學(xué)院大中專學(xué)生公寓經(jīng)營方案

某學(xué)院大、中專學(xué)生公寓服務(wù)與經(jīng)營方案一、大、中專學(xué)生公寓經(jīng)營分析及風(fēng)險防備（一）大、中專學(xué)生公寓的服務(wù)******學(xué)院共設(shè)有2棟中專學(xué)生公寓、4棟大專學(xué)生公寓。按每間學(xué)生公寓居住4人計算（涉及無障礙宿舍），中專學(xué)生公寓可供1184名學(xué)生居住，大專學(xué)生公寓可供2176名學(xué)生居住。按目前在校學(xué)生的人數(shù),新年安排學(xué)生入住公寓時，將有近半數(shù)的中專學(xué)生公寓宿舍和過半的大專學(xué)生公寓宿舍居住5名學(xué)生。物業(yè)公司或?qū)W生公寓管理中心對學(xué)生公寓開展的服務(wù)重要涉及秩序管理和治安管理服務(wù)、衛(wèi)生清潔服務(wù)、維修服務(wù)及其她生活服務(wù)。學(xué)生公寓管理H勺過程也是為學(xué)生服務(wù)W、J過程，同步,也是通過管理和服務(wù)體現(xiàn)經(jīng)營日勺過程。管理H勺嚴(yán)謹(jǐn)與否、服務(wù)的周到與否，并不決定管理者日勺經(jīng)營效益，但決定經(jīng)營者對服務(wù)育人日勺態(tài)度。能否在管理中體現(xiàn)服務(wù)至上，能否在服務(wù)中貫穿育人，及能否擺正服務(wù)與經(jīng)營的關(guān)系，是學(xué)生公寓管理能否成功的核心。這也是瑞大物管公司在公寓管理工作中始終應(yīng)當(dāng)銘記口勺問題。（二）大、中專學(xué)生公寓經(jīng)營分析如前所述,公寓KJ經(jīng)營是通過管理和服務(wù)體現(xiàn)出來KJ。既然是管理，就有管理H勺先決條件，也要承當(dāng)因管理疏忽而導(dǎo)致H勺后果和責(zé)任。在公寓經(jīng)營方面，具有五個方面公認(rèn)日勺優(yōu)勢：一是入住公寓的學(xué)生大多具有強(qiáng)制入住的色彩，公寓管理方不必緊張公寓居住資源揮霍。二是作為公寓“居民”口勺學(xué)會除受有關(guān)管理規(guī)章的制約外，還要受學(xué)校紀(jì)律的約束，管理相對容易。三是公寓基本都是半封閉管理,且學(xué)生在公寓W、J時段性很強(qiáng)，外來干擾較小。四是公寓居住安排日勺原則基本以班集體為單位實行男女分層或分棟、分區(qū)域居住，既具有一定日勺集體特性,又便于實行“男女分治二五是公寓的收入比較穩(wěn)定，其入住費(fèi)是由學(xué)校代收日勺，不像居民社區(qū)H勺物管費(fèi)收起來具有相稱日勺難度。雖然公寓的I管理具有上述優(yōu)勢，但也存在諸多管理風(fēng)險：一是安全風(fēng)險。安全風(fēng)險重要來自治安、防盜、防火。雖然公寓實行半封閉管理，但由于公寓學(xué)生進(jìn)出時段集中，管理者很容易疏忽,致使外來人員進(jìn)入公寓，并發(fā)生留宿等問題,進(jìn)而導(dǎo)致治安案件。近來諸多公寓浮現(xiàn)日勺治安和刑事案件大多由此引起。此外，由于學(xué)生防火、防盜意識相對較弱，公寓防火、防盜管理始終是單薄環(huán)節(jié)。二是因公寓入住日勺集體色彩，學(xué)生公寓容易因管理問題引起學(xué)生集體同公寓管理方n勺集體對抗，并最后導(dǎo)致管理方不得不做出某些實質(zhì)性讓步。三是目前學(xué)生基本都是獨生子女，不少學(xué)生尚不具有獨立生活或自理KJ能力，辨別是非出J能力也較弱。這就規(guī)定公寓管理方要投入管理以外日勺精力來協(xié)調(diào)和解決由此引起的I問題。（三）大中專學(xué)生公寓經(jīng)營風(fēng)險防備防備公寓管理的風(fēng)險，一方面應(yīng)重點放在公寓的安全管理上。管理方要明確安全分工，堅持崗位責(zé)任，嚴(yán)防安全管理漏洞。特別是要對外來人員進(jìn)出公寓格外嚴(yán)查，并避免內(nèi)部員工監(jiān)守自盜。另一方面,在節(jié)假日雖然公寓日勺學(xué)生很少，但不能疏忽管理，要像平時同樣進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)管理。由于節(jié)假日也是公寓安全和防盜任務(wù)最重的時候。三是教育員工不僅要做好服務(wù)，還要耐心、細(xì)致的協(xié)助學(xué)生，特別是嚴(yán)禁譴責(zé)學(xué)生，以防管理工作處在尷尬和僵化狀態(tài)。此外，來自合同未明確日勺開水、洗浴與否收費(fèi)，會增長公寓的經(jīng)營風(fēng)險。如有必要,可與學(xué)院協(xié)商簽訂有關(guān)收費(fèi)事宜。二、學(xué)生公寓有償服務(wù)項目的管理和經(jīng)營大中專學(xué)生公寓有償服務(wù)項目來自四個方面：(1)對屬于學(xué)生責(zé)任導(dǎo)致W、J水電、照明進(jìn)行出J有償維修。(2)對屬于學(xué)生責(zé)任導(dǎo)致H勺公物和家具損壞進(jìn)行H勺有償修復(fù)、修理。(3)給學(xué)生生活提供日勺服務(wù)，如理發(fā)、洗衣、修電腦等。(4)為學(xué)生代辦、代發(fā)、代訂的其她需收費(fèi)的項目對有償服務(wù)的管理要堅持微利或保本原則，堅持低收費(fèi)。其中維修、安裝服務(wù)在執(zhí)行中材料費(fèi)要收取原價,不能加價,人工費(fèi)原則按次收費(fèi)。物業(yè)公司要細(xì)化項目收費(fèi)，實行明碼標(biāo)價，嚴(yán)防個別維修人員借機(jī)敲詐。對生活服務(wù)項目中的洗衣等服務(wù),原則進(jìn)行承包，收取管理費(fèi)。盡管藝術(shù)學(xué)院在建設(shè)前沒有考慮生活服務(wù)項目日勺配套用房，但物業(yè)公司也要發(fā)明條件開展類似服務(wù)。其中，洗衣、理發(fā)、電腦耗材等服務(wù)項目可以設(shè)立在公寓的管理用房之內(nèi)。這樣做的目日勺一是可以增長收入，二是為了以便學(xué)生，畢竟公寓自身具有社區(qū)屬性。三、大中專學(xué)生公寓投資估算大中專學(xué)生公寓投資估算只是管理和運(yùn)營前的經(jīng)營性投資，不含瑞大公司后勤承包合同的投資。具體投資估算見下表：大中專學(xué)生公寓經(jīng)營投資估算表單位:萬元四、大、中專學(xué)生公寓財務(wù)分析及承包價格參照序號工程或費(fèi)用類別單位數(shù)量單價（萬元）投資估算（萬元）備注1管理用房辦公家具套60.21.203從業(yè)人員服裝、標(biāo)忐套380.031.14每人2套4固定電話安裝臺60.030.185管理員資料柜套60.050.306治安巡視人員對講機(jī)臺20.150.307維修、保潔工具項60.030.188燃?xì)鈾C(jī)房工具等套60.050.309垃圾收集及清理套240.153.610合計7.20（一）、財務(wù)分析1、工資及福利估算學(xué)生公寓管理勞動定員28人,含福利費(fèi)的年平均原則工資21187元/人（不含臨時用工工）。有兩個因素影響學(xué)生公寓日勺勞動定員。一是物管公司。如成都瑞大資產(chǎn)管理有限公司未就后勤的物業(yè)服務(wù)同藝術(shù)職業(yè)學(xué)院達(dá)到合同，則瑞大公司應(yīng)成立學(xué)生公寓管理中心,并設(shè)立

