協(xié)信總部城項目商鋪定價模型

協(xié)信總部城項目——商鋪定價模型重慶中原地產(chǎn)咨詢顧問營業(yè)中心ChongQing.12.2013關(guān)鍵詞：商鋪定價，水平調(diào)差沉淀人：吳承於一、豎向各層均價制定二、平面鋪位價格調(diào)差定價說明（商鋪定價方法以及權(quán)重的選取上，更多以投資者、市場角度出發(fā)，即以投資者角度比較項目的投資價值。）定價方法：市場比較法：市場比較法比較容易被直觀接受，特別是在銷售過程中比較容易被客戶接受，客戶在購買時，也會參考其他項目的成交價格。租金收益法：客戶在做出購買決定時，往往會將租金水平作為衡量商鋪價值的重要方式（但并非唯一），通常情況租金收益法可作為商鋪定價的重要補充。市場比較法

權(quán)重區(qū)域位置25人流量20商鋪面積20交通條件10發(fā)展?jié)摿?5商業(yè)品牌10合計100修正系數(shù)價格權(quán)重本項目價格評價因素及權(quán)重說明1、區(qū)域位置、人流量、商鋪面積、交通條件無論對于投資者還是經(jīng)營者均為首要關(guān)注條件，是商鋪投資和實際經(jīng)營價值的核心體現(xiàn)。2、當下商業(yè)競爭日益激烈，對于投資者和經(jīng)營者而言項目發(fā)展?jié)摿σ约伴_發(fā)商品牌也是其投資看重的重要因素。參照項目及權(quán)重說明1、通常選擇商業(yè)屬性、地段位置相近項目作為參照。類似度越高，可取權(quán)重越大。2、在區(qū)域可參照樣本不多的情況下，建議重點考慮租金收益法權(quán)重。權(quán)重系數(shù)應(yīng)項目條件的不同有所差異，同時在同一項目不同樓層也需考慮差異性，具體見下面例子。例：協(xié)信總部城，1F（吊一層）：大的區(qū)位、人流所取權(quán)重較大

權(quán)重康德國際1F萬科錦程1F本項目1F區(qū)域位置25152217人流量2012178商鋪面積20171415交通條件10697發(fā)展?jié)摿?56912商業(yè)品牌10368合計100597767修正系數(shù)

1.1360.870

價格

50000元/㎡90000元/㎡

權(quán)重

65%35%

本項目價格

64316元/㎡

評價因素及權(quán)重說明1、區(qū)域位置、人流量、商鋪面積、交通條件無論對于投資者還是經(jīng)營者均為首要關(guān)注條件，是商鋪投資和實際經(jīng)營價值的核心體現(xiàn)。2、當下商業(yè)競爭日益激烈，對于投資者和經(jīng)營者而言項目發(fā)展?jié)摿σ约伴_發(fā)商品牌也是其投資看重的重要因素。參照項目及權(quán)重說明1、區(qū)域目前存在龍湖、英利為代表區(qū)域商業(yè)中心，萬科、康德為代表的區(qū)域商業(yè)節(jié)點和傳統(tǒng)臨街商鋪，其中萬科、康德相距項目最近，且商業(yè)屬性類似，參考性較強，而康德與項目同屬經(jīng)緯大道，周邊氛圍更加類似，作為項目主要參照取65%權(quán)重。例：協(xié)信總部城，2F（平頂層）：對于同一項目的上層物業(yè)，交通條件、商鋪面積對物業(yè)價值影響較一層更大

權(quán)重康德國際2F萬科錦程2F本項目2F區(qū)域位置1591310人流量159136商鋪面積25221013交通條件20161213發(fā)展?jié)摿?56910商業(yè)品牌10368合計100656360修正系數(shù)

0.9230.952

價格

30000元/㎡22000元/㎡

權(quán)重

65%35%

本項目價格

25333元/㎡評價因素及權(quán)重說明1、對于上層商鋪，其區(qū)域位置及周邊人流對其價值影響相對減弱，而交通方式、商鋪面積對價格影響更大，因此權(quán)重相對一層有一定調(diào)整。參照項目及權(quán)重說明1、區(qū)域目前存在龍湖、英利為代表區(qū)域商業(yè)中心，萬科、康德為代表的區(qū)域商業(yè)節(jié)點和傳統(tǒng)臨街商鋪，其中萬科、康德相距項目最近，且商業(yè)屬性類似，參考性較強，而康德與項目同屬經(jīng)緯大道，周邊氛圍更加類似，作為項目主要參照取65%權(quán)重。例：協(xié)信總部城，-1F（吊二層）：對于特殊樓層（如雙首層等），可對比本項目一層進行綜合價值評價，予以價值評定

權(quán)重1F（吊一層）-1F（吊二層）人流量302521昭示性20188交通條件302520商鋪面積201515合計1008364修正系數(shù)

