正確認(rèn)識商品房認(rèn)購書的法律效力及定金

正確認(rèn)識商品房認(rèn)購書的法律效力及定金預(yù)約的目的在于因有事實或法律上的障礙，暫無訂立主契約時約定將來訂立一定合同；目的在于簽訂本約，而預(yù)約合同屬諾成性合同而非實踐性合同，不受要物約束。關(guān)于認(rèn)購書一般認(rèn)為，商品房買賣認(rèn)購書（以下簡稱“認(rèn)購書”）是商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售契約或商品房現(xiàn)房買賣契約前所簽訂的意向性法律文件，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)；（其內(nèi)容一般包括：1。主體雙方的基本信息2。房屋基本情況如：坐落位臵、房屋面積等）3。房價款及單價、折扣等4。付款計劃5。簽署契約時限等注意、說明事項。對認(rèn)購書的性質(zhì)有不同的觀點，一種觀點認(rèn)為：認(rèn)購書是商品房買賣合同（以下簡稱“買賣合同”）的補充協(xié)議，不是一個獨立合同；另一種觀點認(rèn)為簽訂認(rèn)購書時，真正的商品房買賣行為并未發(fā)生，仍處于買賣成立前契約階段——即使雙方當(dāng)事人完全履行認(rèn)購書權(quán)利、義務(wù)，仍需雙方另行簽訂預(yù)售合同或現(xiàn)房銷售合同，其性質(zhì)為預(yù)約合同，是獨立有效的合同；還有一種觀點認(rèn)為認(rèn)購書為附條件的買賣合同，認(rèn)購書約定的合同內(nèi)容為買賣合同所附條件，如:以認(rèn)購書約定內(nèi)容作為簽訂正式買賣合同的附件，我個人認(rèn)為，認(rèn)購書為買賣合同的預(yù)約合同，是獨立合同較為妥當(dāng)，也更符合實務(wù)。在學(xué)理上，認(rèn)購書屬于“將行談判的預(yù)約”，盡管其中約定了交易的一些具體內(nèi)容，但雙方僅承擔(dān)繼續(xù)談判直至達(dá)成最后本約的義務(wù)，其特征：1、當(dāng)事人要對違反誠信談判義務(wù)而不能達(dá)成本約的行為承擔(dān)責(zé)任；2、當(dāng)事人如果盡到誠信談判義務(wù)即使達(dá)不成本約，也不承擔(dān)責(zé)任；其屬諾成合同，不受要物約束，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人主觀意志在合同成立中的決定作用之特征對于預(yù)約尤其明顯和重要，其標(biāo)的是當(dāng)事人為將來訂立本約而談判；此外，還必須具備書面形式，許多國家對預(yù)約合同的確定性要求不盡相同，但規(guī)定均應(yīng)包含將來訂立本約的基本條件和基本內(nèi)容。不過，實際從狹義上講認(rèn)購書是可以在開發(fā)商已辦妥開發(fā)項目的立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，但尚未取得預(yù)/銷售許可證期間（類似于內(nèi)部認(rèn)購）內(nèi)簽訂，預(yù)約的目的在于有事實/法律上的障礙，暫未訂立契約時，約定將來訂立一定合同，目的在于簽訂本約，而預(yù)約合同屬諾成性合而非實踐性合同，不受要物約束。認(rèn)購書的不詳細(xì)、不具體對開發(fā)商有利——因為“倘將來系依所訂立之契約履行而無須另訂立本約者，縱名為預(yù)約，仍非預(yù)約?！倍邆洹渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條內(nèi)容——明確、具體、詳細(xì)（盡）、條款齊備，就可認(rèn)為無事實法律上的障礙，而且也沒必要在已無事實法律上的障礙情況下按照存在事實法律上的障礙情況要求來操作），否則構(gòu)成欺騙欺詐（因約定與事實（嚴(yán)重）不符，此時就沒有簽訂預(yù)約的必要，即由諾成性合同轉(zhuǎn)化為實踐性合同。而開發(fā)商這樣做是為更最大限度約束業(yè)主而簽訂買賣合同預(yù)留一手，實乃高明也?。ㄟB環(huán)之計）有關(guān)定金問題從學(xué)理上解釋，定金有5種：1、立約定金——用以擔(dān)保合同訂立而交付的定金2、成約定金——以定金的支付作為合同成立或生效要件3、違約定金——為履行合同的擔(dān)保而設(shè)立之定金4、證約定金——為證明合同的訂立而支付的定金5、解約定金——用以作為保留合同解除權(quán)的代價的定金。