在建工程抵押價值的4個評估范圍

中國法律門戶網(wǎng)站?法律直通車在建工程抵押，指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。宜興專業(yè)房產(chǎn)訴訟律師表示，在建工程是指經(jīng)審批正在建設(shè)中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn)，在滿足銀行拓展客戶的同時，又可解決企業(yè)的融資需求，現(xiàn)廣泛地被銀行所采用。r1、土地權(quán)屬在建工程的土地權(quán)屬有兩種性質(zhì)，四種情況，即以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)；以租賃方式取得的土地使用權(quán)；以無償劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)；集體所有制土地使用權(quán)。不同的權(quán)屬性質(zhì)和情況，其抵押評估價值內(nèi)涵和被評估在建工程即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為是不完全相同的。2、 項(xiàng)目權(quán)屬對在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押貸款評估，要查明委估房地產(chǎn)項(xiàng)目是否屬聯(lián)建項(xiàng)目或是否有參建單位，委托單位對委估的在建項(xiàng)目整體或部分是否確實(shí)擁有所有權(quán)。若委托單位是委估對象的主建單位，另有一個或兩個參建單位，則參建單位的價值不屬于委托單位所有，其價值不屬于委估房地產(chǎn)的抵押范圍;若委估房地產(chǎn)項(xiàng)目是聯(lián)建項(xiàng)目則委托單位對委估對象擁有的權(quán)利部分是多少？因此評估人員必須對上述情況進(jìn)行充分的調(diào)查并把握，其中特別是要搞清楚項(xiàng)目公司的組成各方的權(quán)利狀況以及各方之間的經(jīng)濟(jì)合同在法律上是否有效等等。評估人員只能對委托單位對委估房地產(chǎn)項(xiàng)目所實(shí)際擁有的權(quán)利部分進(jìn)行抵押價值評估。3、 工程進(jìn)度在估價實(shí)務(wù)中，各個委估在建項(xiàng)目完成的在建工程量各不相同，有的是剛剛完成了設(shè)計(jì)地坪以下的基礎(chǔ)工程（包括地下室結(jié)構(gòu)部分）；有的是剛剛完成了裙房的結(jié)構(gòu)部分;有的已完成全部的結(jié)構(gòu)封頂?shù)鹊取４蟛糠值捻?xiàng)目，其裝修及設(shè)備安裝工程還沒有進(jìn)行。對于上述不同的情況，評估時必須準(zhǔn)確地把握在建工程項(xiàng)目的實(shí)際完成進(jìn)度，即把握其已完成的實(shí)物工程量，對于那些未安裝并固定在建筑中國法律門戶網(wǎng)站?法律直通車物主體上的材料和設(shè)備，就不能納入在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的評估范圍。因此在對在建工程進(jìn)行抵押價值評估時，不能簡單地根據(jù)工程的實(shí)際投資進(jìn)度來評估其價值。4、銷售狀況有些委估的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目，已領(lǐng)有商品房預(yù)售許可證，并已預(yù)售了部分樓盤。評估抵押價值時，必須清楚地把握兩個問題，一是預(yù)售許可證所允許預(yù)售的樓層及其建筑面積，即可售部分；二是開發(fā)商已實(shí)際出售了多少建筑面積。評估時必須將已售部分的在建實(shí)物工程量價值和相應(yīng)的土地使用權(quán)價值從整個在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的評估值中扣除。因?yàn)橐咽鄄糠謽潜P的權(quán)利已不屬于委托單位所有，委托人無權(quán)將其抵押。但是，在建工程抵押畢竟不同于已取得房屋所有權(quán)證的房地產(chǎn)抵押，在建工程抵押的法律關(guān)系較為復(fù)雜，不確定因素較多，隱含較多的風(fēng)險，如操作不當(dāng)，很可能出現(xiàn)法律風(fēng)險，造成信貸資產(chǎn)損失。在宜興，如果你在房屋交易時遇到難題或?qū)Ξ?dāng)下樓市現(xiàn)象有何不解，想了解更多房地產(chǎn)在建工程抵押的法律問題，您可以找宜興專業(yè)房產(chǎn)財產(chǎn)律師，進(jìn)行相關(guān)房產(chǎn)咨詢，或者您也可以上法律直通車，這里有專業(yè)律師提供免費(fèi)咨詢。HYPERLINK"/fcls/dydb/zaijiangongchengdiya20