杭州金地天逸項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告

金地·天逸項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告Everythingisforliving.新聯(lián)康到杭州到蕭山。2006新聯(lián)康扎根杭州5年；先后操作20個(gè)項(xiàng)目；共積累有效客戶25000組；Foreword新聯(lián)康在這里序Foreword新聯(lián)康在這里序萬科.西溪碟園新世界.柏悅軒金隅.觀瀾時(shí)代南北.西岸萬科.魅力之城萬科.湖畔寬邸湘湖美地新世界.柏麗軒中糧·易筑新世界.財(cái)富中心萬科.威尼斯水城新青年廣場中糧24號地塊中糧31號地塊新世界環(huán)球中心新世界麗晶國際世華地產(chǎn)項(xiàng)目新世界尊寓地塊在售項(xiàng)目已結(jié)案項(xiàng)目前期服務(wù)項(xiàng)目萊蒙富陽項(xiàng)目富陽臨平飛洲南苑項(xiàng)目城區(qū)我們深根蕭山5年；先后操作11個(gè)項(xiàng)目；共積累有效客戶12000組；其中蕭山當(dāng)?shù)乜蛻羝毡檎?0%；杭州客戶占20%；浙江客戶占10%；已購客戶中在我司項(xiàng)目中重復(fù)購買與老客推薦的約占30%。新聯(lián)康攜5年當(dāng)?shù)亟?jīng)驗(yàn)，與金地共享共贏Foreword新聯(lián)康在這里序目錄1項(xiàng)目認(rèn)知2營銷推廣3渠道精耕4定制服務(wù)1

項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目分析客戶分析市場分析產(chǎn)品建議ProjectRecognition項(xiàng)目分析1

項(xiàng)目認(rèn)知ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知1地理位置

錢江世紀(jì)城開發(fā)區(qū)新城區(qū)老城區(qū)湘湖板塊本案蕭山區(qū)政府杭州市人民政府武林廣場人民廣場12公里2.5公里10公里西湖濱江板塊主城區(qū)地塊本地塊位于蕭山新城區(qū)與濱江交界處，距離蕭山市中心2.5公里，距離杭州市中心12公里。立地條件ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知2交通條件項(xiàng)目位于蕭山與杭州主干道，周邊路況良好，進(jìn)杭州、入蕭山，從目前的道路、橋梁系統(tǒng)看，相對也較為方便。自駕車：到蕭山市中心人民廣場約5分鐘，到錢江新城約10分鐘，到濱江約10分鐘，到杭州市中心武林廣場約40分鐘自駕車主要道路：風(fēng)情大道——三橋——杭州市區(qū)；金城路——蕭山市區(qū)；金城路——市心路——蕭山老城區(qū)。公交：K656、K701、K300地鐵：項(xiàng)目距離地鐵1號線汽車南站站約200米風(fēng)情大道市心路（規(guī)劃）彩虹大道金城路望江路隧道青年路隧道過江隧道地鐵1號線地鐵2號線立地條件ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知1地塊位置2交通條件本案在蕭山位于主干道。交通四通八達(dá)，真正的“入蕭山，近杭州”。立地條件ProjectRecognition未來發(fā)展1

項(xiàng)目認(rèn)知杭州城區(qū)蕭山紹興縣諸暨市富陽市蕭山上海南京250公里164公里杭州城區(qū)蕭山與杭州近在咫尺，有濃厚的歷史淵源，但文化上的差異導(dǎo)致兩地一直以來隔閡較重。1城市歷史沿革ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知2未來交通完善風(fēng)情大道市心路（規(guī)劃）彩虹大道金城路望江路隧道青年路隧道過江隧道地鐵1號線地鐵2號線未來更多過江隧道與軌道交通的建成，將進(jìn)一步拉近蕭山與杭州之間的距離。未來發(fā)展過江隧道：慶春路隧道望江路隧道青年路隧道地鐵：地鐵1號線地鐵2號線道路系統(tǒng)：彩虹大道ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知3未來城市開發(fā)隨著江南副城規(guī)劃、十大新城的出臺(tái)，政府對于蕭山的投資和開發(fā)力度正在不斷加大，城市由單中心往多中心發(fā)展，未來蕭山與杭州之間的融合更為緊密，成為杭州的一部分?！币恢魅绷M團(tuán)“規(guī)劃“十大新城”規(guī)劃未來發(fā)展ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知4配套規(guī)劃錢江世紀(jì)城開發(fā)區(qū)新城區(qū)老城區(qū)湘湖板塊本案濱康綜合體濱江板塊主城區(qū)濱康綜合體——位未來杭州南部最大的公路交通樞紐，集五星級酒店、車站、商務(wù)辦公、住宅于一體。總投資約77億元，總用地面積171.27畝，總建筑面積約70萬平方米，其中規(guī)劃的汽車南站部分，1-2層為車站，包括候車室和停車場，3-5層，為商場，還有電影院、KTV等。其中規(guī)劃400米商業(yè)走廊，定位除杭州大廈、萬象城之外，杭州第三家大規(guī)模中高端商場，預(yù)計(jì)將引入LV、GUCCI、ZEGNIE等品牌.綜合體規(guī)劃、交通樞紐不僅可以帶來大量人流，同時(shí)其商業(yè)定位和高端品牌的導(dǎo)入，也將有利于提升本項(xiàng)目所處區(qū)域知名度。未來發(fā)展ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知1城市歷史沿革2交通條件完善3未來城市開發(fā)蕭山與杭州雖然在淵源上有所隔閡，但隨著城市一體化的發(fā)展，交通系統(tǒng)的日漸完善，杭州將越來越認(rèn)可蕭山，蕭山也終將成為杭州的一部分。未來發(fā)展ProjectRecognition經(jīng)濟(jì)水平1

項(xiàng)目認(rèn)知近年來杭州GDP發(fā)展迅速；從杭州市全區(qū)的縣、市、區(qū)情況看，蕭山的國內(nèi)市場總值僅次于杭州市區(qū)，位居第二。蕭山人均GOP趕超杭州。杭州城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，藏富于民，首推蕭山。當(dāng)?shù)負(fù)碛写罅扛缓兰壢巳?。ProjectRecognition品牌創(chuàng)新1

項(xiàng)目認(rèn)知金地為每一塊土地賦予自己的使命。作為“天字系”產(chǎn)品線，守正出奇，在產(chǎn)品上力求突破勇于創(chuàng)新。這一系列已成為新豪宅典范。發(fā)展城市一體化，彼此融入經(jīng)濟(jì)民間有大量富豪級人群立地在蕭山，近杭州金地守正出奇豪宅專家本案適于打造豪宅。小結(jié)SummaryProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知市場分析ProjectRecognition市場分析1

