房地產(chǎn)管理基本制度與政策二〇一四年四月

房地產(chǎn)管理

基本制度與政策

二〇一四年四月第三章房地產(chǎn)業(yè)概述第四章建設(shè)用地制度與政策第五章國(guó)有土地上房屋征收第六章規(guī)劃和建設(shè)工程管理制度與政策第七章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)制度與政策第八章房地產(chǎn)交易管理制度與政策第九章房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策其他章中介服務(wù)管理、稅收、物業(yè)管理制度與政策第三章房地產(chǎn)業(yè)概述1、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)與管理等各方面關(guān)聯(lián)行業(yè)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。但建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)歸入第二產(chǎn)業(yè)。2、房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分房地產(chǎn)業(yè)包括（）。A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)B、物業(yè)管理C、房地產(chǎn)中介服務(wù)D、房地產(chǎn)估價(jià)E、房地產(chǎn)咨詢房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)包括（）。A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)B、物業(yè)管理C、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)D、房地產(chǎn)咨詢E、房地產(chǎn)估價(jià)3、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革國(guó)務(wù)院宣布從（）年開(kāi)始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。A、1957B、1981C、1998D、20071987年，《沿著有中國(guó)特色的社會(huì)主義道路前進(jìn)》第一次提出建立房地產(chǎn)市場(chǎng)。1998年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》提出停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。2003年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》指出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2007年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》解決城市低收入家庭住房困難問(wèn)題。2010年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。4、現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策我國(guó)的住房供應(yīng)政策是以（）為主體。A、保障性住房B、政策性住房C、商品性住房D、福利性住房一、土地所有制（掌握）我國(guó)土地實(shí)行社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。1、城鄉(xiāng)二元制全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)。勞動(dòng)群眾集體所有制情形有：(1)村農(nóng)民集體(2)村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體(3)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體第四章建設(shè)用地制度與政策國(guó)家所有土地的所有權(quán)由（）代表國(guó)家行使。A、全國(guó)人民代表大會(huì)B、全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)C、國(guó)務(wù)院D、國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)2、國(guó)有土地與集體土地的范圍城市市區(qū)郊區(qū)已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有土地的部分

農(nóng)村其他部分（包括宅基地、自留地、自留山等）林地、草地、荒地、灘涂及其他土地其他部分法律規(guī)定屬于集體所有的部分下列關(guān)于土地所有權(quán)的表述，正確的是（）。A、所有權(quán)全部歸國(guó)家所有B、土地所有權(quán)由各級(jí)人民政府所有C、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有D、宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有二、土地管理的基本制度（掌握）下列屬于我國(guó)土地管理基本制度的有（）。A、所有權(quán)和使用權(quán)分離制度B、土地登記制度C、土地有償有限期使用制度D、土地用途管制制度E、保護(hù)耕地的制度1、土地登記制度（1）單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由（）登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)。A、縣級(jí)以上人民政府B、縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)C、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府D、省級(jí)人民政府土地管理部門(mén)（2）農(nóng)民集體所有的土地，由（）登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。A、縣級(jí)人民政府B、縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)C、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府D、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府土地管理部門(mén)（3）農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由（）登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。A、縣級(jí)人民政府B、縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)C、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府D、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府土地管理部門(mén)（4）土地登記由（）登記造冊(cè)，確認(rèn)有關(guān)土地權(quán)利。A、縣級(jí)人民政府B、縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)C、縣級(jí)以上人民政府D、縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)2、土地有償有限期使用制度凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償有限期使用。（）3、土地用途管制制度土地用途管制的核心是不能隨意改變建設(shè)用地的用途。（）農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的土地管理部門(mén)批準(zhǔn)。（）4、耕地保護(hù)制度下列關(guān)于土地管理的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。A、土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。B、土地用途管制的核心是不得擅自改變建設(shè)用地的用途C、國(guó)家對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記D、國(guó)有土地有償使用的方式是出讓、出租、作價(jià)出資入股

