商業(yè)地產招商方案

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物業(yè)背景分析

計劃策略思路

我們的策劃議點方法結論、主張、手段手段：活動載體、情感媒介目錄推廣方案推廣包裝的原則、策略商業(yè)推廣手法梅隴439品牌形象換裝策略分析梅隴439背景在我們前期的了解中，梅隴439的命名定位為“上海國際時尚編紡創(chuàng)意產業(yè)園”局限了該物業(yè)的招商群體。1、定位輕紡產業(yè)規(guī)定了行業(yè)方向，讓其他行業(yè)感覺陌生難已融入。2、該物業(yè)的主體結構，以廠房為主體，門面商鋪為輔的經營模式，無標致性辦公型建筑。3、周邊物業(yè)不成熟，商業(yè)后氣氛不活躍，鋪面商家目前無法看到盈利。4、交通線路不方便目前無軌道交通局限了目前的招商。背景分析

現階段主要面臨的局勢：產品市場標簽品牌形象標簽439表現不均衡，工業(yè)結構性太強，商業(yè)單一化則相對平庸439在上海市場如何由“大”做到“強”背景分析

7月1日下午，李寧(中國)體育用品有限公司總部向社會公布了李寧新的品牌標識和新的廣告口號———MaketheChange(讓改變發(fā)生)。并以全新的品牌形象向社會展示，品牌提升的重點，則落在對品牌“無形資產”的梳理上。策略思路——一場事件的關聯思考根據李寧官方的說法是，希望通過這次改變，讓“新改變帶領新李寧”這次改變，提升了品牌的檔次感，去除了品牌的一些“山寨印記”融入了人文等文化感，讓李寧品牌形象更具文化內涵更具市場識別度，讓人重新審視這個品牌，看到品牌的“進步”對老客戶有增強品牌忠誠度、維系忠誠客戶，激活“疲憊”客群，吸引新客群思考：我們需要的正是這樣的一場改變，讓新改變帶領新梅隴439策略一：對梅隴439策略營銷——品牌提升策略二：讓梅隴439品牌更有文化——形象換妝根據產業(yè)困擾現狀，考慮的439的市場生存，結合李寧的形象提升啟示，我們建議來一次品牌形象方面徹底的：提升與換妝最終目的：讓新形象帶領新439我們的策略提升A、為什么要提升？

B、提升的意義在哪里？

C、提升的思路怎樣？

D、提升的手段有哪些？Ascension·提升的意義經過梅隴439品牌和項目形象的提升，將達到以下幾個目的：獲得市場客群對品牌的重新審視和關注獲得新客群對439品牌和項目形象的贊同讓商務產業(yè)和商業(yè)產品獲得新的生命力促進推廣對項目營銷起到關鍵的促進Ascension·提升的步驟將先對客群來源、選擇梅隴439的理由分析，針對有效客群，進行有效的營銷活動，進行客戶資源挖掘、管理和培養(yǎng)。最終達到品牌及項目形象在上海市場的提升客群的來源渠道和選擇理由分析以廣告表現為手段攻擊客群營銷活動的執(zhí)行品牌提升的步驟Ascension·提升的原則我們認為：提升行動必須偏向于商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)推廣，因目前有一定存量的商業(yè)客戶，讓提升的知名度可觸動這類客戶的經營。重視客戶的需求，從客戶對梅隴439的理解切入，找準提升的核心。側重商業(yè)及辦公物業(yè)原則抓準客群強勢攻擊原則customer·客群分析思考梅隴439現階段客群分類創(chuàng)業(yè)者經營者投資者便利者企業(yè)管理者分巢者梅隴439與普通物業(yè)不同，是通過建立一個大型商業(yè)綜合體，形成商圈氛圍，從而帶動周邊物業(yè)發(fā)展。那么，在當前的策劃施行階段，梅隴439的客群在哪里？customer·客群來源渠道根據我們對市場行情及營銷經驗，獲知信息渠道來源分析，最終得出：以朋友介紹、戶外廣告大牌為主，渠道宣傳幾乎占到整個渠道來源的70％。customer·客戶選擇理由根據我們對市場客戶選擇理由分析，最終得出：以看中其地段為主，交通相應價格幾乎占到整個渠道來源的69％。同時也得出：產品力較弱。最終選擇梅隴439的客戶，大多數是通過朋友介紹和戶外廣告而認知并選擇，而同時他們選擇的大多數原因，是因為梅隴439物業(yè)具有優(yōu)勢的地段和價格，品牌力、產品力并沒有得到充分發(fā)揮。結論：通過客戶維系的活動，充分培養(yǎng)和挖掘老客戶的潛力，產生老帶新；梅隴439品牌形象并不具有文化韻味和高端感，應該打好梅隴439的”品牌牌“；加大有效的媒介渠道，如”老客戶活動“，并增強”戶外大牌“等廣告表現的文化感。主張：建議兩種手段：1、“活動”載體——品牌、客戶等營銷活動為主2、“情感”媒介——廣告表現為主手段：Means·提升的手段“活動”載體以品牌活動和客戶活動為主，將梅隴439品牌影響力延伸續(xù)強，并對梅隴439客戶群進行培養(yǎng)和引導。以不流失?！盎顒印陛d體推廣活動1主題：夢想之旅

