垂釣休閑文化中心

宜都市天龍灣國(guó)際文化旅游區(qū)

老鷹嘴垂釣休閑文化中心建設(shè)項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告（草案）1目錄第一章垂釣文化中心市場(chǎng)環(huán)境分析第二章垂釣文化中心市場(chǎng)定位分析第三章垂釣文化中心的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)分析第四章垂釣文化中心擬建規(guī)模及布局構(gòu)想第五章垂釣文化中心營(yíng)業(yè)收入預(yù)算及投資回報(bào)第六章垂釣文化中心的發(fā)展方向及遠(yuǎn)景目標(biāo)第七章垂釣文化中心的可行性闡述2第一章垂釣文化中心市場(chǎng)環(huán)境分析1、交通及地理環(huán)境垂釣文化中心項(xiàng)目位于湖北宜都市清江庫(kù)區(qū)老鷹嘴水域?qū)儆趪?guó)家濕地保護(hù)區(qū)文化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)域，，距離宜都市中心14公里，距離宜昌49公里，距離三峽機(jī)場(chǎng)32公里，方便快捷，環(huán)境地理位置優(yōu)越。景區(qū)內(nèi)水域面積廣闊，河道蜿蜒曲折，依山偎橋。游人至此，既可觀賞這里的風(fēng)光，又可體味亭臺(tái)樓閣、江南煙雨的西湖美景，當(dāng)清江那散發(fā)著原始洪荒氣息的濕地風(fēng)光撲面而來(lái)時(shí)，你又不得不驚嘆這里的野性美：千頃青山吐翠，萬(wàn)只水鳥飛鳴，水盛魚肥，天龍灣國(guó)際旅游區(qū)各景源交相輝映，使人仿佛置身世外桃源、童話世界。同時(shí)，本項(xiàng)目周邊的空氣質(zhì)量是宜都市空氣質(zhì)量最好的區(qū)域之一，除了浪拍石岸和蛙鳴魚躍基本沒(méi)有噪音的污染。32、宏觀優(yōu)勢(shì)1）老鷹嘴釣魚場(chǎng)的建設(shè)是實(shí)施宜都政府政府規(guī)劃的“天龍灣國(guó)際文化旅游區(qū)”戰(zhàn)略構(gòu)想和建設(shè)宜都旅游的標(biāo)志性工程，實(shí)現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展、利國(guó)利民的一項(xiàng)“親水”工程，因此在政策方面有一定優(yōu)勢(shì)。2）結(jié)合周邊的守敬書院、宋山風(fēng)景區(qū)、青林寺古鎮(zhèn)（待建設(shè)）、愚人島旅游區(qū)、天龍灣水城、高爾夫國(guó)際俱樂(lè)部的全面啟動(dòng)和運(yùn)行，為廣大市民與游客提供了更多方式的娛樂(lè)與休閑，提高了老鷹嘴垂釣休閑文化中心的項(xiàng)目附加值。3）老鷹嘴所處地“清水灣”通過(guò)十年的建設(shè)，已經(jīng)使此區(qū)域逐步被消費(fèi)者所認(rèn)同。4）宜都市雖然長(zhǎng)江、清江、漁洋河三江交匯水域面積廣闊，但卻缺乏大型的系統(tǒng)的休閑垂釣場(chǎng)所，且現(xiàn)有的場(chǎng)所大多硬件設(shè)施條件差、提供項(xiàng)目單一、服務(wù)質(zhì)量低等，這就反映出項(xiàng)目整體在市場(chǎng)上有著很大的提升空間。5）老鷹嘴垂釣休閑文化中心離市區(qū)有一定距離，氣溫適宜，有“世外桃園”的感覺(jué)，依據(jù)三十分鐘車程經(jīng)濟(jì)圈的新市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)說(shuō)，結(jié)合交通便利現(xiàn)況，有利于打造“生態(tài)休閑式垂釣度假村”形象。3、劣勢(shì)分析宜都旅游市場(chǎng)線路較為單一，基本分為—古潮音洞、奧陶紀(jì)石林、宋山景點(diǎn)等，清水灣作為市天龍灣旅游開(kāi)發(fā)的一部分，但知名服務(wù)特色不明顯，多數(shù)消費(fèi)群體在此只是觀光式旅游。4第二章垂釣文化中心市場(chǎng)定位分析1、市場(chǎng)定位鄂西首家大型生態(tài)休閑式垂釣文化中心，集康體娛樂(lè)、休閑垂釣，商務(wù)運(yùn)營(yíng)為一體的綜合性會(huì)所。2、定位原則安靜、寫意、輕松、健康、快樂(lè)。