(6.3)2012-世聯(lián)-昆明-匯通六合村舊城改造綜合體項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位

謹(jǐn)呈：合肥匯通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司領(lǐng)一個(gè)城市風(fēng)氣之先

匯通?昆明六合村舊城改造綜合

體項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。我們的主張是——

昆明首席·開放式·時(shí)尚活力·商住區(qū)

?

“活力之源”

——

開放式街區(qū)

?“時(shí)尚都心”

——

現(xiàn)代、時(shí)尚建筑群+block街區(qū)+業(yè)態(tài)

?“商住標(biāo)桿”

——

高品質(zhì)的寫字樓+公寓+住宅“活力之源”

——

全開放的block街區(qū)，以昆明未有過的商業(yè)形式和互補(bǔ)、具特色的業(yè)態(tài)，集聚人氣，形成“活力之源”“時(shí)尚都心”

——建筑群、外立面、街區(qū)、景觀小品采用現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格，塑造昆明的“時(shí)尚都心”“商住標(biāo)桿”

——在昆明市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品水平基礎(chǔ)上，針對(duì)客戶敏感點(diǎn)進(jìn)行提升，依托項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)，打造區(qū)域“商住標(biāo)桿”業(yè)內(nèi)人士及官員訪談6本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)調(diào)研階段2011/11/242011/12/082011/11/16在市場(chǎng)調(diào)研階段，項(xiàng)目組就項(xiàng)目開發(fā)所涉及的一系列問題進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和深入研究實(shí)地調(diào)研與查勘消費(fèi)者訪談消費(fèi)者深度訪談25位：

商鋪經(jīng)營者9位

房地產(chǎn)投資客5位

公務(wù)員7位

地塊周邊店老板4位走訪小區(qū)：

世紀(jì)俊園

MOMA

棕樹營小區(qū)

經(jīng)典壹城

翠羽丹霞

創(chuàng)意英國

中環(huán)金界

順城

世紀(jì)廣場(chǎng)……房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)訪談32位：

銀海地產(chǎn)營銷總監(jiān)

云南浩宇副總

志祥地產(chǎn)銷售總監(jiān)

英杰地產(chǎn)策劃總監(jiān)

MOMA銷售經(jīng)理

北辰財(cái)富中心招商主任

正義坊營銷經(jīng)理

南亞風(fēng)情第壹城營銷主任

金領(lǐng)地國際商務(wù)中心營銷主管

博欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷經(jīng)理

各樓盤銷售代表22位發(fā)放問卷130份，收回有效問卷120份：

地塊周邊人民路、翠羽路、魚翅路共計(jì)40份

小西門商業(yè)圈40份

正大紫都城區(qū)域40份問卷調(diào)查調(diào)研內(nèi)容：?

地塊交通可達(dá)性?

自然資源及區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀?

房地產(chǎn)各板塊市場(chǎng)考察?

項(xiàng)目所在片區(qū)實(shí)地勘查調(diào)研區(qū)域：?

昆明各片區(qū)?

項(xiàng)目所在片區(qū)?

項(xiàng)目地塊及周邊調(diào)研樓盤40個(gè)：?

項(xiàng)目地塊及周邊?

項(xiàng)目競(jìng)爭區(qū)域?

昆明典型項(xiàng)目7物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)調(diào)研階段

發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位

項(xiàng)目屬性界定

核心問題結(jié)構(gòu)化分析

區(qū)域未來機(jī)會(huì)研判

市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘

發(fā)展方向研判

項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及整體定

位

規(guī)劃構(gòu)思本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目的分析階段劃分：在發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位階段，主要解決以下方面問題2011/11/242011/12/082011/11/16房地產(chǎn)智庫

8本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。屬性界定核心問題梳

理區(qū)域未來機(jī)

會(huì)研判市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘發(fā)展方向研判發(fā)展戰(zhàn)略及

整體定位規(guī)劃構(gòu)思??城市層面政策層面?區(qū)域?qū)用?商業(yè)物業(yè)報(bào)告目錄?案例研究?非商業(yè)物業(yè)酒店寫字樓公寓住宅房地產(chǎn)智庫

9本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。昆明作為云南省商業(yè)、貿(mào)易中心的經(jīng)濟(jì)地位和交通樞紐地位，城市首位度極高

昆明是云南旅游的中轉(zhuǎn)

站，在旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占

有重要地位房地產(chǎn)智庫

10本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。昆明屬于單核城市，本項(xiàng)目處于城市核心區(qū)邊緣，具有較高的城市價(jià)值區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性

昆明為單核心城市，城市核心配套主要集中在一環(huán)以內(nèi)，本項(xiàng)目處于一環(huán)邊緣，有較好的城市價(jià)值

城市核心區(qū)域一環(huán)路二環(huán)路房地產(chǎn)智庫

11本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

人民路是昆明市城市主要干道，地塊位于人民西路南側(cè)，且有180米長的臨街面，有良好的昭示性和交通通達(dá)性

人民路上商業(yè)、寫字樓集中，地塊臨人民西路，辦公價(jià)值高地塊北臨昆明市主干道人民西路，昭示性、通達(dá)性好，地塊的商務(wù)及商業(yè)價(jià)值高區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性城市主要干道雙向八車道人車流密集房地產(chǎn)智庫

12本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。西市區(qū)2㏎1.5㏎昆明次級(jí)商圈，包含商場(chǎng)、商業(yè)街，寫字樓等，以商務(wù)、購物、娛樂、休閑為主

小西門商圈是昆明市的次級(jí)商圈，離項(xiàng)目距離1.5㎞，可能引導(dǎo)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升

次級(jí)商圈，目前

以社區(qū)商業(yè)為

主，包含部分商

業(yè)街

小西門本項(xiàng)目處于昆明兩大次級(jí)商圈之間，距離小西門商圈約1.5km，為項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升帶來動(dòng)力區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性房地產(chǎn)智庫

人路民13區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性昆明大學(xué)老居民區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目周邊有眾多院校和住宅小區(qū)，帶來大量的人流；西邊210畝的舊改，存在競(jìng)爭的同時(shí)，也給區(qū)域規(guī)?；_發(fā)運(yùn)營帶來機(jī)會(huì)

舊改本項(xiàng)目

昆明醫(yī)學(xué)院房地產(chǎn)智庫

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目四至：北臨人民西路，南臨住宅區(qū)，西臨翠羽路，東臨昆明醫(yī)學(xué)院；地塊昭示性和通達(dá)性較好，但因城中村影響，周邊形象差區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性魚翅路翠羽路①人民西路

③

②④①②⑤⑥④⑤⑥

③14房地產(chǎn)智庫

2015本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目地塊占地小、容積率高，存在返遷安置，擁有兩側(cè)較長的沿街面，但整個(gè)地塊被魚翅溝分割，增加不確定性?總用地面積：50584㎡?容積率：6.0?建筑高度：99m?地上總建筑面積約28萬㎡，共返遷115535㎡，其中返遷住房面積為10萬㎡，剩余采取貨幣補(bǔ)償

地塊價(jià)值點(diǎn)分析：?項(xiàng)目擁有較長的臨街面，其中人民路360米，翠羽路250米，魚翅路200米?地塊被魚翅溝分割，雖然增加臨街面，但魚翅溝治理的不確定性，使得沿魚翅溝內(nèi)部商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)存在不穩(wěn)定性，需深入分析

區(qū)域?qū)傩?/p>

項(xiàng)目屬性地塊現(xiàn)狀：360米250米魚翅溝

0米房地產(chǎn)智庫

16本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目屬性界定：二線省會(huì)高首位度單核城市、一環(huán)邊緣、中小規(guī)模、高容積率城市綜合體舊改項(xiàng)目

優(yōu)勢(shì)

地塊位于昆明市核心區(qū)邊緣，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，通達(dá)性強(qiáng)

地塊處于兩大商圈之間，項(xiàng)目打造商業(yè)存在一定機(jī)會(huì)

地塊位于昆明市主要干道人民路南側(cè)，沿街面長，昭示性好，

人車流量大

項(xiàng)目西側(cè)210畝的舊改項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目合力，有助于共同提升

片區(qū)形象

劣勢(shì)

區(qū)域形象差，目前消費(fèi)層次較低

昆明城市大規(guī)模舊改，競(jìng)爭激烈

魚翅溝存在的風(fēng)險(xiǎn)，若魚翅溝治理不好，存在商業(yè)價(jià)值貶損的

風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)智庫

17本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。屬性界定核心問題梳

理區(qū)域未來機(jī)

會(huì)研判市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘發(fā)展方向研判發(fā)展戰(zhàn)略及

整體定位規(guī)劃構(gòu)思??城市層面政策層面?區(qū)域?qū)用?商業(yè)物業(yè)?案例研究?非商業(yè)物業(yè)酒店寫字樓公寓住宅房地產(chǎn)智庫

客戶提出的目標(biāo)、要求及存在的困惑

開發(fā)目標(biāo)目標(biāo)1：快速回現(xiàn)目標(biāo)2

：利潤最大化

開發(fā)要求

盡量加快開發(fā)速度

盡量全部銷售，不打算持有

存在的困惑

如何化解高容積率風(fēng)險(xiǎn)

如何在高容積率條件下實(shí)現(xiàn)利潤最大化

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)智庫

客戶語錄

項(xiàng)目一定是短、平、快，變現(xiàn)能力一定要快；

目前昆明的舊城改造不是太慢，而是太快，因此，未來的規(guī)劃審批會(huì)更加嚴(yán)格，而且競(jìng)爭也會(huì)更加激烈，所以加快項(xiàng)目的進(jìn)程可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；

