華業(yè)行-北京華正大廈商業(yè)寫字樓項(xiàng)目前期定位報(bào)告154P

1謹(jǐn)呈：韓建集團(tuán)動(dòng)贏天下——華正大廈項(xiàng)目前期定位報(bào)告2市政規(guī)劃改造國(guó)家土地政策區(qū)域環(huán)境成熟周邊區(qū)域輻射產(chǎn)品vs.產(chǎn)品客戶vs.客群營(yíng)銷vs.傳播開(kāi)發(fā)vs.市場(chǎng)動(dòng)態(tài)整合開(kāi)發(fā)\產(chǎn)品\客戶\營(yíng)銷四大資源模塊契合并能動(dòng)地適應(yīng)外界螺旋上升狀動(dòng)遷的市場(chǎng)格局最終實(shí)現(xiàn)雙贏全案策略觀點(diǎn)3本次匯報(bào)的主要內(nèi)容第一篇項(xiàng)目整體定位第二篇產(chǎn)品方案細(xì)則第三篇商業(yè)業(yè)態(tài)定位4第一篇項(xiàng)目整體定位5項(xiàng)目整體定位依據(jù)6

實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益社會(huì)影響力提升將有益于項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度的迅速提升

實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益提升項(xiàng)目自身整體價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)、經(jīng)濟(jì)效益最大化

實(shí)現(xiàn)快速銷售快速銷售是項(xiàng)目真正實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益的前提

實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值項(xiàng)目打造成為西城區(qū)——乃至全北京的明星樓盤項(xiàng)目定位原則7項(xiàng)目定位的市場(chǎng)依據(jù)西直門地區(qū)發(fā)展趨勢(shì)分析：“花旗銀行”入駐西環(huán)廣場(chǎng)是西直門進(jìn)駐的第一家外資背景的機(jī)構(gòu)，由于花旗銀行的進(jìn)駐，西直門區(qū)域?qū)?huì)迎來(lái)一個(gè)又一個(gè)的外資銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，從而改變北京金融積攢地的結(jié)構(gòu)，西直門區(qū)域?qū)⒊蔀楸本┑慕鹑谛聟^(qū)，這個(gè)金融新區(qū)與金融街有所不同，又互相補(bǔ)充，使北京的金融行業(yè)進(jìn)行新一輪的調(diào)整。西直門地區(qū)將成為金融新區(qū)：8位置：在全球化經(jīng)濟(jì)格局和奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)以及北京城市整體發(fā)展的驅(qū)動(dòng)下，城市功能和產(chǎn)業(yè)格局演進(jìn)，北京西直門地區(qū)商務(wù)、生活配套功能日益完善，商業(yè)活動(dòng)空前繁盛；商圈：周邊多熱點(diǎn)商圈輻射區(qū)，與阜成門存在一定區(qū)域聯(lián)系，可以自然承接其高檔消費(fèi)的商業(yè)氛圍，動(dòng)物園、金融界區(qū)域?qū)楸卷?xiàng)目提供充足的客源；交通：交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，西外大街將作為本項(xiàng)目出行的主干道，同時(shí)項(xiàng)目緊鄰西二環(huán)路，西側(cè)市政規(guī)劃路向南直通平安大街

城市軌道交通呈密集分布——西直門地鐵、城鐵中轉(zhuǎn)站、即將建成的地鐵4號(hào)線緊鄰本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)基本情況檢索：9“對(duì)縫”需求

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在西直門商圈，一些跨國(guó)公司及外地企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)要為其高級(jí)管理階層提供合適的商務(wù)、社交、消費(fèi)場(chǎng)所——既能體現(xiàn)其身份的優(yōu)越感，又有最舒適的商旅環(huán)境與消費(fèi)購(gòu)物條件，同時(shí)還有為高層次社交圈配備的高檔商務(wù)社交場(chǎng)所。即，對(duì)縫“都市經(jīng)濟(jì)”。10搭乘地鐵經(jīng)濟(jì)接軌全球商務(wù)

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地鐵影響北京的商業(yè)鏈，沿地鐵周邊地段的土地及商業(yè)價(jià)值不斷提升。從投資角度上分析，地鐵沿線的土地稀缺性在一定程度上勢(shì)必造成物業(yè)的保值和持續(xù)升值效果。

西直門商圈利用地鐵與城鐵連線優(yōu)勢(shì)，不與地鐵站廳直接發(fā)生關(guān)聯(lián)，卻可以通過(guò)地鐵口和地上商業(yè)實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，依靠地鐵帶來(lái)的巨大客流，帶動(dòng)地鐵進(jìn)出口周邊商業(yè)的發(fā)展。11品牌優(yōu)勢(shì)：第一，開(kāi)發(fā)商品牌——韓建集團(tuán)。第二，建筑商品牌——韓建集團(tuán)。第三，設(shè)計(jì)院品牌——環(huán)洋世紀(jì)。第四，全案營(yíng)銷代理品牌——華業(yè)行（北京十大代理行）。第五，物業(yè)顧問(wèn)品牌——第一太平戴維斯。第六，供貨商品牌——國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌。12區(qū)域優(yōu)勢(shì)：西直門地區(qū)自住優(yōu)勢(shì)分析：

交通優(yōu)勢(shì)。北京北站、地鐵環(huán)線、地鐵３號(hào)線、城市輕軌、２０多條公交線路，再?zèng)]有比西直門更為便捷的區(qū)域了！

區(qū)位優(yōu)勢(shì)。作為傳統(tǒng)的大型居住區(qū)，西直門周邊集中了１４個(gè)以上的住宅小區(qū)，居住氛圍非常濃厚。配套優(yōu)勢(shì)。以新街口、西外、北太平莊為點(diǎn)形成的商業(yè)配套，周邊７所高校形成的文化教育配套，首體、大學(xué)生體育館、北展、動(dòng)物園、紫竹院、元大都遺址公園帶來(lái)的休閑娛樂(lè)配套，人民醫(yī)院、北太平莊醫(yī)院、積水潭醫(yī)院形成的醫(yī)療保健配套，都給住在西直門提供了極大便利。

環(huán)境優(yōu)勢(shì)。北展廣場(chǎng)、動(dòng)物園廣場(chǎng)、天文館廣場(chǎng)、古生物博物館廣場(chǎng)、城市輕軌鐵路西直門站區(qū)廣場(chǎng)的改擴(kuò)建，城市小品、綠地、照明設(shè)施的配合，轉(zhuǎn)河由暗變明成為一條可通航的觀光河道，將使西直門形成獨(dú)特城市景觀，居住環(huán)境大為改善。