3、定位思路：1）以水資源及綠色文化為核心以水資源為最大賣點(diǎn)，結(jié)合濕地及園林式的自然設(shè)計(jì)，幽雅、安靜、寫意，項(xiàng)目在設(shè)計(jì)過(guò)程中要緊緊圍繞水及園林綠化作文章，突出綠色文化與生態(tài)設(shè)施的切合，同時(shí)突出現(xiàn)代人對(duì)時(shí)尚休閑與健康的全新追求。①現(xiàn)代都市人對(duì)泛舟、觀鳥、垂釣充滿向往，熱衷于綠色文化活動(dòng)。近期舉辦的“趣味游”體驗(yàn)式旅游活動(dòng)，魚類增殖放流”等主題活動(dòng)，均引起較大反響。②垂釣文化中心以清江天然水資源，進(jìn)行充分利用和深入挖掘，使項(xiàng)目具有核心競(jìng)爭(zhēng)力和不可替代性。52）生態(tài)垂釣文化中心①接待周期較短，一般在兩天以內(nèi)，以一天或數(shù)小時(shí)的接待為主；②與傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式不同，項(xiàng)目雖然以垂釣為經(jīng)營(yíng)主題。但不可忽視餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)等配套功能的完善及文化產(chǎn)業(yè)的深挖掘。項(xiàng)目水面達(dá)1000畝，具有成為大型生態(tài)商業(yè)運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所的條件。同時(shí)，根據(jù)對(duì)區(qū)內(nèi)相關(guān)行業(yè)的調(diào)查了解，產(chǎn)業(yè)鏈都有一個(gè)共同特點(diǎn)：規(guī)模越大，規(guī)模效應(yīng)越明顯，在經(jīng)營(yíng)效益上越有保障。此項(xiàng)目完全可以成為在區(qū)內(nèi)甚至中西部有較大影響力的垂釣文化中心；主體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括：①大型室外垂釣②特色魚類餐飲；③特色種植養(yǎng)殖園④棋牌健身休閑中心⑤各式客房及會(huì)務(wù)配套。64、客源定位分析1）目標(biāo)客源主要為武漢及宜昌周邊縣市客源。項(xiàng)目距市中心車程20分鐘，距宜昌市區(qū)45分鐘，這兩個(gè)區(qū)域的客源是核心市場(chǎng)。在背靠國(guó)家濕地保護(hù)區(qū)并保證項(xiàng)目特色及宣傳力度的同時(shí)，也可吸引一部分短線游客源。由于公路交通發(fā)達(dá)，周邊城市區(qū)域可進(jìn)入性很強(qiáng)，因此可以把其作為二級(jí)市場(chǎng)來(lái)發(fā)展。2）目標(biāo)消費(fèi)群①政府單位各級(jí)政府管理部門公費(fèi)消費(fèi)和職務(wù)消費(fèi)，這部分消費(fèi)者一般是行業(yè)的主要接待對(duì)象之一。尤其行政中心及四套領(lǐng)導(dǎo)班子在開(kāi)發(fā)區(qū)的落戶，直接帶來(lái)了大量的潛在消費(fèi)者。②大型企業(yè)大部分企業(yè)的商務(wù)應(yīng)酬，是酒店、會(huì)所和其他商務(wù)休閑場(chǎng)所的主要目標(biāo)消費(fèi)群。這部分消費(fèi)的特點(diǎn)是消費(fèi)額比較高，消費(fèi)面比較廣。7③白領(lǐng)階層及商務(wù)人員隨著現(xiàn)代人工作節(jié)奏的加快，很多人因工作壓力過(guò)大而處于亞健康狀態(tài)，為緩解壓力，他們往往會(huì)選擇綠色、健康的休閑場(chǎng)所，緩解壓力。如眾多企業(yè)老總、經(jīng)理、公務(wù)員則可列入潛在的目標(biāo)客源，當(dāng)然這部分客源的消費(fèi)頻率不會(huì)太高。還有越來(lái)越多從事商務(wù)活動(dòng)的因勞累往往會(huì)選拔擇休閑場(chǎng)所放松、休憩。④家庭休閑娛樂(lè)消費(fèi)垂釣文化中心最基礎(chǔ)考慮的就是家庭式消費(fèi)的思路，南方地區(qū)由于夏季熱，春秋季干燥等關(guān)系，過(guò)去家庭成員大部分時(shí)間只能在室內(nèi)活動(dòng)，隨著人們生活水平的逐漸提高，從單純式的物質(zhì)跨越到了精神層面的追求，開(kāi)始喜歡周末及假期一家人在大自然中享受樂(lè)趣了。