中國旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

中國旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀分析目錄Part1中國旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀Part2中國休閑度假的第二居所開發(fā)現(xiàn)狀Part3重點案例剖析—海南島中國旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀part1中國旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀中國旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

中國旅游房地產(chǎn)在八、九十年代已萌芽，此后中國旅游房地產(chǎn)呈快速發(fā)展之勢，國內(nèi)目前涉足該領(lǐng)域的公司超過兩百家，除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻集團、萬通集團、中坤集團、萬科集團、浙江宋城等一批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)，各路開發(fā)商均看好未來中國的旅游房地產(chǎn)市場。

北京、上海、大連、青島、四川、湖南、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項目達到幾百個，以"高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動"為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店近百家。從最早的深圳華僑城旅游主題公園項目拉動地產(chǎn)開發(fā)到以后的海南"南海傳說"、三亞、博鰲等，旅游房地產(chǎn)項目在全國層出不窮，取得了較大的市場反映?？焖侔l(fā)展階段

起步階段

發(fā)展初衷也是解決空 置房問題； 顯著特征是把一部分 原本為住宅用途的物業(yè) 轉(zhuǎn)變化賓館等旅游物業(yè)； 主要集中在沿海地區(qū) 和改革開放較早的省市。1990資源整合階段

調(diào)整階段

1999年“博鰲國家 旅游休閑度假區(qū)”等項 目的成功在市場上引起 了較大反響； 旅游地產(chǎn)概念最終形 成； 主要以產(chǎn)權(quán)酒店形式 出現(xiàn)。1999從開發(fā)周期來看，我國的旅游地產(chǎn)發(fā)展正處于快速發(fā)展期，市場逐漸理性，開發(fā)模式漸趨成熟，未來幾年將迎來旅游地產(chǎn)開發(fā)的黃金時期。2003年杭州“打造休閑城市”理念的提出，標志著我國旅游地產(chǎn)開發(fā)進入全面開發(fā)階段；復合型旅游地產(chǎn)發(fā)展起步；

開荒數(shù)量和市場需求同時快速增長。2003快速發(fā)展階段

旅游地產(chǎn)開發(fā)與城市運營、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等緊密結(jié)合；

實力開發(fā)商紛紛涉足，形成多元開發(fā)、遍地開花的局面；

產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、服務提升、產(chǎn)品創(chuàng)新成為主流。2006中國旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀中國旅游地產(chǎn)發(fā)展階段中國旅游地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模截至2012年底，全國已面市的旅游地產(chǎn)項目共有2259個,遍布全國85個城市和地區(qū)，同時，相比2011年區(qū)域集中性特征更加突出。

據(jù)CRIC對全國主要旅游城市地產(chǎn)項目的統(tǒng)計，我國旅游地產(chǎn)發(fā)展具有明顯的區(qū)域性。其中在海南、西南、環(huán)渤海、長三角及兩廣地區(qū)5大片區(qū)的旅游地產(chǎn)項目占全國總數(shù)的83%。中國旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀過萬億投規(guī)模龐大、成分復雜的旅游地產(chǎn)開發(fā)軍團：房地產(chǎn)企業(yè)旅游企業(yè)制造企業(yè)基建企業(yè)其他企業(yè)中國旅游地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模據(jù)統(tǒng)計，2012年中國旅游地產(chǎn)投資額超過萬億，超過1/3的百強房企業(yè)涉足旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。中國旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀中國旅游地產(chǎn)市場需求國內(nèi)居民旅游地產(chǎn)置業(yè)意愿較強，但是否轉(zhuǎn)化為購買力規(guī)政策指向而定。您會考慮購買旅游地產(chǎn)嗎?35%65%會,旅游地產(chǎn)價格低發(fā)展勢頭正強不會,旅游地產(chǎn)未來發(fā)展難以預估影響購買旅游地產(chǎn)物業(yè)的因素中國旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀中國休閑度假的第二居所開發(fā)現(xiàn)狀part2中國休閑度假的第二居所開發(fā)現(xiàn)狀第二居所的的分類

