第一太平戴維斯承接查驗原則、流程、標準及注意事項 - 副本

工程承接查驗原則、流程、標準注意事項唐崗

目錄承接查驗的原則一二承接查驗的流程二

三承接查驗的標準三

三承接查驗注意事項四

三施工遺留問題消項五

三工程質?？罱Y算六

目錄承接查驗的原則一二承接查驗的流程二

三承接查驗的標準三

三承接查驗注意事項四

三施工遺留問題消項五

三工程質?？罱Y算六

對承接查驗過程實施進行控制，以充分維護業(yè)主的合法權益，減少公司后續(xù)管理服務的經營風險與成本。承接查驗的原則一承接查驗的原則一依據(jù)：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部第四十八條本辦法自2011年1月1日起施行。承接查驗的原則一依據(jù)：2011-10-01實施四川省物業(yè)承接查驗辦法承接查驗的原則一概念:

物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗。承接查驗的原則一類型:

新建物業(yè)的承接查驗(建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程)

物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗(業(yè)主大會或產權單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程)承接查驗的原則一重要性:

物業(yè)的承接查驗是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)前必不可少的環(huán)節(jié)，其工作質量對以后的物業(yè)管理服務至關重要。承接查驗的原則一查驗條件：（一）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；承接查驗的原則一查驗條件：（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；承接查驗的原則一查驗條件：（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。承接查驗的原則一第十四條

【現(xiàn)場查驗前應移交資料】現(xiàn)場查驗20日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；（四）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（五）承接查驗所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

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三承接查驗的標準三

三承接查驗注意事項四

三施工遺留問題消項五

三工程質?？罱Y算六二承接查驗的流程二1234物業(yè)建成通過竣工綜合驗收物業(yè)管理企業(yè)組織人員進行承接查驗對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理物業(yè)移交物業(yè)承接查驗工作流程二承接查驗的流程二人員準備

計劃準備

資料準備

設備、工具準備

物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗前就應根據(jù)承接物業(yè)的類型、特點，與建設單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關專業(yè)的技術人員參加。1、確定承接查驗的日期、進度安排計劃；2、確定移交物業(yè)詳細清單、建筑圖紙、相關驗收證明材料；3、派技術人員現(xiàn)場了解情況，為承接查驗做好準備工作。

1、工作流程有《承接查驗工作流程》、《查驗的內容及方法》、《發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等；

2、記錄表格有《工作聯(lián)絡登記表》、《承接查驗記錄表》、《工程質量問題統(tǒng)計表》等。應根據(jù)具體檢查方法提前準備好所需要的檢驗設備和工具。如：驗電器、電筆、萬用表、卷尺、靠尺、點溫計、搖表、改錐、鉗子等。物業(yè)承接查驗工作準備二承接查驗的流程二

（一）確定物業(yè)承接查驗方案；

（二）移交有關圖紙資料；

（三）查驗共用部位、共用設施設備；

（四）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；

（五）確認現(xiàn)場查驗結果；

（六）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。承接查驗程序：二承接查驗的流程二二承接查驗的流程二二承接查驗的流程二

承接查驗前的準備工作：承接查驗方案的編制查驗資料、表格人員準備、培訓工作工具的準備

二承接查驗的流程二工具的準備二承接查驗的流程二查驗啟動會二承接查驗的流程二明確如下內容：

1）接管驗收項目；2）接管驗收標準；3）接管驗收人員及分工；4）接管驗收的順序及步驟；5）接管驗收進度安排。6）查驗資料簽收7）整改復核、消項8）簽署查驗協(xié)議、移交9)……………?施工遺留問題跟進二承接查驗的流程二物業(yè)組織承接查驗工作啟動會，明確目標統(tǒng)一思想。

組織承接查驗前集中培訓，統(tǒng)一查驗標準。

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三承接查驗的標準三物業(yè)查驗的方式觀感查驗試驗查驗使用查驗檢測查驗核對查驗承接查驗順序