⑤商務(wù)會(huì)議及比賽隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與各類文化交流活動(dòng)的增加，近年來(lái)，各種形式的會(huì)議尤其是商務(wù)會(huì)議需求不斷上漲，很多會(huì)議的主題都與綠色環(huán)保有關(guān)，當(dāng)然在一個(gè)天然的休閑垂釣文化中心的特色酒店里舉行，是再合適不過(guò)的了。區(qū)域性以及全國(guó)性的釣魚比賽的開(kāi)展，在逐步將老鷹嘴推向一個(gè)全國(guó)性的垂釣天堂，這樣專業(yè)成具規(guī)模的垂釣中心就是不可或缺的。83）目標(biāo)消費(fèi)群細(xì)分①職業(yè)情況細(xì)分從市區(qū)及閱海周邊的客源構(gòu)成情況來(lái)看，企業(yè)單位管理人員、公務(wù)員（含事業(yè)單位人員）和私營(yíng)企業(yè)主比重最高，其次是專業(yè)性人員、學(xué)生和工人等。上述消費(fèi)群體構(gòu)成中，企業(yè)單位管理人員、公務(wù)員（含事業(yè)單位人員）和私營(yíng)企業(yè)主都是目前中國(guó)旅游休閑市場(chǎng)的主體力量之一，他們平時(shí)工作壓力大、經(jīng)濟(jì)收入高、消費(fèi)力比較強(qiáng)，同時(shí)對(duì)住宿、餐飲、娛（康）樂(lè)設(shè)備的要求也比較高。這部分消費(fèi)者是俱樂(lè)部目標(biāo)消費(fèi)群的核心，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中要充分考慮他們的消費(fèi)特點(diǎn)。為此，垂釣本項(xiàng)目設(shè)備要有較高檔次，突出時(shí)尚性和新穎性。開(kāi)業(yè)后也要以他們?yōu)橹饕氖袌?chǎng)開(kāi)發(fā)對(duì)象。為了有效爭(zhēng)奪企業(yè)單位管理人員、公務(wù)員（含事業(yè)單位人員）和私營(yíng)企業(yè)主中的高端市場(chǎng)，中心設(shè)高檔會(huì)員區(qū)。高檔會(huì)員區(qū)設(shè)獨(dú)立的接待臺(tái)，設(shè)備設(shè)施質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量也有較高水平。9②性別比例細(xì)分在垂釣行業(yè)中，男女客源比例差別較大，男性顧客往往是女性的數(shù)倍。但近年來(lái)，隨著家庭休閑活動(dòng)的增加和商務(wù)等，參與到這項(xiàng)活動(dòng)中的女性也在逐步增加，很多女性由陪同者發(fā)展為參與者，但男性仍然占據(jù)著90%以上的比例。③年齡和文化程度細(xì)分從全國(guó)各地的垂釣場(chǎng)所的客源構(gòu)成情況來(lái)看，消費(fèi)者往往以40－55歲的中年人士為主。在消費(fèi)者的文化程度方面，大專和大專文化程度以上比例達(dá)50％以上。這些顧客都有一些共同的特點(diǎn)：（1）對(duì)消費(fèi)場(chǎng)所的要求較高，接受能力強(qiáng)，同時(shí)消費(fèi)力度也比較強(qiáng)。（2）受教育的程度高，對(duì)精神層次上的需求也比較高，同時(shí)消費(fèi)能力也相對(duì)較高。（3）在時(shí)間安排上較為靈活，保障了場(chǎng)所日常的入客率。垂釣文化中心一定要把握這些消費(fèi)特點(diǎn)，在設(shè)計(jì)、文化品味、產(chǎn)品特色、服務(wù)內(nèi)容等方面很下功夫，盡量突出垂釣休閑項(xiàng)目的文化內(nèi)涵。10第三章垂釣文化中心的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律是“大魚吃小魚”，以1000畝的垂釣文化中心形成的規(guī)模及硬件上的保障，在整個(gè)大宜昌同行市場(chǎng)絕對(duì)處于優(yōu)勢(shì)。如裝修風(fēng)格別具特色，在同行業(yè)中居引領(lǐng)潮流地位，加上與濕地環(huán)境的相結(jié)合，絕對(duì)會(huì)給市場(chǎng)形成一個(gè)不小的沖擊?？