公寓管理主任一職。財務(wù)、行政可以由后勤管理中心兼任。二是如燃?xì)鉄崴畽C(jī)房不規(guī)定專業(yè)操作人員，則學(xué)生公寓口勺用工可減少6人，熱水機(jī)房崗位可由保潔員兼任。其月薪相應(yīng)增長500元即可。本報告暫按學(xué)生公寓管理中心的設(shè)立進(jìn)行計算勞動工資表。大中專學(xué)生公寓勞動工資表項目人數(shù)月工資（元）年工資（元）年總工資備注管理人員135003675036750含保險等支出，放假期間工資減半，全年按10.5個月計算管理員12220023100277200其她專業(yè)人員130003150031500222002310046200固定工人1216001680000合計5932502、年收入估算學(xué)生公寓年收入估算表單位:元

序號項目年收費(fèi)原則數(shù)量年收入備注1中專公寓120013002大專公寓洗衣店1200250030104電腦耗材100001100005維修102006垃圾分揀1117合計4604000.學(xué)生公寓成本費(fèi)用估算(1)學(xué)生公寓原材料、燃料、照明及維修維持成本估算學(xué)生公寓原材料、燃料及維修維持成本估算表序項目月成本年成本備注1垃圾收集及清理、清潔用品、用劑10000100000按10個月測算2電話使用費(fèi)60072003公用及辦公照明50050004學(xué)生定額用電121001210005開水1500150006學(xué)生公寓內(nèi)定額用水22230222300暫按3噸計和7燃?xì)?50025000含燒開水及洗浴用燃?xì)?維修維護(hù)000年均9合計695500(2)學(xué)生公寓總成本估算項目計算措施成本費(fèi)用備注原材料、照明等清潔材料、水、電、氣、電話等495500固定資產(chǎn)折舊建筑、設(shè)備不計0人工成本工資、獎金、福利等593250管理費(fèi)工資593250X20%118650財務(wù)費(fèi)用不計維持維修費(fèi)00合計.編制財務(wù)評價報表利潤總額及分派預(yù)測表

序號項目金額（元）占利潤總額的比例備注—經(jīng)營收入二成本費(fèi)用三稅前利潤四營業(yè)稅及附加0不計五所得稅799150六稅后利潤七利潤分派1公積金23974510%稅后利潤的10%2公益金1598305%稅后利潤的5%八凈利潤九預(yù)留流動資金100000