西直門地區(qū)投資優(yōu)勢(shì)分析：

“升值”的優(yōu)勢(shì)。政府對(duì)交通和環(huán)境的上千億投入，給西直門的樓市營(yíng)造了一個(gè)可觀升值空間；

“聯(lián)結(jié)點(diǎn)”的優(yōu)勢(shì)。中關(guān)村與金融街終于在西直門處實(shí)現(xiàn)快捷聯(lián)結(jié)，處在金融、ＩＴ邊緣的行業(yè)，將更看重這個(gè)聯(lián)結(jié)點(diǎn)，白領(lǐng)、金領(lǐng)階層的聚集將為西直門贏來(lái)租務(wù)市場(chǎng)的活躍期；

傳統(tǒng)的西區(qū)優(yōu)勢(shì)。國(guó)家各大機(jī)關(guān)、部委吸引的一批獨(dú)特人流，如駐京辦事處、子公司等，將因四通八達(dá)的交通優(yōu)勢(shì)而聚集西直門，給住宅、寫字樓、公寓的需求添磚加瓦。13項(xiàng)目區(qū)域圖14項(xiàng)目位置圖15項(xiàng)目交通動(dòng)線圖（北向、東西向）16項(xiàng)目交通動(dòng)線圖（南向、東西向）17

評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)類型市場(chǎng)表現(xiàn)制約影響因素綜合評(píng)分市場(chǎng)認(rèn)知度市場(chǎng)需求銷售價(jià)格銷售速度市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)成本投入項(xiàng)目規(guī)劃條件寫字樓物業(yè)產(chǎn)品4332-5-2-3-11自用純居住物業(yè)產(chǎn)品中高端3334-2-1-1-36豪宅22520-4-3-22商住型物業(yè)產(chǎn)品2333-1-3-2-14純酒店物業(yè)產(chǎn)品3322-3-4-3-1-1復(fù)合型高端物業(yè)產(chǎn)品4343-2-2-208酒店服務(wù)型產(chǎn)品5445-1-1-2014項(xiàng)目假設(shè)定位方案對(duì)比分析18項(xiàng)目整體定位19項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位滿足市場(chǎng)需求特征、引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目雙贏的構(gòu)建于都市經(jīng)濟(jì)之上的：“酒店式公館+LOFT商業(yè)街”20酒店式公館（二層及以上）商業(yè)（地下一至、首層）產(chǎn)品剖面圖（南北向）B座C1、C2座A座21產(chǎn)品剖面圖（東西向）酒店式公館（二層及以上）商業(yè)（地下一至、首層）B座D座22

裙房商場(chǎng)D座A座C1座C2座B座獨(dú)立商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃示意圖23外立面示意圖（效果圖）24產(chǎn)品規(guī)劃特性：戶型多樣、靈活組合：考慮到客群需求購(gòu)買的多樣性選擇，本項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)用框架結(jié)構(gòu)，不采用剪力墻結(jié)構(gòu)，將是戶型分割更為靈活，在整體施工完成后，可根據(jù)客戶的購(gòu)買需要對(duì)戶型隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。燃?xì)庖耄?/p>

項(xiàng)目?jī)?nèi)引入燃?xì)?，將最大化滿足本項(xiàng)目商業(yè)及公館部分自用居住的使用功能。25項(xiàng)目各樓座功能定位

裙房商場(chǎng)D座A座C1座C2座B座獨(dú)立商業(yè)自用型酒店式公館投資型酒店式公館商務(wù)型酒店式行政公館高檔純居住類中央酒店式公館26項(xiàng)目購(gòu)買客群定位

裙房商場(chǎng)D座A座C1座C2座B座獨(dú)立商業(yè)自用為主、少量投資者投資、自用各占一半投資、自用各占一半投資者、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、集團(tuán)企業(yè)自用為主企業(yè)高管、商務(wù)人士、集團(tuán)企業(yè)27本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶將以自用型客戶為主，項(xiàng)目銷售的中后期將有部分投資客戶進(jìn)駐；本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶年齡集中在30-50歲之間，年齡跨度較大；本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶行業(yè)來(lái)源分布較廣，企業(yè)性質(zhì)全，以金融、IT企業(yè)高管層、周邊地緣客戶、投資類人群為本項(xiàng)目第一啟動(dòng)人群，通過(guò)口碑傳播輻射各行各業(yè)；本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶購(gòu)房需求以二、三次置業(yè)為主，具有一定選、購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，是較為理性的購(gòu)房階層；本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是城市中堅(jiān)階層，具有較高的收入水平，同時(shí)具有一定的社會(huì)地位，講究高效率以及生活舒適度的滿足，有一定的市場(chǎng)認(rèn)識(shí)，具有較為開(kāi)放的生活態(tài)度，對(duì)項(xiàng)目各方面有較高要求；本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶中有車一族占購(gòu)房客戶的絕對(duì)比重較大，以車代步是這部分人出行的主要方式。客戶基本特征：28西城是主戰(zhàn)場(chǎng)，東城是分戰(zhàn)區(qū)；立足于北京市，輻射全國(guó)市場(chǎng)本項(xiàng)目客戶集中在西城地區(qū)，華正大廈作為大盤高檔項(xiàng)目，客戶群會(huì)逐步輻射到整個(gè)北京市區(qū)和外埠省市地區(qū)，同時(shí)會(huì)吸引部分外籍及“海歸”人士購(gòu)買，在項(xiàng)目中后期推廣時(shí)有異地購(gòu)房者到來(lái)意味著本項(xiàng)目銷售的成功客戶區(qū)域來(lái)源特征：29具有強(qiáng)烈時(shí)間觀念及投資理念，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有較高要求的中高收入以上家庭或個(gè)體；現(xiàn)有一套或多套房屋，同時(shí)手中握有閑散資金的自用型人群；對(duì)本項(xiàng)目區(qū)位/景觀/商業(yè)配套/公建配套設(shè)施認(rèn)同；對(duì)居住成本認(rèn)同并基本滿意；對(duì)開(kāi)發(fā)商韓建品牌認(rèn)同的品牌追隨者；認(rèn)同本項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)具有較大發(fā)展空間及升值潛力；認(rèn)同本項(xiàng)目檔次符合其社會(huì)階層的象征，認(rèn)為居所是身份地位的表述并渴望得到社會(huì)的認(rèn)可

客戶需求認(rèn)同：30

關(guān)鍵詞：廣域來(lái)源·成熟穩(wěn)健·高智階層形象描述：客戶來(lái)源輻射北京地區(qū)及周邊省市地區(qū)；理性購(gòu)房人群；以高收入、智力型人群為主，屬于年富力強(qiáng)的社會(huì)中堅(jiān)階層

北京地區(qū)的城市中堅(jiān)階層投資人群金融企事業(yè)單位管理層政府高層人士、金領(lǐng)階層、演藝界人群、社會(huì)名流IT企業(yè)中、高管階層

