第三章房地產(chǎn)評估

第3章房地產(chǎn)評估1、房地產(chǎn)概念什么是房地產(chǎn)：一個普通的居民，或許一直要等到他出售或購買房屋時，才會對房地產(chǎn)有更多的了解。那時，他感到房地產(chǎn)與其他商品有很大的區(qū)別，十分突出的差異是它的交易價格難以確定。而且，交易時還需要辦理許多法律手續(xù)。這說明，房地產(chǎn)是—個十分復(fù)雜的概念。第一節(jié)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)即房屋和土地。土地包括純自然土地和經(jīng)過人類開發(fā)改造的土地。它的空間范圍可以從地表向上延伸到一定高度的空間，向下深入到一定深度的地下空間。房屋包括住宅、工業(yè)用房(廠房、倉庫等)、商業(yè)用房、辦公用房、文教用房等。

房地產(chǎn)概念法律角度：房地產(chǎn)，是指人們對土地和房屋的權(quán)利。此時，房屋和土地這種物質(zhì)本身是行使這些權(quán)利的基礎(chǔ)和物質(zhì)。因此，房地產(chǎn)可解釋為房產(chǎn)和地產(chǎn)。這種解釋表示房地產(chǎn)包容了發(fā)生于房屋與土地上的各種權(quán)利?？梢韵碛蟹康禺a(chǎn)權(quán)利是由法律規(guī)定的、并受到法律保護。如我國土地法規(guī)規(guī)定，經(jīng)辦理土地出讓手續(xù)的用地者，享有出讓土地使用權(quán)。這種土地使用者可以將土地使用權(quán)出售、出租，也可以抵押籌集資金。而經(jīng)過行政劃撥取得土地使用權(quán)的用地者，就沒有這種自由處分土地的權(quán)利。私有住宅，屋主可以轉(zhuǎn)售、贈送、出租等，而租戶就僅有使用房屋的權(quán)利。日前，許多城市為解決不同收入水平居民住房需要，建有商品房、微利房、福利房。商品房可以自由轉(zhuǎn)讓，微利房、福利房的轉(zhuǎn)讓就受到許多限制。2、房地產(chǎn)權(quán)利行使這些權(quán)利的程度受到有關(guān)法規(guī)的限制。比如、土地利用范圍包括地上空間、也包括地下空間。但是，用地者使用土地的權(quán)利要受到①政府對建筑高度和容積率等的限制，②對地下礦藏、埋藏物，用地者不得隨意開采；③土地用途要服從城市規(guī)劃的要求；④服從城市環(huán)境衛(wèi)生法規(guī)的要求．等等

注意1、房產(chǎn)和地產(chǎn)都是房地產(chǎn)的組成部分，但并不是說，只有房產(chǎn)相地產(chǎn)合為—體時，才能稱為房地產(chǎn)。房產(chǎn)和地產(chǎn)在實體上關(guān)系密切．但地產(chǎn)可以不以房產(chǎn)的存在為前提。土地除了作為房屋的地基外，還可以是樹木、農(nóng)作物、橋梁、道路等非房屋的承載者。2、作為財產(chǎn)．房屋及土地可以分別屬于不同所有者，如，我國城市私有住宅，住宅所有權(quán)為私人所有，而宅基地卻為國家所有。因此，房產(chǎn)和地產(chǎn)可以合為一體，也可以相對獨立存在。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。進行房地產(chǎn)估價時，根據(jù)需要，可以分別對建筑物和土地估價，也可以對土地與房屋整體進行估價。房地產(chǎn)其它稱呼在香港，房地產(chǎn)又稱為“物業(yè)”。這種稱謂可能來自于我們中國人“買房置業(yè)”的觀念。香港人對物業(yè)的解釋是“物業(yè)是單元性房地產(chǎn)”。一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。故物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分割為小物業(yè)。在我國臺灣及其他許多國家，將房地產(chǎn)根據(jù)其不能移動的特性稱為不動產(chǎn)。定義總結(jié)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著于土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。凡是可移動的部分都不能計為房地產(chǎn)的價值，如賓館可移動的家俱。什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。3、幾個重要概念

幾個概念提示：對于發(fā)展商來說，容積率和建筑密度決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率和建筑密度直接涉及到居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

