寫字樓營銷手冊

目錄TOC\o"1-3"\f\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc246841786"第一部分、寫字樓概述2HYPERLINK\l"_Toc246841787"一、寫字樓的發(fā)展史2HYPERLINK\l"_Toc246841788"一）、寫字樓的發(fā)展2HYPERLINK\l"_Toc246841789"二）、寫字樓的發(fā)展階段劃分4HYPERLINK\l"_Toc246841790"二、寫字樓的發(fā)展趨勢6HYPERLINK\l"_Toc246841791"一）、寫字樓的發(fā)展趨勢7HYPERLINK\l"_Toc246841792"二）、未來寫字樓市場特點34HYPERLINK\l"_Toc246841793"三）、影響寫字樓發(fā)展的主要因素46HYPERLINK\l"_Toc246841794"四）、寫字樓的分類48HYPERLINK\l"_Toc246841795"五）、知名CBD、寫字樓簡介55HYPERLINK\l"_Toc246841796"六）、寫字樓名詞解釋78HYPERLINK\l"_Toc246841797"第二部分、寫字樓營銷常識82HYPERLINK\l"_Toc246841798"一、寫字樓的投資價值82HYPERLINK\l"_Toc246841799"一）、寫字樓成為投資熱點是社會經(jīng)濟發(fā)展的趨勢82HYPERLINK\l"_Toc246841800"二）、寫字樓的投資價值所在83HYPERLINK\l"_Toc246841801"二、寫字樓的客戶特點85HYPERLINK\l"_Toc246841802"一）、寫字樓客戶分類85HYPERLINK\l"_Toc246841803"二）、寫字樓客戶主要考慮的細節(jié)87HYPERLINK\l"_Toc246841804"三、寫字樓營銷技巧89HYPERLINK\l"_Toc246841805"一）、寫字樓營銷環(huán)節(jié)分析89HYPERLINK\l"_Toc246841806"二）、寫字樓營銷特征分析91HYPERLINK\l"_Toc246841807"三）、寫字樓的營銷的一般模式94HYPERLINK\l"_Toc246841808"四、寫字樓營銷案例98HYPERLINK\l"_Toc246841809"第三部分、濟南市寫字樓市場研究116HYPERLINK\l"_Toc246841810"一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究118HYPERLINK\l"_Toc246841811"一）山東省經(jīng)濟概述118HYPERLINK\l"_Toc246841812"二）、濟南市城市綜述120HYPERLINK\l"_Toc246841813"三）、濟南宏觀經(jīng)濟綜合分析121HYPERLINK\l"_Toc246841814"四）、三大區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r分析130HYPERLINK\l"_Toc246841815"二、寫字樓市場研究142HYPERLINK\l"_Toc246841816"一）、濟南市寫字樓發(fā)展概述142HYPERLINK\l"_Toc246841817"二）、城市發(fā)展與市場機遇144HYPERLINK\l"_Toc246841818"三）、濟南寫字樓市場發(fā)展概述144HYPERLINK\l"_Toc246841819"四）、濟南寫字樓的性質(zhì)劃分149HYPERLINK\l"_Toc246841820"五）、濟南市寫字樓區(qū)域板塊劃分164HYPERLINK\l"_Toc246841821"六）、濟南寫字樓區(qū)域市場研析166HYPERLINK\l"_Toc246841822"七）、濟南寫字樓市場特點綜述181HYPERLINK\l"_Toc246841823"八）、濟南寫字樓供應(yīng)與需求分析184HYPERLINK\l"_Toc246841824"三、典型個案分析188HYPERLINK\l"_Toc246841825"四、濟南寫字樓市場總結(jié)208第一部分、寫字樓概述一、寫字樓的發(fā)展史一）、寫字樓的發(fā)展1.1我國寫字樓歷史概述寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者是由辦公室組成的大樓。作為收益性物業(yè)，寫字樓也常常被用來全部出租，以收回投資和取得利潤。《北京市供熱鍋爐（機）房基本情況調(diào)查表》填表說明:寫字樓是指企業(yè)、事業(yè)、機關(guān)、團體、學(xué)校、醫(yī)院等單位辦公用的建筑物。“寫字樓”一詞是由境外傳入的。按照國內(nèi)過去的習(xí)慣，通常稱為“辦公樓”，并主要作為所有權(quán)人的辦公之用。所謂寫字樓是指供各種政府機構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)的職員辦理行政事務(wù)和從事業(yè)務(wù)活動的樓宇。寫字樓原意是指用于辦公用房、輔助用房和交通系統(tǒng)三部分組成?！皩懽謽恰币辉~起源于英文中的“office”，后經(jīng)港澳翻譯成“寫字樓”。