項(xiàng)目認(rèn)知Keywords：綠城、新古典、石材、社區(qū)景觀、不注重戶型細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，存在暗衛(wèi)、進(jìn)深過長、沒有空間玄關(guān)的空間Keywords：濱江、新古典、裝修、室內(nèi)功能空間不足，沒有設(shè)置玄關(guān)的空間杭州市場杭州從北到南原來豪宅太尋常ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知案名總建（萬平方米）建筑類別開盤時(shí)間目前報(bào)價(jià)（元/平方米）主力面積（平方米）主力總價(jià)（萬元）推出/去化去化率后續(xù)推量順發(fā)和美家（一期）23高層2009.72300090（LOFT）2071200/118098.3%5綠都湖濱花園30多層/高層2005.6二期末14000預(yù)計(jì)三期22000以上近期150-160340近期240/240100%9東方一品11高層2008.1224500230-240564-588474/41286.9%/藍(lán)爵國際14高層2010.117000180-190322479/27256.8%6（寫字樓）旺角城44高層2008.1售罄，近期16500160-180264-2971002/99299%22晶典公寓10高層2008.61350086-89120232/11549.6%約5萬（1棟酒店、1棟單身公寓）蕭山競爭市場分析市場上可售房源相對較少，當(dāng)前競爭程度相對緩和；市場上主力戶型以80-90平米和160-180平米為主；目前區(qū)域市場較為冷淡。市場分析蕭山市場ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目（地塊名）項(xiàng)目位置/地塊坐落出讓面積（m2)容積率總建（萬m2）發(fā)展商商旺角城（二期）蕭山市心中路123號/2.522順發(fā)恒業(yè)有限公司綠都湖濱花園（三期）北塘河路以南，蕭山市政府西北面/1.639浙江綠都控股集團(tuán)順發(fā)和美家（一期）錢江世紀(jì)城市心北路與外環(huán)西路交叉口/2.395順發(fā)恒業(yè)有限公司順發(fā)堤香金城路以北，北臨北塘河，東到金雞路，西至城北中心小學(xué)/10順發(fā)恒業(yè)有限公司學(xué)林尚苑蕭山老城區(qū)南環(huán)路//10/御景灣蕭山蕭紹路//13/德圣博奧城青年路建設(shè)二路交界處/2.518德圣房產(chǎn)蕭儲(chǔ)（2008）59號通惠路以東，振寧路以北地塊135753.54.75浙江紅景房地產(chǎn)有限公司蕭儲(chǔ)（2008）29號蕭山區(qū)新塘街道：南至南二路，西至高橋路858961.613.7浙江得力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司蕭儲(chǔ)（2008）25號A區(qū)塊：位于錢江新村內(nèi)31611.20.37杭州永磁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司B區(qū)塊：東至杭州錢江鏈傳動(dòng)有限公司、南至蕭錢線、西至水泥路、北至杭州錢江76202.21.67蕭儲(chǔ)（2008）47號蕭山區(qū)市心北路錢江世紀(jì)城S—07地塊108821.8-3.03.26順發(fā)恒業(yè)有限公司蕭儲(chǔ)（2008）51號開發(fā)區(qū)錢江農(nóng)場：利群河以東、蕭錢線以南地塊420071.0-2.510.5順發(fā)恒業(yè)有限公司蕭儲(chǔ)（2009）01號開發(fā)區(qū)紅墾區(qū)塊：墾六路以東，先鋒河以南，紅山大道以北地塊272111.0-2.56.8中國重型汽車集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司蕭儲(chǔ)（2009）20號舊城區(qū)B-m地塊，（原區(qū)十一中、農(nóng)校、電大校區(qū)地塊）251931.0-2.56.3杭州高運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司蕭儲(chǔ)（2009）25號蜀山街道沈家里社區(qū)原杭州遠(yuǎn)東學(xué)校以北地塊256031.0-2.05.12杭州財(cái)和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司蕭儲(chǔ)（2009）27號蜀山街道曹家橋地塊149917商業(yè)4.0居住2.537.4杭州開元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司蕭儲(chǔ)（2009）44號新塘街道呂才莊社區(qū)：南二路南、高橋路東、南三路北、城市河道西地塊422381.2-1.66.75匯宇控股集團(tuán)有限公司蕭儲(chǔ)（2009）56號蕭山開發(fā)區(qū)市北區(qū)塊，建設(shè)一路以南，寧東路以西，北塘路以北，金豐紡織以東306871.7-2.26.75勝達(dá)集團(tuán)杭州高源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司蕭儲(chǔ)（2009）55號蕭山區(qū)寧圍鎮(zhèn)（錢江世紀(jì)城），東北臨市心路、東南臨機(jī)場北輔路、西北臨順發(fā)和美家地塊、西南臨規(guī)劃路319642.5-3.09.58順發(fā)恒業(yè)有限公司蕭儲(chǔ)（2009）54號蕭山開發(fā)區(qū)市北西部區(qū)塊，中心路以南，西一路以東，建設(shè)二路以北，明星路以西669201.5-2.214.7杭州高運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司蕭儲(chǔ)（2010）02號蜀山街道祝家橋、沙里吳村1106781.0-1.516.6浙江鼎盛控股集團(tuán)有限公司蕭儲(chǔ)（2010）15號北干街道金城路以北、青年路以東、商會(huì)大廈以西、大浦河南98489.879.72浙江明鑄置業(yè)有限公司區(qū)域未來供應(yīng)在未來的1-2年，將有263萬平米的體量上市，供應(yīng)體量較大；未來同本案形成直接競爭的主要64萬平米體量，主要來自綠都、順發(fā)等。市場分析蕭山市場ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知綠都湖濱東方一品旺角城旺角城開元名都綠都湖濱蕭山當(dāng)?shù)仨?xiàng)目縱覽>未來可能形成競爭的以綠都、順發(fā)為代表的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)在社區(qū)、產(chǎn)品力上營建一般；目前當(dāng)?shù)剌^為高端的住宅社區(qū)整體立面，社區(qū)規(guī)劃上表現(xiàn)較為普通。市場分析蕭山市場ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知蕭山無豪宅，針對蕭山市場，我們具備較大的發(fā)展空間。從當(dāng)前區(qū)域市場看，市場冷淡，高端項(xiàng)目房源供應(yīng)較少未來可能同本案形成主要來自綠都、順發(fā)等當(dāng)?shù)刂髽I(yè)蕭山樓盤建筑立面效果和社區(qū)營建一般，整體產(chǎn)品的感覺較為普通市場分析蕭山市場本案將是一個(gè)引領(lǐng)杭州的豪宅作品。小結(jié)Summary杭州豪宅千宅一面，綠城、濱江締造的豪宅歷史需要被終結(jié)；蕭山當(dāng)?shù)赜址勒?，大量的?cái)富人群沒有尋找到與之匹配的豪宅作品。ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知客戶分析ProjectRecognition客戶分析1

項(xiàng)目認(rèn)知基于土地屬性及本司操作經(jīng)驗(yàn)。我們認(rèn)為，項(xiàng)目之初“根在蕭山，面向杭州?！背跗诳蛻魧⒁允捝奖镜乜蛻魹橹?。核心客戶：70%蕭山當(dāng)?shù)乜蛻糁匾蛻簦?0%杭州客戶游離客戶：10%省內(nèi)周邊城市客戶一期客戶核心客戶：55%蕭山當(dāng)?shù)乜蛻糁匾蛻簦?5%杭州客戶游離客戶：10%省內(nèi)周邊城市客戶二期客戶核心客戶：45%蕭山當(dāng)?shù)乜蛻糁匾蛻簦?5%杭州客戶游離客戶：10%省內(nèi)周邊城市客戶三期客戶ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知我司銷售人員及客戶深訪我們采訪了我公司在蕭山具有長期銷售經(jīng)驗(yàn)的業(yè)務(wù)人員，來研究客戶的特征與喜好。姓名張?jiān)叫煊踉聳|職務(wù)專案組長組長從業(yè)經(jīng)驗(yàn)533客戶分析ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知姓名來曉東郭亮溫佳娜劉金龍?jiān)S志龍姚立華簡炳煌區(qū)域蕭山城區(qū)新街蕭山城區(qū)蕭山城區(qū)瓜瀝蕭山城區(qū)臺(tái)灣年齡31313232353363學(xué)歷碩士本科本科本科大專碩士/職業(yè)房地產(chǎn)制造業(yè)制造業(yè)貿(mào)易制造業(yè)制造業(yè)食品家庭年收入4006003002004002001000以上家庭居住人口3343436目前居住區(qū)域蕭山城區(qū)蕭山城區(qū)蕭山城區(qū)蕭山城區(qū)瓜瀝蕭山城區(qū)蕭山城區(qū)目前工作區(qū)域蕭山城區(qū)蕭山城區(qū)蕭山城區(qū)蕭山城區(qū)瓜瀝蕭山城區(qū)瓜瀝購房次數(shù)4845343（大陸）我司銷售人員及客戶深訪我們通過自身的關(guān)系渠道，對6組年薪在百萬以上富裕階層進(jìn)行了客戶深訪，來研究他們的喜好?？蛻舴治鯬rojectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知1.0豪宅客戶他們穿著汗衫短逛售樓處，開一輛90年代的摩托車，分不清是在看房子還是在逛菜場，熱中大理石材的古典風(fēng)格立面，熱中問有多少個(gè)房間，會(huì)把公共綠地當(dāng)成自家門口的宅基地，施肥種菜養(yǎng)雞。豪宅客戶流變史客戶分析ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知豪宅客戶流變史2.0豪宅客戶

