鄭州秀水灣豪宅項目前期策劃-254p-營銷執(zhí)行方案

鄭州秀水灣項目前期策劃謹呈：河南一通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自然奢華灣流豪宅海量資料庫下載:中國房地產(chǎn)廣告網(wǎng)

中國房地產(chǎn)資源群QQ130663946項目整體定位物業(yè)發(fā)展建議報告思維導(dǎo)圖啟動區(qū)建議綜合分析第一部分、綜合分析項目整體定位物業(yè)發(fā)展建議報告思維導(dǎo)圖啟動區(qū)建議綜合分析市場分析本體分析客戶分析1、市場分析城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場從中原城市群到中原經(jīng)濟區(qū)的國家戰(zhàn)略制定《中原城市群發(fā)展戰(zhàn)略綱要》——集聚中原城市群以鄭州為中心，包括洛陽、開封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟源共9個省轄（管）市，是中部地區(qū)承接發(fā)達國家和我國沿海發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移、西部戰(zhàn)略資源輸出的樞紐和核心區(qū)域之一。鄭州城市發(fā)展大勢城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場“中原經(jīng)濟區(qū)”納入國家規(guī)劃，溫家寶寄予厚望

“中原經(jīng)濟區(qū)”與“環(huán)渤?！?、“長三角”、“海西”、“珠三角”等經(jīng)濟區(qū)遙相呼應(yīng)，將“中原經(jīng)濟區(qū)”納入國家層面的重點開發(fā)區(qū)域，這使得中國中部的崛起可期可待?！度珖黧w功能區(qū)規(guī)劃》明確提出，中原經(jīng)濟區(qū)作為國家層面重點開發(fā)區(qū)域，位于中國“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局中陸橋通道橫軸和京哈京廣通道縱軸的交匯處，包括河南省以鄭州為中心的中原城市群部分地區(qū)。鄭州城市發(fā)展大勢城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場3月2日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強親切看望了參加十一屆全國人大四次會議河南團的人大代表們。在談到中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)時，李克強說，河南承東啟西、連南貫北，區(qū)位優(yōu)勢明顯。從中原城市群、中原崛起，再到中原經(jīng)濟區(qū)，這是近些年來河南省委、省政府的戰(zhàn)略設(shè)想，并一直朝著這個方向在努力。中原崛起對全國有重大意義，中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略正逢其時。在全國經(jīng)濟社會發(fā)展布局中，中原地區(qū)理應(yīng)擔(dān)當起更大責(zé)任，為全國發(fā)展做出更大貢獻。我相信，河南未來的發(fā)展一定前景廣闊，大有希望！十一屆全國人大四次開幕，“中原經(jīng)濟區(qū)”寫入全國政協(xié)工作報告；李克強說：“中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)正逢其時”！鄭州城市發(fā)展大勢城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場中原經(jīng)濟區(qū)涉及7省28城市中原經(jīng)濟區(qū)的核心：鄭州，開封中原經(jīng)濟區(qū)的重要聯(lián)絡(luò)點：邯鄲，安陽，徐州，襄樊，焦作中原經(jīng)濟區(qū)網(wǎng)絡(luò)支點城市：洛陽，安陽，商丘，南陽，焦作鄭州市貫徹“上下銜接，左右逢源”的思想，將周邊縣市納入鄭州城區(qū)，作為一個大都市來規(guī)劃建設(shè)。其發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)可以簡單概括為：一心四城、兩軸一帶及網(wǎng)絡(luò)化城鎮(zhèn)體系?！耙恍摹奔脆嵵荻际袇^(qū)，包括鄭州市中心城區(qū)、上街－滎陽組團、中牟組團和航空港組團；“四城”指鞏義、新鄭、新密、登封4個中等城市；“兩軸”是城市東西、南北向的城鎮(zhèn)發(fā)展軸線；“一帶”是指沿省級交通干線，由登封市、新密市和新鄭市共同構(gòu)成的城鎮(zhèn)發(fā)展帶。鄭州城市發(fā)展大勢城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場中原經(jīng)濟區(qū)、中原城市群、鄭汴一體化、大鄭州新區(qū)等的發(fā)展戰(zhàn)略的實施，將為項目開發(fā)帶來機遇和挑戰(zhàn)。鄭州城市發(fā)展大勢城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場經(jīng)濟角度——鄭州市近五年，GDP翻了一番。整體經(jīng)濟形勢穩(wěn)步快速增長。在固定資產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟增長的同時，也對鄭州房地產(chǎn)開發(fā)的水準提升創(chuàng)造了條件。鄭州市GDP年均增幅15%，超過了國家整體GDP增長水平。整體經(jīng)濟實力增長較快，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了實力基礎(chǔ)；鄭州市固定資產(chǎn)投資增長穩(wěn)定，年均增幅30%以上，2009年固定資產(chǎn)投資額達到2289.1億元。在城市道路、橋梁、房屋、場館、醫(yī)療、教育等基礎(chǔ)及公共設(shè)施的投入不斷增加的同時，也奠定了房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境基礎(chǔ)。鄭州經(jīng)濟發(fā)展大勢城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場人口角度——鄭州城市化進程加快、人口激增，將在未來幾年內(nèi)拉動鄭州房地產(chǎn)的良性、快速發(fā)展，為鄭州房地產(chǎn)及項目開發(fā)水平的提升奠定堅實的基礎(chǔ)按照鄭州市城市發(fā)展規(guī)劃，至2020年，全市總?cè)丝趯⑦_到1100萬，城市化水平80%左右。其中市區(qū)人口500萬，人口規(guī)模較目前擴大0.5倍；按照歷年來鄭州城鎮(zhèn)人口增加絕對值來看，基本在8-14萬之間，年均增長12萬，其中市區(qū)人口約為10萬，按人均住房面積20㎡計算，相當于每年將新增200萬㎡的剛性住房需求；鄭州市人均可支配收入增長平穩(wěn)，年均增幅在10%以上，2009年城市居民人均可支配收入達到117417元，在中部省會城市中僅次于武漢市。居民收入的快速增長與消費能力不斷提高，亦將帶動房地產(chǎn)消費力的提升。鄭州人口發(fā)展大勢城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場2010年鄭州市市政要點：2010年1月，年內(nèi)再開設(shè)4條城際公交線路，禁止叫賣出租車經(jīng)營權(quán)。2010年2月，鄭州地鐵首段隧道貫通。2010年3月，我省今年5月再開4條城際公交。2010年4月，鄭州南隧道北架高，京沙快速路開建。2010年6月，河南城市建設(shè)管理工作會召開，2年內(nèi)完成供熱計量改造。2010年8月，鄭州城市總體規(guī)劃獲批。2010年11月，中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)。2010年12月，運河新區(qū)建設(shè)獲批，打造“中部第一商圈”。2010年12月，鄭州城市快速通道變成“一環(huán)三橫兩縱”。2010年12月，10條（段）道路積水點改造將開工。鄭州城市發(fā)展建設(shè)城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場城市發(fā)展分析小結(jié)鄭州市經(jīng)濟的快速穩(wěn)步發(fā)展，中部崛起戰(zhàn)略規(guī)劃的不斷推進，人口迅速增加，使得鄭州城市化進程速度不斷加快，住房需求快速增長，為鄭州的房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了穩(wěn)定積極的利好環(huán)境。城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場2010年地產(chǎn)政策大盤點2010年1月7日---國務(wù)院辦公廳出臺“國十一條”，二次房貸首付款比例不得低于40%。2010年1月12日---中國人民銀行決定，從10年2月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。2010年4月15日---推出“國四條”對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%。2010年4月17日---國務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十條舉措，被稱為房地產(chǎn)“新國十條”。2010年4月18日---國務(wù)院發(fā)布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。2010年4月20日---住建部明令禁止開發(fā)商以排號、發(fā)放VIP卡等方式收定金。行業(yè)政策關(guān)注城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場2010年5月2日---央行宣布自5月10日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。2010年6月4日---住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布二套房認定準則細則。2010年9月27日---國土部住建部出重拳，閑置土地一年以上禁拿地。2010年11月3日---四部委全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個人住房貸款首付提至五成。2010年，是地產(chǎn)飄搖動蕩的一年，房地產(chǎn)局勢面臨多次考驗和磨礪，中央新政層出不窮，調(diào)控政策紛紛出臺。行業(yè)政策關(guān)注城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場2010年地產(chǎn)政策大盤點城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場2011年1月26日出爐的“新八條”，包括二套房首付增至6成，加強稅收調(diào)節(jié)，金融監(jiān)管等，拉開了2011年新一輪樓市調(diào)控的序幕。此次新政策在問責(zé)地方政府、信貸稅收政策、土地供應(yīng)和保障房建設(shè)等方面，均有不同程度加碼。2011年1月27日，上海、重慶宣布房產(chǎn)稅試點，滬渝成為國內(nèi)首批房產(chǎn)稅改革試點城市,樓市再次面臨嚴厲調(diào)控。重慶、上海房產(chǎn)稅試點一月有余，限購政策在全國30多個城市也已陸續(xù)出臺，出現(xiàn)了“最嚴厲版”北京限購令與“較溫和版”成都、貴陽限購令。城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場行業(yè)政策關(guān)注2011年地產(chǎn)政策“新八條”調(diào)控重點主要集中在明確地方政府調(diào)控目標、強化差別化住房信貸政策、嚴格住房用地供應(yīng)管理、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策等方面，二套房貸首付提高、限購加碼、嚴征營業(yè)稅成為新政調(diào)控的主要“發(fā)力點”。新一輪調(diào)控下，房價怎樣變化？各路專家均表示在新政的作用下，房價回調(diào)壓力劇增，2011年全國樓市調(diào)整的幅度將大于2010年，部分城市房價將出現(xiàn)一定幅度的下調(diào)。

