房地產(chǎn)開發(fā)流程及成本構(gòu)成

2010年8月房地產(chǎn)開發(fā)流程及成本構(gòu)成主講人：劉愛吉2013年11月15日引言房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。是指覆蓋土地并永久附著于土地的一類實物，比如建筑物。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。房地產(chǎn)是一種不能移動，或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。房產(chǎn)主要包括住房房產(chǎn)和營業(yè)性房產(chǎn)。地產(chǎn)主要包括土地和土地資本。土地具有有用性、稀缺性和社會的有效需求等特點。土地資本是為使土地達(dá)到一定的使用標(biāo)準(zhǔn)而進(jìn)行的開發(fā)投資，這種投資要轉(zhuǎn)化為一定量的物化勞動和活勞動，其本身必然具有商品屬性。

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成目錄房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。因此，取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開發(fā)，而是包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)在內(nèi)的開發(fā)經(jīng)營活動。簡言之，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機(jī)組成部分。1、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展大約經(jīng)歷了四個階段。2、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）19781991199520022013中國房地產(chǎn)市場萌芽階段第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個省市的房改總體方案。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求

第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）19781991199520072013探索階段：炒作與調(diào)整第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求

第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時間的低迷之后開始復(fù)蘇。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求

第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）

19781991199520022013房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展階段第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求

第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998年以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求第四階段：價格持續(xù)上漲，多項調(diào)控措施出臺的新階段(2003年以來)19781991199520022013房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求第四階段：價格持續(xù)上揚，多項調(diào)控措施出臺的新階段(2003年以來)

2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格此起彼伏。回首改革開放30年中國老百姓的住房變遷就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國30年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國社會主義建設(shè)的改革開放史。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求

房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)主要內(nèi)容第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（1）土地開發(fā)土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（2）房屋開發(fā)就房屋開發(fā)而言，一般包括四個方面：

第一個方面：住宅開發(fā)；

第二個方面：生產(chǎn)與經(jīng)營建筑物開發(fā)；

第三個方面：生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；

第四個方面：城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（3）房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)別

房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的，房地產(chǎn)開發(fā)是指依《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款明確的定義。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。這是國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二條明確定義的。因此房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的，兩者對主體的資質(zhì)要求是不同的，前者不一定要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，如果有國有土使用權(quán)的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛中，所以合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)資格，但實踐中經(jīng)營有把具有房屋預(yù)租性質(zhì)的自建房(非商品房)合建合同糾紛當(dāng)作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，就是因為沒有把房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營區(qū)別開來。由于合資、合作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的合同關(guān)系，必然涉及到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)內(nèi)容，我們可以對房地產(chǎn)的開發(fā)作不同的分類，可以根據(jù)開發(fā)規(guī)模和開發(fā)內(nèi)容分類：4、房地產(chǎn)開發(fā)的分類(一)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的大小，可劃分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)三類。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（1）單項開發(fā)

單項開發(fā)是指開發(fā)方式規(guī)模小，占地不大，項目功能單一，配套設(shè)施簡單的開發(fā)形式。這種開發(fā)形式往往在新區(qū)總體開發(fā)和舊城區(qū)總體改造中形成一個相對獨立的項目，但其外貌、風(fēng)格、設(shè)施等要求與總體開發(fā)項目相協(xié)調(diào)，并在較短時間內(nèi)完成這類開發(fā)。

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（2）小區(qū)開發(fā)

小區(qū)開發(fā)是指新城開發(fā)中一個獨立小區(qū)的綜合開發(fā)或舊城區(qū)改造中一個相對獨立的局部區(qū)域的更新改建，即等于相對獨立街坊的更新改造。這類開發(fā)形式要求開發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)做到基礎(chǔ)設(shè)施完善，配套項目齊全。與單項開發(fā)相比，規(guī)模較大，占地亦較大，投資較多，建設(shè)周期較長，一般分期、分批開發(fā)。

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（3）成片開發(fā)

