果嶺、綠灣提報

項目提報大連永高中華路目錄壹、市場篇貳、產(chǎn)品篇

叁、營銷計劃

肆、銷售進度

壹2004年大連房地產(chǎn)市場簡述

甘井子區(qū)域市場分析2005年甘井子區(qū)開發(fā)量市場競爭力、重點個案簡述市場分析2004年大連房地產(chǎn)市場簡述

1、空置率下降市場良性發(fā)展今年大連的土地和房地產(chǎn)市場有一個共同特點就是“少”，即土地供應量少，房地產(chǎn)開發(fā)項目少，這樣一來，2004年我市新建的商品房數(shù)量也隨之下降，因此，在建項目幾乎是交付即宣布售完，許多年前積壓未售的商品房也成為市場的寵兒。2、房價穩(wěn)中有升我市今年房價的穩(wěn)中有升，其原因除新建商品房有所減少外，另一個主要原因是地價的上漲，在今年成交的地塊中發(fā)現(xiàn)，平均地價約為1300元/m2，甘井子，沙河口區(qū)的地價相對較低，一般在1100元/m2，西崗和中山區(qū)有的高達3350元/m2，土地成本如此之高再加上建設成本以及各種稅費、大配套、房價自然隨之走高。2004年大連房地產(chǎn)市場具備以下三大特重點：3、中低檔房銷售狀況火爆區(qū)域代表樓盤地址開盤時間銷售率價格總戶數(shù)甘井子區(qū)千山之城千山路2002．395%名貴山莊山東路2003．11（三期）98%大有恬園3200/m2沙河區(qū)萬科城市花園2004．10月11月90%4600/m25002005年的房地產(chǎn)市場將再攀高峰，而中低檔房將繼續(xù)作為主流市場，被客戶所追捧和認同甘井子區(qū)域市場分析

2004年根據(jù)大連商業(yè)發(fā)展需求，市政府提出要在城市主城區(qū)建設購物中心，提出“北部商業(yè)中心以華南國際商城為中心，按商貿流通，餐飲娛樂、休閑旅游、生態(tài)和文化教育五大功能規(guī)劃建設，成為我市主城區(qū)五大商業(yè)中心之一，目前，以華南國際商城中心5公里范圍內有人口50萬人，未來泉水規(guī)劃人口為30萬人，這里發(fā)展的最快，成為“大大連”，工程中一個重要的補給站本案交通示意圖目前本項目周邊已成為一個成熟的居住圈，無論是交通、教育都已經(jīng)成型，本項目距華南國際商城僅1000米路程，將來具有很大的發(fā)展空間本案2005年甘井子區(qū)開發(fā)量區(qū)域位置占地建面?zhèn)渥⒅腥A路北側44萬70萬包括本案名貴山莊華麗園西面5萬7萬預計今年8、9月份上市山東路東側12萬17.9萬大連建設控股公司開發(fā)泉水金色陽光家園26萬40萬一期銷售狀況口碑很好，目前泉水最高價位樓盤富士莊園5萬7萬龍畔家園33萬50萬新型集團，明年還有80萬開發(fā)量泉水27萬40萬建設控股和上海寶鋼集團開發(fā)合計152萬231.9萬僅中華路商圈及輻射地，開發(fā)量體大，市場競爭力較強對價格的攀升及快速銷售受到一定的阻礙抓住時機，推陳出新，搶占市場主要競爭對手北府花園：北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，位于華南廣場對面，購物交通要優(yōu)于本產(chǎn)品，目前土地正在平整，預計3月份房展將亮相，根據(jù)市場反映情況對產(chǎn)品及價格做調整山東路東側：建設控股有限公司，目前2個項目都未進行公開，所以詳細情況未知，但經(jīng)推出，必然是我們最大的競爭對手