休閑度假的第二居所是一種旅游房地產(chǎn)，其在國內(nèi)還沒有明確的定義。

在國外的一種較為典型的定義是這樣描述它的:第二居所是依據(jù)一個長期契約而為私人擁有或承租的財產(chǎn)，作用通常住在其他地方的家庭臨時居住之用，用于休閑和旅游目的的臨海村舍或房屋。第二居所的概念

休閑度假目的的第二居所的分類主要有諸位第二居所的住宅與酒店兩種類型。

此類住宅主要是指產(chǎn)權(quán)與居住權(quán)都屬于消費者的第二套住宅。

第二居所的酒店對經(jīng)營者來說是酒店，但對于居住者來說就是第二居所，且這類酒店有產(chǎn)權(quán)酒店、時權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店與時值度假型酒店。中國第二居所開發(fā)現(xiàn)狀

我國不論是自然資源、人文資源還是海濱度假資源都比較的豐富，具備有較好的開發(fā)休閑度假第二居所的條件的地區(qū)有很多。

目前，在全國許多旅游、休閑資源較為發(fā)達的地區(qū)，如海南、浙江、廣東、山東、云南等地都在積極發(fā)展第二居所。

而我國第二居所發(fā)展的同時也表現(xiàn)出來一些共有的特征：1.第二居所產(chǎn)品同質(zhì)化2.多一大盤形式進行綜合開發(fā)3.選址多在海濱度假和風景區(qū)4.開發(fā)多傾向于城市化現(xiàn)象5.開發(fā)傾向與高端消費中國休閑度假的第二居所開發(fā)現(xiàn)狀中國第二居所開發(fā)中的問題

休閑度假目的的第二居所在我國發(fā)展比較晚，因而并不成熟，其發(fā)展過程中存在較多的問題，主要體現(xiàn)在以下方面：1.第二居所開發(fā)的相關(guān)法律不健全，誠信缺失

我國旅游地產(chǎn)出現(xiàn)較晚，開發(fā)方面缺乏相應的法律法規(guī)的約束，一些開發(fā)商、銷售商往往鉆政策和法律的空子，損害消費者的利益。2.開發(fā)中缺少戰(zhàn)略和規(guī)劃

我國房地產(chǎn)也普遍存在企業(yè)決策者的經(jīng)營理念較落后，沒有品牌意識、質(zhì)量意識，也沒有按照市場需求與時俱進。在開發(fā)和建設的過程中，開發(fā)商往往不經(jīng)科學論證，盲目開發(fā)，造成很多項目低水平重復，缺少文化品位，沒有考慮到品牌效應和可持續(xù)發(fā)展的效益。

中國休閑度假的第二居所開發(fā)現(xiàn)狀3.破壞景區(qū)氛圍，破壞資源生態(tài)

一些開發(fā)商在旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中，隨意開辟景點，而這些新建筑在格調(diào)、體量、功能等方面往往很難與原本的老建筑融會、對話與交流，破壞了原來的自然境地和野趣韻味。更有一些開發(fā)商在修建時，缺乏科學規(guī)劃和論證，大興土木，開山采石，伐木筑路，亂砍濫伐，導致山體破壞，水土流失加劇，植被破壞，生物多樣性受損。

4.經(jīng)營模式單一，缺乏創(chuàng)新，盲目攀比

旅游地產(chǎn)的開發(fā)難倒了大批的投資商，在經(jīng)營模式上呈單一化，缺乏創(chuàng)新，而只是一味的追求豪華，導致開發(fā)商們盲目攀比的同時，在經(jīng)營上又普遍過于傳統(tǒng)和呆板，浪費了大量的財力物力資源。中國休閑度假的第二居所開發(fā)現(xiàn)狀中國第二居所開發(fā)中的問題中國分時度假“未成氣候”

