中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響分析

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響分析

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

調(diào)控堅(jiān)決程度史上之最，銷售調(diào)整周期長(zhǎng)度已超前兩輪小周期2018年以來(lái)，在“房住不炒”的政策取向下，高層頻繁表態(tài)樓市調(diào)控不放松，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)再收緊，尤其2018年7月政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，措辭之嚴(yán)厲歷史之最，顯示中央對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度堅(jiān)決。在中央堅(jiān)決的房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度之下，地方政府的配套政策也秘籍響應(yīng)，2018年全年全國(guó)范圍房地產(chǎn)各種調(diào)控政策超400次，刷新歷史紀(jì)錄成為房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的年份。在政策端的持續(xù)強(qiáng)壓之下，本輪房地產(chǎn)銷售端調(diào)整周期長(zhǎng)度已超越前兩輪小周期。

觸發(fā)銷售端小周期回暖的要素在不斷積累，2020年回暖脈沖可期雖然中央關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的定位以及“落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的思路中長(zhǎng)期不會(huì)發(fā)生根本性的改變，但降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴以及房地產(chǎn)投資增速放緩是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，并非一蹴而就，短期來(lái)看，根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，防止宏觀經(jīng)濟(jì)增速長(zhǎng)周期放緩過(guò)程中出現(xiàn)階段性的失速風(fēng)險(xiǎn)，疊加行業(yè)周期運(yùn)行自身的發(fā)展規(guī)律，觸發(fā)房地產(chǎn)銷售端的小周期回暖的要素在不斷積累：（1）政策在“房住不炒”的主基調(diào)下，新增“因城施策”的預(yù)調(diào)微調(diào)：2019年下半年以來(lái)，央行先后7次定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)、央行2019年下半年工作電視會(huì)議、近期的《2019年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》、《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2019）》以及央行行長(zhǎng)易綱在《求是》上的撰文等，與此前相關(guān)文件不同的是，對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的表態(tài)在強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的宏觀政策整體大方向不變的情況下，政策制定開(kāi)始考慮各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展有別的現(xiàn)象，完善和推廣“因城施策”差別化政策，除強(qiáng)調(diào)抑制投機(jī)性購(gòu)房，還提出需保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定和防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

在宏觀政策指引之下，因城施策、小范圍小幅度地調(diào)整調(diào)控政策成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策發(fā)展的主要趨勢(shì)，即對(duì)熱點(diǎn)城市的政策總體從緊，而對(duì)存在房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)的城市出臺(tái)對(duì)應(yīng)政策，以達(dá)到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，防范金融風(fēng)險(xiǎn)的目的。2019年下半年以來(lái)，各地方政府紛紛響應(yīng)，相比全面放開(kāi)，各城市采取差異化的購(gòu)房政策，放松均略帶一定的條件，在貫徹“房住不炒”、抑制投機(jī)需求的主思路上，實(shí)現(xiàn)對(duì)樓市的預(yù)調(diào)微調(diào)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，控制下行風(fēng)險(xiǎn)。

2018年以來(lái)，在嚴(yán)厲的政策打壓之下，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行數(shù)據(jù)的“韌性”超市場(chǎng)預(yù)期，我們預(yù)計(jì)2020年，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行韌性依舊，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：資金面有小幅改善，竣工需求有支撐

2017年以來(lái)，因地產(chǎn)商拿地較多、整體庫(kù)存較低以及資金面緊張等因素，導(dǎo)致新開(kāi)工面積快速增長(zhǎng)，但竣工面積的持續(xù)下行，大量在建工程積累。2019年以來(lái)，資金面有小幅改善，截止11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源累計(jì)實(shí)現(xiàn)同比增速7.0%，較2018年的6.4%提升約0.6個(gè)百分點(diǎn)。資金面的改善使得前期開(kāi)工高峰逐步向施工和竣工交付轉(zhuǎn)化，房屋施工面積增速前10月實(shí)現(xiàn)9%，環(huán)比提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期提升4.7個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積降幅在6月份達(dá)到低點(diǎn)后快速收窄，1-10月實(shí)現(xiàn)增速-5.5%，環(huán)比前三季度繼續(xù)收窄3.1個(gè)百分點(diǎn)。上述變化從房地產(chǎn)投資端中建筑工程的細(xì)分項(xiàng)中也可以得到一定印證，2019年前10月建筑工程投資增速達(dá)到10.87%，較去年同期回升14.24個(gè)百分點(diǎn)。隨著前期開(kāi)工項(xiàng)目向施工和竣工的傳導(dǎo)，預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)施工端和竣工端需求有一定的支撐。