商業(yè)部分樓上4、5樓我們只要花2500的建安成本，只要能賣過2500，我們不做白不做項(xiàng)目成本投入保守估計(jì)銷售收入1.拆遷及回遷成本=戶口社保+拆遷補(bǔ)償?shù)?回遷建筑成本=1億+222500元/m*10萬m=3.5億22.可售面積建筑成本=2500元/m2*20.2萬m=5.05億總成本投入=3.5+5.05=8.55億元銷售收入22=2.5萬元/m*3.3萬m+8500元222/m*17萬m+9000元/m*10萬2m=8.25+14.45+9=31.7億元說明：項(xiàng)目總建面約37萬平米，其中10萬平米用于返遷，地下6.8萬平米，可售的20.2萬方的土地成本為10萬方的拆遷補(bǔ)償、戶口社保、搬遷等費(fèi)用1億，建筑成本2500元/平方米說明：根據(jù)目前市場(chǎng)數(shù)據(jù)，保守估計(jì)：商業(yè)售價(jià)2.5萬/平米，住宅、公寓8500元/平米，寫字樓9500元/平方米19本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻裟繕?biāo)解析1——快速回現(xiàn)

利潤共計(jì)23億，

收益率超過200%

經(jīng)過匡算得出項(xiàng)

目具備較強(qiáng)的盈

利能力

因此如何快速回現(xiàn)，平

衡各物業(yè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)

險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)利潤最大化是

項(xiàng)目的核心問題

注：項(xiàng)目總成本8.5億，商業(yè)做3.3萬㎡即可收回成本（利潤8.25億），可見商業(yè)

對(duì)本項(xiàng)目利潤實(shí)現(xiàn)的重要性房地產(chǎn)智庫

20客戶目標(biāo)解析2——利潤最大化基于現(xiàn)有方案及假定售價(jià)比較分析:住宅/公寓總銷售收入——14.45億寫字樓總銷售收入——9億不同物業(yè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)比:市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)住宅、公寓

盈利能力商業(yè)總銷售收入——8.25億價(jià)格實(shí)現(xiàn)度

寫字樓地塊價(jià)值發(fā)揮

商業(yè)企業(yè)目標(biāo)因此利潤最大化是在各物業(yè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、收益、地塊價(jià)值發(fā)揮等平衡的條件下，實(shí)現(xiàn)整體收益最優(yōu)

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)智庫

21本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目核心問題——高容積率背景下，如何通過物業(yè)類型組合及規(guī)劃排布實(shí)現(xiàn)整體利益的最大化項(xiàng)目指標(biāo)限制最大化項(xiàng)目溢價(jià)VS占地小、指標(biāo)高地塊不完整，被水溝分割

市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭項(xiàng)目核心問題制造市場(chǎng)稀缺顛覆傳統(tǒng)的居住觀念

形成市場(chǎng)熱點(diǎn)

中等規(guī)模、高容積率，如何通過物業(yè)選擇、規(guī)劃

設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤最大化

基于前述的商業(yè)重要性，下面的物業(yè)類型分析將分為商業(yè)和非商業(yè)2部分，著重對(duì)商業(yè)進(jìn)行分析房地產(chǎn)智庫

22本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。屬性界定核心問題梳

理區(qū)域未來機(jī)

會(huì)研判市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘發(fā)展方向研判發(fā)展戰(zhàn)略及

整體定位規(guī)劃構(gòu)思??城市層面政策層面?區(qū)域?qū)用?商業(yè)物業(yè)?案例研究?非商業(yè)物業(yè)酒店寫字樓公寓住宅房地產(chǎn)智庫

23區(qū)域未來機(jī)會(huì)

研判

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域未來在城市中處于什么地位？承擔(dān)什么功能？

城市層面——城市規(guī)劃發(fā)展分析政策層面——城中村改造分析區(qū)域?qū)用妗?xiàng)目周邊區(qū)域分析房地產(chǎn)智庫

24本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市規(guī)劃發(fā)展方向：從單核向雙核演進(jìn)，著力發(fā)展東南面的呈貢新城呈貢昆明主城安寧陽宗?？崭鄢鞘幸?guī)劃發(fā)展方向：從單核向雙核，發(fā)展東南面的呈貢新城

?主城區(qū)：綜合發(fā)展成熟區(qū)域；

?安寧：資源吸引、規(guī)劃引導(dǎo)開發(fā)中區(qū)域；

?呈貢：城市副中心，重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，未來城市經(jīng)濟(jì)、人口外溢區(qū)域；?空港：地產(chǎn)待開發(fā)區(qū)域，未來形成物流專業(yè)市場(chǎng)、低密度物業(yè)；?陽宗海：開發(fā)中區(qū)域，形成度假、高爾夫集中區(qū)域。房地產(chǎn)智庫

25本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主城區(qū)板塊劃分：項(xiàng)目所在的一環(huán)邊緣為集中商業(yè)、寫字樓、高檔公寓分布區(qū)和城市高端居住、配套區(qū)，具地段優(yōu)勢(shì)?一環(huán)內(nèi)：集中商業(yè)、寫字樓、高檔公寓分布區(qū)；?二環(huán)內(nèi)：城市高端居住、配套區(qū)；?滇池、世博：別墅集中發(fā)展成熟區(qū)域；?

高新、西山：地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域之一；?教場(chǎng)；可開發(fā)土地受限，發(fā)展較差；?北市：區(qū)域價(jià)值在居住條件成熟、區(qū)域商業(yè)中心逐漸形成中得到較大提升；?東市：區(qū)域環(huán)境較差，交通、配套改善成為區(qū)域成熟前提條件；?東南：開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，形成專業(yè)市場(chǎng)、綜合性大盤集中區(qū)；?官南：專業(yè)市場(chǎng)、中端住宅分布區(qū)。世博板塊滇池板塊北市板塊教場(chǎng)板塊高新板塊西山板塊一環(huán)內(nèi)二環(huán)內(nèi)東市板塊官南板塊東南板塊房地產(chǎn)智庫

26需要總結(jié)的規(guī)律※政務(wù)新區(qū)的發(fā)展進(jìn)程規(guī)律※政務(wù)新區(qū)的成熟時(shí)間規(guī)律可研究的案例––––––––深圳中心區(qū)鄭州鄭東新區(qū)南昌紅谷灘南京河西新區(qū)合肥政務(wù)新區(qū)貴陽金陽新區(qū)南寧五象新區(qū)揚(yáng)州西城新區(qū)

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。昆明城市從單核向雙核的發(fā)展過程中，原有城市核心地位會(huì)不會(huì)遭到削弱，從而降低本項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值？下面通過案例研究，探尋政務(wù)新區(qū)開發(fā)對(duì)原有城市核心的影響房地產(chǎn)智庫

27本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。政務(wù)新區(qū)發(fā)展規(guī)律總結(jié)：新區(qū)須經(jīng)大量的基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套建設(shè)完善后，對(duì)消費(fèi)者才有吸引力，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)真正成熟，這一周期一般在6年以上規(guī)劃期建設(shè)期快速發(fā)展期穩(wěn)定繁榮期商業(yè)項(xiàng)目辦公項(xiàng)目市政配套規(guī)劃定位基礎(chǔ)設(shè)施居住項(xiàng)目中、高檔住宅市政配套教育配套政府相關(guān)部門及事業(yè)單位辦公物業(yè)市政生活配套持續(xù)完善高檔住宅社區(qū)級(jí)商業(yè)

社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域或城市級(jí)商業(yè)

區(qū)域或城市級(jí)商業(yè)

中、高檔辦公

高檔辦公開發(fā)時(shí)序0-2年2-3年3-7年8年后時(shí)間開發(fā)類型政府前期造勢(shì)住宅用地出讓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公共設(shè)施建設(shè)政府公建建設(shè)政府部門搬遷高檔住宅建設(shè)住宅和商業(yè)用地出讓公眾對(duì)新區(qū)前景不確定

寫字樓大量開發(fā)

大型商業(yè)開發(fā)

區(qū)域基本成熟

區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢

公眾對(duì)區(qū)域確立信心

區(qū)域成為城市中心，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎

區(qū)域成為活力中心，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)引領(lǐng)城市生活表現(xiàn)中、高檔住宅市政生活配套持續(xù)完善不同城市新中心區(qū)的開發(fā)歷程基本一致

不同城市，開發(fā)力度不同，則開發(fā)周期不同

功能的實(shí)現(xiàn)前提條件是：順應(yīng)市場(chǎng)，政策干預(yù)太多，即使物業(yè)建設(shè)完畢，區(qū)域功能也不能完善房地產(chǎn)智庫

城市層面總結(jié)：在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)，昆明現(xiàn)有城市核心的地位不會(huì)受到削弱，本項(xiàng)目距離城市核心區(qū)僅1.5公里，地段優(yōu)勢(shì)仍將突顯城市新區(qū)成熟的條件核心的地位不會(huì)受到削弱?項(xiàng)目距離城市核心近，地段優(yōu)勢(shì)仍將突顯

28?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢，包括日常交通運(yùn)輸?市政配套和基本生活配套建設(shè)完畢，能滿足居民日常生活所需?生活氛圍濃厚，

