十二種購(gòu)物中心類型定義及案例

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九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介

九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)十二種購(gòu)物中心類型——九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)

上海年11月20日第一頁(yè)，共54頁(yè)。本文件是專門為保利地產(chǎn)書寫的。除非得到后續(xù)的詳細(xì)分析和口頭報(bào)告的支持，否那么本文件不算完好。本文件不得透露給第三方機(jī)構(gòu)，例外情況是事先得到九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)的書面同意。目錄購(gòu)物中心類型定義城市中心典型案例——深圳萬(wàn)象城購(gòu)物中心類型及價(jià)值定位挑選模型TestingTime

第二頁(yè)，共54頁(yè)。A.購(gòu)物中心類型定義第三頁(yè)，共54頁(yè)。購(gòu)物中心的定義“一組建于某一場(chǎng)所的、建筑統(tǒng)一的商業(yè)機(jī)構(gòu)，這一場(chǎng)所是作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)單元來統(tǒng)一規(guī)劃、開發(fā)、擁有和管理的，其位置、規(guī)模和商店類型與所效勞的商業(yè)區(qū)域親密相關(guān)，經(jīng)營(yíng)單元根據(jù)商業(yè)類型和總體規(guī)模在場(chǎng)地內(nèi)提供相應(yīng)的停車效勞，一個(gè)購(gòu)物中心至少有三個(gè)以上的商業(yè)機(jī)構(gòu)。〞——美國(guó)城市土地利用協(xié)會(huì)〔ULI〕1947/1999第四頁(yè)，共54頁(yè)。一座好的購(gòu)物中心具備以下的特點(diǎn)建筑經(jīng)過統(tǒng)一處理場(chǎng)地內(nèi)有足夠的停車位具有商品運(yùn)輸效勞設(shè)施改善環(huán)境大量店面提供與購(gòu)物有關(guān)的活動(dòng)場(chǎng)所有顯著的特色和強(qiáng)烈的場(chǎng)所感第五頁(yè)，共54頁(yè)。功能訴求情感訴求一次性購(gòu)足(=品種齊全)專業(yè)化(=有限品種)零售公園零售公園能量中心城市中心超級(jí)地區(qū)中心鄰里中心區(qū)域中心九洲遠(yuǎn)景購(gòu)物中心的分類休閑娛樂中心生活時(shí)尚中心美食中心主題購(gòu)物中心工廠直銷中心專業(yè)市場(chǎng)中心在總結(jié)美英等國(guó)購(gòu)物中心開展形態(tài)及其專業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)定義的根底上，九洲遠(yuǎn)景總結(jié)定義了具有典型意義的十二種購(gòu)物中心類型注：以上定位矩陣圖為典型意義的描繪，不屬于嚴(yán)格定義；實(shí)際應(yīng)用中，各購(gòu)物中心會(huì)根據(jù)詳細(xì)的內(nèi)外部因素制定行業(yè)覆蓋范圍和功能組合，在定位圖的落位可能會(huì)與上圖有所不同第六頁(yè)，共54頁(yè)。九洲遠(yuǎn)景從目的消費(fèi)者、選址、商業(yè)組合、購(gòu)物娛樂傾向性以及消費(fèi)者溝通方面來描繪十二種購(gòu)物中心不同的特性ResidentialShoppingMall鄰里購(gòu)物中心43RegionalShoppingCenter地區(qū)購(gòu)物中心1CityCenter城市購(gòu)物中心10SpecialtyMall專業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物中心9Outletscenter工廠直銷中心

