四平路地塊策劃定位報告

思考核心經(jīng)濟(jì)效益（核心）企業(yè)形象社會影響其余效應(yīng)追求經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開發(fā)的核心目的！核心目的衍生出對實際開發(fā)的種種要求：安全性——保障項目開發(fā)最終實現(xiàn)變現(xiàn)能力和變現(xiàn)成果高利性——保障基本安全的基礎(chǔ)上追求可見的最高利潤機(jī)會性——在既有安全、高利產(chǎn)品的基礎(chǔ)上尋找創(chuàng)收點(diǎn)思考第一步—做什么地塊用地指標(biāo)地塊布局地塊方正，整體偏東北方向地塊現(xiàn)狀周邊四至已用高墻圍起占地面積12350平方米土地性質(zhì)商辦用地容積率3.3建筑密度0.55綠化率0.3建筑限高100米以市場實際表征為判斷的基礎(chǔ)；以項目操作目標(biāo)為方向；進(jìn)行合理的產(chǎn)品定位。本案產(chǎn)品設(shè)置原則

以商辦土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及數(shù)據(jù)指標(biāo)出發(fā)充分考慮土地價值條件選取變現(xiàn)能力較強(qiáng)的產(chǎn)品類型從經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的安全性、高利性、機(jī)會性角度出發(fā)以市場判斷為選取的根本參考方向以地塊條件及市場環(huán)境判斷各種產(chǎn)品類型的細(xì)節(jié)產(chǎn)品形態(tài)利用立面、布局等手段充分表達(dá)高水準(zhǔn)的項目形象增強(qiáng)產(chǎn)品對銷售推進(jìn)、資金回籠的促進(jìn)作用規(guī)避市場風(fēng)險的同時，加強(qiáng)利潤點(diǎn)既有產(chǎn)品類型——商業(yè)、辦公機(jī)會產(chǎn)品類型——？思路項目自身物業(yè)條件價值點(diǎn)挖掘不同物業(yè)形態(tài)的機(jī)會市場驗證利潤最大化風(fēng)險最小化速度最優(yōu)化最優(yōu)產(chǎn)品組合物業(yè)形態(tài)的比例及產(chǎn)品分割項目策劃定位項目產(chǎn)品建議同策營銷資源楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)，15公里范圍輻射6大傳統(tǒng)核心商圈區(qū)位分析本案五角場商圈同濟(jì)大學(xué)陸家嘴商圈3.4公里7公里7公里14公里

距離人民廣場7公里距離南京西路7公里距離陸家嘴7公里距離中山公園11公里距離徐家匯14公里距離五角場3.4公里人民廣場商圈徐家匯商圈中山公園商圈11公里南京西路商圈7公里新天地15公里內(nèi)輻射5大核心商圈新江灣城板塊中原板塊五角場板塊黃興板塊東外灘板塊鞍山板塊楊浦核心位置，毗鄰虹口區(qū)位分析本案所處鞍山板塊位于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域的北側(cè)，臨近虹口區(qū)；板塊與臨近的五角場板塊、黃興板塊、東外灘板塊，共同構(gòu)成楊浦最核心的城區(qū)范圍；處于五角場與市中心的過渡地段；軌道、公交便利，輻射能力強(qiáng)，本案未來即臨地鐵出口交通分析五角場3.4公里同濟(jì)大學(xué)1公里人民廣場7公里本案徐家匯14公里陸家嘴7公里新天地7公里中山公園11公里軌道連接地點(diǎn)用時M8四平路站人民廣場15~20分鐘徐家匯40~45分鐘M10四平路站新天地20~25分鐘中山公園40~45分鐘公交連接地點(diǎn)用時123人民廣場30~40分鐘55五角場10~15分鐘746浦東花木40~50分鐘910南浦大橋35~40分鐘本案大連西路四平路赤峰路遠(yuǎn)洋廣場伊頓公寓書香公寓楊浦高級中學(xué)沿街商鋪8、10號地鐵四平路站同濟(jì)綜合樓成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全項目周邊近鄰?fù)瑵?jì)大學(xué)、上海電視大學(xué)、楊浦高級中學(xué)等學(xué)、院校；伊頓公寓、書香公寓、閘電小區(qū)、公交新村等新舊住宅區(qū)環(huán)繞；赤峰路、大連路、四平路配套成熟；遠(yuǎn)洋廣場、駿豐廣場等辦公樓環(huán)繞；成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全項目周邊近鄰?fù)瑵?jì)大學(xué)、上海電視大學(xué)、楊浦高級中學(xué)等學(xué)、院校；同濟(jì)提供了全面的知識文化學(xué)術(shù)支撐百年同濟(jì)——獨(dú)特的學(xué)科