房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2014年3月20日經(jīng)濟(jì)篇政策篇樓市篇目錄思考篇世界房地產(chǎn)發(fā)展階段規(guī)律1、人均GDP3-4千美元：住宅大發(fā)展；2、人均超4千時(shí)：房地產(chǎn)平穩(wěn)；3、人均超千8時(shí)：住宅房地產(chǎn)增長(zhǎng)減速；4、人均超萬時(shí)：住宅萎縮，商業(yè)快增，社區(qū)商業(yè)是重點(diǎn)；5、人均超1.5萬時(shí)：CBD復(fù)合商業(yè)時(shí)代；6、人均超2.5萬時(shí)：房地產(chǎn)業(yè)蛻變成金融業(yè)，金融衍生品，成為大眾理財(cái)產(chǎn)品！GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r＜4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展＞8%高速發(fā)展人均GDP（美元）房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r0-800啟動(dòng)期800-4000快速發(fā)展期4000-8000平穩(wěn)發(fā)展期＞8000住宅衰退，商業(yè)發(fā)展2007年-2012年成都市GDP及其增幅（人民幣：億；％）2007年-2012年成都市人均GDP及人均可支配收入（人民幣：元）成都：2007年成都市人均GDP突破4000美元，2012年生產(chǎn)總值突破8138.9億元人均GDP超過9200美元，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于平穩(wěn)發(fā)展的時(shí)期。GDP增速8%均線人均GDP（美元）房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r0-800啟動(dòng)期800-4000快速發(fā)展期4000-8000平穩(wěn)發(fā)展期8000-10000住宅升級(jí)，商業(yè)啟動(dòng)10000-15000商業(yè)爆發(fā)期15000-25000CBD復(fù)合商業(yè)時(shí)代＞25000金融理財(cái)品，金融衍生品GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r＜4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展＞8%高速發(fā)展2005-2013年1-9月年成都全社會(huì)固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況2005-2013年1-9月成都城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額及增幅走勢(shì)圖成都固定資產(chǎn)投資、居民儲(chǔ)蓄余額穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資稍微有些過熱房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重市場(chǎng)狀況＜10%投資過少10-28%投資正常28-40%投資過熱＞40%投資泡沫2012年GDP（億元）GDP增長(zhǎng)率人均GDP（美元）珠三角區(qū)域廣州13501.219.06%16861.13深圳12950.0812.59%19841.39長(zhǎng)三角區(qū)域上海20101.334.72%13860.50寧波6524.708.56%13609.29杭州7803.9811.30%14221.89環(huán)渤海區(qū)域北京17801.0011.25%14401.40青島7302.1110.38%13292.03濟(jì)南4812.689.22%11201.14大連7000.0014.75%16583.75其余副省級(jí)城市/直轄市成都8138.9413.0%9194.98重慶11459.0014.46%6304.64武漢8003.8218.47%12976.99西安4369.3713.07%8188.322012年全國(guó)重點(diǎn)城市GDP、GDP增長(zhǎng)率及人均GDP對(duì)比注：2012年人均GDP美元值按照按201年2人民幣兌換美元的中間匯率計(jì)算作為四川的省會(huì)城市，成都市的GDP占全省總數(shù)的三分之一強(qiáng)城市GDP（億元）增速（%）人均GDP（美元）固定投資社會(huì)零售居民收入（元/年）四川省23849.812.64693.418038.929087.9120307成都市8138.9139202.445890.103317.6726590綿陽市1346.413.33942.33932.22572.8420755德陽1280.2135215.75730.90408.0022374宜賓1242.7614.13641.76748.80434.5820522南充1180.3614.22646.25881.20455.8017225達(dá)州市1135.4613.62635.69826.30429.6016949涼山州1122.6713.83665.73885.10334.0119835樂山1037.7514.44658.38651.38340.0820397瀘州1030.514.83259.35671.15358.3820746資陽市984.7214.33109.06605.80293.4820751內(nèi)江978.1813.63652.31460.32276.0619142自貢884.813.94303.4435.10332.9819447眉山市775.2114.53515.77601.72247.8219766廣安752.2142554.37524.10254.7719973攀枝花740.03149651.29463.25192.1022808遂寧市682.413.93322.44655.10267.6218716廣元市468.6613.82395.57515.30192.9917012雅安市398.05144174.