RetailPark購(gòu)物公園5Entertainmentcenter娛樂中心8PowerCenter能量中心6SuperRegionalShoppingCenter超級(jí)地區(qū)購(gòu)物中心2LifestyleCenter生活時(shí)尚中心7購(gòu)物中心定義模型購(gòu)物娛樂傾向性商業(yè)組合目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)者溝通選址購(gòu)物中心類型11MealMall美食中心12Themeshoppingcenter主題購(gòu)物中心第七頁(yè)，共54頁(yè)。不同的營(yíng)銷要素內(nèi)容，購(gòu)物中心向消費(fèi)者呈現(xiàn)著不同的核心價(jià)值和形態(tài)購(gòu)物中心營(yíng)銷要素商業(yè)組合選址條件消費(fèi)者溝通購(gòu)物與娛樂的傾向性通常有多少個(gè)主力店主力店的類型構(gòu)成是怎樣的，包括行業(yè)類型和業(yè)態(tài)形式主力店的面積占比是多少整體的功能組合中，購(gòu)物、餐飲、娛樂的比例構(gòu)成是怎樣的處于怎樣的城市區(qū)位和商圈特性位于市中心區(qū)、郊區(qū)、新區(qū)、居民社區(qū)商圈內(nèi)消費(fèi)者人口特點(diǎn)交通條件〔位于城市交通干道、區(qū)域交通干道或社區(qū)交通主道〕，公共交通情況場(chǎng)地面積、建筑面積的大小所需要覆蓋的有效商圈范圍大小所采取的建筑形式特征，封閉或開放，樓層數(shù)量動(dòng)線安排、出入口設(shè)置停車場(chǎng)地上或地下的設(shè)置方式，停車位數(shù)量及其面積景觀設(shè)計(jì)、視覺設(shè)計(jì)消費(fèi)者的消費(fèi)行為是以購(gòu)物為主要內(nèi)容還是以休閑娛樂為主要內(nèi)容以滿足個(gè)人的自我實(shí)現(xiàn)需求為主還是以滿足家庭根本生活需求為主感性成份更多還是更關(guān)注性價(jià)比的理性消費(fèi)行為第八頁(yè)，共54頁(yè)。1資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究城市購(gòu)物中心城市購(gòu)物中心/CityCenter商業(yè)組合選址條件消費(fèi)者溝通購(gòu)物與娛樂的傾向性第九頁(yè)，共54頁(yè)。城市購(gòu)物中心/CityCenter位于市中心，通常是提供以購(gòu)物為主的、含有休閑娛樂成份的一站式消費(fèi)場(chǎng)所選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合購(gòu)物與娛樂傾向功能組合%消費(fèi)者溝通核心價(jià)值位于城市中心區(qū)域城市中心主干道旁6-20萬(wàn)平米核心商圈3公里，次級(jí)商圈6公里，三級(jí)商圈40公里以上，覆蓋三級(jí)商圈目的消費(fèi)者為群眾消費(fèi)群或某一細(xì)分市場(chǎng)提供以購(gòu)物為主的、含有餐飲/休閑娛樂成份的、一站式購(gòu)足的消費(fèi)中心提供社交、家庭活動(dòng)與其他附加價(jià)值隨機(jī)性消費(fèi)形式購(gòu)物60-70%餐飲15-25%休閑娛樂10-15%多與寫字樓及酒店形成綜合體3-5個(gè)主力店主力店通常為百貨公司、主題餐飲區(qū)、電影院及其他主題室內(nèi)娛樂主力店占比40-60%以服裝、休閑娛樂、餐飲為主購(gòu)物為主，表達(dá)自我實(shí)現(xiàn)訴求，感性成份較大以封閉型的獨(dú)立建筑體為主(big-box)，有多個(gè)中庭樓層3層以上，多以垂直性交通配合滾梯主出入口外有多出入口地下停車場(chǎng)，500個(gè)停車位以上1資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究城市購(gòu)物中心第十頁(yè)，共54頁(yè)。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉上海世茂百聯(lián)廣場(chǎng)上海來福士廣場(chǎng)上海正大廣場(chǎng)第十一頁(yè)，共54頁(yè)。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉深圳萬(wàn)象城北京新東新天地第十二頁(yè)，共54頁(yè)。