優(yōu)勢、人才優(yōu)勢，豐碩的科研成果，強(qiáng)大的科技實力同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計研究院——成立于1958年，全國知名的特大型甲級設(shè)計單位國際互動的聯(lián)合教學(xué)機(jī)制持續(xù)營造的開發(fā)學(xué)術(shù)氛圍“一桿七枝”的學(xué)術(shù)交叉背景不斷完善的教學(xué)服務(wù)設(shè)施同濟(jì)的品牌效應(yīng)“環(huán)同濟(jì)設(shè)計帶”成為中國設(shè)計業(yè)的中心項目推動作用點(diǎn)院校人口規(guī)模院校產(chǎn)業(yè)支撐成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全項目周邊伊頓公寓、書香公寓、閘電小區(qū)、公交新村等新舊住宅區(qū)環(huán)繞；是楊浦區(qū)內(nèi)最成熟的居住區(qū)之一，區(qū)域內(nèi)配套齊全，交通便利；目前，板塊內(nèi)住宅以老式公房為主，一部分次新房項目，目前階段屬于住宅供應(yīng)空白階段。成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全項目周邊赤峰路、大連路、四平路配套成熟，商鋪銷售及租賃情況較佳；本案四平路大連西路赤峰路彰武路五角場商圈大潤發(fā)百安居成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全項目周邊遠(yuǎn)洋廣場、駿豐國際、同濟(jì)聯(lián)合廣場、國際設(shè)計中心等辦公樓環(huán)繞；目前，周邊聚集了大量的以同濟(jì)帶動的以設(shè)計類為主的辦公物業(yè)；并且形成相對較大規(guī)模的向心效應(yīng)，以及相對成熟的辦公氛圍；周邊整體出租率較高，辦公需求旺盛；周邊聚居區(qū)的80萬常住人口成熟氛圍核心支撐點(diǎn)近百萬人口數(shù)量，環(huán)境成熟、各類需求旺盛雙軌道帶來的人流與便捷度同濟(jì)大學(xué)等10余萬院、校群體產(chǎn)品類型初步判斷產(chǎn)業(yè)支撐商業(yè)環(huán)境辦公氛圍便捷交通辦公物業(yè)支撐要素地段優(yōu)秀環(huán)境宜居氛圍成熟交通便捷居住類物業(yè)支撐要素產(chǎn)品類型初步判斷結(jié)合商辦產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)物為酒店式公寓院校人口居民支撐氛圍成熟地鐵效應(yīng)商業(yè)物業(yè)支撐要素產(chǎn)品類型初步判斷價值深挖優(yōu)越的地理位置、便捷的交通條件、龐大的人口基數(shù)為住宅和商業(yè)提供最基本的發(fā)展條件同濟(jì)大學(xué)帶來的濃厚產(chǎn)業(yè)氛圍為辦公的發(fā)展奠定了堅實的客戶基礎(chǔ)價值初識辦公、商業(yè)、住宅三種物業(yè)的發(fā)展皆有良好先天條件通過市場來尋找三種物業(yè)形態(tài)最優(yōu)的產(chǎn)品組合貳、產(chǎn)品類型屬性分析第一類、辦公產(chǎn)品國家科技園區(qū)內(nèi)完善的服務(wù)體系六大優(yōu)勢學(xué)科群體一園多基地的發(fā)展格局多方位的管理服務(wù)體系土木工程、海洋地質(zhì)、環(huán)境科學(xué)與工程、城市建設(shè)與建筑及材料、機(jī)電與汽車、道路交通赤峰路孵化基地、國康路創(chuàng)業(yè)基地、安亭汽車研發(fā)基地、南匯產(chǎn)業(yè)基地科技園領(lǐng)導(dǎo)小組、工作小組、園區(qū)管委會同濟(jì)科技園的服務(wù)范圍和能力辦公物業(yè)判斷“環(huán)同濟(jì)設(shè)計帶”成為中國的設(shè)計業(yè)的中心環(huán)同濟(jì)設(shè)計產(chǎn)業(yè)帶目前現(xiàn)狀企業(yè)分布在同濟(jì)大學(xué)四周2.6平方公里范圍內(nèi)，以赤峰路、國康路、密云路為核心20萬平方米的設(shè)計產(chǎn)業(yè)園區(qū)，800余家與設(shè)計相關(guān)聯(lián)的企業(yè)國內(nèi)設(shè)計界的“五大金剛”上海市政工程設(shè)計總院、上海郵電設(shè)計院、同濟(jì)建筑設(shè)計院、同濟(jì)規(guī)劃設(shè)計院、中建國際設(shè)計有限公司的入駐以設(shè)計咨詢產(chǎn)業(yè)為核心圈層設(shè)計服務(wù)、物品制造、軟件制作這些直接為設(shè)計咨詢業(yè)服務(wù)的為次心圈層企業(yè)研究、房地產(chǎn)、信息服務(wù)為包圍圈層公共窗口聯(lián)