他們開著BMW、BENZ的各系車，身上的衣服多是POLO、BURBERRY，胸前一有個(gè)大LOGO，無論自住、投資，都有自己的道道，挑選房子的目光堪比眼光毒辣的丈母娘，當(dāng)然他們不吝嗇自己的褒揚(yáng)，好房子一定會(huì)和朋友分享?？蛻舴治鯬rojectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知傳說中的“富二代”卻沒有“七十碼”的張狂，對于好車，有自己的品位。但更追求朋友間的“志同道合”，領(lǐng)袖的意見還是必不可少，衣服上的LOGO日漸縮小，有時(shí)是在杭州大廈也難得一見的牌子，很多人出國留洋，更多人天生就是購物狂，他們需要表達(dá)自我的空間，堆砌“戀物癖”的空間。3.0豪宅客戶白描

豪宅客戶流變史客戶分析ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知豪宅客戶呈現(xiàn)年輕化，需求也日益豐富，豪宅客戶的流變史也是一場需求日漸多元的人類史，更是一場豪宅求新求變的升級史——客戶分析ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知1.0豪宅客戶客戶心聲：房間一定要多，否則來那么多親戚怎么住??？

客戶心聲：立面要用大理石，家里要用老紅木，不然怎么叫氣派？實(shí)用需求

面子需求

客戶分析ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知客戶心聲：房間多不叫實(shí)用，那么多房間哪有那么多人來??？不浪費(fèi)才叫實(shí)用?？蛻粜穆暎褐粚儆谧约旱臅?，只放自己愛看的書，自己的電腦·······客戶心聲：客廳+會(huì)客室，家里是最好的社交場所?？蛻粜穆暎盒『⒆约旱膬和追吭O(shè)計(jì)，從小專屬定制，空間培養(yǎng)獨(dú)立。私密需求

成長需求

實(shí)用需求

社交需求

3.0豪宅客戶2.0豪宅客戶獨(dú)立需求

客戶心聲：就算是夫妻，各自的空間還是必須的，雙人房里要有“單人床”。個(gè)性需求

客戶心聲：收藏古董相機(jī)，收藏線裝古書，收藏可樂罐子，個(gè)性的空間才能放置個(gè)性收藏客戶分析ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知1.0豪宅客戶炫耀性居住生活理念守舊1.0豪宅2.0代豪宅2.0豪宅客戶開始追求生活舒適度，有更多對居住、收納的要求3.0代豪宅3.0豪宅客戶強(qiáng)調(diào)生活的奢適，居住的需求更為多元，需要更多個(gè)人化的個(gè)性表達(dá)空間用材料定義生活代表：綠城1、居住的炫耀性2、物業(yè)的保值增值用裝飾定義生活代表：綠城立面+濱江裝修原有的炫耀性居住的基礎(chǔ)上，開始追求生活的舒適度用空間定義生活充分尊重人性各方位的多元需求，讓房子成為足夠容納并發(fā)揮個(gè)人意識的活動(dòng)空間，真正的以人為本，方為豪宅本質(zhì)。豪宅客戶需求流變史豪宅流變?nèi)握摽臻g定義新豪宅生活客戶分析？ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品建議ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知空間定義新豪宅生活產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議客戶聲音姚立華：簡約的房子比較適合我，我不喜歡那種石頭用的很多，房子很厚的，像東方一品那個(gè)墻面材料倒是挺新鮮，蠻高檔的，就是那個(gè)顏色看起來不干凈，也不貴氣，想學(xué)上海湯臣一品沒學(xué)到位，人家那個(gè)鋁板用的是很高檔的，他們網(wǎng)站上說他那個(gè)墻是納米材料，有自凈功能的。劉金龍：杭州的房子還是綠城做得好，方正、對稱，很有威信、很莊重，也很貴氣，東方一品說是高檔樓盤，但你看那個(gè)房子凹凹凸凸，牙齒一樣的，太難看了。ProjectRecognition產(chǎn)品建議1

項(xiàng)目認(rèn)知立面建議建筑立面建議建議參考湯臣一品，同樣采用鋁板立面，更注重顯貴氣的色調(diào)。ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品建議立面建議郭亮：大堂一定要精裝修，做的和五星級酒店一樣，這里面做些什么功能其實(shí)不重要的，關(guān)鍵就是要做出檔次。電梯間也一樣，就是要豪華裝修，要金碧輝煌的效果，等你回家的時(shí)候停好車，上來的時(shí)候，經(jīng)過的都是金碧輝煌，這種感覺就很氣派。劉金龍：我買個(gè)高端樓盤，其實(shí)已經(jīng)不是在買那一套房子了，實(shí)際上是把你的這些個(gè)什么大堂、架空層這些東西一塊都買了，花了錢，就要和自己身份配得上，社區(qū)里面每個(gè)你路過的地方都要是很尊貴的。姚立華：裝修一定要做的好，最好是能設(shè)置一些活動(dòng)設(shè)施在那里架空層里面，大堂你肯定要放好的沙發(fā)?？蛻袈曇鬚rojectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品建議公共部位精裝雙大堂同樣精裝修標(biāo)準(zhǔn)打造地上、地下雙大堂，讓客戶在回家的路上，進(jìn)入地下室就能體會(huì)到尊貴的感覺。樣板區(qū)建議ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品建議公共部位架空層設(shè)計(jì)在架空層的營建中我們分主題設(shè)置，將不同的功能分別融入各個(gè)樓棟中。例如我們規(guī)劃：洽談區(qū)、兒童游戲區(qū)、休閑娛樂區(qū)、老年人互動(dòng)區(qū)等等。樣板區(qū)建議ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品建議公共部位客戶聲音簡炳煌：我家在臺(tái)灣，現(xiàn)在么主要在這邊做錢江世紀(jì)城項(xiàng)目，會(huì)常待在這邊，我想就在這邊有個(gè)固定的居住場所，不過我每個(gè)禮拜還是要會(huì)臺(tái)灣的，所以不用很大的房子，但是里面空間一定要很舒適，可能想度假酒店一樣，客廳、臥室都是打通的，很寬敞，而且什么功能都有。ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品建議90平米戶型建議ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知90平米客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外地行政公館客戶業(yè)主特征：45-50歲，單身居?。荒壳熬幼∏闆r：居住蕭山城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中；性格特征：經(jīng)過多年拼搏，躋身富裕階層，但對生活習(xí)慣仍舊保留著節(jié)約的習(xí)慣，喜歡家的感覺，講究居住舒適，空間寬敞；購房特征：經(jīng)營自家企業(yè)，事業(yè)成功，業(yè)務(wù)涵蓋蕭山、杭州及周邊城市，在蕭山有較大的業(yè)務(wù)關(guān)系網(wǎng)，需要市場來蕭山談業(yè)務(wù)、或應(yīng)酬維系客戶關(guān)系，滿足平時(shí)來蕭山洽談業(yè)務(wù)或應(yīng)酬無法回家的臨時(shí)寓所，或者有親朋好友來蕭山時(shí)，為其提供住所?？蛻裘闇?zhǔn)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主、外地派駐企業(yè)高管需求特征：臨時(shí)居住寓所，寬敞舒適的居住空間，但對于功能性的要求并不高外地或境外外派企業(yè)客戶的本地居所業(yè)主特征：40-45歲，單身居住目前居住情況：租住在蕭山市區(qū)舊公寓性格特征：市場處于上升期，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，對于自己居住的空間有較大需求，要求室內(nèi)空間舒適，能夠自己合理安排室內(nèi)空間；購房特征：公司高層，受公司委派，在蕭山長期處理公司往來業(yè)務(wù)，對于租住的房間不滿意，希望有自己落腳的地方。產(chǎn)品建議90平米戶型建議Everythingisforliving90平米戶型90平米我們主要面對蕭山新政公館以及外地企業(yè)常駐蕭山客戶，他們需要舒適的居住空間，但不需要多套的房間，同時(shí)有要求室內(nèi)功能完備。我們建議90平米戶型規(guī)劃大套間1、大套間行政公館設(shè)計(jì)2、室內(nèi)空間包括大客廳、廚房、餐廳、衛(wèi)生間與大套間臥室3、臥室套書房、衣帽間ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品建議90平米戶型建議郭亮：蕭山其實(shí)很有錢的，買婚房這邊人都會(huì)買個(gè)160平米以上，不像杭州只能買個(gè)80、90平米的。買婚房其實(shí)三房可以了，一般也就父母偶爾會(huì)來來，要是有小孩了，有個(gè)小房間也就可以了。ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知客戶聲音產(chǎn)品建議160-180平米戶型建議ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知客戶瞄準(zhǔn)：年輕富裕階層,改善型客戶。需求特征：相對較為舒適的戶型空間。年輕富裕階層婚房需求（給自己或給下一代）業(yè)主特征：30-35歲，私營業(yè)主；目前居住情況：同父母一起居住，準(zhǔn)備結(jié)婚（或準(zhǔn)備留給自己小孩）；購房特征：家庭較為富裕，父母多為私營業(yè)主，有父母資助準(zhǔn)備購置婚房，有能力承擔(dān)高總價(jià)的高端住宅，結(jié)婚后也希望父母偶爾能夠過來市區(qū)居住，需要較為舒適的雙套間房子（未雨綢繆，為自己尚未成年的子女購房置業(yè)，將來孩子如何使用不在他考慮范圍之內(nèi)，但一定要為孩子留一套面積較大的市區(qū)房子）。160-180平米客戶城市改善型客戶業(yè)主特征：40歲左右，個(gè)體商戶；目前居住情況：與妻子小孩一同居??；購房特征：原先居住的空間不再使用，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升讓它有能力去選擇更好的房子，在高端社區(qū)中尋求被社會(huì)認(rèn)同的感覺。產(chǎn)品建議160-180平米戶型建議160-180平米戶型160-180平米我們主要面對蕭山改善型客戶與年輕富裕階層婚房客戶，他們需要舒適的居住空間，保證兩個(gè)舒適套間設(shè)計(jì)。我們建議160-180平米戶型規(guī)劃為三房1、三房，雙套間設(shè)計(jì)2、適度放大主臥居住空間，套衛(wèi)生間、衣帽間，主臥面寬4.2以上3、客廳面積20平米以上，面寬4.2米以上ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品建議160-180平米戶型建議來曉東：3個(gè)獨(dú)立房間，都要套間。要滿足我們、小孩、父母幾個(gè)人的生活空間，父母可能不常來，但是房間要留著，平時(shí)吃飯、聊天的時(shí)候我們在一起的，具體的時(shí)候大家該干嘛干嘛，不要相互干擾。許志龍：一定要給我老婆留足放東西的地方，我老婆一個(gè)牌子的鞋子，幾個(gè)顏色她會(huì)全買齊的。ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知客戶聲音產(chǎn)品建議230平米以上戶型建議ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知230平米以上客戶年輕富裕階層三代同堂的置業(yè)選擇業(yè)主特征：30-35歲；目前居住情況：三口之家，二人世界或同父母居??；購房特征：作為年輕富裕階層，具備雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力，身份的體現(xiàn)，在朋友圈中要有一處高端住房，他們注重自我，注重享受，對于住房有較高的追求，要求舒適的面積，要求房子能夠滿足家里各種所需，他們傾向于與父母孩子同住，都要求套間配備，既能夠其樂融融又能不相互干擾?？蛻裘闇?zhǔn)：年輕裕階層需求特征：注重自我、崇尚享受，需要豪華奢逸的空間尺度產(chǎn)品建議230平米以上戶型建議230平米以上戶型230平米年輕富裕階層三代同堂的置業(yè)，他們注重自我，注重享受，要求舒適的面積，要求房子能夠滿足家里各種所需，他們傾向于與父母孩子同住，要求三套間配備，且套間功能空間完善。我們建議230平米以上戶型規(guī)劃為三房1、三房，三套間設(shè)計(jì)，各個(gè)房間相互獨(dú)立，互不干擾2、主臥套書房、衛(wèi)生間、雙衣帽間，主臥面寬4.5米以上3、老人房套衛(wèi)生間、小起居室、衣帽間4、兒童房套衛(wèi)生間、兒童衣帽間、小型可變空間5、客廳面積25平米以上，面寬5米以上ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品建議230平米以上戶型建議來曉東：要說裝修，杭州無非就那么兩家，綠城和濱江，不過其實(shí)綠城比不過濱江，綠城貴是因?yàn)樗腻X都是花在里面的石頭和木頭上的，這些你也說不出什么牌子，很多其實(shí)都是國內(nèi)的；濱江裝修的錢都是花在品牌上的，裝飾、電器、家居什么的都是外面來的，世界一流的。ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知客戶聲音產(chǎn)品建議裝修建議裝修項(xiàng)設(shè)備門窗

