模塊3-1 物業(yè)服務(wù)合同寫(xiě)作

物業(yè)服務(wù)合同寫(xiě)作模塊3-1

1．區(qū)分物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)合同2．熟練掌握物業(yè)服務(wù)合同的格式與內(nèi)容3．理解物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議在格式和內(nèi)容上的區(qū)別4．理解合同、協(xié)議、意向書(shū)的區(qū)別5．了解物業(yè)服務(wù)行業(yè)的多種合同 【本章學(xué)習(xí)目標(biāo)】

PART1概述合同與協(xié)議、意向書(shū)的區(qū)別物業(yè)服務(wù)合同的含義物業(yè)服務(wù)合同的重要性物業(yè)服務(wù)合同是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)參與招投標(biāo)活動(dòng)接受委托從事物業(yè)服務(wù)，為保證物業(yè)服務(wù)活動(dòng)順利實(shí)施并實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的目的，與委托人簽訂的明確雙方民事權(quán)利義務(wù)并共同遵守的正式協(xié)議文書(shū)。區(qū)分兩種概念物業(yè)合同（廣義概念）物業(yè)服務(wù)合同（狹義概念）前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)間上的區(qū)別項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)間甲方出售住宅前每個(gè)購(gòu)房人（業(yè)主）在簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同》時(shí)同時(shí)簽訂一般應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)成立后3個(gè)月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于6個(gè)月物業(yè)合同大致分為以下幾種類(lèi)型：

(一)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中涉及到物業(yè)管理活動(dòng)的合同如土地使用合同和售房合同中涉及到物業(yè)管理的條款

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人所訂立的其他合同如裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、車(chē)位使用協(xié)議、施工監(jiān)管協(xié)議(主要用于對(duì)相關(guān)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)施工的管理)、特約服務(wù)協(xié)議等(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理服務(wù)活動(dòng)中與相關(guān)單位簽訂的合同如清潔承包委托合同、垃圾清運(yùn)委托合同、電梯保養(yǎng)維修委托合同等；

(四)其他與物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)的合同如供水供電有償委托合同、物業(yè)經(jīng)營(yíng)協(xié)議等。

重要性1、工作、服務(wù)、糾紛的直接依據(jù)2、物業(yè)服務(wù)合同與法規(guī)政策關(guān)系緊密1、法規(guī)政策是物業(yè)服務(wù)合同制定的依據(jù)；根據(jù)《合同法》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和各種示范文本的要求等來(lái)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3、掌握簽訂合同的技巧可以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；2、物業(yè)服務(wù)合同是法規(guī)政策在某個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的明確和細(xì)化。P200PART2寫(xiě)作物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)物業(yè)服務(wù)合同的格式與內(nèi)容1、合同的主體特定物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)2、合同標(biāo)的復(fù)雜，難量化3、合同內(nèi)容與物業(yè)產(chǎn)權(quán)、業(yè)主權(quán)益緊密相連P200；問(wèn)P206；問(wèn)項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議物業(yè)服務(wù)合同合同主體甲方：開(kāi)發(fā)商乙方：甲方選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)甲方：開(kāi)發(fā)商乙方：購(gòu)房人（業(yè)主）丙方：物業(yè)服務(wù)企業(yè)甲方：業(yè)主委員會(huì)（代表所有業(yè)主）乙方：物業(yè)管理公司標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利和義務(wù)所共同指向的對(duì)象。它是合同成立的必要條件，是一切合同的必備條款。合同標(biāo)的是多種多樣的，一般有四類(lèi)：一是有形財(cái)產(chǎn)，指具有價(jià)值和使用價(jià)值并且法律允許流通的有形物，如生產(chǎn)資料與生活資料、貨幣和有價(jià)證券等；二是無(wú)形財(cái)產(chǎn)，指具有價(jià)值和使用價(jià)值并且法律允許流通的不以實(shí)物形態(tài)存在的智力成果。三是勞務(wù)，指不以有形財(cái)產(chǎn)體現(xiàn)其成果的勞動(dòng)與服務(wù)，如運(yùn)輸合同中的運(yùn)輸行為，委托中的代理、行紀(jì)、居間行為等；四是工作成果，指在合同履行過(guò)程中產(chǎn)生的體現(xiàn)履約行為的有形物或無(wú)形物。1、常規(guī)性公共服務(wù)2、協(xié)調(diào)相鄰關(guān)系3、協(xié)調(diào)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商4、其他服務(wù)合同標(biāo)的傳統(tǒng)形式1、咨詢(xún)服務(wù)-無(wú)形財(cái)產(chǎn)2、經(jīng)營(yíng)服務(wù)-有形財(cái)產(chǎn)合同標(biāo)的的多樣化趨勢(shì)物業(yè)服務(wù)合同的格式、內(nèi)容1、標(biāo)題2、立約單位4、結(jié)尾5、附件3、正文1、主標(biāo)題2、段落標(biāo)題標(biāo)題1、主標(biāo)題（1）直接寫(xiě)明物業(yè)服務(wù)合同的種類(lèi)（2）物業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)加上物業(yè)服務(wù)合同的種類(lèi)PS：分包合同還要加上具體委托業(yè)務(wù)名稱(chēng)《前期物業(yè)服務(wù)合同》《梧桐苑小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》《梧桐苑小區(qū)綠化承包合同》——宋體小二、加粗2、段落標(biāo)題（小標(biāo)題）