系服務(wù)等作為弱聯(lián)系的外圍行業(yè)為外圍圈層辦公物業(yè)判斷周邊項目周邊重點(diǎn)租售項目分布出租出售租售瑞豐國際大廈財富國際廣場萬達(dá)廣場A座榕輝大廈中圖藍(lán)橋明珠創(chuàng)意園萬達(dá)廣場C座藍(lán)天大廈船只天地坊新紀(jì)元國際廣場駿豐國際財富廣場富城國際綠地匯創(chuàng)國際廣場郡江國際大廈天科國際萬達(dá)商業(yè)廣場榮振大廈6個7個4個本案駿豐財富國際廣場同濟(jì)聯(lián)合廣場同濟(jì)科技大廈四平路沿線商務(wù)圈大伯樹930曲陽商務(wù)中心復(fù)城國際榕輝大廈明珠創(chuàng)意園柏宏大廈曲陽大伯樹商務(wù)圈萬達(dá)廣場藍(lán)天大廈綠地匯創(chuàng)國際廣場五角場商圈上海國際設(shè)計中心遠(yuǎn)洋廣場復(fù)旦科技大廈同濟(jì)大學(xué)環(huán)同濟(jì)沿線設(shè)計帶宏觀辦公市場全市辦公市場成交均價近年呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲態(tài)勢，年均漲幅10%，成交量受宏觀整體大勢影響顯著近五年全市辦公市場價量走勢全市近5年辦公市場供應(yīng)走勢較為平穩(wěn)，年供應(yīng)量在150-190萬㎡之間，年均供應(yīng)175萬㎡，其中06年和09年供應(yīng)量最大，均在190萬㎡；年去化量在150-200萬㎡之間，年均去化165萬㎡，其中08年受整體市場環(huán)境影響成交量為130萬㎡，為近五年最低點(diǎn)；其中宏觀市場形勢良好的年份如05、07、09年均出現(xiàn)供需倒掛局面；從價格走勢來看，辦公類產(chǎn)品近五年呈現(xiàn)出較為平穩(wěn)的上漲趨勢，年均漲幅10%左右，09年全市辦公類產(chǎn)品成交均價為19696元/㎡，直逼2萬元大關(guān)；09年至今全市辦公市場價量走勢宏觀辦公市場辦公類產(chǎn)品價格波動明顯，上漲速度相對公寓產(chǎn)品較為緩慢，局部時間段會出現(xiàn)價格“倒掛”現(xiàn)象辦公類產(chǎn)品價格在短期內(nèi)波動較為顯著，主要是由淡、旺季以及不同時間段不同區(qū)域和檔次高低項目集中成交所致；辦公類產(chǎn)品價格上漲相對緩慢，且局部時間段會出現(xiàn)與住宅價格“倒掛”現(xiàn)象；09年10月份以前上海市場辦公均價基本在住宅均價之上，但10月份以后住宅成交均價開始超過辦公成交均價，并且價格差距呈現(xiàn)放大的趨勢；上海全市住宅均價兩年漲幅達(dá)到75%，而辦公產(chǎn)品目前成交均價較08年1月只有18%的漲幅；09年10月辦公均價公寓均價公寓價格漲幅率辦公價格漲幅率08年至09年上海辦公、公寓均價走勢比較單位（元/㎡）09年至今全市各區(qū)縣辦公市場價量對比宏觀辦公市場供應(yīng)主力區(qū)域為浦東、楊浦、普陀等區(qū)；從成交量來看，主要還是集中在供應(yīng)量充足的區(qū)域，南匯、松江等地出現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢，其中浦東新區(qū)成交量最為突出，全年銷售近50萬方；各區(qū)域成交價格可分為三個檔次，其中以寶山、嘉定、南匯等為代表郊環(huán)非傳統(tǒng)商辦區(qū)域，均價水平在10000元/平米；其次為長寧、黃浦、靜安、徐匯等高地段價值商務(wù)區(qū)，均價水平在25000元/平米水平；而盧灣、浦東為代表的核心商務(wù)區(qū)價格在35000元以上水平。傳統(tǒng)核心區(qū)域價高量低，浦東、普陀和楊浦為熱點(diǎn)成交區(qū)域高價段中價段低價段09年至今全市各環(huán)線辦公市場價量對比宏觀辦公市場辦公類產(chǎn)品的活躍區(qū)域逐漸向外轉(zhuǎn)移，內(nèi)環(huán)內(nèi)辦公類產(chǎn)品以浦東區(qū)域最為活躍，中外環(huán)間和外郊環(huán)間已逐漸成為市場主力，其中中內(nèi)環(huán)間的供求嚴(yán)重失衡，供遠(yuǎn)大于求，未來競爭形勢嚴(yán)峻內(nèi)環(huán)內(nèi)除浦東區(qū)域外的傳統(tǒng)核心區(qū)市場份額減少，中內(nèi)環(huán)間未來競爭嚴(yán)峻浦東30萬方浦東47萬方09年至今全市各區(qū)縣辦公市場存量宏觀辦公市場10年初上海市房地產(chǎn)市場各類物業(yè)可售量合計約1457萬方，其中商業(yè)可售量位居首位，而辦公類產(chǎn)品可售存量約330萬方；按照辦公類產(chǎn)品09年190萬方的銷售速度，目前可售量預(yù)計銷售周期為20個月；辦公類產(chǎn)品目前可售量主要集中于浦東新區(qū)，近80萬方，其次為普陀區(qū)，可售量約