曲阜市地塊發(fā)展定位報(bào)告0411

市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位報(bào)告曲阜市春秋路大同路地塊2011.2.18報(bào)告提綱城市經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)環(huán)境城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀與資源分析項(xiàng)目定位與開(kāi)發(fā)建議01PAR1、城市經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)環(huán)境曲阜市行政區(qū)劃圖城市概況曲阜市，位于山東省西南部，古稱魯縣，是周朝時(shí)期魯國(guó)國(guó)都。曲阜是孔子的故鄉(xiāng)。1982年被國(guó)務(wù)院公布為首批歷史文化名城，截至2010年7月17日，曲阜市轄4個(gè)街道、6個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng)，人口為64萬(wàn)，其中城區(qū)人口大約12萬(wàn)左右，孔姓人口為總?cè)丝诘?/5，約為15萬(wàn)人。曲阜距離濟(jì)南遙墻國(guó)際機(jī)場(chǎng)160公里，到濟(jì)寧曲阜機(jī)場(chǎng)則距離80公里，京滬高鐵在境內(nèi)穿過(guò)，建成通車(chē)后，從曲阜乘高速列車(chē)2小時(shí)可達(dá)北京，2.5小時(shí)可達(dá)上海。公路方面，104國(guó)道和327國(guó)道穿越市中心，還有G1號(hào)和G1511號(hào)國(guó)家高速。曲阜市是全國(guó)重要的旅游文化名城，孔子故里，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和對(duì)和諧社會(huì)儒家文化的發(fā)揚(yáng)，曲阜未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，必將帶?dòng)商業(yè)的快速增長(zhǎng)。近年來(lái)，曲阜市依托孔子故里的文化旅游概念，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連年增加，社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額也不斷上升，曲阜2009年人均GDP達(dá)到3.4萬(wàn)元，高于濟(jì)寧地區(qū)平均水平，屬于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)。城市經(jīng)濟(jì)居民生活曲阜近年來(lái)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)迅速，年均保持在20%左右的增長(zhǎng)速度，城鎮(zhèn)人均可支配收入在2009年超過(guò)1.2萬(wàn)元。曲阜城鎮(zhèn)人口概況2009年，曲阜城鎮(zhèn)人口總數(shù)24.8萬(wàn)人，其中主城區(qū)所在的魯城街道人口僅11萬(wàn)人。從年齡層次上來(lái)看，曲阜的人口主要集中在35歲以上年齡段，超過(guò)了40%，而18歲以下的青少年不足16%，城市人口老齡化嚴(yán)重。房地產(chǎn)市場(chǎng)概況近年來(lái)，曲阜房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資總額逐年萎縮，2010年，土地成交總面積1749畝。其中商業(yè)土地成交面積1117畝，成交均價(jià)在64萬(wàn)元左右。曲阜旅游業(yè)市場(chǎng)概況近兩年來(lái)，曲阜旅游業(yè)逐年增長(zhǎng)，但收入主要偏重在食宿收入方面，占到了總體收入的35%，而銷(xiāo)售商品收入呈現(xiàn)出嚴(yán)重下滑，2009年僅占市場(chǎng)的5%。這表明在旅游產(chǎn)品銷(xiāo)售方面，曲阜還有很大的潛力去開(kāi)發(fā)。城市環(huán)境及整體市場(chǎng)小結(jié)