第X章內(nèi)容第X條停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按（文件(一)1、(1)規(guī)定，協(xié)商）價(jià)格，分別采取以下方式收取：漢字1級(jí)2級(jí)3級(jí)4級(jí)5級(jí)①6級(jí)單選2、位置1、內(nèi)容和注意事項(xiàng)立約單位（合同簽訂的主體）哪些信息是必要的？P2051、哪些信息是必要的？委托方（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，受委托方（物業(yè)管理企業(yè)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)前期物業(yè)服務(wù)（委托）合同購(gòu)房者信息前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議對(duì)比1業(yè)委會(huì)信息物業(yè)服務(wù)合同對(duì)比22、合同具體條款1、引言正文多選引言1、委托方式（即選聘物業(yè)企業(yè)的方式）2、目的（為了…)3、法律依據(jù)（依據(jù)…)4、原則基礎(chǔ)(在…的基礎(chǔ)上)內(nèi)容格式以正文格式寫(xiě)一段概述多選合同具體條款1、物業(yè)基本情況2、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量3、服務(wù)費(fèi)用4、物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理內(nèi)容5、物業(yè)的承接與驗(yàn)收6、物業(yè)的使用與維護(hù)7、專(zhuān)項(xiàng)維修資金8、違約責(zé)任9、其他事項(xiàng)簡(jiǎn)答哪些信息應(yīng)當(dāng)被提取出來(lái)？第一章物業(yè)基本情況原則：（1）簡(jiǎn)練，突出重點(diǎn)（2）詳細(xì)情況作為附件后置1、物業(yè)名稱(chēng)——小區(qū)名稱(chēng)2、物業(yè)類(lèi)型3、座落位置4、物業(yè)管理四至范圍5、總建筑面積及其構(gòu)成6、附件說(shuō)明概覽東至星火路；南至延政路；西至常武路；北至長(zhǎng)虹路。物業(yè)管理四至范圍：附件說(shuō)明格式：XX文件見(jiàn)附件X附件一：御城規(guī)劃平面圖空兩個(gè)字空兩個(gè)字第二章服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容：（1）乙方成立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)—服務(wù)的提供者；（2）實(shí)施服務(wù)的人員有從業(yè)資格；（3）服務(wù)內(nèi)容——四大模塊為主；載體實(shí)施內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（4）服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。工程維修環(huán)境管理秩序維護(hù)少了什么？客戶(hù)服務(wù)其他內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)第三章服務(wù)費(fèi)用強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容：（1）第五條——收費(fèi)方式；（2）第六條①物業(yè)費(fèi)度量單位；②“平方米”指向的目標(biāo)；③收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在何時(shí)首次向誰(shuí)明示；④由誰(shuí)收取物業(yè)費(fèi)；⑤具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。即：在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中明示。如何測(cè)算?新：分項(xiàng)目收費(fèi)——“菜單式”收費(fèi)《常州市市區(qū)普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》某小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平為綜合管理服務(wù)3級(jí)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)4級(jí)（雙道）、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)4級(jí)、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)1級(jí)（按建筑面積測(cè)算、冷季型）、共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行保養(yǎng)維修服務(wù)為1類(lèi)，這樣選擇組合后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約為（）

