樓面價和房價究竟有什么關系

樓面價和房價究竟有什么關系？10月20日，大連萬科置業(yè)有限公司戰(zhàn)勝中海、萬科、金地、億達旭輝招商聯合體等房企，最終以總價25.8億元溢價率92.27%,地上建筑樓面價19204元/m（刨除地下車庫等面積）的大手筆，摘得大城（2017）-18號甘區(qū)西部通道東、南松路北宗地。從土拍信息中，我們經常能看到一個詞：樓面價。對房價我們并不陌生，但是對于“樓面價”這個詞，大家還是往往不明就里。對此，大家存在這樣一個疑問：通過土地的樓面價是否可以推斷房屋最終售價呢？那么，究竟這個樓面價是什么，與房價又有什么關系呢？一起來了解下。什么是樓面價？樓面價又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格，具體是指按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。如何計算？房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系。一是土地本身價格，二是規(guī)劃容積率。土地價格，計算時要包括各種購買土地時所發(fā)生的費用；容積率，是規(guī)劃總建筑面積除以土地面積。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規(guī)劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區(qū)內的道路面積、綠地面積、建筑物（構筑物）所占面積、運動場地等等。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。計算公式樓面價=土地總價/規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積=土地面積*容積率容積率=地上建筑總面積/規(guī)劃用地面積舉例說明，在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容積率就是1.5。假設一個小區(qū)土地價格為40萬/畝，容積率為1.8的話。兩種方式得出樓面價：樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015畝是1平方米）樓面地價=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一畝約666.7平方米）由上述公式可知，樓面價與容積率的關系是負相關的，這就意味著容積率越高，樓面價就會越低，反之，樓面價就越高。因此，樓面價比土地單價更能說明土地價格的高低，還可以是我們判斷一個小區(qū)容積率的重要指標。樓面價和房屋最終銷售之間究竟有什么關系？樓面價代表著一個項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。商品房的最終售價包含著樓面價，所以開發(fā)商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標準之一。樓面價是房屋建造的土地成本，但房屋成本除了土地成本外，還有建安成本、勘察設計和前期工程成本、配套成本、稅費成本、營銷成本、開發(fā)成本等。而一般情況下，樓面價和房價呈正比例關系，樓面價高的房子房價肯定貴，房價一般為樓面價的2~3倍。在實際情況下也會有幾個誤區(qū)，大家需注意：誤區(qū)1.樓面價高房價不一定高：如果市場降溫，開發(fā)商為了降低風險迅速回本，可能根據自身、周邊情況做出合理調整，本著只要能賺錢，少點無所謂的態(tài)度。誤區(qū)2.樓面價低房價不一定低：如果拿地成本較低而項目開發(fā)周期較長，那么土地價值可能隨著時間的增加而升高，水漲船高之下，房價也會對應拉高。誤區(qū)3.房價不一定會低于樓面價：在市場情況特別不好，或者是開發(fā)商揮淚大甩賣時，房價也會出現低于樓面價的時候，假如這個時候買房，那要恭喜您了，絕對是千載難逢。最后，對于地上建筑樓面價19204元血（刨除地下車庫等面積）d的大城（2017）-18號甘區(qū)西部通道東、南松路北宗地的將來房屋價格預測，中國房地產金融大連事業(yè)部采訪到了新