人氣旺呈貢新區(qū)真正成熟需4年以上

?輕軌尚未開通，預(yù)計(jì)需1年以上

?市政配套和基本生活配套正在初步建設(shè)階

段，預(yù)計(jì)需2年以上才能滿足居民日常生活

?生活氛圍的培育需1年以上項(xiàng)目銷售期約3年

?昆明年消化量為6～9萬㎡

?本項(xiàng)目最早于2010年底銷售，分2期銷售，

需2年消化完畢，共需3年

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)

?昆明現(xiàn)有城市輕軌醫(yī)院商業(yè)房地產(chǎn)智庫

29區(qū)域未來機(jī)會(huì)

研判

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市層面——城市規(guī)劃發(fā)展分析政策層面——城中村改造分析區(qū)域?qū)用妗?xiàng)目周邊區(qū)域分析房地產(chǎn)智庫

項(xiàng)目（已推向或即將推向市場(chǎng)）總占地（萬m2)總建面（萬m2)容積率南亞之門3.54512南亞風(fēng)情第壹城18.81005.3朝花夕拾·聯(lián)邦國際中心14705啟鴻·假日城市（一期）13.2694.25經(jīng)典壹城28.71204.18欣都龍城5.622.63.99和諧世紀(jì)27.5107.33.89順城6.823.13.35志遠(yuǎn)城市綜合體20402.1合計(jì)——597——一環(huán)內(nèi)中間二環(huán)外城中村數(shù)目（個(gè)）2655122土地面積（畝）84000590062530本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未來，昆明舊城改造將帶動(dòng)綜合體大量供應(yīng)，供應(yīng)量在3~5年內(nèi)達(dá)到峰值；在此背景下，本項(xiàng)目如何應(yīng)對(duì)？2011年昆明城中村改造項(xiàng)目一環(huán)至二環(huán)改造面積為3075畝房地產(chǎn)智庫

項(xiàng)目總占地（萬m2）總建面（萬m2）欣都龍城5.6722.6志遠(yuǎn)城市綜合體2040南亞風(fēng)情第一城18.8100經(jīng)典壹城40100和諧世紀(jì)27.5107.3朝花夕拾·聯(lián)邦國際中心1470本項(xiàng)目及西側(cè)項(xiàng)目1911031本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。經(jīng)過世聯(lián)對(duì)未來城中村待推量和格局的分析，我們發(fā)現(xiàn)，與其他項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目具地段和體量優(yōu)勢(shì)，在激烈的供應(yīng)競(jìng)爭中，仍然存在突圍機(jī)會(huì)

志遠(yuǎn)城市綜合體房地產(chǎn)智庫

數(shù)量總?cè)丝谡嫉兀ㄆ椒焦铮┙妫ㄈf平米）五華區(qū)519.13.6597盤龍區(qū)67202.96635官渡區(qū)103227.961473西山區(qū)11524.65.021112合計(jì)33675.719.54381732本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。截止到2008年12月31日，列入改造計(jì)劃的80個(gè)村全部完成了專項(xiàng)規(guī)劃的編制和審批，有40多個(gè)村進(jìn)行了拆遷安置；2011年昆明市又下達(dá)了45個(gè)城中村的改造任務(wù)，到目前，累計(jì)拆除面積已達(dá)250萬平方米。昆明市計(jì)劃用5年時(shí)間，到2012年全面完成主城區(qū)范圍內(nèi)336個(gè)城中村的改造。意味著會(huì)有25萬戶村民搬進(jìn)昆明的商品房，住慣了寬敞房屋的城中村村民對(duì)商品房的面積在120—150平方米之間，即便按120平方計(jì)算，昆明需要3000萬平方的房子才能滿足村民住房需求并且，城中村改造將催生新的財(cái)富群體，他們產(chǎn)生旺盛的自住需求和投資需求，將有效促進(jìn)本項(xiàng)目銷售

訪談紀(jì)要

昆明小公寓、酒店式

公寓都很搶手，因?yàn)?/p>

是旅游城市很多人會(huì)

過來置業(yè)、投資

——MOMA銷售經(jīng)理

現(xiàn)在家里有800多平米的房子，現(xiàn)在城中村要舊改，已經(jīng)跟開發(fā)商約定了開發(fā)商付款的時(shí)間和我這邊搬家的時(shí)間，最近一直在找合適的房子

——城中村村民房地產(chǎn)智庫

33區(qū)域未來機(jī)會(huì)

研判

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市層面——城市規(guī)劃發(fā)展分析政策層面——城中村改造分析區(qū)域?qū)用妗?xiàng)目周邊區(qū)域分析房地產(chǎn)智庫

34本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。觀點(diǎn)1：

“塑城”房地產(chǎn)智庫

典型住宅項(xiàng)目總戶數(shù)居住人口估值金色梧桐240720豐寧家園312936翠羽丹霞3541062創(chuàng)意英國格林威治4921476創(chuàng)意英國溫莎堡5001500總計(jì)18985694項(xiàng)目周邊存在眾多的居住小區(qū)和大學(xué)，人流量大，人口密度高，強(qiáng)大的“人氣”為項(xiàng)目“塑城”奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)

周邊新建住宅項(xiàng)目情況

周邊老居民社區(qū)情況

項(xiàng)目周邊還存在17個(gè)類似棕樹營小區(qū)的大型老社區(qū)，按社

均4000人/個(gè)計(jì)算，本片區(qū)的常住人口達(dá)到6.8萬人從職業(yè)結(jié)構(gòu)看，本項(xiàng)目周邊分布著云南廣播電臺(tái)、眾多醫(yī)學(xué)院及銀行三大系統(tǒng)的職工和家屬，這些人群普遍具有較高的消費(fèi)實(shí)力

35片區(qū)人口數(shù)量：約7萬

人口結(jié)構(gòu)：三大系統(tǒng)

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。19201615171

23567

841211109181413房地產(chǎn)智庫

36本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未來，連同旁邊城中村改造項(xiàng)目，本區(qū)域?qū)⑿纬审w量約110萬㎡、3.5萬人工作和生活的大型城市綜合體，“城市又一極”將形成210畝70畝體量約110萬㎡、3.5萬人工作和生活的“城市又一極”將形成項(xiàng)目物業(yè)類型體量15萬㎡甲級(jí)寫字樓+大西側(cè)項(xiàng)目

本項(xiàng)目型集中商業(yè)+住宅，富滇銀行和云投總部基地進(jìn)駐

寫字樓、商業(yè)街、公

寓、住宅84萬平方28萬平方總計(jì)總面積110萬平方，預(yù)計(jì)會(huì)有3.5萬人在此工作和生活，購物、娛樂、商務(wù)、生活富滇銀行和云投總部基地將進(jìn)駐210項(xiàng)目房地產(chǎn)智庫

37本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。觀點(diǎn)2：

“融城”房地產(chǎn)智庫

項(xiàng)目建面西山新城400萬m2經(jīng)典壹城120萬m2馬街新城288萬m2正大紫都城17萬m238本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。經(jīng)典壹城“城市向西”，高新區(qū)將迎來建設(shè)發(fā)展期，而本項(xiàng)目緊鄰的人民西路為城市核心至高新區(qū)的必經(jīng)之路，高新區(qū)的發(fā)展將帶動(dòng)人民西路沿線繁榮

“城市向西”

正大紫都城城市核心

高新區(qū)馬街新城

西山新城人民西路為城市核心至高新區(qū)

的必經(jīng)之路?經(jīng)人民西路從城市核心至高新區(qū)最快?人民西路為從城市核心至高新區(qū)等級(jí)最高的城市主干道

高新區(qū)的發(fā)展將帶動(dòng)人民

西路沿線繁榮房地產(chǎn)智庫

39本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目所在區(qū)域面貌改變，離城市核心近、臨城市主干道等交通和地段優(yōu)勢(shì)，將使區(qū)域迅速融入城市核心高新區(qū)的發(fā)展將帶動(dòng)人民西路沿線繁榮本項(xiàng)目緊鄰人民西路，距離小西門商圈僅1.5公里城市核心1.5公里

現(xiàn)狀人民西路城市核心未來項(xiàng)目所在區(qū)域迅速

融入城市核心項(xiàng)目所在區(qū)域面貌改變，城市又一極將形成房地產(chǎn)智庫

40本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目所在區(qū)域未來功能研判：以企業(yè)總部基地為核心驅(qū)動(dòng)的新興商務(wù)板塊將顯現(xiàn)

西市區(qū)

項(xiàng)目區(qū)域

小西門現(xiàn)在，項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槿嗣裎髀返摹皟r(jià)值洼地”

驅(qū)動(dòng)因素：高新區(qū)的發(fā)展、城市另一極形成、富滇銀行和云投總部基地進(jìn)駐

以企業(yè)總部基

西市區(qū)為核心驅(qū)動(dòng)的

目區(qū)域興商務(wù)板塊

小西門

顯現(xiàn)

未來，城市

另一極凸

現(xiàn)，形成人

民西路“價(jià)

值峰值”地

新

將

項(xiàng)房地產(chǎn)智庫

41本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。觀點(diǎn)3：

“競(jìng)合”房地產(chǎn)智庫

42本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。甲級(jí)寫字樓大型集中商業(yè)高尚住宅緊鄰的西側(cè)項(xiàng)目體量是我們的3倍，將是集甲級(jí)寫字樓+集中商業(yè)+高檔住宅于一體的大型綜合體——緊臨強(qiáng)手，我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)？