上世紀80年代隨著港產(chǎn)電影進入內(nèi)地，首先在東南沿海的廣州、深圳等經(jīng)濟發(fā)達城市流行起來。后來由于港澳地產(chǎn)商進入北京、上海等內(nèi)陸地區(qū)，“寫字樓”這一叫法居間成為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中商務(wù)辦公物業(yè)的代名詞。它不僅限于人們以往觀念中的辦公場所，而是發(fā)展成為新興的服務(wù)行業(yè)所必需生產(chǎn)空間。因此，寫字樓成為城市第三樓建筑就必然有為它服務(wù)的飯店及公寓、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂設(shè)施等相應(yīng)的綜合配套建筑，而這些建筑綜合在一起便形成了現(xiàn)代城市的中心，也就是中心商務(wù)區(qū)。寫字樓即辦公用房，是機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，現(xiàn)代辦公樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展，由于城市土地緊俏，特別是市中心區(qū)地價猛漲、建筑物逐步向高層發(fā)展，使許多中小企事業(yè)單位難以獨立修建辦公樓，因此，房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)修建辦公樓，分層出售，出租的業(yè)務(wù)迅速興起。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟活動管理?！睆倪@個意義上講，寫字樓是指國家機關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事物或從事業(yè)務(wù)活動的建筑物，其使用者包括營利性的經(jīng)濟實體和非營利性的管理機構(gòu)，是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產(chǎn)生的。1.2國內(nèi)一線城市寫字樓發(fā)展歷史（1）北京早期的北京寫字樓建設(shè)主要是伴隨涉外高檔酒店興起，在日壇和三里屯使館區(qū)的兩個商務(wù)中心區(qū)形成的推動下，國際大廈和賽特中心使得建國門外大街先于其他地區(qū)而成為北京寫字樓發(fā)展的根據(jù)地。1988年～1992年間，國貿(mào)中心成為北京寫字樓歷史的里程碑，使建國門外大街商務(wù)區(qū)彼一時重心向東偏移。而亮馬河區(qū)域在北京人看來幾乎是在一夜之間搖身一變?yōu)楦邫n商務(wù)區(qū)的。1997年～2000年間，金融街的崛起使得國內(nèi)企業(yè)對寫字樓的需求啟動，同時也打破了國貿(mào)CBD區(qū)的壟斷地位，給北京寫字樓市場未來的多極化發(fā)展作好了客戶準備。2000年以后，中關(guān)村憑借獨一無二的人力資源和技術(shù)，貿(mào)易資源；還有就是個性化、人文化特色逐漸脫穎而出，形成了以高科技為核心的寫字樓集聚區(qū)。（2）上海上海的寫字樓從1994年左右開始起步，當(dāng)時寫字樓主要集中在長寧、虹橋一帶，由于距離虹橋國際機場較近，具備了一定的先天優(yōu)勢，因此吸引了大量的外資投資商在此處建各類寫字樓，此外在古北新區(qū)附近也形成了以“富人區(qū)”著稱的寫字樓集中區(qū)域，此地區(qū)是典型的商業(yè)地產(chǎn)帶動寫字樓發(fā)展，臺灣人、日本人居多，形成高消費群體，促進了寫字樓經(jīng)濟的形成。但既無軌道交通，也未成為商業(yè)中心。到了1997年、1998年，南京西路，淮海中路憑借其濃厚的文化底蘊，地鐵效應(yīng)的影響逐步成為上海寫字樓市場的核心區(qū)域，而此時的虹橋區(qū)域和古北區(qū)域由于交通原因，影響力逐步減弱。在1997年間，浦東小陸家嘴地區(qū)由于政府行為的作用，形成了以金融為主的商務(wù)樓密集區(qū)。而虹橋開發(fā)區(qū)由于受“重心東移”政策等方面的影響，近年區(qū)域交通和商業(yè)環(huán)境發(fā)展相對滯后，加上國際航班的東遷致使虹橋開發(fā)區(qū)的寫字樓的發(fā)展受到嚴重影響。（3）廣州和深圳廣州的傳統(tǒng)寫字樓主要集中在環(huán)市東路沿線，由于發(fā)展時間較早，到目前為止，此地區(qū)的寫字樓存量較多，并且由于1997年的東南亞金融危機造成該地區(qū)在建寫字樓出現(xiàn)多個爛尾樓項目。在環(huán)市東路沿線發(fā)展后，天河北作為廣州市政府的大力扶植地區(qū)，迅速發(fā)展，成為廣洲市一個高檔商務(wù)區(qū)。而深圳的傳統(tǒng)寫字樓聚集區(qū)為羅湖區(qū)，羅湖區(qū)主要是傳統(tǒng)的商業(yè)集中區(qū)，良好的商業(yè)配套設(shè)施造就了一大批頂級寫字樓。2004年，受到廣州市政府的政策導(dǎo)向作用，福田中心區(qū)開始逐漸發(fā)展起來，并有可能是未來兩年寫字樓供應(yīng)的重點區(qū)域。二）、寫字樓的發(fā)展階段劃分1、從寫字樓構(gòu)造形式看，寫字樓的發(fā)展主要分為以下四個階段：（1）第一代寫字樓：普通型商務(wù)寫字樓（50年代至80年代初）結(jié)構(gòu)：采用沉重的磚石結(jié)構(gòu)墻體