曲阜市交通便利，自然環(huán)境和旅游環(huán)境優(yōu)越，是一所易居城市，市內(nèi)缺乏大型制造業(yè)企業(yè)。城市經(jīng)濟(jì)總量不高，但由于人口較少，人均收入較好，消費(fèi)潛力巨大；房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)受制于政府相關(guān)政策和當(dāng)?shù)厝丝谙∩俚挠绊?，投資額和銷(xiāo)售面積均有所下滑；旅游業(yè)是曲阜的支柱產(chǎn)業(yè)，而且未來(lái)發(fā)展空間巨大，但曲阜的商業(yè)圍繞旅游業(yè)所做文章較少，依然以滿足當(dāng)?shù)厣鐣?huì)需求為主。曲阜市周邊城市由于有較多的工礦企業(yè)，環(huán)境較差，因此，許多周邊城市的購(gòu)房者選擇前往曲阜購(gòu)房。PAR2、城市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r商圈分析及競(jìng)爭(zhēng)格局——三大商圈各有特色，面向人群各不相同，華聯(lián)——銀座商圈潛力巨大。本地塊商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀鼓樓商街商圈：曲阜市老商圈，在市中心城市的老城區(qū)范圍內(nèi)，依托三孔旅游資源，發(fā)展多年，已經(jīng)完全成型，以沿街商鋪為主要業(yè)態(tài)形式，是目前最主要的商圈。典型商業(yè)：五馬祠步行街。商業(yè)規(guī)模：10萬(wàn)㎡。百意商圈：曲阜市最繁華的商圈，在市體育場(chǎng)附近，依托百意百貨大樓及內(nèi)部的大型綜合性超市匯聚人氣，是目前曲阜市最主要的購(gòu)物地點(diǎn)。典型商業(yè)：百意商廈、龍泉商場(chǎng)。商業(yè)規(guī)模：15萬(wàn)㎡。華聯(lián)——銀座商圈：曲阜市新興的商圈，城市中軸路春秋路和大同路的交匯處，這里是曲阜政府辦公地點(diǎn)和學(xué)校最為集中地地區(qū)典型商業(yè)：銀座商城、華聯(lián)商廈。在建商業(yè)：圣城廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)模：15萬(wàn)㎡。2000年前，曲阜的主要商業(yè)都集中在鼓樓商業(yè)街附近，其中五馬祠街是最主要的商業(yè)旅游購(gòu)物地點(diǎn)。也是本地年輕人和外地游客購(gòu)買(mǎi)商品的最主要集中地點(diǎn)。代表商業(yè)：五馬祠街。缺陷：都是沿街商鋪，發(fā)展已經(jīng)成型，沒(méi)有后續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?000年以后，隨著城市的擴(kuò)大，在老城區(qū)以外形成了新興的商圈——百意商圈，該商圈依托城東住宅區(qū)，人口密集，商業(yè)發(fā)展成熟，尤其是百意商廈內(nèi)成熟的大型超市對(duì)該地段的人氣匯聚有顯著的影響。另外，該商圈周邊環(huán)境較好，社區(qū)成熟，居民消費(fèi)能力普遍較高，是目前曲阜人民購(gòu)物的首選地段。商業(yè)中心代表商業(yè)：百意商廈、龍泉商廈。缺陷：受地理位置和城市發(fā)展中心向西便宜的影響，該商圈發(fā)展?jié)摿^小。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，近年來(lái)由于城市人口向西移動(dòng)，因此在目前城市中心的大同路和春秋路交口處形成了新的商圈，該商圈目前已有兩座曲阜檔次較高的商業(yè)大樓作為吸引。隨著城市的發(fā)展，該地區(qū)勢(shì)必成為曲阜未來(lái)的商業(yè)中心。