3357.20131.9220049巴中市390.413.91884.44480.97157.4116999阿壩州203.7413.73573.79395.8045.5721168甘孜州175.0212.62559.05326.2350.69195602012年四川省各市州經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比世界房地產(chǎn)發(fā)展階段規(guī)律：成都正處于住宅升級(jí)、商業(yè)爆發(fā)期人均GDP（美元）住宅產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r0-800住宅啟動(dòng)期配給制商業(yè)800-1100住宅快速發(fā)展期（第一階段）自發(fā)原始商業(yè)階段1100-2000商業(yè)地產(chǎn)初級(jí)階段2000-3000商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街3000-4000商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；l(fā)展4000-8000住宅平穩(wěn)發(fā)展期，產(chǎn)品開始豐富綜合體出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)多元化8000-10000住宅市場(chǎng)升級(jí)改善（開始過度）商業(yè)啟動(dòng)，社區(qū)商業(yè)為主10000-15000全面改善階段（第二階段）商業(yè)爆發(fā)期，綜合體及集中式商業(yè)為主15000-25000個(gè)性化階段（第三階段）CBD復(fù)合商業(yè)時(shí)代，金融產(chǎn)品及衍生品25000以上住宅市場(chǎng)衰退，商業(yè)飽和，功能性回歸、產(chǎn)品及需求多元化時(shí)期目錄經(jīng)濟(jì)篇政策篇樓市篇思考篇政策——2013年房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的重要文件（共計(jì)6個(gè)）時(shí)間單位全國(guó)性政策文件或措施執(zhí)行日期主要內(nèi)容2013.2.20國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議國(guó)五條——1完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)問責(zé)制度;2擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn);3增加中小戶型住房供應(yīng);4地級(jí)市把農(nóng)民工納入保障房建設(shè);5嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)。2013.3.1國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作通知》即日對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。2013-3-5全國(guó)人大2013年保障房目標(biāo)即日全年保障性安居工程的建設(shè)目標(biāo)是：基本建成470萬套、新開工630萬套，并繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造。2013-4-16國(guó)土部全國(guó)供地計(jì)劃即日全國(guó)商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)10.92萬公頃，占住房用地供應(yīng)計(jì)劃的72.4%，其中中小套普通商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)7.82萬公頃，占商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃的71.6%。70個(gè)大中城市住房用地計(jì)劃供應(yīng)5.03萬公頃，是過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量(4.03萬公頃)的1.2倍，“三類住房”用地計(jì)劃占住房用地計(jì)劃的79.1%。一線城市(北、上、廣、深)計(jì)劃同比增加2.8%。2013.5.30國(guó)務(wù)院《深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)工作部門分工方案》即日要求加大流通業(yè)用地支持力度，但禁止以物流中心、商品集散地等名義圈占土地，防止土地閑置浪費(fèi)。2013-7-2住建部500城住房信息聯(lián)網(wǎng)"爽約"即日2011年年底，住建部提出將全國(guó)40余城市個(gè)人住房信息統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)查詢。隨后，該項(xiàng)目得到國(guó)家發(fā)改委的立項(xiàng)批準(zhǔn)，項(xiàng)目周期總計(jì)約為3年。截止到6月30日，官方卻沒有任何關(guān)于聯(lián)網(wǎng)成功的表態(tài)和介紹。500城住房信息聯(lián)網(wǎng)"爽約"。