貳項目概況SWOT分析價格建議面積配比產(chǎn)品篇項目概況小區(qū)位于甘井子區(qū)、中華路與泉水路交匯處，處于中華路商業(yè)中心地帶，這里交通便利，周邊配套齊全，是大連的一個重要地段，將來發(fā)展?jié)摿薮罂墒勖娣e總銷一覽表項目公建/會所商業(yè)多層小高層排屋合計樓號15,20,37,38,44,455-9(1及半地下)21A,39-431-19,26-3221-2533-36面積10071m256456m266112m218753m23780m2可售面積56456m284865m23780m2145101m2建議均價6000元/m23650元/m25800元/m24620元/m2可售金額33873.6萬30975.7萬2192.4萬67041.7萬SWOT分析WSO

TS優(yōu)勢:位于大連五大商業(yè)中心、中華路商圈、將來發(fā)展?jié)摿薮?/p>

周邊生活配套完善，教育、交通在進一步完善中

小區(qū)容積率較低、配套完善、適宜居住

W劣勢:地勢起伏不平整，臨高壓線O機會點:今年周邊推出量體較大，緊領一地塊，開發(fā)商打價格戰(zhàn)T困難點:合理的面積配比，準確的價格定位

價格建議區(qū)域個案基本情況一覽表個案名稱位置性質開盤時期銷售率狀態(tài)價格名貴山莊甘井子區(qū)山東路住宅+公建03.1195%現(xiàn)房3100-3300千山心城甘井子區(qū)千山路住宅+公建02.395%現(xiàn)房3500-3700南嶺新城南關嶺住宅+公建05.3.15期房2500個案比較反推價格加權法項目地段（20分）配套（15分）品牌（15分）產(chǎn)品（10分）戶型（15分）朝向（20分）升值（15分）價格/分數(shù)性價比名貴山莊1512108131833200/7940千山心城20121510152033600/9538本案1215128151853650/8543整體住宅均價約3788元/m2多層,小高層建議均價3650元/m2Townhouse建議均價5800元/m2面積配比千山心城戶型結構分析主力面積分析房型去化分析一室一廳10%二室一廳50%三室二廳40%55-90m250%96-130m240%35-35m210%二室一廳一室一廳三室二廳建議本產(chǎn)品主力結構主力面積TOWNHOUSE二室二廳60%