施工面積：增速維持高位，2020年預(yù)計(jì)10.5%

我們?cè)谝褜?duì)2020年新開(kāi)工、2020年初留存施工面積進(jìn)行預(yù)測(cè)后，預(yù)測(cè)2020年的施工面積還需要2020年的凈復(fù)工面積指標(biāo)。我們注意到從2009年以來(lái)，凈停工的面積逐年增加，2018年凈停工面積已經(jīng)達(dá)到6.7億平米。我們認(rèn)為可能有兩個(gè)原因?qū)е聝敉９っ娣e的增加：（1）對(duì)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控導(dǎo)致一些資金實(shí)力弱的地產(chǎn)商及三四線城市項(xiàng)目資金斷裂導(dǎo)致停工；（2）新開(kāi)工與竣工統(tǒng)計(jì)口徑不一致。凈停工計(jì)算公式中涉及本年新開(kāi)工面積減上一年竣工面積，而從兩者的絕對(duì)值來(lái)看，新開(kāi)工面積遠(yuǎn)高于竣工面積。房屋的開(kāi)工應(yīng)以房屋正式開(kāi)始破土刨槽(地基處理或打永久樁)為準(zhǔn)，而竣工面積是經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和，兩者均為企業(yè)自行填報(bào)?？⒐っ娣e因?yàn)樾枰玫娇⒐ぷC，因此納入統(tǒng)計(jì)口徑要求可能要高于新開(kāi)工面積，導(dǎo)致兩者差額的逐漸擴(kuò)大。

我們預(yù)計(jì)2019年凈停工的面積6.2億平米，相比2018年有所收窄。展望2020年，統(tǒng)計(jì)口徑不一致的因素仍將導(dǎo)致凈停工的存在，而房地產(chǎn)融資相比于2018年有望邊際改善，受資金鏈斷裂導(dǎo)致的凈停工的現(xiàn)象將減少。因此我們預(yù)計(jì)2020年的凈停工面積為6億平米。由此倒推出2020年的施工面積為99億平米，同比增長(zhǎng)10.5%，施工增速仍維持高位。

竣工面積：增速趨勢(shì)性回升，2020年預(yù)期正增長(zhǎng)

2018年房屋新開(kāi)工和竣工增速出現(xiàn)了明顯背離，我們認(rèn)為與資金面趨緊情況下房地產(chǎn)商通過(guò)搶開(kāi)工加速回籠資金有關(guān)。從區(qū)域分布來(lái)看，一線城市新開(kāi)工面積與竣工面積增速間未出現(xiàn)顯著背離，而二線城市存在一定背離，三線城市背離幅度較大。新開(kāi)工與竣工背離主要是受到三線城市地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)橘Y金壓力加大導(dǎo)致施工放緩或停滯。

市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)的悲觀情緒主要體現(xiàn)在銷售面積可能達(dá)到拐點(diǎn)，之后增速逐漸放緩。我們認(rèn)為，即使是在2020年銷售面積負(fù)增長(zhǎng)的背景下，竣工面積仍可以保持樂(lè)觀。（1）僅從增量考慮，即使2020年銷售增速-5%到-10%的下滑，銷售面積仍有16億平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)前竣工面積水平，意味著銷售拐點(diǎn)出現(xiàn)后竣工仍能維持增長(zhǎng)；（2）從存量角度看，由于期房銷售占比提升，目前竣工面積與銷售面積累計(jì)缺口已達(dá)到32億平米，相當(dāng)于2018年9.4億平米竣工面積的3倍多。長(zhǎng)期來(lái)看竣工增長(zhǎng)無(wú)序過(guò)度擔(dān)憂，短期搶開(kāi)工帶來(lái)的交付需求將拉升竣工需求，因此我們對(duì)2020年的房屋施工、竣工面積增速較為樂(lè)觀，施工將維持高位，竣工降幅將逐漸收窄。我們預(yù)計(jì)，從搶開(kāi)工到交付壓力逐漸加大的傳導(dǎo)過(guò)程中，施工增速將維持在高位水平一段時(shí)間，隨后新開(kāi)工回落將傳導(dǎo)至施工端的增速放緩，2020年我們看好地產(chǎn)施工到竣工傳導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)受益板塊。

2019年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策多達(dá)251次。相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次，同比增加了31%，大型房地產(chǎn)巨頭的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，為了實(shí)施差異化競(jìng)爭(zhēng)、提高產(chǎn)品溢價(jià)能力，精裝房項(xiàng)目成為房企的選擇。另外，自2016年以來(lái)四川、浙江、山東、河南、上海等省、市政府紛紛出臺(tái)文件推進(jìn)房地產(chǎn)精裝房項(xiàng)目。因此，我國(guó)精裝修比例持續(xù)提升，2018年達(dá)23%，預(yù)計(jì)2020年可到30%。