以年初的“國(guó)五條”為主，中央加大調(diào)控力度城市時(shí)間20%交易個(gè)稅信貸政策房?jī)r(jià)控制目標(biāo)限購(gòu)政策廣東3.30嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定未涉及保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定無新限購(gòu)措施北京3.30按轉(zhuǎn)讓所得20%征稅，出售5年以上為宜住房免征個(gè)稅提高二套房首付比例與2012年相比保持穩(wěn)定京籍單身人士禁制購(gòu)買二套房上海3.30按轉(zhuǎn)讓所得20%征稅嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購(gòu)房貸款保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定無新限購(gòu)措施重慶3.30按轉(zhuǎn)讓所得20%征稅嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款主城區(qū)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅無新限購(gòu)措施南寧3.30未涉及未涉及新建商品住房（不含保障性住房）價(jià)格增幅低于當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅無新限購(gòu)措施南京3.30未涉及未涉及房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅無新限購(gòu)措施合肥3.30未涉及未涉及房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅；凡已備案的商品住房?jī)r(jià)格在3個(gè)月內(nèi)不得向上調(diào)整無新限購(gòu)措施廈門3.30未涉及未涉及房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅無新限購(gòu)措施天津3.31按轉(zhuǎn)讓所得20%征稅，不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征，出售5年以上為宜住房免征個(gè)稅嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，適時(shí)提高二套房首付比例和利率，繼續(xù)暫停發(fā)放第三套及以上購(gòu)房貸款保持住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定，房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅無新限購(gòu)措施貴陽3.31未涉及未涉及房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅無新限購(gòu)措施大連3.31未涉及未涉及房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅無新限購(gòu)措施調(diào)控遇冷，一線城市外地方落地效果差，房產(chǎn)調(diào)控任務(wù)艱巨地方版國(guó)五條細(xì)則城市時(shí)間20%交易個(gè)稅信貸政策房?jī)r(jià)控制目標(biāo)限購(gòu)政策武漢3.31未涉及未涉及房?jī)r(jià)同比漲幅低于人均可支配收入實(shí)際增幅無新限購(gòu)措施銀川3.31未涉及未涉及房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅無新限購(gòu)措施成都3.31未涉及未涉及新建房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅無新限購(gòu)措施昆明3.31未涉及未涉及房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅無新限購(gòu)措施石家莊3.31未涉及未涉及房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅無新限購(gòu)措施長(zhǎng)沙3.31未涉及未涉及房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅無新限購(gòu)措施廣州3.31嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定可提高二套房首付款比例和貸款利率房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅規(guī)定非本市戶籍居民家庭持補(bǔ)繳納稅證明或社保證明購(gòu)房的，不予認(rèn)可深圳3.31未涉及必要時(shí)調(diào)整二套房首付比例和貸款利率房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅無新限購(gòu)措施濟(jì)南3.31未涉及未涉及房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅無新限購(gòu)措施青島3.31未涉及嚴(yán)格執(zhí)行第二套(及以上)住房信貸政策保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅無新限購(gòu)措施鄭州3.31未涉及未涉及房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅無新限購(gòu)措施西安3.31未涉及未涉及房?jī)r(jià)漲幅低于居民人均實(shí)際可支配收入增幅無新限購(gòu)措施地方版國(guó)五條細(xì)則（續(xù)）2013年上半年領(lǐng)導(dǎo)人、單位針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重要講話2月21日住建部中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控從緊、從嚴(yán)立場(chǎng)2月27日證監(jiān)會(huì)全國(guó)住房公積金入市準(zhǔn)備工作已經(jīng)啟動(dòng)3月5日賈康房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)允許有差異3月7日證監(jiān)會(huì)住房公積金將會(huì)參照社保投資模式3月8日徐紹史2013年房地產(chǎn)土地供應(yīng)16萬公頃3月13日周小川繼續(xù)用調(diào)整首付比例等政策調(diào)控房?jī)r(jià)3月27日李克強(qiáng)2013年稅改要出方案繼續(xù)搞好樓市調(diào)控3月31日胡存智