人民電器總部基地一期產(chǎn)品建議報告323

武漢新聚仁機構2011年3月常福新城總部基地項目一期產(chǎn)品建議報告根據(jù)最新一輪規(guī)劃方案，以及和甲方確認的工作內(nèi)容，本次報告需要解決的問題：1、項目各產(chǎn)品物業(yè)類型如何落實？下面我們通過案例分析，結合本項目實際情況，給予相應的產(chǎn)品建議：1、SOHO產(chǎn)品建議2、獨棟企業(yè)會館產(chǎn)品建議3、商業(yè)功能定位建議報告框架1、案例借鑒2、產(chǎn)品建議案例借鑒光谷芯中心四季美農(nóng)貿(mào)城開發(fā)商武漢東湖高新集團股份有限公司項目位置東湖高新開發(fā)區(qū)光谷大道特一號建筑面積247390平方米占地面積165280平方米物業(yè)功能寫字樓物業(yè)構成包括獨棟、多層生產(chǎn)兼辦公樓、高層辦公樓、SOHO公寓、商務設施案例展示/光谷芯中心項目區(qū)位圖項目東面為富士康配套區(qū)，緊鄰北側(cè)的保稅區(qū)即將投入運營。周邊富士康、中芯國際、三一重工、武鋼阿爾斯通等大型企業(yè)比肩為鄰，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，是未來武漢科技新城的核心區(qū)位。周邊生活配套齊全，大型住宅社區(qū)遍布，湖北經(jīng)濟學院、湖北影視學院、湯遜湖大學城、武漢職業(yè)技術學院等十幾所高等院校，人力資源豐富。項目位于武黃、滬蓉高速入口處，近距離鏈接“8+1”城市圈，快速抵達出省通道，方便物流；緊鄰中環(huán)線、連接白沙洲大橋，半小時直達武漢三鎮(zhèn)；位于光谷大道旁，十分鐘抵達光谷商業(yè)核心區(qū)域。周邊眾多大型企業(yè)園區(qū)、大學及便捷的交通為SOHO產(chǎn)品的塑造提供了客觀條件。案例展示/光谷芯中心/項目環(huán)境立面設計特點外立面為現(xiàn)代時尚設計風格，銀白色主調(diào)，27*27米的體量，樓體修長，簡潔明快，外部規(guī)矩而內(nèi)部形狀多變，通過無圍墻的設計打造出自由的交流空間。產(chǎn)品設計特點光谷芯中心的SOHO公寓，面積區(qū)間在40—80㎡；案例展示/光谷芯中心/產(chǎn)品塑造開發(fā)商武漢漢口北信和農(nóng)貿(mào)市場有限公司項目位置黃陂漢口北大道66號建筑面積300萬平方米占地面積333.3萬平方米物業(yè)功能公寓物業(yè)構成市場類商鋪、商業(yè)街、酒店、SOHO公寓案例展示/四季美農(nóng)貿(mào)城/項目概況四季美農(nóng)貿(mào)城處于漢口北專業(yè)市場群的核心區(qū)，處于漢口北專業(yè)市場群的核心區(qū)，是漢口北專業(yè)市場群的龍頭項目。在漢口北專業(yè)市場群，沿巨龍大道長10公里、縱深2-3公里的范圍內(nèi)，集合了小商品、農(nóng)貿(mào)、家居、醫(yī)藥、建材、家電等十大專業(yè)市場。項目地處黃陂最南端，市區(qū)之北最近郊，隔府河與漢口相望；且處在天河機場、陽邏深水港、漢口火車站這樣一個“金三角”的中間位置，是武漢市中環(huán)線與外環(huán)線之間的一個新的經(jīng)濟發(fā)展帶、武漢物流新中心。漢口北專業(yè)市場群與四通八達的交通為公寓產(chǎn)品提供強有力的支撐。SOHO公寓銷售均價5200元/㎡，目前已售罄?？驮粗饕獮閬碜皂椖績?nèi)部及周邊專業(yè)市場的個人作為居住使用，少數(shù)是中小公司作為辦公使用。案例展示/四季美農(nóng)貿(mào)城/項目環(huán)境及銷售狀況產(chǎn)品設計特點公寓面積：9428㎡總套數(shù)：1210套公寓產(chǎn)品面積區(qū)間為33-129㎡，主力面積為33-52㎡。案例展示/四季美農(nóng)貿(mào)城/戶型面積項目精裝修交房，精裝修標準：400元/㎡精裝修內(nèi)容外墻：品牌外墻貼面；內(nèi)墻：衛(wèi)生間貼瓷磚（至吊頂處），其他內(nèi)墻刷乳膠漆；頂棚：公共部分吊頂或乳膠漆，戶內(nèi)刷白色乳膠漆，衛(wèi)生間吊頂；地面：公共部分鋪設拋光磚或破化磚，戶內(nèi)鋪設復合地板，衛(wèi)生間地面做防水處理，鋪設滑瓷磚，窗臺貼花崗巖；門窗：入戶防盜門，中空玻璃彩色鋁合金窗，塑鋼門或鋁合金；衛(wèi)生間：配蹲便器、面盆各一套；廚房：配操作臺及洗菜盆一套；供電：強電至戶內(nèi)配電箱，燈具插座、開關安裝到位；通訊：電話、寬帶、有線電視接至戶內(nèi)；消防：配置消防警報系統(tǒng)及消防栓；電梯：各樓配品牌電梯2部。案例展示/四季美農(nóng)貿(mào)城/精裝修狀況依托周邊企業(yè)工廠、學校及專業(yè)市場，周圍配套齊備，交通便利；區(qū)位條件客戶大部分來自于周邊企業(yè)工廠、學校、專業(yè)市場，少部分為投資者。案例總結客戶特點總結戶型設計上，以小戶型為主，以裝修和靈活分割形式成為吸引客戶眼球的有效手段；項目內(nèi)部物業(yè)功能配套與外部區(qū)域所具有的配套形成互補；戶型特點物業(yè)配套結合本案分析本項目區(qū)位支撐條件常福工業(yè)園區(qū)已經(jīng)入駐的20余家工廠企業(yè)、陸續(xù)引進的企業(yè)及隨本項目形成的汽車城，擁有大量的客源導入人群。緊靠318國道與三環(huán)線，交通非常便利。本案客戶來源于周邊企業(yè)、項目內(nèi)部以及沌口開發(fā)區(qū)?？蛻魜碓垂餐c3、中高層管理人員、技術骨干等為滿足工作的便利性，暫時性居住用；1、隨著本案總部基地的開發(fā)，會匯集大量的工廠工作人員，以及周邊企業(yè)的工人，購買目的主要是以居住為主；2、企業(yè)老板為職工提升企業(yè)軟性服務，作為員工宿舍用；2、對總價敏感性高1、作為過渡型產(chǎn)品依據(jù)客戶群體需求特征，本項目SOHO產(chǎn)品的定位：宜商宜住的小戶型產(chǎn)品為主4、中小企業(yè)用于辦公使用，多為初創(chuàng)型企業(yè)，如大學生創(chuàng)業(yè)、淘寶網(wǎng)店、創(chuàng)意工作室等。潛在客戶分析我司建議本項目SOHO產(chǎn)品面積為：40-70㎡。因戶型面積偏小，建議梯戶比為2梯8戶。戶型配比為：物業(yè)類型戶型面積區(qū)間面積中值套數(shù)比例SOHO標準一房40-504570.0%緊湊型兩房60-706030.0%SOHO產(chǎn)品以40-50一房為主，少量60-70小二房。戶型配比SOHO戶型設計兼顧居住和辦公功能，宜居宜商，尺度適宜戶型設計建議戶型設計建議這是我們的產(chǎn)品，但我們的產(chǎn)品不僅僅是這些，它還可能是——NOTONLY發(fā)散思維BOX空間一房/二房55㎡110㎡使用空間165㎡使用空間，平層、復式房子OR盒子弱化房子的本質(zhì)，55㎡就是一個BOX，像積木魔方一樣進行組合，不僅僅有55㎡的小戶，更有90㎡、165㎡、220㎡，甚至更多220㎡使用空間，大平層、創(chuàng)意復式戶型設計建議

