物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范講座

物業(yè)服務(wù)企業(yè)

法律風(fēng)險(xiǎn)防范

主講人：李小文律/p>

1法律風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)面臨可能不利法律后果表現(xiàn)為：承擔(dān)法律責(zé)任、利益損害。包括：民事責(zé)任行政責(zé)任刑事責(zé)任2三種法律責(zé)任關(guān)系圖刑事責(zé)任民事責(zé)任行政責(zé)任3企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系圖企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)4法律風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)與其他企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)相比：1、最終性2、難免性3、致命性無論是什么風(fēng)險(xiǎn)，諸如戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)等等，最終都將轉(zhuǎn)化為法律風(fēng)險(xiǎn)。5物業(yè)公司面對的主要法律主體1、業(yè)主2、物業(yè)使用人3、業(yè)主大會4、業(yè)主委員會5、社區(qū)、街道6、物業(yè)政府主管部門7、城管、消防、交警8、協(xié)作單位9、員工6主要法律法規(guī)（一）1、《物權(quán)法》2007年10月1日2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》2007年10月1日修訂生效；3、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》09.10.14、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》09.10.15、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》10.1.16、省、市物業(yè)管理?xiàng)l例7、《浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》7主要法律法規(guī)（二）《浙江省物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收管理辦法(試行)》《浙江省物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法(試行)》《浙江省物業(yè)區(qū)域相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備管理辦法》

《杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》

《杭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》《杭州市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級評分標(biāo)準(zhǔn)》《杭州市普通住宅物業(yè)菜單式服務(wù)參考收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》8物業(yè)服務(wù)主要法律文件

物業(yè)（前期）服務(wù)合同：

管理（臨時(shí)）規(guī)約：

業(yè)主大會議事規(guī)則：

業(yè)主大會決議業(yè)主委員會決定9主要物業(yè)服務(wù)糾紛類型1、物業(yè)費(fèi)糾紛2、管理責(zé)任糾紛3、管理權(quán)糾紛4、勞動爭議糾紛10物業(yè)費(fèi)糾紛的特點(diǎn)金額小戶數(shù)多成本高影響大11業(yè)主身份無法確認(rèn)的法律風(fēng)險(xiǎn)案例：某樓盤交付后長期大面積空置，物業(yè)公司一時(shí)卻無法向法院起訴。原因：由于業(yè)主身份資料和物業(yè)資料不全。分析：無法明確被告、無法確定房屋面積。對策：前期物業(yè)服務(wù)合同約定開發(fā)商必須提供業(yè)主身份證明、房屋買賣合同、房屋交接書、測繪報(bào)告、通訊地址聯(lián)系電話；或接盤時(shí)要求上家提供。12物業(yè)使用人免于交納物業(yè)費(fèi)的法律風(fēng)險(xiǎn)案例：業(yè)主方某將位于某大廈一套辦公樓租賃給A公司辦公使用。后因物業(yè)費(fèi)一直拖欠，物業(yè)公司將方某和A公司一并告上法庭，結(jié)果法院只判決方某支付物業(yè)費(fèi)，而免除A公司交納物業(yè)費(fèi)的責(zé)任。原因：租賃合同明確約定物業(yè)費(fèi)由業(yè)主方某交納。分析：法律只規(guī)定業(yè)主應(yīng)對物業(yè)費(fèi)承擔(dān)連帶責(zé)任，卻沒有規(guī)定物業(yè)實(shí)際使用人是否需要對物業(yè)費(fèi)承擔(dān)連帶責(zé)任對策：與物業(yè)使用人另行簽訂物業(yè)合同，或要求其單方承諾.13水電公攤計(jì)算公式的法律風(fēng)險(xiǎn)案例：城西某高層樓盤業(yè)主徐某只愿意繳納物業(yè)管理費(fèi)，卻電梯電費(fèi)公攤不合理拒絕繳納公攤電費(fèi)。原因：分?jǐn)傆?jì)算公式未經(jīng)確認(rèn)。分析：分?jǐn)傠娞蓦娰M(fèi)是業(yè)主義務(wù)，但如何分?jǐn)偰壳吧袩o合理規(guī)范。對策：物業(yè)服務(wù)合同約定、業(yè)委會業(yè)主大會確定、前期物業(yè)在交房時(shí)確認(rèn)。14未留下催費(fèi)記錄的法律風(fēng)險(xiǎn)案例：某樓盤業(yè)主長期拖欠物業(yè)管理費(fèi)長達(dá)5年，物業(yè)公司起訴該業(yè)主，但法院只支持了最后兩年的物業(yè)管理費(fèi)。原因：該業(yè)主主張超過訴訟時(shí)效。起訴前置程序：未經(jīng)書面催繳，法院不受理。對策：繳費(fèi)通知單要求有簽收回執(zhí)；催費(fèi)函正規(guī)郵寄，保留蓋郵戳的詳情單和查詢記錄；原則欠費(fèi)超過兩年的起訴。15物業(yè)公司管理責(zé)任的