應(yīng)推動(dòng)土地財(cái)政向稅收方向過渡5月25日發(fā)改委今2013年將有新城市開征房產(chǎn)稅4月19日銀監(jiān)會(huì)銀行信貸要支持中小套型普通商品住房建設(shè)4月9日住建部地級(jí)市年底前明確外來工住房保障政策2月20日溫家寶2013年穩(wěn)固房?jī)r(jià)，擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，抑制房?jī)r(jià)上漲過快3月7日住建部五年以上唯一住房免個(gè)稅3月5日住建部交易稅不得轉(zhuǎn)嫁購(gòu)房者4月18日賈康應(yīng)向二三套房征房產(chǎn)稅6月14日賈康國(guó)務(wù)院：項(xiàng)目未通過環(huán)評(píng)，不得供地及貸款6月19日李克強(qiáng)支持居民家庭首套自住購(gòu)房信貸需求上半年領(lǐng)導(dǎo)、單位強(qiáng)調(diào)繼續(xù)從稅收、土地方面調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)十八界三中全會(huì)后，房地產(chǎn)調(diào)控方向明確，市場(chǎng)化利好趨勢(shì)明朗

十八屆三中全會(huì)市場(chǎng)化財(cái)稅改革土地改革放開“單獨(dú)”二胎政策建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)一攬子財(cái)稅改革工程二胎政策樓市調(diào)控逐步去行政日前，十八屆三中全會(huì)已落下帷幕，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》發(fā)布，引發(fā)各界關(guān)注。雖然《決定》對(duì)公眾關(guān)注的房地產(chǎn)話題表述十分有限，但配合土地改革、財(cái)稅體制改革等舉措，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向?qū)⑸钍苡绊?。三中全?huì)定調(diào)：市場(chǎng)化1、弱化政府調(diào)控，凸顯市場(chǎng)作用

“必須加快形成企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者自由選擇、自主消費(fèi)，商品和要素

自由流動(dòng)、平等交換的現(xiàn)代市場(chǎng)體系，著力清除市場(chǎng)壁壘，提高資源配置效率和公平

性?！?/p>

“要建立公平開放透明的市場(chǎng)規(guī)則，完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一

的建設(shè)用地市場(chǎng)?！奔訌?qiáng)市場(chǎng)的決定性作用，房地產(chǎn)調(diào)控去行政化、回歸市場(chǎng)化是大勢(shì)所趨建設(shè)統(tǒng)一開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用手段過去：政府有形調(diào)控今后：市場(chǎng)無形調(diào)控方法過去：“限”“堵”為主今后：增加供應(yīng)立足點(diǎn)過去：注重短期房?jī)r(jià)漲跌今后：建立長(zhǎng)效機(jī)制途徑過去：全國(guó)調(diào)控一刀切今后：地方自主權(quán)房產(chǎn)稅短期內(nèi)不會(huì)開征，至少3-5年對(duì)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響2、房地產(chǎn)稅立法勢(shì)在必行，短期內(nèi)難開征加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革“必須完善立法、明確事權(quán)、改革稅制、穩(wěn)定稅負(fù)、透明預(yù)算、提高效率，建立現(xiàn)代財(cái)政制度，發(fā)揮中央和地方兩個(gè)積極性。要改進(jìn)預(yù)算管理制度，完善稅收制度，建立事權(quán)和支出責(zé)任相適應(yīng)的制度?！笔状蚊鞔_提出“立法”，確立其未來最重要的調(diào)控機(jī)制地位；繼續(xù)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍和力度，但短期內(nèi)很難全面開征短期內(nèi)仍將結(jié)合當(dāng)前試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，從增量開始征收，減少政策落地難度全面落實(shí)房產(chǎn)稅將大幅削弱投資不動(dòng)產(chǎn)的投資空間，降低市場(chǎng)投資投機(jī)需求比例，有利于市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，因此房產(chǎn)稅立法非常必要；房產(chǎn)稅征收困難重重，相關(guān)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系未理清，且其涉及面太廣，針對(duì)征收對(duì)象不同需必要的信息手段來完善房產(chǎn)稅征收的界定和減免的范圍；未來人口增長(zhǎng)有保障，市場(chǎng)將持續(xù)釋放需求，房產(chǎn)高峰延遲來臨3、放開二胎政策，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)需求規(guī)模無明顯促進(jìn)作用《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》明確：堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國(guó)策，啟動(dòng)實(shí)施一方是獨(dú)生子女的夫婦可生育兩個(gè)孩子的政策，逐步調(diào)整完善生育政策，促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展中國(guó)放開“單獨(dú)”二胎中國(guó)人口紅利逐漸消退，放開“