●2011年3月4日—對在本市市區(qū)已有一套住房的本市戶籍家庭，持本市居住證一年以上，在本市繳社?；騻€人所得稅一年以上的非本市戶籍家庭限購一套對已有兩套住房的本市戶籍，擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供一年以上居住證或社?；騻€人所得稅證明的持本市居住證一年以上，在本市繳社保或個人所得稅的非本市戶籍暫停在本市向其售房.高新區(qū)和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)不在限購范圍。

鄭州“限購令”行業(yè)政策關(guān)注●2011年1月5日---鄭州市房管局通報鄭州市政府，自1月6日起，在鄭州建成區(qū)內(nèi)對人口過密區(qū)域和其他區(qū)域，實施差異化的限購政策城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場上有政策，下有對策，看熱炒的“限購令”破解之策：對策一：假離婚；對策二：遷戶口；對策三：以公司名義和法人名義買房；……“限購令”注定成為政府調(diào)控房產(chǎn)市場的一記重拳，市場熱炒的對策多種多樣，無論怎樣，我們都應(yīng)理性應(yīng)對：限購令的出臺，市場投資性需求將被抑制，房地產(chǎn)市場投資泡沫得到擠壓，促使房地產(chǎn)市場理性回歸。市場需求發(fā)生變化，開發(fā)企業(yè)應(yīng)考慮調(diào)整產(chǎn)品設(shè)計，比如適度增大舒適型產(chǎn)品配置，吸引終極自住置業(yè)者等措施。限購令出臺再次表明政府調(diào)控態(tài)度堅決，開發(fā)企業(yè)要在產(chǎn)品設(shè)計上超前考慮，打開鄭州細分產(chǎn)品市場，優(yōu)化市場占有率，提高企業(yè)政策調(diào)控抗性。2001年-2010年，鄭州市商品住宅供應(yīng)量對比分析：從2001年起，鄭州市商品房供應(yīng)量呈逐年穩(wěn)步攀升趨勢，07年達到歷史新高；自08年起，由于受到國際金融危機及國內(nèi)政策影響，商品房供應(yīng)出現(xiàn)負增長，連續(xù)兩年，供應(yīng)量大跌。需求量在09年大步回升；2010年，商品房供應(yīng)出現(xiàn)新高，接近07年水平。商品住宅供求格局走勢商品房住宅市場分析城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場鄭州市商品住宅供應(yīng)區(qū)域?qū)Ρ确治觯航鹚畢^(qū)較09年有小幅增長，供應(yīng)量位居第一，中原區(qū)由于大型城中村改造及舊城改造項目開售（如中原新城、錦藝國際華都）位居第二，二七區(qū)次之。二七區(qū)2010年商品房市場供應(yīng)量較之2009年增幅最大，表明鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展格局已發(fā)生變化，開始呈現(xiàn)多極化、多重心發(fā)展趨勢。區(qū)域供求增長商品房住宅市場分析城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場2010年商品住宅市場供求分析2010年12月，鄭州市商品房新增供應(yīng)量100.9萬平方米，同比下滑19.56%，環(huán)比上漲16.44%；2010年12月，鄭州市商品房銷售面積130.43萬平方米，同比下滑21.09%，環(huán)比上漲35.64%；2010年10月至12月，鄭州市商品房市場持續(xù)供不應(yīng)求，供求比為1:1.29。商品房住宅市場分析城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場住宅物業(yè)累計成交969.91萬平方米，12月成交量激增，年度結(jié)構(gòu)性占比高達84.58%；商業(yè)物業(yè)累計成交83.84萬平方米，結(jié)構(gòu)性占比較2009年全年小幅下挫；辦公物業(yè)2010年累計成交92.93萬平方米，創(chuàng)下年度峰值，結(jié)構(gòu)性占比8.10%，首度高于商業(yè)物業(yè)。供求格局商品房住宅市場分析城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場——12月，二七區(qū)新增供應(yīng)量上揚顯著，各區(qū)域唯有金水區(qū)下挫顯著，12月，金水區(qū)商品住宅新增供應(yīng)量15.83萬平方米，環(huán)比下挫46.67%，源于11月份供應(yīng)透支；二七區(qū)在升龍國際中心、康橋金域上郡兩項目拉動下，商品住宅新增供應(yīng)量為25.08萬平方米，環(huán)比漲幅高達57.72%；管城區(qū)、惠濟區(qū)、鄭東新區(qū)、中原區(qū)新增供應(yīng)均現(xiàn)大幅度上揚。區(qū)域供求比較商品房住宅市場分析城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場——12月，銷售價格保持在7000元/平方米，同比上漲42.3%。12月，鄭州市商品房銷售均價7025元/平方米，同比上漲42.32%，顯著高于全年6138元/平方米。鄭州市商品房11月成交均價7334元/平方米，12月下滑源于金牛水岸國際花園、同匯水木清華、中鼎花園、帝湖東王府等經(jīng)濟適用房、低價備案項目入市的影響。價格分析商品房住宅市場分析城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場——12月，住宅物業(yè)價格穩(wěn)步攀升，商、辦物業(yè)均現(xiàn)下挫12月，各物業(yè)屬性成交價格走勢相差比較大。商品住宅成交均價持續(xù)攀升，再創(chuàng)新高；商業(yè)物業(yè)跌至14596元/平方米，環(huán)比下挫7.87%;辦公物業(yè)再次跌至10000元/平方米以下，環(huán)比下挫14.63%。價格分析商品房住宅市場分析城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場行業(yè)政策——2010年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，充分體現(xiàn)政府調(diào)控的信心與決心，政策基調(diào)仍是增加供給、抑制投機投資性購房、加強監(jiān)管、擴大保障性住房建設(shè)，2011年初各大中城市限購令相繼出臺，預(yù)計2011年政策環(huán)境將更為嚴厲，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍舊不會放松。商品住宅市場——2010年，商品住宅無論在供應(yīng)量、成交價格、成交量均呈上升態(tài)勢，市場呈現(xiàn)供需兩旺的良好態(tài)勢。城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場在售——競爭市場目前在售主要項目市場供應(yīng)總量為1465萬㎡，綜合容積率為4.23，激烈性的競爭環(huán)境將引導(dǎo)市場進入由“量變”到“質(zhì)變”的發(fā)展過程。項目名稱

物業(yè)類型

總占地(萬㎡）

總建面（萬㎡）

容積率

已推面積（萬㎡）

錦藝國際華都高層住宅/商業(yè)34.291203.525溪山御府高層住宅/商業(yè)8.540511金域上郡高層住宅1053511升龍國際中心住宅/商業(yè)/公寓/寫字樓25.31205.2554.4中原新城住宅/商業(yè)/公寓/寫字樓32.11805.662.67橄欖城住宅、公寓、商業(yè)60.31352.2519.43帝湖花園別墅/多層/小高層/高層86.71471.5180升龍城綜合體382366.2理想時代廣場綜合體13745.5黃金海岸綜合體1443602.5合計

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452.1914654.23區(qū)域競爭市場城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場潛在——西南區(qū)域目前潛在主要項目供應(yīng)總量為1514萬㎡，“城中村”改造1∶2的原則，商品房量1009萬㎡，大致相當于鄭州市目前1年的消化總量1151.06萬㎡。項目名稱

物業(yè)類型

總占地(萬㎡）

總建面（萬㎡）

容積率

泰宏建業(yè)荊胡綜合體852502.9孫八寨綜合體522865.5正商馮莊綜合體602684.4亞星黃岡寺綜合體——400——十里鋪綜合體1243102.5合計--——15143.8區(qū)域競爭市場城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場片區(qū)新進駐項目——片區(qū)內(nèi)大量城中村改造，投放項目普遍規(guī)模龐大、未來將對秀水灣形成強有力的競爭區(qū)域競爭市場城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場德潤黃金海岸正商賈寨項目泰宏建業(yè)國際城江蘇雨潤項目金牛劉寨項目亞星盛世本案競爭市場——鄭州西南板塊商品房林立，周邊大規(guī)模樓盤成為本項目的重點競爭對手。一級競爭項目鎖定：德潤黃金海岸：王胡砦城中村改造項目，占地面積近3000畝，總建面積360萬平方米，平均容積率2.5，建設(shè)周期：2009年-2015年，總投資約52億元。橄欖城：占地近千畝，總建筑面積135萬平方米。集高層、多層、小高層等多元物業(yè)形態(tài)于一體。區(qū)域競爭市場城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場重點競爭項目分析項目名稱2010年去化已售套數(shù)目前均價（元/㎡）主力戶型2011年預(yù)計推出橄欖城一期23棟已售二期25棟在售，本次推出300多套200多套650074.59-88.982房2廳即將推出三期德潤黃金海岸一期推出2棟，共314戶300多套700082.56-91.242房2廳即將推出4棟高層售樓部調(diào)查信息顯示：橄欖城的銷售單價集中在5700元/㎡-7000元/㎡，其中，多層物業(yè)中一層帶下沉式庭院產(chǎn)品售價12000元/㎡