SOHO以公建化的形象面市，對整個項目起到形象展示的重要作用；建筑外立面富有城市感，新穎現(xiàn)代；整個建筑造型簡潔明快，配以有力的建筑線條，在注重項目形象的同時兼顧作為居住功能時戶型的舒適度以公建化的形象建立項目檔次，立面兼顧戶型的舒適度立面設計建議不管是周邊工廠客戶還是投資客戶，他們追求的都是省事、省力！我們建議本案SOHO產(chǎn)品以精裝修形式面世，精裝修標準在400元/平方米，以僅滿足基本入住為標準。不僅可以提升項目品質(zhì)檔次，同時也能提升項目溢價空間。精裝設計建議大堂可配軟式裝飾、沙發(fā)等，可作為臨時會客廳，配合精致典雅裝飾營造氣氛。大堂設置落地玻璃窗和燈光照明，極具現(xiàn)代感。建議配合小空間精致典雅的裝飾手法，營造溫馨典雅的氣氛。在軟裝方面配置雕塑、花缽、臺燈和壁畫之類的裝飾元素，配合沙發(fā)、茶幾等休息平臺的設置，在滿足功能的同時，提升項目品質(zhì)。SOHO大堂建議1、SOHO產(chǎn)品建議2、獨棟企業(yè)會館產(chǎn)品建議3、商業(yè)功能定位建議報告框架1、市場分析2、案例借鑒3、產(chǎn)品建議第一企業(yè)社區(qū)光谷軟件園中谷慧谷匯豐企業(yè)總部武大科技園GEO光谷芯中心黃金口科技企業(yè)孵化產(chǎn)業(yè)基地本案中心城區(qū)國際企業(yè)中心武光谷總部空間海峽IBD創(chuàng)業(yè)城武大?航域武漢總部基地分布光谷區(qū)域盤龍城區(qū)域沌口區(qū)域目前武漢企業(yè)總部基地市場郊區(qū)化、低密化、生態(tài)化、集群化，郊區(qū)的企業(yè)總部個性獨棟辦公物業(yè)開始大量出現(xiàn)光谷軟件園企業(yè)會館：項目規(guī)模較大，開發(fā)較早，目前發(fā)展較為成熟，配套完善。項目光谷軟件園基本情況企業(yè)公館項目占地3.7萬平方米，總建筑面積約1.7萬平方米，容積率底至0.46，綠化率高達43%產(chǎn)品形式獨棟，2-4層產(chǎn)品面積700—2000㎡/棟，獨立商務別墅價格均價7300元產(chǎn)品及項目特點沿曲折的湖灣錯落分布，成為E景湖南岸一道亮麗的風景線。光谷國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)依托資源7300元/㎡平臺價格分為五期開發(fā)，目前在開發(fā)第五期園區(qū)成熟，企業(yè)入住開發(fā)水平致力于營造原生態(tài)的辦公環(huán)境，依據(jù)地勢的起伏所形成的空間感與層次性，全面演繹生態(tài)有氧辦公的嶄新內(nèi)涵產(chǎn)品特點及配套光谷區(qū)域注：700——1200平方米的中小面積企業(yè)公館銷售去化較好1200——2000平方米的大戶型企業(yè)會館比較滯銷產(chǎn)品特色：中心湖景，獨棟產(chǎn)品注重生態(tài)化，整體規(guī)劃比較注重景觀效果的差異，外高內(nèi)低，層次分明。獨棟：