目前代表商業(yè)：銀座百貨、華聯(lián)商廈本地塊本地塊本地塊在營(yíng)業(yè)1鼓樓商街2五馬祠街3百意商廈4龍泉商場(chǎng)5華聯(lián)商廈6銀座商廈7裕隆大廈在建A圣城廣場(chǎng)B富良商城曲阜現(xiàn)有主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布1234567AB商圈代表項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)業(yè)種及業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積價(jià)格、租金鼓樓商街商圈鼓樓商街沿街商鋪，以男女服裝、運(yùn)動(dòng)服飾和土特產(chǎn)品為主30~200㎡5元/㎡·天五馬祠步行街沿街商鋪，以餐飲、服裝為主30~400㎡6元/㎡·天鼓樓商街商圈百意購(gòu)物廣場(chǎng)分為A、B座：A座一層超市，二三層百貨：化妝品、珠寶、鐘表、女鞋、男女服飾、箱包；B座：手機(jī)IT賣(mài)場(chǎng)、家用電器、電動(dòng)車(chē)、家具等3層，面積在15000㎡扣點(diǎn)，約22%-24%龍泉商場(chǎng)一層：家電，百貨、電動(dòng)車(chē)；二層：家具2層，共計(jì)8000㎡新城中心商圈銀座商城負(fù)一層：超市，運(yùn)動(dòng)休閑、小家電等；一層：女裝、首飾、化妝品；二層：男裝、箱包、皮鞋三層：正在招商，以女士服裝為主5層，共計(jì)30000㎡。其中，負(fù)一層面積在8000㎡左右。扣點(diǎn)，約20%-24%華聯(lián)商廈一層：超市；二層：針織毛衫，床上用品；小家電；三層：男女服裝，運(yùn)動(dòng)休閑，童裝四層：時(shí)尚家具五層：未招商5層，共計(jì)15000㎡左右。實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積不足12000㎡屬于供貨商和商場(chǎng)聯(lián)營(yíng)，按收入比例分成，大概在1:1，沿街商鋪的售價(jià)在8000元/㎡現(xiàn)有商業(yè)之百貨12435AB在營(yíng)業(yè)1百意商廈2龍泉商場(chǎng)3華聯(lián)商廈4銀座商廈5裕隆大廈在建A圣城廣場(chǎng)B富良商城銀座商城百意購(gòu)物廣場(chǎng)裕隆購(gòu)物廣場(chǎng)華聯(lián)商廈現(xiàn)有商業(yè)之超市曲阜市現(xiàn)有的大型綜合性超市全部集中在百貨底層，獨(dú)立的超市都以小型社區(qū)超市為主，沒(méi)有專門(mén)的大型超市業(yè)態(tài)。而外來(lái)超市面臨著水土不服的特點(diǎn)，在開(kāi)業(yè)一段時(shí)間后紛紛倒閉。超市所在商廈規(guī)模（㎡）位置經(jīng)營(yíng)狀況距離本地塊距離百意購(gòu)物中心約4000一層很好1300米銀座商廈約3500負(fù)一層一般無(wú)華聯(lián)商城約2500一層一般無(wú)裕隆購(gòu)物廣場(chǎng)約2000一層較差2500米曲阜目前的綜合性超市全部是百貨的附屬業(yè)態(tài)，沒(méi)有獨(dú)立性，銷(xiāo)售產(chǎn)品以日用品為主，服裝、家電等，很少銷(xiāo)售。百意購(gòu)物中心超市經(jīng)營(yíng)很好的主要原因有：1.所在區(qū)域人口密集；2.超市規(guī)模較大，品類(lèi)較全；3.交通方便且門(mén)前停車(chē)場(chǎng)較大；4.與周?chē)倘λN(xiāo)售產(chǎn)品形成了很好的補(bǔ)充。各超市均布置于底層，以起到匯聚人氣的作用。現(xiàn)有商業(yè)之餐飲曲阜市現(xiàn)有的餐飲業(yè)主要集中在三個(gè)地方，五馬祠街、靜軒中路和春秋西路。三個(gè)地方的餐飲各有特色，但每個(gè)地方的餐飲業(yè)都極不正規(guī)，幾乎全部是沿街小鋪，環(huán)境較差。五馬祠街餐飲主要以小吃為主，顧客大都是在城內(nèi)的游客和前來(lái)購(gòu)物的年輕人；靜軒中路緊靠南城墻，是曲阜賓館旅店最集中的地區(qū)，因此，沿街有大量的以孔府宴為名的餐館，主要消費(fèi)群體是在附近賓館住宿的游客；春秋西路是目前開(kāi)發(fā)小區(qū)最集中的地區(qū)，路兩旁有大量的餐館，以供應(yīng)周邊社區(qū)的居民，但餐飲環(huán)境極差，口味一般，主要靠?jī)r(jià)格便宜來(lái)吸引顧客?