沿海萬江項目定位及發(fā)展建議

2023/2/3沿海萬江項目定位及發(fā)展建議沿海萬江項目

區(qū)域市場分析

競爭分析

本體分析項目定位價格預(yù)判及經(jīng)濟(jì)測算客戶分析報告框架價值梳理

目錄

2.本體分析1.區(qū)域市場分析3.競爭分析5.項目整體定位4.客戶分析6.價格預(yù)判及經(jīng)濟(jì)測算目錄區(qū)域市場分析1房地產(chǎn)政策背景萬江區(qū)域分析萬江房地產(chǎn)市場概況區(qū)域市場分析|房地產(chǎn)政策環(huán)境房地產(chǎn)調(diào)控政策總體不會放松，但逐漸趨于緩和；預(yù)判2013年將迎來穩(wěn)定政策環(huán)境.城鎮(zhèn)化開發(fā)將成為經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)。金融政策：2012年連續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，三年來首次降息，促進(jìn)剛需市場成交穩(wěn)步上升；土地供應(yīng)政策：未來土地供應(yīng)保持穩(wěn)定，中小套型普通商品住房供應(yīng)將得到加快；房產(chǎn)稅收政策：2013年房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大及支持合理自住和改善性需求的政策有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展。2011央行6次提準(zhǔn)，3次加息，極大地影響到銀行的放貸2011.01.26新國八條。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍2011.1.27滬渝版房產(chǎn)稅落地2011.9央行開征銀行保證金存款準(zhǔn)備金，銀行資金錢財次收緊2011.12.3住建部：地方住房限購令到期需延續(xù)2012.2.24央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)2011.3.29深圳2011年度新建住房價格控制目標(biāo)2011.05.1所有商品房實行一房一價。5月1日起，商品房項目須“明碼標(biāo)價、一套一標(biāo)”2011.5.6“深十三條”：差別化信貸政策，限制房地產(chǎn)投機(jī)2011.7.11深圳開始執(zhí)行存量房交易按評估價征稅政策2011.9.1住房公積金提取新規(guī)定。新規(guī)定充分考慮到部分繳存職工的提取需求201120122011.12.5.央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)2012.6.8央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)2011.07.12國務(wù)院限購范圍擴(kuò)大到房價漲幅過快的二三線城市