層數(shù)：層高大都不超過6層

用途：多為自用型行政辦公樓

體制：事業(yè)型行政化管理

配套：普通型寫字樓往往是自成體系，圍墻圍地，獨門獨院并配有小禮堂、食堂、車庫、鍋爐、醫(yī)務(wù)室、托兒所等機構(gòu)，形成萬事不求人的閉關(guān)自守局面。在功能上只能提供簡單的辦公場所，陳舊的通訊手段，大食堂式的午餐服務(wù)，傳達室式的報刊信件收發(fā)，值班室式的保安措施等項內(nèi)容。

（2）第二代寫字樓：綜合型仿國際標準寫字樓（80年代至90年代）

結(jié)構(gòu)：仍以磚石材料為主，但開始注重寫字樓的時代性、審美性和實用性

層數(shù)：從6-8層向高空間格局發(fā)展

用途：分層、分區(qū)出租、出售給業(yè)主或租戶實現(xiàn)了商務(wù)寫字樓物業(yè)的商業(yè)化。

體制：逐漸開始出現(xiàn)由發(fā)展商統(tǒng)一開發(fā)商務(wù)寫字樓，土地劃撥

配套：配備了消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、中控系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)施；配備了商務(wù)中心。

（3）第三代寫字樓：智能型商務(wù)寫字樓（90年代后）

結(jié)構(gòu)：采用框架剪力墻

層數(shù)：層高大都超過20層

用途：多為營利型

體制：土地出讓、產(chǎn)權(quán)形式

配套：5A寫字樓標準；通訊自動化（CA）、辦公自動化（OA）、建筑設(shè)備自動化（BA）、防火自動化（FA）、安全保衛(wèi)自動化（SA）開始出現(xiàn)人性化服務(wù)，商務(wù)中心、票務(wù)、問詢、郵政、銀行、美容美發(fā)、康樂、洗衣、工作餐、標準服務(wù)、特約服務(wù)、停車場、保潔、保安服務(wù)等內(nèi)容。

（4）第四代寫字樓：國際型頂級商務(wù)寫字樓（現(xiàn)在）

結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)