超級(jí)地區(qū)購(gòu)物中心/SuperRegionalCenter通常位于郊區(qū)或新區(qū)，具有較大的體量，向消費(fèi)者提供以購(gòu)物為主的、含有休閑娛樂成份的一站式消費(fèi)中心選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合功能組合%消費(fèi)者溝通核心價(jià)值位于郊區(qū)、城鄉(xiāng)接合部或新區(qū)城市主干道或高速公路出口處超過8萬(wàn)平米核心商圈3公里，次級(jí)商圈6公里，三級(jí)商圈30公里或以上，覆蓋三級(jí)商圈目的消費(fèi)者通常為群眾消費(fèi)群提供以購(gòu)物為主的、含有餐飲娛樂成份的一站式購(gòu)足的消費(fèi)中心提供社交、家庭活動(dòng)與其他附加價(jià)值隨機(jī)性消費(fèi)形式+目的性消費(fèi)形式3-5個(gè)主力店折扣型主力店為主，通常為百貨、GMS、大賣場(chǎng)、品類專營(yíng)店、電影院以及其他室內(nèi)娛樂主力店占比40-60%以服裝、家居、電子、娛樂休閑、食品雜貨為主購(gòu)物為主，表達(dá)自我實(shí)現(xiàn)訴求，感性與理性購(gòu)物較平衡以封閉型的獨(dú)立建筑體為主，有多個(gè)中庭樓層以三層以下為主，主要為二層多采用滾梯交通多主出入口停車場(chǎng)宏大，1000個(gè)停車位以上

購(gòu)物60-70%

餐飲10-20%

休閑娛樂15-20%多與寫字樓及酒店形成綜合體購(gòu)物與娛樂傾向2資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究超級(jí)地區(qū)購(gòu)物中心第十三頁(yè)，共54頁(yè)。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)上海港匯廣場(chǎng)第十四頁(yè)，共54頁(yè)。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉北京金源時(shí)代購(gòu)物中心上海龍之夢(mèng)購(gòu)物中心第十五頁(yè)，共54頁(yè)。地區(qū)購(gòu)物中心/RegionalShoppingCenter聚焦于較小的商圈，提供相對(duì)齊全的消費(fèi)選擇，而消費(fèi)者行為趨于功能性采購(gòu)選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合功能組合%消費(fèi)者溝通核心價(jià)值位于區(qū)域中心區(qū)域中心主干道旁5-8萬(wàn)平米核心商圈3公里，次級(jí)商圈6公里，三級(jí)10公里目的消費(fèi)者為群眾消費(fèi)群或細(xì)分市場(chǎng)以購(gòu)物為主的、含有餐飲休閑娛樂成份提供社交、家庭活動(dòng)場(chǎng)所及其他附加價(jià)值隨機(jī)性消費(fèi)形式2-3個(gè)主力店主力店通常為百貨、GMS、大賣場(chǎng)，次主力店為品類專營(yíng)店主力店占比40-60%以服裝、家居、電子、食品雜貨為主購(gòu)物為主，表達(dá)自我實(shí)現(xiàn)訴求，感性購(gòu)物為主以封閉型的獨(dú)立建筑體為主，有中庭3-6層為主垂直性交通配合滾梯一個(gè)主出入口，附有其他出入口較大的停車場(chǎng)，500個(gè)停車位以上購(gòu)物60-70%餐飲15-25%休閑娛樂10-15%會(huì)與酒店和寫字樓形成綜合體購(gòu)物與娛樂傾向3資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究地區(qū)購(gòu)物中心第十六頁(yè)，共54頁(yè)。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉上海大寧國(guó)際廣場(chǎng)上海百聯(lián)西郊購(gòu)物中心北京龍德廣場(chǎng)第十七頁(yè)，共54頁(yè)。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉深圳CocoPark深圳南山海岸城深圳中信城市廣場(chǎng)第十八頁(yè)，共54頁(yè)。