——梅隴439夢想俱樂部形式：這是一個梅隴439特有的俱樂部，如車友會、寵物會、party等等操作：由梅隴439建立一個客戶資料庫，所有人免費加入此俱樂部?；顒幽康模和ㄟ^品牌活動讓客群關注梅隴439的發(fā)展，并進行知名度的提高?！扒楦小泵浇镾OHO客群分布Soho客群分布創(chuàng)業(yè)型企業(yè)首次成立孵化型小企業(yè)，尋求家庭辦公外地企業(yè)駐滬辦事處年輕一族，公寓式居住自由職業(yè)者，自由撰稿人等藝術家的家庭藝術創(chuàng)作空間SOHO，即SmallOfficeHomeOffice，家居辦公大多指那些專門的自由職業(yè)者：自由撰稿人、平面設計師、工藝品設計人員、藝術家、音樂創(chuàng)作、產品銷售員、平面設計、廣告制作、服裝設計、商務代理、做期貨、網站等等?！扒楦小泵浇镾OHO客群的媒介到達根據我們商業(yè)運營經驗，以下將是各類媒介對此類客群的到達率：隨著互聯網業(yè)的發(fā)展，網絡媒介在對青年一族的信息到達率明顯穩(wěn)居首位，戶外廣告則影響著這些平日里忙于工作和生活而在戶外活動奔波的客群，五大報媒的到達率依然較高，廣播媒介通過對有車一族的信息傳送，媒介到達率也較高。“情感”媒介SOHO推廣媒介選擇媒體選擇以專業(yè)商業(yè)地產網等為平臺，投放網絡條等硬性廣告，及軟文。在各高端寫字樓的電梯轎廂及主城區(qū)公交站臺進行廣告投放，項目圍墻進行包裝。利用五大報媒進行硬廣投放及軟文投放。在上海交通廣播等廣播電臺進行上下班時段的廣告投放。在地鐵站投放廣告，對地鐵上班一族（多去向新街口及鼓樓）進行推廣。12345“情感”媒介推廣原則全面覆蓋原則重點密集原則長期占領原則

對以上五種媒體通路進行全面覆蓋，集中式地毯式進行推廣，以保證推廣的協(xié)調與統(tǒng)一，時間上的一致。

對重要的媒介，如網絡媒介和報媒，進行密集式投放，以達到密集撒網疏而不漏。

新的產品，需要有一個市場的認知、接受、產生沖動等一系列過程，在這期間要根據不同時間段進行長期的媒介推廣。換妝

對梅隴439進行全新的形象包裝，針對不同產品進行不同的市場廣告訴求形式和廣告形式，獲得最大效益的客戶群體！換妝表現為什么不延續(xù)將“上海國際時尚編紡創(chuàng)意產業(yè)園”作為推廣名？換妝表現理由商業(yè)面太狹窄單一,工業(yè)氛圍濃厚。主張避開“上海國際時尚編紡創(chuàng)意產業(yè)園”商業(yè)運作的推廣名。上海國際時尚編紡創(chuàng)意產業(yè)園在上海的品牌形象即是以“編紡創(chuàng)意產業(yè)園”為主市形象，單一的商業(yè)形象已掩蓋了客群對其物業(yè)及其他產品的關注，若繼續(xù)以“編紡創(chuàng)意產業(yè)園”作為推廣名推廣該物業(yè)，將受到一定限制。在力保市場對梅隴439的一定識別度的前提下，將不同物業(yè)以不同產品形象全新推出，將有效避免客群對產品形成的固有認知，暨：1、有效避免客群認為