，F(xiàn)有商業(yè)之專業(yè)市場(chǎng)曲阜商業(yè)雖然整體繁榮度不夠，但卻擁有大量的專業(yè)市場(chǎng)，且從城東到城西依次分布，各具功能，為當(dāng)?shù)匕傩盏纳钐峁┝撕艽蟮谋憷?。在營(yíng)業(yè)1孔府商貿(mào)城2民族商貿(mào)街水果批發(fā)市場(chǎng)3金倉(cāng)庚商業(yè)街4圣城貿(mào)易市場(chǎng)1234現(xiàn)有商業(yè)之專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模（㎡）主營(yíng)類(lèi)別出售、出租價(jià)格經(jīng)營(yíng)狀況距離本地塊距離孔府商貿(mào)城約56萬(wàn)建材、百貨、古玩、茶業(yè)多以二層商鋪為主，3000元/㎡一般5500米民族商貿(mào)街水果批發(fā)市場(chǎng)約2萬(wàn)蔬菜、果品攤位一般2400米金倉(cāng)庚商業(yè)街約12000精品服飾多以二層商鋪為主，4000元/㎡較差1000米圣府貿(mào)易市場(chǎng)約2.5萬(wàn)糧油副食、蔬菜水果攤位較好3000米曲阜目前的專業(yè)市場(chǎng)種類(lèi)齊全、面積較大，基本上可以滿足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，且可以輻射周邊，尤其是孔府商貿(mào)城，經(jīng)營(yíng)品類(lèi)齊全，占地面積廣闊。金倉(cāng)庚商業(yè)街，前期規(guī)劃很好，但在具體經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于受到當(dāng)?shù)卣w商業(yè)氣氛不夠濃厚，包裝推廣不利、交通環(huán)境不佳等因素的影響，目前效益較差?，F(xiàn)有商業(yè)之專業(yè)市場(chǎng)孔府商貿(mào)城曲阜水果批發(fā)市場(chǎng)金倉(cāng)庚商業(yè)街圣府貿(mào)易市場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)

商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)

曲阜商業(yè)市場(chǎng)目前呈現(xiàn)出三家鼎立的態(tài)勢(shì)，每個(gè)商圈都有自己獨(dú)立的特色；華聯(lián)——銀座商圈擁有最便利的交通和最具發(fā)展的潛力；曲阜商業(yè)市場(chǎng)，超市帶動(dòng)消費(fèi)的趨勢(shì)十分明顯，擁有好的超市成為聚攏人氣的必要手段；占地面積較大的眾多專業(yè)市場(chǎng)依然以城東、城西兩大農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)氣氛最為活躍；曲阜休閑娛樂(lè)業(yè)十分不發(fā)達(dá)，夜生活極少，只有極個(gè)別的KTV和洗浴中心；未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量有限，短時(shí)間內(nèi)，本地塊是目前唯一規(guī)劃的商業(yè)地塊，而富良商城已經(jīng)基本建成，未來(lái)主要以特色小吃街為主。城市人口稀少，對(duì)大型商業(yè)的發(fā)展形成了制約，但旅游資源豐富又為旅游商業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了契機(jī)PAR3、地塊現(xiàn)狀及資源分析地塊位置