獨棟最小面積716平米，最大面積2129平米，租金目前在45元/平米/月左右。產(chǎn)品特色金融區(qū)金融區(qū)金融區(qū)留學生創(chuàng)業(yè)區(qū)獨棟企業(yè)區(qū)在建F區(qū)知名企業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)普通多層區(qū)普通多層區(qū)內(nèi)湖酒店高層辦公高地勢低地勢說明：技術研發(fā)：IT軟件技術研發(fā)、電腦硬件；或其他技術研發(fā)。電子：數(shù)碼科技，光電科技類其他：房地產(chǎn)，電器，通訊，電力，建筑、醫(yī)藥產(chǎn)品特色沿曲折的湖灣錯落分布，成為E景湖南岸一道亮麗的風景線項目武大·航域基本情況占地5萬平方米，總建筑面積約6.3萬平方米，容積率底至1.09產(chǎn)品形式臨湖獨院、聯(lián)排辦公、多層產(chǎn)品面積250-1000㎡/棟價格均價4200元產(chǎn)品及項目特點項目特征為“雙生態(tài)”產(chǎn)業(yè)辦公平臺，雙生態(tài)既“環(huán)境生態(tài)”與“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”，規(guī)劃由13棟臨湖獨院（3層）、6棟聯(lián)排辦公（4層）及7棟自由空間（5-6層）組成。武大科技園依托資源4250元/㎡平臺價格園區(qū)成熟，企業(yè)入住開發(fā)水平武大科技園位于光谷核心區(qū)域，享受得天獨厚的產(chǎn)業(yè)資源，武大航域位于科技園武大園一路，屬于武大科技園正中心位置，優(yōu)先享受園區(qū)配套和景觀資源。產(chǎn)品特點及配套光谷區(qū)域武大·航域：武大科技園正中心位置，優(yōu)先享受園區(qū)配套和景觀資源，依托周邊生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)生態(tài)辦公，以“特色辦公建筑”為核心，取得較好市場實現(xiàn)注：面積適中，市場去化較好。項目規(guī)劃由13棟臨湖獨院（3層）、6棟聯(lián)排辦公（4層）及7棟自由空間（5-6層）組成；項目是光谷版塊規(guī)模合理，建筑形態(tài)多樣化，辦公舒適度高及良性開發(fā)的代表。產(chǎn)品特色環(huán)境生態(tài)：本項目周邊自然環(huán)境優(yōu)越，項目本身為“低樓層、低密度、低容積率和高綠化率”“三低一高”的產(chǎn)品，具備良好的自然生態(tài)環(huán)境。產(chǎn)業(yè)生態(tài)：基于武大科技園及武漢大學強大的產(chǎn)業(yè)、資源背景優(yōu)勢，園區(qū)具備了先天的產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢和平臺，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部及園區(qū)內(nèi)部已經(jīng)形成較為成熟的產(chǎn)業(yè)結構，具備良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。產(chǎn)品特色：低密度獨棟集群，建筑創(chuàng)意設計，充分體現(xiàn)花園生態(tài)辦公理念項目第一企業(yè)社區(qū)基本情況占地1200畝，總建筑面積約58萬平方米，容積率底至1.25產(chǎn)品形式6層以下，200棟獨棟辦公產(chǎn)品面積2000----3000㎡/棟產(chǎn)品及項目特點智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、產(chǎn)業(yè)、會展、休閑、公寓、物流為一體的企業(yè)總部聚集基地。漢口北專業(yè)市場以及中心城區(qū)企業(yè)依托資源分三期開發(fā)一期園區(qū)成熟，企業(yè)入住開發(fā)水平項目規(guī)劃的配套設施齊全，依托漢口北專業(yè)市場群，服務項目，輻射全區(qū)。產(chǎn)品特點及配套盤龍城區(qū)域第一企業(yè)社區(qū)：依托漢口北產(chǎn)業(yè)氛圍，月均銷售1-2套，但由于部分產(chǎn)品面積過大，損失了一部分小面積需求客戶群產(chǎn)品特色