84萬平米，集甲級(jí)寫字樓+集中商業(yè)+高檔住宅于一體的

大型綜合體

我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)？房地產(chǎn)智庫

43本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。世聯(lián)認(rèn)為：

競(jìng)合大于競(jìng)爭房地產(chǎn)智庫

44本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競(jìng)合：兩個(gè)項(xiàng)目合力，能夠形成體量優(yōu)勢(shì)，能夠形成集聚效應(yīng)，能夠形成業(yè)態(tài)的馬太效應(yīng)

合——能形成體量優(yōu)勢(shì)，未來在與其他綜合體的競(jìng)

爭中立于不敗之地

合——能形成集聚效應(yīng)，容易形成城市另一極

合——能形成業(yè)態(tài)的馬太效應(yīng)，提升知名度和人氣房地產(chǎn)智庫

45

避其鋒芒

借勢(shì)

審時(shí)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。競(jìng)爭：一路之隔，競(jìng)爭不可避免，本項(xiàng)目應(yīng)在物業(yè)類型選擇、商業(yè)的形式和業(yè)態(tài)選擇和推售節(jié)奏3方面形成具針對(duì)性的策略

物業(yè)類型選擇有所取舍

?西側(cè)項(xiàng)目寫字樓體量大、檔次高，因此本項(xiàng)目寫字樓定位在體量和檔次上應(yīng)有所控制商業(yè)的形式和業(yè)態(tài)選擇應(yīng)形成互補(bǔ)?西側(cè)項(xiàng)目規(guī)劃有較大體量的集中商業(yè)，因此本項(xiàng)目商業(yè)定位時(shí)，應(yīng)考慮與其形成互補(bǔ)，而不是競(jìng)爭推售節(jié)奏巧妙利用價(jià)格杠桿，盡享區(qū)域成熟之美?巧妙利用價(jià)格杠桿：例如，利用對(duì)方高檔寫字樓的高售價(jià)作為價(jià)格標(biāo)桿，從而帶動(dòng)本項(xiàng)目寫字樓銷售?盡享區(qū)域成熟之美：一部分商業(yè)和住宅，等到區(qū)域成熟和形象改變后再推出，能實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)格84萬平米，集甲級(jí)寫字樓+集中商業(yè)+高檔住宅于一體的大型綜合體房地產(chǎn)智庫

46本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域機(jī)會(huì)研判總結(jié)

城市層面：

在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)，昆明現(xiàn)有城市核心的地位不會(huì)受到削弱，本項(xiàng)目距離城市核心

僅1.5公里，地段優(yōu)勢(shì)仍將突顯

城中村改造層面：

?未來雖然面臨綜合體大量供應(yīng)的威脅，但本項(xiàng)目和旁邊項(xiàng)目一起形成合力，通

過地段和體量優(yōu)勢(shì)，能夠在競(jìng)爭中形成優(yōu)勢(shì)

?城中村改造催生的財(cái)富群體將產(chǎn)生旺盛的自住需求和投資需求，有效促進(jìn)本項(xiàng)

目銷售

區(qū)域?qū)用妫?/p>

?塑城：“一個(gè)現(xiàn)代、高檔、繁榮”的新城區(qū)將產(chǎn)生，本區(qū)域?qū)⑿纬杉邫n辦

公、居住、休閑、娛樂于一體的、極具人氣的大型城市綜合體

?融城：本區(qū)域?qū)⒀杆偃谌牒诵某菂^(qū)，地段價(jià)值將大幅度提升

競(jìng)爭對(duì)手層面：

競(jìng)合大于競(jìng)爭，本項(xiàng)目應(yīng)在物業(yè)類型選擇、商業(yè)的形式和業(yè)態(tài)選擇和推售節(jié)奏采

取針對(duì)性策略房地產(chǎn)智庫

47本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。屬性界定核心問題梳

理區(qū)域未來機(jī)

會(huì)研判市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘發(fā)展方向研判發(fā)展戰(zhàn)略及

整體定位規(guī)劃構(gòu)思??城市層面政策層面?區(qū)域?qū)用?商業(yè)物業(yè)?案例研究?非商業(yè)物業(yè)酒店寫字樓公寓住宅房地產(chǎn)智庫

48

非商業(yè)部分本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。機(jī)會(huì)大于威脅，在明晰了城市和區(qū)域未來發(fā)展趨勢(shì)后，下面一一分析各種物業(yè)類型在市場(chǎng)中的機(jī)會(huì)

酒店寫字樓公寓住宅房地產(chǎn)智庫

49酒店投資大、變現(xiàn)困難，不符合匯通對(duì)于本項(xiàng)目快速變現(xiàn)的要求，因此本項(xiàng)目不予以考慮

酒店投資大，4星級(jí)酒店的建安成本約為4500元/

㎡，1棟4萬㎡的寫字樓總造價(jià)將近2億酒店變現(xiàn)困難?酒店整棟出售的可能性小，唯一可能變現(xiàn)的方式為劃為產(chǎn)權(quán)式酒店出售?昆明尚無高檔產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營成功的案例，且產(chǎn)權(quán)式酒店要求開發(fā)商銷售后繼續(xù)經(jīng)營管理，給開發(fā)商帶來了不必要的麻煩

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。酒店，本項(xiàng)目

不予以考慮房地產(chǎn)智庫

50酒店寫字樓公寓住宅非商業(yè)部分

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)智庫

51分布狀況：昆明寫字樓主要分布于2環(huán)內(nèi)核心區(qū)域的主干道旁，最近隨著城區(qū)外擴(kuò)，開始在各區(qū)核心位置零星出現(xiàn)，可見寫字樓對(duì)核心地段和通達(dá)性要求高

昆明一環(huán)內(nèi)寫字樓有48個(gè)項(xiàng)目，主要集中在東風(fēng)路、人民路和金碧路上。分布最密集的地方是即將規(guī)劃的“CBD”周圍。一環(huán)內(nèi)寫字樓主要為純寫字樓，有少量的商住兩用。寫字樓，5個(gè)商住兩用，主要分布在環(huán)城西路和二環(huán)西路之間

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

山灞國際中心

順新時(shí)代昆明一環(huán)外二環(huán)內(nèi)寫字樓有14個(gè)項(xiàng)目，9個(gè)辦公城市新宸商務(wù)大廈

昆明一環(huán)外二環(huán)內(nèi)寫字樓有14個(gè)項(xiàng)目，9

個(gè)辦公寫字樓，5個(gè)商住兩用，主要分布

在環(huán)城西路和二環(huán)西路之間

2環(huán)內(nèi)核心區(qū)域

邦盛水岸

高順銘都各區(qū)核心位置零星出現(xiàn)寫字樓房地產(chǎn)智庫

路二環(huán)52銷售狀況：銷售速度比公寓和住宅慢，非核心區(qū)域甚至出現(xiàn)寫字樓和住宅間的“價(jià)格倒掛”現(xiàn)象

目前寫字樓市場(chǎng)特征：

目前市場(chǎng)上的寫字樓基本呈現(xiàn)三個(gè)檔次：1、中心區(qū)的高端寫字樓：少量，高端寫字樓配置達(dá)到甲級(jí)寫字樓要求，如早期的紅塔大廈、在售的順城；客戶多為國內(nèi)國際一線企業(yè)；2、中心區(qū)的中端寫字樓：較多，具備寫字樓的硬件要求，但不具備中央空調(diào)、智能化門禁、專業(yè)寫字樓管理等；客戶多為省內(nèi)企業(yè)；3、二環(huán)邊及二環(huán)外的新建中端寫字樓：近2-3年陸續(xù)開發(fā)入市，多占據(jù)次中心區(qū)域核心地段，具備寫字樓的硬件要求

投資市場(chǎng)熱度低，以自用購買支撐：寫字樓市場(chǎng)自2001年大批開發(fā)，出現(xiàn)供大于需，2006年前曾一度出現(xiàn)寫字樓、公寓價(jià)格倒掛現(xiàn)象，影響了大批投資客投資信心；

銷售周期略長，走量慢：寫字樓整體銷售周期在半年到一年，以財(cái)富中心為例：銷售周期為10個(gè)月，銷售速度24套/月

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例：金領(lǐng)地國際商務(wù)中心VS錦泰花園

售價(jià)：金領(lǐng)地均價(jià)6500元/㎡，錦泰花園均價(jià)7200元/㎡

銷售速度：同期開盤，錦泰花園開盤售罄，金領(lǐng)地銷售至今，主要通過內(nèi)部客戶消化，目前還有兩層未售出

寫字樓：金領(lǐng)地·國際商務(wù)中心

住宅：錦泰花園房地產(chǎn)智庫

53本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？“l(fā)中心：昆明最高等級(jí)的寫字樓，售價(jià)僅12000元/㎡

，銷售狀況不佳，走量慢，后改售為租，租金約為100元/㎡/月指標(biāo)占地面積：8000平方米容積率：5.33建筑面積：

42000平方米總戶數(shù)：40停車位：300雙層中空LOW—E玻璃幕墻原裝進(jìn)口三菱電梯全鋼結(jié)構(gòu)租售情況

09年3月開盤，售價(jià)12000元/㎡

，銷售情況不佳，現(xiàn)改售為租在招商中，目前入駐企業(yè)較少客戶情況主要為俊發(fā)下屬企業(yè)，及其他大型企業(yè)房地產(chǎn)智庫

54本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。金領(lǐng)地：在售非中心區(qū)寫字樓，售價(jià)較低，走量慢，與周邊住宅“價(jià)格倒掛”寫字樓的銷售速度比住宅、公寓慢很多旁邊錦泰花園賣7200，我們項(xiàng)目才賣6500，若我們做公寓的話早就賣完

