中信信托-精誠(chéng)2號(hào)·江蘇鹽都區(qū)大縱湖開(kāi)發(fā)信托項(xiàng)目(推介材料)

中信信托－精誠(chéng)2號(hào)·江蘇鹽都區(qū)大縱湖開(kāi)發(fā)應(yīng)收賬款流淌化信托項(xiàng)目12015年5月聲明與提示2中信信托提示您：信托投資有風(fēng)險(xiǎn)。在參與本信托支配前，請(qǐng)細(xì)致細(xì)致閱讀本產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、合同等相關(guān)法律文件，了解產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，并依據(jù)您的資產(chǎn)與收入狀況、投資目標(biāo)與期限等來(lái)推斷本支配是否與您的投資偏好與風(fēng)險(xiǎn)承受實(shí)力相適應(yīng)。本文檔并非廣告，不作為宣揚(yáng)資料向公眾散發(fā)。全部?jī)?nèi)容僅供中信信托有限責(zé)任公司與對(duì)本項(xiàng)目的潛在投資者溝通研討，不得用于未經(jīng)允許的其他任何用途。本說(shuō)明材料中全部的預(yù)料數(shù)據(jù)基于我司現(xiàn)有的數(shù)據(jù)資料以及我司認(rèn)為合理的假設(shè)。我司盡最大努力保證這些數(shù)據(jù)及假設(shè)的牢靠性和剛好性，但預(yù)料數(shù)據(jù)都帶有將來(lái)的很多不確定因素。我司不承諾這些預(yù)料必定會(huì)實(shí)現(xiàn)。非經(jīng)本公司書(shū)面授權(quán)，任何人不得擅自運(yùn)用、拷貝、分發(fā)或?qū)嵭腥魏纹渌唤沟男袨?。?shū)目項(xiàng)目背景1信托要素與交易結(jié)構(gòu)2盡職調(diào)查情況3認(rèn)購(gòu)說(shuō)明4我司擬與鹽城市大縱湖湖區(qū)資源開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“大縱湖開(kāi)發(fā)”）合作，實(shí)施“中信信托－精誠(chéng)2號(hào)·江蘇鹽都區(qū)大縱湖開(kāi)發(fā)應(yīng)收賬款流淌化信托項(xiàng)目”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本信托”）。將其享有的因大縱湖旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)湖景觀大道、大縱湖退圩（圍）還湖項(xiàng)目而對(duì)鹽都區(qū)人民政府的應(yīng)收賬款（人民幣85,865萬(wàn)元）債權(quán)設(shè)立信托，并對(duì)信托受益權(quán)進(jìn)行分層，通過(guò)向合格投資人發(fā)售信托受益權(quán)實(shí)現(xiàn)應(yīng)收賬款的流淌化，募集優(yōu)先級(jí)和中間級(jí)不超過(guò)4.0億元用于托付人的大縱湖東晉古鎮(zhèn)旅游項(xiàng)目。項(xiàng)目背景債務(wù)人鹽都區(qū)政府2013年全口徑財(cái)政收入為84.62億，鹽都區(qū)為縣級(jí)建制區(qū)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在鹽城市位居前列，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，是全國(guó)百?gòu)?qiáng)市轄區(qū)。債務(wù)人鹽都區(qū)人民政府，2013年一般預(yù)算收入同比增長(zhǎng)為18%，稅收收入占一般預(yù)算收入比例為88%，反映了鹽都區(qū)一般預(yù)算收入的質(zhì)量和區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展前景較好；鹽都區(qū)債務(wù)率為27.52%，鹽都區(qū)地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)水平較低。2014年之前，其下轄平臺(tái)公司的存量貸款為銀行借款，信托貸款及企業(yè)債，區(qū)政府對(duì)債務(wù)規(guī)模及成本進(jìn)行集中把控。托付人大縱湖開(kāi)發(fā)為鹽都區(qū)人民政府著力打造的控股公司。