1、2、樓面地價：單位建筑面積上分攤的地價

4、地價的種類我國目前的地價體系是隨著經(jīng)濟體制改革的深化形成的，地價種類主要有:

基準地價標定地價交易底價交易價格課稅價格基準地價基準地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格?；鶞实貎r評估以城市為單位進行?；鶞实貎r按用途可劃分為綜合基準地價、商業(yè)、住宅、工業(yè)等分類基準地價。按地價成果在圖上的表達方式，可分為點狀地價、線狀地價和面狀地價。標定地價標定地價是市、縣政府根據(jù)需要評估的正常地產(chǎn)市場中具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格。標定地價，可以以基準地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通過系數(shù)修修正進行評估得到，也可以按市場交易資料，直接進行評估得到交易底價交易底價包括土地使用權(quán)出讓底價、轉(zhuǎn)讓底價、抵押底價等。土地使用權(quán)出讓底價是政府根據(jù)工常地產(chǎn)市場狀況下地塊應(yīng)達到的地價水平，確定的某一地塊出讓時的最低控制價格標準。在我國，地產(chǎn)一級市場由政府壟斷，因而，土地使用權(quán)出讓價格對整個地產(chǎn)市場的價格水平的影響是非常重要的。出讓底價一般依據(jù)基準地價或標定地價，并考慮地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況而定。出讓價格也有協(xié)議價格、招標價格和拍賣價格（依次漸高）。政府完全有權(quán)根據(jù)需要決定采取哪種價格。交易底價轉(zhuǎn)讓底價是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，成交前的談判底價。抵押底價是以不動產(chǎn)作為抵押物時地產(chǎn)的協(xié)商價格市場交易價市場交易價格是地產(chǎn)在市場交易中實際成交的價格。在正常的市場條件下，買賣雙方均能迅速獲得交易信息，買方能自由地在市暢上選擇其所需，賣方亦能自由地出售房地產(chǎn)，買賣雙方均以自身利益為前提，在彼此自愿的條件下，以某一價格完成地產(chǎn)交易。由于交易的具體環(huán)境不同，市場交易價格經(jīng)常不斷地處在變化之中。租賃價格和轉(zhuǎn)讓價格等都屬于市場交易價格課稅價格課稅價格是政府為征收有關(guān)土地稅收如土地增值稅、土地使用稅等作為地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價格。課稅價格的確定與課稅政策密切相關(guān)5、評估標的物的界定這里的房屋建筑物包含兩個層面的含義，其一是房地合一狀態(tài)下的房屋建筑物;其二是不包含土地的純粹地上建筑物部分。從第一個層面的角度來看，作為評估標的的房屋建筑物是指建筑物與所占用的土地及固著在建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。其中不可分離部分是指那些不能與建筑物分離，或分離后會破壞建筑物功能或完整性的部分，如安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通訊、消防、電梯等設(shè)施。評估標的物的界定從第二個層面的角度看，作為評估標的物的房屋建筑物僅指不含土地的地上建筑物及其不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。不論是房地合一狀態(tài)下的房屋建筑物，或是不含土地的地上建筑物，它們都具有房地產(chǎn)的共同特征。為了敘述方便，關(guān)于這部分資產(chǎn)的特征和評估特點等，我們以房地產(chǎn)來總括地加以說明。6、房地產(chǎn)的特征自然特性：位置固定性異質(zhì)性使用的長期性（耐久性）影響因素多樣性：如周圍環(huán)境、鄰近的房地產(chǎn)用途與功能等投資大量性保值增值趨勢經(jīng)濟特性：經(jīng)濟位置具有可變性。易受政策影響，受國家法律與政策嚴格限制合并于分割的可能性。合并與分割會產(chǎn)生效益的變化。