；德潤黃金海岸1月15日開盤均價在7000元/㎡左右，開盤銷售率達95%以上?？梢?，該區(qū)域價格承受力較好。區(qū)域競爭市場城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場典型樓盤德潤黃金海岸橄欖城規(guī)模3000畝，360萬㎡將近1000畝，135萬㎡產(chǎn)品形式一期兩棟高層，共314戶，二期將推4棟高層新德式建筑，多層，小高層，高層本期推出兩棟高層，300多戶主力戶型二房，82-91m2二房，74-88㎡樓盤賣點項目規(guī)模較大，配套齊全，運河景觀，升值潛力大。項目規(guī)模較大，配套全，推廣力度大，德式建筑，外觀獨特。客戶特征本區(qū)域的剛性需求客戶，部分地市客戶以南區(qū)客戶為主，多為附近市場商戶或老板依托資源：良好的配套/方便的交通/巨大的升值潛力/運河一帶未來的規(guī)劃/運河新區(qū)的建設(shè)客戶特征：客戶地緣性特征明顯，多為附近批發(fā)市場經(jīng)營者或附近居住者。區(qū)域競爭市場城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場開發(fā)商河南德潤置業(yè)有限公司項目位置二七區(qū)大學(xué)南路與南三環(huán)交匯處圖片總建面積360萬平方米占地面積144萬平方米建筑類別板塔結(jié)合高層交房標準毛坯棟數(shù)及戶數(shù)一期開盤6#、8#樓共314戶物業(yè)標準一級1.8元綠化率38%容積率2.5產(chǎn)權(quán)年限70年停車位470個規(guī)劃圖（上）規(guī)劃配套高端商務(wù)寫字樓群、五星級豪華酒店、豪華會所、社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)服務(wù)中心、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等個案一：德潤黃金海岸城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場開盤時間2011-01-15

交房時間12年10月底均價7000元/平方米價格動態(tài)2011-02-107000元/平方米2011-01-287000元/平方米2011-01-176500元/平方米優(yōu)惠政策日增值200元，交一千抵一萬，全款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%銷售分析實際成交套數(shù)：314(售磬）房管局備案套數(shù)：0套近30天成交套數(shù)：暫無近30天成交均價：暫無價格走勢圖備注：一期客戶均交付5萬元定金，暫未通知簽約時間，預(yù)計集中簽約。二期四棟樓（共1000多套）預(yù)計2011年下半年推出，由于一期推盤市場反應(yīng)非常好，售樓部現(xiàn)場市調(diào)透露二期準備在7000元/平方米的基礎(chǔ)上大幅度提價。個案一：德潤黃金海岸城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場主力戶型銷售率戶型面積所占比例銷售去化率2房2廳82.56-91.2450%100%3房2廳90.00-135.6735%100%復(fù)式157.79-193.6515%100%暢銷戶型展示暢銷戶型3K‘戶型2室2廳1衛(wèi)85.03㎡3G戶型2室2廳1衛(wèi)91.48㎡3D戶型3室2廳2衛(wèi)126.65㎡個案一：德潤黃金海岸城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場客戶群體特征周邊居住居多，部分地市客戶營銷成功分析推廣主題：世界從此不同6大超級標準：超級生態(tài)環(huán)境、超級交通樞紐、超級配套、超級商務(wù)核心、超級旗艦商業(yè)、超級運河人文手法分析：藍圖式銷售，在推廣過程中注重給客戶灌輸未來小區(qū)的種種優(yōu)勢，如：距地鐵線非常近，運河景觀，未來的運河新區(qū)等……不足分析目前在售的項目是其一期產(chǎn)品，距離運河位置偏遠，看不到運河景觀；目前周邊生活配套一般，不算繁華；旁邊的鞋城批發(fā)市場，較嘈雜。項目價值分析社區(qū)規(guī)模較大，是鄭州市目前最大的在售樓盤，配套齊全；單價不算太高，面積比較小，容易被接受；運河新區(qū)的開發(fā)，為其提供巨大的升值潛力空間；地鐵線在附近有站點，將來出行方便；運河景觀將在2014年通水，成為該小區(qū)的一大賣點。核心賣點：配套，交通，升值，運河推廣方式：大河報、戶外、派單個案一：德潤黃金海岸城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場開發(fā)商鄭州亞新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置二七南三環(huán)與石柱路（碧云路）交匯處總建面積135萬平方米

占地面積60.3萬平方米

建筑類別板塔結(jié)合多層小高層高層交房標準毛坯棟數(shù)及戶數(shù)共1183戶，本期推出A棟和B棟共300多戶物業(yè)標準0.70元/平方米·月

綠化率41%容積率2.25產(chǎn)權(quán)年限70年停車位地上地下均有，數(shù)目不詳規(guī)劃圖（上）規(guī)劃配套大型醫(yī)院、衛(wèi)生服務(wù)站、文化活動中心，幼兒園，小學(xué)，中學(xué)

社區(qū)內(nèi)商業(yè)街，幼兒園。個案二：橄欖城城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場開盤時間2010-4-25

交房時間2012上半年均價6500元/平方米價格動態(tài)2011-02-096500元/平方米2011-01-246300元/平方米2011-01-146300元/平方米2011-01-066300元/平方米2010-12-166000元/平方米優(yōu)惠政策全款優(yōu)惠1%，按揭無優(yōu)惠銷售分析實際成交套數(shù)：220套房管局備案套數(shù)：73套近30天成交套數(shù)：24套近30天成交均價：6579.17元/m2價格走勢圖個案二：橄欖城城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場暢銷戶型展示暢銷戶型主力戶型銷售率戶型面積所占比例銷售去化率小戶型33.1220%80%2房2廳74.59-88.9830%100%3房2廳96.20-136.9040%90%4房2廳146.27-146.810%90%H2-2戶型2室2廳1衛(wèi)1廚77.57㎡G2-2戶型3室2廳2衛(wèi)1廚125.02㎡個案二：橄欖城城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場客戶群體特征周邊市場（物流、廣場、洗化城）私營業(yè)主、小老板為主。營銷成功分析推廣主題：萬種想象，只為同一種生活。萬種生活配套、優(yōu)質(zhì)完善物管、板式高層建筑、雙氣新區(qū)。手法分析：運用分批、分層推房源的方式制造短期內(nèi)的銷售熱潮；強調(diào)居住的舒適性，雙氣、多層；售樓部裝修格調(diào)較大氣，設(shè)計體現(xiàn)品位感；戶外廣告較多，宣傳力度大。不足分析概念性東西較多，關(guān)于項目實質(zhì)性的優(yōu)勢介紹較少，如升值、周邊資源。項目價值分析該項目的區(qū)位決定了它的需求市場較充分，因為緊鄰洗化城、茶城等批發(fā)市場，附近工作者及店鋪老板成為其固定客群；緊鄰新南站及地鐵二號線，未來交通便利；社區(qū)較大，配套成熟。核心賣點：位置，交通，宜居推廣方式：戶外、短信、報紙、廣播、派單個案二：橄欖城城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場橄欖城三期規(guī)劃（亞新）天河路丹楓路馮莊路寒山東路10#16F8#21F7#21F6#21F5#21F9#3F4#23F3#23F2#20F1#23F名稱建筑分類建筑面積㎡1#商住17156.772#商住8034.743#商住20409.424#商住19793.235#居住9102.666#居住9102.667#商住16935.988#商住16426.799#商住4091.0210#辦公17189.48北區(qū)停車場其它1427.45地下車庫其它24409.17合計164079.4備注：2010年11月30日領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證個案二：橄欖城城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場橄欖城三期規(guī)劃（中聯(lián)創(chuàng)）寒山東路馮莊路南三環(huán)B樓住宅26FC座15FB座15FC樓沿街商業(yè)A樓住宅27FA座15F名稱建筑分類建筑面積㎡A座辦公36626.71B座辦公23421.27C座辦公20849.65地下室其它43269.56合計124167.2備注：2010年11月18日領(lǐng)取A/B/C座辦公樓建設(shè)工程規(guī)劃許可證個案二：橄欖城城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場開發(fā)商鄭州亞星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置二七嵩山路與長江路交匯處圖片總建面積500萬平方米占地面積1086667平方米建筑類別板樓高層交房標準毛坯棟數(shù)及戶數(shù)本期推出1棟樓（兩個單元）共400戶物業(yè)標準1.45元/平方米·月綠化率30%容積率4.44產(chǎn)權(quán)年限70年停車位1500個規(guī)劃圖規(guī)劃配套大規(guī)模山水廣場、休閑健身設(shè)施個案三：亞星盛世城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場開盤時間2011-01-23