層數(shù)：比高形式，以建設(shè)區(qū)域標志性建筑高度為標準

用途：打造國際影響力、擴大知名度、贏取利益

體制：土地出讓、產(chǎn)權(quán)形式、國家鼓勵

配套：基本與第三類相同，但是在建筑標準上有更深一層突破2、商品寫字樓的發(fā)展可以分為下面三個階段：（1）第一階段（1992－1996年）超速增長商品寫字樓市場始于90年代初，伴隨著國內(nèi)經(jīng)濟的快速增長，外來投資的增加，企業(yè)辦公需求激增，而當(dāng)時可供租售的寫字樓物業(yè)異常短缺，租金直線上漲。上海、北京在95年前后，租金水平達到歷史最高點約500元/平方米.月。高額的利潤驅(qū)使開發(fā)商將大量的資金投入寫字樓開發(fā)，直接導(dǎo)致了未來寫字樓市場的超常發(fā)展和供過于求。據(jù)統(tǒng)計，1996年，北京、上海和廣州三地寫字樓投資額達到276億元，占同期房地產(chǎn)投資額的24%。（2）第二階段（1997－1999年）蕭條萎縮隨著國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，國際經(jīng)濟趨于低迷，寫字樓市場需求開始萎縮。北京、上海、廣州的FDI和外資企業(yè)數(shù)目變化清晰的顯示了這一趨勢。而同期的寫字樓供應(yīng)卻仍處于高峰，1996－1998年上海寫字樓累計竣工面積超過400萬平方米，北京超過250萬平方米。此消彼長，辦公樓空置量迅速增加，1998年上海寫字樓空置量達到189萬平方米，而同期租金水平也大幅下跌，三年下跌近7成。盡管政府在1993、1995年出臺相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策，但是寫字樓市場仍不可避免的進入了發(fā)展調(diào)整期。（3）第三階段（2000－）穩(wěn)步回升國際經(jīng)濟形勢發(fā)展趨好，中國國際經(jīng)濟地位提升，外資投資增長，外企數(shù)量迅速回升，帶來了大量的辦公需求。另一方面，國內(nèi)經(jīng)濟回暖，內(nèi)資企業(yè)實力增強、規(guī)模擴大，對辦公樓的需求也大幅增加。2000年起，各城市寫字樓供求關(guān)系明顯好轉(zhuǎn)，租金水平也開始回升。但9.11事件之后受到全球經(jīng)濟不景氣的影響，外資進入速度放緩，2002年，各城市寫字樓租金水平呈現(xiàn)波動趨勢，市場未能完全擺脫前期的不良影響，但穩(wěn)步回升的趨勢將隨著中國經(jīng)濟的快速崛起成為必然。二、寫字樓的發(fā)展趨勢一）、寫字樓的發(fā)展趨勢（一）、寫字樓產(chǎn)品形態(tài)

1.1建筑設(shè)計

（1）外形設(shè)計亮點在目前推出的寫字樓項目中，外觀設(shè)計特色主要體現(xiàn)在三個方面。其一是外立面的燈光設(shè)計，如北京中關(guān)村金融中心除頂部燈光外，沿其獨特的弧線立面線條布有泛光設(shè)計，自上而下逐漸退暈，強調(diào)間接照明的柔和色調(diào)。又如深圳世界金融中心的樓體照明系統(tǒng)和頂部智能化變光系統(tǒng)。其二是不再片面追求建筑物高度，開始關(guān)注差異化的外觀段計。如上海企業(yè)天地的外觀設(shè)計從20世紀30年代風(fēng)靡上海的ArtDeco裝飾風(fēng)格中汲取靈感，營造了一種歷史和現(xiàn)代交融的文化氛圍。ArtDeco裝飾風(fēng)格在外灘建筑群中被大量采用。又如北京總部基地和東莞的星河傳說IEO國際街區(qū)的寫字樓外觀設(shè)計，將寫字樓單體建筑面積縮小，一個單體表現(xiàn)一個或一類企業(yè)的個體形象。其三是外觀造型設(shè)計，如北京中關(guān)村金融中心的雙曲面立面；融科資訊獨特的V形建筑設(shè)計，使辦公空間享有更多與綠色環(huán)境的接觸面。該項目同時利用建筑底層架空和設(shè)置柱廊，營造空間流通感。A、B、C座整體連通，以采光井引入陽光。A座首層、二層與頂層后退，底層形成一排柱廊，頂層則形成屋頂花園。C座南北兩塔底層雙層挑空，讓出許多綠地空間，享受更多自然氣息：再如北京中環(huán)世貿(mào)中心U形敞開式建筑體形設(shè)計，使可視景觀的建筑面積大大增加。U形敞開式設(shè)計多用于與廣場相連的建筑，它可以擴大建筑的視覺空間，造成更為強烈的視覺效果，使廣場更開闊、更伸展，使得樓內(nèi)空間更舒展、自然，具有流動性、開放性等特點：又如中美節(jié)能示范樓的外觀設(shè)計采用十字形建筑外形，十字形建筑方案比同面積的矩形建筑節(jié)能10%。此外，還有廣州的中泰國際和深圳的中洲中心都有將板樓設(shè)計風(fēng)格引入寫字樓。下表給出了外觀設(shè)計有特色的寫字樓項目名稱。在這些典型項目中，有多個項目的建筑設(shè)計公司為美國SOM設(shè)計事務(wù)所。值得關(guān)注其外觀設(shè)計的寫字樓項目如：中關(guān)村金融中心：企業(yè)天地：安聯(lián)大廈：深圳藍牙水晶（2）結(jié)構(gòu)設(shè)計創(chuàng)新結(jié)構(gòu)設(shè)計有特色的項目包括北京錦秋國際、北京LG大廈、上海企業(yè)天地和深圳世界金融中心。深圳藍牙水晶北京錦秋國際采用雙核心筒結(jié)構(gòu)，薄板樓體，進深7～9米。LG大廈特別的環(huán)形無柱平面設(shè)計，配合12～15米進深，起到充分引入光線，開闊視野的效果。上海企業(yè)天地在樓宇的中部核心筒處加上了重負荷載，大大增加了標準層的載重能力，有利于某些特殊行業(yè)的辦公需求，如律師的辦公室中書籍多，重量大，一些公司的保險柜重量也較大，均對承重有特殊要求。世界金融寸心的十字式核心簡設(shè)計，將公共設(shè)施全部集中于核心筒內(nèi)，辦公面積實用率提高，中高層單位還能在核心筒內(nèi)得到更多空間。此外，該項目由于采用了勁性鋼筋結(jié)構(gòu)設(shè)計和施工新工藝，確保辦公區(qū)在12米跨度下所有的空間均能在無柱狀態(tài)中，自由間隔。

