地籍管理與房地產(chǎn)調(diào)查

《地籍調(diào)查與測量》專業(yè)：2011級工程測量技術(shù)授課學(xué)時：66項目一地籍調(diào)查任務(wù)1.土地權(quán)屬調(diào)查任務(wù)2.土地利用現(xiàn)狀調(diào)查任務(wù)3.房地產(chǎn)調(diào)查知識目標(biāo)熟悉房地產(chǎn)調(diào)查的基本概念和方法；熟悉房屋調(diào)查的具體內(nèi)容；任務(wù)3.房地產(chǎn)調(diào)查能力目標(biāo)能進行具體的房地產(chǎn)調(diào)查工作的實施；能進行房屋產(chǎn)別的分類、房屋建筑結(jié)構(gòu)的分類以及房屋用途的分類；能正確填寫房屋調(diào)查表；學(xué)習(xí)重點：1.房屋調(diào)查的內(nèi)容和調(diào)查表的填寫；學(xué)習(xí)難點：1.房屋調(diào)查的內(nèi)容和調(diào)查表的填寫。1.房屋調(diào)查2.共有面積的分?jǐn)?.房屋調(diào)查的技術(shù)要求授課內(nèi)容

房屋調(diào)查一、與房屋有關(guān)的名詞1、假層：指房屋的最上一層，四周外墻的高度一般低于正式層外墻的高度，內(nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層，其高度大于2.2m的部分，面積不足底層1/2的成為假層。2、氣屋：利用房屋的人字屋架下面的空間建成并設(shè)有老虎窗的叫做氣屋。老虎窗（roof）－開在屋頂上的天窗3、夾層：建筑設(shè)計時，安插在上下兩層之間的房屋。4、暗樓：房屋建成后，利用室內(nèi)上部空間添加建成的房間。5、過街樓：橫跨里巷兩邊房屋建造的懸空房屋。6、吊樓：一邊依附于相鄰房屋，另一邊有支柱建筑的懸空房屋。7、陽臺（挑外廊）：房屋建筑的上層，伸出屋外的部分，作為吸收陽光和納涼使用的叫做陽臺或眺臺。分外（凸）陽臺、內(nèi)（凹）陽臺、凸凹陽臺，畫圖時把突出墻面的部位畫成虛線。8、天井和天棚：房屋內(nèi)部無蓋見天的小塊空間叫做天井；天井上有透明頂棚覆蓋的叫天棚。房屋性質(zhì)分類二、房屋調(diào)查的內(nèi)容房屋的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用狀況。1、房屋的權(quán)屬房屋的權(quán)屬包括權(quán)利人、權(quán)屬來源、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)別、墻體歸屬、房屋權(quán)屬界線草圖。（1）權(quán)利人：房屋所有權(quán)人的姓名。產(chǎn)權(quán)證件上的姓名（2）權(quán)屬來源：指產(chǎn)權(quán)人取得房屋產(chǎn)權(quán)的時間和方式，如繼承、購買、受贈、交換、自建、翻建、征用、收購、調(diào)撥、價撥、撥用等。（3）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：共劃分為全民（全民所有制）、集體（集體所有制）、私有（個體所有制）等三類。外產(chǎn)、中外合資產(chǎn)不進行分類，但應(yīng)按實際注明。（4）產(chǎn)別：根據(jù)產(chǎn)權(quán)占有和管理不同而劃分的類別。按兩級分類，一級分8類，二級分4類。房屋產(chǎn)別分類標(biāo)準(zhǔn)（5）墻體歸屬：指四面墻體所有權(quán)的歸屬，一般分三類：自有墻、共有墻、借墻。（6）房屋權(quán)屬界線示意圖：以房屋權(quán)屬單元為單位繪制的略圖，表示房屋的相關(guān)位置。其內(nèi)容有房屋權(quán)屬界線、共有共用房屋權(quán)屬界線以及與鄰戶相連墻體的歸屬、房屋的邊長，對有爭議的房屋權(quán)屬界線應(yīng)標(biāo)注爭議部位，并做相應(yīng)的記錄。（7）

