正確認(rèn)識(shí)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力及定金

正確認(rèn)識(shí)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力及定金預(yù)約的目的在于因有事實(shí)或法律上的障礙，暫無(wú)訂立主契約時(shí)約定將來(lái)訂立一定合同；目的在于簽訂本約，而預(yù)約合同屬諾成性合同而非實(shí)踐性合同，不受要物約束。關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)一般認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“認(rèn)購(gòu)書(shū)”）是商品房買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售契約或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)契約前所簽訂的意向性法律文件，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)；（其內(nèi)容一般包括：1。主體雙方的基本信息2。房屋基本情況如：坐落位臵、房屋面積等）3。房?jī)r(jià)款及單價(jià)、折扣等4。付款計(jì)劃5。簽署契約時(shí)限等注意、說(shuō)明事項(xiàng)。對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)有不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為：認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“買(mǎi)賣(mài)合同”）的補(bǔ)充協(xié)議，不是一個(gè)獨(dú)立合同；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，真正的商品房買(mǎi)賣(mài)行為并未發(fā)生，仍處于買(mǎi)賣(mài)成立前契約階段——即使雙方當(dāng)事人完全履行認(rèn)購(gòu)書(shū)權(quán)利、義務(wù)，仍需雙方另行簽訂預(yù)售合同或現(xiàn)房銷(xiāo)售合同，其性質(zhì)為預(yù)約合同，是獨(dú)立有效的合同；還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)為附條件的買(mǎi)賣(mài)合同，認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的合同內(nèi)容為買(mǎi)賣(mài)合同所附條件，如:以認(rèn)購(gòu)書(shū)約定內(nèi)容作為簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同的附件，我個(gè)人認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)為買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，是獨(dú)立合同較為妥當(dāng)，也更符合實(shí)務(wù)。在學(xué)理上，認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于“將行談判的預(yù)約”，盡管其中約定了交易的一些具體內(nèi)容，但雙方僅承擔(dān)繼續(xù)談判直至達(dá)成最后本約的義務(wù)，其特征：1、當(dāng)事人要對(duì)違反誠(chéng)信談判義務(wù)而不能達(dá)成本約的行為承擔(dān)責(zé)任；2、當(dāng)事人如果盡到誠(chéng)信談判義務(wù)即使達(dá)不成本約，也不承擔(dān)責(zé)任；其屬諾成合同，不受要物約束，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人主觀意志在合同成立中的決定作用之特征對(duì)于預(yù)約尤其明顯和重要，其標(biāo)的是當(dāng)事人為將來(lái)訂立本約而談判；此外，還必須具備書(shū)面形式，許多國(guó)家對(duì)預(yù)約合同的確定性要求不盡相同，但規(guī)定均應(yīng)包含將來(lái)訂立本約的基本條件和基本內(nèi)容。不過(guò)，實(shí)際從狹義上講認(rèn)購(gòu)書(shū)是可以在開(kāi)發(fā)商已辦妥開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，但尚未取得預(yù)/銷(xiāo)售許可證期間（類(lèi)似于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）內(nèi)簽訂，預(yù)約的目的在于有事實(shí)/法律上的障礙，暫未訂立契約時(shí)，約定將來(lái)訂立一定合同，目的在于簽訂本約，而預(yù)約合同屬諾成性合而非實(shí)踐性合同，不受要物約束。認(rèn)購(gòu)書(shū)的不詳細(xì)、不具體對(duì)開(kāi)發(fā)商有利——因?yàn)椤疤葘?lái)系依所訂立之契約履行而無(wú)須另訂立本約者，縱名為預(yù)約，仍非預(yù)約?！倍邆洹渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十六條內(nèi)容——明確、具體、詳細(xì)（盡）、條款齊備，就可認(rèn)為無(wú)事實(shí)法律上的障礙，而且也沒(méi)必要在已無(wú)事實(shí)法律上的障礙情況下按照存在事實(shí)法律上的障礙情況要求來(lái)操作），否則構(gòu)成欺騙欺詐（因約定與事實(shí)（嚴(yán)重）不符，此時(shí)就沒(méi)有簽訂預(yù)約的必要，即由諾成性合同轉(zhuǎn)化為實(shí)踐性合同。