二、疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響分析

從經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境及行業(yè)規(guī)模對(duì)比來(lái)看，當(dāng)前行業(yè)已步入相對(duì)成熟階段，本輪肺炎疫情或?qū)π袠I(yè)及房企形成更大考驗(yàn)。由于此次新型冠狀病毒肺炎疫情相較于非典疫情涉及人員更多、覆蓋國(guó)內(nèi)省份（自治區(qū)、直轄市）范圍更廣且更快實(shí)行居家隔離，預(yù)計(jì)將對(duì)行業(yè)基本面、資金面產(chǎn)生一定沖擊，影響程度將取決于疫情持續(xù)性及政策對(duì)沖力度。

投資銷售階段性承壓，中期看疫情持續(xù)性及政策對(duì)沖力度

《2019-2025年中國(guó)湖北省房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀及投資方向研究報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：考慮湖北為本輪疫情始發(fā)地，且確診占比超過(guò)50%，預(yù)計(jì)區(qū)域管控時(shí)間將更長(zhǎng)，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)銷售沖擊將更大，從湖北占全國(guó)投資、開(kāi)工、銷售比例來(lái)看，2019年分別3.9%、3.8%和5%，若疫情短期得到控制，對(duì)全國(guó)投資開(kāi)工銷售仍相對(duì)可控。

我們年度策略中預(yù)測(cè)2020年投資、新開(kāi)工、銷售增速分別為5.4%、3%和-3%，為定量測(cè)算本次疫情影響，以2月2日全國(guó)確診數(shù)據(jù)，按照確診大于600例，150-600例，150例以下將全國(guó)省市劃分為三個(gè)梯隊(duì)。簡(jiǎn)單化處理除受影響月份，其它月份銷售開(kāi)工與原預(yù)測(cè)值一致。根據(jù)權(quán)威專家意見(jiàn)（2月2日），“疫情高峰在未來(lái)10天至兩周左右出現(xiàn)”，預(yù)計(jì)對(duì)2月市場(chǎng)沖擊最大。在2月末疫情受到控制的假設(shè)下，按一梯隊(duì)、二梯隊(duì)、三梯隊(duì)省市銷售及開(kāi)工較原預(yù)測(cè)值分別下降80%、50%和30%的假設(shè)，預(yù)計(jì)2020年銷售同比降4.4%、新開(kāi)工同比增長(zhǎng)1.5%，較原預(yù)測(cè)值分別下降1.4和1.5個(gè)百分點(diǎn)，基于最新的新開(kāi)工預(yù)測(cè)值，預(yù)計(jì)全年投資同比增長(zhǎng)5.3%，較原預(yù)測(cè)下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。若疫情持續(xù)到3、4月，則投資、開(kāi)工、銷售受到的影響將會(huì)進(jìn)一步加大。

值得注意的是，為簡(jiǎn)化處理我們并未考慮資金端對(duì)拿地、施工影響，若銷售端放緩而融資端未明顯放松，可能會(huì)進(jìn)一步通過(guò)收縮拿地開(kāi)工影響投資；若后續(xù)政策逆周期對(duì)沖力度超預(yù)期，積壓需求的釋放、開(kāi)發(fā)商提強(qiáng)度趕施工將對(duì)沖疫情對(duì)全年影響。中性判斷下，我們微幅下調(diào)全年投資、開(kāi)工及銷售預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2020年投資、開(kāi)工及銷售增速分別在5%、0%及-5%左右。

到期債務(wù)壓力逐步加大，關(guān)注銷售及融資端政策變化

根據(jù)我們的測(cè)算，2020年房企境內(nèi)債券到期5902億元、海外發(fā)債到期2136億元、房地產(chǎn)信托到期6544億元，合計(jì)約1.46萬(wàn)億元，較2019年實(shí)際到期值增長(zhǎng)19.4%。其中2月到期金額為672億，占全年比重為4.6%，3月到期金額環(huán)比增84.7%至1240億，且呈逐月上升趨勢(shì)，7月到期值達(dá)到峰值1490億。若本次疫情2月得到控制，隨著銷售端逐步恢復(fù)，房企整體償債壓力不大；若疫情持續(xù)時(shí)間超預(yù)期，銷售端影響擴(kuò)大及償債規(guī)模上升，若融資端政策無(wú)明顯放松，預(yù)計(jì)部分中小型房企資金端壓力將逐步加大。

主流房企重災(zāi)區(qū)占比有限，短期資金風(fēng)險(xiǎn)可控

從房企角度來(lái)看，2019年武漢銷售排名前三房企分別為保利、萬(wàn)科、中建三局，分別實(shí)現(xiàn)150.7億、150.5億和111億元，保利、萬(wàn)科分別占其全國(guó)銷售的3.3%和2.4%。從主要房企湖北區(qū)域拿地來(lái)看，2017-2019年碧桂園、綠地、融創(chuàng)在湖北區(qū)域拿地絕對(duì)建面最多，占同期全國(guó)拿地的5.1%、6.4%和5.4%，仍處于相對(duì)可控范圍。

從前二十強(qiáng)房企拿地占比情況來(lái)看，2017