鄰里購(gòu)物中心/ResidentialShoppingMall是一種相對(duì)傳統(tǒng)的形式，由于其明晰的便利性和功能性價(jià)值定位，在許多國(guó)家有著較普及的應(yīng)用選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合功能組合%消費(fèi)者溝通核心價(jià)值居民區(qū)附近位于社區(qū)主干道旁面積為萬(wàn)平米核心商圈1.5公里，次級(jí)商圈3公里，對(duì)三級(jí)商圈的帶動(dòng)力很弱目的消費(fèi)者為社區(qū)居民，以家庭主婦為主提供日常生活用品購(gòu)物和配套效勞便利和個(gè)人效率目的地購(gòu)物形式1-2個(gè)主力店主力店通常大賣場(chǎng)、超市、GMS主力店占比40-60%以日常用品、食品為主購(gòu)物為主，滿足根本需求的購(gòu)物行為，理性購(gòu)物封閉型底商群樓或獨(dú)立建筑體不超過四層沒有中庭雙出入口停車場(chǎng)較小200個(gè)停車位以上購(gòu)物70-80%餐飲10-15%休閑娛樂3-5%效勞5-10%購(gòu)物與娛樂傾向4資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究鄰里購(gòu)物中心第十九頁(yè)，共54頁(yè)。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉深圳歡樂頌購(gòu)物中心上海金橋購(gòu)物中心第二十頁(yè)，共54頁(yè)。購(gòu)物公園/RetailPark是一種位于郊區(qū)或新區(qū)的、大體量的，具有濃重的休閑娛樂特征的購(gòu)物場(chǎng)所，賦予消費(fèi)過程更多輕松與愉悅的體驗(yàn)選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合功能組合%消費(fèi)者溝通核心價(jià)值位于郊區(qū)、城鄉(xiāng)接合部或新區(qū)城市主干道或高速公路出口處超過8萬(wàn)平米核心商圈3公里，次級(jí)商圈6公里，三級(jí)商圈50公里或以上目的消費(fèi)者為群眾消費(fèi)群具有濃重的休閑娛樂特征的購(gòu)物場(chǎng)所提供社交，個(gè)人與家庭的休閑娛樂目的地消費(fèi)形式3-5個(gè)以上主力店主力店通常為2個(gè)戶外娛樂主題，如人造海灘、溜冰場(chǎng)等，以其他主題如購(gòu)物、餐飲作為輔助主力店主力店占比60-70%以大型主題式戶外娛樂、餐飲、主體購(gòu)物街區(qū)為主休閑娛樂為主，表達(dá)自我實(shí)現(xiàn)訴求，感性消費(fèi)行為為主開放式的建筑體、內(nèi)外街區(qū)布局為主單體建筑最多為三層，多為一、二層有地上停車場(chǎng)，停車場(chǎng)宏大，停車自由度大，通常每個(gè)建筑體/商鋪都配有停車位置1500個(gè)停車位以上與交通樞紐連接購(gòu)物40-45%餐飲10-15%休閑娛樂40%以上多與酒店、寫字樓結(jié)合形成綜合體購(gòu)物與娛樂傾向5資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究購(gòu)物公園第二十一頁(yè)，共54頁(yè)。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉北京藍(lán)色港灣第二十二頁(yè)，共54頁(yè)。能量中心/PowerCenter是提供一些專門品類商品的目的地購(gòu)物場(chǎng)所，聚焦一個(gè)或多個(gè)商品種類，商品范圍集中、產(chǎn)品線深，同時(shí)價(jià)格具有極強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合功能組合%消費(fèi)者溝通核心價(jià)值位于郊區(qū)或新區(qū)，交通主干道或高速公路出口處4-10萬(wàn)平米商圈范圍較大，核心商圈3公里，次級(jí)商圈6公里，三級(jí)商圈20公里目的消費(fèi)者為群眾消費(fèi)群專門品類商品的目的地購(gòu)物場(chǎng)所高質(zhì)與低價(jià)，個(gè)人效率目的性購(gòu)物形式3個(gè)以上的主力店，較少數(shù)量的小租戶主力店通常為品類專營(yíng)店、家居商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)賣場(chǎng)、品牌折扣店等主力店比例可高達(dá)75-90%食品雜貨、DIY、家電、家居/家具、體育用品等為主購(gòu)物為主，體本需求訴求，理性購(gòu)物為主獨(dú)立建筑體形成的開放式空間停車場(chǎng)宏大，自由停車1000個(gè)停車位以上購(gòu)物80-95%餐飲10-20%購(gòu)物與娛樂傾向6資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究能量中心第二十三頁(yè)，共54頁(yè)。