第一企業(yè)社區(qū)以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、產(chǎn)業(yè)、會展、休閑、公寓、物流為一體的企業(yè)總部聚集基地。可以為企業(yè)提供良好的中樞式運營管理氛圍，以高效、多能、全屏化優(yōu)勢為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道，以中心級輻射全國乃至全球的“中心外圍效應”為企業(yè)鋪設前瞻式空間路徑。

作為中國市場稀有的最具前瞻性的高級生態(tài)商務花園，以其特有的“雙生態(tài)辦公環(huán)境”，“獨棟式企業(yè)建筑”，“國際級商務配套”，“遠離城市的喧囂”等活力基因標注上層企業(yè)的成功新高，為后工業(yè)時代企業(yè)創(chuàng)制理想辦公境界。綠化率高達42%，可與國內(nèi)的高檔花園洋房相媲美，為本案塑造良好的景觀和綠化環(huán)境創(chuàng)造了優(yōu)異條件。產(chǎn)品特色：項目是區(qū)域內(nèi)唯一的企業(yè)總部基地，低容積率，高綠化的綠色生態(tài)型辦公社區(qū)。獨棟企業(yè)會館市場分析小結：1、1000㎡以下的獨棟企業(yè)會館銷售情況較好，1000㎡以上比較滯銷；2、獨棟產(chǎn)品面積比較單一，缺乏空間彈性；3、注重生態(tài)化辦公環(huán)境；4、建筑形式現(xiàn)代化，建筑充分與營造景觀“接近”——內(nèi)外結合。規(guī)模上：項目具備一定的規(guī)模優(yōu)勢，能夠形成商務辦公集聚氛圍；產(chǎn)品上：低密度物業(yè)形態(tài)，生態(tài)化辦公環(huán)境，多樣化產(chǎn)品形式擴大客戶層面、產(chǎn)品彈性設計，總價控制降低企業(yè)進駐門檻；成本上：控制前期成本投入和后期運營費用，有效控制是項目成功的關鍵點；案例：武大·航域在總部基地開發(fā)初期，擴大客戶層面、產(chǎn)品彈性設計、控制成本投入是我們項目成功的關鍵！成功低密度項目關鍵點分析：產(chǎn)品缺乏彈性、產(chǎn)品面積單一是影響客戶成交的因素；項目交通、生活配套缺乏是企業(yè)決策的重要方面；案例：第一企業(yè)社區(qū)影響項目實現(xiàn)的原因分析：項目市場競爭機會分析下面我們參考市場成功案例，看看他們企業(yè)會館的做法……1、SOHO產(chǎn)品建議2、獨棟企業(yè)會館產(chǎn)品建議3、商業(yè)功能定位建議報告框架1、市場分析2、案例借鑒3、產(chǎn)品建議案例借鑒北京·西山贏府北京·MAX空港企業(yè)園西山贏府：注重生態(tài)辦公，通過圍合式布局，客戶可根據(jù)實際情況自由分割，靈活度比較高西山贏府基本情況占地面積7.2萬㎡；建筑面積8.15萬平方米層高也在3.6米以上；容積率0.84；綠化率34.7%，凈層高4.1產(chǎn)品6幢4層高的獨體建筑圍合而成；產(chǎn)品面積A座地上面積17211平方米，B座8200平方米，C座10751平方米，D座9434平方米，E座1512平方米，F(xiàn)座1312平方米，A、B座之間的中庭面積952平方米，價格ABCDEF六棟分別整棟出售；06年底1.5萬/㎡開盤，產(chǎn)品及項目特點周邊天然綠色公園環(huán)境；圓形圍合建筑；銷售狀況依靠蓄客售出ABC三棟，萬平米以上的大面積獨棟客戶狀況億陽集團購買B座獨棟西山片區(qū)功能呈現(xiàn)多元化，集居住、辦公、配套功能為一體特色建筑：土樓式圍合建筑，圓弧外立面，和諧融合自然景觀；生態(tài)辦公：高綠化率34.7%，天然氧吧，百米綠化帶中，周邊西山森林帶，完整的原生植被，提供天然氧吧。產(chǎn)品特點MAX空港企業(yè)園：獨棟“疊加”組合，靈活度比較高位置：順義空港商務區(qū)占地面積:14公頃建設規(guī)模:20萬平方米獨棟疊加模式：主體由72棟花園式低密度企業(yè)獨棟組成，均為4層至4.5層。獨棟總面積控制在800—1600平方米之間，并可依據(jù)客戶辦公面積需求，提供MAX特有的多獨棟“疊加”組合模式。