第三章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

資產(chǎn)評(píng)估

任課教師：張正國(guó)第三章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第一節(jié)成本法第二節(jié)收益法第三節(jié)市場(chǎng)比較法第一節(jié)成本法（Thecostmethod）

（三）注意問題1、歷史資料的真實(shí)性2、形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值取決于購(gòu)建時(shí)的成本耗費(fèi)實(shí)體性功能性經(jīng)濟(jì)性（二）成本法的評(píng)估思路評(píng)估值=重置成本—各項(xiàng)損耗二、成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算

基本公式：評(píng)估值＝重置成本－實(shí)體性損耗－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗

＝重置成本×成新率－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗

（一）重置成本及其計(jì)量復(fù)原重置成本：采用相同的材料、技術(shù)，以現(xiàn)行價(jià)格購(gòu)建完全相同的全新資產(chǎn)的成本。更新重置成本：采用新材料、新技術(shù)，以現(xiàn)行價(jià)格購(gòu)建

功能相同的全新資產(chǎn)的成本。△有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜（即超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能有改進(jìn)（即超額運(yùn)營(yíng)成本）。重置成本：資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本復(fù)原重置成本更新重置成本重置成本概念舉例：例如，某款2002年生產(chǎn)的戒指，當(dāng)時(shí)的生產(chǎn)成本為：鉑金560元（3.5g），0.35ct鉆石1020元，20顆碎鉆260元，加工費(fèi)120元，設(shè)備損耗25元，成本合計(jì)1985元。2008年9月20日，同樣戒指的相關(guān)生產(chǎn)成本為：鉑金（380元×3.5=1330元），0.35ct鉆石1780元，20顆碎鉆480元，采用原加工工藝的加工費(fèi)310元，新加工工藝的加工費(fèi)為180元，采用新設(shè)備損耗為12元復(fù)原重置成本=1330+1780+480+310+25=3925元更新重置成本=1330+1780+480+180+12=3782元重置成本的計(jì)算方法1、重置核算法

按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)重置成本＝直接成本+間接成本直接成本一般包括：購(gòu)買支出、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。間接成本主要指企業(yè)管理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等（一般采取一定的標(biāo)準(zhǔn)和方法按比例進(jìn)行分配）。例：某企業(yè)重置構(gòu)建一臺(tái)設(shè)備，現(xiàn)行市價(jià)為230000元，運(yùn)雜費(fèi)2400元，直接安裝費(fèi)1800元（其中原材料1000元，人員工資800元），間接成本平均為直接成本的0.9%，計(jì)算這臺(tái)設(shè)備的重置成本。重置成本=（230000+2400+1800）+（230000+2400+1800）×0.9%=236308元

2、功能系數(shù)法

通過尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本，稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。（1）功能價(jià)值法（生產(chǎn)能力比例法）若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式：

例：已知某被評(píng)估機(jī)器的年產(chǎn)量為1.6萬件，市場(chǎng)上類似的全新機(jī)器價(jià)格為5萬元，其年產(chǎn)量為2萬件，計(jì)算該被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=5×（1.6÷2）=4萬元（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式：

功能系數(shù)法計(jì)算的一般是更新重置成本。X為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)例：已知被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力為6萬件/年，市場(chǎng)上參照物的價(jià)格為5萬元，生產(chǎn)能力為3萬件/年，該行業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.7，求被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。3、物價(jià)指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價(jià)也無法獲得，就只能采用物價(jià)指數(shù)法。（1）定基物價(jià)指數(shù)（2）環(huán)比物價(jià)指數(shù)物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本。a：物價(jià)平均增長(zhǎng)率例，某資產(chǎn)購(gòu)建于2002年，賬面原值10萬元，2007年進(jìn)行評(píng)估，該類資產(chǎn)物價(jià)指數(shù)2002年為100%，2007年為160%，求該項(xiàng)重置成本。解：重置成本=10萬×（160%÷100%）=16萬例，某資產(chǎn)購(gòu)于1996年，賬面價(jià)格為20萬元，2006年進(jìn)行評(píng)估，期間該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)格年均上漲10%，求該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估期的重置成本。解：重置成本=20萬×（1+10%）10=52萬4、統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)，為降低評(píng)估成本，可采用此方法?！饔?jì)算步驟：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)計(jì)算其重置成本。（3）計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始成本×K例：對(duì)某企業(yè)的所有通用設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺(tái)，根據(jù)估算該5臺(tái)設(shè)備重置成本之和為30萬元，而這5臺(tái)設(shè)備的賬面歷史成本之和為20萬元，另?yè)?jù)查該企業(yè)所有通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬元，計(jì)算該企業(yè)通用設(shè)備類資產(chǎn)的重置成本。K=30÷20=1.5通用設(shè)備類資產(chǎn)重置成本＝500萬×1.5=750萬元（二）有形損耗及其計(jì)量