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉深圳歐洲城上海金橋購(gòu)物中心第二十四頁(yè)，共54頁(yè)。生活時(shí)尚中心/LifestyleCenter為富裕人群供了一個(gè)洋溢自由開放氣氛的目的地休閑消費(fèi)場(chǎng)所選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合功能組合%消費(fèi)者溝通核心價(jià)值通?？拷辉Ｈ巳壕幼^(qū)萬(wàn)平米，但可能更大或更小，規(guī)模的適應(yīng)范圍較寬核心商圈公里，次級(jí)商圈3公里目的消費(fèi)者為高收入消費(fèi)群，女性為主濃重休閑氣氛的消費(fèi)場(chǎng)所自由、休閑、開放、獨(dú)特、追求新穎目的性消費(fèi)形式主力店比例約為0-50%〔可能不設(shè)主力店〕通常會(huì)有書店、小型百貨店、高檔/時(shí)尚連鎖專賣店、影院、餐廳等服裝、家具/家居、圖書音像、餐飲娛樂休閑為主，表達(dá)自我實(shí)現(xiàn)訴求，感性消費(fèi)為主開放的物業(yè)建筑體形式購(gòu)物中心內(nèi)具有濃郁的設(shè)計(jì)氣氛地上停車場(chǎng)，500個(gè)停車位以上，停車自由度大購(gòu)物30-40%餐飲30-40%休閑娛樂30-40%購(gòu)物與娛樂傾向7資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究生活時(shí)尚中心第二十五頁(yè)，共54頁(yè)。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉上海新天地第二十六頁(yè)，共54頁(yè)。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉三里屯Village第二十七頁(yè)，共54頁(yè)。休閑娛樂中心/Entertainmentcenter以?shī)蕵凡惋嫗橹髁Φ?，擁有一個(gè)或多個(gè)娛樂主題選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合功能組合%消費(fèi)者溝通核心價(jià)值通常在市區(qū)，城市主干道或高速公路出口處核心商圈3公里，次級(jí)商圈6公里，三級(jí)商圈40公里以上目的消費(fèi)者為群眾消費(fèi)者和旅游者或細(xì)分市場(chǎng)創(chuàng)造休閑、娛樂的氣氛目的地消費(fèi)形式通常擁有至少一個(gè)娛樂主題娛樂、餐飲娛樂為主，表達(dá)自我實(shí)現(xiàn)訴求，感性消費(fèi)為主通常為封閉式建筑，適應(yīng)性較廣其主題反映在設(shè)計(jì)和商品中宏大停車場(chǎng)，500個(gè)停車位以上8購(gòu)物10%餐飲30-40%娛樂50%以上通常與酒店結(jié)合形成綜合體購(gòu)物與娛樂傾向資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究休閑娛樂中心第二十八頁(yè)，共54頁(yè)。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉圣詹姆士發(fā)電廠St.JamesPowerstation第二十九頁(yè)，共54頁(yè)。工廠直銷中心/Outletscenter提供知名品牌服裝的工廠直接銷售，其極低的折扣具有很強(qiáng)的價(jià)值吸引力選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合功能組合%消費(fèi)者溝通核心價(jià)值通常在遠(yuǎn)離市中心的郊區(qū)，城市主干道或高速公路出口處萬(wàn)平米核心商圈3公里，次級(jí)商圈6公里，三級(jí)商圈30公里以上目的消費(fèi)者為群眾消費(fèi)群提供極具吸引力的低折扣品牌服裝等商品高質(zhì)與低價(jià)目的地購(gòu)物形式購(gòu)物95%餐飲0-5%通常無(wú)主力店，但擁有具號(hào)召力的品牌眾多品牌商品的工廠直銷店組成服裝物業(yè)建筑形式通常為封閉式的有宏大停車場(chǎng)，500個(gè)停車位以上9休閑為主，極強(qiáng)的理性消費(fèi)購(gòu)物與娛樂傾向資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究OutletsCenter第三十頁(yè)，共54頁(yè)。