房屋權(quán)屬登記情況：已辦理過房屋所有權(quán)登記的，注明《房屋所有權(quán)證》證號。房屋產(chǎn)別分類標(biāo)準(zhǔn)部分產(chǎn)權(quán)私有房產(chǎn)：指按照房改政策，職工個人以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。2、房屋的位置房屋的位置包括房屋的坐落、所在層次。（1）房屋坐落：描述房屋在建筑地段的位置，指房屋所在街道的名稱和門牌號。單元式的成套住宅，應(yīng)加注單元號、室號或產(chǎn)號。（2）所在層次：指權(quán)利人的房屋在該幢的第幾層。幢是指一座獨立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。

3、房屋的質(zhì)量房屋的質(zhì)量包括層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份。（1）房屋的層數(shù)：指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪以上起計算層數(shù)。當(dāng)采光窗在室外地坪線以上的半地下室，室內(nèi)層高在2.2m以上的，則計算層數(shù)。地下層、假層、夾層、暗樓、裝飾性塔樓以及突出層面的樓梯間、水箱間均不計算層數(shù)。屋面上添建的不同結(jié)構(gòu)的房屋不計算層數(shù)，但仍需測繪平面圖且計算建筑面積。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和（2）房屋的結(jié)構(gòu)：根據(jù)房屋的梁、柱、墻及各種構(gòu)架等主要承重結(jié)構(gòu)的建筑材料確定。房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)一幢房屋一般只有一種建筑結(jié)構(gòu)，若房屋中有兩種或兩種以上建筑結(jié)構(gòu)組成，能分清楚界線的，則分別注明結(jié)構(gòu)，否則以面積較大的結(jié)構(gòu)為準(zhǔn)。房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)（3）建成年份：指實際竣工年份。拆除翻建的，應(yīng)以翻建竣工年份為準(zhǔn)。一幢房屋有兩種以上建筑年份，應(yīng)分別調(diào)查注明。4、房屋的用途房屋的用途指房屋目前的實際用途，即房屋現(xiàn)在的使用狀況。按兩級分類，一級分8類，二級分28類。一幢房屋有兩種以上用途的，應(yīng)分別調(diào)查注明。房屋用途分類5、房屋的數(shù)量房屋的數(shù)量包括建筑占地面積、建筑面積、使用面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積、總建筑面積、套內(nèi)建筑面積等。（1）建筑占地面積（基底面積）：指房屋底層外墻（柱）外圍水平面積，一般與底層房屋建筑面積相同。（2）建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。分戶建筑面積平房建筑面積指房屋外墻勒腳以上的墻身外圍的水平面積樓房建筑面積指各層房屋墻身外圍水平面積的總和勒腳：建筑物外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。（3）使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。（4）共有面積：指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室，車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。（5）房屋的產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。（6）總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和；等于計算容積率的建筑面積和不計算容積率的建筑面積之和。計算容積率的建筑面積包括使用建筑面積、分?jǐn)偟墓灿忻娣e和未分?jǐn)偟墓灿忻娣e。容積率：項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。容積率=總建筑面積÷總用地面積

容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。住宅分類①低層住宅：指1至3層高的住宅，主要指（一戶）獨立式住宅、（二戶）聯(lián)立式住宅和（多戶）聯(lián)排式住宅。②多層住宅：指4至6層高的住宅，借助公共樓梯解決垂直交通，是一種最具代表性的城市集合住宅。③小高層住宅：一般而言，主要是指9至11層高的集合住宅。從尺度上說具有多層住宅同樣的氛圍，而又是較低的高層住宅，故稱為小高層。

④高層住宅：一般指總高12層以上的住宅。它是作為解決城市用地緊張的一種高密度居住手段，在反映城市建設(shè)經(jīng)濟原則的同時，也滿足了居民在城市中心區(qū)“職住相近”的居住便利和城市生活豐富的需求。（7）成套房屋的建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。（8）套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：①套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；②套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；③不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；④內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。山墻：房子端頭以及和端頭平行的墻，山墻大多是承重墻。由于中國古代的房子大多是長條形狀的，短方向的墻是山墻，長方向就叫縱墻，即和山墻垂直方向的墻?？v墻大多都是非承重墻。相對于縱墻，山墻也叫做橫墻。