有形損耗計(jì)量在資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)核算中的區(qū)別。

計(jì)量方法:1、觀察法資產(chǎn)的有形損耗＝重置成本×（1－成新率）2、使用年限法實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

例：某資產(chǎn)1998年2月購(gòu)進(jìn)，當(dāng)時(shí)購(gòu)進(jìn)價(jià)格為265萬，預(yù)計(jì)使用15年，殘值為5萬元。2008年2月進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)計(jì)算，其重置成本為300萬元。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)檢測(cè)發(fā)現(xiàn)，正常情況下每天應(yīng)工作8小時(shí)，而實(shí)際上該資產(chǎn)每天工作7.5小時(shí)，估計(jì)尚可使用7年，計(jì)算該資產(chǎn)的有形損耗。資產(chǎn)利用率=10×360×7.5÷（10×360×8）=93.75%實(shí)際已使用年限=10×93.75%=9.4年資產(chǎn)的有形損耗=（300－5）÷（9.4+7）×9.4=169萬元（三）功能性損耗及其計(jì)量

1.

功能性損耗的含義指由于技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致被評(píng)估資產(chǎn)與目前廣泛使用的同類技術(shù)先進(jìn)資產(chǎn)相比，因功能落后而引起的貶值。主要表現(xiàn)為超額運(yùn)營(yíng)成本(物耗、能耗、工耗等）2.

超額運(yùn)營(yíng)成本的計(jì)算步聚：

(1)計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)成本

(2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本年凈超額運(yùn)營(yíng)成本＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅率）

(3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額:

被估資產(chǎn)功能性貶值額＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）某被評(píng)估設(shè)備與目前普遍使用的技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn)相比，在完成同樣生產(chǎn)任務(wù)的情況下，能耗超支3萬元，工耗超支1萬元，經(jīng)鑒定該設(shè)備還可使用3年，同行業(yè)資產(chǎn)平均收益率為10%，企業(yè)所得稅稅率為33%，計(jì)算該資產(chǎn)的功能性損耗。年凈超額運(yùn)營(yíng)成本＝（30000+10000）×（1—33%）

=26800元功能性損耗=年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×（P/A，10%，3）

=66649元（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量1.

經(jīng)濟(jì)性損耗的含義

因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。2.

表現(xiàn)形式①資產(chǎn)利用率下降 ②資產(chǎn)年收益額減少3.

計(jì)算方式（1）間接計(jì)算法經(jīng)濟(jì)性貶值額＝（重置全價(jià)－有形損耗－功能性損耗）×經(jīng)濟(jì)性貶值率x：規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)例，某被估生產(chǎn)線設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000臺(tái)產(chǎn)品，因市場(chǎng)需求發(fā)生變化，在未來可使用的年限內(nèi)，每年估計(jì)要減少生產(chǎn)6000臺(tái)左右，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.6，試求該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率。解：經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1—（14000÷20000）0.6]

×100%=19.7%（2）直接計(jì)算法

經(jīng)濟(jì)性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A，i,n）

例，某企業(yè)一條被評(píng)估生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為50萬件，目前單價(jià)為10元，由于市場(chǎng)不景氣，未來使用5年期間每件產(chǎn)品的價(jià)格預(yù)計(jì)為8元，假設(shè)該資產(chǎn)收益率為10%，所得稅率為33%，試計(jì)算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性損耗。經(jīng)濟(jì)性損耗=（10－8）×50萬×（1-33%）