每一類資產(chǎn)的評估都有其特殊性，這種特殊性與該類資產(chǎn)自身的特性相聯(lián)系。房地產(chǎn)的特殊性表現(xiàn)在以下幾個方面:(一)房地產(chǎn)價格的種類盡管房地產(chǎn)評估并不是直接去評估房地產(chǎn)的實際成交價格，但房地產(chǎn)的評估值不可以完全脫離房地產(chǎn)的市場價格，它應(yīng)非常接近房地產(chǎn)的市場價格。因此，應(yīng)熟悉房地產(chǎn)價格的種類和每一種房地產(chǎn)價格的確切含義。第二節(jié)房地產(chǎn)價值及其決定因素(一)房地產(chǎn)價格的種類按照房地產(chǎn)三種形態(tài)為標準劃分，有以下三種價格形態(tài):土地價格、建筑物價格、房地價格。除以上基本的房地產(chǎn)價格外，還有以下幾種價格形態(tài):房地產(chǎn)單位價格、樓面地價、拍賣價格、招標價格。4.2房地產(chǎn)價值及其決定因素(二)影響房地產(chǎn)價格的因素房地產(chǎn)的市場價格受到許多因素的影響。這些因素對房地產(chǎn)價值的影響方向、影響程度都不盡相同。熟悉和掌握影響房地產(chǎn)價格的各種因素，并了解這些因素在影響房地產(chǎn)價格申的關(guān)系，無疑有助于房地產(chǎn)的評估。為了便于了解影響房地產(chǎn)價格的因素，可以將其進行適當?shù)臍w類。通常將影響因素分為自然因素、社會因素、行政因素和經(jīng)濟因素四個方面。(二)影響房地產(chǎn)價格的因素此外還可以將影響因素劃分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。所謂一般因素，是指對房地產(chǎn)價格及其變化具有普遍性和共同性的影響因素?；蛘哒f是對某市場范圍內(nèi)房地產(chǎn)價格總體水平發(fā)揮影響作用的因素。這些因素又具體包括:行政因素、經(jīng)濟因素、社會因素、其他因素。影響房地產(chǎn)價格的其他因素是指人口因素、人的心理因素、國際因素等其他一般因素。價格與價值房地產(chǎn)評估必須明確兩個概念，即房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)價值。房地產(chǎn)價格，通常稱之為房地產(chǎn)市價，它是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。作為成交價格，它是一種歷史事實。同一宗房地產(chǎn)的成交價格，既使在同一時點上，也會因交易雙方的地位、心態(tài)偏好、動機、素質(zhì)的不同而不同。資產(chǎn)評估中的房地產(chǎn)價值并不是一種歷史事實。價格與價值而是在該房地產(chǎn)尚末進入市場之前，由評估人員根據(jù)評估對象的自身狀況、周邊環(huán)境及市場條件，經(jīng)過一系列假設(shè)或限定，將評估對象置于一種既符合客觀實際、又不完全是客觀事實的境地中所給出的公正性價值判斷。為了避免在概念上混淆，房地產(chǎn)價格是泛指在市場上實現(xiàn)了交換的成交價格。而房地產(chǎn)的評估結(jié)果或結(jié)論稱之為房地產(chǎn)價值。房地產(chǎn)估價的原則(一)合法原則房地產(chǎn)評估的合法原則是指房地產(chǎn)評估必須以房地產(chǎn)的合法取得、合法使用、合法交易、合法處分等為前提。(二)最佳使用原則房地產(chǎn)評估中的最佳使用原則是指房地產(chǎn)評估應(yīng)以估價對象的最佳使用為前提。這種最佳使用的含義是法律上允許、技術(shù)和功能上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值。房地產(chǎn)的評估程序房地產(chǎn)評估程序，是房地產(chǎn)評估全過程的各個具體環(huán)節(jié)按其內(nèi)在聯(lián)系所排列出的邏輯順序，主要由以下環(huán)節(jié)順序組成:(一)明確評估基本事項(二)擬定評估工作方案(三)實地查勘搜集資料(四)選用評估方法評定估算(五)確定評估結(jié)果，撰寫評估說明或報告第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法一、基本思路及基本公式評估值＝重新購建價格－損耗二、適用范圍