戶內樓內公共區(qū)域園區(qū)設備機房

三承接查驗的標準三

三承接查驗的標準三

三承接查驗的標準三

承重墻：非承重墻（承自重墻）：剪力墻：隔斷墻：承重墻指支撐著上部樓層重量的墻體，在工程圖上為黑色墻體，打掉會破壞整個建筑結構不支撐著上部樓層重量的墻體，只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用，在工程圖上為中空墻體，有沒有這堵墻對建筑結構沒什么大的影響。主要承受風荷載或地震作用所產生的水平剪力的墻體隔斷墻又稱高隔間，高隔斷，高隔墻，甚至有人叫做辦公屏風：

三承接查驗的標準三

對于戶內的分戶查驗與接收，查驗人員以物業(yè)使用人的角度主要從房屋的使用功能性方面進行查驗。分戶查驗與接收

三承接查驗的標準三

對每戶檢查出的問題填寫分戶查驗表，查驗表每戶填寫一份（三聯(lián)）嚴禁多戶填寫一份，并將其中一聯(lián)轉交給地產項目發(fā)展部進行確認并組織整改，查驗小組根據(jù)整改情況對檢查出的問題進行復驗。

三承接查驗的標準三暖氣串并聯(lián)

三承接查驗的標準三

對復驗仍不合格項再次進行整改直至合格。查驗合格后對各戶鑰匙進行接管。

三承接查驗的標準三

同樣也是采用方式：核對的方式使用查驗觀察方法檢測查驗實驗查驗配置標準、外觀質量、使用功能季節(jié)性設備（冷凍機、鍋爐、供暖供冷、幕墻防滲漏實驗）等要有約定公共區(qū)域設備設施的查驗與接收工作中對待同事要做好風險提示，而不是……安全工作中，我們要牢記以下操作風險提示：無法按照流程操作，肯定是有原因的常在生產線上操作，理應考慮風險的種種可能性安全不能只關注單邊風險，危險控制需要嚴密的思維及責任感只要不專心，風險無處不在安全

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三承接查驗的標準三

三承接查驗注意事項四

三施工遺留問題消項五

三工程質?？罱Y算六

三承接查驗注意事項四

三承接查驗注意事項四23℃±2℃輸出

三承接查驗注意事項四

三承接查驗注意事項四

三承接查驗注意事項四

熱量增加建筑負荷:-室外空氣溫度-人員-燈光-設備房間溫度=24℃嚴密性保溫隔熱驗收過程中容易遺漏的查驗項目

三承接查驗注意事項四裝修期防護？

三承接查驗注意事項四48A、主體結構:

1.地基基礎的沉降不得引起上部分結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

2.磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。3.木結構應結點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害。4.外墻不得滲水。5.梁、柱、板主體按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫，無鋼筋外露。6.頂棚摸灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋、無霉點，無滲水痕跡，無污漬。

三承接查驗注意事項四49B、屋面:1.各類屋面排水暢通、無積水、不滲漏。2.平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。3.陽臺和三層以上房屋應有組織排水、出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滲漏。4.面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫，脫皮和起砂等缺陷，塊料面層應表面平正，接縫均勻順直、無缺棱掉角。5.衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

三承接查驗注意事項四50C、裝修部分:1.鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。2.進戶門門鎖應安裝牢固，開關靈活。3.門窗玻璃應安裝平整，抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。4.飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直、無缺棱掉角。5.油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現(xiàn)象。6.窗臺泛水正常，無向室內倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：先關緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶自上而下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺（墻面）是否有滲漏情況；查詢天氣預報，在驗收期間出現(xiàn)下雨的日期前，先將所有窗門關緊，雨后逐間檢查墻面和窗臺有無滲水；并作好記號。

三承接查驗注意事項四51D、水電部分:1.電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管線在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。2.照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。3.各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合的要求。4.電梯應能準確地啟動運行，選層、平層準確，制動器、限速器及其他安全設備應運作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。5.電器插座（電視、電話）蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求，滿足“左零右火”規(guī)定，每個都檢測，用試電筆檢查每個插座電源接通是否正常。6.水、消防管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活，無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合要求，應按套安裝水表或預留表位，管道和水箱檢查口的設置應便于檢修。