由鹽城市鹽都區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限公司（主體AA評(píng)級(jí)）為鹽都區(qū)人民政府按時(shí)足額履行付款義務(wù)供應(yīng)連帶責(zé)任保證擔(dān)保。保證人綜合實(shí)力位居區(qū)內(nèi)國(guó)有控股企業(yè)第1位。由鹽城市瑞都投資開(kāi)發(fā)有限公司、鹽城興城置業(yè)有限公司以其土地運(yùn)用權(quán)（總估值105,400萬(wàn)元）為鹽都區(qū)人民政府的還款義務(wù)進(jìn)行足值抵押擔(dān)保。項(xiàng)目亮點(diǎn)書(shū)目項(xiàng)目背景1信托要素與交易結(jié)構(gòu)2盡職調(diào)查情況3認(rèn)購(gòu)說(shuō)明4產(chǎn)品要素產(chǎn)品名稱(chēng)中信信托－精誠(chéng)2號(hào)·江蘇鹽都區(qū)大縱湖開(kāi)發(fā)應(yīng)收賬款流淌化信托項(xiàng)目每類(lèi)優(yōu)先級(jí)受益權(quán)存續(xù)期限均為24個(gè)月。產(chǎn)品期限利益支配正常支配：信托成立滿6個(gè)月、12個(gè)月、18個(gè)月時(shí)先支付優(yōu)先級(jí)信托收益，再支付中間級(jí)信托收益，次級(jí)無(wú)收益；滿24個(gè)月時(shí)先支付優(yōu)先級(jí)信托利益，再支付中間級(jí)信托利益，剩余財(cái)產(chǎn)歸次級(jí)受益人全部。非正常支配：在全部信托財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)之日，以信托財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)收到的現(xiàn)金為限，向信托人支配信托利益，優(yōu)先級(jí)先于中間級(jí)，中間級(jí)先于次級(jí)。應(yīng)收賬款狀況信托要素信托結(jié)構(gòu)鹽城市大縱湖湖區(qū)資源開(kāi)發(fā)有限公司托付人產(chǎn)品要素保證人鹽城市鹽都區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限公司債務(wù)人鹽城市鹽都區(qū)人民政府鹽城市大縱湖湖區(qū)資源開(kāi)發(fā)有限公司將其享有的因大縱湖旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)湖景觀大道、大縱湖退圩（圍）還湖項(xiàng)目而對(duì)鹽都區(qū)人民政府的應(yīng)收賬款（人民幣85,865萬(wàn)元）債權(quán)設(shè)立信托，并對(duì)信托受益權(quán)進(jìn)行分層，通過(guò)向合格投資人發(fā)售信托受益權(quán)實(shí)現(xiàn)應(yīng)收賬款的流淌化，募集用于托付人的大縱湖東晉古鎮(zhèn)旅游項(xiàng)目。資金撥付時(shí)間撥付金額（人民幣萬(wàn)元）信托計(jì)劃成立滿6個(gè)月之日3000信托計(jì)劃成立滿12個(gè)月之日3000信托計(jì)劃成立滿18個(gè)月之日3000信托計(jì)劃成立滿24個(gè)月之日76865合計(jì)85865受益權(quán)分層優(yōu)先級(jí)受益權(quán)人民幣上限為3.6億元中間級(jí)受益權(quán)人民幣上限為0.4億元（由鹽都國(guó)投認(rèn)購(gòu)，暫不對(duì)外發(fā)售）次級(jí)受益權(quán)為剩余債權(quán)部分，由托付人持有風(fēng)險(xiǎn)保障措施當(dāng)債務(wù)人未能履行付款義務(wù)時(shí)，由托付人擔(dān)當(dāng)連帶責(zé)任擔(dān)保。由保證人供應(yīng)連帶責(zé)任保證擔(dān)保。如保證人未能如期履行保證義務(wù)，由托付人回購(gòu)全部未獲償付的債權(quán)大縱湖開(kāi)發(fā)舉薦鹽都國(guó)投認(rèn)購(gòu)不超過(guò)0.4億元中間級(jí)份額。由鹽城市瑞都投資開(kāi)發(fā)有限公司、鹽城興城置業(yè)有限公司以其土地運(yùn)用權(quán)（總估值105,400萬(wàn)元）為鹽都區(qū)人民政府的還款義務(wù)進(jìn)行足值抵押擔(dān)保。