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉上海百聯(lián)青浦奧特萊斯北京燕莎奧特萊斯購(gòu)物中心

第三十一頁(yè)，共54頁(yè)。專業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物中心/SpecialtyMall以經(jīng)營(yíng)某個(gè)品類為主，無(wú)主力店選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合功能組合%消費(fèi)者溝通核心價(jià)值選址適應(yīng)性較廣市區(qū)面積通常在萬(wàn)平米，郊區(qū)通常為4-8萬(wàn)平米核心商圈3公里，次級(jí)商圈6公里，三級(jí)商圈40公里以上單個(gè)主題的購(gòu)物中心或成行成市目的地購(gòu)物形式購(gòu)物80%餐飲5-10%娛樂0-10%通常與酒店、寫字樓結(jié)合形成綜合體無(wú)主力店汽車、家居、服裝、電子、兒童、體育等購(gòu)物為主，表達(dá)根本需求滿足，理性消費(fèi)為主建筑形式多樣化，內(nèi)部形成街區(qū)形式有方便的停車設(shè)施10購(gòu)物與娛樂傾向資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究專業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物中心第三十二頁(yè)，共54頁(yè)。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉上海紅星美凱龍廣場(chǎng)北京太平洋數(shù)碼廣場(chǎng)

北京賽博數(shù)碼廣場(chǎng)

第三十三頁(yè)，共54頁(yè)。美食中心/MealMall以經(jīng)營(yíng)餐飲為主，主力店是大型餐飲或餐飲連鎖店選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合功能組合%消費(fèi)者溝通核心價(jià)值選址適應(yīng)性較廣市區(qū)面積通常在1-4萬(wàn)平米，郊區(qū)通常為4-8萬(wàn)平米核心商圈3公里，次級(jí)商圈6公里，三級(jí)商圈40公里以上目的消費(fèi)者為群眾消費(fèi)者和旅游者或細(xì)分市場(chǎng)目的地消費(fèi)形式購(gòu)物10-15%餐飲60%以上娛樂20-30%大型餐飲或餐飲連鎖店中西式正餐，快餐，特色餐飲，休閑食品，咖啡，茶館，娛樂工程等餐飲娛樂為主，滿足根本需求，也可表達(dá)自我實(shí)現(xiàn)訴求,感性和理性消費(fèi)兼有建筑形式多樣化，內(nèi)部形成街區(qū)形式交通方便,車位充足11購(gòu)物與娛樂傾向資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究美食中心第三十四頁(yè)，共54頁(yè)。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究天津食品街浦東國(guó)際美食城案例列舉第三十五頁(yè)，共54頁(yè)。主題購(gòu)物中心/ThemeShoppingCenter以某一主題為內(nèi)核，配置相應(yīng)的購(gòu)物、餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)，并注重主題情景的營(yíng)造選址主力店主力店行業(yè)商業(yè)組合購(gòu)物與娛樂傾向功能組合%消費(fèi)者溝通核心價(jià)值位于城市中心區(qū)域3-6萬(wàn)平米，但可能更大或更小，規(guī)模的適應(yīng)范圍較寬覆蓋三級(jí)商圈，核心商圈3公里，次級(jí)商圈6公里，三級(jí)商圈40公里以上目的消費(fèi)者為中高端消費(fèi)群或某一細(xì)分市場(chǎng)提供以購(gòu)物為主的、含有餐飲/休閑娛樂成份的、一站式購(gòu)足的消費(fèi)中心提供社交、文化、家庭或其他附加價(jià)值追求精神層面及物質(zhì)層面的雙重滿足購(gòu)物30-50%餐飲15-25%休閑娛樂15-25%多融入主題性的展示、互動(dòng)等主題活動(dòng)1-2個(gè)主力店，次主力店為主主力店通常為主題購(gòu)物、主題餐飲區(qū)、娛樂及其他主題室內(nèi)娛樂主力店/次主力店占比40-60%以服裝、休閑娛樂、餐飲為主購(gòu)物為主，表達(dá)自我實(shí)現(xiàn)訴求，感性成份較大以封閉型的獨(dú)立建筑體為主(big-box)，有多個(gè)中庭強(qiáng)調(diào)主題情景營(yíng)造，增強(qiáng)客戶體驗(yàn)地下停車場(chǎng)，500個(gè)停車位以上12資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究主題購(gòu)物中心第三十六頁(yè)，共54頁(yè)。資料來源：ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究案例列舉香港K11藝術(shù)購(gòu)物中心上海美羅城第三十七頁(yè)，共54頁(yè)。B.城市中心典型案例——深圳萬(wàn)象城第三十八頁(yè)，共54頁(yè)。功能訴求情感訴求一次性購(gòu)足(=品種齊全)專業(yè)化(=有限品種)零售公園零售公園能量中心城市中心超級(jí)地區(qū)中心鄰里中心區(qū)域中心九洲遠(yuǎn)景購(gòu)物中心的分類休閑娛樂中心生活時(shí)尚中心美食中心主題購(gòu)物中心工廠直銷中心專業(yè)市場(chǎng)中心深圳萬(wàn)象城是一個(gè)典型的城市中心城市中心——深圳萬(wàn)象城第三十九頁(yè)，共54頁(yè)。深圳萬(wàn)象城購(gòu)物中心為香港華潤(rùn)集團(tuán)在內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)工程；定位為“深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購(gòu)物中心〞萬(wàn)象城購(gòu)物中心簡(jiǎn)介發(fā)展商華潤(rùn)集團(tuán)設(shè)計(jì)單位美國(guó)RTKL建筑師事物所規(guī)?？偨ㄖ娣e18.8萬(wàn)平方米、營(yíng)業(yè)面積12萬(wàn)平方米；地上5層、地下2層；商鋪近300個(gè)，停車位1,030個(gè)定位城市購(gòu)物中心；深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型購(gòu)物及娛樂中心開業(yè)時(shí)間2004年12月開業(yè)城市中心——深圳萬(wàn)象城商業(yè)體量宏大，并與寫字樓、酒店、公寓等物業(yè)共同構(gòu)成綜合體第四十頁(yè)，共54頁(yè)。萬(wàn)象城工程位置優(yōu)越，商圈消費(fèi)力較強(qiáng)，具備工程成功運(yùn)作的良好外部條件項(xiàng)目地址工程位置周邊商圈深南大道寶安南路萬(wàn)象城位于深南大道與寶安南路的交匯處；周圍500米內(nèi)分布有3個(gè)地鐵站，并與最近的大劇場(chǎng)站通過地下通道實(shí)現(xiàn)直接對(duì)接萬(wàn)象城地處深圳金融商貿(mào)核心區(qū)域，與深圳市標(biāo)志性建筑“地王大廈〞隔街相對(duì)，毗鄰深圳證券交易所、中國(guó)人民銀行、深圳開展銀行、香格里拉、彭年希爾頓、麗晶等酒店；核心商圈內(nèi)人流量大，以收入較高的寫字樓人群為主城市中心——深圳萬(wàn)象城位于城市中心位置第四十一頁(yè)，共54頁(yè)。目的消費(fèi)者周邊寫字樓白領(lǐng)中高收入的深圳居民外地游客市場(chǎng)定位中上檔次的現(xiàn)代化購(gòu)物中心協(xié)同購(gòu)物、休閑、餐飲及娛樂要素文化要素：自由、時(shí)尚、和諧、共享萬(wàn)象城定位于滿足中高收入人群及游客中高檔次購(gòu)物、餐飲和娛樂綜合需求的時(shí)尚購(gòu)物中心萬(wàn)象城娛樂購(gòu)物高檔低檔中高收入深圳居民外地游客周邊寫字樓白領(lǐng)目標(biāo)消費(fèi)者構(gòu)成城市中心——深圳萬(wàn)象城目的消費(fèi)者為群眾消費(fèi)群或某一細(xì)分市場(chǎng)表達(dá)自我實(shí)現(xiàn)訴求，感性成份較大第四十二頁(yè)，共54頁(yè)。