2012.5.18央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)2012.12住建部稱堅持限購不動搖房產(chǎn)稅試點(diǎn)會擴(kuò)大2012.12保持穩(wěn)定的土地供應(yīng)，加快中小套型普通商品住房供應(yīng)，依然是未來調(diào)控的主要內(nèi)容區(qū)域市場分析|萬江區(qū)域河網(wǎng)濱水環(huán)境優(yōu)美，具備深厚的水文化基礎(chǔ)“三河四片五岸”，打造最宜居宜憩宜業(yè)的主城區(qū)之一；近年來，萬江經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，實現(xiàn)了GDP、稅收以及社區(qū)兩級收入等10項的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長,上半年GDP同比增長8.25%;萬江交通便利，在東莞甚至整個珠三角區(qū)域占有舉足輕重的經(jīng)濟(jì)地位，商貿(mào)走廊、交通走廊的承接地位日益突出著力打造成創(chuàng)業(yè)者投資的寶地?！盎盍θf江，濱水綠城”的全新城市定位，作為東莞四大主城區(qū)之一，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長為萬江區(qū)濱江地產(chǎn)發(fā)展迎來契機(jī)。洋房項目名稱建筑面積（萬平米）主力戶型均價（元/平米）濱江公館2382-94平兩房7500上東國際三期17.590-115平3-4房戶型8300葡萄莊園6.387、97兩房，127平三房7500陽光海岸2090—130平三房、152-165平四房7500富通天邑灣14.495平兩房、128-144平三四房7500北大資源御灣31.587-95平兩房，130-160平三房8000金地外灘8號1299平三房，133-140平四房7500藍(lán)泊灣8.3130平三房、150四房8500深業(yè)歐景城24.885-125平兩房，145-150平大三房70002012年洋房供應(yīng)量大，約18000套，以80~100平兩三房為主，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；公寓產(chǎn)品集中于30-60平米，主力產(chǎn)品為35-48平1房。；總價控制在30-40萬左右。供應(yīng)情況區(qū)域市場分析|萬江房地產(chǎn)市場公寓項目名稱貨量主力戶型均價（元/平）香樹麗舍36827、32平單間35、51平1房9000(精裝）7000（毛坯）彌珍道25330-45平1房8000（毛坯）怡豐公寓39835平單間；58平1房9000（毛坯）10200（精裝）中天城市之門（soho）60048平1房6500(毛坯）國際公館28855-60平1房9500(精裝）（公寓市場以東莞為分析范圍）屬性項目名稱占地面積建筑面積容積率面積區(qū)間總貨量預(yù)計2012余貨萬江區(qū)歐景城12萬25萬1.697-168平米333套200套上東國際三期5.8萬17.5萬1.9285-270平米1000套600套北大資源御灣10.5萬31.5萬2.1487-190平米1556套1000套濱江公館9萬25萬2.1351-220平米310套150套恒大帝景4.5萬13.4萬2.582-164平米781套400套宏遠(yuǎn)康城國際0.6萬3.6萬5.0352－97平米93套93套江南第一城20萬40萬1.870-160平米556套400套預(yù)計2013年主要競爭項目，總貨量約3000套。供應(yīng)情況區(qū)域市場分析|萬江房地產(chǎn)市場2007至2012年，萬江住宅市場保持穩(wěn)定，年均需求能力在2563套左右；2011-2012年，暢銷戶型面積為85~100㎡【二至三居】，大戶型成交緩慢；2011-2012年成交均價保持緩慢增長。