——金領(lǐng)地銷售主管指標(biāo)占地面積：7706.71平米

總建筑面積：34586.21平米（含地下兩層面積）

層數(shù)：共27層，其中地下停車場(chǎng)2層，停車位200余個(gè)，商業(yè)裙樓3層，寫字樓4—27層

配套：水療中心，員工餐廳，健身中心，會(huì)議室銷售情況

09年7月開盤，目前銷售率約90％，但主要是內(nèi)部客戶消化，如農(nóng)業(yè)銀行，保險(xiǎn)公司等

均價(jià)7000元/㎡左右房地產(chǎn)智庫

項(xiàng)目性質(zhì)物管費(fèi)（元/m2/月）停車位租金水平備注銀海SOHO商住2.5地下137/底商4035-408部三菱電梯，1-3商業(yè)、3-33商住，以科技、信息、房產(chǎn)等企業(yè)為主匯都國際寫字樓—400606部立升電梯，1-5商業(yè)，6-12寫字樓。金格百貨、健身等華爾貝大廈商住1.520025-404部富士電梯，1-6機(jī)構(gòu)，7-29商住。以商貿(mào)、科技、咨詢、旅行社企業(yè)為主。華爾頓大廈寫字樓4.824045-606部三菱電梯，1-7商業(yè)，8-22寫字樓，23-28商務(wù)套房，30-31會(huì)所55本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。出租狀況：總體出租狀況好，出租率高，租金收益較高

出租率2007年空置率14%

14%

86%2008年空置率5%

5%

95%昆明辦公出租市場(chǎng)消費(fèi)日益旺盛，空置率逐步降低房地產(chǎn)智庫

北京路路56云南建工大廈：東風(fēng)路上比較早期的乙級(jí)寫字樓，檔次中高端，出租率高

樓道建工大廈位置

項(xiàng)目

概況

出租及出售

狀況客戶

云南建工大廈位于市政府對(duì)面，北京路與東風(fēng)路交匯處，共有25層，乙級(jí)寫字樓租金大概60元/平方米·月，出租率90％二手售價(jià)約1萬元/㎡目前入住的企業(yè)主要有工程設(shè)計(jì)公司、裝飾公司、資產(chǎn)評(píng)估公司、建設(shè)工程公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等，偏向與建筑工程行業(yè)相關(guān)的公司賣點(diǎn)城市中心，在昆明知名度比較高

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。建工大廈昆明市政府東風(fēng)房地產(chǎn)智庫

項(xiàng)目豐園大廈概況位于人民中路，屬于小西門區(qū)域，共有28層，乙級(jí)寫字樓租售狀況現(xiàn)售價(jià)9500元/平方米，租金大概50元/平方米·月，出租率85％客戶目前入住的企業(yè)主要有投資公司、貿(mào)易公司、裝飾公司、咨詢公司等第三產(chǎn)業(yè)類企業(yè)賣點(diǎn)處于小西門商圈，交通便利57一環(huán)二環(huán)

人民路本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。豐園大廈：小西門商圈早期寫字樓，檔次不足，舒適度低，但租金和出租率都較高

豐園大廈

豐園大廈房地產(chǎn)智庫

58本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目周邊商住樓銷售和出租狀況非常好，項(xiàng)目周邊辦公需求旺盛，給項(xiàng)目商務(wù)公寓及寫字樓帶來機(jī)會(huì)的，上個(gè)月有個(gè)一放出來就賣掉了，現(xiàn)在翠羽丹霞沒有在賣的

——二手房中介中環(huán)金界沒有什么小區(qū)和配套，但因?yàn)榭梢赞k公，很多中小企業(yè)在這里租房，所以售價(jià)和租金都比較高，比普通住宅大概貴1500元/㎡

——二手房中介中環(huán)金界翠羽丹霞樓道商住樓入駐公司昆明移動(dòng)大樓

項(xiàng)目昆明移動(dòng)大樓

翠羽丹霞

中環(huán)金界

租售狀況

小西門商圈商住樓，租金大概50元/平方米·月，主要是滿足中小企業(yè)辦公需求放出來的盤很少，目前沒有在售的，放出來租的也很快租出，均價(jià)大概7000元/㎡，130㎡的租金為2700元/月目前均價(jià)7000多元/㎡，三房租金為3000元/月，周邊普通住宅均價(jià)5000多元/㎡訪談紀(jì)要這邊很少有房子放出來房地產(chǎn)智庫

59本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。昆明寫字樓為什么會(huì)出現(xiàn)租賃旺盛而銷售乏力現(xiàn)象？我們需要從問題的根源，即客戶需求分析尋求答案房地產(chǎn)智庫

60昆明寫字樓的用家按層次可以分為如下3類，他們的需求特征如下

企業(yè)性質(zhì)國外和省外大型企業(yè)昆明分公司或辦事處

省內(nèi)大型企業(yè)昆明辦事處

昆明本地大型企業(yè)國外和省外中小型企業(yè)昆明分公司或辦事處

省內(nèi)中型企業(yè)昆明辦事處

昆明本地成長型中小企業(yè)

昆明初創(chuàng)型中小企業(yè)

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

需求特征1、極佳的地段和交通通達(dá)性

2、面子感和高形象

3、甲級(jí)寫字樓以上標(biāo)準(zhǔn)

4、并不關(guān)注租金高低

5、承租面積主要在500㎡以上1、一定的面子感和形象

2、城市核心區(qū)內(nèi)、昭示性和交通通達(dá)性好

3、必須為標(biāo)準(zhǔn)寫字樓

4、關(guān)注租金高低

5、關(guān)注外立面形象、氣派大堂、電梯個(gè)數(shù)、過道、層高、物管水平

6、承租面積主要在200～500㎡1、城市核心區(qū)內(nèi)、昭示性和交通通達(dá)性好2、關(guān)注租金高低

5、關(guān)注外立面形象、氣派大堂、電梯個(gè)數(shù)、過道、層高、物管水平6、承租面積主要在100～300㎡

檔次高檔寫字樓一般寫字樓

商住樓房地產(chǎn)智庫

61以上的諸多用家中，哪些有購買寫字樓的意愿呢？

企業(yè)性質(zhì)國外和省外大型企業(yè)昆明分公司或辦事處省內(nèi)大型企業(yè)昆明辦事處

需求特征購買意愿弱。1、有購買能力，但不愿在中國或昆明沉淀資產(chǎn)

2、審批困難。購買寫字樓涉及大量資金，需要公司總部審批，費(fèi)時(shí)耗力購買意愿較強(qiáng)，但此類企業(yè)數(shù)量少。1、有購買能力，愿意購買作為企業(yè)長久發(fā)展的基地企業(yè)數(shù)量占比為昆明辦公用家的少數(shù)昆明本地大型企業(yè)為昆明辦公用家的主力為昆明辦公用家的主力購買意愿強(qiáng)，此類企業(yè)數(shù)量多，但部分昆明本地企業(yè)已有自己的辦公場(chǎng)所。1、有購買能力，愿意購買作為企業(yè)長久發(fā)展的基地國外和省外中小型企業(yè)昆明分公司或辦事處省內(nèi)中型企業(yè)昆明辦事處昆明本地成長型中小企業(yè)昆明初創(chuàng)型中小企業(yè)

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

購買意愿弱。原因同國外和省外大型企業(yè)昆明分公司

或辦事處

購買意愿較強(qiáng)，且這類企業(yè)數(shù)量多。

1、有購買能

力，愿意購買作為企業(yè)長久發(fā)展的基地購買意愿較強(qiáng)，且這類企業(yè)數(shù)量多。1、公司成長后，開始關(guān)注公司形象

2、有了一定積累，具備購買力購買意愿弱。1、公司處于成長或初創(chuàng)期，處于現(xiàn)金流考慮，暫不購買

2、無力購買一般寫字樓商住樓檔次高檔寫字樓房地產(chǎn)智庫

62本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。經(jīng)過分析我們發(fā)現(xiàn)，真正的買家相對(duì)用家而言少很多，除了以上買家外，另外一類重要的買家為投資客，他們的需求特征如下地域來源購買力投資物業(yè)類型和關(guān)注點(diǎn)投資寫字樓意愿不強(qiáng)的原因分析?主要仍投資小戶型住宅、公寓和商鋪?云南省內(nèi)客戶為主?部分省外專業(yè)投資客?關(guān)注點(diǎn)：1、總價(jià)

2、升值空間

3、投資回報(bào)率

4、變現(xiàn)能力投資寫字樓的意愿不強(qiáng)。1、有購買能力，愿意購買作為企業(yè)長久發(fā)展的基地?購買力一般，只能投資總價(jià)較低的物業(yè)，寫字樓面積大，總價(jià)過高?投資寫字樓的觀念尚未成氣候。昆明寫字樓發(fā)展時(shí)間短、規(guī)模小，且一直不溫不火，是導(dǎo)致寫字樓投資觀念尚未形成的主要原因?云南省本身人均收入較低，因此大部分投資客為小康和中產(chǎn)階級(jí)，購買力一般?購買力強(qiáng)的為少數(shù)房地產(chǎn)智庫