其實，分時度假概念在幾年前就曾被介紹到中國大陸，但由于缺乏有實力有創(chuàng)新精神的大企業(yè)集團的參與，一直沒有形成“氣候”，其間還出現(xiàn)了一些國內(nèi)外公司的違規(guī)經(jīng)營，損害了消費者的利益。分時度假的形成在中國當前來看仍為時尚早，具體體現(xiàn)在：1.度假酒店資源缺失中國目前絕大部分酒店都是城市型酒店、商務型酒店，按照度假酒店規(guī)范設計、建造、經(jīng)營的酒店還為數(shù)不多。2.度假區(qū)資源匱乏

國內(nèi)目前的假期還以觀光旅游為主，主題度假區(qū)為數(shù)甚少，單一類型、單一區(qū)域的度假產(chǎn)品滿足不了20年的度假需求。中國休閑度假的第二居所開發(fā)現(xiàn)狀中國分時度假“未成氣候”3.消費者認可尚需時日

我國的度假產(chǎn)品較少，導致可交換的靈活性大打折扣，而資源的匱乏又使得酒店的價格優(yōu)勢不明顯，加上時間周期長和產(chǎn)品的抽象性，獲得消費者的認可很困難。4.資產(chǎn)安全風險

消費者購買的只是一種服務承諾或使用承諾，資產(chǎn)所有權(quán)仍然控制在售賣者手中，一旦售賣者出現(xiàn)法律糾紛或經(jīng)營風險，消費者就會遭受服務承諾無法兌現(xiàn)的風險，甚至損失財產(chǎn)。5.價格費用十分昂貴

現(xiàn)在國內(nèi)分時度假的售賣價格普遍過高，而由于國內(nèi)還未有建立自己的交換系統(tǒng)，消費權(quán)益全部要在國外的交換系統(tǒng)完成，所以增加了很多成本。中國休閑度假的第二居所開發(fā)現(xiàn)狀重點案例剖析—海南島part3重點案例剖析—海南島海南印象海南省，位于中國最南端，是僅次于臺灣的全國第二大島，總面積3.5萬平方公里，海域面積約200萬平方公里。海南地處熱帶北緣，屬熱帶季風氣候，素來有“天然大溫室”的美稱，溫高少寒，光溫充足，光合潛力高；島上四季長青，空氣清新，被譽為“回歸大自然的好去處，未受污染的長壽島。”是冬泳和避寒的勝地，是旅游、購物的天堂。重點案例剖析—海南島海南旅游地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢自然條件項目內(nèi)容氣候條件年降雨量961-2439毫米，年平均氣溫22.8~25.8℃，年日照時數(shù)1832~2558小時海洋資源海南島海岸線1528公里、自然海灣68個，海域內(nèi)島嶼眾多，海洋生物資源豐富、多樣地熱資源溫泉資源遍布海南島，水質(zhì)類型多樣，水溫高、水質(zhì)佳，醫(yī)療保健價值較高森林資源森林面積1.97萬平方公里，森林覆蓋率59.2%，現(xiàn)有5大熱帶原始森林區(qū)，各類自然保護區(qū)52個，國家森林公園8個，野生動植物資源豐富獨特熱帶作物資源熱帶特有生物資源500多種，橡膠、胡椒和咖啡、椰子和腰果的產(chǎn)量分別占全國60%、50%和99%，熱帶水果資源豐富重點案例剖析—海南島海南旅游地產(chǎn)戰(zhàn)略定位——打造海南國際旅游島——我國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗區(qū)——世界一流的海盜休閑度假旅游目的地——全國生態(tài)文明建設示范區(qū)——國際經(jīng)濟合作和文化交流的重要平臺——南海資源開發(fā)和服務基地——國家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地海南旅游地產(chǎn)發(fā)展目標——建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地——到2015年，旅游管理、營銷、服務和鏟平開發(fā)的市場化、國際化水平顯著提升——到2020年，旅游服務設施、經(jīng)營管理和服務水平與國際通行的旅游服務標準全面接軌，初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。重點案例剖析—海南島海南旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程起步階段發(fā)展階段鞏固階段提升階段突破階段騰飛階段1987年，中央在海南籌建省和準備興辦中國最大的經(jīng)濟特區(qū)。當年海南接待國內(nèi)外游客猛增，旅游業(yè)起。1988年正式建省辦特區(qū)。設立亞龍灣國家旅游度假區(qū)，大批星酒店落成。93年房地產(chǎn)泡沫。大批投資者涌入海南，海南地產(chǎn)迅猛崛起，三年間，房價快速增長。1996年，中國度假休閑旅游節(jié)在三亞開幕，確立國內(nèi)頂尖度假目的區(qū)地位。東線高速開通。以旅游業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。93-94年為房產(chǎn)泡沫時期年。2002年博鰲亞洲論壇開幕。2003年，海南獲得抗擊非典的勝利，省旅游局、三亞市政府抓住機遇打響“無非典島”、“健康島”、“生態(tài)島”品牌，進行市場促銷。2002年開始，房地產(chǎn)行業(yè)再次起飛！以三亞為代表的東線旅游地產(chǎn)項目紛紛開始建造。2007年，海南省提出10到15年的時間打造“海南國際休閑旅游島”。2008年3月5日，國務院辦公廳以《關(guān)于支持海南省發(fā)展旅游業(yè)有關(guān)問題的函》原則同意海南建設國際旅游島。魯能、萬科、富力、雅居樂等國內(nèi)大品牌開發(fā)商進駐海南市場。區(qū)域級旅游地產(chǎn)開發(fā)增多。2010年1月，海南國際旅游島獲國家批復，上升為國家戰(zhàn)略，海南旅游發(fā)展進入一個新的時期。重點案例剖析—海南島海南旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以三亞、?？跒橹行模悍譃闁|西兩線，東線三亞區(qū)域為開發(fā)最熱區(qū)域，東線土地基本飽和，西線屬于待開發(fā)區(qū)域；其中三亞區(qū)域：一線海景房售價處于4—7萬元/平米二、三線商品房售價超過1.8萬元/平米東線一線海景基本在1.5—5萬元/平米西線無一線海景項目，售價在約5000元/平米東線西線重點案例剖析—海南島海南當前主要開發(fā)模式分析1、高檔度假地產(chǎn)開發(fā)模式——陵水代表的濱海灣區(qū)開發(fā)