SCHUCO品牌斷橋隔熱空調(diào)/新風(fēng)

DAIKIN智能變頻家庭中央空調(diào)

BLLC窗式進(jìn)風(fēng)器安防

三星電子門鎖

科曼麗彩色液晶可視對講潔具

漢斯格雅龍頭花灑

杜拉維特潔具廚房

三星櫥柜臺(tái)面

BLANCO水槽

西門子廚房電器

3M直飲水系統(tǒng)

GLADORE食品垃圾粉碎機(jī)其他

ARISTON低溫?zé)崴椛涞嘏到y(tǒng)

ARISTON壁掛采暖爐

立邦燒結(jié)型高級真石漆根據(jù)項(xiàng)目5000元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)，我們建議可參考如下配置以博德寶(Poggenpohl)頂級櫥柜的作為高貴室內(nèi)裝修的靈魂，凸顯尊貴。ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品建議裝修建議ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知客戶聲音姚立華：高層一定要有中央廣場，兩邊綠化是對稱的，像綠城留莊那種，所有的綠化都是左右對稱的，很有氣勢。劉金龍：要就做的像那種歐洲宮殿那樣的，很多那種幾何圖形的綠化，有的是對稱的，有那種儀式感的。許志龍：高端社區(qū)里面樹齡高的成年樹種一定要多，都要大樹，一進(jìn)小區(qū)門口就是兩排大樹通到里面去。產(chǎn)品建議景觀建議在會(huì)所外，領(lǐng)略不同風(fēng)情的純正法式園林景觀。根據(jù)社區(qū)對稱的規(guī)劃布局，建議整體社區(qū)以尊貴的法式園林景觀為主基調(diào)，在樣板區(qū)的景觀布置上，我們也將采用法式園林風(fēng)格，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目相對現(xiàn)代的立面設(shè)置，我們會(huì)在細(xì)節(jié)上弱化傳統(tǒng)法式的古典韻味。將植被、宅間景觀與法式景觀小品在樣板區(qū)中以實(shí)景呈現(xiàn)，注重對稱的布局，注重繁茂大樹、幾何綠化的運(yùn)用，注重儀式感，給予客戶直觀的感受與刺激。ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品建議景觀建議劉志龍：蕭山好像沒有，如果你說高端的話，這個(gè)檔次就要做出來，至少要有5星級酒店的水平。來曉東：會(huì)所這個(gè)東西是做的好，是能做好一個(gè)圈層關(guān)系的，就好比東方潤園里面有個(gè)好的會(huì)所，哪怕星期六、星期天沒事去逛逛，哪怕是點(diǎn)頭之交也好，人就認(rèn)識了，可能那個(gè)圈子就帶開了。ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知客戶聲音產(chǎn)品建議會(huì)所建議ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知“天籟”私家音樂主題會(huì)所產(chǎn)品建議會(huì)所建議餐飲功能內(nèi)容面積音樂主題餐廳全包間，最小包間面積100平方米，內(nèi)含茶具、棋牌、卡拉ok1500平方米把會(huì)所分成兩部分的功能，一部分為商務(wù)餐飲功能，主要對外，建議設(shè)于次會(huì)所，放于北地塊。一部分為休閑運(yùn)動(dòng)功能，采用會(huì)員制，兼顧內(nèi)外，作為主會(huì)所，設(shè)于南地塊。休閑娛樂功能內(nèi)容面積品牌spa引入專業(yè)spa品牌（如依云）1000健身器械建議散布泳池周邊，產(chǎn)生互動(dòng)200游泳池12*25長方池加兒童戲水池500紅酒吧帶酒窖功能200影音室3間100其他輔助功能大堂、管理、衛(wèi)生間等500ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品建議會(huì)所建議“天籟”視聽室音樂，是會(huì)所的主題。L-ACOUSTICS（線聲源）音箱打造天籟音質(zhì)。同時(shí)在聽音室中配備DLP技術(shù)銀幕投影，成為蕭山頂級的私家影院。ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品建議會(huì)所建議作為蕭山頂級圈層的社交場所，除了音樂你還能享受更多，比如一杯拉菲紅酒。格調(diào)紅酒吧ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品建議會(huì)所建議客戶提前預(yù)約，我們按照五星級酒店接待標(biāo)準(zhǔn)，聘請“米其林三星”推薦的頂級酒店大廚，打造頂級私家宴會(huì)餐廳。會(huì)所采用音樂共享系統(tǒng)，除了影音室外，在會(huì)所的其他空間都能感受到室內(nèi)循環(huán)的音樂，讓客戶能夠身臨其境的感受到我們的天籟主題。音樂主題餐廳ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品建議會(huì)所建議品牌SPA館客使用國際頂尖的專業(yè)護(hù)理品牌，包括Clarins,EveTaylor和OPI，同時(shí)采用包括身體磨砂、混合美體油、豪華浴衣、拖鞋及芳香理療爐等，將現(xiàn)代都市水療感覺延伸到自己家中……ProjectRecognition1