主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計算損耗的新建房地產(chǎn)。值得注意的是土地的價格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評估土地價值時，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純評估建筑物價格時，成本法較適宜。[例題]某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里，其他費用（包括稅費）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。1、估算土地取得成本土地取得成本＝出讓金＋拆遷費＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本＝開發(fā)費＋其他費用＝3億元/平方公里＋5萬元/畝＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米3、估算投資利息假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：投資利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5

－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]

＝92.70＋13.70＋6.65

＝113.05元/平方米4、估算開發(fā)利潤開發(fā)利潤＝（750＋375）×10%

＝112.5元/平方米5、計算土地價格土地單價＝750＋375＋113.05＋112.5

＝1,350.55元/平方米土地總價＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000元。

第四節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法一、基本思路及步驟無限期：房地產(chǎn)價格＝純收益/資本化率

有限期：

a－年純收益

r－折現(xiàn)率二、適用范圍有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。三、各參數(shù)的估算（一）凈收益除去各種費用后的收益，必須是客觀收益，而非實際收益。因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取。＝＝凈收益潛在收入空置等造成的收入損失營運費用有效毛收入營運費用（二）資本化率實質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報酬率（收益率）。

△

求取方法：1、收益與售價比法（市場法）尋找相類似的交易案例，通過交易案例的純收益與價格的比例獲取資本化率，至少三個交易案例。2、累加法

資本化率無風(fēng)險報酬率風(fēng)險調(diào)整值=+（三）收益期的確定

單獨評房——建筑物的經(jīng)濟壽命單獨評地——土地使用權(quán)年限

（1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定收益期，然后計算土地超出建筑物經(jīng)濟壽命部分的價值。（2）假設(shè)未來收益無限期。但是在計算凈收益時應(yīng)扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。四、收益法的計算公式（一）房地合一評房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用＝管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費（二）房地合一評土地（土地殘余法）

（三）房地合一評房（建筑物殘余法）若純收益a不含折舊，則第五節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法一、基本思路及計算公式以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價值。被估房地產(chǎn)價格＝交易實例單價×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×?xí)r間因素修正系數(shù)×被估房地產(chǎn)面積二、適用對象及條件（一）市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場能夠找到至少3個交易案例（二）被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)三、市場法操作步驟及因素修正（一）蹋勘被估房地產(chǎn)（二）收集與選擇房地產(chǎn)交易實例交易實例應(yīng)符合的條件：

與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價值類型相同籌資條件相似，接近評估基準日，正常交易（或可修正）。（三）建立價格可比基礎(chǔ)（四）估算調(diào)整系數(shù)1、交易情況修正系數(shù)2、交易日期修正系數(shù)3、區(qū)域因素修正系數(shù)直接比較法/間接比較法：4、個別因素修正（1）容積率修正（2）土地使用年期修正

（五）確定比準價格（調(diào)整值）將交易實例的價格與各調(diào)整系數(shù)連乘。（六）確定被估房地產(chǎn)價格將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定評估值。第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法

一、基本思路和計算公式

二、適用范圍及注意事項

該方法主要適用于：待開發(fā)、待拆遷的土地、未完工的房地產(chǎn)項目。運用該方法時需要注意：（1）正確選擇最佳開發(fā)形式（2）正確預(yù)期賣樓價（3）正確預(yù)期各項成本以及注意成本、費用與收益發(fā)生的時間,必要時需折現(xiàn)。

地價＝賣樓價－建筑費－專業(yè)費用－銷售費－利息－稅費－利潤[例]待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開發(fā)空地，土地面積為5,000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率4，覆蓋率≤50%，土地使用權(quán)年限為50年。試估算該宗地目前的價格。1、選用評估方法該宗地為待建筑土地，適用剩余法進行評估，故確定采用剩余法進行評估。2、選擇和確定最佳開發(fā)方式根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預(yù)測，評估人員認為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為20,000平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000平方米。3、估算建設(shè)周期預(yù)計正常情況下該項目的建設(shè)周期為2年。4、預(yù)計售樓價經(jīng)分析預(yù)測，該開發(fā)項目完成后，其中全部商業(yè)用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。預(yù)計商業(yè)用房的平均售價為每平方米8,500元，住宅的平均售價為每平方米6,500元。5、估算開發(fā)費用預(yù)計總建筑費為4,000萬元，專業(yè)費為建筑費的6%，成本利潤率為20%，貸款的年利息率為6%，租售費用和稅費合計為售樓價的4%。在未來2年的建設(shè)周期中，開發(fā)費用的投入情況預(yù)計如下：第一年需投入