安全的價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目分解項(xiàng)是否采納備注規(guī)劃1.規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃理念√

2.建筑布局，朝向特點(diǎn)√

3.道路系統(tǒng)、人車(chē)分流系統(tǒng)特點(diǎn)×

4.物業(yè)類(lèi)型組合（組合優(yōu)劣勢(shì)）√

5.低密度物業(yè)與公寓類(lèi)產(chǎn)品分區(qū)及管理模式√

6.社區(qū)入口設(shè)置布局×

7.地庫(kù)特點(diǎn)（層高、采光）、車(chē)位配比×

景觀(guān)1.景觀(guān)造價(jià)成本（估算）√400元／平方米

2.景觀(guān)風(fēng)格×

3.重要景觀(guān)節(jié)點(diǎn)√

4.紅線(xiàn)外景觀(guān)處理×

公共空間1.大堂裝修（面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格）√

2.電梯廳及轎廂、樓道裝修√

3.社區(qū)出入口及圍墻設(shè)計(jì)特點(diǎn)×

高端會(huì)所1.面積大小、社區(qū)內(nèi)分布位置×

2.功能設(shè)置(如SPA、健身等)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×

3.裝修檔次×

4.經(jīng)營(yíng)模式及經(jīng)營(yíng)狀況×

配套商業(yè)1.社區(qū)外配套(如教育、醫(yī)療、商業(yè)等特色配套)

×

2.社區(qū)內(nèi)配套(紅線(xiàn)內(nèi)配套類(lèi)型)√

3.商業(yè)配套(主題、業(yè)態(tài)、面積大小、租售模式及價(jià)格)

√

4.配套開(kāi)發(fā)策略(如是否先于住宅開(kāi)發(fā)、以配套促進(jìn)住宅等)×

材料設(shè)備新技術(shù)1.門(mén)窗品牌及型材√塑鋼窗

2.安防、智能化系統(tǒng)√滿(mǎn)足技防標(biāo)準(zhǔn)

3.電梯品牌√集控品牌最低配置

4.住宅新技術(shù)