偠灾硕寄酥琳麄€(gè)議程的休閑娛樂(lè)行業(yè)發(fā)展?jié)摿κ蔷薮蟮?。?dāng)然，在風(fēng)險(xiǎn)方面，若周邊再有大量同行加入，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致客源市場(chǎng)的飽和，產(chǎn)生對(duì)前景的憂慮，這是其一；其二，因內(nèi)外政治及經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)突發(fā)性的變化，引起消費(fèi)市場(chǎng)的激烈震蕩，導(dǎo)致收益銳減。當(dāng)然，面對(duì)目前的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，無(wú)論在硬件檔次及規(guī)模方面，我們都要占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。我們的目標(biāo)是做宜昌最高檔、最具影響力的生態(tài)垂釣休閑文化中心；在前期規(guī)劃初始，我們應(yīng)著力于軟件的建設(shè)及提高，如品牌形象的塑造、管理體制的健全、人員素質(zhì)的提高、服務(wù)水平的提升、企業(yè)文化的建設(shè)等，以此擁有優(yōu)秀的管理人員和訓(xùn)練有素的員工隊(duì)伍，營(yíng)運(yùn)中嚴(yán)格按同行業(yè)的標(biāo)榜實(shí)施，必定會(huì)取得更好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。相信老鷹嘴垂釣休閑文化中心在未來(lái)的發(fā)展中能夠乘風(fēng)破浪，起到“巡洋艦”的作用。11第四章垂釣文化中心的擬建規(guī)模及布局構(gòu)想1、建筑規(guī)模項(xiàng)目建筑占水面積1000畝，呈不規(guī)則弧形。臨高壩周水電站便于水質(zhì)的置換。2、總體布局構(gòu)想垂釣中心可以以獨(dú)特的裝修格調(diào)如“臨江棧道”等，旨在為廣大的市區(qū)及周邊消費(fèi)者提供一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、餐飲、度假于一體的江南風(fēng)情式的生態(tài)園林垂釣文化中心。針對(duì)各年齡層、各階層及家庭式消費(fèi)群體，營(yíng)造一種時(shí)尚、健康、逸趣、自?shī)首詷?lè)的休閑空間。整體以度假酒店及垂釣休閑項(xiàng)目為一體，全力打造宜昌市垂釣文化行業(yè)的旗艦。具體要求：1、營(yíng)造家庭式生態(tài)垂釣休閑場(chǎng)所，滿足大眾化消費(fèi)心理；2、設(shè)計(jì)定位講究動(dòng)靜結(jié)合、浪漫寫意、層次感強(qiáng)；3、突出項(xiàng)目的多元化、趣味化，形成最具特色的一站式休閑圣地；4、體現(xiàn)人與自然的結(jié)合，返璞歸真；5、迎合消費(fèi)者日益追求新鮮、追求刺激的消費(fèi)心理；6、傳承垂釣及其它文化的集合；123、主要場(chǎng)地規(guī)模及投資預(yù)算：老鷹嘴垂釣休閑文化中心水面1000畝，配套有度假村，項(xiàng)目資金估算投資約約為700--1000萬(wàn)元，故以下參照總價(jià)進(jìn)行預(yù)算：1、老鷹嘴垂釣場(chǎng)面積：1000畝2、綠色餐飲中心面積：800平米（包含在原酒店內(nèi)）3、休閑娛樂(lè)中心面積：600平米（包含在原酒店內(nèi)）4、客房接待中心面積：1600平米（包含在原酒店內(nèi)，設(shè)標(biāo)間及商務(wù)套間）度假村面積：10000平米投資配套設(shè)施：約270萬(wàn)元5、VIP別墅區(qū)（如追加預(yù)算用以提升品質(zhì)可考慮）6、綠色種植養(yǎng)殖園投資：30萬(wàn)元總投資：1000萬(wàn)元可接待人數(shù)：300人/日134、經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)具體項(xiàng)目1）酒店項(xiàng)目用餐、客房、會(huì)議室、KTV、棋牌、休息廳、網(wǎng)吧、休閑水吧。