需求及價格分析區(qū)域市場分析|萬江房地產(chǎn)市場政策：未來房地產(chǎn)政策環(huán)境保持穩(wěn)定，短期內(nèi)波動不大；區(qū)域：萬江區(qū)正值蓬勃發(fā)展期，全新城市定位、經(jīng)濟(jì)增長為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展增加動力；供需：市場供應(yīng)大，競爭激烈；產(chǎn)品以二至三房為主，主力需求吻合，大戶型及高端產(chǎn)品滯銷。區(qū)域分析|小結(jié)本體分析2項目指標(biāo)項目四至項目交通項目資源項目分東西兩地塊，總體量14萬㎡，中等規(guī)模綜合社區(qū)西區(qū)建筑面積2.1萬平米企業(yè)會館面積2.1萬平米容積率1.0總戶數(shù)5棟南區(qū)建筑面積8.4萬平米住宅面積6.17萬平米公寓面積0.63萬平米商業(yè)面積1.5萬平米其他配套0.1萬平米容積率3.6總戶數(shù)657套西區(qū)：5棟企業(yè)會館東區(qū)：5棟住宅，1棟公寓本體分析|規(guī)劃指標(biāo)北側(cè)為萬江區(qū)政府東臨東江支流，與莞城區(qū)一江之隔南臨萬江河、華南mall商圈西面為自用地及濱江公館東南北西本體分析|項目四至項目東、南兩側(cè)臨江景，處于行政、商貿(mào)、水系交匯處項目位于東莞萬江萬龍片區(qū)，交通便捷，臨城區(qū)主干道。本體分析|區(qū)位交通環(huán)城西路莞穗路鴻福路運(yùn)河路東江大道南城CBD萬江壩頭區(qū)區(qū)位：項目位于萬江萬龍片區(qū)，處于東江支流及萬江河兩江交匯之處。交通：項目通過莞穗路連接其他鎮(zhèn)區(qū)；經(jīng)運(yùn)河路、鴻福路10分鐘路程到達(dá)南城CBD；項目地塊被萬江路分割，經(jīng)東江大道等連接萬江其他區(qū)域。萬江新中心區(qū)萬江路萬江萬龍片區(qū)自然資源：地塊周邊有萬江公園、金鰲洲主題公園及兩河交匯處大片綠地。城市資源：學(xué)校：萬江小學(xué)、萬江中學(xué)商業(yè)：華南mall、嘉榮購物廣場、都會廣場；醫(yī)院：萬江醫(yī)院、市人民醫(yī)院；市政：萬江區(qū)政府。項目臨綠地、公園，自然景觀資源優(yōu)美；周邊商業(yè)、教育等城市資源豐富，構(gòu)建五分鐘生活圈。本體分析|項目資源萬江區(qū)政府華南mall萬江小學(xué)萬江中學(xué)萬江醫(yī)院都會廣場嘉榮購物廣場本體印象：緊臨區(qū)政府擁有一線無敵江景中小規(guī)模的復(fù)合型綜合社區(qū)規(guī)模：14萬㎡，中小規(guī)模綜合社區(qū)產(chǎn)品：住宅、公寓、企業(yè)總部混合產(chǎn)品區(qū)位：萬龍片區(qū)，南城CBD10分鐘生活圈資源：兩江交匯，絕佳一線江景資源配套：周邊配套成熟本體分析|本體小結(jié)競爭分析3區(qū)域掃描競爭個案分析競爭分析小結(jié)競爭分析|區(qū)域掃描濱江公館上東國際潤隆大廈陽光海岸二期金地外灘8號葡萄莊園深業(yè)歐景城北大資源御灣富通天邑灣藍(lán)泊灣富通圣提雅恒大帝景天邑灣風(fēng)情商業(yè)街宏遠(yuǎn)康城國際本項目：在售項目：待售項目區(qū)域開發(fā)商云集,項目周邊在售樓盤10個，待售項目4個。江南第一城以區(qū)域市場代表競爭項目進(jìn)行研究。選取原則項目備注區(qū)域相近產(chǎn)品相似產(chǎn)品入市時段濱江公館北大資源·御灣上東國際三期恒大帝景萬江區(qū)競爭分析|個案分析競爭個案選取一線東江景觀資源，產(chǎn)品40-50%超高贈送率開發(fā)商：東莞市深城投實業(yè)投資有限公司樓盤地址：萬江莞穗大道與蓬廟橋交匯處總占地：4971平方米總建面：10589平方米物業(yè)形態(tài)：高層容積率：2.13綠化率：40%主力戶型：100-140平米景觀：一線東江景觀資源戶型：超高增值率，約43%超高增值率戶型面積段（㎡）套數(shù)剩余套數(shù)價格（元/㎡）戶型配比二房51-7014420650026.3%三房82-95240150670043.8%四房98－13412440730022.6%別墅170－2204040170007.3%