…

…公司、企業(yè)經(jīng)營(yíng)者目標(biāo)客戶定位：31

項(xiàng)目購(gòu)買客群具體闡述在此定位基礎(chǔ)上，我們將對(duì)本項(xiàng)目的客戶群作進(jìn)一步的闡述，使得在未來(lái)營(yíng)銷過(guò)程中更容易命中目標(biāo)客群32

鑒于本項(xiàng)目所處地塊具有得天獨(dú)厚的地理位置，因此，市場(chǎng)增值潛力和未來(lái)的價(jià)值利好因素是不能忽略的優(yōu)勢(shì)條件——依據(jù)現(xiàn)狀和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，該區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目必然具有兩方面的功用價(jià)值，即：未來(lái)成熟的居住環(huán)境——滿足客戶升級(jí)自用未來(lái)升值潛力巨大——客戶投資產(chǎn)生增值效益

目標(biāo)客戶來(lái)源及依據(jù)：33

本項(xiàng)目作為大盤，所面對(duì)的客戶群一定是廣泛的，也一定是動(dòng)態(tài)的，因此，把握住動(dòng)態(tài)的基礎(chǔ)，抓住可以起到“意見(jiàn)領(lǐng)袖”的主要客戶群是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

我們把客戶主要分為四個(gè)層級(jí)：

第一層為金融業(yè)客戶；

第二層為西城區(qū)中高端人群；

第三層為外埠人群；

第四層為投資型客戶

目標(biāo)客戶群分類：34第一層金融業(yè)客戶35金融街金融行業(yè)中、高層人士：所起作用：是本項(xiàng)目的第一級(jí)啟動(dòng)人群，也是本項(xiàng)目最主要的對(duì)外口碑傳播途徑之一，對(duì)其他類人群有巨大的帶動(dòng)作用；形象描述：包括金融行業(yè)，及各職能部門的中、高管理層人群；年齡層較為分散，主要集中在30-55歲之間；家庭成員有一人或多人在金融行業(yè)中就職，從業(yè)5-10年以上，生活、工作區(qū)域較為固定；家庭年收入在50萬(wàn)左右，收入穩(wěn)定，有一定積蓄，在北京地區(qū)屬于生活富裕階層；購(gòu)房目的：二次置業(yè)，自用為主；現(xiàn)階段住房位置偏遠(yuǎn)，居住環(huán)境一般，無(wú)法滿足背景高效率工作、生活的要求；置業(yè)選擇：這部分人群常年生活、工作在西城區(qū)，對(duì)區(qū)域發(fā)展及潛力地區(qū)有較為準(zhǔn)確的判斷，對(duì)本區(qū)域認(rèn)可；敢于購(gòu)買，購(gòu)買產(chǎn)品會(huì)選擇100平米左右戶型，部分高端客戶會(huì)選擇100平米以上產(chǎn)品。樓座選擇：A座、C座36金融行業(yè)下屬企業(yè)高收入階層：所起作用：口碑傳播人群，對(duì)行業(yè)內(nèi)購(gòu)房需求者具有一定帶動(dòng)作用；

項(xiàng)目次主力客群，在購(gòu)買客戶中所占比重較大；形象描述：包括各大金融機(jī)構(gòu)下屬各分公司，及服務(wù)于各大行的職能機(jī)構(gòu)中、高收入階層；年齡層較為分散，集中在40歲左右；家庭成員有一人或多人在金融相關(guān)企業(yè)中就職，從業(yè)5-10年以上；家庭年收入在30-40萬(wàn)左右，有積蓄，在北京地區(qū)屬于生活富裕階層；購(gòu)房目的：二次置業(yè)，自用、投資；置業(yè)選擇：置業(yè)往往取向于高回報(bào)產(chǎn)品；通過(guò)行業(yè)內(nèi)的口碑傳播甄選適合自己購(gòu)買的地區(qū)或項(xiàng)目；購(gòu)買力較強(qiáng)，購(gòu)買產(chǎn)品會(huì)選擇項(xiàng)目?jī)?nèi)面積偏小戶型。樓座選擇：A座37服務(wù)于金融業(yè)的公司、企業(yè)高管或經(jīng)營(yíng)者：所起作用：部分購(gòu)買力較強(qiáng)的私企經(jīng)營(yíng)者將帶動(dòng)本項(xiàng)目部分中等偏大戶型產(chǎn)品的消化速度；形象描述：與金融企業(yè)業(yè)務(wù)往來(lái)密切的企業(yè)、服務(wù)類公司高管層，及部分個(gè)體經(jīng)營(yíng)者；部分客戶為外地來(lái)京經(jīng)商者，但主要業(yè)務(wù)及關(guān)系往來(lái)在本區(qū)域內(nèi)；年齡層分散，30—55歲之間都有分布；性格獨(dú)立，有開(kāi)拓精神；購(gòu)房目的多樣，投資客戶占有一定比例；年收入較高，積蓄豐厚，屬于高消費(fèi)階層；購(gòu)房目的：二次或多次置業(yè)，作為第二居所或作為商務(wù)用途、投資；置業(yè)選擇：置業(yè)往往取向于希望在業(yè)務(wù)關(guān)系較為集中地區(qū)有落腳點(diǎn)，便于關(guān)系往來(lái)和感情溝通；通過(guò)行業(yè)內(nèi)的口碑傳播甄選適合自己居住的地區(qū)或項(xiàng)目；由于多數(shù)客戶為二次或多次置業(yè)，購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)豐富，消費(fèi)更趨于理性化；更為關(guān)注項(xiàng)目的保值升值空間；自住類客戶更關(guān)注居所的品質(zhì)、舒適度及生活的高品位享受；他們渴望得到社會(huì)普遍的身份認(rèn)同，購(gòu)買項(xiàng)目要與其身價(jià)相匹配，認(rèn)同居住是社會(huì)階層的象征；購(gòu)買力強(qiáng)，會(huì)有兩套及兩套以上購(gòu)買的可能性。樓座選擇：A座、C座、B座38西城區(qū)是北京名副其實(shí)的“金區(qū)”，從事與金融業(yè)相關(guān)聯(lián)行業(yè)的人群在區(qū)域人口中所占比重較大，因此，以金融企業(yè)中、高階層人士作為本項(xiàng)目的首發(fā)啟動(dòng)人群，將更有利于項(xiàng)目信息的迅速并廣泛傳播，能夠在第一時(shí)間將本項(xiàng)目信息迅速傳達(dá)到其他具有購(gòu)房需求的客戶手中；同時(shí)，上述人群收入水平較高，具有較強(qiáng)的消費(fèi)購(gòu)買能力，將促進(jìn)本項(xiàng)目的快速消化，也在一定程度上吸引商業(yè)經(jīng)營(yíng)者關(guān)注本案39第二層西城區(qū)中高端人群40西城區(qū)地緣客戶：所起作用：第二層客群的首發(fā)人群，也是最早獲知本項(xiàng)目信息的人群；形象描述：行業(yè)分布較為廣泛，無(wú)既定人群特性；長(zhǎng)年居住往來(lái)于西城地區(qū)，多為本地地緣客戶，工作及日常生活活動(dòng)也主要集中在西城地區(qū)；生活模式固定，生活行為具有一定規(guī)律性；購(gòu)房目的：部分人購(gòu)房目的為子女置業(yè)，同時(shí)存在部分投資客戶；現(xiàn)階段有一套或兩套房產(chǎn)，購(gòu)買自用比例較小；少量客戶手中有一定閑散資金，用于投資酒店；置業(yè)選擇：這部分人群常年生活、工作在西城地區(qū)，對(duì)區(qū)域發(fā)展有準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，對(duì)本區(qū)域認(rèn)可；由于部分客戶屬于小康階層，但收入相對(duì)穩(wěn)定，所以會(huì)考慮以分期付款或按揭形式購(gòu)房；此類客戶更為關(guān)注產(chǎn)品性價(jià)比，對(duì)單價(jià)、總價(jià)偏低產(chǎn)品關(guān)注度較高；會(huì)選擇“進(jìn)一步退三步”的購(gòu)房方式，屬于銷售環(huán)節(jié)較“難纏”的客戶；購(gòu)買力較弱，謹(jǐn)慎消費(fèi)，購(gòu)買產(chǎn)品會(huì)選擇中等偏小戶型公館產(chǎn)品，中、大戶型產(chǎn)品一般不予考慮。樓座選擇：A座、C座