交房時間2012-05

均價6800元/平方米價格動態(tài)2011-02-096800元/平方米2011-01-246800元/平方米2011-01-206300元/平方米優(yōu)惠政策全款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%銷售分析實際成交套數(shù)：260多套房管局備案套數(shù)：0套近30天成交套數(shù)：暫無近30天成交均價：暫無價格走勢圖個案三：亞星盛世城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場暢銷戶型展示暢銷戶型主力戶型銷售率戶型面積所占比例銷售去化率小戶型35-45.2537.5%65%2房2廳62-10850%97%3房2廳13312.5%80%個案三：亞星盛世城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場客戶群體特征主要是老業(yè)主，周邊與郊縣客戶居多，其中新密、登封購房者占比20%-30%營銷成功分析推廣主題：涵養(yǎng)世界級生活方式鄭南中央生活圈將生，城南核心領(lǐng)地左右逢源的優(yōu)品生活，獨具匠心的園林，一站式優(yōu)質(zhì)教育版圖，豪門物管水準。手法分析：制造大氣輝煌的視覺感官效果，與開發(fā)商的實力口碑緊密結(jié)合，達到高效傳播的效果。不足分析小戶型比例偏高，受政策影響，形成滯銷局面。項目價值分析項目的區(qū)域位置較好，由于交通方便，受到地市，特別是新密、登封等地客戶的青睞；開發(fā)商口碑較好，物業(yè)不錯，吸引老業(yè)主再次購買；項目規(guī)模較大，配套較好。核心賣點：位置，交通，配套推廣方式：短信、報紙（一次）、派單個案三：亞星盛世城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場開發(fā)商鄭州建海置業(yè)有限公司項目位置二七長江路與京廣南路交叉口東北角圖片總建面積14438平方米占地面積60000平方米

建筑類別板樓小高層交房標準毛坯棟數(shù)及戶數(shù)8棟樓（一棟18層，七棟11層）共800戶物業(yè)標準1.15元/平方米·月綠化率32%容積率2.40產(chǎn)權(quán)年限70年停車位500個（地下400，地上100）規(guī)劃圖（上）規(guī)劃配套商業(yè)配套個案四：金海京江花園城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場開盤時間2009-05-16

交房時間2010-06-30

均價5700元/平方米價格動態(tài)2011-02-095700元/平方米2011-01-285700元/平方米2011-01-145700元/平方米2011-01-065700元/平方米2010-12-205700元/平方米優(yōu)惠政策全款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%銷售分析實際成交套數(shù)：781套房管局備案套數(shù)：589套（余37套）近30天成交套數(shù)：14套近30天成交均價：5553.48元/m2價格走勢圖個案四：金海京江花園城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場暢銷戶型展示暢銷戶型主力戶型銷售率戶型面積所占比例銷售去化率小戶型35-3935%93%2房2廳82.56-91.2420%100%3房2廳90.00-130.0535%100%4房2廳147.79-159.8010%100%3室2廳1衛(wèi)1廚2室2廳1衛(wèi)1廚個案四：金海京江花園城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場客戶群體特征附近做生意個體商，私營老板，新密地市煤礦主營銷成功分析推廣主題：京廣路都市心庭院家

一家一院一世界手法分析：未見有專門的營銷策劃公司進行推廣，開發(fā)商自己銷售不足分析推廣、宣傳較少項目價值分析11層雙氣板式樓，通透性好，適宜居住；價位不高，容易被接受；交通便利，未來處于居住性小區(qū)集中地段，未來生活設(shè)施會比較完善。核心賣點：宜居，交通，平價推廣方式：報紙（一次）短信、派單個案四：金海京江花園城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場開發(fā)商河南省中鼎實業(yè)有限公司項目位置管城區(qū)航海東路36號總建面積95401平方米占地面積18030平方米建筑類別塔樓高層交房標準毛坯棟數(shù)及戶數(shù)5棟高層，1號樓25層，2-4號樓33層，5號樓18層，共1089戶。物業(yè)標準1.55元/平方米·月綠化率36%容積率4.47

產(chǎn)權(quán)年限70年停車位452個（地上243個，地下209個）規(guī)劃圖規(guī)劃配套配套商鋪個案五：中鼎翡翠三期城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場開盤時間2010-9-30交房時間2012-12

均價6700元/平方米價格動態(tài)2011-02-166900元/平方米2011-02-116600元/平方米2011-01-286600元/平方米優(yōu)惠政策全款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%銷售分析實際成交套數(shù)：560套房管局備案套數(shù)：513套（余46套）近30天成交套數(shù)：11套近30天成交均價：7134.22元/m2價格走勢圖個案五：中鼎翡翠三期城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場暢銷戶型展示暢銷戶型主力戶型銷售率戶型面積所占比例銷售去化率小戶型52.01-6160%--70%50%2房2廳70.87-87.6715%80%3房2廳113.86-127.1815%40%個案五：中鼎翡翠三期城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場客戶群體特征附近居住人群，首套購房者，地市購房者營銷成功分析推廣主題：屋盡其用，人盡其省手法分析：戶型與正商形成差異化，避免競爭，講求戶型的實用性。不足分析推廣，宣傳較少，案場管理一般項目價值分析在正商的住宅集中地區(qū)，周邊商品房林立，生活配套完善，交通便利，形成亮點；與正商的戶型形成互補，減弱競爭因素；戶型設(shè)計實用性強，贈送面積較受歡迎。核心賣點：實用、地段、戶型推廣方式：派單、短信個案五：中鼎翡翠三期城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場鄭州市南區(qū)的發(fā)展、運河新區(qū)的規(guī)劃、城中村改造項目的進行，催生一批房產(chǎn)大軍滿懷信心的進駐這片未來大有市場的土地，市場供應(yīng)總量很大，競爭極為激烈；規(guī)模大，配套全，成為本區(qū)域幾個大型樓盤的主要特征。無論是橄欖城還是德潤黃金海岸，借助周邊強有力的購買力與區(qū)位的未來發(fā)展前景，取得了較好的銷售業(yè)績；區(qū)域內(nèi)主要項目目前市場供應(yīng)業(yè)態(tài)為高層、小高層，主力價格集中在6000-7000元/㎡；區(qū)域內(nèi)主要在售項目暢銷戶型集中70-90㎡兩房，在戶型設(shè)計上，有轉(zhuǎn)角窗、八角窗以及大面寬陽臺，多陽臺設(shè)計的全明戶型成為最暢銷戶型。競爭市場特點城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場片區(qū)即將啟動項目分析——泰宏建業(yè)荊胡項目泰宏建業(yè)荊胡項目總規(guī)圖泰宏建業(yè)荊胡項目位于南三環(huán)以南，鄭平路以西，南四環(huán)以北，嵩山南路以東，大學(xué)南路兩側(cè)，規(guī)劃占地1880畝，建筑面積255萬平方米（以最終批準規(guī)劃面積為準），預(yù)計投資75億，建設(shè)周期六年。以大型商業(yè)、高檔住宅為主，商貿(mào)、金融、總部經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟、星級賓館等為主要業(yè)態(tài)，設(shè)計單位：深圳筑博工程設(shè)計有限公司投資建設(shè)單位：河南建業(yè)泰宏置業(yè)有限公司城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場多層洋房區(qū)規(guī)劃12棟多層洋房，層層退臺式設(shè)計泰宏建業(yè)荊胡項目安置區(qū)效果圖會所效果圖公建區(qū)效果圖泰宏建業(yè)荊胡項目規(guī)劃效果圖泰宏建業(yè)荊胡項目效果圖商業(yè)效果圖泰宏建業(yè)荊胡項目規(guī)劃效果圖商業(yè)主要沿南水北調(diào)運河道路和大學(xué)路分布啟動區(qū)效果圖泰宏建業(yè)荊胡項目規(guī)劃效果圖建筑風(fēng)格：明亮的冷色調(diào)，簡潔的線條，極具現(xiàn)代風(fēng)格在激烈的競爭市場中，本案的發(fā)展方向和機會點在哪里？通過再一次的細化比較，尋找突圍點！城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場分析競爭市場項目名稱總建（萬㎡）供應(yīng)物業(yè)形態(tài)容積率目前均價（元/㎡