法律風(fēng)險(xiǎn)安全保障義務(wù)：小區(qū)車輛丟失或損壞因公共設(shè)施受到傷害電梯事故責(zé)任小區(qū)水災(zāi)、火災(zāi)、物業(yè)坍塌事故保安責(zé)任核心：管理服務(wù)是否存在瑕疵，是否符合標(biāo)準(zhǔn)。16公共設(shè)施的法律風(fēng)險(xiǎn)案例：王某夜間在某小區(qū)道路行走掉入窨井中骨折，起訴物業(yè)公司要求賠償損失2萬元，后經(jīng)法院判決物業(yè)公司賠償王某醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)約1.5元。原因：小區(qū)道路窨井蓋被盜，物業(yè)公司疏于管理，沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)并警示。分析：物業(yè)公司有安全保障義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)管理人責(zé)任。對策：加強(qiáng)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理，類似電梯事故、火災(zāi)、水災(zāi)事故的應(yīng)急響應(yīng)17第三人侵權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)案例：某高檔別墅小區(qū)一女業(yè)主被偷偷潛入的犯罪分子強(qiáng)奸殺害，犯罪分子被判死刑，無力賠償。女業(yè)主家屬起訴物業(yè)公司賠償，后法院判決物業(yè)公司賠償20萬元。原因：小區(qū)圍墻紅外線監(jiān)控失靈，保安缺崗。分析：物業(yè)公司有安全保障義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)管理人責(zé)任，對第三人侵權(quán)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。對策：加強(qiáng)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理，安全巡邏，安全提示。18員工職務(wù)侵權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)案例：某小區(qū)業(yè)主被保安打傷住院，起訴物業(yè)公司要求賠償損失，后經(jīng)法院調(diào)解賠償5000元。原因：保安與業(yè)主因車輛停放發(fā)生爭執(zhí)。分析：雇傭關(guān)系、雇傭活動、雇主責(zé)任對策：加強(qiáng)員工守法意識教育，依法合理處理與個(gè)別業(yè)主的糾紛。19消防責(zé)任的法律風(fēng)險(xiǎn)案例：某高層樓盤因業(yè)主不慎起火，消防隊(duì)來后發(fā)現(xiàn)消火栓沒水，耽誤滅火，導(dǎo)致室內(nèi)財(cái)產(chǎn)全損50萬，該業(yè)主起訴物業(yè)公司，法院判物業(yè)公司賠償10萬元。原因：物業(yè)公司消防設(shè)施維護(hù)失職。分析：保障消防設(shè)施正常是物業(yè)公司合同義務(wù)和法律責(zé)任。對策：按規(guī)范維護(hù)，監(jiān)測。20出具有管理處印章文件的法律風(fēng)險(xiǎn)案例：某小區(qū)某業(yè)主家中被盜，報(bào)警，未果，后起訴物業(yè)公司賠償經(jīng)濟(jì)損失5萬元；結(jié)果物業(yè)公司不得不和解賠償3萬元。原因：該業(yè)主謊稱報(bào)案需要，管理處曾向該業(yè)主出具確認(rèn)被盜物品及價(jià)值和當(dāng)值崗?fù)ぶ蛋嗦┎樨?zé)任的書面文件。分析：有責(zé)任、有過錯；有損失、有確認(rèn)。對策：管理處慎用印章或?qū)ν獬鼍邥尜Y料。

21管理權(quán)糾紛1、樓盤項(xiàng)目物業(yè)管理權(quán)承接、退出糾紛2、違反管理規(guī)約、妨礙物業(yè)管理秩序糾紛3、公共收入開支糾紛22業(yè)主方面合同任意解除權(quán)的