而開(kāi)發(fā)商這樣做是為更最大限度約束業(yè)主而簽訂買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)留一手，實(shí)乃高明也！（連環(huán)之計(jì)）有關(guān)定金問(wèn)題從學(xué)理上解釋?zhuān)ń鹩?種：1、立約定金——用以擔(dān)保合同訂立而交付的定金2、成約定金——以定金的支付作為合同成立或生效要件3、違約定金——為履行合同的擔(dān)保而設(shè)立之定金4、證約定金——為證明合同的訂立而支付的定金5、解約定金——用以作為保留合同解除權(quán)的代價(jià)的定金。認(rèn)購(gòu)書(shū)中常出現(xiàn)“訂金”、“押金”等字眼，不能將其一概認(rèn)定為法律意義上定金?！坝喗稹彪m不是法律上“定金”，但經(jīng)常使用，一方違約，另一方無(wú)權(quán)要求雙倍返還。若認(rèn)購(gòu)書(shū)上記明：雙方未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人違約，定金或押金不退還；出賣(mài)人違約雙倍返還定金或押金，那么此時(shí)定金和押金即具有定金性質(zhì)，認(rèn)購(gòu)書(shū)的定金屬于立約定金，是為了保障簽訂本約而交付的定金。當(dāng)事人不能就商品房買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)商一致，是否可以推論是一方當(dāng)事人拒絕訂立主合同呢？是否均應(yīng)適用立約定金罰則規(guī)定呢？若當(dāng)事人協(xié)商的主合同條款中無(wú)約定，則當(dāng)事人協(xié)商不成的，不能認(rèn)定是任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約合同拒絕訂立主合同，因而不能適用定金罰則。其他不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因也可導(dǎo)致雙方當(dāng)事人免責(zé)。如簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目被政府行政決定取消或緩建，開(kāi)發(fā)商主體資格喪失，自然災(zāi)害導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目滅失等，總之，因不能歸責(zé)于買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人的原因致使本約不能簽訂時(shí)，返還定金即可。定金作為合同擔(dān)保方式之一，其擔(dān)保功能主要是通過(guò)定金處罰來(lái)實(shí)現(xiàn)，締約過(guò)失責(zé)任——在訂立合同過(guò)程中，一方因違背其依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所應(yīng)盡的義務(wù)而致另一方信賴(lài)?yán)娴膿p失（因簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之故已發(fā)生費(fèi)用，并放棄眾多其他機(jī)會(huì)的損失），依法應(yīng)承擔(dān)之民事責(zé)任。適用定金罰則后，守約方能否再主張賠償損失呢?我認(rèn)為守約方的請(qǐng)求應(yīng)予酌定支持，根據(jù)《合同法》t42:當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一給對(duì)方造成損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任:1，假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；2、故意隱瞞與合同訂立有關(guān)事宜或提供虛假情況；3、其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。認(rèn)購(gòu)書(shū)是預(yù)約合同，而且是行將談判的預(yù)約合同，違反認(rèn)購(gòu)書(shū)義務(wù)主要是違反誠(chéng)信談判義務(wù)，對(duì)雙方當(dāng)事人來(lái)講，造成的損失只能是機(jī)會(huì)的損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)《合同法》t42項(xiàng)下所規(guī)定締約過(guò)失責(zé)任，締約過(guò)失責(zé)任賠償?shù)氖鞘丶s方信賴(lài)?yán)娴膿p失，（信賴(lài)?yán)?，通常是法律行為無(wú)效或可得撤銷(xiāo)，相對(duì)人信賴(lài)其為有效卻因無(wú)效或撤銷(xiāo)的結(jié)果所承受的不利益，又稱(chēng)消極利益或消極合同利益）信賴(lài)?yán)尜r償?shù)慕Y(jié)果如同合同未曾發(fā)生一樣。據(jù)此，守約方可以要求違約方賠償其在訂立此認(rèn)購(gòu)書(shū)及其在簽訂本合同過(guò)程中的損失，使其得以彌補(bǔ)恢復(fù)到認(rèn)購(gòu)書(shū)未曾發(fā)生以前的狀態(tài)。當(dāng)對(duì)商品房銷(xiāo)售價(jià)格有實(shí)質(zhì)影響的條件已確定，但尚不具備預(yù)售條件，尚未取得《商品房銷(xiāo)售許可證》，應(yīng)當(dāng)說(shuō)此時(shí)開(kāi)發(fā)商已具備簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)即預(yù)約合同的條件，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中可以對(duì)商品房銷(xiāo)售的核心條款作出約定，待條件成熟時(shí)即可簽訂正式的商品房銷(xiāo)售合同（即本約）。