41萬方，主要集中在長風(fēng)板塊；目前辦公類產(chǎn)品市場可售存量330萬方，主要分布在浦東和普陀區(qū)，傳統(tǒng)核心區(qū)域存量較少區(qū)域辦公市場供求關(guān)系相對平衡，辦公產(chǎn)品整體均價2萬/平方米左右市場表現(xiàn)和整體上海環(huán)境相近，比較平穩(wěn)，在出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性成交差異的時候會出現(xiàn)一定的波動；鞍山路板塊近期市場供應(yīng)量相對較少，成交均價處于整個楊浦區(qū)的高區(qū)；楊浦區(qū)整體辦公市場價量對比辦公類產(chǎn)品整體上供求相對平衡，價量增長較為平穩(wěn)，但受大經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響微觀上辦公類產(chǎn)品單月價格波動劇烈，但整體價格漲幅相對住宅緩慢目前辦公類產(chǎn)品存量330萬方，主要集中在浦東和普陀區(qū)域，兩者總存量占37%熱點(diǎn)環(huán)線為中內(nèi)環(huán)間，傳統(tǒng)核心區(qū)域逐漸淡出市場份額楊浦區(qū)整體成交均價在2萬左右，鞍山路板塊均價在區(qū)內(nèi)較高版塊內(nèi)市場供應(yīng)量較低，整體去化較好辦公產(chǎn)品情況典型項目分析駿豐國際財富廣場項目位置大連路1599號(近四平路)所屬板塊鞍山板塊商業(yè)經(jīng)營方式出售所屬環(huán)線內(nèi)環(huán)以內(nèi)商業(yè)面積15500平方米總建面積51000商業(yè)整層面積2000平方米占地面積8270商業(yè)層數(shù)地上4層、地下3層、地下2層為部分地鐵商業(yè)物業(yè)類型辦公、商業(yè)商業(yè)層高地下3層3.3米、地下2層3.9、地下1層5米、地上1層5.5米、地上2、3層4.5米、地上4層6米辦公層高底層挑高10、標(biāo)準(zhǔn)層高4米目前商業(yè)報價地下一層4.5萬/平方米臨街一層6.5萬/平方米辦公面積24500商業(yè)租金5元/平方米/天辦公整層面積920、1442商業(yè)單元面積55~450辦公單元面積111、121、151、226物業(yè)管理公司上海駿豐物業(yè)有限公司目前辦公報價2.9萬-3萬/平方米物業(yè)費(fèi)用辦公19.8、商業(yè)25.8元/平方米/月高區(qū)辦公低區(qū)辦公底層商業(yè)典型項目分析項目銷售情況分析辦公項目只在08年9月集中供應(yīng)2.33萬平米，至今成交量2.09萬平米，月均去化1045平米，成交均價22965元/平米，去化周期20個月。商業(yè)項目在08年9月集中供應(yīng)1.5萬平米，至今成交量1.46萬平米，月均去化910平米，成交均價31066元/平米，去化周期16個月。辦公成交均價2.3萬/㎡，月均去化0.1萬方，去化周期20個月，商業(yè)成交均價3.1萬/㎡，月均去化0.9萬方，去化周期16個月典型項目分析辦公平面分割111113111124121111113111本案辦公樓分為高區(qū)和低區(qū)，每層6梯8戶。低區(qū)平層面積為1442平方米，單元面積分別為118、151、226平方米高區(qū)平層面積為920平方米，單元面積分別為111、113、121平方米出售方式較為靈活，可單間出售也和幾套聯(lián)售或整層出售典型項目分析商業(yè)分為地下三層和地上四層整層面積2000平方米，單元面積分割較為靈活從55~450平方米不等內(nèi)設(shè)中庭景觀地下三層和二層為車庫，局部地下二層為地鐵出口商業(yè)地下一層為下沉內(nèi)庭商業(yè)地上四層為休閑會所數(shù)碼電子零售巨頭百思買已入住地下一層商業(yè)平面分割典型項目分析項目產(chǎn)品細(xì)節(jié)外立面

外墻采用節(jié)能防輻射雙層中空LOW-E玻璃幕墻局部采用高檔花崗石和鋁板建筑風(fēng)格

現(xiàn)代風(fēng)格典型項目分析項目產(chǎn)品細(xì)節(jié)大堂10米挑高奢華大堂，典雅藝術(shù)吊頂?shù)孛?、墻面為名貴大理石、木材、不銹鋼建材電梯6臺日本原裝進(jìn)口三菱高速電梯典型項目分析項目客戶情況分析從置業(yè)目的分析，本案有40%的投資客戶，一方面看重周邊便利的交通，8、10兩號地鐵在此交匯，同時本案是該區(qū)域為數(shù)不多的甲級辦公寫字樓，項目硬件配套檔次較高從客戶來源方面分析，本案的購買客戶還是以楊浦本區(qū)域為主，比例占到40%，同時周邊區(qū)域如閘北、虹口也有20%的比例，市中心黃埔區(qū)也有部分?jǐn)D壓客。