產(chǎn)權：工業(yè)50年市場售價：10500元/平米暢銷面積區(qū)間800-1000平米滯銷面積區(qū)間1300-1500平米MAX空港企業(yè)園規(guī)劃布局、建筑疊加形式、空間功能分布合理、企業(yè)冠名權規(guī)劃30度旋轉(zhuǎn)規(guī)劃特色：建筑布局偏東南30度設計，爭取最大化采光同時避免規(guī)劃單調(diào)；建筑特色：提供專屬的視覺形象和使用感受；建筑“疊加”形式，外掛消防梯，滿足多種需求；頂層躍層空間，打造總裁辦公室；空間及功能：每棟4-4.5層，1-4層層高3.9米，頂層6.7米；1層為接待功能、2-4層為辦公功能、頂層為總裁辦公室；冠名權，體現(xiàn)專屬感頂層總裁辦公室建筑疊加理念空間及功能安排產(chǎn)品特點本案借鑒點：1、圍合布局、自由分割：客戶可根據(jù)自身企業(yè)實際情況租售辦公場所，靈活性比較大；2、宜商宜居，功能復合：集辦公、居住、研發(fā)為一體的功能空間；3、控制面積、控制總價；4、建筑造型新穎，富有特色：能夠體現(xiàn)企業(yè)文化特色、品牌形象。1、SOHO產(chǎn)品建議2、獨棟企業(yè)會館產(chǎn)品建議3、商業(yè)功能定位建議報告框架1、市場分析2、案例借鑒3、產(chǎn)品建議復合、多元集中、獨立高品質(zhì)、生態(tài)化123產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議價值體系復合式辦公理念，集研發(fā)生產(chǎn)、辦公、居住、服務功能；建筑形式，產(chǎn)品彈性，上下組合、左右組合、棟棟組合；品質(zhì)立面、公共空間精裝修；生態(tài)化辦公環(huán)境市場產(chǎn)品機會點成功案例借鑒點本項目獨棟企業(yè)會館產(chǎn)品建議

一個復合、多元的空間復合式、多元化概念——把項目打造成一個集研發(fā)生產(chǎn)、辦公、居住、服務功能的多元化空間；復合、多元可辦公：花園式辦公；可居?。汗δ軓椥裕?可辦公——花園式辦公理念，舒適、自在空間建筑和園林景觀的互動，處處體現(xiàn)花園式、低密度辦公的理念；產(chǎn)品建議-理念可居住——滿足辦公客戶居住需求，可考慮LOFT或疊拼辦公功能休息空間產(chǎn)品建議-理念集中的形態(tài)、獨棟的空間圍合式布局、院落式規(guī)劃；建筑連接方式的處理，形成獨棟空間感覺；產(chǎn)品高使用率、彈性組合（上下、左右、棟棟組合）；集中的形態(tài)、獨棟的空間規(guī)劃：圍合布局、院落規(guī)劃建筑：集中形式、獨棟空間產(chǎn)品：高使用率、彈性可變2產(chǎn)品類型最小單元棟數(shù)層數(shù)及層高占比獨棟企業(yè)會館150-200平米（單層平面可分割的最小單元）小獨棟：單棟體量400-600平米小獨棟3-4層；首層：4.2米標準層3.4米60%300-400平米（單層面積不能分割的最小單元）大獨棟：單棟體量600-800平米大獨棟4層，局部5層；首層4.2，標準層3.9米40%獨棟企業(yè)會館需求平面規(guī)格、最小面積劃分：產(chǎn)品建議-規(guī)劃建筑之間通過外掛樓梯和連廊連接，既聯(lián)系又區(qū)隔，保證建筑獨棟空間形態(tài)建筑通過外掛電梯設置，既保證了聯(lián)系又有效區(qū)隔，同時保證了獨棟的建筑空間；獨棟建筑多種連接方式結合建筑消防需求，通過建筑連廊設計組織建筑，可2棟組合、也可3棟組合，面積、空間更彈性；產(chǎn)品建議-建筑組合彈性，平面劃分，上下組合，平面組合，棟棟組合產(chǎn)品組合方式：平面組合，可實現(xiàn)單層擴大；上下組合，可實現(xiàn)空中別墅；整棟組合，可實現(xiàn)獨棟辦公；棟棟組合，可實現(xiàn)院落辦公；“疊加”式布局+=oror空間組合方式平面組合方式整棟購買：滿足成長型和成熟型企業(yè)需求；實現(xiàn)獨棟辦公感受，享有企業(yè)冠名權；多棟購買：可根據(jù)成熟型企業(yè)和大客戶需求多棟或組團購買，享受院落辦公氛圍；產(chǎn)品建議-建筑產(chǎn)品設計特點：

