物業(yè)管理行業(yè)趨勢

物業(yè)管理行業(yè)趨勢物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢如下：1、政策鼓勵風向未變，地方政府治理作用持續(xù)強化根據(jù)2021年國家頒布的相關(guān)政策來看，其文件均顯示鼓勵物管行業(yè)發(fā)展風向未變，具體內(nèi)容涉及綜合治理體制機制優(yōu)化、鼓勵社區(qū)增值服務及智慧化發(fā)展等。而對于整治物業(yè)服務突出問題等相關(guān)的規(guī)定，國家政府最主要的意圖還是想優(yōu)化市場運行及競爭環(huán)境，整體中國物業(yè)管理行業(yè)政策鼓勵風向未變，市場發(fā)展也將更加健康、有序。2021年中國物業(yè)管理行業(yè)國家層面相關(guān)政策或會議匯總情況部門政策主要內(nèi)容住建部等十部委《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》擴大業(yè)委會決策事項的范圍；明確業(yè)委會的選舉、決策、監(jiān)督、退出機制；構(gòu)建市場化價格機制；加大維修資金歸集力度，優(yōu)化維修資金使用流程；鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀、快遞收發(fā)等領域延伸；加大維修資金歸集力度，優(yōu)化維修資金使用流程，提高維修資金使用效率國家發(fā)改委《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》支持老舊小區(qū)引入市場化物業(yè)服務或推行社區(qū)托管、社會組織代管等方式，提高物業(yè)服務質(zhì)量和標準化水平等任務商務部等十二部門《關(guān)于推進城市一刻鐘便民生活圈建設的意見》提出因地制宜發(fā)展品質(zhì)提升類業(yè)態(tài)，鼓勵發(fā)展特色餐飲、新式書店；優(yōu)化信息服務，依托智慧社區(qū)信息系統(tǒng)，構(gòu)建城市便民生活圈智慧服務平臺十三屆全國人大四次會議《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》要以提升便利度和改善服務體驗為導向，推動生活性服務業(yè)向高品質(zhì)和多樣化升級；加快發(fā)展物業(yè)等服務業(yè)，加強公益性、基礎性服務業(yè)供給，擴大覆蓋全生命期的各類服務供給；推動社會治理和服務重心下移、資源下沉，提高城鄉(xiāng)社區(qū)精準化精細化服務管理能力；推進審批權(quán)限和公共服務事項向基層延伸，構(gòu)建網(wǎng)格化管理、精細化服務、信息化支撐、開放共享的基層管理服務平臺，推動就業(yè)社保、養(yǎng)老托育、扶殘助殘、醫(yī)療衛(wèi)生、家政服務、物流商超、治安執(zhí)法、糾紛調(diào)處、心理援助等便民服務場景有機集成和精準對接；完善城市社區(qū)居委會職能，督促業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)履行職責，改進社區(qū)物業(yè)服務管理；構(gòu)建專職化、專業(yè)化的城鄉(xiāng)社區(qū)工作者隊伍中共中央、國務院《中共中央、國務院關(guān)于加強基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設的意見》提出要研究制定社區(qū)服務條例、編制城鄉(xiāng)社區(qū)服務體系建設規(guī)劃、完善支持社區(qū)服務業(yè)發(fā)展政策、推進社區(qū)服務標準化人社部等八部門《關(guān)于維護新就業(yè)形態(tài)勞動者勞動保障權(quán)益的指導意見》規(guī)范用工，明確勞動者權(quán)益保障責任；健全制度，補齊勞動者權(quán)益保障短板；提升效能，優(yōu)化勞動者權(quán)益保障服務；齊抓共管，完善勞動者權(quán)益保障工作機制住建部等八部門《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》整治未按照物業(yè)服務合同約定內(nèi)容和標準提供服務的行為；整治超出合同約定或公示收費項目標準收取費用的行為；整治未按規(guī)定公示維修資金使用情況等相關(guān)信息的行為；整治擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營收益；整治未按規(guī)定公示物業(yè)服務收費項目標準、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況、維修資金使用情況等相關(guān)信息的行為商務部《城市商圈建設指南》提出為城市高質(zhì)量發(fā)展和消費升級需要，應更好指導城市商圈建設，構(gòu)建多層級城市商業(yè)體系，提升居民消費品質(zhì)民政部《社區(qū)社會組織章程示范文本》鼓勵