）橄欖城135多層、小高層、高層2.256500多層一層帶下沉式庭院12000德潤黃金海岸360高層2.57000亞星盛世500高層4.446800金海京江花園6.9小高層2.45700中鼎翡翠9.5高層4.476700市場特征市場投放量大，大盤集中，競爭激烈高層供應(yīng)集中，多層僅有橄欖城項目供應(yīng)別墅產(chǎn)品稀缺主力價格區(qū)間6000-7000，8000以上市場價格藍海本案發(fā)展啟示與千畝大盤比品質(zhì)，不比規(guī)模，規(guī)避主流，走差異化進軍市場藍海，重點發(fā)展多層物業(yè)控制容積率，確保項目品質(zhì)優(yōu)化多層產(chǎn)品設(shè)計，以高品質(zhì)多層電梯洋房打造豪宅產(chǎn)品，能有效拉升價格空間，提升利潤率。通過比較，尋找項目的發(fā)展機會項目名稱戶型配比1房/2房/3房/4房暢銷戶型高科技應(yīng)用橄欖城55/35/15/0兩房小三房個別項目雙氣地暖、新風(fēng)系統(tǒng)等

德潤黃金海岸20/30/40/10亞星盛世0/37.5/50//12.5金海京江花園35/20/35/10中鼎翡翠70/15/15/0市場特征主力戶型集中在一房、兩房與三房，三房以上舒適性房源較少，兩房為市場主流需求產(chǎn)品，小三房漸受青睞，目前市場供應(yīng)較少高科技生態(tài)居住符合當前國際主流，既能彰顯社區(qū)品質(zhì)，又能有效提升居者舒適度，目前，區(qū)域市場內(nèi)屬于空白點本案發(fā)展啟示增大四房、復(fù)式、躍層等產(chǎn)品的投放比例，吸引終極置業(yè)者的眼球合理設(shè)計兩房、小三房及一房，既兼顧70/90政策，又能迎合市場剛性需求將高科技智能技術(shù)融入項目建設(shè)中，如霧森系統(tǒng)、太陽能技術(shù)運用等通過比較，尋找項目的發(fā)展機會2、本體分析區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析規(guī)劃主題具體內(nèi)容二七商圈將成“中部第一商圈”全新的二七商業(yè)中心包括火車站、二七廣場、人民公園及金水河區(qū)域、商城遺址四大商圈和11個規(guī)劃項目。總投資193.4億元，商業(yè)總營業(yè)面積29.73萬平方米；河醫(yī)商圈將主打“醫(yī)療經(jīng)濟”核心圈將以河醫(yī)立交橋為核心，八大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)主要包括醫(yī)療器械產(chǎn)品經(jīng)營和組裝集聚區(qū)，醫(yī)療、教學(xué)、科研集聚區(qū)等。到2011年，除要完成中投國際廣場等5大重點項目建設(shè)外，還要建設(shè)休閑街、風(fēng)味小吃一條街等配套市場。萬象城將成“一站式”消費中心今年2月28日，總投資50億港幣的華潤置地鄭州“萬象城”項目舉行盛大奠基儀式，5年之后將全部完工?！叭f象城”建成后將成為中原地區(qū)最大、最具影響力的集購物、餐飲、娛樂等為一體的“一站式”消費中心。萬達廣場將帶旺周邊商圈項目位于大學(xué)路與航海路交叉口，總投資40億元，為商業(yè)綜合體。萬達廣場建成后，新增稅利7000萬元，還將一舉帶動大學(xué)路—中原路黃金十字架商圈。11個城中村列入市改造計劃二七區(qū)三環(huán)以內(nèi)共有城中村17個，目前已有11個城中村和4個村民組列入了鄭州市城中村改造計劃，占總自然村數(shù)的85.3%。其中小李莊、佛崗、萬達廣場項目已完成或基本完成拆遷；黃崗寺和高寨改造項目正在拆遷，馮莊改造項目村民已開始搬遷。京沙快速通道工程一期預(yù)計2011年底竣工一期工程中的京廣路（南三環(huán)―航海路段），長2388米；京廣路北延沙口路與北三環(huán)銜接（建設(shè)路―北三環(huán)段），長7331米，京廣路拓寬及下穿隧道工程長3866．47米，計劃2011年底前竣工。京廣路—沙口路快速通道作為市區(qū)一條南北向快速通道，直接承擔(dān)火車站西出口及城市中心區(qū)對外的交通疏散功能，二七區(qū)重點規(guī)劃區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析二七區(qū)是鄭州市的老城區(qū)之一。區(qū)域狹長分布，縱貫市區(qū)西南。區(qū)域內(nèi)地域差異巨大，二環(huán)內(nèi)區(qū)域配套成熟、商貿(mào)繁榮、醫(yī)療教育資源豐富，但居住環(huán)境相對破舊。二環(huán)外環(huán)境適宜、城中村集中分布。2010年區(qū)域本部規(guī)劃主要集中為兩個商圈——二七商圈和河醫(yī)商圈的改造升級。南部規(guī)劃則以城中村改造為主，旨在將南區(qū)打造成新的居住區(qū)域。2011年區(qū)域規(guī)劃仍將集中為現(xiàn)有規(guī)劃的建設(shè)和南區(qū)新區(qū)規(guī)劃的完善。運河新區(qū)關(guān)鍵詞——網(wǎng)絡(luò)、濱水、生態(tài)、新城運河新區(qū)策動中原城市群南翼發(fā)展的橋頭堡引領(lǐng)鄭州城市可持續(xù)發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)提升鄭州市南部發(fā)展動力的支撐點現(xiàn)代服務(wù)集聚區(qū)低碳生態(tài)示范區(qū)智慧宜居新城區(qū)運河新區(qū)區(qū)域?qū)傩苑治鰠^(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析運河新區(qū)功能分區(qū)圖運河新區(qū)發(fā)展定位——高品質(zhì)濱水生態(tài)居住區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和商貿(mào)業(yè)核心區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)和文化創(chuàng)意集聚區(qū)、傳統(tǒng)批發(fā)產(chǎn)業(yè)升級的轉(zhuǎn)移承接地濱河公園區(qū)：依托濱河生態(tài)公園，形成濱河高端住區(qū)新區(qū)起步區(qū)：以“三縱”（京廣南路、大學(xué)南路、嵩山南路）、“三橫”（南三環(huán)、南水北調(diào)中線運河、南四環(huán)）所覆蓋的12平方公里

中心區(qū)：服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，中部地區(qū)的總部經(jīng)濟。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和商貿(mào)業(yè)核心區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)與文化創(chuàng)意聚集區(qū)物流產(chǎn)業(yè)區(qū)：發(fā)展高品位、有實力的物流產(chǎn)業(yè)，突出食品物流和家電物流。

物流產(chǎn)業(yè)園嵩山南路物流產(chǎn)業(yè)園南四環(huán)繞城高速大學(xué)路京廣路南三環(huán)中心區(qū)南水北調(diào)起步區(qū)鄭西高鐵濱河居住區(qū)濱河居住區(qū)區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析運河新區(qū)區(qū)域?qū)傩苑治鲞\河新區(qū)規(guī)劃——運河新區(qū)核心區(qū)依靠南水北調(diào)干渠，引水形成中心湖，圍繞中心湖形成高端辦公區(qū)與居住區(qū)。運河新區(qū)規(guī)劃以南北向的三條主干道——嵩山路、大學(xué)路、京廣路——作為區(qū)域的發(fā)展軸線，帶動城區(qū)由北向南發(fā)展，形成多個功能節(jié)點，帶動區(qū)域內(nèi)各片區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展，帶動區(qū)域騰飛。區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析文化教育、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)秀水灣行政中心高端居住區(qū)生態(tài)休閑區(qū)嵩山路文教發(fā)展軸大學(xué)路發(fā)展軸京廣路商貿(mào)發(fā)展軸高端居住區(qū)運河新區(qū)區(qū)域?qū)傩苑治鲞\河新區(qū)未來——南水北調(diào)干道帶來得天獨厚的水景資源，有效增加區(qū)域的附加值，區(qū)域項目升值空間與發(fā)展前景廣闊南水北調(diào)兩岸，規(guī)劃“運河新區(qū)”——————又一新區(qū)誕生！運河新區(qū)位于鄭州市西南部，北起南三環(huán)、南至新鄭、西起繞城公路、西南連鄭堯高速引線、西北接新鄭路、東至管城，總面積約28平方公里。特別是“三縱”(京廣路、大學(xué)南路、嵩山南路)、“三橫”(南三環(huán)、南水北調(diào)運河、南四環(huán))所圍合12平方公里的運河新區(qū)核心區(qū)(市政府批復(fù)的侯寨小鎮(zhèn)總體規(guī)劃已涵蓋該區(qū)域)，將是鄭州西南部未來發(fā)展的一個重要空間。建成后，運河新區(qū)將和鄭東新區(qū)媲美，是我市西南經(jīng)濟板塊上的一顆璀璨的明珠。南水北調(diào)鄭州運河新區(qū)段，水面90米，兩旁防護綠化帶各36米，景觀綠化帶各169米。未來，將有500米寬綠色生態(tài)水景帶穿越鄭州。區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析運河新區(qū)區(qū)域?qū)傩苑治鲞\河新區(qū)區(qū)域?qū)傩苑治鲞\河新區(qū)宜居價值提升——龍西湖休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)，片區(qū)內(nèi)建設(shè)的綠色生態(tài)衛(wèi)星城區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析龍西湖產(chǎn)業(yè)區(qū)位于南四環(huán)以南區(qū)域，依托尖崗水庫、櫻桃溝，目標是在鄭州西南部營造一座引人入勝的綠色衛(wèi)星城。