高使用率：建筑的使用率在85%，滿足目標客戶對成本控制的需求；

產(chǎn)品彈性設計：彈性、多元、可變；

1.面積彈性：結合客戶需求，標準層面積控制在200--300平米；1層層高4.2米，標準層高3.9米，頂層LOFT空間；

2.功能彈性：可以根據(jù)客戶需求，單層或多層購買；也可整棟購買，一層可用作接待和辦公區(qū)，頂層設計LOFT空間，滿足老板辦公需求，中間層用作企業(yè)辦公空間；

3.空間彈性：標準柱距8米，業(yè)主可以根據(jù)需求自由分隔；頂層loft空間產(chǎn)品功能布局高使用率設計，彈性、多元可變產(chǎn)品建議-建筑復式空間創(chuàng)新，實現(xiàn)空中別墅辦公感受建筑空間上下組合，實現(xiàn)復合式辦公，打造空中別墅商務辦公空間；空中商務別墅空中商務別墅建筑空間示意產(chǎn)品建議-建筑高品質(zhì)、生態(tài)化品質(zhì)建筑立面、公共空間精裝修體現(xiàn)項目檔次；生態(tài)化辦公氛圍高品質(zhì)、低成本建筑品質(zhì)立面公共空間精裝修生態(tài)化辦公空間3建筑立面——體現(xiàn)檔次的面材，現(xiàn)代建筑風格，品質(zhì)感建筑表皮通過建筑表面體現(xiàn)項目檔次，做出現(xiàn)代感，以玻璃幕墻和現(xiàn)代感材質(zhì)為主，滿足客戶對形象的要求；產(chǎn)品建議-立面公共空間精裝修，以低成本高形象體現(xiàn)高檔商務寫字樓標準配置大堂入口與大堂是寫字樓形象的主要載體大堂通過中庭挑空入口通過挑出的雨棚營造氣勢過道、電梯間等公共空間力求間接、明亮、自然采光在裝修材料上節(jié)約成本用一些室內(nèi)綠色點綴，營造綠色辦公空間入口與大堂入口及大堂設計現(xiàn)代感，提升形象過道、電梯間等公共空間簡潔、明亮，用綠色點綴，成本控制產(chǎn)品建議-精裝建筑局部架空，廣場園林邊界擴張至建筑底部增加建筑面積,提高可利用空間錯落有致，增加整體空間層次感和現(xiàn)代感底部架空,園林綠化邊界延伸至建筑物底部提高綠化面積，增加公共交流空間產(chǎn)品建議-生態(tài)漫步型景觀規(guī)劃——生態(tài)化、綠化，滿足外溢客戶對低密氛圍的追求體現(xiàn)生態(tài)化園林處理手段：