（3）公共區(qū)域設(shè)計

北京、上海和廣州、深圳四地新推出的寫字樓產(chǎn)品中，公共區(qū)域的設(shè)計和裝飾裝修成為提升寫字樓整體品質(zhì)的重要方面。這些公共區(qū)域主要包括：大堂、候客區(qū)、中庭、走廊、休閑區(qū)、衛(wèi)生間和電梯間。比如北京錦秋國際的大堂高度為9.6米，設(shè)計有玻璃空中走廊，使空間更加生動流暢：融科資訊A座設(shè)有高達8米的雙層中庭，形成人與陽光、自然的交融空間。融科資訊C座頂層配有空中花園、入口處靈秀的水景更是點睛之筆；深圳國際商會中心大堂高18米高，共3000平方米。在公共區(qū)域的生態(tài)環(huán)境營造方面，廣州寫字樓相對比較多的采用水系景觀，如中信廣場和中泰國際。廣州保利國際廣場除了其外部特有的自自然資源優(yōu)勢外，還計劃建造內(nèi)部綠化廣場，配以水系、喬木和灌木，將辦公環(huán)境遠離喧鬧的市中心，另辟一片新地。從大部分公共區(qū)域設(shè)計比較好的寫字樓項目來看，大堂設(shè)計、空中花園設(shè)計、中庭設(shè)計和候客區(qū)配套等會成為賣點，而其他一些細部設(shè)計，如水幕、電梯間裝飾等不會是賣點，只用于提升物業(yè)整體品質(zhì)。（4）辦公舒適度寫字樓辦公單元的舒適度主要體現(xiàn)在三個方面，其一是單元空間尺度，其二是自然采光和通風(fēng)，其三是配套設(shè)施和內(nèi)部裝修。從單元空間尺度看，主要表現(xiàn)在加大標準層面積、柱距、層高和進深。如上海企業(yè)天地標準層面積超過2000平方米，上?；ㄆ齑髲B標準層面積達到2600平方米。這樣有利于大型公司在一層上設(shè)立，而不需要租用多層。柱距有達到9～12米，如上海嘉華中心，以此實現(xiàn)無強制的空間分割，使得入駐企業(yè)可以根據(jù)自身特點分隔辦公空間。無論是存量寫字樓還是新建的頂級寫字樓均把凈高作為衡量寫字樓品質(zhì)的重要標準，新建甲A級寫字樓層高在2.7～2.8米，如上海金貿(mào)大廈凈高2.8米。深圳地王大廈由于其是在上世紀80年代建成的，因此電梯、網(wǎng)絡(luò)配置等硬件設(shè)施相對并不理想，但是其開問、進深、過道、層高、電梯開問和轎廂高度的設(shè)計在深圳寫字樓市場仍是獨樹一幟。尤其值得一提的是其過道達到1.8米，適宜的內(nèi)部空間尺寸設(shè)計使地王大廈即使面臨硬件配套的不足仍受到外企和入駐外籍人士的歡迎和認同。從自然采光和通風(fēng)看，中美節(jié)能示范樓找到光照好而能量散失小的最佳點，室內(nèi)開間大，自然光線和自然通風(fēng)效果好。通常辦公室臨窗區(qū)域存在炫目的現(xiàn)象，而室內(nèi)離窗遠的地方則光線不足。中美節(jié)能示范樓在窗戶上設(shè)計了一個反光板，把光巧妙地反射到室內(nèi)各個角落，近處不刺眼，最遠處的光也適合讀書看報，上班就不用開燈了。上海企業(yè)天地利用透明玻璃采光。照明亮度達到750勒克司，一般的寫字樓在450左右。從配套設(shè)施和內(nèi)部裝修看，頂級寫字樓為入駐企業(yè)提供預(yù)留水井道和煙道，便于其建造內(nèi)部衛(wèi)生間、沐浴間和茶室等，如企業(yè)天地。