3到10年后，龍西湖新區(qū)將成為一個擁有12萬人的綠色生態(tài)新城，成為鄭州西南部集休閑、生活、文化、旅游為一體的世外桃源，涵蓋休閑娛樂、商業(yè)旅游、文化銜接、社區(qū)服務(wù)等六大區(qū)域。龍西湖綠色衛(wèi)星城運河新區(qū)重點區(qū)域運河新區(qū)龍西湖休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃獲批，將成12萬人的世外桃源——西南區(qū)域邁入現(xiàn)代田園城市時代

中部崛起！鄭州向南！運河新區(qū)綜合功能——鄭州向南發(fā)展增長極，中部崛起戰(zhàn)略基地2004年起，中部崛起正式納入國家戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，中部經(jīng)濟圈成為中國經(jīng)濟新的增長極。以鄭州為代表的中原城市群是中部地區(qū)經(jīng)濟實力最強，發(fā)展速度最快的優(yōu)勢經(jīng)濟圈之一。中部崛起，鄭州向南！運河新區(qū)將成為繼鄭東新區(qū)之后鄭州新的發(fā)展戰(zhàn)略要地！區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析運河新區(qū)區(qū)域?qū)傩苑治鲞\河新區(qū)區(qū)域?qū)傩苑治鰠^(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析北接二七市中心，向東輻射經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、鄭東新區(qū)，向南輻射龍湖鎮(zhèn)，向西與高新區(qū)相互呼應(yīng)高新區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)運河新區(qū)向東、向南分別與國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和龍湖鎮(zhèn)的發(fā)展互相影響，緊密相連。同時，運河新區(qū)又同鄭東新區(qū)、高新區(qū)形成三足鼎立之勢，共同帶動鄭州市經(jīng)濟的發(fā)展騰飛。區(qū)域聯(lián)動功能——與鄭州市重點規(guī)劃區(qū)域相互聯(lián)動，帶動中原經(jīng)濟騰飛鄭東新區(qū)龍湖鎮(zhèn)運河新區(qū)區(qū)域?qū)傩苑治鰠^(qū)域功能輻射——南向輻射，服務(wù)中原南翼區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析輻射影響新鄭、新密——運河新區(qū)基地接壤歷史文化名城—新鄭，以及國家煤炭基地—新密市，向南輻射影響新鄭、新密的未來發(fā)展。密切鄭平經(jīng)濟聯(lián)系——平頂山市是“中國中部化工城，中原城市群化工、能源、原材料、電力裝備業(yè)制造基地”，城市規(guī)模大，人口多，建設(shè)發(fā)展的運河新區(qū)將成為平頂山市進入鄭州的橋頭堡。輻射影響南部各市，策動中原城市群在鄭州的戰(zhàn)略規(guī)劃版圖上，熠熠閃耀著兩顆明珠：運河新區(qū)、鄭東新區(qū)同樣是新區(qū)，同樣肩負著策動中原群，促進中部崛起的重任，不同的是：鄭東新區(qū)的成功發(fā)展已經(jīng)成為中部崛起歷程的見證，鄭汴一體化的宏偉藍圖已然拉開……然而，更大的不同在于：運河新區(qū)擁有著更好的地理條件：緊鄰1個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、2大商圈，3條南北大動脈向南策動許昌、平頂山、新鄭、新密、登封5座城市……運河新區(qū)擁有更佳的自然資源：南水北調(diào)大運河，獨一無二的河景，融自然與文化為一體的河岸景觀……多年潛心規(guī)劃研究，道路交通智能化、區(qū)域功能全面化、生態(tài)人居尺度化……，更加前沿的規(guī)劃理念，更接軌國際的發(fā)展思路……運河新區(qū)VS鄭東新區(qū)區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析運河新區(qū)定位——比肩鄭東新區(qū)，中原第二顆明珠！【未來發(fā)展】從鄭州大勢看，是比肩鄭東新區(qū)的第二顆明珠！從全國大勢看，是促進中部崛起新的增長極！【區(qū)域定性】一個集文化創(chuàng)意、休閑娛樂、商貿(mào)服務(wù)為一體的大型復(fù)合型低碳、生態(tài)區(qū)域！區(qū)域?qū)傩越缍▍^(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析項目初步印象——區(qū)域內(nèi)中等規(guī)模項目，水景資源優(yōu)越。運河新區(qū)142畝區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析項目現(xiàn)狀河南一通地產(chǎn)四盤聯(lián)動實力彰顯；項目南面運河一線河景黃金地塊開發(fā)商一通地產(chǎn)經(jīng)驗豐富，與煤化集團強強聯(lián)合運河新區(qū)秀水灣及秀水灣西面京沙快速路與環(huán)翠路口180畝地項目桃源路御書苑等兩大城中村改造項目運河之北面水而居秀水灣、黃金海岸、亞星盛世等運河之南背水而居建業(yè)泰宏荊湖項目、金牛置業(yè)劉寨項目正商賈寨項目等運河之北面水而居運河之南背水而居區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析項目現(xiàn)狀現(xiàn)有交通條件——項目位于二七區(qū)西南部，立體交通網(wǎng)絡(luò)，快速通達省內(nèi)及西南各地市。京廣路南三環(huán)嵩山南路長江路南四環(huán)大學(xué)南路鄭新公路秀水灣項目區(qū)位：項目位于西南板塊，位于城市主城區(qū)框架外部，未來的城市發(fā)展區(qū)域。南三環(huán)把城市分為了主城區(qū)與外城區(qū)。在鄭州城市框架不斷拉大的進程中，特別是南水北調(diào)工程的建成，項目區(qū)位的優(yōu)越性將進一步體現(xiàn)。南三環(huán)、京廣路、大學(xué)南路、嵩山南路、南四環(huán)、鄭新路等多條城市干道；鄭新公路是鄭州到新鄭等西南地區(qū)的城市道路；京廣路、大學(xué)路是進入鄭州主城區(qū)的交通要道；南三環(huán)是鄭州外圍快速公路，連接城區(qū)各個區(qū)域的主要道路；區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析項目現(xiàn)狀目前區(qū)域環(huán)境——地塊所在區(qū)域基本以農(nóng)田和村莊為主，配套設(shè)施少，居住人口密度低，周邊環(huán)境噪雜，目前空氣質(zhì)量差運河新區(qū)地塊位置目前地塊四周的北、南、東三個方向的道路都暫未修成，整個地塊平整。西側(cè)道路車流量大。項目周邊批發(fā)市場車流量大，較嘈雜，道路灰塵和噪音指數(shù)高。周邊生活配套尚不完善，不是成熟的居住區(qū)域。區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析項目現(xiàn)狀目前區(qū)域環(huán)境——目前位置的偏遠、周邊環(huán)境差項目西側(cè)的柏油路，過往拉貨車輛多，塵土飛揚，噪音污染、空氣污染嚴重。周邊批發(fā)市場，來往人群混亂嘈雜，外部形象差。南站附近人流車流量大，比較嘈雜。運河規(guī)劃地現(xiàn)狀，荒涼周邊環(huán)境差，配套資源嚴重匱乏區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析項目現(xiàn)狀現(xiàn)有周邊配套——公共配套設(shè)施稀少，但短期內(nèi)周邊生活配套缺乏。