三、集體土地征收1、下列屬于征收集體土地應(yīng)遵循的原則有（）。A、珍惜耕地，合理利用土地B、保證國(guó)家建設(shè)用地C、妥善安置被征地單位和農(nóng)民D、有償使用土地E、嚴(yán)格依據(jù)上級(jí)主管部門(mén)的要求征地2、下列應(yīng)由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的征收審批范圍的有（）。

A、基本農(nóng)田1公頃B、基本農(nóng)田以外的耕地36公頃C、基本農(nóng)田以外的耕地34公頃D、其他土地71公頃E、其他土地69公頃下列關(guān)于集體土地征收的說(shuō)法中，正確的有（）。A、征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃、其他土地70公頃以上的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)B、分期建設(shè)的項(xiàng)目征地應(yīng)當(dāng)一次性申請(qǐng)批準(zhǔn)，不得分期征地C、國(guó)家征收集體土地的，土地所有權(quán)發(fā)生改變D、征收集體土地時(shí)，必須進(jìn)行征地公告E、征收補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上建筑物、構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)征地補(bǔ)償費(fèi)包括()A、土地補(bǔ)償費(fèi)B、地上建筑物、構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)C、青苗補(bǔ)償費(fèi)D、房屋結(jié)構(gòu)差價(jià)E、安置補(bǔ)助費(fèi)四、土地的分類(lèi)1、土地的所有制分類(lèi)2、土地的用途分類(lèi)下列屬于集體建設(shè)用地的有（）。A、興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地B、村民建設(shè)住宅用地C、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施建設(shè)用地D、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)建設(shè)用地E、已經(jīng)依法征收的集體建設(shè)用地下列關(guān)于集體建設(shè)用地的表述，正確的有（）。A、集體建設(shè)用地有償使用的方式包括出讓、出租、作價(jià)出資B、應(yīng)當(dāng)符合土地利用的年度計(jì)劃C、應(yīng)當(dāng)符合村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃D、可用于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)E、可用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅3、建設(shè)用地的用途分類(lèi)五、土地取得方式：土地供應(yīng)雙軌制1、劃撥土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者使用的行為。（）下列屬于可由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)劃撥的用地類(lèi)型有（）。A、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地B、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地C、城市公益事業(yè)用地D、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地E、國(guó)有企業(yè)廠房建設(shè)用地劃撥土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（1）轉(zhuǎn)讓?zhuān)阂皇墙?jīng)審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓→受讓方辦理出讓手續(xù)繳納土地使用權(quán)出讓金；二是不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將所獲土地收益上繳國(guó)家。（2）出租：一是將劃撥土地上建筑物出租營(yíng)利的，應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家；二是用地單位改制等原因不宜辦理土地出讓的可租賃；三是租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)訂立合同期限，合同期限不超過(guò)出讓年限。（3）劃撥土地使用權(quán)相關(guān)問(wèn)題：破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。（）劃撥土地使用權(quán)雖辦理土地抵押登記，但未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府部門(mén)審批，抵押無(wú)效。（）2、出讓?zhuān)ㄊ煜ぃ┱袠?biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓?zhuān)汗I(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。

協(xié)議出讓?zhuān)赫信膾煲酝獾氖茏屩黧w：境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，可以取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地如果同一宗地只有一個(gè)意向用地者的，可以協(xié)議方式出讓。（）工業(yè)生產(chǎn)用地和普通商品住宅用地，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。（）個(gè)人不得申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)。（）出讓土地使用年限下列土地使用權(quán)出讓最高年限為50年的有（）。A、工業(yè)用地B、教育、科技、文化、衛(wèi)生C、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地D、綜合或者其他用地E、體育用地土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地70年；（二）工業(yè)用地50年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；（五）綜合或者其他用地50年。甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2008年通過(guò)出讓方式取得一塊綜合用地，2010年三通一平等完成土地開(kāi)發(fā)，2012年擬辦理土地抵押，其最長(zhǎng)抵押年限為（）年。A、36B、38C、46D、48土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（）依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，（）。