0.771

價格

64587元/㎡

權(quán)重

100%

本項目價格

49802元/㎡參照項目及權(quán)重說明1、吊二層為雙首層概念，市場中無適宜參照項目，且雙首層項目間因客觀環(huán)境的不同差異較大，本項目主要參照1F進行對比，因項目外部條件相近，主要考慮周邊核心人流關(guān)系，對外昭示性、交通通達程度和商鋪劃分面積四方面進行對比。1F（吊一層）-1F（吊二層）臨街面地下庭院扶梯上扶梯下租金收益法：參照項目選取、評價因素及權(quán)重選取

權(quán)重區(qū)域位置25人流量20商鋪面積20交通條件10發(fā)展?jié)摿?5商業(yè)品牌10合計100修正系數(shù)

價格

權(quán)重

項目租金

評價因素及權(quán)重說明1、區(qū)域位置、人流量、商鋪面積、交通條件無論對于投資者還是經(jīng)營者均為首要關(guān)注條件，是商鋪投資和實際經(jīng)營價值的核心體現(xiàn)。2、當下商業(yè)競爭日益激烈，對于投資者和經(jīng)營者而言項目發(fā)展?jié)摿σ约伴_發(fā)商品牌也是其投資看重的重要因素。參照項目及權(quán)重說明1、通常選擇商業(yè)屬性、地段位置相近項目作為參照。類似度越高，可取權(quán)重越大。整體而言與市場比較法維度類似，權(quán)重系數(shù)應(yīng)項目條件的不同有所差異，可參照市場比較法。租金收益法：各層投資回報率取值，可參照可比項目各層投資回報率進行制定龍湖時代天街一期商鋪：投資回報率集中在3.5%-4.5%樓層建筑面積租金水平（元/㎡·天）購買單價投資回報1F1715002200008.18%517001800004.67%596001500004.80%775001200005.00%186001550004.65%61300800004.50%654001350003.56%90200650003.69%81120500002.88%2F49150400004.50%99120400003.60%48200570004.21%7690300003.60%68220650004.06%3F95200800003.00%17.73601150003.76%50200700003.43%樓層主力售價（萬元/㎡）主力租金（元/㎡·月）主力投資回報率1F12-18400-6003.5%~5%2F4-7120-2003.5%~4.5%3F3-7100-2003%~4.5%4F2-680-1203%~4.5%樓層主力售價（萬元/㎡）主力租金（元/㎡·月）主力投資回報率1F5-12200-4003.5%~5%2F2-2.560-1003.5%~5%3F1.3-1.960-805%~5.5%4F1.3-1.950-704.5%~5%萬科萬錦匯：投資回報率集中在4%-5%.附：龍湖時代天街一期部分商鋪投資回報情況取值說明：萬科萬錦匯投資回報率略高于時代天街，考慮現(xiàn)有數(shù)據(jù)部分為招租目標租金，最終成交時租金及投資回報率應(yīng)小于等于該值，但在本次定價時，中原建議保守考慮價格，投資回報率取高值進行計算。取值建議：1F（吊一層）、-1F（吊二層）參照市場最高的回報率5%進行計算，2F（平頂層）參照市場較高的4.5%進行計算。商鋪均價制定結(jié)果

市場比較法（70%）租金收益法（30%）銷售定價-1F(吊二層)49802元/㎡44640元/㎡48253元/㎡1F(吊一層)64316元/㎡57840元/㎡62373元/㎡2F(平頂層)25333元/㎡20267元/㎡23813元/㎡3F(二層)14000元/㎡說明：3F商鋪較少，且無獨立交通體系，價格參照項目寫字樓，銷售時與2F捆綁銷售。項目銷售均價=市場比較法定價*70%+租金收益法定價*30%一、豎向各層均價制定二、平面鋪位價格調(diào)差水平鋪位價格調(diào)差方式說明：采用平面對比打分方式確定各商鋪價值，主要參照商鋪位置及人流、商鋪面積和形狀兩大維度7個子項進行評價平面調(diào)差維度權(quán)重A區(qū)B區(qū)…區(qū)平均值差值A(chǔ)-1A-2A-xB-1B-2B-x…-x商鋪位置及人流臨近入口及樓梯60%24%臨近主通道24%視覺觸及程度12%商鋪面積和形狀面積40%20%開間進深比12%形狀規(guī)則性4%柱網(wǎng)4%表：商鋪水平價格調(diào)差表格說明：①根據(jù)商鋪的位置及人流（臨近主入口或樓梯、臨近主干道、視覺觸及程度）、街鋪形狀（面積、開間進深比、形狀規(guī)則性柱位）、對項目各層商鋪進行了水平打分，確定了各鋪位的水平調(diào)差系數(shù)。最終確定各層調(diào)差價格。②評定方式：打分標準具體：好，9-10分；較好，7-8分；一般，5-6分；較差，3-4分；差，1-2分。③本次打分未考慮營銷策略因數(shù)，如鋪旺加價、大面積鋪促銷等。例：協(xié)信總部城，1F（吊一層）：平面分區(qū)說明及要素簡析A區(qū)L1A01—L1A24A01A07A12A14A21B區(qū)L1B01—L1B21B01B10B11B15B19C區(qū)L1C01—L1C08C08C01上下扶梯主通道次通道平面出入口臨街展示面例：協(xié)信總部城，1F（吊一層）——商鋪打分結(jié)果：平均值77.08%，最大商鋪差值32%1F