合計548310100.0%戶型配比8號樓17號樓12號樓13號樓競爭分析|個案分析濱江公館戶型不方正，廚衛(wèi)相連；主臥不帶套間，舒適度差；廚房基本為黑房，戶型設(shè)置不合理；次臥面積小，舒適度差；83㎡的三房兩廳一衛(wèi)94㎡的三房兩廳一衛(wèi)廚房太小，不方便使用；主人房不帶套間，私密性不夠，舒適度差；主臥、次臥門相對，有門煞；次臥面積小，舒適度差；濱江公館競爭分析|個案分析主打一線江景、學(xué)位房、成熟華南Mall商圈配套項目基本技術(shù)指標(biāo)：地塊位置：東莞市萬江區(qū)新城金曲路18號。占地面積：104981.6㎡。建筑面積：315000㎡。樓層：4棟為33層高層產(chǎn)品；4棟為25-28層高層產(chǎn)品產(chǎn)品數(shù)量：約1766套戶型面積套數(shù)套數(shù)比2房2廳1衛(wèi)87-95㎡109261.9%3房2廳2衛(wèi)130-160㎡43824.8%4房2廳3衛(wèi)175-190㎡1267.1%雙拼別墅270-280㎡1005.6%獨(dú)棟別墅430-600㎡100.6%合計

1766100%11棟12棟13棟15棟16棟18棟19棟20棟北大資源御灣競爭分析|個案分析主人房不帶套間，私密性不夠，舒適度差；廚房基本為黑房，戶型設(shè)置不合理過道長；空間浪費(fèi)嚴(yán)重；87㎡的兩房兩廳一衛(wèi)98㎡的兩房兩廳一衛(wèi)主人房不帶套間，，舒適度差；廚房基本為黑房，戶型設(shè)置不合理；過道長；空間浪費(fèi)嚴(yán)重；北大資源御灣競爭分析|個案分析臨運(yùn)河，寬樓間距，享受鴻福路商圈配套8棟9棟10棟11棟12棟13棟14棟15棟16棟項目基本技術(shù)指標(biāo)：地塊位置：臨近運(yùn)河，陽光二小旁。占地面積：5.8萬㎡。建筑面積：17.5萬㎡。樓層：4棟18層小高層產(chǎn)品；5棟為21~23層高層產(chǎn)品。產(chǎn)品數(shù)量：約1000套戶型面積套數(shù)套數(shù)比2+1房2廳1衛(wèi)85㎡23623.7%2+1房2廳2衛(wèi)101㎡23623.7%3房2廳2衛(wèi)110-130㎡39539.7%3房2廳3衛(wèi)140㎡797.9%樓王203㎡484.8%合計