上海來福士廣場選用暖色調(diào)和木廳材料裝修辦公空間，給使用者一種溫暖的辦公環(huán)境。盡管這樣使成本提高，但是突出了寫字樓品質(zhì)，租戶反映良好。廣州珠江新城CBD區(qū)域內(nèi)的勤建商務(wù)大廈推出了復(fù)式的辦公空間和內(nèi)部空中花園。1.2建筑材料寫字樓外墻材料主要采用玻璃幕墻、鋁合金、石材和遮陽半。頂級和部分甲級寫字樓玻璃幕墻采用門窗式中空Low-e單層鍍膜或雙層鍍膜鋼化玻璃。該種玻璃幕墻具有低污染，低輻射，折射率高，隔音隔熱等效果。北京融科資訊C座采用的雙層玻璃幕墻.前后層玻璃間隔60cm，配有自由開啟百葉。LG大廈引入全自動感應(yīng)的大型綠色落地玻璃窗，采用來自美國interpane公司的6+12A+6隔絕低輻射的Azurlite玻璃，隔絕紫外線與室外噪音，避免灼熱。北京中環(huán)世貿(mào)中心采用Low-e高通透中空單鍍玻璃和斷熱冷橋幕墻，結(jié)合局部開放式的幕墻構(gòu)造系統(tǒng)實現(xiàn)玻璃幕墻透明度高，傳熱系數(shù)低的效果。在中環(huán)世貿(mào)中心標準層中，可開啟窗占有效幕墻面積的1／4（一般為1／8-1／12），可開啟窗采用目前世界上最先進的下旋式開啟方式，即在靠近地面位置向內(nèi)開啟，使得新鮮空氣自下而上更容易到達人的頭部，使人的呼吸更舒適、順暢。由于春秋兩季室內(nèi)外溫差不大，可不使用中央空調(diào)系統(tǒng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度及空氣質(zhì)量，直接采用自然通風(fēng)。寫字樓外墻遮陽板主要材料為鋁和陶瓷玻璃，多為水平設(shè)置。廣州的發(fā)展中心大廈采用的德國進口旋轉(zhuǎn)遮陽板垂直設(shè)置。北京錦秋國際南立面和東立面裝有大截面梭形鋁百葉，西立面采用外挑的彩釉玻璃遮陽板，解決西曬問題，這是國內(nèi)首先使用的。中關(guān)村金融中心采用單元式玻璃幕墻，通透的低輻射玻璃大大降低了紫外線輻射與光污染，連廊幕墻裝置了感應(yīng)式遮陽百葉，避免強光照射。此外，清華大學(xué)的超低能耗示范樓在活動地板中布置了相變蓄能材料。在冬季白天，該種材料蓄存由玻璃幕墻和窗戶進入室內(nèi)的太陽輻射熱，晚上向室內(nèi)放出蓄存的熱量，詳見節(jié)能環(huán)保章節(jié)。1.3電梯寫字樓電梯品質(zhì)主要體現(xiàn)在數(shù)量、速度、載重和轎廂三個方面，在數(shù)量上，頂級寫字樓能夠?qū)崿F(xiàn)2層一部電梯的數(shù)量配置，如深圳華潤大廈。從地區(qū)比較上看，上海寫字樓電梯配置相對較多，廣州和深圳相對較少，就連廣州中信廣場也會出現(xiàn)上班高峰，排起長隊等候電梯的現(xiàn)象。在速度上，高速客用電梯可達到6m／s。從分區(qū)上看，低區(qū)約每秒5米，中區(qū)約7米，高區(qū)約7～8米。配置較高的寫字樓電梯平均等候時間30～45秒，高峰時間約45秒。在載重上，頂級寫字樓的客用電梯容量均在20人以上。