目前海南旅游地產(chǎn)的開發(fā)主要集中在風景優(yōu)美和海景資源豐富的著名灣區(qū)。海南省規(guī)劃了亞龍灣、海棠灣等一批灣區(qū)作為旅游度假地產(chǎn)開發(fā)的主要區(qū)域。開發(fā)類型以高檔度假酒店為主。目前雅居樂清水灣、富力灣和香水灣已進入了銷售旺季。這一類地產(chǎn)是海南旅游地產(chǎn)的主力軍，也是目前市場上銷售的主力產(chǎn)品。有以下幾個鮮明的特點。（1）占據(jù)壟斷性海景資源這些項目占據(jù)了海南主要灣區(qū)的核心景觀，尤其是陵水清水灣、香水灣等海南島最后的熱帶灣區(qū)，全年可以實現(xiàn)海濱游樂，開發(fā)優(yōu)勢尤其明顯。（2）國際化氛圍最濃厚這些灣區(qū)不論在前期規(guī)劃還是后期的招商運營中，都把國際化當作首要的因素。前期和國際團隊合作規(guī)劃，后期國際級品牌酒店進駐。他們是海南國際旅游島建設的重要組成部分，承擔著把海南建設成為國際著名度假地的艱巨使命。（3）瞄準高端客戶這些旅游地產(chǎn)的價格雖屢創(chuàng)海南旅游地產(chǎn)新高，但仍然吸引很多高端客戶一擲千金。在購買的客群中除了頂級私人客戶外，企業(yè)客戶購買后作為招待會所也占據(jù)了相當?shù)牟糠帧?/p>

限制因素：

首先是開發(fā)規(guī)模限制。由于地形特殊，這一類項目的縱深較短，一般沿海岸線呈帶狀分布，在功能分區(qū)和景觀、路網(wǎng)設計方面受限制較多；其次在文化的導入上缺乏海南特色的原創(chuàng)濱海休閑文化，更多是對歐美和東南亞濱海休閑文化的模仿和借鑒；另外各個灣區(qū)的設計產(chǎn)品單一，目標客群重合，競爭壓力大。