三室二廳40%二室二廳65-85m220%85-95m240%三室二廳105-115m215%115-130m225%250m2以下

叁目標客源分析購買目的分析業(yè)務計劃銷售進度營銷計劃目標客源分析本地及外地在這工作者，收入在3000元每月以上者，政府機關從事教育事業(yè)者，及外地做小本生意者目標客戶分析購買目的分析業(yè)務計劃22BAEDCF區(qū)位置/產(chǎn)品樓號A區(qū)西側多層26-32B區(qū)北側小高層21-25C區(qū)東側多層1、3、5、8、10、12、14D區(qū)中央?yún)^(qū)多層2、4、6、7、9、11、13、16、17、18、19E區(qū)Townhouse33-36銷控分區(qū)前置期預約期認購期時間4/15-6/156/15-7/308/1-8/30銷售均價內部認購價:3450(B區(qū))認購價:3550(A區(qū)+B區(qū))銷售指標推案順序5月1日前媒體.房展會暴光6月1日前售樓處,樣板房完成6月15日前人員進場先將A區(qū)南側綠化做好，以此來作為賣點推出A區(qū)，因B區(qū)是點式小高層，主力戶型可做2室，這樣一起推出A區(qū)+B區(qū)增加客戶選擇A區(qū)+B區(qū)認購，認購金5萬（可簽合同，但不能備案）通路配合售樓處設計制作戶外廣告配合樣板間制作道旗制作選擇2個地點（商場）作展示行銷2.廣告推出主題A區(qū)大面積綠化廣告配合認購（A區(qū)+B區(qū)）媒體報道簽約盛況參加房展業(yè)務重點招聘員工并培訓銷售資料備齊價格表制定展示行銷收集名單進行電話拜訪客戶房展累積名單樓書/手袋/平面圖/名片/活動禮品制作并發(fā)包帶看動線設計展示行銷計劃認購累積客戶預約期認購期強銷期時間9/1-9/159/16-10/1610/17-11/20銷售均價正式開盤:3750(C區(qū))D區(qū):3950(D16-D19)D區(qū):3950E區(qū)Townhouse:5800銷售指標A區(qū)+B區(qū):13863.7萬C區(qū):6724.8萬D區(qū):10803.6萬推案順序C區(qū)推出拉升價位C+D區(qū)的15-19號樓認購簽約（取得預售證開盤簽約）推出中心花園區(qū)D區(qū)全部+E區(qū)Townhouse通路配合展示行銷廣告推出C區(qū)（步行街生活便利區(qū))廣告及媒體配合簽約盛況參加房展強勢推出中心花園區(qū)業(yè)務重點累積客戶維護客戶2.不斷拓展新客源認購將累積客戶過濾確定意向客戶房展累積客戶拓展維護客戶商場認購強銷期清盤(商業(yè)認購)時間11/21-06/1/1006/1/11-2/15銷售均價E區(qū)Townhouse:5800商業(yè)均價:6000銷售指標E區(qū):2192.4萬住宅累計總銷33584.5萬推案順序推出黃金公建、住宅余戶售出（之前累積客戶）通路配合廣告媒體配合展示行銷業(yè)務重點簽約維護客戶將前期累積客戶過濾確定意向邀約至售樓處將前期客戶再進行回訪銷售進度及回款計劃區(qū)域樓號單價元/m2面積總銷A區(qū)26-32355020828m27393.9萬B區(qū)21-25345018753m26469.8萬C區(qū)1、3、5、8、10、1226724.8萬D區(qū)2、4、6、7、9、11、13、16、17、18、19395027351m210803.6萬E區(qū)33-3658003780m22192.4萬合計378888645m233584.5萬住宅可銷面積與總銷金額期間4/15-6/156/15-7/308/1-9/159/1-9/159/16-10/1610/17-11/2011/21-06/1/101/11-1/30推案順序前置客戶累積推出A+B區(qū)A+B區(qū)認購C區(qū)推出C區(qū)認購推出D+E區(qū)取得預售證開盤簽約商業(yè)推出并簽約均價3500375039505950銷售指標13863.76724.812996累計回款13863.720588.533584.5銷售進度指標與累計回款合作方式建議1、代理條件廣告企劃

本案位于大連甘井子區(qū),華南西面的一個中型住宅社區(qū)，東臨規(guī)劃路、南臨中華路、西臨泉水2號路.容積率約為1的低密度住宅小區(qū)規(guī)劃主要分為三個版塊:1、沿中華路的商業(yè)步行街、東側人行入口步行街與沿泉水2號路沿街底商2、高壓電塔下50米寬的綠帶公園區(qū)3、基地中北側的住宅以多層為主另有五幢小高層與四幢高層

項目速描

項目規(guī)劃調整建議1、西側沿泉水2號路增加沿街底商產(chǎn)品，發(fā)揮商業(yè)利益、增加總銷2、朝向建議改為朝南偏東3、會所集中于東側出入口或與沿中華路商業(yè)合并，原會所用地改為Townhouse4、商業(yè)以步行街形式為主，結合主力店與會所以符合社區(qū)型經(jīng)營形態(tài)5、高壓電下做“高爾夫主題景觀”增加亮點商業(yè)與會所合并結合廣場與立面建議主力店（肯德基）門面店（后為小區(qū)）商場全景（電扶梯）地上一樓與地下一樓均連接道路入口創(chuàng)造部分露臺式走道盡享南加洲休閑購物風情商場入口緩坡（解決基地高差）休閑走道與坐椅（水平動線）透明電梯與樓梯（垂直動線）服裝店美食店面包店動漫玩具店小區(qū)商業(yè)配套業(yè)態(tài)