1.線形水系+小型水面貫穿，增添景觀效果，控制成本；

2.結合地塊可考慮微地形景觀，增加空間層次感；

3.綠色植被的連續(xù)性、曲折，體現(xiàn)景觀的空間感受；產(chǎn)品建議-生態(tài)1、SOHO產(chǎn)品建議2、獨棟企業(yè)會館產(chǎn)品建議3、商業(yè)功能定位建議報告框架1、商業(yè)定位2、業(yè)態(tài)劃分3、街區(qū)形式LivingMall(全生活)商業(yè)中心“日常購物、娛樂休閑、社區(qū)服務、特色餐飲”對內(nèi)：滿足社區(qū)內(nèi)居民日常生活消費需要來源本案業(yè)主、周邊村民、工業(yè)園職工目前統(tǒng)計數(shù)量約15000人未來發(fā)展趨勢伴隨常福新城成熟同步增多商業(yè)類型特色餐飲、休閑娛樂、社區(qū)服務商業(yè)區(qū)位沿啟動區(qū)主干道排布未來發(fā)展趨勢形成外向輻射力對外：滿足常福新城內(nèi)商業(yè)商務娛樂需要商業(yè)定位1、SOHO產(chǎn)品建議2、獨棟企業(yè)會館產(chǎn)品建議3、商業(yè)功能定位建議報告框架1、商業(yè)定位2、業(yè)態(tài)劃分3、街區(qū)形式特色小店街頭一景休憩場所街角商業(yè)外賣中心風情商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃充分挖掘區(qū)域企業(yè)職工的消費潛能，實現(xiàn)與本項目的融合發(fā)展，營造以特色為主題的商業(yè)街區(qū)。商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足客戶的基本生活需要為主要目的，如超市、餐飲、日常所需物品和服務等；商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足客戶的基本生活需要為主要目的，如超市、餐飲、日常所需物品和服務等。業(yè)態(tài)定位A區(qū)：臨近規(guī)劃道路，展示面很好，建議布置對地段要求高的餐飲娛樂類業(yè)態(tài)。

例如特色餐飲店、咖啡店、茶坊、KTV、沐足等，并建議引進連鎖超市，如中百倉儲。B區(qū)：處于兩條街中間，建議設置生活休閑類業(yè)態(tài)。

例如服飾店、內(nèi)衣精品店、美容美發(fā)店、面包水果店等。C區(qū)：西面靠山，地段昭示性最差，建議布置對地段和商業(yè)氛圍要求不高，具有壟斷、專一性質(zhì)的金融商務類業(yè)態(tài)。