41西城區(qū)高級(jí)公務(wù)員、企事業(yè)單位管理層：所起作用：提高項(xiàng)目人群的整體質(zhì)素，有利于項(xiàng)目品質(zhì)提升；形象描述：包括北京市區(qū)各級(jí)行政單位、企事業(yè)部門、政府職能機(jī)構(gòu)內(nèi)的中、高管理層人群；權(quán)力階層——既有權(quán)，又有錢；出行基本上以車代步；年齡層相對(duì)集中，主要集中在40-50歲之間；家庭成員有一人或多人在政府或企事業(yè)單位中就職，從政10年以上，生活、工作區(qū)域固定；家庭年收入不祥，有部分灰色收入，有積蓄，屬于生活富裕階層；購(gòu)房目的：升級(jí)自用為主，部分人購(gòu)房目的為子女置業(yè)、投資；現(xiàn)階段住房條件較好，但整體居住環(huán)境較差，無(wú)法滿足居住需求及身份特性；置業(yè)選擇：這部分人群常年生活、工作在北京市，對(duì)城市發(fā)展及潛力地區(qū)有準(zhǔn)確的判斷，對(duì)本區(qū)域認(rèn)可；購(gòu)買力強(qiáng)，但消費(fèi)謹(jǐn)慎，購(gòu)買產(chǎn)品會(huì)選擇中等偏大戶型公館產(chǎn)品，購(gòu)買小戶型產(chǎn)品則為位子女、親友置業(yè)、投資。樓座選擇：C座、B座42西城區(qū)保險(xiǎn)、汽車行業(yè)及周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)的高收入人群：所起作用：會(huì)利用這一人群作為本項(xiàng)目“第二銷售梯隊(duì)”——給以適當(dāng)?shù)狞c(diǎn)位提傭，以鼓勵(lì)其帶客戶前來(lái)參觀、購(gòu)買本項(xiàng)目產(chǎn)品——由于此類人群手中有大量中、高端客戶名單，與本項(xiàng)目的目標(biāo)客群相吻合，利用其關(guān)系資源進(jìn)行口碑傳播將帶動(dòng)更大范圍人群隊(duì)本案的關(guān)注，并在無(wú)形之間擴(kuò)大項(xiàng)目影響力度，同時(shí)加快項(xiàng)目銷售速度；形象描述：包括西城區(qū)各證券公司、保險(xiǎn)公司，及汽車銷售、租賃、維修養(yǎng)護(hù)公司高收入階層及部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)者；年齡階層更趨于年輕化，主要集中在30-40歲之間；家庭成員有一人或多人在上述公司工作，從業(yè)5-10年以上；家庭年收入在30萬(wàn)左右，有積蓄，生活水平較高；購(gòu)房目的：一次置業(yè)，自用為主；部分客戶購(gòu)買目的為投資不動(dòng)產(chǎn)——如金融、保險(xiǎn)行業(yè)客戶；置業(yè)選擇：此類行業(yè)——特別是金融、汽車類行業(yè)人群有“扎堆兒”的生活、工作習(xí)慣通過(guò)行業(yè)內(nèi)的口碑傳播甄選適合自己居住的地區(qū)或項(xiàng)目；購(gòu)買力一般，購(gòu)買產(chǎn)品會(huì)選擇性價(jià)比較高戶型產(chǎn)品，部分高收入階層會(huì)選擇中等戶型產(chǎn)品。樓座選擇：A座、C座

43西城區(qū)私企高管層或經(jīng)營(yíng)者：所起作用：部分購(gòu)買力較強(qiáng)的私企經(jīng)營(yíng)者將帶動(dòng)本項(xiàng)目大戶型產(chǎn)品的消化速度；形象描述：私營(yíng)企業(yè)、服務(wù)類公司高管層，及部分個(gè)體經(jīng)營(yíng)者；部分客戶為外地來(lái)北京經(jīng)商者，但主要業(yè)務(wù)及關(guān)系往來(lái)在本地；性格獨(dú)立，有開(kāi)拓精神；家庭組成相對(duì)較為復(fù)雜，會(huì)有部分購(gòu)房客戶為單身家庭；年收入在50萬(wàn)以上，收入高，積蓄豐厚，在北京地區(qū)屬于高消費(fèi)階層；購(gòu)房目的：自住為主，部分購(gòu)買作為第二居所或作為商務(wù)、投資用途；置業(yè)選擇：置業(yè)往往取向于希望居住在業(yè)務(wù)關(guān)系較為集中地區(qū)，便于關(guān)系往來(lái)和感情溝通；通過(guò)行業(yè)內(nèi)的口碑傳播甄選適合自己居住的地區(qū)或項(xiàng)目；購(gòu)房消費(fèi)更趨于理性化；更為關(guān)注項(xiàng)目的保值升值空間；自住類客戶更關(guān)注居所的品質(zhì)、舒適度及生活的高品位享受；他們渴望得到社會(huì)普遍的身份認(rèn)同，購(gòu)買項(xiàng)目要與其身價(jià)相匹配，認(rèn)同居住是社會(huì)階層的象征；購(gòu)買力強(qiáng)，選擇購(gòu)買產(chǎn)品以中等偏大及大戶型產(chǎn)品為主。樓座選擇：A座、C座、B座