三承接查驗注意事項四528.各管道保證暢通，可以采用通球辦法。建筑給排水通球試驗：室內排水立管或干管在安裝結束后，需用直徑不小于管徑2/3的橡膠球、鐵球或木球進行管道通球試驗。通球時，為了防止球滯留在管道內，必須用線貫穿并系牢（線長略大于立管總高度）然后將球從伸出屋面的通氣口向下投入，看球能否順利地通過主管并從出戶彎頭處溜出，如能順利通過，說明主管無堵塞。如果通球受阻，可拉出通球，測量線的放出長度，則可判斷受阻部位，然后進行疏通處理，反復作通球試驗，直至管道通暢為止，如果出戶管彎頭后的橫向管段較長，通球不易滾出，可灌些水幫助通球流出。通球試驗必須100%合格后，排水管才可投入使用。9.設備設施的驗收：配電房、水泵房、中央空調機房、智能化中控室及電梯機房等。10.附屬及其他驗收：室外路燈、景觀水池、化糞池、休閑桌椅、體育游樂場所、道路、綠化以及其他設計規(guī)劃中的設施。

三承接查驗注意事項四53電梯設備需要的技術資料1、電梯技術規(guī)格說明書2、電梯出廠合格證3、電梯裝箱清單4、電梯管理與使用手冊5、電梯安裝標準6、電梯操作說明書7、電梯維修保養(yǎng)手冊8、電梯安裝圖紙9、電梯機械及電氣控制圖紙10、電梯備品備件清單11、電梯操作培訓手冊

三承接查驗注意事項四54１機電設備出廠合格證；２機電設備使用說明書

（要求有中文）；３機電設備安裝、調試報告；４設備報修卡、保修協(xié)議。

三承接查驗注意事項四簽署三方保修協(xié)議；由物業(yè)、開發(fā)、施工單位組成整改保修小組，明確各方的職責、任務；物業(yè)代管后，在施工單位申請工程尾款的流轉單中，要增設物業(yè)公司簽字欄；

保證整改、報修質量的措施是否有安全隱患；是否影響維護、運行；是否有設計缺陷；功能是否達到設計、使用要求；是否有礙創(chuàng)優(yōu)；是否符合規(guī)范要求。

承接查驗的側重點與發(fā)展商、施工單位溝通，求得理解、尋求幫助員工在現(xiàn)場講話注意方式重大問題要堅持原則指定鑰匙、文件接收的簽字人

承接查驗過程中應注意的問題及管理遵循的原則100%到位原則標準規(guī)范原則業(yè)主和用戶角度原則真實記錄原則責權分明原則及時解決原則交接有序原則帳庫分明原則設備數(shù)量參數(shù)與竣工圖相符主要設備安裝位置與竣工圖相符技術性能與圖紙相符三符合及59如何簽訂《承接查驗協(xié)議》一、合同簽訂時應該注意的問題1、首先要了解并羅列出《前期物業(yè)服務合同》中對“承接查驗項目”沒有涉及到的項目有哪些；2、項目總包與所有分包單位施工標準及驗收基準、保質期及維保責任；3、銷售合同中，共有部位、共有設施設備、配置標準、地點、數(shù)量等；4、《質量保證書》各項與總包與所有分包單位施工標準及驗收基準、保質期的時間統(tǒng)一性。60二、《承接查驗協(xié)議》應該包含的主要內容1、項目基本情況；2、承接查驗內容與時間；3、雙方的權利與義務；4、移交中質量問題的解決方法與承諾；5、違約責任與其它約定。三、如何保證《承接查驗協(xié)議》的有效執(zhí)行1、《協(xié)議》雙方是開發(fā)商與物業(yè)公司；2、《項目施工各方質量保修的相關規(guī)定》可以確保承接查驗中發(fā)現(xiàn)問題的有效處理。如何簽訂《承接查驗協(xié)議》

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三承接查驗注意事項四

三施工遺留問題消項五

三工程質?？罱Y算六

三施工遺留問題消項五分類匯總第一次消項固定項《

項目資料接管驗收會簽記錄》《

項目接管驗收會簽記錄》

《物業(yè)接管驗收遺留問題處理意見記錄》tel分包工程質保合同逐次消項逐次匯總

三施工遺留問題消項五1安排專