某地產(chǎn)項目營銷策略方案

西月城街項目

產(chǎn)品定位/營銷策略方案

提案方：北京日新偉業(yè)（成都）房地產(chǎn)營銷機構(gòu)保留所有版權(quán)AllRightsReserved內(nèi)部資料敬請保密本案需要解決的核心命題——市場風險最小化之上的開發(fā)收益最大化如何達成?

兩大解決體系——項目的規(guī)劃與策劃

規(guī)劃——適應(yīng)于市場的產(chǎn)品定位體系策劃——對位于市場的全盤營銷控制體系關(guān)于規(guī)劃大勢深讀小勢研判項目競爭力研判客群探究產(chǎn)品細解我們的建議關(guān)于規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃之前，首先深度了解成都樓市風云——供需兩旺/價格堅挺漸升住宅供銷合理/非住宅供量偏大2007—2008，

新政后的成都樓市，現(xiàn)狀幾何？走向幾何？1-7月，五城區(qū)新增供應(yīng)面積533.42萬㎡，成交面積520.66萬平方米，同比增長23.0%；其中住宅成交439.50萬平方米，同比增長31.1%；五城區(qū)新建商品房成交均價為4405元/㎡，同比增長8.5%,其中住宅成交價格為4134元/㎡;五城區(qū)非住宅新增供應(yīng)119.13萬㎡，同比減19.5%；五城區(qū)非住宅供銷比分別為1.47，與需求相比，非住宅供應(yīng)依然偏大。大勢解讀/小結(jié)新政之后，供需兩旺存在、整體態(tài)勢良性發(fā)展，加之歷經(jīng)三個月調(diào)整期，壓抑之后的成都樓市，極可能在年底出現(xiàn)“拐點”，樓市再現(xiàn)“井噴”；住宅物業(yè)前景逐漸明朗，商業(yè)物業(yè)市場阻力依然存在，項目商住面積比規(guī)劃仍需謹慎；城市核心區(qū)土地的稀缺及口岸先天價值，決定其物業(yè)價格走高、物業(yè)增值前景依然看好。區(qū)域小勢解讀

2007—2008，西大街—騾馬市如何變化？

城市區(qū)域定位解讀區(qū)域現(xiàn)狀解讀區(qū)域物業(yè)構(gòu)成解讀前瞻性解讀結(jié)論城市功能定位解讀“以商務(wù)、商業(yè)為主，兼有休閑、娛樂、文化和居住功能的國際化、高品質(zhì)中國西部商業(yè)中心”區(qū)域現(xiàn)狀解讀城中存量土地供應(yīng)稀少，樓盤放量有限2007年城中放量僅33萬㎡，與其它方位較少小戶型/中戶型住宅（商務(wù)公寓）的銷售極為火爆商業(yè)銷售較差，銷售周期較長，資金回收較慢區(qū)域物業(yè)構(gòu)成解讀大型商場、超市商業(yè)物業(yè)趨于飽合、競爭態(tài)勢；零售商鋪物業(yè)，以餐飲、服裝為主，各種經(jīng)營種類均有；小商鋪的租賃情況較為樂觀，出租率較高；公寓類物業(yè)出租\銷售情況良好。前瞻解讀：騾馬市——西大街商業(yè)投入已達20個億，5年內(nèi)，將達50至60億；成都市高消費人口最為集中的地域，也是消費力最活躍的區(qū)域之一；商圈交通動線輻射范圍涵蓋全市，且正在進一步增強。區(qū)域解讀小結(jié)項目所在騾馬市大區(qū)域——CBD副中心現(xiàn)實交通條件、商業(yè)及辦公氛圍的不成熟商業(yè)物業(yè)面臨較大的挑戰(zhàn)，因此準確的產(chǎn)品定位和強有力的營銷手段是確保銷售成功的基本保證優(yōu)勢：

中心稀缺地，西大街核心商務(wù)/居住/商業(yè)口岸

項目體量不大，只要產(chǎn)品定位適合市場情況，同時做出特色，給銷售的直接壓力將相對減小

騾馬市新的功能定位帶來機遇

劣勢：

地塊較小，規(guī)劃上無法實現(xiàn)大體量的景觀等配套條件，對檔次提升造成影響

商住無法避免。

機會

區(qū)域內(nèi)土地的稀缺

及住宅項目、公寓項目一直旺銷為本案帶來良好的市場基礎(chǔ)