×（P/A，10%，5）=253.98萬

三、對(duì)重置成本法的評(píng)價(jià)

1、從成本耗費(fèi)角度評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。2、運(yùn)用中一般沒有嚴(yán)格的前提條件。3、并非所有評(píng)估對(duì)象都適合采用成本法。

第二節(jié)收益法

一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎(chǔ)：效用價(jià)值論資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用，即資產(chǎn)所能產(chǎn)生的收益。（二）收益法的評(píng)估思路預(yù)期收益折現(xiàn):被估資產(chǎn)的未來收益按一定折現(xiàn)率折算成現(xiàn)時(shí)的價(jià)值。（三）收益法運(yùn)用的前提條件

1、資產(chǎn)的收益可用貨幣計(jì)量并可以預(yù)測(cè)

2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也能計(jì)量

3、被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益年限可以預(yù)測(cè)二、收益法的基本計(jì)算公式

收益法的基本要素：預(yù)期收益、折現(xiàn)率（資本化率）、收益的持續(xù)時(shí)間。（一）未來收益有限期

1、每期收益不等額

P為評(píng)估值，Ri為未來第i個(gè)收益期的預(yù)期收益，n為收益期數(shù)，r為折現(xiàn)率例，某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)3年，營(yíng)業(yè)終止后資產(chǎn)與負(fù)債預(yù)計(jì)正好相抵，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)評(píng)估人員預(yù)測(cè)，企業(yè)未來三年各期的預(yù)期收益經(jīng)預(yù)測(cè)分別為：300萬元，400萬元和200萬元，適用于該企業(yè)的折現(xiàn)率為6%，求該企業(yè)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

P=300÷（1+6%）+400÷（1+6%）+200÷（1+6%）

=300×（p/s,6%,1）+400×（p/s,6%,2）+200×（p/s,6%,3）

=806.9萬232、每期收益等額（即年金形式）接上例，該企業(yè)未來三年預(yù)期收益均為300萬元，求該企業(yè)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

P=300×（P/A，6%，3）=801.9萬元（二）未來收益無限期根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法。

1、穩(wěn)定化收益法（年金化法）

A為等額年金（穩(wěn)定化收益）；r為資本化率

資本化率與折現(xiàn)率的區(qū)別：資本化率用于永續(xù)年金（無限期）的折現(xiàn),折現(xiàn)率用于普通年金（有限期）的折現(xiàn)穩(wěn)定化收益（年金）A的估算方法：方法1：通過預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來若干年收益倒求A例，某企業(yè)進(jìn)行股份制改造，根據(jù)目前經(jīng)營(yíng)狀況和未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)，未來五年的收益分別為13萬元、14萬元、11萬元、12萬元和15萬元，折現(xiàn)率為10%，試用年金法評(píng)估該企業(yè)價(jià)值。

∑=13×（p/s,10%,1）+14×（p/s,10%,2）+11×（p/s,10%,3）+12×（p/s,10%,4）+15×（p/s,10%,5）

=49.1617萬元

A=∑÷（P/A，10%，5）=12.9689萬元

P=A÷r=129.689萬元i方法2：歷史收益加權(quán)平均法

計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù)例，某資產(chǎn)在評(píng)估前五年的收益與加權(quán)平均計(jì)算結(jié)果如下表所示，該資產(chǎn)的資本化率為11%.

P=A÷r=631÷11%=5736萬元年份歷史收入（萬元）權(quán)重加權(quán)收入（萬元）20005001500200158021160200262031860200362042480200469253460總計(jì)159460加權(quán)平均數(shù)9460÷156312、分段法

若預(yù)期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的，則需采用分段法。

Ri為前期各年的預(yù)期收益額，n為前期年限，r為折現(xiàn)率，

r’為資本化率，A為后期固定的預(yù)期收益前期（設(shè)n=5）后期

0123456789分段法圖解例，某企業(yè)預(yù)計(jì)未來5年收益額分別為60萬元、75萬元、65萬元、55萬元和70萬元，假定從第6年開始以后各年收益均為70萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率為10%，確定該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)下的評(píng)估值。解：前5年的評(píng)估值：P1=60×(p/s,10%,1）+75×(p/s,10%,2）