和引導社區(qū)社會組織發(fā)展，保護社區(qū)社會組織及其成員的合法權(quán)益，提高社區(qū)社會組織規(guī)范化程度國務院《“十四五”就業(yè)促進規(guī)劃》支持生產(chǎn)性服務業(yè)和服務外包創(chuàng)新發(fā)展，加快生活服務業(yè)高品質(zhì)和多樣化升級，穩(wěn)定社區(qū)服務和社會工作服務崗位，充分釋放服務業(yè)就業(yè)容量大的優(yōu)勢住建部、國家發(fā)改委《關(guān)于加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設施建設的通知》要求加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設施建設，強調(diào)推行物業(yè)專業(yè)化管理，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)完成改造后，有條件的小區(qū)通過市場化方式選擇專業(yè)化物業(yè)服務公司接管，引導相關(guān)配套設施產(chǎn)權(quán)依照法定程序移交給專業(yè)經(jīng)營單位，由其負責后續(xù)維護管理，建立健全住宅專項維修資金歸集、使用及補建續(xù)籌制度與此同時，地方政府也積極延續(xù)國家政策基調(diào)，圍繞物業(yè)的基層治理作用進行展開，尤其是在市場化跟規(guī)范化方面與國家主基調(diào)一致，如采用分級收費、質(zhì)價相符，完善價格機制，鼓勵社區(qū)增值服務拓展等。由此可見，各地物管的基層治理作用持續(xù)強化。2021年地方性物業(yè)管理條例出臺及修訂事件時間地區(qū)政策名稱內(nèi)容2021-02聊城市《聊城市物業(yè)管理條例》作出對前期物業(yè)管理、業(yè)主組織與物業(yè)管理委員會、物業(yè)的使用與維護、舊住宅區(qū)物業(yè)管理、監(jiān)督管理等規(guī)定2021-02黑龍江省《黑龍江省住宅物業(yè)管理條例》明確社區(qū)黨建引領居委會和業(yè)委會管理、街道政府具體監(jiān)督管理、書面發(fā)起業(yè)委會選舉、物業(yè)服務人與開發(fā)建設主體的責任區(qū)分等規(guī)定2021-03蘭州市《蘭州市物業(yè)管理條例》首次增加黨建引領和工會組建等內(nèi)容，要建立黨建引領下的物業(yè)管理協(xié)商共治機制，支持業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務人依法開展物業(yè)管理活動，鼓勵和支持設立工會等群團組織，積極發(fā)揮群團組織在物業(yè)管理中的作用2021-04湖南省《湖南省物業(yè)管理條例》明確政府監(jiān)管物業(yè)管理服務、物業(yè)維護資金使用、業(yè)主大會與業(yè)委會召開、居委會配合管理物業(yè)等情形2021-04臺州市《臺州市物業(yè)管理條例》要求各單位明確物業(yè)管理區(qū)域劃分，倡導“業(yè)主自治”，合理公開物業(yè)服務收費，發(fā)展物業(yè)管理委員會2021-05陜西省《陜西省物業(yè)服務管理條例》進一步規(guī)范民政部門對物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會等的監(jiān)督工作2021-06海南省《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》創(chuàng)新和改進業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會監(jiān)管、提升物業(yè)服務質(zhì)量等問題2021-06吉林省《吉林省物業(yè)管理條例》明確建設單位如何劃定物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)服務人員收取物業(yè)費方式、專項維修資金使用范圍等問題2021-07河南省《河南省物業(yè)管理條例》刪除成為業(yè)委會委員需按時交納物業(yè)費等相關(guān)費用的限制2021-08杭州市《杭州市物業(yè)管理條例》明確物業(yè)管理區(qū)域的劃分，鼓勵運用數(shù)字賦能物業(yè)管理，創(chuàng)設物業(yè)管理委員會制度等內(nèi)容2021-09寧波市《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》針對物業(yè)管理服務難以召開、服務收費不透明等情況進行整改，明確各方權(quán)利與義務，確定物業(yè)管理區(qū)域，促進業(yè)主自治2021-09鄭州市《鄭州市物業(yè)管理條例》對物業(yè)侵占電梯廣告收入將被處罰等進行詳細規(guī)定2021-11徐州市《徐州市住宅物業(yè)管理條例》規(guī)范住宅物業(yè)管理區(qū)域的劃分、物業(yè)管理組織形式、物業(yè