鹽都區(qū)人大常委會(huì)出具將償債資金列入財(cái)政預(yù)算的《人大決議》、鹽都區(qū)政府出具《告知函回執(zhí)》、《債務(wù)確認(rèn)函》，鹽都區(qū)財(cái)政局出具《資金支配函》產(chǎn)品要素交易結(jié)構(gòu)設(shè)立圖書(shū)目項(xiàng)目背景1信托要素與交易結(jié)構(gòu)2盡職調(diào)查情況3認(rèn)購(gòu)說(shuō)明4托付人—大縱湖開(kāi)發(fā)基本狀況公司設(shè)立：鹽城市大縱湖湖區(qū)資源開(kāi)發(fā)有限公司，成立于2008年6月13日。主要業(yè)務(wù)：從事大縱湖湖區(qū)養(yǎng)殖業(yè)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作，農(nóng)產(chǎn)品的銷(xiāo)售與推廣以及湖區(qū)生態(tài)休閑旅游度假區(qū)所屬旅游景點(diǎn)的資源開(kāi)發(fā)、利用，投資項(xiàng)目管理。地位：壟斷鹽都區(qū)第一大景區(qū)資源，為鹽都區(qū)最大綜合性國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)實(shí)體“鹽都國(guó)投”旗下排名前3大全資子公司。主體AA評(píng)級(jí)，為鹽城市鹽都區(qū)最大的綜合性國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)實(shí)體。注冊(cè)資本：36,510萬(wàn)元人民幣實(shí)際限制人：鹽都區(qū)人民政府13托付人—大縱湖開(kāi)發(fā)公司在鹽城地區(qū)乃至蘇北區(qū)域的大閘蟹養(yǎng)殖行業(yè)具有重要地位，在鹽城地區(qū)的大閘蟹養(yǎng)殖規(guī)模和市占率穩(wěn)居第一。大縱湖湖區(qū)優(yōu)異的水資源是形成“大縱湖清水大閘蟹”品牌的基礎(chǔ)，也奠定了大縱湖清水大閘蟹的品質(zhì)。大縱湖開(kāi)發(fā)在清水大閘蟹養(yǎng)殖方面擁有完整的產(chǎn)業(yè)鏈、深度綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力、系統(tǒng)的管理和駕馭實(shí)力，目前公司在清水大閘蟹養(yǎng)殖方面已形成了從優(yōu)良種選育、育苗、魚(yú)種培育、養(yǎng)殖到銷(xiāo)售等較完整的養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)鏈，在清水大閘蟹養(yǎng)殖方面具有較明顯的經(jīng)營(yíng)、管理和科研優(yōu)勢(shì)。從1995年起先，鹽城市政府將大縱湖旅游風(fēng)景區(qū)定為鹽城市五大風(fēng)景區(qū)之一，在大縱湖的東北部，規(guī)劃了3000多畝的水域，接連興建了水上長(zhǎng)廊、曲橋、亭閣、寶塔、游泳池、龍興寺等十多處景點(diǎn)和賓館、飯店等旅游設(shè)施。大縱湖開(kāi)發(fā)是大縱湖旅游區(qū)唯一的景區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)主體。大縱湖旅游度假區(qū)是集水上風(fēng)情、歷史人文、佛教文化、蘆蕩景觀、濕地生態(tài)、漁業(yè)觀光、湖濱度假于一體的綜合性旅游景區(qū)。2009年,大縱湖旅游度假區(qū)被國(guó)家旅游總局評(píng)為國(guó)家AAAA級(jí)旅游區(qū)。其中蘆蕩迷宮為全國(guó)之最，已經(jīng)入選中國(guó)吉尼斯記錄。2012年大縱湖旅游渡假區(qū)被水利部評(píng)為國(guó)家水利風(fēng)景區(qū)。目前正在申報(bào)國(guó)家AAAAA級(jí)景區(qū)。大縱湖開(kāi)發(fā)主要業(yè)務(wù)板塊旅游景區(qū)建設(shè)、日常旅游經(jīng)營(yíng)服務(wù)水產(chǎn)養(yǎng)殖、水產(chǎn)品銷(xiāo)售財(cái)務(wù)及或有負(fù)債狀況截至2014年9月30日，大縱湖開(kāi)發(fā)總資產(chǎn)為27.38億元，大縱湖開(kāi)發(fā)全部有息貸款余額為2.3億元，占總資產(chǎn)的8.4%。本信托存續(xù)期內(nèi)，2015年貸款到期1.3億元，2016年私募債到期1億元，償債壓力較小。