法律風(fēng)險(xiǎn)案例：某小區(qū)業(yè)委會與某物業(yè)公司簽訂為期三年的物業(yè)服務(wù)合同，可一年后小區(qū)通過業(yè)委會突然提前解除合同，并與另外一家物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司主張繼續(xù)履行合同，被法院駁回。原因：由于小區(qū)大部分業(yè)主對該物業(yè)公司不滿意，小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會已成作出的上述決定。分析：業(yè)主大會享有任意解除權(quán)條件是業(yè)主大會法定程序通過決定，業(yè)委會正式提出，物業(yè)公司可向業(yè)委會主張違約賠償責(zé)任。物業(yè)公司不享有任意解除權(quán)對策：在物業(yè)服務(wù)合同中對業(yè)委會單方面無故解除合同約定一定數(shù)額的違約金。23物業(yè)公司不當(dāng)退出的法律風(fēng)險(xiǎn)合同到期：合同解除：業(yè)主方面主動提出；物業(yè)公司主動提出。提前告知義務(wù)：合理期限準(zhǔn)備：移交義務(wù)：資料、物業(yè)、公共開支。簽訂《物業(yè)移交三方協(xié)議》案例：某前期物業(yè)退出糾紛24業(yè)主不當(dāng)行為的處理風(fēng)險(xiǎn)主要有：1、違反專有部分使用規(guī)則；2、違反共有部分使用規(guī)則；3、違反管理規(guī)約；4、其他妨礙物業(yè)管理秩序的行為。辦法：勸阻、制止、通報(bào)、提請執(zhí)法部門、訴訟。訴訟主體：利害關(guān)系業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)公司。案例：下挖地基案25公共收支糾紛法律風(fēng)險(xiǎn)公共收入的歸屬公共開支的范圍公開透明公示結(jié)余的保管管理模式：1、委托物業(yè)公司管理，單獨(dú)列帳；2、業(yè)委會自主管理，適當(dāng)補(bǔ)貼物業(yè)公司；3、公共收入開支物業(yè)公司包干。案例：某前期物業(yè)公共收支糾紛26表決權(quán)數(shù)計(jì)算法律風(fēng)險(xiǎn)兩類表決事項(xiàng)：過半數(shù)；過三分之二；計(jì)算原則：面積+人數(shù)，缺一不可；面積過但人數(shù)不過為不過；人數(shù)過但面積不過為不過；業(yè)主人數(shù)計(jì)算：開發(fā)商算一人、一室多人算一人，多室一人算一人。未參與表決的業(yè)主處理：其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定案例：某小區(qū)業(yè)委會起訴表決案27業(yè)主知情權(quán)保障法律風(fēng)險(xiǎn)知情方式：公布、公示；查閱；知情內(nèi)容：維修資金、管理規(guī)約、議事規(guī)則、業(yè)主大會或業(yè)委會決定及記錄、物業(yè)服務(wù)合同、公共收支、車庫車位使用、公共物業(yè)處分等。業(yè)主知情權(quán)糾紛：請求法院司法救濟(jì)。核心提示：保留公布、公示的證據(jù)28業(yè)主大會業(yè)委會決定可撤銷的法律風(fēng)險(xiǎn)撤銷理由：程序不符、內(nèi)容違法；程序不符：通知、公告不符合；表決不符。內(nèi)容違法：違反禁止性法律法規(guī)；侵權(quán)（房屋安全、強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)）。主體：業(yè)主。時(shí)效：一年；除斥期間，不能中止、中斷，知道應(yīng)當(dāng)知道；公布之日。案例：某大廈業(yè)委會決定撤銷案。29物業(yè)公司常見勞動爭議法律風(fēng)險(xiǎn)1、未簽勞動合同的法律風(fēng)險(xiǎn)2、加班工、年休假工資資糾紛3、違法解除勞動合同糾紛4、社會保險(xiǎn)糾紛；30未簽勞動合同的法律風(fēng)險(xiǎn)案例：某物業(yè)公司的一名年薪3萬的管理員的合同與2009年12月31日到期，但公司到2010年2月1日才通知不續(xù)聘。該員工申請勞動仲裁，以違法解除勞動合同為由要求公司支付相當(dāng)于雙倍補(bǔ)償金的賠償金6萬元。后調(diào)解支付了4.8萬元。原因：該員工連續(xù)工作滿十年；分析：合同期滿未簽書面合同，連續(xù)工作滿十年，自動變?yōu)闊o固定期限合同。對策：提前通知；要不繼續(xù)續(xù)聘一年。31加班工資的法律風(fēng)險(xiǎn)案例：某物業(yè)公司工作兩年的一名保安突然提出解除勞動合同，并申請仲裁要求支付高達(dá)2萬元的加班工資。后物業(yè)公司不得不妥協(xié)支付了1萬元的加班工資。原因：該保安提供了兩年來完整的考勤表；清楚記錄：每周只能休息一天，每天值班12小時(shí)。分析：考勤表制作不規(guī)范、保管不善、工資表結(jié)構(gòu)不合理；對策：加強(qiáng)考勤管理；調(diào)整工資表構(gòu)成；月清月結(jié)；巧用年終春節(jié)紅包，綜合工時(shí)制申請。32提前解除勞動合同的法律風(fēng)險(xiǎn)案例：某物業(yè)公司以多次離崗、不接值班電話等嚴(yán)重違反勞動紀(jì)律為由開除某工程值班員。該員工不服申請仲裁，反以單位違反解除勞動合同為由要求支付賠償金3萬元。后物業(yè)公司調(diào)解支付2萬元。原因：物業(yè)公司無法提供確鑿證據(jù)證明；分析：誰主張、誰舉證，用人單位承擔(dān)舉證責(zé)任。對策：積極主動收集證據(jù)；以退為進(jìn)：如當(dāng)事人的情況說明（檢討書、談話筆錄、錄音等。33未繳社會保險(xiǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)案例：某物業(yè)公司因一名年齡45的保安