成片開發(fā)是指范圍廣闊(其范圍大到可以相近于開辟一個新的城區(qū))、投入資金巨大、項目眾多、建設(shè)周期長的綜合性開發(fā)。如海南洋浦開發(fā)區(qū)，上海浦東開發(fā)區(qū)等諸如此類的著名的成片開發(fā)項目。在成片開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)往往成為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先行項目，發(fā)揮其啟動和引導(dǎo)作用。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求(二)從房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容不同，可劃分為：單純的土地開發(fā)和再開發(fā);單純的房屋開發(fā)和再開發(fā);土地房屋的一體化開發(fā)等三大類。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（1）單純的土地開發(fā)和再開發(fā)。

土地開發(fā)是指通過三通一平(即通電、通水、通道路)或七通一平(即通電、通水、通道路、通排水、通煤氣、通熱力、通郵;一平即為平整土地)，按照豎向規(guī)劃進(jìn)行土方工程施工。將自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭晒┙ㄔ旄黝惙课莺透黝愒O(shè)施的建筑用地，即把生地變?yōu)槭斓氐拈_發(fā)活動。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求單純的土地開發(fā)：土地再開發(fā)：土地再開發(fā)是指對已開發(fā)區(qū)域的現(xiàn)有土地，通過一定量的資金、勞動的投入，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，完善基礎(chǔ)設(shè)施，以提高土地使用功能和開發(fā)利用效益。舊城區(qū)改造一般都需進(jìn)行土地再開發(fā)。

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（2）單純的房屋開發(fā)和再開發(fā)。

房屋開發(fā)是指在具備建設(shè)條件的土地上，新建各類房屋的活動。一般包括地基建設(shè)、主體工程建設(shè)、配套和附屬工程建設(shè)、安裝和裝飾工程建設(shè)等內(nèi)容。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求房屋開發(fā)：房屋再開發(fā)：房屋再開發(fā)指的是為了提高現(xiàn)有房屋的使用功能和利用效益，在不拆除現(xiàn)有房屋的前提下，對現(xiàn)有房屋進(jìn)行較大規(guī)模的擴(kuò)建和改建活動。一般又稱舊城區(qū)開發(fā)。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求需要指出的是，對房屋的擴(kuò)建和改建只有達(dá)到一定程度和規(guī)模，才屬于房地產(chǎn)開發(fā)的范疇。而對現(xiàn)有房屋進(jìn)行一般性的修繕和裝修，則屬于物業(yè)管理的范疇，而不是房地產(chǎn)開發(fā)。（3）土地房屋一體化開發(fā)。

土地房屋一體化開發(fā)是指從事土地開發(fā)和房屋開發(fā)，或從事土地再開發(fā)和房屋開發(fā)全過程的房地產(chǎn)開發(fā)活動。我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)此類形式居多。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)基本原則是指在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)，從事房地產(chǎn)開發(fā)并在開發(fā)過程中應(yīng)依法遵守的基本原則。依據(jù)我國法律的規(guī)定，我國房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則主要有五個方面：5、房地產(chǎn)開發(fā)基本原則第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（1）依法在取得土地使用權(quán)的國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。

（3）堅持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。

（4）應(yīng)當(dāng)堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。

（5）符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計劃的原則。

（1）依法在取得土地使用權(quán)的國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求在我國，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，房地產(chǎn)開發(fā)必須是國有土地。我國另一類型的土地即農(nóng)村集體所有土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，集體土地必須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求城市規(guī)劃是城市人民政府對建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領(lǐng)，也是對城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行合理控制，實現(xiàn)土地資源合理配置的有效手段?？茖W(xué)制定和執(zhí)行城市規(guī)劃，是合理利用城市土地，合理安排各項建設(shè)，指導(dǎo)城市有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的保證。

（3）堅持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的大小，是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。社會效益指房地產(chǎn)開發(fā)給社會帶來的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關(guān)系，既有聯(lián)系，又有區(qū)別，還會產(chǎn)生沖突。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上，進(jìn)行綜合整合和管理。（4）應(yīng)當(dāng)堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求即綜合開發(fā)原則。綜合開發(fā)較之以前的分散建設(shè)，具有不可比擬的優(yōu)越性。綜合開發(fā)有利于實現(xiàn)城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌；有利于城市各項建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)生產(chǎn)，方便生活，有利于縮短建設(shè)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。（5）符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計劃的原則。