威脅

項目周邊商業(yè)氛圍濃厚，各類型物業(yè)均有涵蓋，商業(yè)物業(yè)類型方面基本不存在市場空白點

這將使得本項目的商業(yè)部分在定位及銷售上面臨較大的市場威脅

眾多項目的陸續(xù)開發(fā)使本項目潛在客戶分流，小區(qū)域商業(yè)氛圍不足，也將影響項目商業(yè)部分銷售結(jié)論：突破點發(fā)現(xiàn)

城市中心長時間無新項目推出—本案出現(xiàn)，引領(lǐng)城中的置業(yè)需求；市中心地段、供應(yīng)無競爭狀態(tài)，“城市一站式生活區(qū)”的便利性；可規(guī)劃出彩立面、高端形象、順應(yīng)市場的產(chǎn)品規(guī)劃、價格競爭力…市場之中，誰我們的客群？按照項目物業(yè)屬性，完成三類客群細分——小戶型投資客/中戶型居家客/商業(yè)投資客【小戶寓所客戶】

主要分為兩類：主力客群是以二次以上置業(yè)為主的城市精英，有相當?shù)耐顿Y力與貨幣占有量，年齡30—40歲為主；次主力客群為首次置業(yè)過渡（中遠期投資）的年輕城市精英；這兩類客群的共性為生活在城市之中，看重城市物業(yè)的便利性、較大的增值量、快速變現(xiàn)性?！拘粼⑺蛻簟恐脴I(yè)特征/首選城市中心高投資回報物業(yè)，達成快速變現(xiàn)、增值的可能。對首次置業(yè)者而言，達成生活成本有效降低的可能，同時中遠期投資變現(xiàn)的可能。產(chǎn)品強效點/城市公寓、投資力、市中心地段、創(chuàng)新產(chǎn)品、區(qū)域租金高，增長力強，易轉(zhuǎn)手變現(xiàn)?！拘粼⑺蛻簟績r格敏感度/投資項目需要有較強的資產(chǎn)變現(xiàn)性；因此需要對總價有一定的控制。他們可以承受一次性付款甚至購買多套物業(yè)的能力。首次置業(yè)者以按揭為主，但市中心地段/創(chuàng)新產(chǎn)品可降其總價敏感度。客戶構(gòu)成范圍/成都職業(yè)不動產(chǎn)炒家，外地整端式大客戶，經(jīng)濟型酒店決策層，城西投資客，城西為主的首次置業(yè)年輕精英等?！揪蛹抑袘粜涂蛻簟?/p>

購賣二房中戶型物業(yè)的客戶，主要是城西區(qū)域及輻射圈內(nèi)的首次居家客為主。他們生活、事業(yè)均在城市中，購房講求價格，更注重性價比，對產(chǎn)品創(chuàng)新有著較高的需求，城市經(jīng)濟型二房產(chǎn)品對其有著巨大誘惑力。看重城市物業(yè)的便利性與快速增值變現(xiàn)性。置業(yè)特征/城市性置業(yè)，首選城市內(nèi)高性價比物業(yè)，成熟的商業(yè)配套，滿足他們對生活圈的深度依賴和適應(yīng)。在高性價比之上，看重產(chǎn)品的附加值，創(chuàng)新度?！揪蛹抑袘粜涂蛻簟慨a(chǎn)品強效點/城市經(jīng)濟型二房公寓、高性價比，市中心地段、創(chuàng)新產(chǎn)品、區(qū)域商業(yè)配套成熟，休閑娛樂業(yè)成熟價格敏感度/二房物業(yè)購置者對總價、單價都較為敏感，高性價比二房是其最佳選擇。他們可能選擇按揭購房，但對地段和品質(zhì)的偏好可抵消部分單價敏感客戶構(gòu)成范圍/城西/城西輻射圈內(nèi)的城市精英，附近換房客戶，市中心CBD區(qū)內(nèi)企事業(yè)中高管、高級職員等【商業(yè)客群】兩類客戶：成都商鋪投資客，職業(yè)投資客，二級市場的投資客，餐飲/娛樂/休閑經(jīng)營商家。置業(yè)特征/口岸至上、人氣為王，商氣決定一切。凡是三者具備的均可成為其下手的目標。產(chǎn)品強效點/騾馬市——西大街口岸價值，西大街已有商業(yè)項目的租金/回報/商鋪自身增值力的反證力，西大街最后的地段價值?！旧虡I(yè)客群】價格敏感度/對租金、售價、回報、商鋪自身的增值力的看重?？梢远▋r與現(xiàn)有項目拉開比較優(yōu)勢?？蛻魳?gòu)成范圍/著名餐飲娛樂商家，西大街已有商家，潛在的購買商鋪的客戶。那么，