項(xiàng)目位于曲阜市市中心位置，南北路大同路和東西路春秋路是去父母錢(qián)最核心的兩條主干道；地塊周邊有著成熟的商業(yè)體系，非常有利于商業(yè)的發(fā)展。另外，地塊左右兩邊很近的距離分別是曲阜市政府和魯城街道辦；同時(shí)，春秋路還是曲阜中小學(xué)最為集中的地段。該地塊周邊配套設(shè)施完善，人口密集，地塊成熟，非常有利于作為商業(yè)發(fā)展。地塊處于曲阜市最為市中心的位置，發(fā)展?jié)摿薮?，是曲阜市民投資的首選地塊。大同路本案春秋路陵園路地塊四至西東北南本項(xiàng)目地塊以東是魯城街道辦所在地。本地塊南邊是成熟的商業(yè)體系，包括銀座商城和華聯(lián)商廈，未來(lái)隨著國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)招商工作的完成，還將擁有大型的影院和KTV。地塊以西正在籌建曲阜最好的五星級(jí)酒店：香格里拉大酒店，預(yù)計(jì)該酒店建成后將為本地塊帶來(lái)更多的人流。地塊以北是城市曲阜醫(yī)院和六藝城小區(qū)，該小區(qū)是曲阜開(kāi)發(fā)最早的一批公務(wù)員小區(qū)，小區(qū)居民購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。地塊現(xiàn)狀示意ABCD12345目前地塊正在進(jìn)行拆遷工作，未來(lái)工程全部完工后，位于地塊右上角將修建一座18層的住宅樓，用于安置回遷居民。地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀周邊道路及出行方式5路公交：曲師大北門(mén)——銀座商城——火車(chē)站9路公交：章棗—銀座商城—汽車(chē)站大同路：曲阜市南北中軸線，直通三孔，雙向八車(chē)道春秋路：曲阜市東西主干道，道路兩旁是政府、學(xué)校、社區(qū)最為集中的地區(qū)，雙向六車(chē)道陵園街：小路，通往六藝城；四胡同：小路，通往鎮(zhèn)政府后門(mén)；區(qū)域交通便利，可達(dá)性強(qiáng)，占據(jù)東西部城區(qū)的要塞位置。區(qū)域內(nèi)商業(yè)環(huán)境區(qū)域內(nèi)（半徑2KM計(jì)算）目前已經(jīng)形成一個(gè)有多個(gè)大型百貨為主體的商圈，且該商圈未來(lái)將成為屈服的核心商圈。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)已有兩所大型百貨，定位主要以中高端為主，不過(guò)目前招商情況并不理想，都有近1/3的面積未能招租，后期，銀座商城發(fā)展?jié)摿^大，將有大型影院和KTV入住。區(qū)域東西向主干道兩側(cè)學(xué)校、社區(qū)云集，尤其是區(qū)域西側(cè)，即是未來(lái)曲阜發(fā)展的重點(diǎn)、居住核心區(qū)域，同時(shí)又缺乏商業(yè)配套；區(qū)域內(nèi)在近兩年內(nèi)還會(huì)建成一座五星級(jí)酒店，對(duì)提升區(qū)域品質(zhì)有很大的幫助。地塊分析地塊周邊人口分布12341、魯城街道：11.3萬(wàn)人；2、時(shí)莊街道：約5.1萬(wàn)人；3、書(shū)院街道：約3.7萬(wàn)人；4、小雪街道：約4.7萬(wàn)人。共計(jì)約25萬(wàn)人，其中，半徑2KM內(nèi)（步行25分鐘內(nèi)），常住人口約12萬(wàn)人。備注：以上數(shù)據(jù)均來(lái)自各街道辦辦事處人口普查。半徑2KM地塊處于曲阜市中心城區(qū)幾何中心和東西向交通要道上，人流車(chē)流量大，輻射范圍廣；地塊目前已經(jīng)形成較為完善的商業(yè)中心，擁有兩所大型綜合性百貨；地塊周邊醫(yī)院、學(xué)校、公共交通等配套資源齊全，居民對(duì)地塊認(rèn)可度極高，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)居民都認(rèn)為該地塊投資價(jià)值極高；由于曲阜整體商業(yè)氣氛一般，目前大型百貨招租能力一般，應(yīng)將該地段建成商業(yè)配套，既減少了與周邊商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，又能形成獨(dú)立特色。根據(jù)地塊所在區(qū)域人口、交通、現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)