例如銀行、郵政、移動、聯(lián)通、稅務、藥店等。通道：將AB兩街打通，不僅可以增加內(nèi)部商鋪的商業(yè)價值，同時C街銀行等具有絕對競爭力的店鋪也可以增加外街的人流量。形成三大主題商業(yè)區(qū)，各自成片，又相互統(tǒng)一，形成有機的結合。A餐飲娛樂美食街B生活休閑精品街C金融商務一條街通道業(yè)態(tài)布局建議D區(qū)：臨近規(guī)劃道路，交通便利，靠近4S店區(qū)，建議布置汽車產(chǎn)業(yè)相關的低端配套業(yè)態(tài)。例如汽車零部件銷售，汽車美容、汽車電子產(chǎn)品專賣等業(yè)態(tài)。東區(qū)打造依附4S店的汽車配套商業(yè)街。D汽車配套街業(yè)態(tài)布局建議此物業(yè)配比表乃初步建議，項目啟動時可根據(jù)市場實際情況加以調(diào)整。各業(yè)態(tài)商鋪的面積尺度（初步模擬）街區(qū)業(yè)態(tài)類型面積（㎡）數(shù)量總面積業(yè)態(tài)類型面積（㎡）數(shù)量總面積餐飲娛樂美食街高檔特色餐飲50031500低檔餐飲1004400咖啡、茶坊2002400休閑娛樂50031500西餐3001300中型超市150011500生活休閑精品街理發(fā)、形象設計1002200美容美體3001300精品服飾505250寵物店502100便利店1002200面包房802160音像店1001100文具店、報亭50150花店502100水果店502100金融商務一條街銀行2002400稅務1001100銀行ATM機205100藥店1202240郵政2001200干洗店802160移動2001200家政502100地產(chǎn)中介1002200票務50150聯(lián)通2001200社區(qū)醫(yī)院2001200汽車配套街汽車美容服務2003600汽車零配件2003600修理店2004800汽車配套電子產(chǎn)品1502300業(yè)態(tài)模擬1、SOHO產(chǎn)品建議2、獨棟企業(yè)會館產(chǎn)品建議3、商業(yè)功能定位建議報告框架1、商業(yè)定位2、業(yè)態(tài)劃分3、街區(qū)形式通過研究具備參考條件的不同案例，為本案商業(yè)的街區(qū)形式與建筑形式提供借鑒案例借鑒借鑒國內(nèi)成功商業(yè)運作案例上海·海上海創(chuàng)意商業(yè)街北京·蘋果社區(qū)海上海位于上海楊浦區(qū)，最大化商業(yè)-辦公用戶的人流互動空間，適當避免對居住區(qū)域人群造成影響海上海創(chuàng)意商業(yè)街創(chuàng)意LOFT（寫字樓）近8萬m2的3幢高80米匣型建筑；率先提出創(chuàng)意商居的概念，打造高挑大面寬辦公空間；創(chuàng)意商業(yè)街400米，逾2萬m21-3層商鋪文化藝術商業(yè)街，將各種生活、商務配套融于一體；按場景制造分為金屬院、玻璃院、木院、磚院、混凝土院五大主題院，獨具特色；創(chuàng)意生態(tài)居逾9萬m2的7幢16至25層精裝修高尚住宅；借鑒點：街區(qū)的形態(tài)（以傳統(tǒng)五行為構思原點，形成商業(yè)街的主線，將街區(qū)不同的院落空間/空間場串聯(lián)）利用商業(yè)街將辦公和住宅合理的進行區(qū)隔人群在商業(yè)街里穿行，同時將不同的人群聚集在不同的功能場；通過創(chuàng)意街區(qū)的打造，整合政府、區(qū)域、項目資源，改變區(qū)域的“下只角”印象。海上海創(chuàng)意商業(yè)街充分挖掘商業(yè)價值，增加沿街面，形成錯落街區(qū)，使內(nèi)外街融為一體項目本身只有一面臨街，通過蘋果街的打造，將商業(yè)氛圍引入社區(qū)內(nèi)部，一方面確保底商可以鋪鋪臨街，另一方面圍合形成局部的商業(yè)氛圍，提升商業(yè)街的商業(yè)價值。百子灣路百子灣路蘋果街北京蘋果社區(qū)蘋果商業(yè)街以江南古鎮(zhèn)的模式來構筑現(xiàn)代商業(yè)街；鋪面積為80-100平米，鋪鋪朝街，所有商鋪均可自由連通為200-2000平米的商業(yè)空間；將街切割、打碎、重組、再造，尋找最適宜的街的尺度；以體量而不是以數(shù)量來均衡視覺感受，造就整體感；內(nèi)部商業(yè)街與城市人流，車流貫通，做到吸入人流；戲臺（廣場）處于主要河流、人流交叉點，造成主要的事件點；垂直的空間經(jīng)驗，看上看下，商店＋住家的空間結構。北京蘋果社區(qū)蘋果街長500米，由底商商業(yè)街和二十二院街圍合而成底商商業(yè)街，約1.2萬平米，由公寓首層、二層底商商鋪組成，共有商鋪60余個。二十二院街，獨立的院落商街，2-3層低層人文院落建筑，地上2萬多平米，地下1.9萬平米。底商商業(yè)街北京蘋果社區(qū)借鑒點：造街。通過在主街上支出支巷，造出更多的街，讓更多的鋪子臨“街”這些院落集中在一條主街上，衍生出許多支巷，再通過外墻的曲折，將相對獨立的外院串連起來，又通過合理的交通組織實現(xiàn)商業(yè)人流的有效引入?；乩燃罢啊⒄g綠地與室內(nèi)空間相互穿插，提高了空間的可塑性。曲折的街和小小的巷子，邊逛邊欣賞，眼前都是鋪子，但永遠不會迷路。北京蘋果社區(qū)借鑒點：造院。通過支巷將人流引導到各個院落，將商鋪的價值最大化，同時增加逛街的趣味性小小的巷子，將人流以引入院子里，又是一個豁然開朗的空間。

院入口院中空間院中空間通道樓梯北京蘋果社區(qū)街區(qū)形式：“主街+分支”，保證主街中人的視線內(nèi)人流的密集程度318國道318國道意向一意向二318國道商業(yè)開口人流動線商業(yè)體量示意本案街區(qū)形式商業(yè)內(nèi)街建筑形式基本單位面積50㎡左右層數(shù)2-3層基本開間4-6米為宜基本進深10-12米為宜基本層高4-5米為宜，loft結構挑高6米，loft結構，規(guī)劃道路沿線商鋪面積控制在120㎡左右，商業(yè)內(nèi)街面積控制在50㎡左右。規(guī)劃道路沿線商業(yè)街建筑形式基本單位面積120㎡左右層數(shù)2層基本開間5-8米為宜基本進深10-15米為宜基本層高4-5米為宜，loft結構商業(yè)建筑形式說明：街區(qū)形式將商業(yè)設置成單獨、開放式的街區(qū)商業(yè)，提升項目的品質(zhì)感。建議本項目的商業(yè)部分設置成單獨的街區(qū)，開放式的，與道路形成一個的開敞空間，同時也能將商業(yè)和住宅區(qū)分開，保證住宅區(qū)的私密性和品質(zhì)感。街區(qū)表現(xiàn)以現(xiàn)代風格為主，體現(xiàn)商業(yè)的時尚性。街區(qū)表現(xiàn)序號需求面積（實用面積㎡）輻射人口基數(shù)（人）商圈范圍1300—5002000戶×3人=6000人1公里或步行15分鐘21000—3000