2）垂釣項(xiàng)目天然水域垂釣、垂釣比賽區(qū)3）生態(tài)項(xiàng)目綠色生態(tài)種植園、綠色生態(tài)養(yǎng)殖園、5、項(xiàng)目規(guī)劃（暫略）14第五章垂釣文化中心營(yíng)業(yè)收入預(yù)算及投資回報(bào)1、價(jià)目表（主要消費(fèi)項(xiàng)目）152、收入預(yù)測(cè)平均日計(jì)300人左右，人均消費(fèi)按200元/人計(jì)算。按年300天起計(jì)算，則全年?duì)I業(yè)額為：1800萬(wàn)元，3、成本核算（主要大項(xiàng)）序號(hào)項(xiàng)目預(yù)計(jì)成本備注1人員工資（30人）6萬(wàn)2水電費(fèi)150003冬季燃料費(fèi)1按4固定資產(chǎn)折舊按7廣告宣傳費(fèi)20前三年9稅金180萬(wàn)按百分之十計(jì)算8其他維護(hù)費(fèi)用30萬(wàn)小計(jì)2385000/4、年利潤(rùn)預(yù)測(cè)1800萬(wàn)元/年－238.5萬(wàn)元/年=1561.5萬(wàn)元/年5、預(yù)計(jì)回收期：為：365天16第六章垂釣文化中心的發(fā)展方向及遠(yuǎn)景目標(biāo)根據(jù)大宜昌發(fā)展綱要和宜都天龍灣國(guó)際文化旅游區(qū)的整體規(guī)劃，老鷹嘴既現(xiàn)在的清水灣已經(jīng)被納入文化休閑旅游開(kāi)發(fā)規(guī)劃，加上垂釣市場(chǎng)的規(guī)模逐步在延伸和擴(kuò)大。一是農(nóng)家樂(lè)市場(chǎng)的建設(shè)項(xiàng)目有所增加，品位也逐步在提升，吸引了不少客人;二是垂釣節(jié)的舉辦，帶動(dòng)了更多的釣魚愛(ài)好者。僅垂釣活動(dòng)這一項(xiàng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益將非?？陀^。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)潛力是巨大的，我們要根據(jù)老鷹嘴垂釣休閑文化中心自身的優(yōu)勢(shì)與特點(diǎn)，結(jié)合宜都市未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，確定項(xiàng)目往多元化、綠色、人文的發(fā)展方向。遠(yuǎn)景目標(biāo)是與大宜昌休閑、旅游市場(chǎng)接軌，將垂釣文化中心的功能、文化與建筑環(huán)境完美結(jié)合、相互促進(jìn)，使多元化、綠色、人文理念充分展現(xiàn)；同時(shí)，在企業(yè)文化的基礎(chǔ)上，大量培養(yǎng)專業(yè)人才，形成垂釣文化中心獨(dú)特的“自我完善、自我發(fā)展”的企業(yè)內(nèi)部機(jī)制，造就“垂釣文化模式”的優(yōu)勢(shì)群體，在后期的發(fā)展中取得良好的經(jīng)濟(jì)效益同時(shí)擴(kuò)大社會(huì)效益及影響等。17第七章垂釣文化中心的可行性闡述1.1時(shí)機(jī)分析主要分析結(jié)論宜昌市缺乏多元化規(guī)模性的休閑垂釣場(chǎng)所，但目前中高檔消費(fèi)市場(chǎng)尚不夠活躍。政府同時(shí)批復(fù)的周邊水域項(xiàng)目不夠明晰，周邊大環(huán)境尚未形成。政府對(duì)這一片區(qū)的的政策指導(dǎo)性及規(guī)避性尚不了解。1.2公司戰(zhàn)略分析垂釣文化中心作為公司的一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，有利有弊；響應(yīng)政府及對(duì)城市生態(tài)文化建設(shè)的推動(dòng)，產(chǎn)生的社會(huì)效應(yīng)對(duì)公司的發(fā)展是有很大促進(jìn)的，但從單純的利潤(rùn)空間及運(yùn)作模式看，在一個(gè)新的領(lǐng)域投入的物質(zhì)及管理等又恰恰是不容忽視的，需要做好更多前期的準(zhǔn)備工作。181.3.敏感性問(wèn)題分析前面涉及到的經(jīng)濟(jì)效益分析是參照市場(chǎng)及行業(yè)特性上進(jìn)行的，尚有許多未確定因素考慮，如：政策扶持力度、土地價(jià)格及使用權(quán)、合作經(jīng)營(yíng)方式、周邊其它配套設(shè)施的完善時(shí)間及情況等。1.4.結(jié)論