在客群的需求和市場決擇的雙重條件之下，產(chǎn)品如何規(guī)劃？產(chǎn)品細解產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品體系梳理/規(guī)劃建議5.0容積率控制之下的損益估算6.7容積率控制之下的損益估算適合市場的產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品功能定位城市一體化生活區(qū)城市核心區(qū)的公寓/街區(qū)/小戶一體化生活區(qū)，以最低的生活成本，交通成本、居住成本，享受城市的燈紅酒綠，左右城市的脈動與繁華。產(chǎn)品梳理（一）

項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品梳理（二）

項目產(chǎn)品定位體系住宅部分定位（塔樓A座/B座）

（說明:臨西月城街一棟為A座，西城角街為B座）

商業(yè)部分定位項目由兩棟高層建筑形成雙子塔型，

臨西月城街主干道一棟為商務(wù)/投資定位的小戶型物業(yè)，將其臨街商務(wù)/商業(yè)優(yōu)勢發(fā)揮最大化。戶型設(shè)計為偏重商務(wù)/投資的小戶型公寓，廚衛(wèi)、廳室功能完備。主力戶型面積控制在40—50㎡之間。同時，建筑可設(shè)計為兩端打開式內(nèi)走廊，有效處理通風采光問題。可在與底商交界的四層設(shè)置商務(wù)轉(zhuǎn)換層，利用設(shè)計商務(wù)會所、花園平臺式休閑區(qū)。在大堂處理上，可設(shè)置商務(wù)寫字樓式的開暢大堂，酒店式管理配置，智能化配置，增加項目品質(zhì)感。住宅部分（A座）定位住宅部分（B座）定位臨西城角街側(cè)一棟設(shè)計為居家型二房物業(yè)。吸引城市白領(lǐng)精英，一次置業(yè)為主的自住客群。戶型設(shè)計力求合理創(chuàng)新。增加入戶花園、休閑陽臺等設(shè)計。主力面積可分為經(jīng)濟型兩房（65—80㎡）約占總體量的55%；標準型二房（80-95㎡）約占總體量的35%；經(jīng)濟型三房（90-110㎡)約占總體量的10%。建議按兩梯四戶式板樓設(shè)計。同樣設(shè)置商務(wù)寫字樓式的開暢大堂，酒店式管理配置，增加品質(zhì)賣相。戶型示意/一居室（40—50㎡）戶型示意/二居室（65—95㎡）戶型示意/三居室（90—110㎡）產(chǎn)品定位——社區(qū)景觀處理由于地塊面積較小，無法形成高品質(zhì)的社區(qū)景觀體系，考慮城市化都市風格。采用大量的硬質(zhì)鋪地，將社區(qū)商業(yè)街與社區(qū)景觀形成一體，營造都市化商業(yè)的氣氛。社區(qū)內(nèi)部可內(nèi)置一定的水景、綠化、小品、雕塑，配合居家的景觀需要。二者中間設(shè)入口木棧道景觀主軸，中間可用立式雕塑體、水景、小品、樹木等進行區(qū)隔，保證居家的安寧性與純粹性。城市社區(qū)景觀示意產(chǎn)品定位——建筑造型/外立設(shè)計/建筑設(shè)計

建筑造型設(shè)計：本案兩棟高層建筑，呈雙塔狀矗立，在高樓不多的西門堪稱不折不扣的地標性建筑。從市中心角度，可突出項目雙塔造型，制造強有力的視覺震憾力。臨街外立面可選簡約、線條、大氣造形，內(nèi)側(cè)可做功能化造型處理.在色彩選區(qū)用上，可突出兩棟樓的反差。例如北京的朝外MEN、建外SOHO等。朝外MEN建外SOHO商業(yè)裙樓定位體系——功能定位功能定位：區(qū)域性休閑玩樂基地/城市白領(lǐng)休閑玩樂的聚集場、玩樂場、游戲場。西大街藍光系列項目、新城市廣場、鉑金城商商業(yè)項目業(yè)態(tài)以大型百貨、大型商業(yè)中心、餐飲為主，本案玩樂休閑中心的定位，即可形成業(yè)態(tài)差異，同時與上述項目共同形成西大街吃喝玩樂中心。商業(yè)裙樓定位體系——業(yè)態(tài)/面積/價格A棟規(guī)劃為到達式消費業(yè)態(tài)B棟規(guī)劃為社區(qū)功能需求業(yè)態(tài)商業(yè)裙樓定位體系——業(yè)態(tài)/面積/價格面積配比一層臨街商鋪可考慮50～150㎡獨立鋪，層高允許可做夾層，增加賣點與品質(zhì)；二層/三層考慮300～1500㎡的大商家整端式銷售/返租回報銷售。