項(xiàng)目認(rèn)知產(chǎn)品建議會(huì)所建議2

營銷推廣企劃推廣銷售策略Marketing企劃推廣2

營銷推廣緣起空間定義新豪宅生活當(dāng)天御在說“從最高處回歸”，當(dāng)豪宅脫去充滿石材料的歐式外衣，我們看到最原真的豪宅面目：空間不是房間。空間承載的是人們活動(dòng)的情感場所

空間不只是南北通透，空間是給居住的人們奢適享受空間不只是多少平米?？臻g是在進(jìn)行最合理的妥善安排space——空間新意:“需求的被充分尊重”。Marketing企劃推廣緣起2

營銷推廣Marketing企劃推廣緣起2

營銷推廣space——空間新意：“空間不僅是物質(zhì)的，也是心理和想象的?！币环N對住宅空間乃至整個(gè)物質(zhì)空間變化的聚焦式的視覺“再現(xiàn)”模式正在大規(guī)模推廣，它對其他空間視而不見，將光線全部對準(zhǔn)住宅空間，又不指向?qū)崒?shí)在在的住宅本身，而是指向住宅對各種抽象價(jià)值的全權(quán)代表，它正和其他匹配的政治、經(jīng)濟(jì)、文化因素在一起，重新構(gòu)筑人民每天面對的圖象環(huán)境。

——《當(dāng)代東亞城市》空間space——空間新意:“空間觀構(gòu)筑世界觀”。

以住宅為中心構(gòu)造一個(gè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房子范圍更大的世界的總體圖形，它表現(xiàn)的不僅

是一幢新住宅的畫面，也不僅是一種新生活的局部畫面。而是一副新生活的整體效

果圖，一種以住宅空間為基本視角的觀看和認(rèn)知模式......

——《當(dāng)代東亞城市》

Marketing企劃推廣緣起2

營銷推廣空間space——空間新意:“空間觀構(gòu)筑世界觀”。space——空間新意：“空間不僅是物質(zhì)的，也是心理和想象的”。space——空間新意：“需求的被充分尊重”?？臻g定義新豪宅生活EverythingisforlivingMarketing企劃推廣緣起2

營銷推廣EverythingisforlivingMarketing企劃推廣緣起Everywhere交通脈絡(luò)連通南北，入蕭山，進(jìn)杭州，暢所通行。2

營銷推廣EverythingisforlivingMarketing企劃推廣緣起Everyone戶型空間每一個(gè)家庭成員需求都可以被充分的尊重與滿足2

營銷推廣EverythingisforlivingMarketing企劃推廣緣起Everyplace公共部位尊貴雙大堂設(shè)計(jì)，成就名門標(biāo)簽。2

營銷推廣EverythingisforlivingMarketing企劃推廣緣起Everyplace社區(qū)規(guī)劃超越常規(guī)，締造尊貴的步行、車行體驗(yàn)。精裝修景觀地下車庫、1.8米地庫抬高，幾近奢華。2

營銷推廣EverythingisforlivingMarketing企劃推廣緣起Everyplace景觀空間

12.8%超低建筑密度，最大尺度景觀空間。鄰里玄關(guān)、中央景觀廊道，尊貴體驗(yàn)每一處空間。2

營銷推廣EverythingisforlivingMarketing企劃推廣2

營銷推廣緣起Everywhen豪宅服務(wù)每一天，每一刻，專屬服務(wù)名門禮遇。EverythingisforlivingMarketing企劃推廣緣起2

營銷推廣EverywhenEverywhereEverything入蕭山、進(jìn)杭州豪宅服務(wù)、度身定制Everyone奢華戶型、人性設(shè)計(jì)Everyplace極致景觀、公共空間Everythingisforliving企劃推廣slogan2

營銷推廣EverythingIsLivingForEverythingisforliving一生盡所在EverythingisforlivingMarketingShowTime表現(xiàn)一它也要被優(yōu)雅的交代。所謂豪宅，就是每一”位“都有妥帖的安排。它也要被優(yōu)雅的交代。所謂豪宅，就是每一”位“都有妥帖的安排。它也要被優(yōu)雅的交代。所謂豪宅，就是每一”位“都有妥帖的安排。ShowTime表現(xiàn)二Marketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路Marketing企劃推廣2

營銷推廣我們的客戶——3.0豪宅客戶他們天生“購物狂”核心推廣思路EverythingisforlivingMarketing企劃推廣2

營銷推廣他們只追求自己喜歡的品牌核心推廣思路EverythingisforlivingMarketing企劃推廣2

營銷推廣他們希望有更獨(dú)立的個(gè)人空間核心推廣思路EverythingisforlivingMarketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路

Everythingisforliving

豪宅生活everything，我們的營銷推廣深入到客戶的每一個(gè)生活角落。從客戶需求，息息相關(guān)的生活本身出發(fā)，以此來設(shè)計(jì)我們的推廣活動(dòng)。EverythingisforlivingMarketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路EverythingIsForLivingEverywhere事件營銷Movinghome移動(dòng)空間Changeluxury奢侈品交換

Everyone圈層營銷業(yè)內(nèi)鑒賞會(huì)GTS試駕活動(dòng)Everyplace體驗(yàn)營銷樣板區(qū)體驗(yàn)EverythingisforlivingMarketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路Everywhere

事件營銷

金地<Movinghome>移動(dòng)空間Everythingisforliving以話題性事件，制造熱點(diǎn)，瞬間引爆全城，提高項(xiàng)目知度。Changegift奢侈品交換Marketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路麥克·詹貞設(shè)計(jì)的WindPavillion

一座能夠移動(dòng)的房子。僅需要風(fēng)力，就能旋轉(zhuǎn)觀景。EverythingisforlivingMarketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路1.天逸·movinghome，他能夠隨意拼接，跨越空間的限制，能夠隨意拼接。2.天逸·movinghome，更多體現(xiàn)項(xiàng)目戶型上的別出心裁與樣板間主題設(shè)置的新意。Everythingisforliving我們要打造一座能夠行走的樣板房。

天逸·<movinghome>Marketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路Everythingisforliving天逸·<movinghome>全城巡展暨產(chǎn)品發(fā)布會(huì)活動(dòng)目的：借助<movinghome>將產(chǎn)品理念釋放?；顒?dòng)內(nèi)容：<movinghome>巡展活動(dòng)?；顒?dòng)地點(diǎn)：杭州大廈、萬象城、第六空間媒體配合：軟文、硬廣。《一座走了20公里樣板間？》通過話題事件，制造全城熱點(diǎn)，同時(shí)披露項(xiàng)目信息。一個(gè)會(huì)行走的樣板房，從杭州大廈到萬象城，再到第六空間，下一站，where？Marketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路加拿大凱爾·麥克唐納利用互聯(lián)網(wǎng)用一枚紅色回形針換回一套雙層公寓一年的使用權(quán)。EverythingisforlivingMarketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路Everythingisforliving我們的豪宅客戶是一個(gè)年輕富裕的階層，他們熱衷購買收藏奢侈品。通過與知名門戶網(wǎng)站的合作，在網(wǎng)上展開奢侈品交換活動(dòng)，明碼標(biāo)價(jià)亦可以根據(jù)物主的喜好進(jìn)行交換。我們要開展一場富有創(chuàng)意并且符合客戶需求的網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)。