條件不成熟到條件成熟的時(shí)間段即為簽約期限——如7天（例準(zhǔn)備首付款及有關(guān)資料等，開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備簽約之相關(guān)準(zhǔn)備工作）。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》兩種規(guī)范行為是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同本約的規(guī)制而非對(duì)預(yù)約的規(guī)制，前者屬?gòu)?qiáng)制性規(guī)范，后者屬任意性規(guī)范。預(yù)約——屬前契約階段合同，所承擔(dān)的民事責(zé)任屬締約過(guò)失責(zé)任范疇，而本約之雙方應(yīng)承擔(dān)之責(zé)任、義務(wù)是合同義務(wù)。預(yù)約權(quán)利人僅得請(qǐng)求對(duì)方履行訂立本約之義務(wù)，不得徑依預(yù)定之本約內(nèi)容請(qǐng)求履行；預(yù)約系債權(quán)上的契約，其標(biāo)的即系主契約之訂立行為，自不能根據(jù)預(yù)約訴請(qǐng)履行，為主契約之義務(wù)，如以處分行為為標(biāo)的時(shí)則非契約。預(yù)約之目的在于有事實(shí)或法律上障礙，暫時(shí)無(wú)法訂立主契約時(shí)，事先對(duì)當(dāng)事人加以約束。倘將來(lái)系依所訂立之契約履行而無(wú)須另訂本約者，縱名為預(yù)約，仍非預(yù)約。履行預(yù)約合同的過(guò)程即是克服“事實(shí)或法律上障礙”的過(guò)程，預(yù)約合同履行完畢，“事實(shí)或法律上障礙”即不存在，填充缺失條款和明確不確定條款的條件已成熟，諾成性合同即轉(zhuǎn)化為實(shí)踐性合同，預(yù)約轉(zhuǎn)化為本約。我公司項(xiàng)目都是取得預(yù)售或銷(xiāo)售許可證后才簽訂正式認(rèn)購(gòu)書(shū)的，從狹義上講，預(yù)約已不屬必要；當(dāng)然，即使“不存在事實(shí)或法律上障礙”，也可簽訂預(yù)約，再行簽訂本約，這也是開(kāi)發(fā)商常采用的手段，以此更多、更好地約束業(yè)主使其按時(shí)簽訂本約。關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力是否以取得商品房預(yù)售或銷(xiāo)售許可證為必要條件，有的認(rèn)為是必要條件，有的則持相反觀點(diǎn)。我認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂的根本原因在于簽訂正式的預(yù)售合同存在事實(shí)法律上的障礙，只有這些事實(shí)或法律上的障礙消除后才得以簽訂正式的預(yù)售合同，且這些事實(shí)法律上的障礙，合同雙方當(dāng)事人是可以預(yù)期消除的。（預(yù)售或銷(xiāo)售許可證未取得之前只能簽訂“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)”，此時(shí)不宜收取“定金”,若收取,當(dāng)認(rèn)購(gòu)人提出退訂的,開(kāi)發(fā)商應(yīng)予退訂,返還定金）雙方在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)根據(jù)開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)的條件,可以合理預(yù)測(cè)到許可證的取得,因此,未取得商品房預(yù)售銷(xiāo)售許可證,認(rèn)購(gòu)書(shū)未必?zé)o效.其實(shí),即使簽訂正式的預(yù)售合同時(shí)未取得商品房預(yù)售銷(xiāo)售許可證,只要在起訴前取得的可以認(rèn)定有效.《高法解釋》t5:商品房認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已按照約定收受購(gòu)房款的（即使未交首付款，只交定金），該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。該條解釋及時(shí)解決了以往實(shí)踐中對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的困惑。實(shí)踐中如果認(rèn)購(gòu)書(shū)缺失了其中幾項(xiàng)，認(rèn)購(gòu)書(shū)是否還可以直接認(rèn)定為預(yù)售合同呢？1、通常認(rèn)為除《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）tl6后三項(xiàng)外其他各項(xiàng)原則上不能缺失，否則不應(yīng)認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同。因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物，即商品房是有特殊性的，買(mǎi)方最直接的目的在于對(duì)房屋所有權(quán)有效地完全行使，而《辦法》前l(fā)0項(xiàng)內(nèi)容恰是產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)之必備條件，否則買(mǎi)方將無(wú)法圓滿(mǎn)地對(duì)商品房占有、使用、收益、處分。2、出賣(mài)人已按約定收取購(gòu)房款，這里的購(gòu)房款包括全部購(gòu)房款也包括部分購(gòu)房款。其實(shí)從法理上講，只要具備第一個(gè)條件，就應(yīng)認(rèn)定為正式的買(mǎi)賣(mài)合同。因?yàn)?，只要合同條款齊備，不存在事實(shí)法律上的障礙，無(wú)論合同名稱(chēng)如何，都應(yīng)認(rèn)定為本約無(wú)須附加實(shí)際履行內(nèi)容。本條規(guī)定“出賣(mài)人已按約定收取購(gòu)房款”作為買(mǎi)賣(mài)合同成立要件之一，主要是考慮到我國(guó)當(dāng)前商品房買(mǎi)買(mǎi)的實(shí)