①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩1512131411①佛崗幼兒園②黃河科技學(xué)院③加油站④公交三公司⑤佛崗小學(xué)⑥鄭州育人學(xué)校⑦佛崗農(nóng)貿(mào)市場⑧七彩公園⑩黃河科技學(xué)院南校區(qū)⑨鄭州十三中學(xué)1112131415客運南站五金塑料城盈合萬貨城萬客來食品城長通商貿(mào)城項目周邊現(xiàn)有生活配套匱乏，以佛岡村內(nèi)部分村內(nèi)配套和商貿(mào)城為主，未來配套發(fā)展對新區(qū)崛起依賴性較強。區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析項目現(xiàn)狀項目處于規(guī)劃中的運河新區(qū)，這一特性決定項目的價值點更多蘊含在片區(qū)未來發(fā)展中，洞察先機，方能迅速制勝！通過探研運河新區(qū)的規(guī)劃與發(fā)展，尋找更多項目的附加值！探尋項目未來價值點片區(qū)內(nèi)競爭項目對比——市政規(guī)劃資源分析運河新區(qū)政府主導(dǎo)開發(fā)時序圖區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析項目未來價值點挖掘運河新區(qū)規(guī)劃配套、片區(qū)劃分、開發(fā)次序圖首先關(guān)注政府規(guī)劃、開發(fā)次序等秀水灣位于運河新區(qū)建設(shè)啟動區(qū)A區(qū)，片區(qū)更早成熟——A片區(qū)為近期開發(fā)片區(qū)啟動區(qū)，區(qū)域內(nèi)項目亞星盛世、德潤黃金海岸目前已推出市場，秀水灣《秀水灣》也位于A片區(qū)，在區(qū)域發(fā)展上相比金牛劉寨項目、建業(yè)荊胡項目、正商賈寨項目占據(jù)時間優(yōu)勢。區(qū)域發(fā)展及相應(yīng)配套都將更早成熟，在市場形成競爭時間錯位，大大提升項目價值，在競爭錯位時間段吸引更多購房者。A區(qū)國際學(xué)校2012年前建成，教育資源成為秀水灣最具競爭力優(yōu)勢——從片區(qū)資源布局圖中，本區(qū)輻射范圍內(nèi)學(xué)校最多，相比距學(xué)校最近。而教育資源歷來是購房者首要關(guān)注的價值點。秀水灣中小學(xué)區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析項目未來價值點挖掘從發(fā)展先后看——秀水灣周邊成熟更早同時，項目南緊鄰濱河公園帶及南岸錦鯉灣，水景資源絕佳。將大大提升項目優(yōu)勢，增加項目附加值。項目未來價值點挖掘秀水灣濱河公園帶錦鯉灣及濱河公園帶本案從臨河位置看——緊鄰濱河干道，秀水灣更低碳、生態(tài)、自然區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析南水北調(diào)——南水北調(diào)工程2014年建成后，鄭州市將形成南有丹江水，北有黃河水，東有龍湖，西有西流湖的局面。因水之勢成就無可擬的地脈價值，形成了鄭州南大門的天然氧吧，為本項目持續(xù)發(fā)展形成堅實動力。項目未來價值點挖掘A片區(qū)內(nèi)項目對比而言，秀水灣在一定開發(fā)時間內(nèi)水岸優(yōu)勢最為凸顯——亞星盛世、德潤黃金海岸項目已入市，沿南三環(huán)由地塊北端開始開發(fā)，其沿河地塊開發(fā)時間周期與秀水灣能形成市場錯位。“明星產(chǎn)品”占比高，項目綜合競爭優(yōu)勢明顯——對于所有進駐運河新區(qū)的項目而言，尤其是先期占領(lǐng)了運河兩岸地塊的眾多地產(chǎn)大鱷，運河，無疑是最大的亮點，沿河物業(yè)也成為最受客戶青睞，價格最高的明星產(chǎn)品，本案中等規(guī)模項目，緊鄰運河，未來，沿河物業(yè)的明星類產(chǎn)品在本項目中所占比例無疑將遠遠高于建業(yè)荊胡、德潤黃金海岸等項目。這也是秀水灣項目的一大競爭優(yōu)勢區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析項目未來價值點挖掘從項目水岸資源綜合占有率看——秀水灣濱水優(yōu)勢更加凸顯交通路網(wǎng)最為豐富，可為社區(qū)內(nèi)居民提供更多出行方式，且最為方便快捷——片區(qū)內(nèi)項目對比，同等輻射范圍內(nèi)，秀水灣周邊密布：1、BRT快速干線，出社區(qū)即可搭乘（沿京廣路、南環(huán)路，快速進入市區(qū)東西南北）2、地鐵2號線向陽路站，位于秀水灣東1260米，該線路貫通鄭州南北主城區(qū)的花寨路、紫荊山路、花園路，沿途路經(jīng)鄭州最繁華的商業(yè)區(qū)和省級行政辦公中心區(qū)域，2010年開工建設(shè)、2015年建成通車；3、地鐵6號線(沿大學(xué)路，規(guī)劃2013動工，2016完工)，距秀水灣僅隔一條主干道，沿環(huán)翠路即可到達。從未來交通體系發(fā)展看——三縱三橫立體交通，BRT、地鐵等多維體系區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析三縱三橫立體交通網(wǎng)絡(luò)——嵩山路、大學(xué)路、京廣路南北向主干道，向北可接二七商業(yè)中心、現(xiàn)二七行政中心、碧沙崗商業(yè)中心。東西向干道有南三環(huán)、南四環(huán)和繞城高速，南三環(huán)、南四環(huán)可串聯(lián)鄭州各個物流中心以及鄭州兩大技術(shù)開發(fā)區(qū)。京沙快速路貫通南北，入城出省暢達無阻——南北向大動脈京廣—沙口快速通道（簡稱京沙快速路），它起于西南繞城高速，止于連霍高速，全長25.2公里。沿線相交南四環(huán)、南三環(huán)、隴海路、金水路、北環(huán)路等5條城市快速路，以及長江路、航海路、解放路、黃河路、農(nóng)業(yè)路、東風(fēng)路、沙門路、新柳路等8條主干道。主干道路網(wǎng)豐富——一級主干道環(huán)翠路與二級主干道石柱路對秀水灣形成圍合之勢，快速出行通達各處。項目未來價值點挖掘本案地鐵6號線本案TIMEPARK青銅記憶遺址古風(fēng)夏商名人商之源起商城風(fēng)云時代接軌秀水灣位于最具生態(tài)的時尚中心——運河北岸時尚生活區(qū)，充滿生態(tài)氣息的國際化生活城區(qū)。秀水灣位于最具文化的時代前沿——運河北岸“”timepark“主題公園，秀水灣與”時代接軌“互相呼應(yīng)，仿佛在述說“秀水灣”生活立足時代前沿，充滿時代氣息的高尚生活方式的深厚內(nèi)涵。恰恰契合時代巔峰人士掌控時代脈搏，追求高品質(zhì)生活的精神。秀水灣位于最具價值的商貿(mào)中心——京廣路商貿(mào)物流中心，順應(yīng)都市發(fā)展大勢，承接現(xiàn)代商貿(mào)商業(yè)中心外溢，將發(fā)展成堪與二七商圈比肩的商貿(mào)重地，其價值不言而喻。區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析項目未來價值點挖掘從綜合發(fā)展價值看——秀水灣是文化、生態(tài)、價值的標桿區(qū)域?qū)傩越缍椖繉傩越缍ū倔w分析我們的結(jié)論：通過價值點梳理，找到項目的核心價值與優(yōu)勢，為項目的定位和發(fā)展指明方向。項目價值點梳理秀水灣規(guī)模容積率區(qū)域價值交通價值配套價值運河價值開發(fā)商品牌價值屬性特征142畝﹤3.5運河新區(qū)政府重點開發(fā)新區(qū)三縱三橫多維立體交通網(wǎng)絡(luò)快速路、BRT、地鐵等密布交織新區(qū)商貿(mào)發(fā)展重心，未來教育商業(yè)配套齊全南面臨河，上風(fēng)上水開發(fā)商一通地產(chǎn)經(jīng)驗豐富，與煤化集團強強聯(lián)合，四盤聯(lián)動，實力彰顯價值點分析中等規(guī)模更宜居低密度更生態(tài)中原第二明珠價值洼地交通便捷價值更高發(fā)展前景廣闊，更具升值潛力面臨運河一線景觀，尊享運河一級生態(tài)，臨水而居，非富即貴上風(fēng)上水，豪宅典范品牌開發(fā)商，四盤聯(lián)動，市場影響力更大關(guān)鍵詞提取宜居生態(tài)未來價值價值前景豪宅標桿品牌項目發(fā)展方向運河新區(qū)·