sjxw09a@126.com 213016常州最高基準(zhǔn)價(jià)1.42元/平方米可上浮15%最高為1.63元/平方米普通住宅公共服務(wù)費(fèi)1、在常州，物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)哪幾種情況下可以打折？疑問(wèn)2、在常州，哪種性質(zhì)的物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)？哪些物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)？《常州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第18、19條2、辦理入住手續(xù)后未入住，業(yè)主應(yīng)事先書(shū)面向物業(yè)服務(wù)企業(yè)說(shuō)明備案經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)可后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納；1、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或房屋買(mǎi)賣(mài)合同中已約定起始交付時(shí)間，因業(yè)主自身原因未按時(shí)辦理入住手續(xù)，期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納；3、實(shí)行前期物業(yè)服務(wù)的普通住宅小區(qū)，因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因分期開(kāi)發(fā)，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的，先期入住的業(yè)主物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的80%交納，差額部分由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。1、普通住宅的公共服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；2、非普通住宅以及辦公房、廠房、經(jīng)營(yíng)性用房等物業(yè)的公共服務(wù)收費(fèi)，滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)和代收代辦服務(wù)收費(fèi)（小區(qū)停車(chē)服務(wù)收費(fèi)除外），實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。第三章服務(wù)費(fèi)用強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容：（3）第七條物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行費(fèi)用；（4）第八條①業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的起始時(shí)間；②空房物業(yè)費(fèi)誰(shuí)來(lái)承擔(dān)；③使用人的費(fèi)用如何交納；④物業(yè)費(fèi)交納的頻率要求。與第六條差不多問(wèn)：樓道公共照明的費(fèi)用誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？草坪燈的費(fèi)用誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？《常州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第17條1、業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或買(mǎi)賣(mài)合同中約定的起始交費(fèi)時(shí)間交納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)；2、未約定起始交費(fèi)時(shí)間的，業(yè)主、使用人在辦理入住手續(xù)完成后（領(lǐng)取鑰匙）繳納物業(yè)費(fèi)。第三章服務(wù)費(fèi)用強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容：（5）第九條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式；第四章物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容：（1）第十條停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）收費(fèi)規(guī)定；（2）第十一條車(chē)位服務(wù)協(xié)議；（3）第十二條會(huì)所歸屬及其收費(fèi)明細(xì)；（4）第十三條業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益怎么分配；（5）第十四條開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益協(xié)商確定。《關(guān)于新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施權(quán)屬界定與管理的有關(guān)規(guī)定》常房發(fā){2004}116號(hào)新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的房屋權(quán)屬性質(zhì)分為1、非營(yíng)業(yè)性公建配套設(shè)施2、營(yíng)業(yè)性公建配套設(shè)施。新建住宅小區(qū)的非營(yíng)業(yè)性公建配套設(shè)施，是指建設(shè)成本已經(jīng)列入小區(qū)商品房建設(shè)成本的公建配套設(shè)施。這一類(lèi)的公建配套設(shè)施中除了社會(huì)公益性的配套設(shè)施以外，其權(quán)屬歸全體業(yè)主所有，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)代為登記。小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得銷(xiāo)售非營(yíng)業(yè)性公建配套設(shè)施，也不得以任何方式處置其使用權(quán)。非營(yíng)業(yè)性公建配套設(shè)施（除社會(huì)公益性的配套設(shè)施外）的經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主所有，應(yīng)用于小區(qū)的物業(yè)管理。新建住宅小區(qū)的營(yíng)業(yè)性公建配套設(shè)施，是指建設(shè)成本未列入小區(qū)商品房建設(shè)成本的公建配套設(shè)施。這一類(lèi)公建配套設(shè)施，按誰(shuí)投資，誰(shuí)所有，誰(shuí)收益的原則，其權(quán)屬歸投資者所有，但交付使用后須納入小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)管理。為使商品房?jī)r(jià)格處于一個(gè)合理的水平，開(kāi)發(fā)商必須控制開(kāi)發(fā)商成本，而非營(yíng)業(yè)性公建配套的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本是開(kāi)發(fā)成本的一部分，因此，開(kāi)發(fā)商有減少非營(yíng)業(yè)性公建配套建設(shè)的利益驅(qū)動(dòng)。最好非營(yíng)業(yè)性的一個(gè)都不建，賺的就多了。