A區(qū)B區(qū)A01A02A03A04A05A06A07A08A09A10A11A12A13A14A15A16A17A18A19A20A21A22A23A24B01B02一、商鋪位置和人流60%60.00%56.40%51.60%42.00%42.00%39.60%37.20%37.20%37.20%42.00%43.20%52.80%57.60%48.00%45.60%45.60%43.20%40.80%40.80%40.80%45.60%45.60%48.00%57.60%55.20%51.60%13.88%10.28%5.48%-4.12%-4.12%-6.52%-8.92%-8.92%-8.92%-4.12%-2.92%6.68%11.48%1.88%-0.52%-0.52%-2.92%-5.32%-5.32%-5.32%-0.52%-0.52%1.88%11.48%9.08%5.48%1、臨近入口及樓梯24%1010988766688910988766688910992、臨近主通道24%1098666666668108888888888101093、視覺觸及程度12%1099777777781086666666666887一、商鋪面積和形狀40%30.00%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%30.00%30.00%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%31.20%30.00%31.60%32.40%-0.96%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%-0.96%-0.96%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%0.24%-0.96%0.64%1.44%1、面積20%788888888887788888888887782、開間進深比12%866666666668866666666668873、形狀規(guī)則性4%10101010101010101010101010101010101010101010101010104、柱網(wǎng)4%610101010101010101010661010101010101010101061010水平系數(shù)100%90.00%87.60%82.80%73.20%73.20%70.80%68.40%68.40%68.40%73.20%74.40%82.80%87.60%79.20%76.80%76.80%74.40%72.00%72.00%72.00%76.80%76.80%79.20%87.60%86.80%84.00%B區(qū)C區(qū)平均值差值B03B04B05B06B07B08B09B10B11B12B13B14B15B16B17B18B19B20B21C01C02C03C04C05C06C07C0845.60%43.20%43.20%43.20%45.60%49.20%33.60%33.60%52.80%52.80%52.80%52.80%43.20%40.80%40.80%45.60%45.60%45.60%50.40%58.80%50.40%48.00%40.80%40.80%43.20%46.80%48.00%46.12%26.40%-0.52%-2.92%-2.92%-2.92%-0.52%3.08%-12.52%-12.52%6.68%6.68%6.68%6.68%-2.92%-5.32%-5.32%-0.52%-0.52%-0.52%4.28%12.68%4.28%1.88%-5.32%-5.32%-2.92%0.68%1.88%026.40%8777896699998778889108877899

8888886699997777778109877777

666667448888666888898866678

32.40%31.60%30.80%34.80%40.00%30.80%32.40%32.40%19.20%31.20%31.20%32.40%32.40%17.20%32.40%32.40%31.20%31.20%31.20%30.40%31.20%33.20%33.20%28.80%30.00%30.00%28.80%30.96%22.80%1.44%0.64%-0.16%3.84%9.04%-0.16%1.44%1.44%-11.76%0.24%0.24%1.44%1.44%-13.76%1.44%1.44%0.24%0.24%0.24%-0.56%0.24%2.24%2.24%-2.16%-0.96%-0.96%-2.16%022.80%8788106885888848888878998888

7879109772667727766676666666

101061010101010710101010710101010101010101010101010

10101010101010101010101010101010101010101010104774

78.00%74.80%74.00%78.00%85.60%80.00%66.00%66.00%72.00%84.00%84.00%85.20%75.60%58.00%73.20%78.00%76.80%76.80%81.60%89.20%81.60%81.20%74.00%69.60%73.20%76.80%76.80%77.08%32.00%例：協(xié)信總部城，1F（吊一層）——商鋪價格水平調(diào)差結(jié)果：1F最高售價A01號鋪72828元/㎡，最低價格B16號鋪46933元/㎡A區(qū)鋪位A01A02A03A04A05A06A07A08A09A10A11A12綜合系數(shù)116.76%113.65%107.42%94.97%94.97%91.85%88.74%88.74%88.74%94.97%96.52%107.42%銷售定價728287088667002592335923357291553495534955349592336020467002C區(qū)鋪位C01C02C03C04C05C06C07C08綜合系數(shù)115.72%105.86%105.35