+65×(p/s,10%,3）+55×(p/s,10%,4）+70×(p/s,10%,5）=246.39萬元第6年后的收益=70÷10%=700萬元，折現(xiàn)為現(xiàn)值P2=700×（P/S,10%,5）=434.65萬元企業(yè)總的評(píng)估值P=P1+P2=681.04萬元選擇前期期限的基本原則（1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入穩(wěn)態(tài)；（2）盡可能長(zhǎng)，但也不宜過長(zhǎng)（一般為3—5年）3、增長(zhǎng)率法（1）當(dāng)資產(chǎn)的收益預(yù)計(jì)呈持續(xù)增長(zhǎng)，并且無期限、按固定比例增長(zhǎng)時(shí)

R0為基期收益，r折現(xiàn)率，g為預(yù)期收益增長(zhǎng)率（2）資產(chǎn)前期收益不穩(wěn)定，在后期按固定比例、無期限增長(zhǎng)時(shí)例，某企業(yè)預(yù)測(cè)未來三年的年收益分別為250萬元、270萬元和300萬元，并從第四年開始年收益以4%的幅度持續(xù)增長(zhǎng)，假設(shè)該企業(yè)的資本化率為10%，評(píng)估該企業(yè)的價(jià)值。解：前三年的收益現(xiàn)值

P1=250×(p/s,10%,1）+270×(p/s,10%,2）

+300×(p/s,10%,3）=675.8萬元第四年開始的收益折現(xiàn)

P2=300×（1+4%）÷（10%-4%）×（p/s,10%,3）

=3906.8萬元

P=P1+P2=675.8+3906.8=4582.6萬元三、對(duì)收益法的評(píng)價(jià)1、該方法最適宜：資產(chǎn)的購(gòu)建成本與其獲利能力不對(duì)稱的情況；成本費(fèi)用無法或難以計(jì)算的資產(chǎn)2、該方法的局限性：需具備一定的前提條件含有較大成分的主觀性因此該方法的運(yùn)用比成本法難度大第三節(jié)市場(chǎng)比較法一、市場(chǎng)比較法的基本原理（一）理論基礎(chǔ)均衡價(jià)值論:資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)模擬市場(chǎng)過程的結(jié)果，承認(rèn)市價(jià)的相對(duì)合理性，并通過替代原則來為被估資產(chǎn)定價(jià)。（二）評(píng)估思路市場(chǎng)上尋找類似參照物的成交案例調(diào)整被估資產(chǎn)與參照物之間的差異將參照物的成交價(jià)調(diào)整成被估資產(chǎn)的評(píng)估值（三）運(yùn)用的前提條件1、充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。2、參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能搜集到。二、市場(chǎng)比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）尋找參照物。

1、成交價(jià)必須真實(shí)。

2、至少三個(gè)交易案例。

3、與被估資產(chǎn)相類似

4、成交價(jià)是正常交易的結(jié)果。

5、盡可能選擇近期成交的交易案例。（二）調(diào)整差異1、時(shí)間因素2、區(qū)域因素參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好：；反之系數(shù)>1一般以被評(píng)資產(chǎn)為100，3、功能因素采用功能系數(shù)法，計(jì)算出功能差異對(duì)評(píng)估值的影響。4、成新率因素5、交易情況調(diào)整（三）確定評(píng)估值將若干個(gè)經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平均，確定評(píng)估值。

三、市場(chǎng)比較法的綜合應(yīng)用參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但在多方面存在差異。相對(duì)于案例A的評(píng)估值＝參照物A的成交價(jià)×?xí)r間因素系數(shù)×

區(qū)域因素系數(shù)×功能因素系數(shù)×交易情況調(diào)整系數(shù)注意：1、各系數(shù)比值的分母均為參照物值，分子為被估資產(chǎn)值2、時(shí)間因素、功能因素的系數(shù)比值以參照物值為基數(shù)100，即區(qū)域因素、交易情況調(diào)整的系數(shù)比值以被估資產(chǎn)值為基數(shù)100，即例，某商業(yè)用房，面積為