<changeluxury>奢侈品交換Marketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路Everythingisforliving<changeluxury>奢侈品交換活動(dòng)目的：借助網(wǎng)絡(luò)，傳播項(xiàng)目品牌，獲取客戶資源?；顒?dòng)內(nèi)容：與知名網(wǎng)站合作，開展網(wǎng)絡(luò)易物活動(dòng)。通過話題事件，制造全城熱點(diǎn)，同時(shí)為他們創(chuàng)建一個(gè)以他們?yōu)橹行牡幕顒?dòng)。Sandy有一雙07年款的Gucci高跟鞋，只穿了2次。張?zhí)?5年去洛杉磯旅游，帶回來一個(gè)95年的限量版LV帆船袋。Tony收藏了整整一個(gè)抽屜的fendi領(lǐng)帶，大部分都沒怎么戴?！ぁぁぁぁぁぁざ覀?，能夠給他們提供一個(gè)奢侈品交換平臺(tái)！Marketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路EverythingisforlivingEverywhere

圈層營銷

業(yè)內(nèi)示范區(qū)鑒賞會(huì)1.圈層營銷首先面向房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，媒體、等各界知名人是。在短時(shí)間內(nèi)制造話題，引爆話題。2.在話題引爆的同時(shí)，將活動(dòng)擴(kuò)展到全城，制造全城效應(yīng)。3.最后進(jìn)行精確的圈層營銷，鎖定目標(biāo)客戶，進(jìn)一步提高知名度。業(yè)外保時(shí)捷Gts試駕活動(dòng)天逸業(yè)內(nèi)鑒賞會(huì)活動(dòng)對象：業(yè)內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、媒體等活動(dòng)目的：邀請業(yè)內(nèi)人士及杭州名人到現(xiàn)場參觀樣板區(qū)，并舉辦高端紅酒沙龍。制造話題，以業(yè)內(nèi)傳染業(yè)外?；顒?dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場一個(gè)不一樣的樣板區(qū)·····請勿觸摸、參觀、游覽，可能是如今樣板房的印象。我們要打造一個(gè)創(chuàng)新的樣板房，從客戶最根本的需求出發(fā)，讓樣板區(qū)成為與客戶互動(dòng)而非僅僅參觀的情景空間。EverythingisforlivingMarketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路卡宴GTS試駕活動(dòng)內(nèi)容：卡宴GTS全球限量1000輛，通過與世界頂級豪車進(jìn)行品牌聯(lián)動(dòng)，提高項(xiàng)目好感度?？ㄑ鏕TS試駕活動(dòng)對象：benz、寶馬高端車車主同時(shí)媒體進(jìn)行配合：《限量版GTS，全球僅1000位主人，與天逸相似》。活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心保時(shí)捷老品牌，卡宴新產(chǎn)品，注重大空間舒適性，又帶有新貴族氣質(zhì)，一如“天逸”。限量版卡宴GTS，全球僅1000位主人，與”天逸“相似。Marketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路EverythingisforlivingEveryplace

體驗(yàn)營銷

情景樣板區(qū)所有聲音、活動(dòng)、媒體將最終落地項(xiàng)目現(xiàn)場。加強(qiáng)現(xiàn)場的體驗(yàn)活動(dòng)，樣板區(qū)是重點(diǎn)。會(huì)所售樓處、主題樣板房、林蔭大道、小品、景觀所有都是吸引客戶的關(guān)鍵。更重要的是我們要尋找突破，打造不一樣的樣板房體驗(yàn)。KidfatherpetmotherEveryoneofthefamily

他們都是家庭的成員我們考慮了每一位家庭成員，包括孩子與寵物。在樣板體驗(yàn)區(qū)，我們給予他們同樣的尊重與關(guān)照，每個(gè)家庭成員、每一件家中愛物都能找到自己的place，都能得到奢逸的空間體驗(yàn)。

Marketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路圍板樣板樓棟樣板樓棟售樓處景觀示范區(qū)12344道路系統(tǒng)：逸道售樓處：逸所景觀示范區(qū)：逸塵樣板房：逸室樣板區(qū)主題：逸·placeMarketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路Marketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路Everythingisforliving進(jìn)入樣板示范區(qū)，第一站景觀林蔭大道。姿態(tài)優(yōu)美，大氣而又含蓄的私家林蔭大道.林蔭宅路逸道圍板樣板樓棟樣板樓棟售樓處景觀示范區(qū)12344Marketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路Everythingisforliving停車場泊車、洗車服務(wù)我們第一時(shí)間為您奉上泊車服務(wù)，同時(shí)也能幫你的愛車進(jìn)行一次免費(fèi)的全面的清洗。等客戶參觀完畢，門口將是嶄新的愛車，在等候光臨。逸道Marketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路Everythingisforliving奢華會(huì)所售樓處售樓處除了承擔(dān)銷售功能以外，更具有容休閑娛樂于一體的會(huì)所功能。讓客戶的購房行為，更具有被服務(wù)的場所體驗(yàn)。逸所圍板樣板樓棟樣板樓棟售樓處景觀示范區(qū)12344Marketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路Everythingisforliving景觀示范區(qū)（設(shè)立寵物游樂區(qū)）如果客戶帶上了寵物，在景觀示范區(qū)里，我們設(shè)置了寵物游樂區(qū)，有專人帶寵物游憩。逸塵圍板樣板樓棟樣板樓棟售樓處景觀示范區(qū)12344Marketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路Everythingisforliving逸室—“夢樂園”主題樣板間孩子是最重要的家庭成員，“夢樂園”樣板間里沒有“請勿觸摸”的牌子，卻堆滿了各種玩具，你的家庭可以在這盡情嬉戲。Marketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路Everythingisforliving逸室—“戀物族”主題樣板間客戶可能會(huì)被幾個(gè)房間完全吸引，這是購物收藏愛好者的天堂，它可以是一個(gè)堆滿了高跟鞋的房間、或是整排的古董相機(jī)、更或者是一個(gè)衣柜的頂級西裝。Marketing企劃推廣2

營銷推廣核心推廣思路Everythingisforliving逸室—“最大牌”主題樣板間用奢侈品牌來作為一套主題樣板房，全套fendi（芬迪）家居裝飾一定能夠給你一個(gè)驚喜。銷售策略2

營銷推廣戰(zhàn)略方針Marketing立足蕭山，轟動(dòng)杭州，影響全省銷售策略2

營銷推廣戰(zhàn)略方針Marketing2

營銷推廣推案分期Marketing銷售策略銷售排期整個(gè)項(xiàng)目從引導(dǎo)期開始至項(xiàng)目結(jié)束，約2年半時(shí)間項(xiàng)目總銷售額約130億元時(shí)間11.812.312.1011.711.1011.112012.10第九次推案，15、16#，112套2010.8第二次推案，3、5#，280套2010.10第三次推案，2#，116套2010.11第四次推案，6#，168套2012.3第五次推案，8、11#，114套2012.6第六次推案，7、10#，198套12.62012.7第七次推案，12#，56套12.72012.9第八次推案，9#，56套12.912.112012.10第十次推案，13#，112套13.42013.4第十一次推案，14、17#，172套一期（2011.7-2012，3）二期（2012.3-2012.10）三期（2012.10-2013.4）銷售策略2

營銷推廣推案分期Marketing引導(dǎo)期（2010.1-2010.6）2011.7第一次推盤，1、4#，308套2010.1-2010.6引導(dǎo)期11.1銷售策略2

營銷推廣主要階段分期Marketing2

營銷推廣推廣及銷售節(jié)點(diǎn)——引導(dǎo)期12011年1月—2011年6月Marketing銷售策略主要階段分期2

營銷推廣整個(gè)引導(dǎo)期項(xiàng)目兩線作戰(zhàn)通過移動(dòng)空間、奢侈品交換、業(yè)內(nèi)鑒賞會(huì)、限量版GTS試駕活動(dòng)和樣板區(qū)體驗(yàn)等活動(dòng)轟動(dòng)豪宅，以及報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等全市性媒體在杭州為項(xiàng)目造勢；杭州戰(zhàn)線從戰(zhàn)略角度，旨在轟動(dòng)全市，為項(xiàng)目造勢；蕭山戰(zhàn)略從實(shí)戰(zhàn)角度，針對大部分當(dāng)?shù)乜蛻簦龠M(jìn)項(xiàng)目去化。Marketing》杭州戰(zhàn)線——營銷推廣通過長期以來建立的客戶渠道，從行銷入手，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化；》蕭山戰(zhàn)線——行銷推廣銷售策略主要階段分期2