價值型·生態(tài)宜居·親水豪宅·品牌筑造典范3、客群分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營業(yè)主分析客群分析代表項目成交分析二七區(qū)購房客戶主要為市內(nèi)及周邊縣市客戶；周邊縣市客戶購房人群較多，占比達到39％；二七區(qū)家庭年收入10萬-30萬以上占23％，年收入30萬-50萬占14％，年收入50萬以上占5%。二七區(qū)客戶群分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營業(yè)主分析客群分析代表項目成交分析客戶需求戶型面積段配比整體上來看，區(qū)域購房者的需求面積段集中于三房100-120㎡、三房120-143㎡、二房86-100㎡、二房71-85㎡之間，占比分別為26%、16%、17%、16%。總的來看，需求二房戶型占比為43%，三房戶型占比為52%，其他戶型占比為5%。

二七區(qū)客戶群分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營業(yè)主分析客群分析代表項目成交分析需求面積段總結(jié)客戶接受物業(yè)形態(tài)對比分析從客戶調(diào)研得知，項目對物業(yè)形態(tài)的接受分布情況如下：多層不帶電梯的接受比例為32.32%，小高層的接受程度為26.26%，多層帶電梯的接受比例為20.20%，高層的接受程度為20.20%，聯(lián)排/別墅的接受程度為1.01%?？蛻魧Χ鄬右约靶「邔拥慕邮艹潭容^高。二七區(qū)客戶群分析客戶接受物業(yè)形態(tài)總結(jié)二七區(qū)客群分析區(qū)域私營業(yè)主分析客群分析代表項目成交分析潛在客戶家庭結(jié)構(gòu)配比客戶的家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)成來看，大部分潛在客戶家庭結(jié)構(gòu)屬于3口、4口之家，結(jié)構(gòu)占比分別為37.50%、29.17%，5口之家的比例占到了26.67%。1口、2口、6口之家較少，占比分別為1.04%、12.50%、3.13%。二七區(qū)客戶群分析客戶家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)成總結(jié)二七區(qū)客群分析區(qū)域私營業(yè)主分析客群分析代表項目成交分析潛在客戶置業(yè)目的配比分析從潛在客戶職業(yè)目的上來看，大部分客戶屬于外地來鄭州做生意的人群，購買住房既是為了居住的目的以及改善居住條件的比例較大，結(jié)構(gòu)占比分別為35.29%、34.31%。為父母/子女購房的比例為14.71%，購買新房的比例為10.78%，由于周邊市場存在一定的租房客戶，因此亦有部分客戶購買住房是出于投資的目的，投資的比例為4.90%。二七區(qū)客戶群分析置業(yè)目的總結(jié)二七區(qū)客群分析區(qū)域私營業(yè)主分析客群分析代表項目成交分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營業(yè)主分析客群分析代表項目成交分析項目周邊商圈業(yè)態(tài)為：綜合性批發(fā)市場中陸洗化城中陸鞋城中陸化工城長通商貿(mào)城盈合萬貨城中陸茶城萬客來（左）中陸機電城（左）創(chuàng)新物流園（左）五金塑料城（左）區(qū)域周邊主流人群分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營業(yè)主分析客群分析代表項目成交分析中陸洗化城位于鄭州市京廣南路,主要經(jīng)營洗化用品,化妝品,寶潔用品為一體的專業(yè)洗化用品批發(fā)零售市場萬客來市場平均日客流量兩萬人以上，年交易額二十億元人民幣以上。市場輻射山東、安徽、山西、陜西、河北、湖北等周邊諸省及內(nèi)蒙、新疆、青海、甘肅等中西部地區(qū)，成為中原地區(qū)最大的副食品批發(fā)基地。由于市場交投活躍，來往客商很多，這里的一個洗手間，每年都會有三十多萬的收益。

“鄭州五金機電城”是集高低壓電器、電線電纜、水暖閥門、五金工具、電動工具、五金標準件、精品鎖具、電機風(fēng)機產(chǎn)品、各類水泵、建筑機械、工礦燈具等五金機械類產(chǎn)品批發(fā)兼零售的綜合性專業(yè)市場。五金塑料批發(fā)城是專業(yè)經(jīng)營批發(fā)五金、塑料制品的大型批發(fā)市場。入駐商戶300余家。區(qū)域周邊主流人群分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營業(yè)主分析客群分析代表項目成交分析市場名稱位置規(guī)模

人數(shù)

市場規(guī)模等級盈合萬貨城新南站往南500路東300-400戶1000人以上五金塑料城新南站往南200米路東300多戶500人以上中陸機電城新南站往東200米路南460多戶1000人以上中陸洗化城新南站往北200米路東700-800戶1500人以上電玩化工城洗化城南側(cè)150多戶300人以上中陸鞋城洗化城東側(cè)400-500戶800人以上中陸茶城洗化城往北100米路東30-50戶100人以上萬客來京廣路南三環(huán)交叉口西北角2000多戶4000人以上長通商貿(mào)城新南站往南200路西50-60戶100人以上物流、食品市場京廣路南三環(huán)交叉口西南角300-400戶1000人以上租金狀況：洗化城租金在30元/㎡

-----120元/㎡不等，入場費：5萬元----8萬元不等。萬客來租金200-300元/㎡，每間鋪面40-50㎡左右。區(qū)域周邊主流人群分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營業(yè)主分析客群分析代表項目成交分析據(jù)粗略統(tǒng)計，整個批發(fā)市場的盈利狀況：年利潤金額占比100萬以上15%50萬以上15%20萬--50萬35%20萬以下20%賠錢15%主流收入水平專業(yè)市場老板問卷調(diào)查市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：該區(qū)域市場收入差異化明顯，一部分店面規(guī)模較大、開店時間較長的商戶擁有固定的客戶資源，收入相當穩(wěn)定。有相當一部分老板資金實力雄厚，經(jīng)營狀況良好，各批發(fā)市場內(nèi)，高檔轎車跑車較常見。二七區(qū)客群分析區(qū)域私營業(yè)主分析客群分析代表項目成交分析專業(yè)市場老板調(diào)查問卷問卷內(nèi)容問卷結(jié)果結(jié)論購房用途：85%以上表示自住，15%表示投資升值以自住型為主需求面積：80-100的占比30%左右，100-130的占比50%，130-150的占比10%左右，150以上的占比10%左右普遍需求面積在90-130需求戶型：以2房2廳為主，其次是3房2廳2房及3房受熱捧能接受的價位：普遍認為市場價在5500-6500之間，能接受的心理價位普遍在萬元以下。普遍覺得6500是目前市場合適價位購房關(guān)注重點：配套、位置成關(guān)注重點，其次是戶型、價位配套成關(guān)注重點喜歡的住宅類型：90%以上喜歡多層的房子喜歡多層目前居住區(qū)域：90%以上居住在周邊或已經(jīng)在周邊購房，如橄欖城、花都港灣等周邊購房居住為主對運河新區(qū)的認識及發(fā)展前景的信心：只有近30%的商戶知道或聽說過運河新區(qū)，60%的商戶表示對本區(qū)域未來前景看好認知度不高置業(yè)次數(shù)：有40%以上未購房，有30%以上1-2次，20%3次以上。大部分已購住房獲知房產(chǎn)信息渠道：90%以上是聽說或朋友介紹朋友介紹為主二七區(qū)客群分析區(qū)域私營業(yè)主分析客群分析代表項目成交分析從調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，客戶可以接受的產(chǎn)品總價集中于50-60萬元、60-70萬元、70-80萬元。占比分別為19.51%、26.83%、31.71%。他們的需求總價：需求總價集中于50-60萬元、60-70萬元、70-80萬元。調(diào)研數(shù)據(jù)所得，客戶對產(chǎn)品面積段需求集中于三房100-120㎡、120-143㎡之間，占比分別為25.58%、30.23%。他們的置業(yè)需求：三房舒適性、改善型產(chǎn)品成為需求主力。問卷分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營業(yè)主分析客群分析代表項目成交分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營業(yè)主分析客群分析代表項目成交分析作為西南版塊的主流超級大盤，橄欖城項目的成交客戶在一定程度上可以有效反映當?shù)乜蛻羧旱奶卣?。代表項目成交分析橄欖城一期成交客戶區(qū)域分布二七區(qū)域內(nèi)客戶為主管城區(qū)中原區(qū)客戶新鄭、新密客戶與上門客戶相對應(yīng)，75%的一期成交客戶目前來自二七區(qū)，屬于地緣性客戶；由于項目交通便利以及性價比優(yōu)勢，同時吸引了部分市內(nèi)管城區(qū)、中原區(qū)的客戶；由于項目距離新鄭、新密較近，吸引較多當?shù)乜蛻糍徺I，同樣吸引了部分與南部市場存在生意往來的客戶在鄭州置業(yè)；橄欖城成交客戶區(qū)域分布分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營業(yè)主分析客群分析代表項目成交分析一期成交客戶置業(yè)次數(shù)一期成交客戶年齡構(gòu)成成交客戶基本屬于首次置業(yè)和首次改善居住，僅有極個別投資客戶一期成交客戶群體中，大部分屬于首次置業(yè)，年齡在25-35歲，用于日常居住，以購買70平米經(jīng)濟兩房和90平米緊湊三房為主；另一部分客戶目前居住在區(qū)域內(nèi)較老社區(qū)，如金祥花園等，年齡段在40-50之間，置業(yè)用于居住升級，以購買117平米三房為主；投資客比例極低，以購買一房產(chǎn)品為主；橄欖城成交客戶置業(yè)次數(shù)分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營業(yè)主分析客群分析代表項目成交分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營業(yè)主分析客群分析代表項目成交分析區(qū)域內(nèi)客戶群主流需求是什么？區(qū)域內(nèi)客戶群潛在需求是什么？主流需求策略：滿足主流置業(yè)需求鄭州市2011年3月4日限購令出臺，將投資者擠壓出市場，客群結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)楸臼芯用駝傂孕枨罂蛻艉透纳菩孕枨罂蛻?；外地來鄭州市居住或工作一年以上剛性需求客戶；主流客群，發(fā)現(xiàn)市場需求高端置業(yè)需求主流客群，發(fā)現(xiàn)市場需求鄭州市2011年3月4日限購令出臺，本市居民限購兩套房，改善性需求客戶購買二套房時將更多考慮終極置業(yè)，選擇更為高端的產(chǎn)品；策略：引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)高端置業(yè)需求第二部分項目定位項目整體定位物業(yè)發(fā)展建議報告思維導(dǎo)圖啟動區(qū)建議綜合分析整體定位定位分解定位依據(jù)鄭州市經(jīng)濟的快速穩(wěn)步發(fā)展，中部崛起戰(zhàn)略規(guī)劃的不斷推進，人口迅速增加，使得鄭州城市化進程速度不斷加快，住房需求快速增長，為鄭州的房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了穩(wěn)定積極的利好環(huán)境。城市角度市場角度定位依據(jù)競爭角度項目角度客戶角度鄭州處于城市化飛速