第七章 房地產(chǎn)開發(fā)工程招標與投標

第七章房地產(chǎn)開發(fā)工程招標與投標第一節(jié)開發(fā)工程招標投標概述

一、開發(fā)工程招標投標的基本概念及其作用開發(fā)工程招標，是面對一項開發(fā)工程，開發(fā)企業(yè)將工程可行性研究內(nèi)容，或監(jiān)理服務(wù)，或勘察、設(shè)計要求，或設(shè)備需求，或擬建工程的建設(shè)要求等，編制成招標文件，通過發(fā)布招標公告或向承包企業(yè)發(fā)出招標通知的形式，招引有能力的承包企業(yè)參加投標競爭(或進行協(xié)商)，直至簽訂工程發(fā)包合同的全過程。

開發(fā)工程投標，是指承包企業(yè)在獲得招標信息后，根據(jù)開發(fā)企業(yè)招標文件提出的各項條件和要求，結(jié)合自身能力，提出自己愿意承包工程的條件和報價，供開發(fā)企業(yè)選擇。直至簽訂工程承包合同的全過程。實行招標投標的作用是：

(1)選擇最理想的承包者，有利于保證工程質(zhì)量和工期，有利于降低造價。

(2)招標投標的原則是鼓勵競爭，防止壟斷。

(3)招標投標可以促進承包企業(yè)提高水平。

工程建設(shè)項目招標范圍

使用國際組織或者外國政府資金的項目全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目工程建設(shè)項目招標規(guī)模標準單項合同估算價低于第1、2、3項規(guī)定的標準，但項目總投資額在3000萬元人民幣以上的重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，達到下列標準之一的，必須進行招標。招標程序?qū)ν稑藛挝贿M行資質(zhì)審查，并將審查結(jié)果通知各申請投標者發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書編制招標文件和標底（如果有）成立招標組織，由建設(shè)單位自行招標或委托招標確定投標人編制投標文件所需要的合理時間組織投標單位踏勘現(xiàn)場，并對招標文件答疑發(fā)售招標文件評標開標接受投標書商簽合同定標、簽發(fā)中標通知書關(guān)于投標的禁止性規(guī)定關(guān)于投標的禁止性規(guī)定

投標人以行賄的手段謀取中標投標人與招標人之間串通投標投標人之間串通投標投標人以非法手段騙取中標投標人以低于成本的報價競標二、開發(fā)工程招標的方式公開招標

由開發(fā)企業(yè)(或其委托的專業(yè)招標機構(gòu))通過傳播媒介發(fā)布招標公告(廣告)，公開招請承包企業(yè)參加投標競爭，凡符合規(guī)定條件的承包企業(yè)都可以自愿參加投標。開發(fā)商亦可不使用廣告方式，而采取向業(yè)內(nèi)所有相關(guān)承包企業(yè)郵寄（發(fā)送)招標公告的形式，招請承包企業(yè)參加投標競爭。

公開招標的優(yōu)點是：有較多的承包商參與競爭，業(yè)主選擇余地大，有利于保證工程質(zhì)量、縮短工期和降低工程造價。邀請招標

由開發(fā)企業(yè)(或其委托的專業(yè)招標機構(gòu))向經(jīng)過預(yù)先選擇的數(shù)目有限的承包企業(yè)發(fā)出招標通知書或招標邀請函，邀請他們參加某項工程(或工作)的投標競爭。

開發(fā)企業(yè)可以直接邀請自己熟悉和信任的一些承包企業(yè)(一般3－10家)來投標。

邀請招標的工程通常是有特殊要求或保密的工程，所邀請的投標企業(yè)不得少于3家。

邀請招標的程序基本上與公開招標相同，其不同之處只在于沒有資格預(yù)審，而增加了發(fā)出投標邀請函的步驟。三、開發(fā)工程招標工作機構(gòu)專門機構(gòu)該工作機構(gòu)可以由開發(fā)企業(yè)自身的職員組成“招標委員會”或“招標小組”；也可以委托有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)咨詢機構(gòu)組織招標事務(wù)委員會。專業(yè)的招標工作機構(gòu)一般只負責責技術(shù)性和事務(wù)性的工作，最終決策仍由開發(fā)企業(yè)作出。

第二節(jié)開發(fā)工程監(jiān)理招標一、開發(fā)工程監(jiān)理招標的分類全過程監(jiān)理招標設(shè)計監(jiān)理招標施工監(jiān)理招標二、監(jiān)理招標文件的主要內(nèi)容招標文件一般應(yīng)包括以下幾方面內(nèi)容：