營銷推廣推廣及銷售節(jié)點(diǎn)——第二階段2Marketing2011年7月中旬—2011年10月銷售策略主要階段分期2

營銷推廣價(jià)格定位原則Marketing1、區(qū)域打分法；2、產(chǎn)品打分法；3、確定靜態(tài)價(jià)格；》我們參考目前區(qū)域內(nèi)售價(jià)最高的項(xiàng)目東方一品，區(qū)域內(nèi)目前首個(gè)綠城項(xiàng)目丁香公館，以及主力競爭區(qū)域錢江新城的城市之星來進(jìn)行定價(jià)；》東方一品24500元/平方米；丁香公館30000元/平方米（毛坯26000元/平方米）；城市之星42600元/平方米（毛坯36600元/平方米）銷售策略價(jià)格定位推盤定價(jià)2

營銷推廣價(jià)格定位區(qū)域打分法——東方一品》Marketing參照項(xiàng)目本案東方一品評分指標(biāo)權(quán)重區(qū)位片區(qū)形象15%32與公交站的距離15%33道路/交通狀況5%32周邊自然環(huán)境5%33周邊人文環(huán)境15%33周邊配套15%33治安狀況15%33片區(qū)提升空間15%32總評分100%32.65各項(xiàng)目售價(jià)（元/平方米）/24500目標(biāo)加權(quán)價(jià)格（元/平方米）/27735參照權(quán)重（%）/100%加權(quán)后價(jià)格（元/平方米）/27735本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格

（元/平方米）27735通過區(qū)域打分，項(xiàng)目價(jià)格27738元/平方米。推盤定價(jià)2

營銷推廣價(jià)格定位產(chǎn)品打分法——東方一品》Marketing參照項(xiàng)目本案東方一品評分指標(biāo)權(quán)重規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃5%32公共空間8%32社區(qū)規(guī)模5%32園林環(huán)境8%33建筑外觀8%32平面布局15%33產(chǎn)品位置15%33戶型設(shè)計(jì)5%32社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)5%31會(huì)所5%31智能化15%33其他物業(yè)管理5%31開發(fā)商品牌5%31總評分100%32.41各項(xiàng)目售價(jià)（元/平方米）/24500目標(biāo)加權(quán)價(jià)格（元/平方米）/30497參考權(quán)重/100%加權(quán)后價(jià)格（元/平方米）/30497本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格

（元/平方米）30497通過產(chǎn)品打分，項(xiàng)目價(jià)格30497元/平方米。項(xiàng)目一期靜態(tài)價(jià)格為29000-30000元/平方米。推盤定價(jià)2

營銷推廣價(jià)格定位與東方一品比較，項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格Marketing=區(qū)域打分*35%+區(qū)域打分*65%=27738元/平方米*50%+30497元/平方米*50%=29000-30000元/平方米推盤定價(jià)2

營銷推廣價(jià)格定位區(qū)域打分法——丁香公館》Marketing參照項(xiàng)目本案丁香公館評分指標(biāo)權(quán)重區(qū)位片區(qū)形象10%34與公交站的距離15%33道路/交通狀況5%32周邊自然環(huán)境5%35周邊人文環(huán)境10%34周邊配套15%34治安狀況15%33片區(qū)提升空間15%33總評分100%33.3各項(xiàng)目售價(jià)（元/平方米）/26000目標(biāo)加權(quán)價(jià)格（元/平方米）/23636參照權(quán)重（%）/100%加權(quán)后價(jià)格（元/平方米）/23636本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格

（元/平方米）23636通過區(qū)域打分，項(xiàng)目價(jià)格23636元/平方米。推盤定價(jià)2

營銷推廣價(jià)格定位產(chǎn)品打分法——丁香公館》Marketing參照項(xiàng)目本案丁香公館評分指標(biāo)權(quán)重規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃4%32公共空間13%33社區(qū)規(guī)模4%32園林環(huán)境7%32建筑外觀15%33平面布局4%31產(chǎn)品位置15%33戶型設(shè)計(jì)5%32社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)8%31會(huì)所5%33智能化10%33其他物業(yè)管理5%33開發(fā)商品牌5%33總評分100%32.56各項(xiàng)目售價(jià)（元/平方米）/26000目標(biāo)加權(quán)價(jià)格（元/平方米）/30468參考權(quán)重/100%加權(quán)后價(jià)格（元/平方米）/30468本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格

（元/平方米）30468通過產(chǎn)品打分，項(xiàng)目價(jià)格30468元/平方米。項(xiàng)目一期靜態(tài)價(jià)格為28000-29000元/平方米。推盤定價(jià)2

營銷推廣價(jià)格定位與丁香公館比較，項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格Marketing=區(qū)域打分*35%+區(qū)域打分*65%=23636元/平方米*50%+30468元/平方米*50%=28000-29000元/平方米推盤定價(jià)2

營銷推廣價(jià)格定位區(qū)域打分法——城市之星》Marketing參照項(xiàng)目本案城市之星評分指標(biāo)權(quán)重區(qū)位片區(qū)形象15%35與公交站的距離5%35道路/交通狀況15%35周邊自然環(huán)境10%34周邊人文環(huán)境10%35周邊配套15%35治安狀況15%35片區(qū)提升空間15%35總評分100%34.9各項(xiàng)目售價(jià)（元/平方米）/36600目標(biāo)加權(quán)價(jià)格（元/平方米）/22408參照權(quán)重（%）/100%加權(quán)后價(jià)格（元/平方米）/22408本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格

（元/平方米）22408通過區(qū)域打分，項(xiàng)目價(jià)格22408元/平方米。推盤定價(jià)2

營銷推廣價(jià)格定位產(chǎn)品打分法——城市之星》Marketing參照項(xiàng)目本案城市之星評分指標(biāo)權(quán)重規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃4%32公共空間15%34社區(qū)規(guī)模4%32園林環(huán)境10%33建筑外觀13%33平面布局8%33產(chǎn)品位置15%33戶型設(shè)計(jì)5%32社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)5%32會(huì)所6%33智能化5%33其他物業(yè)管理5%33開發(fā)商品牌5%33總評分100%32.97各項(xiàng)目售價(jià)（元/平方米）/36600目標(biāo)加權(quán)價(jià)格（元/平方米）/36969參考權(quán)重/100%加權(quán)后價(jià)格（元/平方米）/36969本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格

（元/平方米）36969通過產(chǎn)品打分，項(xiàng)目價(jià)格36969元/平方米。項(xiàng)目一期靜態(tài)價(jià)格為30000-32000元/平方米。推盤定價(jià)2

營銷推廣價(jià)格定位與城市之星比較，項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格Marketing=區(qū)域打分*35%+區(qū)域打分*65%=22408元/平方米*50%+36969元/平方米*50%=28000-29000元/平方米項(xiàng)目一期靜態(tài)價(jià)格為29000-30000元/平方米。推盤定價(jià)2

營銷推廣價(jià)格定位通過與東方一品、丁香公館、城市之星在區(qū)域、產(chǎn)品上的綜合比較Marketing我們認(rèn)為推盤定價(jià)2

營銷推廣價(jià)格定位Marketing參考當(dāng)前杭州價(jià)格漲幅；結(jié)合29000-30000元/平米靜態(tài)價(jià)格，至開盤時(shí)，售價(jià)為35000元/平米綜合考慮，本案開盤時(shí)，一期毛坯價(jià)格為35000元/平米。對于未來的市場走勢預(yù)估；我們對于未來房地產(chǎn)政策的預(yù)判；杭州房地產(chǎn)市場仍會(huì)有一定漲幅，預(yù)計(jì)年漲幅為25%。++2

營銷推廣推案量：1#、4#樓（約308套）90、160、180平米戶型90平米約84套160平米約168套180平米約58套一期開盤2011年7月中旬開盤價(jià)格：35000元/平方米推案理由：先期推出一期位置相對較差的1#、4#樓，以90、160、180平米戶型實(shí)現(xiàn)快速跑量，造成熱銷態(tài)勢。Marketing銷售策略主要階段分期2