項目有近4成的投資客戶，購買客戶以區(qū)域客為主，以及部分周邊區(qū)域客戶典型項目分析項目客戶情況分析辦公的入駐客戶以大中型的設(shè)計行業(yè)的上下游企業(yè)為主，輔以部分貨運(yùn)物流公司典型項目分析營銷推廣分析項目主打區(qū)位和交通，強(qiáng)調(diào)內(nèi)環(huán)內(nèi)和雙軌道，同時突出自身5A甲級寫字樓的檔次和品質(zhì)典型項目分析滬東財富國際廣場·金座(鉑宮)項目位置國權(quán)路39號所屬板塊五角場板塊商業(yè)經(jīng)營方式辦公出售、商業(yè)大多自持所屬環(huán)線中外環(huán)間商業(yè)面積10000平方米總建面積58000平方米商業(yè)整層面積2400平方米占地面積15000平方米商業(yè)層數(shù)地上4層物業(yè)類型辦公、商業(yè)商業(yè)層高5米辦公層高標(biāo)準(zhǔn)層3.3米頂層復(fù)式5.55米大堂挑高9米目前商業(yè)報價只租不售辦公面積48000平方米商業(yè)租金底層12，2層以上3元/平方米/天辦公整層面積金座1630平方米商業(yè)單元面積110~300平方米辦公單元面積40~70、90~270平方米物業(yè)管理公司戴德梁行目前辦公報價3萬/平方米物業(yè)費(fèi)用19元/平方米/月金座辦公銀座辦公底層商業(yè)典型項目分析項目銷售情況分析辦公成交均價1.9萬/㎡，月均去化0.1萬方，商業(yè)主要以自持為主，部分成交價為4.2萬/㎡辦公項目在06年8月、06年11月和09年6月分三次供應(yīng)，共7.73萬平米，至今成交量4.71萬平米，月均去化0.1萬平米，成交均價19362元/平米。商業(yè)項目從06年8月至今總供應(yīng)1.13萬平米，至今成交量0.39萬平米，月均去化0.008萬平米，成交均價41907元/平米，該案商業(yè)主要以自持為主，出售的商業(yè)體量很小，導(dǎo)致去化較為分散。典型項目分析項目客戶情況分析項目的投資客戶比例較高為75%，購買客戶以區(qū)域客為主，以及部分周邊區(qū)域客戶從置業(yè)目的分析，本案有75%的投資客戶，比例較高，主要是由于一方面辦公產(chǎn)品面積段分割較小，總價范圍不高；另一方面是本案地理位置相對較偏。從客戶來源方面分析，本案的購買客戶還是以楊浦本區(qū)域為主，比例占到35%，同時周邊區(qū)域如閘北、虹口也有50%的比例，市中心黃埔區(qū)也有部分?jǐn)D壓客。典型項目分析項目客戶情況分析入駐企業(yè)有近5成為設(shè)計相關(guān)行業(yè)公司入駐企業(yè)多為設(shè)計行業(yè)的上下游公司，以中小企業(yè)為主，如建筑設(shè)計院、項目咨詢管理公司、材料采購、材料加工、或貿(mào)易物流等地方傳統(tǒng)中小公司典型項目分析辦公平面分割本案辦公樓每層5梯28戶。低區(qū)平層面積為1630平方米，單元面積為40~平方米高區(qū)平面單層單元面積分割相對較大，為90~270平方米，層高為5.55米，為LOFT復(fù)式出售方式較為靈活，可單間出售也和幾套聯(lián)售或整層出售典型項目分析項目產(chǎn)品細(xì)節(jié)外立面

采用鋼筋混凝土全框架、簡體剪力墻結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)

干掛高級花崗巖、真石漆，外墻節(jié)能型XPS隔熱保溫建筑風(fēng)格

經(jīng)典ARTDECO風(fēng)格，豪華典雅典型項目分析項目產(chǎn)品細(xì)節(jié)大堂9米挑高巴洛克風(fēng)情大堂地面采用高級花崗巖，墻面采用高級大理石電梯6臺進(jìn)口德國蒂森克虜伯電梯典型項目分析營銷推廣分析項目主打商住兩用精裝小戶型典型項目分析上海國際設(shè)計中心項目位置中山北二路1133號所屬板塊鞍山板塊商業(yè)經(jīng)營方式辦公轉(zhuǎn)售為租、商業(yè)只租不售所屬環(huán)線內(nèi)環(huán)以內(nèi)商業(yè)面積3300平方米總建面積47055平方米商業(yè)整層面積1000平方米占地面積9127平方米商業(yè)層數(shù)地上3層物業(yè)類型辦公、商業(yè)商業(yè)層高5米辦公層高4米目前商業(yè)報價4~5萬/平方米辦公面積44000平方米商業(yè)租金4.5元/平方米/天辦公整層面積800平方米商業(yè)單元面積100~500平方米辦公單元面積110~220平方米物業(yè)管理公司第一太平戴維斯目前辦公報價2.7~2.8萬/平方米物業(yè)費(fèi)用17.8元/平方米/月典型項目分析項目銷售情況分析辦公由售轉(zhuǎn)租，前期成交均價2萬/㎡，月均去化0.22萬方辦公項目在09年10一次推出3.05萬平米，至今成交量1.78萬平米，月均去化0.22萬平米，成交均價20385元/平米，價格走勢較為穩(wěn)定，目前發(fā)展商為了控制使用企業(yè)，轉(zhuǎn)售為租，局部房源目前報價2.7萬/平方米。