44第三層外埠人群45外省市人群：所起作用：擴(kuò)大華正大廈項(xiàng)目的影響力及知名度；形象描述：外省市地區(qū)具有高消費(fèi)能力的家庭或個(gè)人；生活、工作區(qū)域不固定，在北京有關(guān)系或業(yè)務(wù)往來(lái)；家庭年收入高，有積蓄，屬于生活富裕階層；購(gòu)房目的：自用為主，部分人購(gòu)房目的為子女置業(yè)；現(xiàn)階段住房在外省市地區(qū)，有較強(qiáng)烈的北京購(gòu)房需求；置業(yè)選擇：這部分人群希望自己或子女“進(jìn)京”——工作、學(xué)業(yè)，立足北京；購(gòu)房行為屬于感性消費(fèi)，更多靠口碑宣傳及廣告吸引從而認(rèn)同本項(xiàng)目；購(gòu)買產(chǎn)品會(huì)選擇中等偏大戶型公寓產(chǎn)品，部分客戶會(huì)考慮購(gòu)買小戶型產(chǎn)品。樓座選擇：A座、C座、B座

46長(zhǎng)期在京工作、生活的外地高收入人群：所起作用：擴(kuò)大華正大廈項(xiàng)目在異地的影響力及知名度；

此類人群占總體購(gòu)房者比例較小，但其對(duì)于擴(kuò)大本項(xiàng)目在外地的影響力

具有很大意義；形象描述：包括長(zhǎng)期在北京市各行業(yè)中工作的外地高收入人群；在北京工作、生活5-10年以上；年收入在20萬(wàn)以上，有積蓄，生活水平較高；購(gòu)房目的：本地一次置業(yè)，自用為主；由于在北京工作、生活時(shí)間較長(zhǎng)，同時(shí)有較高的收入保障，部分人考慮長(zhǎng)期定居北京；部分客戶購(gòu)買目的為投資不動(dòng)產(chǎn)；置業(yè)選擇：通過(guò)口碑傳播甄選適合自己居住的地區(qū)或項(xiàng)目；購(gòu)買產(chǎn)品會(huì)選擇性價(jià)比較高戶型產(chǎn)品。樓座選擇：A座、C座47第四層投資型客戶48公館類投資客戶：所起作用：加快項(xiàng)目銷售速度；

間接提高后續(xù)產(chǎn)品入市價(jià)格；

提升項(xiàng)目升值潛力及空間；形象描述：北京本地或異地專業(yè)房地產(chǎn)投資客戶，具有一定房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)；熱衷于地產(chǎn)回報(bào)，手中閑散資金較多；購(gòu)房目的：短效投資或長(zhǎng)效投資不動(dòng)產(chǎn)；重視本區(qū)域未來(lái)的發(fā)展前景以及良好的升值潛力；看重本項(xiàng)目的大盤優(yōu)勢(shì)及區(qū)域良好的商務(wù)商業(yè)氛圍；置業(yè)選擇：購(gòu)房心態(tài)更加平穩(wěn)，以專業(yè)、挑剔的眼光甄選可供投資的產(chǎn)品；購(gòu)買產(chǎn)品以戶型面積偏小、性價(jià)比較高，以及熱銷戶型產(chǎn)品為主。部分作不動(dòng)產(chǎn)投資客戶會(huì)選擇戶型面積較大產(chǎn)品作投資對(duì)象。樓座選擇：A座、C座、D座49商業(yè)類投資客戶：所起作用：商業(yè)環(huán)境的迅速成熟將帶動(dòng)項(xiàng)目后續(xù)產(chǎn)品的銷售速度，同時(shí)有助于項(xiàng)目整體居住環(huán)境的提升；形象描述：背景本地或異地專業(yè)房地產(chǎn)投資客戶，具有一定商業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)；熱衷于地產(chǎn)回報(bào)，手中閑散資金較多；會(huì)有部分品牌商業(yè)購(gòu)買入駐；部分客戶為基金、集團(tuán)企業(yè)等大型公司整購(gòu)購(gòu)房目的：投資行為既有個(gè)人經(jīng)營(yíng)的考慮，也有轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售他人的打算；了解終端人群生活、商務(wù)消費(fèi)的商業(yè)需要，項(xiàng)目的銷售速度及社區(qū)成熟度對(duì)他們是最大的誘惑；重視本區(qū)域未來(lái)的發(fā)展前景以及良好的升值潛力；看重本項(xiàng)目的大盤優(yōu)勢(shì)及良好的投資環(huán)境；對(duì)LOFT類型商業(yè)具有一定程度的認(rèn)可；置業(yè)選擇：項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品——一層裙房、地下商業(yè)、C1C2樓座間獨(dú)立商業(yè)、D座50主力客群分析動(dòng)物園區(qū)域：動(dòng)物園區(qū)域匯聚著大量商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，這個(gè)區(qū)域?yàn)楸景柑峁┝舜罅康膮^(qū)域客戶；周邊寫字樓：西直門區(qū)域本身有大量的寫字樓，再加上新入駐西環(huán)的花旗銀行又為本區(qū)域帶來(lái)了外資背景的客戶群體；外地人群：又稱北漂一族，急欲在北京有安身立命之所，事業(yè)有一定成績(jī)，想通過(guò)住所在北京安家同時(shí)提升自已的身份；金融街：在金融街工作的高管人員或與金融街有生意往來(lái)的生意人也會(huì)因?yàn)榻鹑诮指浇績(jī)r(jià)居高不下，把居住場(chǎng)所投注到交通便捷的西直門區(qū)域；51高端客群描述金融業(yè)內(nèi)各銀行、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī)構(gòu)的中高層人員多為“海龜”，已有較長(zhǎng)時(shí)間的工作經(jīng)歷，年齡集中在30—40歲間，事業(yè)成功；收入穩(wěn)定，年收入100—200萬(wàn)之間不等，是國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階級(jí)的代表人物。高級(jí)海龜外籍人士52以制片人為主的影視界較高級(jí)人群及其相關(guān)行業(yè)的管理階層節(jié)目制片人、主任編導(dǎo)、資深記者、影視制作公司高管；皆為業(yè)界資深人士，從業(yè)多年、事業(yè)成功，收入較高，身價(jià)在百萬(wàn)元以上，積蓄豐厚；年齡30—40歲之間，獨(dú)立自主，有極強(qiáng)的開(kāi)拓創(chuàng)新精神；影視、傳媒人群影視、廣告等相關(guān)產(chǎn)業(yè)高層人士、經(jīng)營(yíng)者演藝界、文化名人53高級(jí)金領(lǐng)人群金領(lǐng)人士工作中位高權(quán)重、手握重金，生活里更是各種奢侈品、高價(jià)品的主要消費(fèi)群體之一；12%的高級(jí)金領(lǐng)擁有年度預(yù)算100萬(wàn)元以上的權(quán)力，更有6%的高層管理年度預(yù)算權(quán)在1000萬(wàn)元以上；平均而言，他們每人的年度預(yù)算權(quán)高達(dá)195萬(wàn)元；按一周五天計(jì)，超過(guò)11%的金領(lǐng)每天工作12個(gè)小時(shí)以上，另有19%的人平均每天工作在10至12個(gè)小時(shí)之間；所以他（她）們更需要擁有一所高品位、居住環(huán)境舒適的高檔居所；在中國(guó)，高級(jí)商務(wù)人士總數(shù)已經(jīng)高達(dá)34.2萬(wàn)人。54一、終極目標(biāo)客戶群描述善于運(yùn)籌帷幄、善于把握大局、善于充分利用社會(huì)關(guān)系、善于運(yùn)用雙贏原則、善于在舒適而輕松的環(huán)境中掌握商機(jī)的各行業(yè)的高級(jí)管理者統(tǒng)稱MetroKnight(都會(huì)潮人)