（9）套內(nèi)墻體面積：是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計人套內(nèi)墻體面積。（10）套內(nèi)陽臺面積：均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。三、房產(chǎn)要素的編號1、房產(chǎn)編號房產(chǎn)編號全長17位，字符型。戶地－農(nóng)村居民點的宅基地。1、房產(chǎn)編號編號前13位為該房產(chǎn)/戶地所屬的宗地的編號。第14位為特征碼（二值型），以“0”代表房產(chǎn)，以“1”代表戶地。第15、16、17三位為該房產(chǎn)/戶地在所屬地塊分為內(nèi)按“弓”形順序編的房產(chǎn)序號/戶地序號。第1－13位第14位第15、16、17位宗地編號（一位數(shù)字）房產(chǎn)－“0”

戶地－“1”房產(chǎn)序號（三位數(shù)字）000－999宗地編號前6位為省、地市、區(qū)縣的代碼；7、8位為街道/鄉(xiāng)/鎮(zhèn)代碼；9、10位為街坊/行政村代碼；11、12、13位為宗地在街坊/行政村內(nèi)按弓形順編的序號。2、房屋及構(gòu)筑物要素編號房屋、構(gòu)筑物編號全長9位，字符型。第1、2位為房屋產(chǎn)別，用兩位數(shù)字表示到二級分類。第3位為房屋結(jié)構(gòu)，用一位數(shù)字表示。第4、5位為房屋層數(shù)，用兩位字符表示，1～99層用1－99表示，100層以上用字母加數(shù)字表示，A代表“10”，B代表“11”，依次類推。第6、7位為建成年限，用兩位字符表示，取建成年份末兩位數(shù)。1999年以后的用字母加數(shù)字表示，A0代表2000年，C4代表2024年。1900年以前建成的表示，在宗地圖上特殊注記。第8、9位為房屋用途，用兩位數(shù)字表示到二級分類。第1、2位第3位第4、5位第6、7位第8、9位產(chǎn)別（兩位）結(jié)構(gòu)（一位）層數(shù)（兩位）建成年限（兩位）用途（兩位）11公產(chǎn)1鋼結(jié)構(gòu)011層001900年11住宅12代管產(chǎn)2鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)022層……12成套住宅13托管產(chǎn)3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)……851985年13集體宿舍14撥用產(chǎn)4混合結(jié)構(gòu)9999層……21工業(yè)21全民單位5磚木結(jié)構(gòu)A0100層991999年22共有設(shè)施22集體單位6其他結(jié)構(gòu)……A02000年23鐵路23軍產(chǎn)

A9109層……24民航31私產(chǎn)

B0110層A92009年…

41外產(chǎn)

……B02010年

42中外合資產(chǎn)

B9119層……

43其他產(chǎn)