994100%上東國際三期競爭分析|個案分析超高贈送，贈送約23㎡，含廚房、衛(wèi)生間、飄窗、陽臺等；南北通透，采光、通風(fēng)不錯；超高贈送，贈送約48㎡，含廚房、餐廳、飄窗、一半的陽臺；主臥尺度大，舒適、闊綽90㎡的三房兩廳兩衛(wèi)114㎡的三房兩廳兩衛(wèi)上東國際三期競爭分析|個案分析中小規(guī)模社區(qū)，配備集中商業(yè)，預(yù)計明年余貨300套項目位置：莞穗路與金龍北路交匯處（風(fēng)臨美麗灣旁）占地面積：45401㎡總建筑面積：133605㎡容積率：2.5綠化率：34％建筑組成：由8棟22層的高層住宅圍合組成物業(yè)類型：住宅、商業(yè)產(chǎn)品數(shù)量：781套1棟2棟3棟4棟5棟6棟7棟8棟9棟2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)合計面積段（㎡）82－8989-107110-136150-164781套套數(shù)33828412336比例43.3%36.3%15.7%4.7%戶型配比恒大帝景競爭分析|個案分析廚衛(wèi)相連，不衛(wèi)生；主人房不帶套間，舒適度差；廚房基本為黑房，戶型設(shè)計差。92㎡的兩房兩廳一衛(wèi)128㎡的兩房兩廳一衛(wèi)戶型不方正、設(shè)計差；客廳陽臺連通廚房，設(shè)計不合理；臥室門相對，有門煞。恒大帝景競爭分析|個案分析28地段景觀園林社區(qū)戶型配套北大資源·御灣萬江中心區(qū)東江水景地中海式園林，跌水景觀配套成熟，中等社區(qū)中小戶型，有少量合拼華南Mall商業(yè)配套，雙語幼兒園上東國際三期萬江壩頭，近CBD遠(yuǎn)眺東江水景美式園林，主題性強(qiáng)配套成熟，社區(qū)感強(qiáng)中等居家戶型，非合拼南城鴻福商圈配套恒大帝景萬江萬龍片區(qū)人造水景歐式園林缺乏配套，社區(qū)感弱超高附加值，通透性不佳社區(qū)商業(yè)配套本案萬江萬龍片區(qū)生態(tài)公園、一線東江水景——周邊配套成熟，自身配套不足——華南Mall商業(yè)配套生態(tài)★★★★★★★★★本項目競爭價值：景觀價值優(yōu)勢明顯，具備一定的地段優(yōu)勢濱江公館東江水景——配套成熟，社區(qū)感強(qiáng)中小戶型★★★萬江萬龍片區(qū)華南Mall商業(yè)配套競爭分析|個案分析小結(jié)客戶分析4成交客戶分析目標(biāo)客戶定位選取萬江片區(qū)代表項目成交客戶進(jìn)行分析：合正開發(fā)多期的樓盤，2011年實現(xiàn)二期80-169平戶型高速清貨，客戶群體以南城和萬江為主。上東國際二期客戶分析|成交客戶金地開發(fā)樓盤，2011年實現(xiàn)全面熱銷，客戶群體以南城和萬江為主。金地外灘8號選取原則客戶來源及職業(yè)構(gòu)成客戶來源廣泛，以南城和萬江、東城為主，主要是白領(lǐng)、企業(yè)主以及公司高管等?？蛻舴治鰘成交客戶年齡構(gòu)成及需求點(diǎn)分析客戶年齡主要集中在以30歲以下，主要看重地段、資源、價格，其次關(guān)注項目的產(chǎn)品。客戶分析|成交客戶核心客戶偶得客戶重要客戶企業(yè)白領(lǐng)企事業(yè)中層——企業(yè)中層及泛公務(wù)員群體（金融、銀行、教師、公務(wù)員等）白領(lǐng)、職員——企業(yè)職員，具有一定的經(jīng)濟(jì)實力，但追求精神價值，尋找符合自己情趣的有價值的居所。投資客——看好未來房價走勢及項目潛在價值的投資客群。低級公務(wù)員——輻射范圍廣，具有固定工資收入，雖然收入不高，但很穩(wěn)定，關(guān)注交通便利性、周圍生活配套的完善。低級公務(wù)員白領(lǐng)、職員企事業(yè)中層異地客換房需求++南城萬江周邊鎮(zhèn)區(qū)異地客投資客進(jìn)城需求——城區(qū)外圍客戶，追求完善、舒適、便捷的城市化服務(wù)。進(jìn)城需求異地客——有遷居?xùn)|莞計劃or長時間在莞工作（但不定居）的置業(yè)人群。投資客+客戶分析|目標(biāo)客戶定位項目定位5SWOT分析價值梳理整體定位產(chǎn)品定位優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）江景、公園生態(tài)資源；交通便利；配套完善；沿海品牌區(qū)域形象低，認(rèn)可度不高；周邊分布部分工廠、農(nóng)民房；東江水污染比較嚴(yán)重。機(jī)會（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會W-O：利用機(jī)會，克服劣勢政府高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃與建設(shè)，發(fā)展?jié)摿Υ?；片區(qū)多項目同步開發(fā)，成為房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)片區(qū)；項目企業(yè)會館帶來的大量客源。利用自身景觀資源，打造優(yōu)勢，與市場形成差異化；利用沿海品牌優(yōu)勢，奠定市場，搶占機(jī)會。利用區(qū)域升值及改造來規(guī)避項目劣勢；威脅（Threats）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢，避免威脅未來片區(qū)市場供應(yīng)量大；政策調(diào)控越來越緊，影響客戶購買。合理安排不同產(chǎn)品的入市時機(jī)，避開激烈的市場競爭強(qiáng)調(diào)本項目產(chǎn)品的不同特點(diǎn)，形成市場差異化。內(nèi)部能力外部因素SWOT戰(zhàn)略形成：迎合市場所需，利用自身景觀資源，打造項目優(yōu)勢，形成差異化。項目定位|SWOT分析自然價值品牌價值產(chǎn)品價值城市價值五大價值體系兩江交匯，一線江景資源三處景觀生態(tài)公園低容積率，舒適度高合理規(guī)劃排布，最大景觀面沿海品牌，筑健康、更美好1.5萬方商業(yè)配套商業(yè)、學(xué)校配套成熟規(guī)劃升級區(qū)，地理位置優(yōu)越東莞CBD輻射圈層附加值項目發(fā)展方向：順應(yīng)品牌需求和市場需求，塑造項目價值，避開同質(zhì)競爭，差異化站位：打造高尚品質(zhì)綜合社區(qū)基于市場、項目本身、競爭、客戶分析項目定位|價值梳理城西心、純水岸、低密親水小鎮(zhèn)以創(chuàng)新、領(lǐng)先的低密度產(chǎn)品為主；塑造極具特色的城中心擴(kuò)張，自然水岸，魅力城鎮(zhèn)，生態(tài)居所。項目定位市場維度市場上主力產(chǎn)品為75-90兩三房，80-100平米三房，少量小面積公寓戶型面積區(qū)間套數(shù)比率兩房51-75㎡13907.7%75-90㎡377020.9%95-101㎡7504.2%三房80-90㎡452025.1%90-107㎡527029.3%110-130㎡7504.2%四房130-150㎡1100.6%150-170㎡7504.2%170-200㎡6803.8%總計

