中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及創(chuàng)新目標(biāo)分析

中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及創(chuàng)新目標(biāo)分析一、中國(guó)工業(yè)用地推出與成交建筑面積所謂工業(yè)地產(chǎn)，就是基于工業(yè)類形式的土地，包括各類熟地、毛地上的各種建筑物以及建筑附屬物開發(fā)，是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，但是與商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)開發(fā)有較大的不同。工業(yè)類土地，顧名思義，必須用于工業(yè)相關(guān)用途，主要用來(lái)建設(shè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、工業(yè)企業(yè)的研發(fā)辦公樓宇等。與商業(yè)地產(chǎn)不同，工業(yè)地產(chǎn)的土地批租年限為50年。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得工業(yè)用地以后，要基于企業(yè)的需求展開相關(guān)工業(yè)建筑項(xiàng)目開發(fā)，收獲相應(yīng)的效益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年全國(guó)300城工業(yè)用地推出建筑面積8.7億平米，成交建筑面積7.5億平米。截至到2020年1-4月，全國(guó)300城工業(yè)用地推出建筑面積2.4億平米，成交建筑面積2.1億平米。二、中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析從各線城市成交規(guī)劃建筑面積結(jié)構(gòu)來(lái)看，2019年一線城市占比4%，二線城市占比36%，三四線城市占比60%。從成交規(guī)劃建筑面積增速來(lái)看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年一線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)43%，二線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)21%，三線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降7%。2019年中國(guó)工業(yè)用地成交樓面均價(jià)增長(zhǎng)至287元/平方米，截至到2020年1-4月，中國(guó)工業(yè)用地成交樓面均價(jià)為254.7元/平方米。從各線城市工業(yè)用地成交樓面均價(jià)來(lái)看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年中國(guó)一線城市工業(yè)用地成交樓面均價(jià)為916元/平方米，同比增長(zhǎng)21.6%，二線城市工業(yè)用地成交樓面均價(jià)為296元/平方米，同比增長(zhǎng)5.1%，三四線城市工業(yè)用地成交樓面均價(jià)為238元/平方米，同比增長(zhǎng)0.8%。三、中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析近年來(lái)，隨著中國(guó)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級(jí)的政策引導(dǎo)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。在當(dāng)今中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的歷史比較短，目前仍處于非常初級(jí)的階段，企業(yè)內(nèi)部管理面臨諸多問(wèn)題，尤其是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題尤為突出。四、中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資模式的基本思路、目標(biāo)從目前來(lái)看，中國(guó)大部分的工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)或多或少都存在著融資的困境，其一就是渠道非常的單一，大多數(shù)都需要向銀行貸款，同時(shí)資本市場(chǎng)的成熟度也不高，使得無(wú)法為工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的融資方式，另外，雖然有比較廣闊的民間借貸市場(chǎng)，但是這種融資模式會(huì)大幅度的提升工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，并且具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，如何拓寬中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，降低融資成本已經(jīng)成為當(dāng)前亟待解決的問(wèn)題。1、)REITs融資模式房地產(chǎn)信托投資基金，即REITs融資模式，這種融資模式最早出現(xiàn)在美國(guó)，隨后逐漸在歐洲國(guó)家開始被使用，是一種房地產(chǎn)融資和證券化的手段。REITs融資模式作為比較新興的融資模式，具有以下幾種特征：一是與其他資產(chǎn)具有比較低的關(guān)聯(lián)性；二是在市場(chǎng)中價(jià)格具有比較低的波動(dòng)性；三是投資風(fēng)險(xiǎn)有限；四是具有較高的當(dāng)前收益。在應(yīng)用的實(shí)踐過(guò)程中，房地產(chǎn)信托投資基金一般會(huì)分成兩種操作模式，即契約型和公司型。2、供應(yīng)鏈融資模式一般情況下，在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中需要涉及到許多的行業(yè)和企業(yè)，不是哪一個(gè)企業(yè)能夠獨(dú)立完成的，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷加深，現(xiàn)代社會(huì)的分工也越來(lái)越密集和細(xì)致，這就意味著工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的過(guò)程中會(huì)有很多的企業(yè)和人都被融入到此過(guò)程中來(lái)，例如原材料的供應(yīng)、項(xiàng)目的施工建設(shè)和地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷等等。對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)分析，發(fā)現(xiàn)可以將企業(yè)劃分為以下四種，即供應(yīng)商、制造商、分銷商和零售商，正是由于這些企業(yè)形成了一個(gè)完成的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，這也就是當(dāng)前所說(shuō)的供應(yīng)鏈及其管理。因此，這種供應(yīng)鏈融資模式已經(jīng)成為當(dāng)前工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中比較常見的一種融資模式。3、項(xiàng)目融資模式在20世紀(jì)初的美國(guó)，項(xiàng)目融資模式首次被提出，在早期階段，這種融資方式主要被應(yīng)用在石油等比較大型的礦產(chǎn)資源開發(fā)過(guò)程中，這主要是由于這些項(xiàng)目在進(jìn)行的過(guò)程中通常會(huì)使用到大量的資金，而在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，隨著產(chǎn)品的逐漸增多，企業(yè)如何有效盤活這些產(chǎn)品就成為了相關(guān)人員急需要解決的問(wèn)題。所謂的項(xiàng)目融資模式就是以一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)體所安排的融資，而貸款人在開始考慮貸款時(shí)，需要滿足這一經(jīng)濟(jì)體的現(xiàn)金流和收益作為還貸的資金來(lái)源，并且需要具有一定的安全保障。由此可見，項(xiàng)目融資模式已經(jīng)在中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中有了一定規(guī)模的應(yīng)用，同時(shí)還可以進(jìn)一步對(duì)此種模式進(jìn)行完善，從而讓其能夠更加適應(yīng)