其中底層裙部辦公被同濟(jì)設(shè)計院整體收購。商業(yè)項目從09年10月至今總供應(yīng)0.3萬平米，僅在09年11月成交0.14萬平米，其余房源只租不售，成交均價19234元/平米典型項目分析項目客戶情況分析項目以本區(qū)域的自用客戶為主從項目的案名就不難看出，本案是以建筑設(shè)計相關(guān)行業(yè)的企業(yè)為主要客戶，因此設(shè)計公司的聚集程度較高，大多為周邊的大中設(shè)計公司，因此項目的自住客戶比例較高。典型項目分析項目客戶情況分析設(shè)計行業(yè)的企業(yè)聚集度高由于該案的前期客戶定位主要是設(shè)計產(chǎn)業(yè)，加之又比鄰?fù)瑵?jì)大學(xué)，還有部分地方政府的支持，項目前期辦公產(chǎn)品銷售情況良好。其中底部裙樓北同濟(jì)設(shè)計院整體收購，為了控制辦公產(chǎn)品的最終使用客戶，項目辦公部分轉(zhuǎn)售為租，目前租金價格未定，但行業(yè)門檻較為集中，主要是以設(shè)計為主的中下游企業(yè)。典型項目分析營銷推廣分析項目主打甲級品質(zhì)和同濟(jì)品牌典型個案項目總結(jié)客戶—置業(yè)目的從置業(yè)目的來看，區(qū)域重點(diǎn)辦公項目的投資客戶比例均在40%以上，隨著產(chǎn)品面積段的縮小投資客戶比例有所上升；另一方面，地段相對較差的辦公產(chǎn)品的投資客戶比例往往較高，相反亦然。駿豐國際財富廣場上海國際設(shè)計中心財富國際廣場典型個案項目總結(jié)客戶—客源分布駿豐國際財富廣場上海國際設(shè)計中心財富國際廣場從客戶來源看，置業(yè)客戶全部以楊浦區(qū)客戶為主，其中周邊區(qū)域如虹口、閘北區(qū)域的客戶比例也不在少數(shù)，其余都有部分市中心區(qū)域客戶。上述客戶來源比例大致為楊浦區(qū)40%，虹口、閘北、寶山各占15%,其他區(qū)域包括市中心區(qū)域比例在15%.典型個案項目總結(jié)客戶—行業(yè)分布駿豐國際財富廣場上海國際設(shè)計中心財富國際廣場從入駐行業(yè)來看，有相當(dāng)高的行業(yè)凝聚性，一半以上的行業(yè)屬于建筑業(yè)的上下游行業(yè)，其次為機(jī)械設(shè)備和航運(yùn)貿(mào)易。設(shè)計行業(yè)的比例一般為50%，機(jī)械設(shè)備行業(yè)比例15%，航運(yùn)貿(mào)易行業(yè)比例為15%，其余行業(yè)比例在20%左右。典型個案項目總結(jié)辦公信息駿豐國際財富廣場國際財富廣場上海國際設(shè)計中心辦公整層920公單元面積111/121/152/22640~70110~220辦公經(jīng)營方式出售出售轉(zhuǎn)售為租辦公成交均價2.3萬1.9萬2.0萬辦公目前報價2.9~3萬3萬2.7萬物業(yè)管理費(fèi)19.81917.8去化周期20個月18個月9個月月均去化量100010002200周邊辦公目前整體報價2.7萬/㎡，月均去化1000-2000方，去化周期18個月商辦市場小結(jié)

周邊商辦氛圍濃厚辦公產(chǎn)品市場去化相對緩慢，月均去化1000-2000方左右，目前價格在2.3萬/平方米產(chǎn)品分割以中小面積為主辦公產(chǎn)品客戶中，投資比例較高，約占到4成客戶來源方面，以本區(qū)域為主，其次是周邊的虹口、閘北、寶山等區(qū)域客戶，其中有部分市中心客戶辦公產(chǎn)品的使用客戶上有一定程度的聚集度，主要是以設(shè)計為中心的上下游企業(yè)，其次為一些傳統(tǒng)的貿(mào)易、物流、機(jī)械等行業(yè)的企業(yè)貳、產(chǎn)品類型屬性分析第二類、住宅產(chǎn)品楊浦區(qū)整體公寓市場楊浦區(qū)近期高端公寓市場成交萎靡，公寓成交均價26844萬元/平方米09年至今，公寓成交價格穩(wěn)步攀升，近期公寓成交均價為26844元/平方米。09年12月至今，區(qū)域間歇性有部分高端項目集中供應(yīng)，如新江灣板塊的橡樹灣的高層公寓、保利維拉家園等，但受市場政策影響，去化相對低迷楊浦區(qū)公寓市場板塊劃分新江灣城板塊中原板塊五角場板塊黃興板塊東外灘板塊鞍山板塊新江灣板塊的公寓成交價格是區(qū)域最高端，其次為本案所處的鞍山板塊，近三個月公寓成交價格為2.9萬元/平方米。鞍山板塊近期公寓成交價格在區(qū)域位列前端區(qū)域公寓市場價量走勢公寓市場需求旺盛，受供應(yīng)限制，板塊整體成交相對低迷，近期公寓市場成交均價為29424元/平方米09年至今鞍山板塊只有君欣豪庭一個項目在09年5月有1.1萬方的住宅供應(yīng)成交量方面，區(qū)域主力去化項目為君欣豪庭，除此之外板塊一直在持續(xù)消耗之前存量，受供應(yīng)限制，板塊月均去化僅1800方。