商務(wù)人士商旅人士外籍人士項(xiàng)目終極消費(fèi)人群特征圈定55二、終極目標(biāo)群體分析1、使用目的供集團(tuán)高層經(jīng)理居住及進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)與社交往來(lái)商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)2、客戶群類型跨國(guó)集團(tuán)上層白領(lǐng)智力型企業(yè)老板及上層機(jī)構(gòu)外地在京進(jìn)行投資和貿(mào)易活動(dòng)的企業(yè)主和高級(jí)管理人員563、特征

社會(huì)特征：具有較高的社會(huì)地位，從事著受社會(huì)尊重的職業(yè)，社會(huì)親和力強(qiáng)，具先導(dǎo)性,在同行業(yè)中處于領(lǐng)先地位，具有較強(qiáng)的交流和溝通愿望，具優(yōu)越的社會(huì)關(guān)系并重視人際關(guān)系。文化特征：本項(xiàng)目的終極目標(biāo)客戶具有較高的文化程度和良好的教育背景，有國(guó)際文化背景，再學(xué)習(xí)的愿望強(qiáng)烈，積極主動(dòng)地適應(yīng)社會(huì)的變化。

個(gè)性與心理特征：具有積極、健康的生活觀和價(jià)值觀，對(duì)事業(yè)與生活充滿絕對(duì)的信心,既希望心理的平衡與寧?kù)o，又向往充滿活力的健康身體其消費(fèi)需求處于自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)階段。574、對(duì)項(xiàng)目的要求

品質(zhì)：不僅是要求建筑的高品質(zhì)，更重要的是環(huán)境的高品質(zhì)形象:

從外觀到內(nèi)在細(xì)節(jié)，都必須適合高端人群的休憩、商務(wù)及平日交往設(shè)施：

在絕對(duì)舒適休閑的環(huán)境下，齊備的配套設(shè)施要滿足高品味服務(wù)：匹配國(guó)際化高品質(zhì)物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，周全舒適的全方位服務(wù)58第二篇項(xiàng)目方案細(xì)則59A座產(chǎn)品方案60A座產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整方案A座一層作為商業(yè)，二層及以上部分作酒店式公館A座主力戶型建筑面積控制在60-70平方米左右，雙向采光的戶型套內(nèi)面積控制在100-110平方米左右標(biāo)準(zhǔn)層層高3.35米（二層3.60米，頂層3.55米）A座地上三層直通頂層的中庭天井A座雙單元雙入戶大堂，保證人流順暢通達(dá)600－700元/平米精裝標(biāo)準(zhǔn)，900－1100元/平米含家具、家電、配飾配置，各戶型統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)61北A座首層62大堂效果示例圖大堂強(qiáng)調(diào)強(qiáng)調(diào)功能性、實(shí)用性，面積不宜過(guò)大——減少公攤的同時(shí)增加商業(yè)面積建議設(shè)置配有前臺(tái)及接待區(qū)酒店式大堂，具備接待功能。大堂的形式可以采用玻璃體挑廊灰空間過(guò)渡到內(nèi)部的形式。63A座二層中庭天井底部綠色生態(tài)花園北64中庭天井北A座標(biāo)準(zhǔn)層三——十九層核心筒及服務(wù)間主力戶型次主力戶型公共休憩露臺(tái)綠色生態(tài)走廊核心筒及服務(wù)間次主力戶型65中庭天井效果示例66公共休憩露臺(tái)效果示例67綠色生態(tài)走廊效果示例68A座主力戶型示意圖69A座戶內(nèi)裝修效果示例70A座產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整后戶型配比及面積估算A座戶型配比戶型面積（㎡）40-5060-70100-110套數(shù)（戶）725047264871A座面積對(duì)比分析原方案(㎡)調(diào)整后(㎡)建筑面積公館面積商業(yè)及設(shè)備用房地下三層3468.27206.923261.35地下二層3468.27206.923261.35地下一層2376.52206.922169.60地下面積9313.06620.768692.30地下部分合計(jì)9313.069313.06一層2392.17416.001976.17二層2408.93206.922202.01設(shè)備層

三層2423.161652.50

四層2420.361483.67

五層2420.361483.67

六層2442.961506.27

七層2442.961506.27

八層2498.282332.25

九層2498.282332.25

十層2498.282332.25

十一層2498.282332.25

十二層2498.282332.25

十三層2498.282332.25

十四層2498.282332.25

十五層2498.282332.25

十六層2498.282332.25

十七層2498.282332.25

十八層

2332.25

十九層

2332.25

地上面積41933.7036242.224178.18機(jī)房水箱間469.47469.47

地上部分合計(jì)42403.1740889.87建筑面積合計(jì)51716.2350202.9372C座產(chǎn)品方案73C座產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整方案C座一層作為商業(yè)，二層及以上部分作酒店式公館C1、C2樓座之間原共用挑空大堂規(guī)劃為六層獨(dú)立商業(yè)C座主力戶型建筑面積控制在40-60平方米左右，雙向采光的戶型套內(nèi)面積控制在90-100平方米左右標(biāo)準(zhǔn)層層高3.35米（二層3.60米，頂層3.55米）C座雙單元雙入戶大堂，保證人流順暢通達(dá)菜單式裝修74北C座首層75北C座二——六層76北C座標(biāo)準(zhǔn)層（七層—十九層）核心筒及服務(wù)間主力戶型次主力戶型核心筒及服務(wù)間主力戶型次主力戶型77C座主力戶型示意圖78C座標(biāo)準(zhǔn)層戶內(nèi)裝修效果示例79C座戶內(nèi)裝修效果示例80C座產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整后戶型配比及面積估算C座戶型配比戶型面積（㎡）40-5050-6060-7070-8090-100套數(shù)（戶）24830852727275281C座面積對(duì)比分析原方案（㎡）調(diào)整后（㎡）C1座C2座C1座公館面積C2座公館面積商業(yè)及設(shè)備用房地下三層4692.39103.46103.464485.47地下二層4692.39103.46103.464485.47地下一層3264.28103.46103.463057.36地下面積12649.06310.38310.3812028.30地下部分合計(jì)12649.0612649.06一層3292.40207.99207.992876.42二層2904.50103.46103.463085.48設(shè)備層