寬闊的中庭設(shè)計(jì)、各樓層之間的便利交通系統(tǒng)以及講究的裝修和燈光效果共同營(yíng)造出萬(wàn)象城“自由〞、“時(shí)尚〞、“舒適〞的購(gòu)物氣氛內(nèi)部墻壁和地面以花崗巖為主要材料，色彩以暖色彩為主，給人時(shí)尚、舒適的感覺寬闊的中廳設(shè)計(jì)使購(gòu)物者的視野開闊，并獲得豐富視覺感受由59部扶梯，17部直梯，3部觀光梯構(gòu)件的垂直交通系統(tǒng)使各樓層之間的轉(zhuǎn)換非常便利城市中心——深圳萬(wàn)象城以垂直性交通配合滾梯第四十三頁(yè)，共54頁(yè)。萬(wàn)象城設(shè)置多層停車場(chǎng)并實(shí)現(xiàn)與賣場(chǎng)的無(wú)縫連接，為顧客提供印象深化的消費(fèi)便利，有效進(jìn)步了商圈的輻射范圍地下及地上1-3層均設(shè)置停車場(chǎng)各層停車場(chǎng)直接與賣場(chǎng)進(jìn)展連通萬(wàn)象城車流動(dòng)線分析城市中心——深圳萬(wàn)象城停車位充足，主出入口外有多出入口第四十四頁(yè)，共54頁(yè)。萬(wàn)象城餐飲及娛樂面積占比較大，使之不僅僅滿足人們購(gòu)物需求，同時(shí)成為人們聚會(huì)、休閑娛樂的場(chǎng)所萬(wàn)象城各商業(yè)功能面積占比萬(wàn)象城各商業(yè)功能租戶數(shù)量占比購(gòu)物餐飲娛樂購(gòu)物餐飲娛樂城市中心——深圳萬(wàn)象城以購(gòu)物為主第四十五頁(yè)，共54頁(yè)。主力店及次主力店在萬(wàn)象城的租戶組合中占居重要地位，其面積占比為52%主力店其他次主力店主力店、次主力店面積占比主力店、次主力店業(yè)態(tài)和樓層主力店業(yè)態(tài)樓層芮歐百貨購(gòu)物B1-3F王子飯店餐飲5F嘉禾影城休閑娛樂3-4F冰紛萬(wàn)象冰場(chǎng)休閑娛樂4FOLe'購(gòu)物B1F次主力店順電購(gòu)物4F運(yùn)動(dòng)100購(gòu)物4F生活本色購(gòu)物4F美樂匯美食廣場(chǎng)餐飲5FNOVO購(gòu)物1FEsprit購(gòu)物1-2F萬(wàn)寧購(gòu)物B1F城市中心——深圳萬(wàn)象城5個(gè)主力店，主力店占比在40%-60%的范圍區(qū)間第四十六頁(yè)，共54頁(yè)。萬(wàn)象城購(gòu)物中心的主力店在時(shí)尚的主題下覆蓋多種業(yè)態(tài)，兼顧購(gòu)物、餐飲和休閑娛樂功能〔1/2〕OLE為國(guó)內(nèi)著名大型零售連鎖企業(yè)“華潤(rùn)萬(wàn)家”之全新精品形象店，全面引進(jìn)國(guó)際市場(chǎng)流行時(shí)尚消費(fèi)品提供顧客高品質(zhì)商品與低價(jià)格的最優(yōu)價(jià)值組合以及探索性的購(gòu)物體驗(yàn)REEL百貨是一家以18-35歲都市白領(lǐng)時(shí)尚女性為主要目標(biāo)消費(fèi)者的生活時(shí)尚百貨公司，突出時(shí)尚、前衛(wèi)、自由的風(fēng)格城市中心——深圳萬(wàn)象城第四十七頁(yè)，共54頁(yè)。海港飲食管理旗下的最高級(jí)的食府。位于深圳地標(biāo)性建筑——華潤(rùn)萬(wàn)象城五樓，占地面積超過8000平方米，一千多平方米無(wú)柱式宴會(huì)廳及層進(jìn)式歌劇院設(shè)計(jì)，聲、電、光完美結(jié)合的高科技舞臺(tái)，合適舉辦各式宴會(huì)嘉禾影院由全球最大華語(yǔ)電影娛樂公司嘉禾集團(tuán)投資，擁有7個(gè)放映廳總計(jì)1200個(gè)座位，為深圳規(guī)模最大、素質(zhì)最高的電影院。全部影廳均采用國(guó)際最新、最先進(jìn)的專業(yè)電影視聽設(shè)備冰紛萬(wàn)象真冰溜冰場(chǎng)總面積約3600平方米，其中冰面面積約1800平方米，高度超過15米，符合奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)。中國(guó)第一個(gè)把戲滑冰世界