認(rèn)購書中常出現(xiàn)“訂金”、“押金”等字眼，不能將其一概認(rèn)定為法律意義上定金?！坝喗稹彪m不是法律上“定金”，但經(jīng)常使用，一方違約，另一方無權(quán)要求雙倍返還。若認(rèn)購書上記明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約，定金或押金不退還；出賣人違約雙倍返還定金或押金，那么此時定金和押金即具有定金性質(zhì)，認(rèn)購書的定金屬于立約定金，是為了保障簽訂本約而交付的定金。當(dāng)事人不能就商品房買賣合同協(xié)商一致，是否可以推論是一方當(dāng)事人拒絕訂立主合同呢？是否均應(yīng)適用立約定金罰則規(guī)定呢？若當(dāng)事人協(xié)商的主合同條款中無約定，則當(dāng)事人協(xié)商不成的，不能認(rèn)定是任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約合同拒絕訂立主合同，因而不能適用定金罰則。其他不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因也可導(dǎo)致雙方當(dāng)事人免責(zé)。如簽訂認(rèn)購書后。開發(fā)項目被政府行政決定取消或緩建，開發(fā)商主體資格喪失，自然災(zāi)害導(dǎo)致開發(fā)項目滅失等，總之，因不能歸責(zé)于買賣合同雙方當(dāng)事人的原因致使本約不能簽訂時，返還定金即可。定金作為合同擔(dān)保方式之一，其擔(dān)保功能主要是通過定金處罰來實現(xiàn)，締約過失責(zé)任——在訂立合同過程中，一方因違背其依據(jù)誠實信用原則所應(yīng)盡的義務(wù)而致另一方信賴?yán)娴膿p失（因簽訂認(rèn)購書之故已發(fā)生費用，并放棄眾多其他機(jī)會的損失），依法應(yīng)承擔(dān)之民事責(zé)任。適用定金罰則后，守約方能否再主張賠償損失呢?我認(rèn)為守約方的請求應(yīng)予酌定支持，根據(jù)《合同法》t42:當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一給對方造成損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任:1，假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；2、故意隱瞞與合同訂立有關(guān)事宜或提供虛假情況；3、其他違背誠實信用原則的行為。認(rèn)購書是預(yù)約合同，而且是行將談判的預(yù)約合同，違反認(rèn)購書義務(wù)主要是違反誠信談判義務(wù)，對雙方當(dāng)事人來講，造成的損失只能是機(jī)會的損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)《合同法》t42項下所規(guī)定締約過失責(zé)任，締約過失責(zé)任賠償?shù)氖鞘丶s方信賴?yán)娴膿p失，（信賴?yán)?，通常是法律行為無效或可得撤銷，相對人信賴其為有效卻因無效或撤銷的結(jié)果所承受的不利益，又稱消極利益或消極合同利益）信賴?yán)尜r償?shù)慕Y(jié)果如同合同未曾發(fā)生一樣。據(jù)此，守約方可以要求違約方賠償其在訂立此認(rèn)購書及其在簽訂本合同過程中的損失，使其得以彌補恢復(fù)到認(rèn)購書未曾發(fā)生以前的狀態(tài)。當(dāng)對商品房銷售價格有實質(zhì)影響的條件已確定，但尚不具備預(yù)售條件，尚未取得《商品房銷售許可證》，應(yīng)當(dāng)說此時開發(fā)商已具備簽訂認(rèn)購書即預(yù)約合同的條件，在認(rèn)購書中可以對商品房銷售的核心條款作出約定，待條件成熟時即可簽訂正式的商品房銷售合同（即本約）。條件不成熟到條件成熟的時間段即為簽約期限——如7天（例準(zhǔn)備首付款及有關(guān)資料等，開發(fā)商準(zhǔn)備簽約之相關(guān)準(zhǔn)備工作）。