重點案例剖析—海南島海南當前主要開發(fā)模式分析2、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式——海島中部定安代表的“候鳥型”社區(qū)開發(fā)

海南島中部雖沒有濱海資源，但和濱海地產(chǎn)相比這部分旅游地產(chǎn)性價比較高，吸引了更多中低收入者購買；并且海島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人、候鳥一族養(yǎng)生度假，因此養(yǎng)老地產(chǎn)在海南有著獨特優(yōu)勢。

海南中部高速沿線的定安、屯昌、瓊中、五指山、保亭等地的旅游地產(chǎn)已開展得如火如荼，將成為海南旅游地產(chǎn)開發(fā)體系中不容忽視的力量。（1）生態(tài)養(yǎng)生資源豐富海島中部綠蔭濃郁，形成了世界上同緯度中極為珍貴的熱帶生物圈和生態(tài)系統(tǒng)，被譽為“回歸大自然的好去處，未受污染的長壽島”。海島中部大型的候鳥型社區(qū)主要依附于水庫、溫泉、森林等豐富的生態(tài)資源，非常有利于老年人養(yǎng)生度假。（2）開發(fā)規(guī)模大海南島中部的候鳥社區(qū)，擺脫了濱海灣區(qū)帶狀地形帶來的限制，在占地規(guī)模和開發(fā)規(guī)模上都是濱海灣區(qū)難以比擬的。開發(fā)商可以從容的進行各種設施的擺布和配套，利用豐富的水庫資源和森林資源組成區(qū)域的養(yǎng)生環(huán)境。（3）客戶基礎雄厚海島中部的養(yǎng)生養(yǎng)老價值逐漸被更多的人認識，面對的客戶群也不僅限于候鳥客戶了。目前針對高端客戶推出的獨棟別墅、聯(lián)排別墅等高品質(zhì)產(chǎn)品，在中部候鳥型社區(qū)中逐漸增多。

限制因素：

中部旅游地產(chǎn)早期一般追求性價比，造成項目的“三低”。首先服務配套低。候鳥型社區(qū)作為獨立于當?shù)厣鐣摹帮w地”，遠離城區(qū)，項目規(guī)劃自成一統(tǒng)，缺乏和周邊社會的必然聯(lián)系。第二產(chǎn)品檔次低。中部地產(chǎn)的主力產(chǎn)品是小戶型的公寓，主要以價格低來迎合市場。第三產(chǎn)品使用率低。社區(qū)的入住率隨著季節(jié)的變化大起大落，也為社區(qū)的管理帶來了巨大的挑戰(zhàn)，不利于社區(qū)氣氛的行成。

重點案例剖析—海南島海南當前主要開發(fā)模式分析3、復合旅游地產(chǎn)的開發(fā)——文昌代表的城市拓展新區(qū)開發(fā)近年來，越來越多的國內(nèi)外企業(yè)看好海南，競相來這里投資。海南的大項目建設取得了較好成效，城市建設也隨著國家重大戰(zhàn)略的實施進入了發(fā)展的快車道。在海南的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，列出了幾個重要的節(jié)點城市。例如：作為我國未來最大航天基地的文昌、擁有石油加工工業(yè)的東方和洋浦、臨高等城市。（1）地產(chǎn)潛力大升值快借助低緯度的優(yōu)勢，文昌成為中國也是世界上為數(shù)不多的航天中心。就在宣布航天城建設后不到兩年的時間里，文昌房地產(chǎn)價格已經(jīng)翻番，城市基礎設施投入也急劇增加。（2）緊密結(jié)合城市發(fā)展與濱海灣區(qū)開發(fā)的國際化和養(yǎng)老地產(chǎn)的獨自發(fā)展模式不同，城市拓展區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)項目要承擔起部分城市功能，對項目和配套設施的規(guī)劃都提出了更高的要求。（3）客戶需求多元這類地產(chǎn)不僅要照顧外來的候鳥客戶和度