營銷推廣推案量：3#、5#樓（約280套）90、160、180平米戶型90平米約56套160平米約112套180平米約112套一期加推2011年8月底推案理由：第一波房源開盤熱銷后，乘勝追擊，快速加推，迅速圈定首次開盤沒有選到房源的客戶，保持項(xiàng)目持續(xù)熱銷態(tài)勢。Marketing銷售策略主要階段分期2

營銷推廣推案量：2#樓（約116套）200、230平米戶型200平米約58套230平米約58套

一期樓王2011年10月中旬推案理由：緊接著前兩批房源的熱銷態(tài)勢，推出一期樓王，將整個(gè)一期推向高潮。Marketing銷售策略主要階段分期3

渠道精耕蕭山渠道網(wǎng)3

渠道精耕蕭山渠道網(wǎng)本案在形象上樹立杭州新豪宅典范，在項(xiàng)目持續(xù)三期的銷售中，杭州客戶比例將日益增多。但在一期，我們可以針對蕭山客戶進(jìn)行深度挖掘。由我司在蕭山5年的操盤過程中建立起十大渠道網(wǎng)絡(luò)，以供服務(wù)本案——3

渠道精耕社區(qū)網(wǎng)絡(luò)在我司的積累客戶中，集中了大量的來自城區(qū)主要居住社區(qū)的客戶，包括需要換房客戶居住的舊的知名度較高的社區(qū)，以及有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)購買力客戶居住的新興高端住宅社區(qū)。區(qū)域比重區(qū)域比重城廂占46%泰和花園7.98城廂高園0.53%洄瀾5.32%徐家河1.06%育才4.79%新橋頭村1.06%眾安花園4.26%花園井1.60%美之園4.26%新塘井頭五村0.53%匯宇花園4.26%北干北干占27%開元名都6.91%潘水苑3.19%知稼苑5.32%南市花園3.19%北干一苑2.13%威尼斯水城4.26%北干二苑1.60%南江公寓2.13%加州陽光2.13%城市花園2.13%城中花園1.60%四季花城5.85%山河花園1.06%國泰花園2.13%城建公寓1.60%里陳村1.06%金城花園1.06%東門公寓1.06%星都花園1.06%黃阪村0.53%永久公寓1.60%城廂景苑0.53%北干綠茵園1.06%城廂怡景1.06%北干明星村1.06%韓家弄0.53%北干雍景灣0.53%仙家里村0.53%銀河小區(qū)7.45%四季花城泰和花園開元名都匯宇花園我們會(huì)對城區(qū)高端客戶比較集中泰和花園、四季花城、綠都湖濱花園、匯宇花園、開元名都、銀河小區(qū)等市區(qū)傳統(tǒng)高端社區(qū)進(jìn)行派單。蕭山渠道網(wǎng)Marketingchannels企業(yè)網(wǎng)絡(luò)在我司的已購客戶中，集中了大量當(dāng)?shù)氐拇笮推髽I(yè)高管與私營業(yè)主。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)臨江工業(yè)園區(qū)蕭山渠道網(wǎng)3

渠道精耕Marketingchannels消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)我司在當(dāng)?shù)亟⒘艘园⒗锇虐艎蕵烦恰㈤_元名都、時(shí)代大酒店等主要的高端消費(fèi)場所為主的客戶渠道；并且吸納了這些場所的業(yè)主與高管成為我公司的購房客戶。我們將根據(jù)我司建立的當(dāng)?shù)刂饕M(fèi)地點(diǎn)，通過我司客戶中高端消費(fèi)場所的業(yè)主渠道，對當(dāng)?shù)刂饕叨讼M(fèi)場所進(jìn)行派單、巡展，擴(kuò)大項(xiàng)目在當(dāng)?shù)馗叨巳后w中的影響力。蕭山渠道網(wǎng)3

渠道精耕Marketingchannels商場網(wǎng)絡(luò)在我司的蕭山客戶明源系統(tǒng)中還有眾多來自恒隆廣場、二輕大廈、休博園奧特萊特等當(dāng)?shù)刂饕虉龅目蛻簦ㄟ^他們的組織與發(fā)動(dòng)，進(jìn)而形成我公司在蕭山特有的商場渠道。我們將與我司客戶系統(tǒng)中的當(dāng)?shù)刂饕虉龉芾韺?、?fù)責(zé)人聯(lián)系，在主要的商場進(jìn)行巡展，在當(dāng)?shù)卦靹荩瑫r(shí)通過這些企業(yè)內(nèi)部關(guān)系，發(fā)展意見領(lǐng)袖，擴(kuò)大客戶面。蕭山渠道網(wǎng)3

渠道精耕Marketingchannels老客戶網(wǎng)絡(luò)通過我們工作在蕭山5年的精耕細(xì)作，共積累了12000組有效客戶；其中蕭山城區(qū)在60%左右，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在40%左右。蕭山渠道網(wǎng)3

渠道精耕Marketingchannels我們會(huì)對公司明源系統(tǒng)中的蕭山客戶集中CALL客，并配合短信，針對蕭山客戶集中釋放項(xiàng)目的信息，使項(xiàng)目聚焦市場，在蕭山市場造成轟動(dòng)。商會(huì)網(wǎng)絡(luò)我司的企業(yè)客戶渠道中主要涉及印染紡織、服裝羽絨、機(jī)械配件、精細(xì)化工、鋼構(gòu)網(wǎng)架、高新技術(shù)等5大產(chǎn)業(yè)，這些企業(yè)通過各自的產(chǎn)業(yè)鏈形成當(dāng)?shù)夭煌纳虝?huì)網(wǎng)絡(luò)。蕭山渠道網(wǎng)3

渠道精耕Marketingchannels我們會(huì)對企業(yè)客戶相對集中的如商會(huì)大廈等地集中派單，對企業(yè)客戶通過短信、上門拜訪、參加行業(yè)商會(huì)活動(dòng)等方式，通過企業(yè)圈層擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，圈定企業(yè)客戶。鄉(xiāng)鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)在我司積累了12000組有效客戶中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占總量40%左右，在主要的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、寧圍、瓜瀝、義橋、臨浦、衙前等都有較大的客戶渠道。蕭山渠道網(wǎng)3

渠道精耕Marketingchannels戴村鎮(zhèn)進(jìn)化鎮(zhèn)義橋鎮(zhèn)所前鎮(zhèn)聞堰鎮(zhèn)黨灣鎮(zhèn)坎山鎮(zhèn)義蓬鎮(zhèn)河莊鎮(zhèn)南陽鎮(zhèn)靖江鎮(zhèn)新灣鎮(zhèn)河上鎮(zhèn)樓塔鎮(zhèn)浦陽鎮(zhèn)杭州城區(qū)蕭山城區(qū)錢江世紀(jì)城開發(fā)區(qū)新城區(qū)老城區(qū)湘湖板塊濱江板塊主城區(qū)衙前鎮(zhèn)瓜瀝鎮(zhèn)臨浦鎮(zhèn)新街鎮(zhèn)黨山鎮(zhèn)益農(nóng)鎮(zhèn)寧圍鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)臨江工業(yè)園區(qū)地區(qū)比例益農(nóng)1.5%新灣1.5%經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)13.7%紅山農(nóng)場1.2%坎山3.8%進(jìn)化1.2%靖江2.6%黨灣1.8%臨浦5.3%樓塔2.6%義蓬3.2%新街5.0%所前2.0%寧圍11.7%聞堰2.0%衙前5.0%義橋8.5%黨山2.3%戴村3.2%城廂2.9%南陽3.2%浦陽2.3%河莊2.0%河上2.3%瓜瀝9.1%我們采用路演、巡展的方式造勢，并通過我司在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的老客戶資源入手，采用發(fā)展當(dāng)?shù)匾庖婎I(lǐng)袖的形式，擴(kuò)大客戶層面。業(yè)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)公司在蕭山服務(wù)宋城、南都、萬科、新世界地產(chǎn)、中糧、華瑞6大發(fā)展商，在蕭山的各大發(fā)展商中已形成市場口碑，建立了強(qiáng)大的業(yè)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)。蕭山渠道網(wǎng)3

渠道精耕Marketingchannels我們將通過已有的開發(fā)商渠道，以點(diǎn)帶面，在當(dāng)?shù)氐母叨巳耸恐型ㄟ^短信、派報(bào)，或者我司人員拜訪等方式，進(jìn)行圈層營銷，