三層3350.801637.531280.59四層3170.801637.531280.59五層3350.801637.531280.59六層3350.801637.531280.59七層1282.211280.201637.53

八層1282.211280.201282.211280.20

九層1282.211280.201282.211280.20

十層1282.211280.201282.211280.20

十一層1282.211280.201282.211280.20

十二層1282.211280.201282.211280.20

十三層1282.211280.201282.211280.20

十四層1282.211280.201282.211280.20

十五層1282.211280.201282.211280.20

十六層1282.211280.201282.211280.20

十七層1282.211280.201282.211280.20

十八層

1280.201282.211280.20

十九層

1282.211280.20

地上面積

19199.1220360.3511084.26機(jī)房水箱間1197.201197.20地上部分合計(jì)50085.0051840.93建筑面積合計(jì)62734.0664489.9982B座及D座調(diào)整方案83B座規(guī)劃定位B座具有先天的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)——大面寬、進(jìn)深小，正南北向，無(wú)遮擋、無(wú)對(duì)視因此建議B座統(tǒng)一定位為——

高檔純居住類中央酒店式公館產(chǎn)品

裙房商場(chǎng)D座A座C1座C2座B座獨(dú)立商業(yè)84B座裙房一層為商場(chǎng)，二層及以上部分作酒店式公館標(biāo)準(zhǔn)層層高3.5米（頂層4.30米）B座標(biāo)準(zhǔn)層戶型建筑面積控制在80-250平方米左右B座雙單元共用大堂，保證物業(yè)的完整性每單元三部電梯，提升物業(yè)產(chǎn)品的居住品質(zhì)毛坯房銷售B座產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整建議85

裙房商場(chǎng)D座A座C1座C2座B座獨(dú)立商業(yè)D座規(guī)劃調(diào)整定位D座緊鄰西外大街，同時(shí)由于樓層較低，受北側(cè)車流、人流影響較大，D座不宜作為居住類物業(yè)產(chǎn)品定位同時(shí)，由于D座具有較強(qiáng)的對(duì)外展示性，同時(shí)與一、二層商場(chǎng)部分具有較好的順達(dá)性，因此D座具有較為有利的商業(yè)功用價(jià)值。因此建議D座調(diào)整定位為——

商務(wù)型酒店式行政公館86D座裙房一層為商場(chǎng)，二層及以上部分作酒店式行政公館標(biāo)準(zhǔn)層層高3.8米（滿足商業(yè)、商務(wù)用房的最低層高要求）D座標(biāo)準(zhǔn)層戶型套內(nèi)面積控制在100-290平方米左右D座雙單元雙大堂入戶，保證人流順暢通達(dá)每單元三部電梯毛坯房銷售D座產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整建議87北B座及D座首層B座核心筒及大堂D座核心筒及大堂D座核心筒及大堂88B座酒店公館大堂外部效果（示例圖）89D座酒店公館大堂外部效果（示例圖）90大堂內(nèi)部會(huì)客、等候區(qū)（示例圖）91北B座及D座二——六層（B座可通達(dá)）屋頂綠化92高、矮植被樹(shù)木的靈活運(yùn)用在營(yíng)造空中花園內(nèi)情景綠色空間的同時(shí)，規(guī)避中低樓層的對(duì)視問(wèn)題規(guī)避中高樓層的對(duì)視問(wèn)題空中花園內(nèi)設(shè)置休憩區(qū)域，增進(jìn)了人與景的交流——使空中花園成為體驗(yàn)式的人文景觀防風(fēng)沙，同時(shí)可營(yíng)造“四季常綠”的空中花園屋頂綠化（示例圖）93各樓層內(nèi)設(shè)有單獨(dú)的接待臺(tái)/服務(wù)臺(tái)D座標(biāo)準(zhǔn)層公共區(qū)域精裝效果（示例圖）94D座各樓層內(nèi)公共走廊區(qū)域裝修體現(xiàn)商務(wù)、商業(yè)氛圍（示例圖）95B座標(biāo)準(zhǔn)層（七層—十五層）北96B座南北通透豪宅戶型示意97豪華主臥人房主臥浴室極盡奢華與享受主義的B座室內(nèi)精裝修風(fēng)格（示例圖）98風(fēng)格各異的豪華精裝修風(fēng)格99100101增加戶內(nèi)的功能空間，強(qiáng)調(diào)生活情趣性102B座、D座產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整后戶型配比及面積估算B座戶型配比D座戶型配比戶型面積（㎡）100-150150-200200-250250-290套數(shù)（戶）3015151575戶型面積（㎡）80-9090-100100-110120-130130-140150-200200-250

套數(shù)（戶）18283818843010226103

原方案調(diào)整后辦公商業(yè)及設(shè)備用房公館面積商業(yè)及設(shè)備用房地下三層238.7211035.13220.7211053.13地下二層238.729110.80220.729128.80地下一層238.727732.93220.727750.93地下面積716.1627878.86662.1627932.86地下部分合計(jì)28595.0228595.02

一層720.606313.91826.886207.63二層245.627064.07220.727512.33設(shè)備層

三層245.627158.136822.40

四層245.627155.336822.40

五層245.627155.336822.40

六層268.227155.336822.40

七層1671.82

1671.82

八層1673.60

1673.60

九層1673.60

1673.60

十層1673.60

1673.60

十一層1673.60

1673.60

十二層1673.60

1673.60

十三層1673.60

1673.60

十四層1673.60

1673.60

十五層

1673.60

地上面積15358.3242002.1043397.8213659.56機(jī)房水箱間372.22373.32372.22373.32地上部分合計(jì)58105.9657863.32

建筑面積合計(jì)86700.9886458.34104產(chǎn)品調(diào)整后總面積、戶數(shù)配比105戶型面積（㎡）

40-5050-6060-7070-9090-100100-150150-200200-290套數(shù)（戶）3203085569010024240451701所占百分比18.81%18.11%32.69%5.29%5.88%14.23%2.35%2.65%100.00%A座B座C座D座總體戶型配比戶型面積（㎡）40-5060-70100-110套數(shù)（戶）7250472648戶型面積（㎡）80-9090-100100-110120-130130-140150-200200-250