顯然不行關(guān)于印發(fā)《常州市新建住宅小區(qū)汽車(chē)庫(kù)（位）建設(shè)使用管理補(bǔ)充規(guī)定》的通知1、新建住宅小區(qū)汽車(chē)庫(kù)（位）所占土地使用權(quán)份額的土地使用費(fèi)、各項(xiàng)建設(shè)規(guī)費(fèi)、建設(shè)成本由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，不計(jì)入住宅小區(qū)商品房的建設(shè)成本。2、地面停車(chē)位的使用權(quán)、收益權(quán)歸全體業(yè)主所有。3、經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)的汽車(chē)庫(kù)（位）建設(shè)不得低于規(guī)劃配建指標(biāo)。所建汽車(chē)庫(kù)（位）作為非營(yíng)業(yè)性公建配套，其費(fèi)用攤?cè)虢ㄔO(shè)成本，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)代為登記。常州——“一類(lèi)、二類(lèi)地上產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主，地下產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商”howmuch?疑問(wèn)：1、常州住宅建筑停車(chē)位最低控制指標(biāo)究竟怎樣設(shè)置的？2、常州住宅建筑收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（室內(nèi)、室外、免費(fèi)）？即：停車(chē)配建標(biāo)準(zhǔn)常州市關(guān)于《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(2004年版)實(shí)施的補(bǔ)充規(guī)定類(lèi)別小汽車(chē)自行車(chē)一類(lèi)居住區(qū)1.2輛/戶(hù)1輛/戶(hù)二類(lèi)居住區(qū)0.6輛/戶(hù)2輛/戶(hù)經(jīng)濟(jì)適用房0.4輛/戶(hù)2輛/戶(hù)住宅建筑停車(chē)位最低控制指標(biāo)“一類(lèi)居住用地”是指獨(dú)立式住宅集中、擁有齊全的配套設(shè)施、并且布局完整的用地，獨(dú)立式住宅的層數(shù)基本是3層或3層以下?！岸?lèi)居住用地”涵蓋了分布廣泛的以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主、配套設(shè)施齊全、布局完整的用地，該類(lèi)用地在全市分布廣泛，在居住用地中占主導(dǎo)地位。常州停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的來(lái)源《常州市政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市公安局等部門(mén)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范汽車(chē)停放管理維護(hù)城市交通秩序的意見(jiàn)的通知》

(常政辦發(fā)〔2007〕37號(hào))的附件

三、住宅小區(qū)停車(chē)場(chǎng)汽車(chē)停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

（一）室外停車(chē)：

1.包月停放的，每月120元；

2.臨時(shí)停放的，按每次5元計(jì)收，車(chē)輛連續(xù)停放時(shí)間超過(guò)24小時(shí)的，按二次停放計(jì)費(fèi)。

（二）室內(nèi)停車(chē)：

1.已出售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的車(chē)位每月50元，業(yè)主獨(dú)用封閉車(chē)庫(kù)不收停放服務(wù)費(fèi)；

2.非營(yíng)業(yè)性公共車(chē)位每月100元。（人防）

住宅小區(qū)汽車(chē)停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上浮最高不超過(guò)50%，下浮不限。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，已成立業(yè)主委員會(huì)的由業(yè)主委員會(huì)確定，未成立業(yè)主委員會(huì)的由停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理單位確定。