單獨(dú)”二胎政策短期內(nèi)不會(huì)絕對(duì)量增加市場(chǎng)需求，但可避免未來房?jī)r(jià)崩盤帶來的金融危機(jī)，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)軟著陸中國(guó)人口紅利見頂，總?cè)丝谠鏊倜黠@放緩，且男女比例失調(diào)、老齡化嚴(yán)重，中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，使未來住房需求增速將會(huì)顯著回落放松人口政策，增加小孩，提升了消費(fèi)者，降低了儲(chǔ)蓄率，避免房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)暴漲，同時(shí)在未來也有比較穩(wěn)定的成年人來接盤房地產(chǎn)，讓房?jī)r(jià)軟著陸放開二胎政策短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)需求不會(huì)出現(xiàn)絕對(duì)量上的增加作用，但在局部會(huì)改變一部分生育二孩家庭的購(gòu)房需求偏好目錄經(jīng)濟(jì)篇政策篇樓市篇思考篇全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)：“國(guó)五條”調(diào)控遇冷，樓市熱度不降反升，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比回升，房屋新開工全面回暖2013年1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資61120億元，同比名義增長(zhǎng)19.7%，同比增速正逐漸走出2011、2012年連續(xù)兩年的下跌趨勢(shì)；行業(yè)信心逐漸回升，房地產(chǎn)投資力度明顯加大；2008—2013年9月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(shì)圖2008—2013年9月全國(guó)房地產(chǎn)新開工面積走勢(shì)圖今年房屋新開工面積同比增幅已完全走出去年下跌趨勢(shì)，稍許緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾，但仍處于歷年較低水平。由于市場(chǎng)回暖，需求釋放，今年商品房銷售量?jī)r(jià)齊漲1-9月份，商品房銷售面積84383萬平方米，同比增長(zhǎng)23.3%；2013年全年商品房銷售量將增長(zhǎng)10%左右，突破12億平方米2008—2013年9月全國(guó)商品房銷售走勢(shì)圖2012年7月—2013年9月全國(guó)商品房銷售量?jī)r(jià)走勢(shì)圖今年房企資金來源總額同比大幅增長(zhǎng)，開發(fā)商資金壓力減輕1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金87828億元，同比增長(zhǎng)28.7%；其中，國(guó)內(nèi)貸款14568億元，增長(zhǎng)32.3%；利用外資391億元，增長(zhǎng)23.4%；自籌資金33674億元，增長(zhǎng)18.4%；其他資金39195億元，增長(zhǎng)37.7%2013年1-9月全國(guó)房企資金來源圖2012年2月—2013年9月房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)得益市場(chǎng)全面回暖，房企業(yè)績(jī)穩(wěn)步上升，龍頭房企品牌效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)排名公司名稱銷售金額(億元)1萬科地產(chǎn)8302綠地集團(tuán)6533中海地產(chǎn)6454保利地產(chǎn)6355恒大地產(chǎn)4826萬達(dá)集團(tuán)3517碧桂園3408華潤(rùn)置地3309世茂房地產(chǎn)32510綠城中國(guó)28311龍湖地產(chǎn)23511融創(chuàng)中國(guó)23513中信地產(chǎn)22014招商地產(chǎn)20815富力地產(chǎn)20116遠(yuǎn)洋地產(chǎn)17517金地集團(tuán)16918華夏幸福15919雅居樂15320金融街1452013年上半年房企銷售金額TOP20排名公司名稱成交面積(萬平米)1恒大地產(chǎn)7292綠地集團(tuán)7143萬科地產(chǎn)7124保利地產(chǎn)5705中海地產(chǎn)5276碧桂園5107萬達(dá)集團(tuán)2868華潤(rùn)置地2719世茂房地產(chǎn)26410宏立城24311龍湖地產(chǎn)21612榮盛發(fā)展19913富力地產(chǎn)17414華夏幸福16015中信地產(chǎn)15716中國(guó)鐵建14317招商地產(chǎn)13517綠城中國(guó)13517保利香港13520金地集團(tuán)1322013年上半年房企成交面積TOP20目錄經(jīng)濟(jì)篇政策篇樓市篇思考篇支撐中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大核心支柱與四大輔助因素核心支柱2土地資源核心支柱1GDP基尼系數(shù)居民儲(chǔ)蓄額2007年-2012年成都市GDP及其增幅（人民幣：億；％）2007年-2012年成都市人均GDP及人均可支配收入（人民幣：元）核心支柱1：2007年成都市人均GDP突破4000美元，2012年生產(chǎn)總值突破8138.9億元人均GDP超過8000美元，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于平穩(wěn)發(fā)展的時(shí)期。GDP增速8%均線人均GDP（美元）房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r0-800啟動(dòng)期800-4000快速發(fā)展期4000-8000平穩(wěn)發(fā)展期8000-10000住宅衰退，商業(yè)啟動(dòng)10000-15000商業(yè)爆發(fā)期15000-25000CBD復(fù)合商業(yè)時(shí)代＞25000金融理財(cái)品，金融衍生品GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r＜4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展＞8%高速發(fā)展核心支柱2：成都耕地逐漸減少，土地市場(chǎng)供應(yīng)雖然充足，但價(jià)格比全國(guó)平均水平偏高，“地王”頻現(xiàn)"十二五"期間，成都將從城鎮(zhèn)建設(shè)、工業(yè)建設(shè)、城市立體空間建設(shè)和農(nóng)村土地開發(fā)整理四個(gè)領(lǐng)域整體推進(jìn)節(jié)約集約用地。