商業(yè)裙樓定位體系——業(yè)態(tài)/面積/價格價格預(yù)期A棟三層商業(yè)，臨西大街，均價預(yù)期為12000元/㎡。B棟口岸相對較差，均價預(yù)期為11000元/㎡。業(yè)態(tài)/面積/價格關(guān)系，詳見下表:

各樓層業(yè)態(tài)/定價考慮A棟/到達式休閑娛樂業(yè)態(tài)，價格較高樓層鋪面建筑面積（m2）經(jīng)營業(yè)態(tài)單價預(yù)期(元)總價范圍（萬元）按揭首付范圍（萬元）1F50-150時尚花店/飾品/西餐/酒吧/咖啡吧/銀行20000100-30050-1502F300-1500中高檔酒樓、茶樓、健身、保健等10000300-1500150-7503F300-1500中高檔會所、茶樓、健身、保健等6000180-90090-450各樓層業(yè)態(tài)/定價考慮B棟/社區(qū)功能式業(yè)態(tài)，價格相對較低樓層鋪面建筑面積（m2）經(jīng)營業(yè)態(tài)單價預(yù)期(元)總價范圍（萬元）按揭首付范圍（萬元）1F50-150餐飲店/小超市/時尚美發(fā)店1500075-22537.5-112.52F300-1500中高檔餐飲、茶樓、健身、保健等7000210-1125105-563商業(yè)裙樓定位體系——布局/建筑設(shè)計位置布局可考慮將社區(qū)入口設(shè)置在靠西城角街一側(cè)，盡量不破壞連續(xù)的商業(yè)體；同時，盡量將商業(yè)面積設(shè)置在臨西大街側(cè)，該棟可設(shè)置三層底商商業(yè)面積，將口岸效應(yīng)發(fā)揮到極至；臨西角城街一棟盡可能少做商業(yè)。從市場風險角度考慮，只設(shè)置二層底商，一方面保證居家的安靜感，同時降低商業(yè)的滯銷可能性。

商業(yè)裙樓定位體系——布局/建筑設(shè)計特色設(shè)計可可采用觀光電梯、風雨走廊等手段，加強底層商業(yè)的連續(xù)感和橫向、豎向交通體系。同時，可適當增加柱距，采用加厚樓板的建筑設(shè)計，從而增加商業(yè)的開間與層高，將商業(yè)價值做到最大化。

項目開發(fā)損益的測算與建議由于項目地價較高，因此需要加大容積率、合適地增加布局商業(yè)面積，在市場接受的前提下，達成增加可銷售面積、開發(fā)利潤最大化的目的。在此，分別以5.0——商業(yè)三層、與6.7——商業(yè)兩層半（西月城街三層、西角城街兩層）的兩種容積率對項目開發(fā)成本及利潤進行估測:項目投資分析(容積率5.0，商業(yè)三層)主要經(jīng)濟技術(shù)指標總建面(m2)總占地(m2)可售面積容積率營業(yè)房7299住宅地下室40829.258165.8528664.254866540829.25收益分析序號類型面積（平米）價格單位：元/m2總額（萬元）1營業(yè)房7299110008,0292住宅28664.25550015,7653地下室486624001,168小計40829.255950