A．由國(guó)家無(wú)償收回

B．自動(dòng)續(xù)期

C．應(yīng)于屆滿前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期

D．應(yīng)于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期國(guó)有土地有償使用的方式有（）。A、出讓B、租賃C、作價(jià)出資D、作價(jià)入股E、典當(dāng)國(guó)有土地租賃期限在（）個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門(mén)與土地使用者簽訂租賃合同。A、3B、6C、9D、12六、閑置土地的處理（了解）（1）下列屬于閑置土地范圍的情形有（）。A、未按建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)和土地出讓合同規(guī)定的期限開(kāi)發(fā)利用土地的B、核準(zhǔn)使用的土地，合同生效或用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)滿1年未動(dòng)工建設(shè)的C、已動(dòng)工開(kāi)發(fā)，但開(kāi)發(fā)面積不足應(yīng)建面積1/3，或投資額不足總投資額的25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的D、已開(kāi)發(fā)建設(shè)完工，但開(kāi)發(fā)項(xiàng)目長(zhǎng)期未竣工驗(yàn)收的（2）下列關(guān)于閑置土地處理方式的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A、不得延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)期限B、延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)期限，最長(zhǎng)不超過(guò)1年C、出讓取得土地的，閑置一年以上按出讓金20%以下征收土地閑置費(fèi)D、連續(xù)2年以上未使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回土地使用權(quán)并予以公告第五章國(guó)有土地上房屋征收一、房屋征收的條件（掌握）房屋征收的限制條件有（）。A、目的是發(fā)展公共利益B、必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序C、應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人的損失予以公平賠償D、為了搶險(xiǎn)救災(zāi)等緊急需要2、征收與征用的區(qū)別（掌握）下列關(guān)于征收與征用區(qū)別的說(shuō)法中，正確的有（）。A、征收的財(cái)產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，征用的財(cái)產(chǎn)是動(dòng)產(chǎn)B、征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險(xiǎn)救災(zāi)等緊急需要C、征收導(dǎo)致使用權(quán)發(fā)生改變，征用導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生改變D、征收均必須依法補(bǔ)償，征用的補(bǔ)償可由雙方協(xié)商確定E、征收與征用均不必得到所有權(quán)人的同意下列關(guān)于征收與征用的表述中，正確的有（）。A、征收或者征用都是為了國(guó)家、社會(huì)利益需要B、征收或者征用都必須給予補(bǔ)償C、征收是國(guó)家行為，征用是企業(yè)行為D、征收是土地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變E、征收是強(qiáng)制性的，征用是非強(qiáng)制性的國(guó)家對(duì)集體土地實(shí)行征收或者征用后,土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。（）下列可導(dǎo)致土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的方式是（）。

A、出讓

B、劃拔

C、轉(zhuǎn)讓

D、征收第六章規(guī)劃和建設(shè)工程管理制度與政策下列屬于我國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃的有（）。A、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃B、城市規(guī)劃C、鄉(xiāng)規(guī)劃與鎮(zhèn)規(guī)劃D、縣規(guī)劃E、村莊規(guī)劃在城鄉(xiāng)規(guī)劃中，（）是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)。A、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃B、城市規(guī)劃C、鄉(xiāng)規(guī)劃與鎮(zhèn)規(guī)劃D、縣規(guī)劃總體規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃20年（一）城市規(guī)劃區(qū)的概念（掌握）城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。（）城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。（）（二）規(guī)劃編制與審批城市總體規(guī)劃：人民政府組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃：規(guī)劃主管部門(mén)編制審批：直轄市總體規(guī)劃→報(bào)國(guó)務(wù)院審批省會(huì)市/較大市→報(bào)省級(jí)政府審查→報(bào)國(guó)務(wù)院審批其他市→報(bào)省級(jí)政府審批城市控制性詳細(xì)規(guī)劃→本級(jí)政府批準(zhǔn)→報(bào)本級(jí)人大常委會(huì)和上級(jí)政府備案鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃→報(bào)上一級(jí)政府審批（三）建設(shè)工程規(guī)劃管理（掌握）在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（）申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。（）（四）城市紫、綠、藍(lán)、黃線管理（熟悉）劃定城市規(guī)劃紫線的作用是確定(