套數(shù)（戶）18283818843010226戶型面積（㎡）40-5050-6060-7070-8090-100套數(shù)（戶）248308527272752戶型面積（㎡）100-150150-200200-250250-290套數(shù)（戶）3015151575106107產(chǎn)品智能化、科技化引入108

高科技智能安防系統(tǒng)智能化門禁系統(tǒng)

24小時(shí)飲用熱水一鍵式智能化物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)高速客梯109公館類產(chǎn)品后期物業(yè)經(jīng)營(yíng)保障110

免費(fèi)服務(wù)

免費(fèi)供應(yīng)咖啡、茶歐陸式自助早餐貴賓接待處報(bào)紙派遞服務(wù)大堂提供免費(fèi)報(bào)紙本地電話專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司服務(wù)范疇111貴賓服務(wù)

禮賓部市內(nèi)餐廳美膳送遞服務(wù)商務(wù)安全侍從叫醒服務(wù)飲水機(jī)免費(fèi)自助咖啡或茶沖調(diào)設(shè)施可提供嬰兒床電源適配器可獨(dú)立調(diào)控空調(diào)系統(tǒng)國(guó)際電視頻道熨斗及熨衣板睡枕：羽絨/羽毛折迭床保險(xiǎn)箱洗衣機(jī)及干衣機(jī)可步入式更衣間112浴室設(shè)施

各式各樣浴室設(shè)施吹風(fēng)機(jī)同時(shí)設(shè)有淋浴間及浴缸113

客房娛樂(lè)設(shè)施

CD播放機(jī)國(guó)際電視頻道，例如：CNN、ESPN、HBO及50多個(gè)本地電視頻道彩色電視機(jī)114廚房設(shè)施

洗碗機(jī)微波爐電冰箱電飯鍋備設(shè)精美桌椅烤面包器電烤爐凈水系統(tǒng)115商務(wù)設(shè)施

位于辦公桌的電源插座雙電壓電源插座免提電話機(jī)語(yǔ)音留言信箱2條電話線ISDN接口116餐飲服務(wù)公寓國(guó)際俱樂(lè)部中餐廳中菜提供午膳及晚膳環(huán)境悠閑舒懷，并設(shè)有多功能客房，方便舉行各種活動(dòng)117娛樂(lè)健身設(shè)施陽(yáng)光游泳池室內(nèi)游泳池水療設(shè)施按摩浴池動(dòng)感單車緩跑健身徑乒乓球設(shè)施健身中心行政公寓健身中心會(huì)所中心高爾夫練習(xí)器材118具體服務(wù)內(nèi)容前廳的服務(wù)；前臺(tái)接待、預(yù)定、房控、銷售、網(wǎng)絡(luò)、商務(wù)中心服務(wù)客房服務(wù)；公共區(qū)域保潔、綠植租擺、入室清潔、更換低值易耗品、客衣被服清洗設(shè)備運(yùn)行管理服務(wù)；設(shè)備運(yùn)行、日常維修、電梯等公共設(shè)施保養(yǎng)安全管理；消防管理、中控值班、車輛管理、安全保衛(wèi)會(huì)議服務(wù)；會(huì)議銷售、商務(wù)配套、會(huì)務(wù)餐飲服務(wù)；房間送餐、餐廳經(jīng)營(yíng)會(huì)所（娛樂(lè)）服務(wù)；健身休閑、酒吧、茶室、棋牌室、夜總會(huì)商業(yè)配套服務(wù)；購(gòu)物中心、配送119VIP專項(xiàng)服務(wù)針對(duì)酒店式公寓高層次業(yè)主對(duì)生活品質(zhì)的高要求。有的物業(yè)公司提出VIP專項(xiàng)服務(wù)，滿足VIP業(yè)主在追求生活需求滿意的同時(shí)，還要滿足他們希望受人尊崇的心理需求。旨在為VIP人士提供專屬健康管家服務(wù)。提出以“全心、全意、全私、全時(shí)”的現(xiàn)代服務(wù)模貼身為業(yè)主的健康守護(hù)?！袢姆?wù)：建立“綠色通道”，推薦醫(yī)院、醫(yī)師并聯(lián)絡(luò)就醫(yī)（包括優(yōu)質(zhì)醫(yī)院、著名醫(yī)師、專家門診的掛號(hào)服務(wù)）。●全意服務(wù)：限量N位VIP會(huì)員，享受定級(jí)的貼心服務(wù)。●全私服務(wù)：專屬康檢空間，專屬健康檔案全時(shí)服務(wù)：隨時(shí)隨地網(wǎng)上健康咨詢、網(wǎng)上健康檔案查詢。120公館物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司服務(wù)范疇前期顧問(wèn)服務(wù)物業(yè)資料準(zhǔn)備部分

銷售推廣部分在管項(xiàng)目?jī)?nèi)部推展活動(dòng)在管項(xiàng)目資料派發(fā)活動(dòng)銷售配合部分網(wǎng)絡(luò)配合銷售活動(dòng)投資型業(yè)主推薦配合銷售公司各類推展活動(dòng)協(xié)助舉辦露天燒烤晚會(huì)等

樣板間管理部分

客戶服務(wù)部分

驗(yàn)收、接管、入伙部分

工程監(jiān)管部分

121介入階段介入階段工作重點(diǎn)工作內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)階段從物業(yè)角度監(jiān)管施工跟進(jìn)施工的進(jìn)度提出整改意見(jiàn)③按相關(guān)需求調(diào)整保安、清潔服務(wù)驗(yàn)收階段發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，及時(shí)提交并監(jiān)督整改協(xié)助貴司驗(yàn)收施工方交付的項(xiàng)目②提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，跟進(jìn)整改入伙階段協(xié)助貴司完成業(yè)主入伙交樓②辦理入伙手續(xù)后期管理階段業(yè)主入住，各項(xiàng)物業(yè)管理項(xiàng)目的實(shí)施①物業(yè)全面管理122全程物業(yè)工作流程確定具體實(shí)施方案組織隊(duì)伍培訓(xùn)介入期建立各類檔案二次裝修管理入住日常管理與培訓(xùn)交房竣工驗(yàn)收工程管理安防管理財(cái)務(wù)管理工程管理行政管理清潔管理特色服務(wù)訂立規(guī)章制度123124第三篇商業(yè)業(yè)態(tài)定位125項(xiàng)目整體商業(yè)業(yè)態(tài)定位集不設(shè)限餐飲、跨時(shí)區(qū)娛樂(lè)、特別準(zhǔn)入俱樂(lè)部會(huì)所、無(wú)國(guó)界精品休閑購(gòu)物為一體的24小時(shí)體驗(yàn)型商業(yè)商業(yè)整體定位關(guān)鍵詞——不夜城·一站式休閑購(gòu)物娛樂(lè)商業(yè)中心126

關(guān)鍵詞：

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