18000100.0%項目定位|產(chǎn)品定位客戶維度主力客戶為工作在市區(qū)尤其是南城區(qū)的企事業(yè)中層及白領(lǐng)階層，經(jīng)濟(jì)實力有限，選擇以2-3房為人生起步，但迫于中心區(qū)房價過高，轉(zhuǎn)移至此區(qū)域；市場上洋房暢銷產(chǎn)品為80-90兩三房，80-100平米三房；公寓暢銷產(chǎn)品為38-45平1房。市場上80-100平米三房戶型占比約為50%，而客戶對此產(chǎn)品需求較大；因此，建議上調(diào)80-100平米三房戶型的比例，滿足客戶需求。項目定位|產(chǎn)品定位住宅：80-100平高價值功能性三房為主，配少量70平左右小戶型，補(bǔ)充限量100-120平3+1房；公寓：以40平左右一房為主。住宅戶型配比：公寓戶型配比：戶型面積區(qū)間套數(shù)比率一房38-45㎡6561.90%兩房50-60㎡4038.10%總計

105100%項目定位|產(chǎn)品定位戶型面積區(qū)間套數(shù)比率兩房65-75㎡10018%三房80-90㎡15027%90-100㎡24845%3+1房100-120㎡5410%總計

552100%本項目戶型配比建議項目定位|產(chǎn)品戶型建議戶型示意及優(yōu)化建議大型觀景露臺，進(jìn)深2.5m，可以滿足休閑椅等物品的擺放一房可以改兩房，強(qiáng)調(diào)個性組合的個人空間多花園，多贈送戶型方正實用率高50平米公寓73平米2房大飄窗，房間給足景觀面功能空間尺度寬大項目定位|產(chǎn)品戶型建議戶型示意及優(yōu)化建議次臥開間、進(jìn)深均為2.7米，建議將次臥開間調(diào)整至2.9米，增加臥室居住舒適度。廚房開間為2.3米，餐廳開間為1.9米，建議縮小廚房開間，增大餐廳開間為2.4米，滿足餐廳舒適功能。參考江灣國際戶型94平米2+1房N+1創(chuàng)意多變戶型，大開間設(shè)計遠(yuǎn)眺東江，超大面景觀陽臺功能分區(qū)，貼心人性設(shè)計項目定位|產(chǎn)品戶型建議戶型示意及優(yōu)化建議廚房開間為1.8米，針對94平米三房戶型，開間尺度偏小，建議調(diào)整。次臥開間約為2.7米，建議縮小主臥衛(wèi)生間開間，將次臥開間調(diào)整至3米，增加臥室居住舒適度。參考江灣國際戶型項目定位|產(chǎn)品戶型建議戶型示意及優(yōu)化建議臥室寬敞、居住舒適、高贈送面積。110平米3+1房功能分區(qū)明顯參考市場熱銷戶型價格預(yù)判及經(jīng)濟(jì)測算6選擇目前市場在售的濱江公館、歐景城，北大資源御灣、上東國際、葡萄莊園進(jìn)行對比分析,以毛坯價格進(jìn)行比較。本項目單位：濱江公館歐景城北大資源御灣上東國際葡萄莊園

區(qū)位相近定位相似檔次相當(dāng)客戶相似價格預(yù)判參考樓盤選擇運(yùn)用市場比較法測定項目毛坯價格，S=∑參照項目比準(zhǔn)價格*權(quán)重=7520元/㎡

。價格預(yù)判參考因素

權(quán)重

分值

濱江公館歐景城北大資源御灣上東國際葡萄莊園區(qū)位價值20%100100209018110221102210020景觀資源10%100959.5909909959.5959.5生活配套10%10010510.5110111101110510.510510.5產(chǎn)品20%10090181052190181102211022開發(fā)商品牌15%1001001510515.7511016.511016.59013.5規(guī)模檔次15%1201001511016.51201811016.58512.75物業(yè)管理10%1001101110010110111101111011合計100%100100.00101.43105.71107.1499.29參考價格毛坯價格75007300800083007500修正系數(shù)