有下列情形之一的，免繳汽車(chē)停放服務(wù)費(fèi)：

（一）進(jìn)入住宅小區(qū)停車(chē)場(chǎng)（含與居民住宅共用的停車(chē)場(chǎng)）停車(chē)時(shí)間不超過(guò)60分鐘（含60分鐘）的；（二）軍車(chē)和執(zhí)行公務(wù)的警車(chē)、消防車(chē)、救護(hù)車(chē)、工程搶險(xiǎn)車(chē)和殯葬車(chē)。

第五章物業(yè)的承接驗(yàn)收強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容：（1）第十五條需要查驗(yàn)的部位；（2）第十六條現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)、羅列問(wèn)題、如何解決；（3）第十七條分期開(kāi)發(fā)注意事項(xiàng)；（4）第十八條甲方保修期內(nèi)承擔(dān)責(zé)任；（6）第二十條前期物業(yè)介入管理經(jīng)費(fèi)。（5）第十九條移交資料；《承接查驗(yàn)辦法》搞清幾個(gè)問(wèn)題：1、《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》施行時(shí)間？2、承接查驗(yàn)的程序是什么？2011年1月1日3、物業(yè)承接查驗(yàn)檔案的產(chǎn)權(quán)歸屬？4、保修期？屋面？水、電？裝飾工程？排序3、確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案6、移交有關(guān)圖紙資料2、查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備7、解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題4、確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果1、簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議5、辦理物業(yè)交接手續(xù)在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：一地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；二屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為年；三供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；四電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為

年；五裝飾工程為

年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。房屋建筑工程保修期從之日起計(jì)算。522工程竣工驗(yàn)收合格裝飾工程是指房屋建筑施工中包括抹灰、油漆、刷漿、玻璃、裱糊、飾面、罩面板和花飾等工藝的工程，它是房屋建筑施工的最后一個(gè)施工過(guò)程，其具體內(nèi)容包括內(nèi)外墻面和頂棚的的抹灰，內(nèi)外墻飾面和鑲面、樓地面的飾面、房屋立面花飾的安裝、門(mén)窗等木制品和金屬品的油漆刷漿等。

此裝修非彼裝修乙方承接物業(yè)（），甲方（）配合乙方對(duì)以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)：1、2、3、括號(hào)里怎么填？用詞務(wù)必簡(jiǎn)練！第六章物業(yè)的使用與維護(hù)需要注意：（1）第二十七、二十八條物業(yè)管理用房的移交；（可以放在第五章）（2）第二十二條物業(yè)企業(yè)的制止行為；第七章專(zhuān)項(xiàng)維修資金需要明確的一般只有2點(diǎn)：（1）第二十九條誰(shuí)負(fù)責(zé)代收代繳；（2）第三十條維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的承擔(dān)。保質(zhì)期內(nèi)乙方?jīng)]有責(zé)任？供水供電設(shè)施的維修責(zé)任？專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)電梯大修

在保質(zhì)期內(nèi)，建設(shè)單位承擔(dān)公共部位和設(shè)施因質(zhì)量問(wèn)題維修、更換的職責(zé)，物業(yè)公司主要承擔(dān)下列責(zé)任：1、養(yǎng)護(hù)職責(zé)；2、因管理不善導(dǎo)致的維修；3、積極協(xié)調(diào)。1、保質(zhì)期內(nèi)由質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的維修、更換費(fèi)用，由甲方承擔(dān)；供水、供電維修責(zé)任的區(qū)分配套工程建設(shè)單位及物業(yè)公司維修責(zé)任市政工程

配套基礎(chǔ)設(shè)施是指居住區(qū)內(nèi)的供水、供電、供氣、排水、電信、有線電視等管線及設(shè)施、照明系統(tǒng)、安防技防監(jiān)控系統(tǒng)、消防設(shè)施、避雷設(shè)施、人防設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、郵政設(shè)施、無(wú)障礙設(shè)施、公益性文體設(shè)施、園林綠化設(shè)施、道路、路燈、非經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)所等。《常州市市區(qū)住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修管理實(shí)施細(xì)則》