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計劃是指導(dǎo)國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本原則和總的戰(zhàn)略方針，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)受國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計劃的制約。（1）開發(fā)主體合法6、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)具備的三個方面的條件

進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人，首先應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)的資格。如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則應(yīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的條件設(shè)立，向工商行政管理部門申請登記，并取得營業(yè)執(zhí)照。

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求房地產(chǎn)資質(zhì)等級要求：房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)分為一級、二級、三級、四級和暫定資質(zhì)一級：注冊資金10000萬人民幣二級：注冊資金5000萬人民幣三級：注冊資金3000萬人民幣四級：注冊資金1800萬人民幣第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（2）依法取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用權(quán)

房地產(chǎn)開發(fā)主體必須通過《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的合法途徑(出讓和劃撥)，取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)。用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，必須權(quán)屬清晰，房地產(chǎn)開發(fā)主體擁有《國有土地使用證》。

《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)?！?/p>

第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求（3）在規(guī)定的期限內(nèi)動工，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力，或者政府、政府有關(guān)部門的行為，或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。第一部分

房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成第二部分

房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五第二部分

房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程土地成交建設(shè)項目開發(fā)流程圖勘察及設(shè)計單位招投標(biāo)備案‘方案設(shè)計國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證檔案登記施工單位招投標(biāo)監(jiān)理單位招投標(biāo)安全監(jiān)督備案質(zhì)量監(jiān)督注冊建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證面積預(yù)測并備案面積實測并備案消防驗收人防驗收規(guī)劃驗收竣工驗收備案電梯驗收人防施工圖審查項目立項環(huán)保\交通\節(jié)能\水土等評價建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃設(shè)計條件地質(zhì)勘察簽訂土地出讓合同初步設(shè)計擴(kuò)大初步設(shè)計施工圖設(shè)計人防審查消防審查年度計劃出讓補充市政配套人防方案建設(shè)方案園林方案施工圖審查規(guī)劃放線繳納相關(guān)費用工程實施規(guī)劃驗線前期物業(yè)公司招標(biāo)備案銷售人員銷售機(jī)構(gòu)備案銀行投資資金證明項目手冊信息填報備案地價款繳清核實函樓房預(yù)售空氣檢測各階段檢查驗收各階段進(jìn)度填報工程竣工四方驗收水質(zhì)檢測市政接用項目地名核準(zhǔn)項目可行性分析綜合驗收備案樓房交房房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及相關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成一、費用組成

開發(fā)費用主要包括以下幾方面：1、土地費用；2、前期工程費；3、建筑安裝工程費；4、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套費；5、建設(shè)單位管理費用；6、貸款利息；7、各項稅費；8、其他費用；第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成1、土地費用目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20-50%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。

土地費用包括前期土地征用費或拆遷安置補償費、土地出讓金、后期土地取得后所繳納的契稅、耕地占用稅、印花稅以及辦證費用。其中，我市前期土地拆遷安置補償費約計25萬元/畝，契稅為土地成交價款的3‰,耕地占用稅為40元/㎡。第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成出讓土地辦理（一）1土地評估費土地評估機(jī)構(gòu)5100萬元以下4‰，100萬元以上差額累進(jìn)（二）2土地出讓金市國土資源局3詳見地塊出讓文件（三）3土地契稅市地稅局5土地成交價款的3‰（四）4土地交易服務(wù)費市土地交易中心5100萬元以下2.5%，100萬元以上差額累進(jìn)5土地登記證工本費市國土資源局10元（五）6辦理國有出讓土地使用權(quán)證市國土資源局3

2、前期工程費

前期工程費主要指項目開發(fā)的前期調(diào)研、策劃、立項、勘察設(shè)計、地震評估、咨詢、監(jiān)理及其他手續(xù)費等前期費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過10%。具體費用見下圖：第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)流程及成本構(gòu)成第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)流程及成本構(gòu)成3、建安工程費