63本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。至此，昆明寫字樓租賃旺盛而銷售乏力現(xiàn)象已有了答案

租賃旺盛而銷售乏力的原因總結(jié)：

政策層面：

昆明并未嚴(yán)格住宅樓禁商，大量的公司仍在商住樓中辦公，致使寫字樓需求有限

需求層面：

?高端用戶和買家有限，真正的買家相對(duì)用家而言少很多

購買力層面：

?多數(shù)投資客購買力一般，只能投資總價(jià)較低的物業(yè)，寫字樓面積大，總價(jià)過高

投資觀念層面：

昆明投資寫字樓的觀念尚未形成氣候房地產(chǎn)智庫

64本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。那么，這一現(xiàn)象未來會(huì)不會(huì)改變呢？我們需要著眼未來，從供應(yīng)和需求兩方面進(jìn)行分析……房地產(chǎn)智庫

總建面（萬m2）辦公建面（萬m2）價(jià)值點(diǎn)順城23.15.55A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)南亞之門451棟66層5A寫字樓，五星級(jí)酒店欣都龍城22.64棟公寓/1棟47層/1棟28層甲級(jí)5A寫字樓俊發(fā)中心4.24.2現(xiàn)代化5A智能甲級(jí)寫字樓，也是云南省唯一的6E級(jí)寫字樓志遠(yuǎn)城市綜合體404——星都國際總部基地303056棟全新5A智能商務(wù)別墅、4棟18層甲級(jí)寫字樓及2棟40層超高寫字樓南亞風(fēng)情第壹城10013.99.6萬平米的商務(wù)辦公、4.3萬平米的SOHO公寓本項(xiàng)目西側(cè)210畝8415部分甲級(jí)5A寫字樓和諧世紀(jì)107.32棟60層超5A級(jí)智能商務(wù)寫字樓合計(jì)——約80萬——65本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。昆明未來寫字樓供應(yīng)量：未來2～3年內(nèi)，高端寫字樓將集中放量，競(jìng)爭激烈房地產(chǎn)智庫

昆明>15年武漢66本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未來需求分析1：寫字樓市場(chǎng)取決于城市的等級(jí)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，世聯(lián)經(jīng)過分析判斷認(rèn)為，在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)昆明寫字樓真實(shí)需求不會(huì)突發(fā)增長寫字樓市場(chǎng)取決于城市的等級(jí)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平40002000

001000200030004000北京

GDP1200010000

8000

6000社會(huì)消費(fèi)品零售總額第四梯隊(duì)

4年

西安第三梯隊(duì)7年

深圳第二梯隊(duì)寫字樓市場(chǎng)決定因素昆明城市層級(jí)有限，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平低結(jié)論在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)昆明寫字樓真實(shí)需求不會(huì)突發(fā)增長房地產(chǎn)智庫

200620072008常住人口615.2619.33623.9自然增長率6.47‰6.02‰5.59‰城鎮(zhèn)化率58.99%59.10%60.12%人均可支配收入107661208314482收入增長率11.96%12.23%19.85%人均消費(fèi)性支出774687079953.52支出增長率6.87%12.41%14.32%省會(huì)城市對(duì)比全部西部中部東部城鎮(zhèn)人均可支配收入（2007）23799城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出2269967本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未來需求分析2：投資理念需要時(shí)間培育和改變，且昆明投資客的總體購買力有限，因此世聯(lián)判斷，在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)昆明寫字樓投資需求不會(huì)突發(fā)增長

投資理念無法在短期內(nèi)改變

昆明投資客的總體購買力有限

在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)昆

明寫字樓投資需求

不會(huì)突發(fā)增長房地產(chǎn)智庫

68本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目寫字樓發(fā)展機(jī)會(huì)分析：省內(nèi)及昆明本地中小企業(yè)對(duì)寫字樓需求旺盛，而市場(chǎng)供應(yīng)有限且產(chǎn)品打造水平一般；針對(duì)中小企業(yè)，提升產(chǎn)品水平，是本項(xiàng)目寫字樓的發(fā)展機(jī)會(huì)針對(duì)中小企業(yè)，提升產(chǎn)品水平，是本項(xiàng)目寫字樓的發(fā)展機(jī)會(huì)

需求層面?高端寫字樓用家少，買家更少?省內(nèi)及昆明本地中小企業(yè)對(duì)寫字樓需求旺盛

根據(jù)前面分析，省內(nèi)及昆明本地中小企業(yè)成長后，開始注重企業(yè)形象，并打算購買寫字樓作為企業(yè)基地

大堂形象差

供應(yīng)層面?高端寫字樓供應(yīng)競(jìng)爭比針對(duì)中小企業(yè)的中高端寫字樓激烈

根據(jù)前面分析，高端寫字樓未來供應(yīng)劇增

電梯間和過道形象差

產(chǎn)品打造水平?產(chǎn)品打造水平一般，提升空間大

大堂形象差

電梯間和過道形象差

層高不夠

電梯數(shù)量不夠

停車位不夠

電梯數(shù)量不夠房地產(chǎn)智庫

69本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。寫字樓市場(chǎng)分析總結(jié)

銷售狀況：

寫字樓銷售速度比公寓和住宅慢，且存在“價(jià)格天花板”

出租狀況：

出租狀況好，出租率高，租金收益較高

需求層面：

?自用需求：省內(nèi)及昆明本地中小企業(yè)對(duì)寫字樓需求旺盛

?投資需求：寫字樓投資觀念尚未成熟，需要時(shí)間培育和改變

未來趨勢(shì)分析：

未來高端寫字樓供應(yīng)劇增，競(jìng)爭激烈，而需求不會(huì)突發(fā)增長

本項(xiàng)目寫字樓發(fā)展機(jī)會(huì)：

針對(duì)中小企業(yè)，提升產(chǎn)品水平，是本項(xiàng)目寫字樓的發(fā)展機(jī)會(huì)房地產(chǎn)智庫

70酒店寫字樓公寓住宅非商業(yè)部分

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)智庫

71昆明公寓現(xiàn)狀總結(jié)：銷售火爆，實(shí)現(xiàn)價(jià)格較高；產(chǎn)品打造水平一般，對(duì)居住舒適度關(guān)注不夠;

市場(chǎng)類型細(xì)分不夠銷售火爆，實(shí)現(xiàn)價(jià)格較高產(chǎn)品打造水平一般，對(duì)居住舒適度關(guān)注不夠市場(chǎng)類型細(xì)分不夠普通公寓酒店式公寓商務(wù)公寓成熟公寓市場(chǎng)應(yīng)有的產(chǎn)品項(xiàng)目銷售情況七彩俊園SOHO俊園

普通公寓，09年7月20日開

盤，現(xiàn)已全部售完，均價(jià)

8500元/㎡商務(wù)公寓，09年6月開盤，很快就全部售完，均價(jià)7600元/㎡，40多平米的60％為投資客，40％為自住月光寶盒普通公寓，快速售完，均價(jià)5400元/㎡，客戶以投資空間俊園客，年輕首次置業(yè)為主普通公寓，還未開盤，預(yù)計(jì)售價(jià)15000元/㎡

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目前昆明市場(chǎng)主要是普通公寓，有少量的商務(wù)公寓，市場(chǎng)細(xì)分不夠充分公寓產(chǎn)品精細(xì)度和舒適度都存在不足月光寶盒陽光俊園房地產(chǎn)智庫

72普通公寓市場(chǎng)總結(jié)：普通公寓走量快且價(jià)格實(shí)現(xiàn)較高，客戶為投資客和自住客戶為主

產(chǎn)品普通公寓，主力戶型為40多㎡的一房一廳，少量70㎡

，150㎡戶型，毛坯房普通公寓，34，40㎡的單身公寓，48～55

㎡的一房，80，86㎡的二房，126㎡的三房一環(huán)和二環(huán)之間，普通公寓，容積率：4.1二環(huán)以往，普通

公寓項(xiàng)目七彩俊園空間俊園陽光俊園

市場(chǎng)一期09年7月開盤，目前已全部售完，均價(jià)8500元/㎡還未開盤，預(yù)計(jì)售價(jià)15000元/㎡

開盤迅速售罄月光寶盒09年.11.18開盤，當(dāng)天售完，價(jià)格5400元/㎡，客戶以投資客，年輕首次置業(yè)為主

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

七彩俊園

09年7月20日開盤，現(xiàn)已全

部售完

40多㎡的60％為投資客，40

％為自住

投資客沒有太強(qiáng)的地域性，

自住以周邊客戶為主七彩俊園

空間俊園

目前還未開盤

目前主要是周邊企事業(yè)

單位的客戶在問詢

公寓客戶沒有明顯的區(qū)

域性空間俊園房地產(chǎn)智庫

73本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商務(wù)公寓市場(chǎng)總結(jié)：走量同樣快且價(jià)格實(shí)現(xiàn)較高，客戶為投資客和辦公客戶為主昆明市場(chǎng)商務(wù)公寓有銷售單價(jià)高，走量快的特點(diǎn)