)管理服務、物業(yè)保修金和專項維修資金、監(jiān)督管理以及法律責任等方面，并且鼓勵物業(yè)服務與養(yǎng)老服務相結(jié)合2021-11珠海市《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》修改包括小區(qū)物業(yè)費、共有部分的經(jīng)營與收益等，明確物業(yè)服務人的范圍為物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人2、增值賽道豐富，企業(yè)并購整合助力物管集中度持續(xù)提升，多元布局蓬勃發(fā)展\t"/market/202204/_blank"中國物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀深度研究與發(fā)展前景分析報告（2022-2029年）顯示，近年來，國內(nèi)物業(yè)管理重點企業(yè)在管面積中非住業(yè)態(tài)平均占比不斷提升，這說明當前主流物企在非住領域業(yè)態(tài)物管的布局規(guī)模逐漸擴大，截止2021年上半年占比已達34。3%，其中保利物業(yè)、雅生活服務在管面積中非住占比分別為57。5%、55。1%，占據(jù)主導。具體從近幾年主流企業(yè)并收購事件來看，碧桂園服務、金科服務、旭輝永升服務、融創(chuàng)服務等頭部企業(yè)逐漸對非住業(yè)態(tài)領域的商辦、學校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園、交通、城市服務、景區(qū)等實現(xiàn)全面覆蓋，增值賽道日益豐富。2020-2021年中國主流物企收并購拓展業(yè)態(tài)/新增增值服務相關(guān)事件公司時間收購標的股權(quán)比例對價（億元）標的相關(guān)領域碧桂園服務2020-01溧陽中立電梯60.0%-電梯制造運營2020-04文津國際保險100.0%0.84保險2020-08城市縱橫100.0%15.12電梯媒體2020-10滿國康潔70.0%24.50環(huán)衛(wèi)服務2020-11福建東飛60.0%8.71環(huán)衛(wèi)服務新城悅服務2020-05誠悅時代61.5%1.05商辦/公建物管2020-11華安物業(yè)60.0%0.63城市服務2021-02云柜網(wǎng)絡技術(shù)100.0%0.33快遞柜/網(wǎng)絡技術(shù)2021-05麗都物業(yè)55.0%0.29公建物管2021-06梁士物業(yè)--醫(yī)院物管2021-06祥城物業(yè)80.0%0.40公建物管融創(chuàng)服務2020-05開元物業(yè)85.0%14.88酒店文旅2020-05環(huán)球世紀95.0%0.09會議會展2020-05北京金泰合100.0%0.00房產(chǎn)經(jīng)紀旭輝永升服務2020-02青島銀盛泰物業(yè)100.0%0.09商寫物管2021-02華熙鑫安50.0%-體育場館物管2021-06上海星悅90.1%2.97商業(yè)物管2021-09湖南美中環(huán)境51.0%0.58環(huán)衛(wèi)服務2021-10美凱龍物業(yè)80.0%6.96商業(yè)物管3、商管模式有望成為物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在市場競爭中的“突破手”商管是近幾年發(fā)展起來的物業(yè)管理模式之一，其涵蓋范圍包括從前期開業(yè)籌備（到日常運營管理的零售商業(yè)全鏈條管理服務，具有很高品牌資源、資金及運營等壁壘。不過，商管賽道具有收益強、業(yè)務延伸空間廣、單盤盈利模型成長性強等優(yōu)勢，在物業(yè)管理行業(yè)白熱化市場競爭中視為具備高壁壘、高成長性的優(yōu)質(zhì)賽道，并且有望成為企業(yè)在市場競爭中的“突破手”。商管委托管理模式下業(yè)務內(nèi)容細分業(yè)務業(yè)務內(nèi)容服務對象收費模式前期服務市場研究及定位市場研究及分析，進行可行性研究、財務預測、定位策略的研究，優(yōu)化定位、品牌、客群業(yè)主單次固定服務費租戶招商協(xié)助業(yè)主招攬租戶并簽訂租約，監(jiān)督工程、管理租戶的進入、調(diào)配等業(yè)主固定服務費籌備開幕籌備開幕、推廣等活動業(yè)主按面積收取固定服務費商業(yè)運營及物業(yè)管理物業(yè)管理服務提供安保、清潔、維保、綠化、客服服務租戶按面積收取固定服務費租戶管理及收租服務處理租戶查詢及投訴、處理租金款項、確保收繳、租戶指導（提供客戶培訓、維護消費者關(guān)系、調(diào)整店鋪陳列布局）業(yè)主酬金制服務費推廣服務為項目進行營銷推廣招商服務二次招攬租戶其他增值服務協(xié)助管理停車場、廣告位、公共區(qū)域業(yè)主、租戶、消費者酬金制服務費、經(jīng)營收入分成但是，商管委托管理模式具有很大的市場發(fā)展空間，具體表