100%99%95%93%101%比準(zhǔn)價格

75007197756877477554權(quán)重

25%20%20%25%10%權(quán)重價格

1875143915141937755計算結(jié)果

7520同類物業(yè)加權(quán)分析

營銷推廣的全面展開，將提升本項目的市場競爭力；本項目未來規(guī)劃中對建筑品質(zhì)、設(shè)施配套、管理品質(zhì)的提升也可以有效提升項目的形象和價值;項目組營銷經(jīng)驗、東莞項目龐大的客戶積累及成交能力能夠支撐更高價格的實現(xiàn)；沿海萬江項目的價格預(yù)計在基準(zhǔn)價格的基礎(chǔ)上有6％左右的提升:7520×（1＋6％）＝7971元/㎡彈性因素考慮：如果能夠做到，則有可能提高價格，是一個區(qū)間值。項目的溢價因素營銷推廣全面鋪開高標(biāo)準(zhǔn)展示高品質(zhì)產(chǎn)品項目組的營銷經(jīng)驗、客戶資源和成交能力。根據(jù)本項目溢價幅度，預(yù)計項目整體毛坯均價可達(dá)到7971元/㎡。價格預(yù)判整體均價經(jīng)濟(jì)測算沿海萬江項目測算依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號）《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（發(fā)改委、建設(shè)部：發(fā)改投資[2006]1325號）中國人民銀行關(guān)于項目開發(fā)貸款的有關(guān)規(guī)定開發(fā)商取得的項目批文、方案設(shè)計資料、用地建設(shè)法律文件深圳市同類工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)市場詢價企業(yè)提供的相關(guān)資料沿海萬江項目測算假設(shè)土地成本根據(jù)東莞土地2012土地成交均價測算項目資金構(gòu)成按照自有資金30%，機(jī)構(gòu)貸款70%測算整個項目預(yù)計開發(fā)周期為2.5年。1土地費(fèi)用地價(含契稅)按按土地面積折算3151元/平米2前期費(fèi)用含設(shè)計、勘察、管理、招投標(biāo)等80元/平米（按建筑面積計）3建安工程高層3000元/平米商業(yè)2000元/平米物業(yè)用房2000元/平米4環(huán)境工程含景觀、室外300元/平米（按建筑面積計）5市政配套費(fèi)含電、水、小區(qū)配套、市政大配套等180元/平米（按建筑面積計）6管理費(fèi)用按2-5項的3%計算7不可預(yù)見費(fèi)按2-6項的1%計算8財務(wù)費(fèi)用年利率6.65%9銷售費(fèi)用按銷售額的3%計算10銷售稅金營業(yè)、印花、城建按銷售收入的5.61%計算土地增值稅按預(yù)征稅1%計算表一：成本測算標(biāo)準(zhǔn)表二：損益表序號項目計算公式金額（元）1銷售收入

731,810,7002開發(fā)成本

347,257,8423銷售費(fèi)用

21,954,3214銷售稅金及附加

41,054,5805土地增值稅

105,111,7466財務(wù)費(fèi)用

6,650,0007利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)209,782,2118所得稅(7)×25%52,445,5539凈利潤(7)-(8)157,336,65810投資利潤率利潤/總投資60.41%11投資凈利潤率凈利潤/總投資45.31%12財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV)1617190012財務(wù)累計凈現(xiàn)值（NPV）

120,466,588.8113財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

83.66%14動態(tài)投資回收期

1.1經(jīng)濟(jì)測算財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）經(jīng)測算：項目在計算期內(nèi)的財務(wù)累計凈現(xiàn)值為1617.19萬元。財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）經(jīng)測算，項目在計算期內(nèi)的內(nèi)部收益率為83.66%。項目全部投資動態(tài)投資回收期根據(jù)測算，項目動態(tài)投資回收期為1.1年。表三、現(xiàn)金流量表序號項目合計開發(fā)周期第1季度第2季度第3季度第4季度5季度第6季度第7季度第8季度第9季度

周期序號

1234567891現(xiàn)金流入352,408,480.00

-

-

-240,157,025.51123,492,549.3938,566,869.38157,778,710.91137,529,383.2934,286,161.521.1銷售收入731,810,700.00

-

-

-

240,157,025.51

123,492,549.39

38,566,869.38

157,778,710.91

137,529,383.29

34,286,161.522現(xiàn)金流出266,328,246.22

86,814,460.50

27,780,627.36

86,814,460.50

135,041,159.53

45,733,134.95

29,076,181.74

79,419,261.21

68,263,550.14

14,246,272.652.1建設(shè)開發(fā)成本347,257,842.00

86,814,460.50

27,780,627.36

86,814,460.50

79,869,303.66

17,362,892.10

17,362,892.10

17,362,892.10

13,890,313.68

-2.2銷售費(fèi)用21,954,321.00

-

-

-

7,204,710.77

3,704,776.48

1,157,006.08

4,733,361.33

4,125,881.50

1,028,584.852.3銷售稅金及附加41,054,580.27

-

-

-

13,472,809.13

6,927,932.02

2,163,601.37

8,851,385.68

7,715,398.40

1,923,453.662.4預(yù)征土地增值稅7,318,107.00

-

-

-

2,401,570.26

1,234,925.49

385,668.69