目前市場(chǎng)上商務(wù)公寓比較少，競(jìng)爭不激烈

商務(wù)公寓可辦公的功能吸引大量中小企業(yè)購買

商務(wù)公寓客戶當(dāng)中有比較高的比例是投資客項(xiàng)目產(chǎn)品銷售客戶客戶特征商務(wù)公寓，容SOHO俊

園中央金座

積率4.1，90平米以上戶型25%

，90平米

以下戶型占

75%，45～90㎡的精

裝公寓09年7月20日開

盤，現(xiàn)已全部

售完，價(jià)格

7600元/㎡

09年11月20日

開盤，現(xiàn)已基

本售完，5900

元/㎡40多平米的60％為投資客，40％為

自住40％為投資客，60％為

周邊居民地州上的客戶比較多，小公司買過來用來辦公以30～40歲的年紀(jì)較輕的小康和中

產(chǎn)為主soho俊園中央金座房地產(chǎn)智庫

項(xiàng)目（已推向或即將推向市場(chǎng)）總建面（萬m2)容積率南亞之門4512南亞風(fēng)情第壹城1005.3朝花夕拾·聯(lián)邦國際中心705啟鴻·假日城市（一期）694.25經(jīng)典壹城1204.18欣都龍城22.63.99和諧世紀(jì)107.33.89志遠(yuǎn)城市綜合體402.1合計(jì)597——74本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未來公寓競(jìng)爭狀況：供應(yīng)量大，競(jìng)爭激烈；公寓物業(yè)類型面臨細(xì)分供應(yīng)量大，競(jìng)爭激烈

公寓物業(yè)類型面臨細(xì)分市場(chǎng)上已經(jīng)率先細(xì)分的公寓項(xiàng)目銷售情況好，必將為其他開發(fā)商仿效

?Soho俊園：采用2層挑高方式，走soho

模式，受到市場(chǎng)追捧

?中央金座：采用精裝修方式，實(shí)現(xiàn)了高

速高價(jià)市場(chǎng)上公寓對(duì)居住舒適度的關(guān)注不夠，而居住舒適度為自住客戶的主要關(guān)注點(diǎn)，在競(jìng)爭激烈形勢(shì)下，將成為競(jìng)爭突圍手段寬敞的走道世紀(jì)俊園房地產(chǎn)智庫

好明昆學(xué)中75區(qū)

城市

核心本項(xiàng)目公寓發(fā)展機(jī)會(huì)分析：雖然未來供應(yīng)量大，但需求也同樣旺盛，本項(xiàng)目只要緊抓產(chǎn)品市場(chǎng)細(xì)分和產(chǎn)品品質(zhì)提升，就能由“紅海”轉(zhuǎn)入“藍(lán)?！保晒?shí)現(xiàn)競(jìng)爭突圍

城市白領(lǐng)置業(yè)：項(xiàng)目距離城市核心近，

距離工作地點(diǎn)近使大量的城市白領(lǐng)成為

目標(biāo)客戶

?前面已經(jīng)分析過，城市核心區(qū)域?yàn)槔ッ鲗懽謽?/p>

集中區(qū)，大量的白領(lǐng)在此工作

?本項(xiàng)目距離城市核心區(qū)1.5公里，車行約10～15

分鐘，至核心區(qū)非常便利，為在核心區(qū)工作的白

領(lǐng)置業(yè)的首選子女教育置業(yè)：項(xiàng)目距離昆明最好的中小學(xué)集中區(qū)近，騎自行車僅10～15分鐘，為子女教育置業(yè)的首選

?121大街周邊，聚集了昆明最好的中小學(xué)，如：

師大附小、師大附中、云大附小、昆一中、文林

小學(xué)等

?昆明人對(duì)子女教育非常重視，出于子女上學(xué)方

便和照顧方便，傾向于在學(xué)校周邊區(qū)域購買住房投資置業(yè)旺盛：項(xiàng)目地段好而昆明的公寓投資熱情高/城中村改造又催生了大量的投資群體

的

最

中

集

小自行車車行約10～15分鐘

車行約10～15

分鐘

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)智庫

76酒店寫字樓公寓住宅非商業(yè)部分

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)智庫

77銷售情況：依托城市價(jià)值的高端住宅市場(chǎng)接受度高，銷售均實(shí)現(xiàn)高速高價(jià)項(xiàng)目銷售情況匯都國際一期開盤很多客戶沒有買到房，二期即將開盤，均香樟俊園價(jià)預(yù)計(jì)13000元/㎡

09年8月開盤，已售完，

均價(jià)7500元/㎡書林和園09年9月開盤，很快就全部售完，均價(jià)11000元/平龜龍湖公園·翡翠灣一期62～143㎡從一房到三房全部產(chǎn)品，開盤就很快全部售完，均價(jià)8500元/㎡

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。書林和園方米

匯都國際香樟俊園

龜龍湖公園·翡翠灣匯都國際龜龍湖公園·翡翠灣香樟俊園書林和園房地產(chǎn)智庫

樓盤容積率戶數(shù)/層鼎易天景2.994-6戶都市春天2.495戶經(jīng)典壹城2.55-6戶正大紫都城2.59戶金色俊園3.56-8戶銀海領(lǐng)域3.422-5戶匯都國際二期5.317戶，10戶恒嘉翡翠灣2.106戶78本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。梯戶比：昆明中高端客戶對(duì)較高梯戶比的城市住宅并無抗性，高梯戶比的城市住宅市場(chǎng)接受度較高

訪談紀(jì)要：

客戶主要看重的是地

段，梯戶比的影響不

大

——匯金國際銷售

代表

客戶對(duì)高梯戶比沒有

太大抗性的（開盤很

快售罄）

——恒嘉翡翠灣銷售

代表房地產(chǎn)智庫

79本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。現(xiàn)象：高速高價(jià)下面，我們從供應(yīng)和需求兩方面剖析現(xiàn)象背后的原因……房地產(chǎn)智庫

項(xiàng)目（已推向或即將推向市場(chǎng)）容積率物業(yè)類型南亞之門12甲級(jí)寫字樓、商業(yè)、酒店式公寓欣都龍城3.99寫字樓、商業(yè)、住宅和諧世紀(jì)3.89寫字樓、住宅、商業(yè)志遠(yuǎn)城市綜合體2.1大型商業(yè)、寫字樓、高尚住宅供應(yīng)分析：價(jià)值高和供應(yīng)稀缺（土地價(jià)值高、2環(huán)內(nèi)可開發(fā)用地日益稀缺、以高容積率的城中村改造為主）等原因，使城市核心住宅價(jià)值高

昆明單核城市發(fā)展格局使2環(huán)內(nèi)土地價(jià)值相對(duì)更高

?從09年上半年區(qū)域每畝成交價(jià)格來看，價(jià)格最高的是二環(huán)內(nèi)板塊，為491.61萬元

/畝，其次是滇池板塊為272.83萬元/畝，官南板塊的交易價(jià)格為139.16萬元/畝

2環(huán)內(nèi)可開發(fā)用地日益稀缺，未來以高容積率的城中村改造為主，使現(xiàn)在和未來的住宅供應(yīng)量有限

09年上半年各區(qū)域出讓土地統(tǒng)計(jì)

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)值高和供應(yīng)稀缺使城市核心區(qū)住宅價(jià)值高，未來還將

進(jìn)一步提升

80房地產(chǎn)智庫

項(xiàng)目客戶構(gòu)成順城50％為地周有錢客戶，一部分本地的高端客戶匯都國際30％地周客戶，15％城中村拆遷客戶，其余為昆明其他客戶云安尚品130～150㎡的大戶型主要是周邊和本地的生意人，投資客占的比例比較高，10％為城中村村民星雅俊園220～430㎡的大戶型主要是地周的礦老板和電力系統(tǒng)的高管，一般戶型也有很多地周的有錢人購買，15％為村民購買類別位置昆明最好的商場(chǎng)均位于一環(huán)內(nèi)。如：金格中心、昆百大、百盛等昆明最好的教育資源位于一環(huán)內(nèi)。121大街在一環(huán)上昆明最好的寫字樓區(qū)位于一環(huán)內(nèi)。世紀(jì)中心、順城、建工大廈等均位于一環(huán)內(nèi)81本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。需求分析：以下3類高支付能力客戶的強(qiáng)勁需求，是保證住宅高速高價(jià)的根本原因

云南州縣有錢客戶昆明在云南省獨(dú)一無二的首位度，使之成為州縣客戶置業(yè)的終極夢(mèng)想，而城市核心成為州縣有錢人置業(yè)的首選

昆明本地高端客戶城市核心的工作、生活和教育配套優(yōu)勢(shì)形成強(qiáng)大的聚核效應(yīng)，使昆明本地客戶趨之若鶩

城中村改造拆遷客戶城中村改造催生了大量具購買力且有購房需求的群體，他們將成為昆明中高端住宅的主力購房群體之一城市核心高端樓盤客戶構(gòu)成

昆明市計(jì)劃用5年時(shí)間，到

2012年全面完成主城區(qū)范

圍內(nèi)336個(gè)城中村的改造。

意味著會(huì)有25萬戶村民搬

進(jìn)昆明的商品房，住慣了

寬敞房屋的城中村村民對(duì)

商品房的面積在120—150

平方米之間，即便按120平

方計(jì)算，昆明需要3000萬

平方的房子才能滿足村民

住房需求房地產(chǎn)智庫

82本項(xiàng)目住宅發(fā)展機(jī)會(huì)分析：風(fēng)險(xiǎn)小、價(jià)格提升空間大、容積率貢獻(xiàn)不小，建議住宅作為本項(xiàng)目的首選物業(yè)

需求旺盛且以剛性的自住需求為主，使住宅成為各種類型中

最穩(wěn)妥的物業(yè)類型

?寫字樓需求不如住宅旺盛，且存在“價(jià)格天花板”