24,962

項目投資分析(容積率5.0，商業(yè)三層)項目成本序號項目總

投

資（萬元）單位成本（元/平米）說明小

計（萬元）1土地成本費用122493000

12248.712開辦費報建費621152

718.59勘察設(shè)計費6115

工程監(jiān)理費379建安成本的0.5%3建安成本土建工程65331600

7349.27給排水工程12230

強弱電工程12230

天然氣工程12230

綠化8220

電梯/自動扶梯12230

內(nèi)裝00

外裝20450

其他4110交通工具購置等4營業(yè)稅費營業(yè)稅1,373336總銷售額的5.5%計1530.46產(chǎn)權(quán)費用7518大小產(chǎn)權(quán)契稅等,總銷售額0.3%計其它12531教育附加稅、城市建設(shè)維護稅總銷售額的0.5%5營銷費用售樓部工程5012總銷售額的0.2%680.20廣告推廣費25061資料、od/pop、電視、報紙電臺等,總銷售額的2%公關(guān)活動5012總銷售額的1%銷售費用30073總銷售額的1%機動費用5012獎金等總銷售額的0.2%7后期費用物業(yè)移交費30061總銷售額的1.5%500.15維修基金25763總銷售額的0.5%8其他管理費25061含工程管理，總銷售額的1%1401.78不可預(yù)見費12531總銷售額的5%資金利息1037254

合計240576002

24506.78項目投資分析(容積率5.0，商業(yè)三層)效益分析1總利潤（萬元）總收入—總成本4552利潤率總利潤/總收入1.82%3成本利潤率總利潤/總成本1.86%項目投資分析(容積率6.7，商業(yè)二層半)主要經(jīng)濟技術(shù)指標總建面(m2)總占地(m2)可售面積容積率營業(yè)房住宅地下室54711.208165.856082.5043762.7048666.754711.20收益分析序號類型面積（平米）價格單位：元/m2總額（萬元）1營業(yè)房6082.50115006,9952住宅43762.70550024,0693地下室486624001,168小計54711.205891

32,232項目投資分析(容積率6.7，商業(yè)二層半)項目成本序號項目總

投資（萬元）單位成本（元/平米）說明小

計（萬元）1土地成本費用122492239

12248.712開辦費報建費832152

968.39勘察設(shè)計費8215

工程監(jiān)理費5510建安成本的0.5%3建安成本土建工程98481800

10942.24給排水工程16430

強弱電工程16430

天然氣工程16430

綠化10920

電梯/自動扶梯16430

內(nèi)裝00

外裝27450

其他5510交通工具購置等4營業(yè)稅費營業(yè)稅1,773324總銷售額的5.5%計2011.47產(chǎn)權(quán)費用9718大小產(chǎn)權(quán)契稅等,總銷售額的0.3%計其它16129教育附加稅、城市建設(shè)維護稅等銷售額的0.5%5營銷費用售樓部工程6412總銷售額的0.2%893.99廣告推廣費32259資料、od/pop、電視、報紙、電等,總銷售額的2%公關(guān)活動6412總銷售額的1%銷售費用38771總銷售額的1%機動費用6412獎金等總銷售額的0.2%7后期費用物業(yè)移交費32259總銷售額的1.5%702.26維修基金38370總銷售額的0.5%8其他管理費32259含工程管理，總銷售額的1%1536.29不可預(yù)見費16129總銷售額的5%資金利息1057193

合計293395356

29338.62項目投資分析(容積率6.7，商業(yè)二層半)效益分析1總利潤（萬元）總收入—總成本2,8942利潤率總利潤/總收入8.98%3成本利潤率總利潤/總成本9.86%我們的建議提高容積率雖然增加了建安成本,但是有效的降低了原來較高的樓面地價,增加了銷售收入,從而增加利潤值。本方案投資分析未考慮物業(yè)的銷售比例以及可能的積壓風險.西月城街側(cè)商業(yè)可布局3層。西角城街2層半，減少商業(yè)面積過大、銷售壓力過大的市場風險。商業(yè)利潤可從深挖口岸價值、產(chǎn)品價值、招商力等角度提升價格。綜合市場風險因素及產(chǎn)品規(guī)劃因素，建議采用6.7容積率+二層半商業(yè)方案。關(guān)于策劃營銷總控策略項目品牌形象概念樹全盤推廣控制策略全盤銷售控制策略本案面臨的營銷命題：

如何抓住客戶敏感點，把握市場機會點，發(fā)掘產(chǎn)品興奮點,而后強勢引爆?營銷策略體系不能改變產(chǎn)品本身，卻可改變產(chǎn)品價值。核心訴求梳理方法論項目興奮點市場機會點客群敏感點核心訴求差異化營銷三大命門，挖出核心訴求敏感點/城市中心長時間無新盤推出——本案出現(xiàn)，引領(lǐng)城中的置業(yè)需求機會點/本案市中心地段、供應(yīng)無競爭狀態(tài)引爆點/