《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本》兩種規(guī)范行為是對商品房買賣合同本約的規(guī)制而非對預(yù)約的規(guī)制，前者屬強(qiáng)制性規(guī)范，后者屬任意性規(guī)范。預(yù)約——屬前契約階段合同，所承擔(dān)的民事責(zé)任屬締約過失責(zé)任范疇，而本約之雙方應(yīng)承擔(dān)之責(zé)任、義務(wù)是合同義務(wù)。預(yù)約權(quán)利人僅得請求對方履行訂立本約之義務(wù)，不得徑依預(yù)定之本約內(nèi)容請求履行；預(yù)約系債權(quán)上的契約，其標(biāo)的即系主契約之訂立行為，自不能根據(jù)預(yù)約訴請履行，為主契約之義務(wù)，如以處分行為為標(biāo)的時則非契約。預(yù)約之目的在于有事實或法律上障礙，暫時無法訂立主契約時，事先對當(dāng)事人加以約束。倘將來系依所訂立之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預(yù)約，仍非預(yù)約。履行預(yù)約合同的過程即是克服“事實或法律上障礙”的過程，預(yù)約合同履行完畢，“事實或法律上障礙”即不存在，填充缺失條款和明確不確定條款的條件已成熟，諾成性合同即轉(zhuǎn)化為實踐性合同，預(yù)約轉(zhuǎn)化為本約。我公司項目都是取得預(yù)售或銷售許可證后才簽訂正式認(rèn)購書的，從狹義上講，預(yù)約已不屬必要；當(dāng)然，即使“不存在事實或法律上障礙”，也可簽訂預(yù)約，再行簽訂本約，這也是開發(fā)商常采用的手段，以此更多、更好地約束業(yè)主使其按時簽訂本約。關(guān)于認(rèn)購書的效力是否以取得商品房預(yù)售或銷售許可證為必要條件，有的認(rèn)為是必要條件，有的則持相反觀點。我認(rèn)為，認(rèn)購書簽訂的根本原因在于簽訂正式的預(yù)售合同存在事實法律上的障礙，只有這些事實或法律上的障礙消除后才得以簽訂正式的預(yù)售合同，且這些事實法律上的障礙，合同雙方當(dāng)事人是可以預(yù)期消除的。（預(yù)售或銷售許可證未取得之前只能簽訂“內(nèi)部認(rèn)購書”，此時不宜收取“定金”,若收取,當(dāng)認(rèn)購人提出退訂的,開發(fā)商應(yīng)予退訂,返還定金）雙方在簽訂認(rèn)購書時根據(jù)開發(fā)商當(dāng)時的條件,可以合理預(yù)測到許可證的取得,因此,未取得商品房預(yù)售銷售許可證,認(rèn)購書未必?zé)o效.其實,即使簽訂正式的預(yù)售合同時未取得商品房預(yù)售銷售許可證,只要在起訴前取得的可以認(rèn)定有效.《高法解釋》t5:商品房認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已按照約定收受購房款的（即使未交首付款，只交定金），該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。該條解釋及時解決了以往實踐中對認(rèn)購書性質(zhì)的困惑。實踐中如果認(rèn)購書缺失了其中幾項，認(rèn)購書是否還可以直接認(rèn)定為預(yù)售合同呢？1、通常認(rèn)為除《商品房銷售管理辦法》（以下簡稱《辦法》）tl6后三項外其他各項原則上不能缺失，否則不應(yīng)認(rèn)定為買賣合同。因為買賣合同的標(biāo)的物，即商品房是有特殊性的，買方最直接的目的在于對房屋所有權(quán)有效地完全行使，而《辦法》前l(fā)0項內(nèi)容恰是產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)之必備條件，否則買方將無法圓滿地對商品房占有、使用、收益、處分。2、出賣人已按約定收取購房款，這里的購房款包括全部購房款也包括部分購房款。其實從法理上講，只要具備第一個條件，就應(yīng)認(rèn)定為正式的買賣合同。因為，只要合同條款齊備，不存在事實法律上的障礙，無論合同名稱如何，都應(yīng)認(rèn)定為本約無須附加實際履行內(nèi)容。本條規(guī)定“出賣人已按約定收取購房款”作為買賣合同成立要件之一，主要是考慮到我國當(dāng)前商品房買買的實