?公寓需求旺盛，但很大部分為投資需求支撐，并非

真實(shí)需求

?住宅需求旺盛且以剛性的自住需求為主未來供應(yīng)的稀缺性和足夠的購買力強(qiáng)勁需求人群，決定了未來住宅價(jià)格存在較大的提升空間

?前面已經(jīng)分析，目前和未來2環(huán)內(nèi)的住宅供應(yīng)將日益稀缺，而存在足夠高支付

能力客戶的強(qiáng)勁需求住宅在實(shí)現(xiàn)高價(jià)值的同時(shí)，通過提高梯戶比（梯6以上），一樣能實(shí)現(xiàn)較高的容積率

?住宅通過提高梯戶比（梯6以上），能比目前方案提升較大幅度的容積率，可

達(dá)到4以上，從而提升住宅的建面

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。風(fēng)險(xiǎn)小、價(jià)格提升空間大、容積率貢獻(xiàn)不小，使住宅成為本項(xiàng)目的首

選物業(yè)房地產(chǎn)智庫

83本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)部分房地產(chǎn)智庫

西安貴陽成都西寧銀川烏魯木齊昆明蘭州南寧呼和浩特拉薩44%40.90%

43%1605.39

42%41%40%569.2484.236%160023.80%23.10%25.20%20%1200

18.50%22.96%1621.9100015%342.66343.53

155.77

71.27

5%84本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。昆明市社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年穩(wěn)步增長，商業(yè)市場(chǎng)處于發(fā)展上升期，未來發(fā)展前景看好整體市場(chǎng)分析人均商業(yè)面積0.920.98

1.021.51.281.81.31.61.70

21.5

10.5昆明青島深圳合肥廈門上海香港紐約東京2008年昆明社會(huì)消費(fèi)品零售總額占GDP的比重40.20%

1203.1418001600140012001000

800

600

400

200

0

38.40%

762.65293

2002

39.40%

39.00%

841.2

942.14328

371

2003

2004

39.20%416

2005

2006

2007

2008

43.64%1393.69

700.74

37%

45%1062.34

39%

38%

35%社會(huì)消費(fèi)品零售總額GDP比重2008年西部省會(huì)城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增長率19.50%21.60%

22.51%829.47

533.20

18.46%800

700.74

631.681400

400

138.4

165.98

2000%1800

30%

22.26%

23.63%

25%

600

10%社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長率2002-2008年昆明市社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長率800700600500400300200100

010.40%

293

200212.10%

328

200312.80%

371

200412.10%

416

200516.50%

484.2

200617.60%

569.2

2007

23%700.74

200825%20%15%10%5%0%零售總額增長率房地產(chǎn)智庫

武漢85本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2000

0400060000100020003000昆明西安北京

GDP1200010000

8000

4000社會(huì)消費(fèi)品零售總額從GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額判斷，昆明目前處于第五梯隊(duì)前列，正向第四梯隊(duì)進(jìn)發(fā)

第一梯隊(duì)：上海、北京

第二梯隊(duì)：廣州、深圳

第三梯隊(duì)：蘇州、天津、重慶、杭州、無錫、青島、寧波、南京、成都、大連、沈陽、武漢

第四梯隊(duì)：東莞、唐山、濟(jì)南、石家莊、哈爾濱、昆明、長沙、福州、昆明、常州、西安

第五梯隊(duì)：昆明、廈門、南昌、太原、合肥、南寧、廊坊、宜昌、烏魯木齊、蘭州、桂林、貴陽、柳州、遵義、玉溪、宜賓、吉安、海口數(shù)據(jù)來源：各省市統(tǒng)計(jì)公報(bào)第四梯隊(duì)

4年第三梯隊(duì)7年

深圳

第二梯隊(duì)>15年整體市場(chǎng)分析房地產(chǎn)智庫

項(xiàng)目位置商業(yè)體量（萬平米）正義坊市中心正義路20（1、2期）順城東風(fēng)西路與三市街交匯13社區(qū)型商圈，以服務(wù)社區(qū)主流商圈，包含大型商場(chǎng)翠青湖年小西門景白馬、梁源路以娛樂、休閑、昆

星社區(qū)型商圈，以社區(qū)商鋪為主，以五金機(jī)電、建前衛(wèi)商圈以專業(yè)市場(chǎng)為主，集多種業(yè)態(tài)服務(wù)于一體，在建中。城市整體呈單核發(fā)展，商業(yè)消費(fèi)高度集中在一環(huán)路以內(nèi)，市中心大型商業(yè)項(xiàng)目的入市更強(qiáng)化了商圈的地位

北市區(qū)

為主，包含商場(chǎng)物業(yè)、部

分寫字樓、復(fù)合商業(yè)中

心、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。

物業(yè)、大型商業(yè)街、高檔

寫字樓、專業(yè)市場(chǎng)、復(fù)合

商業(yè)中心，以商務(wù)、購

物、娛樂、休閑為主。

白

塔

路

都

三市街

購物為主的次級(jí)

商圈

和平村包含部分商業(yè)街

專業(yè)市場(chǎng)

云紡－螺螄灣

材經(jīng)營等專業(yè)市

場(chǎng)為主。在建

中。昆明目前商圈結(jié)構(gòu)

大商匯、邦

盛未來一環(huán)路內(nèi)及沿線舊城改造的項(xiàng)目將會(huì)產(chǎn)生更大規(guī)模的市級(jí)服務(wù)商業(yè)，商

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

商業(yè)核心區(qū)域主要集中在三市街片區(qū)，幾乎所有的市級(jí)商業(yè)中心都集中在一環(huán)路以內(nèi)；

當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)習(xí)慣使得商業(yè)街的經(jīng)營業(yè)績普遍好于商場(chǎng)經(jīng)營；商場(chǎng)開發(fā)重開發(fā)輕經(jīng)營；

商業(yè)經(jīng)營未形成差異化，業(yè)態(tài)重復(fù)，未來競(jìng)爭激烈；

二環(huán)路外商業(yè)以專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、物流基地為主；且南市區(qū)的商業(yè)氛圍略強(qiáng)于其他區(qū)域。

昆明市中心近期推出的大型商業(yè)項(xiàng)目整體市場(chǎng)分析房地產(chǎn)智庫

西區(qū)正大紫都城4萬經(jīng)典壹城30萬騰輝商業(yè)廣場(chǎng)3萬朝花夕拾·聯(lián)邦國際中心14萬南區(qū)南亞風(fēng)情第壹城30萬世紀(jì)金源中心54.6萬新亞洲體育城10萬北區(qū)和諧世紀(jì)25.7萬北辰財(cái)富中心4萬欣都龍城10萬87本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。整體市場(chǎng)分析北辰財(cái)富中心

欣都龍城世紀(jì)金源中心新亞洲體育城隨著城市框架的逐步拉大，商業(yè)多中心化趨勢(shì)日益明顯，目前已形成北市區(qū)、西市區(qū)及南市區(qū)等多個(gè)商業(yè)副中心

和諧世紀(jì)正大紫都城

經(jīng)典壹城南亞風(fēng)情第壹城

朝花夕拾·聯(lián)

邦國際中心騰輝商業(yè)廣場(chǎng)房地產(chǎn)智庫

88城市商業(yè)發(fā)展階段：昆明的商業(yè)正處于快速發(fā)展期，大型綜合體商業(yè)物業(yè)、都市MALL已成為商業(yè)發(fā)展的主流整體市場(chǎng)分析2008年昆明

3732美元集市&沿

街商業(yè)大型綜合

超市&

專業(yè)店倉儲(chǔ)式購

物中心便利店都市MALL郊區(qū)MALL百貨商店&

批發(fā)市場(chǎng)$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000

$7000~10000$10000以上生存需求價(jià)格品質(zhì)傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段形成條件形成過程階段特征

剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分

伴隨生活資料相對(duì)過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)

城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能

商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和

隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭

相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價(jià)格或服務(wù)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過更好滿足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額

市場(chǎng)需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競(jìng)爭

隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)開始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營不同門類的專業(yè)市場(chǎng)，并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展

市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營同類商品的商家群體匯聚在一起形成行

業(yè)整體競(jìng)爭力本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)深圳房地產(chǎn)智庫

區(qū)位典型項(xiàng)目商業(yè)體量持有比例二環(huán)內(nèi)順城13萬全部持有北辰財(cái)富中心3.1萬全部持有志遠(yuǎn)城市綜合體16萬待定百富琪商業(yè)廣場(chǎng)/全部持有二環(huán)外世紀(jì)金源中心54.6萬全部持有欣都龍城10萬全部持有南亞風(fēng)情第壹城33萬70%（定向銷售30%）經(jīng)典壹城一期1.4萬全部銷售正大紫都城4萬全部持有和諧世紀(jì)25.7萬全部持有89本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。供應(yīng)格局：城市綜合體大量涌現(xiàn)，但多分布在二環(huán)以外，二環(huán)內(nèi)在售商業(yè)項(xiàng)目供給有限整體市場(chǎng)分析新涌現(xiàn)綜合體多分布在二環(huán)以外昆明商業(yè)持有比例很高二環(huán)內(nèi)在售項(xiàng)目很少房地產(chǎn)智庫

區(qū)位項(xiàng)目樓層售價(jià)（元/平米）租金（元/平米.月）投資回報(bào)率一環(huán)內(nèi)正義坊負(fù)一層200