價格方面，09年至今公寓成交價格上漲近一倍，局部時間段如10年3月恒陽花苑的集中成交拉低了整體均價，該案為低端價格項目均價為11830元/平方米，導(dǎo)致整體價格有較大浮動波動。目前周邊2手房租賃需求旺盛，售價在2.5~2.9萬/㎡，其中酒店公寓的售價在3萬/㎡住宅公寓周邊公寓二手房租售價格物業(yè)名稱房型面積售價租價裝修標(biāo)準(zhǔn)房齡書香公寓二房89~120平米2.5~2.9萬/平米3000~4800元/月標(biāo)準(zhǔn)/精裝6~8年三房120~150平米2.2~3.4萬/平米5000~6600元/月標(biāo)準(zhǔn)/精裝5~8年四房150平米2.8~2.9萬/平米6500元/月精裝5~6年五房150~155平米2.8~2.9萬/平米6500~7000元/月精裝5~6年伊頓公寓三房120~145平米物業(yè)自持5000~6000元/月精裝5~6年物業(yè)名稱房型面積售價租價裝修標(biāo)準(zhǔn)房齡滬東財富國際廣場酒店式公寓一房/二房40~70平米3萬/平米3600~6000元/月精裝1年以內(nèi)酒店式公寓板塊住宅市場小結(jié)

周邊居住氛圍良好由于同濟(jì)大學(xué)附屬人口以及周邊產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)致住宅租賃需求旺盛目前商品房市場嚴(yán)重缺乏供應(yīng)，購房需求不能有效釋放目前周邊2手住宅房齡均在10年左右，售價在2.5~2.9萬/㎡

周邊只有國際財富中心有酒店公寓產(chǎn)品，目前售價3萬/㎡，產(chǎn)品面積段在40~70㎡貳、產(chǎn)品類型屬性分析第三類、商業(yè)產(chǎn)品商業(yè)配套序號位置業(yè)態(tài)1曲陽路報亭、服裝店、小型冷飲店、超市、低端餐飲等2大連西路銀行、小型冷飲店、服裝店、報亭、新華書店等業(yè)態(tài)3大連路駿豐國際廣場自帶中高檔餐飲業(yè)態(tài)4四平路同濟(jì)大學(xué)自帶中低檔餐飲業(yè)態(tài)5大鏈路郵局、移動、飯店（權(quán)金城）等中低擋業(yè)態(tài)6控江路棒約翰（高人氣）、雞公堡、好德超市、中檔業(yè)態(tài)7打虎山路沈家花園、哥特、紅林閣等高人氣中檔門店8控江路KFC、M、傣妹、二層樓宏圖三胞電腦城、必勝客、面包房等配套齊全中檔業(yè)態(tài)9控江樓假日百貨，項目附近唯一綜合購物商場周邊商業(yè)以中低端街道商鋪為主，集中型廣場形態(tài)較少34本案9同濟(jì)大學(xué)和平公園125678周邊商業(yè)周邊商業(yè)街租售分析本案四平路大連西路赤峰路彰武路五角場商圈大潤發(fā)百安居商圈名稱主要業(yè)態(tài)目前租售報價四平路餐飲、生活配套為主租價：8~10元/平米/天售價：6~7萬/平米大連西路服裝、餐飲、娛樂等基本生活配套為主，部分建筑設(shè)計租價：6~8元/平米/天售價：5~6萬/平米

赤峰路建筑設(shè)計上下游產(chǎn)業(yè)為主租價：7~8元/平米/天售價：6~7萬/平米彰武路部分涉及建筑設(shè)計行業(yè)租價：5~8元/平米/天售價：5~6萬/平米周邊商業(yè)街底層商鋪2手售價一般在6~7萬/平方米典型個案項目總結(jié)商業(yè)信息駿豐國際財富廣場國際財富廣場商業(yè)整層20002400商業(yè)單元面積55~450110~300商業(yè)層數(shù)75地上層數(shù)44地下層數(shù)31商業(yè)經(jīng)營方式兼租兼售自持商業(yè)成交均價3.1萬4..2萬商業(yè)目前報價地下一層4.5萬，沿街一層6.5萬/商業(yè)租金5底層12、以上3周邊商業(yè)項目銷售兼自持，租金在4.5~5元/平/天區(qū)域商業(yè)氛圍成熟，商鋪經(jīng)營效果較好，可售的優(yōu)質(zhì)商鋪較少街鋪價值明顯，空置率極低價格優(yōu)勢明顯，街鋪的售價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于辦公及住宅類物業(yè)，屬于可實現(xiàn)高利潤的高價值物業(yè)目前底層商業(yè)的報價為6萬左右商業(yè)產(chǎn)品情況貳、產(chǎn)品類型屬性分析產(chǎn)品選取原則及產(chǎn)品思考順序產(chǎn)品類型商業(yè)物業(yè)辦公物業(yè)居住物業(yè)可售的非持有類型底層商鋪高價值既有市場的可見性存在既有市場的產(chǎn)品實現(xiàn)價格及速度平穩(wěn)市場供應(yīng)空白機(jī)會高價格空間以大量化低層高價值商鋪為第一類考慮原則以在相對合理的銷售周期內(nèi)完全去化并保障資金回籠的體量為參考標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充，分化單一辦公產(chǎn)品的銷售壓力并創(chuàng)造溢價空間第一優(yōu)先原則第一保障原則第一機(jī)會原則經(jīng)典公寓精品辦公別致商業(yè)++精致知創(chuàng)綜合體產(chǎn)品定位叁、產(chǎn)品落點(diǎn)建議用地可建范圍分析地塊方正，單向臨街，臨地鐵口，北側(cè)住宅日照影響楊浦中學(xué)四平路快速車道北部預(yù)留小路伊頓公寓產(chǎn)品布局及比例原則因地制宜，安全與利潤空間并存本案產(chǎn)品設(shè)置原則