(1)投標須知

(2)合同條件

(3)業(yè)主提供的現(xiàn)場辦公條件

(4)對監(jiān)理單位的要求

(5)有關(guān)技術(shù)規(guī)定

(6)其它事項

三、監(jiān)理招標的開標、評標與定標（一）開標在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應(yīng)當為招標文件中預(yù)先確定的地點。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標時，首先應(yīng)該當眾檢查投標文件的密封情況公開宣布并存檔備查。（二）評標評標由招標人依法組建的評標委員會負責。依法必須進行招標的項目，其評標委員會由招標人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成。評標委員會成員的名單在中標結(jié)果確定前應(yīng)當保密。監(jiān)理評標標準：1.投標人的業(yè)績和資信；2.項目總監(jiān)理工程師經(jīng)歷及主要監(jiān)理人員情況；3.監(jiān)理規(guī)劃（大綱）；4.投標價格和評標價格；5.財務(wù)狀況。評標方法：P215評議法綜合評分法最低評標價法（三）定標招標人根據(jù)評標委員會的報告，結(jié)合與項目有關(guān)的各種情況作出判斷，選定中標人。

第三節(jié)開發(fā)工程施工招標一、申請施工招標的條件(1)招標人已經(jīng)依法成立；(2)初步設(shè)計及概算應(yīng)當履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準；(3)招標范圍、招標方式和招標組織形式等應(yīng)當履行核準手續(xù)的，已經(jīng)核準；(4)有相應(yīng)資金或資金來源已經(jīng)落實；(5)有招標所需的設(shè)計圖紙及技術(shù)資料。二、開發(fā)工程施工招標的程序(1)由建設(shè)單位組織一個招標班子。(2)向招標投標辦事機構(gòu)提出招標申請書。(3)編制招標文件和標底，并報招標投標辦事機構(gòu)審定；(4)發(fā)布招標公告或發(fā)出招標邀請書；(5)投標單位申請投標；(6)對投標單位進行資質(zhì)審查，并將審查結(jié)果通知各申請投標者；(7)向合格的投標單位分發(fā)招標文件及設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等；(8)組織投標單位踏勘現(xiàn)場，并對招標文件答疑；(9)建立評標組織，制定評標、定標辦法；(10)召開開標會議，審查投標書；(11)組織評標，決定中標單位；(12)發(fā)出中標通知書；(13)建設(shè)單位與中標單位簽訂承發(fā)包合同。開標(1)主持人宣布開標會議開始。(2)介紹參加會議的單位及有關(guān)人員。(3)由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)檢查并公證，檢查人員對檢查結(jié)果簽字確認。(4)經(jīng)確認無誤后，由有關(guān)工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。(5)開標會結(jié)束評標(1)評標準備(2)初步評審(3)詳細評審(4)提交評標報告施工評標標準

(1)施工方案（或施工組織設(shè)計）與工期；(2)投標價格和評標價格；(3)施工項目經(jīng)理及技術(shù)負責人的經(jīng)歷；(4)組織機構(gòu)及主要管理人員；(5)主要施工設(shè)備；(6)質(zhì)量標準、質(zhì)量和安全管理措施；(7)投標人的業(yè)績、類似工程經(jīng)歷和資信；(8)財務(wù)狀況。三、開發(fā)工程施工招標文件和標底的編制施工招標文件的編制程序一般是：（1）熟悉工程情況和施工圖紙；（2）計算工程量；（3）確定開、竣工日期和總工期；（4）確定工程的技術(shù)要求和質(zhì)量標準；（5）確定投標、開標、決標的日期及其他事項；（6）填寫建設(shè)工程施工招標文件報批表。四、開發(fā)工程施工承包企業(yè)的選擇方法1、選擇承包企業(yè)的標準(1)標價。(2)信譽。(3)工期。(4)質(zhì)量。2、選擇承包企業(yè)的方法綜合評標法第四節(jié)設(shè)備與材料購置的招標設(shè)備購置的招標與施工招標程序相同。開發(fā)工程材料采購1、詢價

2、采購第五節(jié)開發(fā)工程勘查與設(shè)計招標

為有利于選擇和公平競爭、提高開發(fā)工程質(zhì)量水平，縮短建設(shè)時間，控制建設(shè)投資，開發(fā)工程勘察與設(shè)計任務(wù)，應(yīng)采用招標方式。招標文件應(yīng)當包括下列內(nèi)容：（一）投標須知；（二）投標文件格式及主要合同條款；（三）項目說明書，包括資金來源情況；

（四）勘察設(shè)計范圍，對勘察設(shè)計進度、階段和深度要求；（五）勘察設(shè)計基礎(chǔ)資料；

（六）勘察設(shè)計費用支付方式，對未中標人是否給予補償