本案可規(guī)劃的出彩立面、項目高端形象、順應(yīng)市場的產(chǎn)品規(guī)劃、價格競爭力核心訴求推導(dǎo)：在城市核心區(qū),一個前所未有的創(chuàng)新產(chǎn)品一座引領(lǐng)眼球的驚艷建筑一種自由律動的城市街區(qū)生活方式

是什么？如何準確表達？

產(chǎn)品推廣訴求主題：

西街·雙子高峰高層·小寓·炫街區(qū)形解：近百米雙塔型建筑矗立西大街，在高層建筑并不多的成都西門，堪稱地標。居住/商業(yè)價值，不言而喻。神解：向上，拔地而起直沖云霄。在高處俯瞰大地，為成都導(dǎo)航，無意讓人仰望。

如何解構(gòu)？

一個策略體/兩套控制體系

項目核心概念樹項目全程推廣控制體系項目全程銷售控制體系項目核心概念樹策略案名核心主概念+分解概念體系案名建議：西街·雙子高峰西月城威斯特廣場11公寓核心主概念+四線分解概念體系項目全盤推廣控制體系的建立

多波次蓄水/分批次集中放盤分期推盤/蓄水前置一期蓄水期推廣控制

項目占位期行銷線廣告線西街高峰雙子/橫空出世現(xiàn)場線一期自然客戶積累

西街·雙子高層序列導(dǎo)航成都產(chǎn)品推介會（對項目地段/項目居住價值推介/同時排號）

投資價值說明會

（對項目地段/項目投資價值推介/同時排號）

形象導(dǎo)入期

客戶強化內(nèi)外場包裝完成

DM單、推介會PP出街投資/居住樓書出街小寓·兩房·自由街區(qū)

產(chǎn)品強化期項目全程銷售控制體系采用何種銷售管理模式？結(jié)合項目分期放盤的策略，如何控盤？在銷售過程中，如何控制銷售節(jié)奏？針對本案，如何達成速度最快與價值最大的完美平衡？項目總監(jiān)本公司決策層銷售部經(jīng)理甲方出納甲方會計（財務(wù)經(jīng)理）甲方項目經(jīng)理置業(yè)顧問置業(yè)顧問招商顧問招商顧問出納員現(xiàn)場司機接待員保潔員營銷中心財務(wù)部行政部招商部經(jīng)理甲方公司決策層銷售組織與管理模式結(jié)合項目分期放盤的策略，如何控盤？核心策略——深度蓄水/集中爆盤分段放盤/多次高潮住宅一期蓄水（小戶））二期開盤住宅二期蓄水（中戶）招商/商業(yè)蓄水開盤商業(yè)開盤蓄水啟動正負0（預(yù)售證）一期出清二期出清深度蓄水/集中爆盤

項目蓄水階段集中宣傳力度強勢推廣，當客戶蓄積到2-3倍于第一次放盤量之后，集中開盤。開盤當日，2-3倍于第一次放盤量的客戶爭相購房，通過強力執(zhí)行保障方案，人為制造銷售熱潮，把客戶購買的情緒煽動到極至。從而達成短時間實現(xiàn)既定的銷售任務(wù)。分期放盤/多次高潮本案銷售可根據(jù)工程進度以及前期蓄水情況將劃分成兩至三期推出，以開盤——蓄水——再開盤方式，形成幾次銷售浪潮；將所有房源分批次，按優(yōu)劣搭配的方式分階段的推出，每一階段均在積累了一定數(shù)量的意向客戶之后開盤，放盤量結(jié)合客戶排號量控制在一定比例之內(nèi)，以達到價格穩(wěn)步提升的目的；第一個階段第一批次房源銷售結(jié)束，然后再次蓄積客戶，到一定的數(shù)量，放出第二批次房源，掀起二次開盤的熱潮。在銷售過程中，

如何放盤控盤，控制節(jié)奏？優(yōu)質(zhì)優(yōu)價/肥瘦搭配突出重點/價格杠桿優(yōu)質(zhì)優(yōu)價/肥瘦搭配階段房源放盤有序，價格偏低時推出較次的單位，價格上漲，陸續(xù)推出保留房型，獲得價值最大化；不同戶型不同價格差異，通過排號試水對價格進行檢驗，實現(xiàn)價值最大化；放盤肥瘦搭配，一可以照