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它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。目前，普通高層住宅毛坯房建安成本約計2000元/平方。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成4、市政公共設(shè)施費用市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路與橋梁、自來水、污水、電力、電信、熱力、燃?xì)狻⒕G化等的建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、居委會、派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵局、菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在10-20%左右。第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成5、管理費用管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成6、貸款利息房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成7、稅費稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅等。另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多。稅費在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。簡要分析見下表：

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成三規(guī)劃手續(xù)辦理（一）11:500地形圖勘察單位50.1元/平米（二）2辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證市規(guī)劃局、市規(guī)劃信息中心51.8元/平米（三）3詳規(guī)公示公告牌制作單位23000元/個四建設(shè)手續(xù)辦理(一)（一）1勘察、設(shè)計招標(biāo)勘察、設(shè)計單位10約1元/平方（二）2初步設(shè)計評審市住建局10專家評審費用，600元/位（三）3地震安全性評價費市地震局10約15萬-20萬4防雷減災(zāi)服務(wù)費市氣象局1.225元/平方5防雷設(shè)計風(fēng)險評估市氣象局1000萬元以下0.9‰，1000萬元以上差額累進(jìn)6散裝水泥專項資金市經(jīng)信委2元/平米（四）7施工圖（包括勘探）審圖費淄博市魯中勘察設(shè)計審查咨詢中心10約2元/平米（五）8建筑防火設(shè)計審核市公安消防支隊5消防審圖2元/平方，宣傳壁畫150元/幅（每兩棟樓1幅）（六）9高層建筑自動消防系統(tǒng)設(shè)計審核市公安消防支隊1010城市綠化補償費市園林局詳見淄價字【2000】289號文11防空地下室(易地)建設(shè)費市人防辦約計50元/平米12地下文物勘察費文物調(diào)查勘探單位4.7元/平方（七）13工程建設(shè)項目報建市住建局5

（八）14建設(shè)工程交易服務(wù)費市招標(biāo)交易中心3魯價費發(fā)【2001】243號文（九）15監(jiān)理、施工招標(biāo)審查市招標(biāo)辦5

（十）16監(jiān)理、施工招標(biāo)代理及全過程造價咨詢招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)5

（十一）17中標(biāo)通知書市招標(biāo)辦3

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括廣告、策劃及銷售代理費用，還有各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。8、其他費用

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)的成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包括前期調(diào)研、設(shè)計階段、施工階段和竣工結(jié)算階段。二、如何做好成本控制

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成1、前期調(diào)研

。在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)在沒有幾個房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)的根本目的是為了盈利，進(jìn)行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟(jì)效益。在選立項時就必須對開發(fā)項目進(jìn)行財務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤和風(fēng)險，這也是管理會計的重要內(nèi)容。可行性研究是在對消費者的心理和市場容量、造價等進(jìn)行準(zhǔn)確分析、充分估計的基礎(chǔ)上，決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準(zhǔn)確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目順利地進(jìn)行下去。

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成2、設(shè)計階段

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降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對建安成本影響最大的設(shè)計階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注意以下三個方面：

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

1）實行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制，以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計招標(biāo)來選擇設(shè)計單位。必要時組織設(shè)計方案競選，從中選擇能保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計單位；在設(shè)計時，可以根據(jù)情況實行分階段招標(biāo)或委托。如一個好的項目，如果完全委托或全部由外地設(shè)計，則設(shè)計費用本身會相當(dāng)高?？梢詫⒎桨高M(jìn)行招標(biāo)，中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計時，可以再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托。

第三部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

2）加強(qiáng)技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計。設(shè)計單位在工程設(shè)計中，要推行限額設(shè)計。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算。要通過技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計時應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，盡量不用那些技術(shù)不過關(guān)、質(zhì)量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復(fù)雜或依賴進(jìn)口的材料和設(shè)備；要盡量實行標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計；