商業(yè)形成沿街展開的廣場形態(tài)，一方面最大化沿街展開面，一方面借勢地鐵口形成商業(yè)人流的回旋空間；商業(yè)以3層底商為主，合理放大建筑體量，以增強(qiáng)其可售性，與最大價值化；辦公樓的體量以1年左右的銷售周期計算整體建筑體量，并強(qiáng)化戶型賣點(diǎn)；酒店式公寓則以補(bǔ)充形態(tài)和機(jī)會形態(tài)占據(jù)剩余體量，并強(qiáng)化戶型賣點(diǎn)；辦公及酒店式公寓，一方面考慮布局，一方面考慮項目作為整體的形象；考慮辦公與酒店式公寓互為獨(dú)立體，單獨(dú)入戶；保障盡量避免高層建筑隊北側(cè)地塊住宅的采光遮擋；產(chǎn)品比例測算因地制宜，安全與利潤空間并存商業(yè)物業(yè)辦公物業(yè)居住物業(yè)技術(shù)手段合理滿排1年期可實現(xiàn)銷售體量（以月均1500㎡計）補(bǔ)充機(jī)會面積（剩余面積）4600㎡左右18000㎡左右18000㎡左右企業(yè)員工數(shù)量8%4%12%49%20人以內(nèi)20-49人50-99人100-199人200人以上27%楊浦區(qū)企業(yè)的規(guī)模普遍較小，49%的企業(yè)規(guī)模在20人以內(nèi)，50人以內(nèi)的企業(yè)數(shù)量累計為76%。人數(shù)超過100人的中有一些軟件開發(fā)公司，屬于人力密集型產(chǎn)業(yè)。企業(yè)辦公面積10%6%8%100平米以下100-300平米300-500平米27%49%500-1000平米1000平米以上外資企業(yè)為了保證工作環(huán)境的舒適，減少員工間不必要的干擾，對辦公面積的要求一般而言是10平方米/人。因此員工數(shù)量直接決定了該公司租用辦公面積的大小這一經(jīng)驗同樣適用于楊浦區(qū)辦公樓市場，49%的企業(yè)租用的辦公面積在100–300平方米，租用面積超過500平方米的企業(yè)僅占18%。產(chǎn)品比例測算辦公產(chǎn)品的直接需求客戶面積段要求分類產(chǎn)品面積分割辦公產(chǎn)品周邊市場主力項目的供應(yīng)面積段：100-200㎡周邊行業(yè)布局更偏向于建筑設(shè)計行業(yè)，適當(dāng)考慮客戶實際需求在購買客戶中，投資客是不可忽略的主力客戶分類產(chǎn)品面積分割辦公產(chǎn)品從市場供求主力情況及實際使用客戶需求判斷，判斷建議本案的面積分割在150㎡左右。分類產(chǎn)品面積分割住宅產(chǎn)品近階段上海主力酒店式公寓產(chǎn)品項目面積段層高層數(shù)建筑風(fēng)格裝修標(biāo)準(zhǔn)禹洲金橋國際40-805.2（可分割）14、17現(xiàn)代二期裝修1500三期毛坯御翠豪庭70-903米29ARTDECO2500圣和圣廣場40-703.6（可分割）23現(xiàn)代1500愛盛家園40-603.19現(xiàn)代毛坯碧云瑞庭70-903.228ARTDECO2000利金國際40-60324新古典2000從市場供求主力情況、周邊住宅總價競爭優(yōu)勢以及酒店式實際使用功能的滿足上，判斷建議本案的酒店式面積分割在50㎡左右。萬科·上海螞蟻工坊螞蟻工坊戶型以超大面寬設(shè)置，采光面充足；小面積戶型，嚴(yán)格控制總價；而室內(nèi)功能間可隨意布局，使該戶型滿足客戶后期對功能間變更的要求。分類產(chǎn)品面積分割住宅產(chǎn)品戶型建議分類產(chǎn)品面積分割商業(yè)產(chǎn)品市場研究結(jié)果——較合適鋪位開間/進(jìn)深尺度開間區(qū)間所占比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計100.0%進(jìn)深區(qū)間所占比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計100.0%面寬基本上是3-6m為絕對主力，而進(jìn)深由于實際項目條件不同，則分布較廣，基本上在3-15m之間；建議本案的實際規(guī)劃4-6m開間設(shè)計10-15m進(jìn)深展開，單體分割40—100左右，可根據(jù)需求自由拆分組合。實際技術(shù)布局