C0120層B92019年

……C02020年

C9129層……

C92029年

房屋及構(gòu)筑物編號

共有面積的分?jǐn)傄?、共有面積的含義共有面積由兩部分構(gòu)成：應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e主要有室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯房及機房，多層建筑物中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間、有維護結(jié)構(gòu)的水箱等。不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e是前項所列之外，建筑報建時未計入容積率的共有面積和有關(guān)文件規(guī)定的不進行分?jǐn)偟墓灿忻娣e，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標(biāo)高不高于2m的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為社會公眾休息或交通的場所等。對于應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e，如果多個權(quán)利人擁有一棟房屋，則要求分戶分?jǐn)偅灰粋€權(quán)利人擁有，分層分?jǐn)?，即使用面積按層計算，房屋的共有面積按層分?jǐn)偂Ｗ匀粚訑?shù)等于或大于2的建筑物，一定有共有面積。二、應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e的分?jǐn)傇瓌t1、按文件或協(xié)議分?jǐn)偅河忻娣e分割文件或協(xié)議的，實際情況并不多見。2、按比例分?jǐn)偅喊雌涫褂妹娣e的比例分?jǐn)偢鲉卧獞?yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e＝分?jǐn)傁禂?shù)K×各單元套內(nèi)建筑面積K＝應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e/各單元套內(nèi)建筑面積之和3、按功能分?jǐn)偅簩τ卸喾N不同功能的房屋（如綜合樓、商住樓等），共有面積應(yīng)參照其服務(wù)功能進行分?jǐn)?。?）對服務(wù)于整個建筑物所有使用功能的共有面積應(yīng)共同分?jǐn)?，否則按其所服務(wù)的建筑功能分別進行分?jǐn)?。?）住宅平面以外，僅服務(wù)于住宅的共有面積（電梯房、樓梯間除外）應(yīng)計入住宅部分進行分?jǐn)?。住宅平面以外的電梯房、樓梯間，僅服務(wù)于住宅部分，但通過其他建筑功能的樓層，按住宅部分面積和其他建筑面積的各有比例分配相應(yīng)的分?jǐn)偯娣e。（3）建筑物報建時計入容積率的其他共有面積均應(yīng)分?jǐn)?。?）共有面積的分?jǐn)偝刑厥庖?guī)定外，一般按所服務(wù)的功能進行分?jǐn)偅謹(jǐn)倳r凡屬本層的共有面積只在本層分?jǐn)?；服?wù)于整棟的共有面積整棟分?jǐn)偅恢粸槟巢糠纸ㄖ锓?wù)的共有部分只在該部分分?jǐn)?。建筑物天頂部分的共有面積，如無特別要求，無條件由整棟建筑物分?jǐn)偂Ｉ套枪灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偡椒ㄊ紫雀鶕?jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進行分?jǐn)?。商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒á?/p>

住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照按比例分?jǐn)偟姆椒ê凸?，按各套的建筑面積分?jǐn)傆嬎愀魈追课莸姆謹(jǐn)偯娣e。②商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。三、應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e的區(qū)分及分?jǐn)偡椒ㄔ诜课菡{(diào)查過程中，正確的區(qū)分及計算是保證房屋面積測算準(zhǔn)確的關(guān)鍵。BAG1G3G2G5G4裙樓塔樓綜合概念樓立面圖（1）G1只服務(wù)于A部分，則只在A內(nèi)分?jǐn)?。?）G1只服務(wù)于B部分，但通過A，則由A、B兩部分按比例分?jǐn)?。?）G2只服務(wù)于B部分，但通過A，則由A、B兩部分按比例分?jǐn)?。?）G2同時服務(wù)于A、B兩部分，則整棟分?jǐn)?。?）G3只服務(wù)于B部分，則只在B部分分?jǐn)?。?）G4為天頂部分，整棟分?jǐn)偂＃?）G5只服務(wù)于B部分，但不通過A，則只在B部分分?jǐn)?。CT2DT1T2為在整棟房屋中本層應(yīng)分得的共有面積。T1為本層的共有面積，僅服務(wù)于C、D兩部分，C、D兩部分為功能不同或權(quán)利人不同的使用面積。C＋D＋T1相對于整棟房屋來說是使用面積。T1＋T2作為本層的共有面積分?jǐn)偟紺、D兩部分。綜合概念樓層面圖四、應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e的特點1、產(chǎn)權(quán)是共有的。其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)部參與分?jǐn)偣灿忻娣e的所有業(yè)主擁有，物業(yè)管理部門及用戶不得改變其功能或有償出租（售）。對于不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e也是如此。2、應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e的相對性。如層面圖上的T2、T1。3、各權(quán)利人擁有的應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e在空間上是無界的。只擁有數(shù)量上的表達，而無空間位置界線的準(zhǔn)確表達。4、從理論上講，任何建筑物都有使用面積和共有面積，無共有面積的建筑物僅限于只有一層的建筑物。

建筑面積計算一、計算全建筑面積的范圍（1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。（2）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。（3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。（4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。（5）房屋頂面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。（6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

（7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。（8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。（9）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。（10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。（11）有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。（12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。（13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。（14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。（15）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。二、計算一半建筑面積的范圍（1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。（2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。（3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。（4