到2015年，完成土地整理300萬畝，新增耕地面積30萬畝。

到2020年，人均城鎮(zhèn)工礦用地95平方米，中心城區(qū)城鎮(zhèn)建成區(qū)面積控制在435平方公里。鼓勵(lì)建設(shè)90平方米以下中小戶型，合理開發(fā)城市立體空間，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地整理示范村建設(shè)。2006年至2013年10月大成都土地市場(chǎng)供銷及樓面價(jià)年走勢(shì)圖（單位：畝、元/平米）核心支柱3：中國(guó)城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)市場(chǎng)與城鎮(zhèn)化相關(guān)系數(shù)高達(dá)90％以上2010年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒和第六次人口普查數(shù)據(jù)2011年全國(guó)城市化率已達(dá)到51.27%中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入到了城市化減速階段過去十年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，完全依賴的是高速的城市化進(jìn)程與全世界其他地區(qū)相比，中國(guó)的城市化進(jìn)程還有很大的提升空間中國(guó)的城市化率與全世界其他發(fā)達(dá)地區(qū)相比還有很大的提升空間。未來中國(guó)的城市化進(jìn)程將進(jìn)入一個(gè)新型發(fā)展階段。根據(jù)規(guī)劃成都到2020年，城市集聚人口達(dá)1800萬，城鎮(zhèn)化率達(dá)70%左右若成都城市化率由2011年67%上升至2020年的70%截至2011年末中心城市總?cè)丝?407萬人到2020年按人口達(dá)到1800萬按2011年人均住宅面積約36㎡（數(shù)據(jù)來源：建設(shè)部)

（1800-1407）*36㎡=14148萬㎡預(yù)計(jì)新增住宅需求14148萬㎡按2012年全市住宅銷售面積2410萬㎡左右預(yù)估需要12年左右滿足這部分剛性需求剛性需求強(qiáng)勁每年成都有20%-40%左右的改善型需求預(yù)計(jì)至2020年將有30%的改善型需求釋放出來1400*30%*36=15120萬㎡改善性需求仍在繼續(xù)，未來各大城市將逐步進(jìn)入改善型階段2010年我國(guó)城鎮(zhèn)20-49歲購(gòu)房能力最強(qiáng)的人口總量達(dá)3.67億人，比2000年增長(zhǎng)了1.18億，占比達(dá)到54.8%，這一格局在今后幾年將見頂回落，但總量仍大。2010年城鎮(zhèn)年齡在35-64歲之間的高儲(chǔ)蓄人群占總?cè)丝诘谋戎貜?5.5%上升到42.6%。核心支柱2土地資源核心支柱1GDP基尼系數(shù)居民儲(chǔ)蓄額支撐中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的四大輔助要素輔助要素1：雖然人口紅利效應(yīng)正在逐步消失，但其帶來的投資和消費(fèi)需求還將長(zhǎng)期利好我國(guó)樓市的發(fā)展全國(guó)人口出生率走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)“嬰兒潮”出現(xiàn)在1962~1980年，其間人口出生率超過30‰，18年共新增人口4億。從年齡階段看，2008年他們年齡28~46歲，2020年40~58歲，這表明中國(guó)嬰兒潮一代將在2007-2020年的14年內(nèi)，進(jìn)入一輪大規(guī)模的消費(fèi)周期，即“人口紅利”，表現(xiàn)為“投資紅利”和“消費(fèi)紅利”。從國(guó)際歷史經(jīng)驗(yàn)看，他們?cè)谕苿?dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪繁榮的同時(shí)，將帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的愈加興旺。中國(guó)“嬰兒潮”人口紅利投資紅利消費(fèi)紅利隨著中國(guó)老齡化社會(huì)的來臨，未來地產(chǎn)將涌現(xiàn)出多樣化的特征，其中養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)會(huì)占領(lǐng)一席之地如左動(dòng)態(tài)圖所示：中國(guó)的房地產(chǎn)至少到2040年還有旺盛的需求；房地產(chǎn)產(chǎn)品的多樣化將是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)分的結(jié)果；養(yǎng)老地產(chǎn)將會(huì)在未來市場(chǎng)占有一席之地；男女比例差異及新婚姻法將會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生一定的影響。輔助要素2：恩格爾系數(shù)的逐年降低意味著居民生活品質(zhì)的提升，其間將釋放出大量購(gòu)房需求恩格爾系數(shù)生活水平0.50-0.59溫飽0.4