)。A.綠地控制范圍B.歷史建筑保護(hù)范圍C.地表水體保護(hù)范圍D.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地控制界線（1）城市紫線，是指國(guó)家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級(jí)以上人民政府公布保護(hù)的歷史建筑的保護(hù)范圍界線。（2）城市綠線，是指城市各類(lèi)綠地范圍的控制線。（3）城市藍(lán)線，城市藍(lán)線，是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫(kù)、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線。（4）城市黃線，是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。（五）建設(shè)工程招投標(biāo)與監(jiān)理（了解）1、招投標(biāo)下列對(duì)必須招投標(biāo)項(xiàng)目的說(shuō)法中，正確的有（）。A、大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；B、全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目C、使用國(guó)際組織或外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目D、法律或者國(guó)務(wù)院對(duì)必須進(jìn)行招標(biāo)的其他項(xiàng)目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定E、建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程2、工程監(jiān)理下列必須實(shí)行監(jiān)理的工程有（）。A、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)工程；B、大中型公用事業(yè)工程；C、成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程D、利用外國(guó)政府或者國(guó)際組織貸款、援助資金的工程；E、國(guó)家規(guī)定必須實(shí)行監(jiān)理的其他工程（六）施工許可制度（掌握）從事建筑工程施工的建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。（）下列情形中，不需領(lǐng)取《施工許可證》的有（）。A、工程投資額在30萬(wàn)元以下的建筑工程B、建筑面積在300平方米以下的建筑工程C、按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建筑工程D、搶險(xiǎn)救災(zāi)工程、臨時(shí)性建筑工程、農(nóng)民自建兩層以下（含兩層）住宅工程E、建筑面積在5萬(wàn)平方米以下的成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程下列關(guān)于《施工許可證》的說(shuō)法中，正確的有（）。A、自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工B、因故不能按期開(kāi)工的，應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，并說(shuō)明理由C、延期以2次為限，每次不超過(guò)3個(gè)月D、既不開(kāi)工又不申請(qǐng)延期或者超過(guò)延期次數(shù)、時(shí)限的，施工許可證自行廢止E、不得延期第七章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)制度（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)1、設(shè)立的特別條件（1）最低注冊(cè)資本：100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；（2）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。2、設(shè)立程序自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)申請(qǐng)備案開(kāi)發(fā)主管部門(mén)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》。3、資質(zhì)管理按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個(gè)資質(zhì)等級(jí)一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可在全國(guó)承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二級(jí)及二級(jí)以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承攬25萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目，具體范圍由建設(shè)行政主管部門(mén)確定。企業(yè)變更名稱(chēng)、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人，應(yīng)當(dāng)在變更30日內(nèi)，向原資質(zhì)審批部門(mén)辦理變更手續(xù)。（）將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為四個(gè)資質(zhì)等級(jí)的部門(mén)規(guī)章是(

)。A.《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》B.《商品房銷(xiāo)售管理辦法》C.《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》D.《城市商品房預(yù)售管理辦法》（二）資本金制度1998年《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定為資本金占總投資的比例不得低于20%2004年國(guó)務(wù)院《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用住房）資本金提高到35%2009年調(diào)整為保障性住房和普通商品房最低20%，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本金比例為30%2005年1月，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國(guó)有土地的使用權(quán)，投資6000萬(wàn)元開(kāi)發(fā)商品住宅。甲公司實(shí)施該項(xiàng)目的項(xiàng)目資本金不得少于(