2013年度公司實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入19,201.52萬(wàn)元，最近三年，公司收入始終處于穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)?？傮w來(lái)看，大縱湖開(kāi)發(fā)負(fù)債率處于較低水平，整體債務(wù)壓力不大，作為大縱湖旅游景區(qū)內(nèi)唯一從事水產(chǎn)養(yǎng)殖及銷(xiāo)售、旅游景區(qū)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)服務(wù)的區(qū)域壟斷性公司，得到了鹽都區(qū)政府在政策支持、政府回購(gòu)等方面的有力支持。托付人—大縱湖開(kāi)發(fā)保證人—鹽都國(guó)投基本狀況公司設(shè)立：鹽城市鹽都區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限公司成立于1997年10月。主要業(yè)務(wù)：在授權(quán)范圍內(nèi)運(yùn)營(yíng)國(guó)（公）有產(chǎn)權(quán)，依法行使出資者權(quán)益、確定國(guó)（公）有產(chǎn)權(quán)變更和重組，負(fù)責(zé)授權(quán)范圍內(nèi)國(guó)（公）有資產(chǎn)的處置，負(fù)責(zé)區(qū)投資發(fā)展基金的籌集、投放和管理、投資信息詢問(wèn)服務(wù)，經(jīng)營(yíng)授權(quán)范圍內(nèi)的國(guó)有資產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)、管理、對(duì)外投資，土地開(kāi)發(fā)服務(wù)，旅游業(yè)開(kāi)發(fā)、投資、項(xiàng)目管理，土地整理。地位：鹽城市鹽都區(qū)綜合實(shí)力第一的國(guó)有控股企業(yè)。注冊(cè)資本：200,000萬(wàn)元人民幣實(shí)際限制人：鹽都區(qū)人民政府截至2014年6月30日，鹽都國(guó)投資產(chǎn)總額為100.37億元，負(fù)債總額為48.18億元，資產(chǎn)負(fù)債率48.00%?？傮w來(lái)看，鹽都國(guó)投資產(chǎn)負(fù)債率處于合理偏低水平。公司是鹽都區(qū)綜合實(shí)力第一位的國(guó)有控股公司，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元化，資產(chǎn)茁實(shí)，具有較強(qiáng)的再融資實(shí)力。預(yù)料將來(lái)公司盈利水平及現(xiàn)金流狀況將持續(xù)向好。保證人—鹽都國(guó)投財(cái)務(wù)及或有負(fù)債狀況17土地抵押債務(wù)人狀況鹽城市鹽都區(qū)概況地處黃海之濱，位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，是縣級(jí)建制區(qū)，下轄鹽城市唯一一家省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)“江蘇省鹽都經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)”。交通便利，高速馬路密集，寧靖鹽、鹽連、鹽通、徐淮鹽等多條高速環(huán)繞四周；周邊港口眾多，上海港距鹽城300公里，南通港、連云港、射陽(yáng)港、大豐港以及犬牙交織的內(nèi)河航道構(gòu)成密集的河海運(yùn)輸體系。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，下轄省級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，2013年全區(qū)GDP總量達(dá)347億元，同比2012年增長(zhǎng)6.8%，2013年全口徑財(cái)政收入為80.3億元，可支配財(cái)政收入為84.62億元。負(fù)責(zé)人：區(qū)委書(shū)記：羊維達(dá)、區(qū)長(zhǎng)：吳本輝，均為江蘇人。