常房發(fā)[2002]148號(hào)專(zhuān)項(xiàng)維修基金專(zhuān)項(xiàng)用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備中修以上（含中修）的維修、更新與改造。3、超過(guò)保質(zhì)期內(nèi)的中修以上（含中修）的維修、更新與改造費(fèi)用由專(zhuān)項(xiàng)維修資金承擔(dān)。常州中修標(biāo)準(zhǔn)是多少？住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備中修以上（含中修）工程是指一次分擔(dān)費(fèi)用按建筑面積每平米3元以上（含3元）的維修工程。電梯維修費(fèi)用

2、在常州，電梯大修費(fèi)用是否包含在電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)里面？

1、常州住宅電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)是按什么標(biāo)準(zhǔn)收取的？

3、電梯費(fèi)能不能打折？第八章違約責(zé)任需要注意：（1）第31條甲方不配合承接查驗(yàn)；（3）第32-33條物業(yè)服務(wù)合同中最普遍、最常見(jiàn)的違約責(zé)任形式；（2）第35條甲方不保修；（4）第34條乙方擅自提高費(fèi)用；（5）第36條乙方免責(zé)條款?！逗贤ā分幸?guī)定：哪些免責(zé)條款無(wú)效？違約責(zé)任1.違約責(zé)任概念違約責(zé)任，是指合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)，依照法律規(guī)定或者合同約定所承擔(dān)的法律責(zé)任。

2.當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的方式當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要有：繼續(xù)履行、支付違約金、賠償損失、定金制裁、采取其他補(bǔ)救措施等等。違約責(zé)任只有符合法定或者約定的情形才可免除。

物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，違約一般出現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目或質(zhì)量沒(méi)有實(shí)際履行或沒(méi)有達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，就業(yè)主方而言，違約容易發(fā)生在拒交、少交、遲交物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。

2.違約金責(zé)任是物業(yè)服務(wù)合同中最為普遍、最為常見(jiàn)的違約責(zé)任方式。不可抗力質(zhì)量問(wèn)題因維修停水停電供水供電障礙1、造成對(duì)方人身傷害的；2、因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。合同中下列免責(zé)條款無(wú)效：第九章其他事項(xiàng)需要注意：（1）第37條合同期限；（3）第39條合同到期移交；（2）第38條合同延期補(bǔ)充協(xié)議；（4）第40條前期物業(yè)服務(wù)合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的聯(lián)系；（5）第41條合同附件的法律效力；（6）第42條合同未盡事宜；（7）第43條合同爭(zhēng)議如何解決；（8）第44條合同份數(shù)?！白盅邸睂?duì)比必考（2）尚未、達(dá)成、逾期；（1）自…起至…止項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議物業(yè)服務(wù)合同合同有效期限合同有效期限自簽訂之日起，到業(yè)主委員會(huì)成立后與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止協(xié)議的有效期限從房屋出售之日（業(yè)主購(gòu)房之日）起，至業(yè)主委員會(huì)成立后與其選定的服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止合同有效期限由雙方協(xié)議商定，以年為單位，一般為3年第六章協(xié)商解決仲裁訴訟仲裁適用范圍：“平等主體的公民，法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁”。1、婚姻，收養(yǎng)，監(jiān)護(hù)，扶養(yǎng)，繼承糾紛不能仲裁；2、行政爭(zhēng)議不能裁決。兩類(lèi)情況不能仲裁：自愿性當(dāng)事人的自愿性是仲裁最突出的特點(diǎn)。仲裁以雙方當(dāng)事人的自愿為前提，即當(dāng)事人之間的糾紛是否提交仲裁，交與誰(shuí)仲裁，仲裁庭如何組成，由誰(shuí)組成，以及仲裁的審理方式、開(kāi)庭形式等都是在當(dāng)事人自愿的基礎(chǔ)上，由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定的。因此，仲裁是最能充分體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治原則的爭(zhēng)議解決方式。專(zhuān)業(yè)性民商事糾紛往往涉及特殊的知識(shí)領(lǐng)域，會(huì)遇到許多復(fù)雜的法律、經(jīng)濟(jì)