)萬(wàn)元。A.1200B.1800C.2100D.3000（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄊ煜ぃ?、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件下列關(guān)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件的有（）。A、已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金B(yǎng)、已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書(shū)C、建設(shè)房屋的，建設(shè)工程實(shí)際投入資金額占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上D、成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件E、轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家2、轉(zhuǎn)讓的程序轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。（）（四）商品房交付使用（掌握）下列屬于商品住房交付使用條件的有（）。A、工程經(jīng)竣工驗(yàn)收并備案B、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已建成并滿足使用要求C、住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度已落實(shí)D、商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體已明確E、前期物業(yè)管理已落實(shí)4、房地產(chǎn)廣告下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A、房地產(chǎn)廣告中涉及交通的，如正在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明B、房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格及有效期限C、房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱(chēng)及貸款額度、年期D、房地產(chǎn)廣告中涉及房屋面積的，必須是房屋建筑面積第八章房地產(chǎn)交易管理制度與政策（一）房地產(chǎn)交易中的基本制度（熟悉）1、房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度2、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度3、房地產(chǎn)評(píng)估人員資格認(rèn)證制度房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審查房屋交易合同交易價(jià)格，價(jià)格過(guò)低的不予辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。（）（二）房地產(chǎn)交易：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)償轉(zhuǎn)讓——繼承、贈(zèng)與等有償轉(zhuǎn)讓——買(mǎi)賣(mài)、交換、其他方式其他方式（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人、房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（4）以房地產(chǎn)抵債的。2、商品房銷(xiāo)售（1）<商品房預(yù)售>申請(qǐng)→審查→作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書(shū)面決定→頒證（2）<商品房現(xiàn)售>：現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)尚存爭(zhēng)議：竣工驗(yàn)收合格或完成初始登記（3）預(yù)售合同備案：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，備案。（4）銷(xiāo)售代理：代銷(xiāo)與包銷(xiāo)（5）禁止行為：一房二賣(mài)、未經(jīng)驗(yàn)收合格的交付使用、返本銷(xiāo)售、售后包租銷(xiāo)售未竣工商品房、分割拆零銷(xiāo)售商品住宅、未公示銷(xiāo)售法規(guī)/合同示范文本（6）商品房買(mǎi)賣(mài)合同①合同內(nèi)容約束：銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。②面積誤差處理：有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按3％?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》③除約定外，不以備案作為合同生效要件商品房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定，其保修期從(

)起計(jì)算。A.商品房竣工之日B.商品房竣工驗(yàn)收之日C.商品房竣工驗(yàn)收合格之日D.商品房交付之日2、房地產(chǎn)抵押（1）按抵押物形態(tài)分：房地產(chǎn)抵押、在建工程抵押、預(yù)購(gòu)商品房抵押；按主債權(quán)性質(zhì)劃分：一般抵押和最高額抵押（2）抵押范圍

①土地所有權(quán)；

②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；

③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；

④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；

⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。3、房屋租賃①應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同：6個(gè)月以上應(yīng)書(shū)面②不得擅自轉(zhuǎn)租（經(jīng)出租人同意可）；③承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)（提前3個(gè)月通知）及例外；④房屋租賃合同訂立后30日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)辦理房屋租賃登記備案。出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，第一順序承租人為（）A、合同成立在先的B、已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的C、已經(jīng)合法占有租賃房屋的D、率先交納房屋租金的4、各種類(lèi)型的競(jìng)合1）有抵押、查封的房屋辦理初始登記2）抵押與轉(zhuǎn)移3）出租與轉(zhuǎn)移、抵押4）查封與轉(zhuǎn)移、抵押5）列入征收范圍與抵押、轉(zhuǎn)移第九章房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策1、職責(zé)：查驗(yàn)、詢問(wèn)、如實(shí)/及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)/其他