基礎(chǔ)資產(chǎn)基本狀況基礎(chǔ)資產(chǎn)——大縱湖旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)湖景觀大道工程、大縱湖退圩（圍）還湖項(xiàng)目工程2014年12月9日，鹽都區(qū)政府向我司出具債務(wù)確認(rèn)函，確認(rèn)大縱湖開(kāi)發(fā)因基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)區(qū)政府形成85,685萬(wàn)元的應(yīng)收賬款。確認(rèn)并承諾區(qū)政府就履行付款義務(wù)而言不存在任何尚待滿足的前提條件。鹽都區(qū)政府2015-2017年支付上述債務(wù)85,685萬(wàn)元。我司有權(quán)對(duì)上述債權(quán)進(jìn)行重組，以使得支配時(shí)點(diǎn)與金額與信托利益支配相匹配。資金擬運(yùn)用項(xiàng)目分析20鹽都區(qū)大縱湖東晉古鎮(zhèn)旅游項(xiàng)目鹽城市鹽都區(qū)政府為整合大縱湖景區(qū)的旅游資源，進(jìn)一步增加該度假經(jīng)濟(jì)區(qū)的吸引力，完善其旅游功能，帶動(dòng)鹽城旅游業(yè)的快速發(fā)展而建設(shè)本項(xiàng)目。大縱湖東晉古城旅游度假經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)內(nèi)容包括一河、五區(qū)（入口綜合服務(wù)區(qū)、歷史人文商業(yè)主城區(qū)、旅游餐飲購(gòu)物區(qū)、特色會(huì)所集中區(qū)、酒店休閑消遣區(qū)）、十六島、九街，及與之配套建設(shè)相應(yīng)的公用設(shè)施。截至盡調(diào)時(shí)點(diǎn)，該項(xiàng)目總投資8億元已經(jīng)落實(shí)自籌資金2.364億元，資本金比例約為29.55%。項(xiàng)目審批狀況如下發(fā)證單位文號(hào)文件名稱(chēng)發(fā)布日期鹽都區(qū)發(fā)改委都發(fā)改基[2012]125號(hào)《關(guān)于鹽城市大縱湖湖區(qū)資源開(kāi)發(fā)有限公司新建大縱湖東晉古鎮(zhèn)旅游項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》2012年4月13日鹽都區(qū)環(huán)保局無(wú)《關(guān)于鹽城市大縱湖湖區(qū)資源開(kāi)發(fā)有限公司新建大縱湖東晉古鎮(zhèn)旅游項(xiàng)目審批意見(jiàn)》2012年12月6日鹽都區(qū)發(fā)改委都發(fā)改基[2012]467號(hào)《關(guān)于鹽城市大縱湖湖區(qū)資源開(kāi)發(fā)有限公司新建大縱湖東晉古鎮(zhèn)旅游項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批復(fù)》2012年12月11日鹽城市規(guī)劃局選字第320901201241060號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》2012年10月25日鹽城市國(guó)土局鹽都分局都土資預(yù)[2012]69號(hào)《關(guān)于鹽城市大縱湖湖區(qū)資源開(kāi)發(fā)有限公司新建大縱湖東晉古鎮(zhèn)旅游項(xiàng)目用地的預(yù)審意見(jiàn)》2012年11月21日鹽都區(qū)發(fā)改委都發(fā)改基[2013]4號(hào)《關(guān)于鹽城市大縱湖湖區(qū)資源開(kāi)發(fā)有限公司新建大縱湖東晉古鎮(zhèn)旅游項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案的批復(fù)》2013年1月9日鹽城市規(guī)劃局（2013）鹽規(guī)都地設(shè)第（080）號(hào)《鹽城市規(guī)劃局建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》2013年5月22日鹽城市國(guó)土局鹽國(guó)土資建[2013]第281號(hào)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》2013年12月4日鹽城市國(guó)土局鹽國(guó)土資建[2014]第093號(hào)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》2014年4月21日書(shū)目項(xiàng)目背景1信托要素與交易