在轎廂尺寸上，新建寫字樓與存量寫字樓相比有明顯改進，加大了電梯轎箱的高、寬、深，尤其是在寬度與深度方面有明顯提升，寬×深×高達到2.7米×2.2米×3米。深圳地王大廈轎廂高度和廣州金利來大廈轎廂進深超過同類寫字樓項目。從實地調(diào)研獲得信息看，寫字樓電梯品牌主要有三菱（進口，合資）、德國OTIS、合資OTIS、日立、東芝、蒂森、迅達（深圳華潤大廈）、G&C（中信泰福廣場）和Schindler（如企業(yè)天地）。在電梯智能化方面，寫字樓大多采用電梯分區(qū)，個別項目引入外呼式智能控制系統(tǒng)，根據(jù)樓層優(yōu)化原則，即時提供搭乘的電梯，如北京騰達大廈、深圳華潤大廈等。中環(huán)世貿(mào)中心的電梯系統(tǒng)在大堂的入口處就設(shè)置聲音感應(yīng)系統(tǒng)。來客說出要去的樓層，系統(tǒng)自動就指示您該搭乘的電梯號，減少了等待的時間。招商銀行大廈配套有門禁系統(tǒng)，周末必須使用入駐企業(yè)門卡才能開動電梯。1.4空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)現(xiàn)階段寫字樓采用的空調(diào)系統(tǒng)仍以中央空調(diào)系統(tǒng)、離心式冷水機組和風(fēng)機盤管方式為主。設(shè)計室內(nèi)溫度多為夏季24～26度，冬季24～26度：相對濕度一般在30%～55%。部分寫字樓中央空調(diào)系統(tǒng)不能根據(jù)使用者數(shù)量的變化進行調(diào)整，能耗比較大，不能根據(jù)個人的需要調(diào)節(jié)溫度和濕度，舒適度不佳。從實地調(diào)研情況看，寫字樓空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的改善主要體現(xiàn)在三個方面，其一是兩套空調(diào)系統(tǒng)分時控制；其二是空調(diào)開啟和溫度分區(qū)控制；其三是地下送風(fēng)。所謂兩套空調(diào)系統(tǒng)是一套運用冷凍水的空調(diào)系統(tǒng)，加一套運用冷卻水的系統(tǒng)。下班后等空調(diào)需求較少的時段，可以采用冷卻水制冷系統(tǒng)。而空調(diào)開啟和溫度分區(qū)控制，則主要通過引入VAV系統(tǒng)（變風(fēng)量風(fēng)機盤管系統(tǒng)），詳見節(jié)能環(huán)保章節(jié)。比如北京LG大廈采用四管制HVAC空調(diào)系統(tǒng)，每層8套獨立控制的VAV可變空氣量系統(tǒng)、分區(qū)控制、自動調(diào)節(jié)溫度與新風(fēng)量。專用的AHU將強制變溫和嚴格過濾的空氣輸送至每層，獨有的濕度控制，將濕度保持最佳狀態(tài)，消音震動裝置，屏蔽管道傳來的噪音。再如中關(guān)村金融中心的四管制VAV空調(diào)，配套世界領(lǐng)先的集中冰蓄冷低溫送風(fēng)技術(shù)，并在新風(fēng)系統(tǒng)中設(shè)計有雙層過濾和消毒系統(tǒng)，為使用者帶來綠色、健康辦公空間。深圳華潤大廈的VAV系統(tǒng)，可以根據(jù)不同房間，不同人的需要局部調(diào)節(jié)溫度，采用的Honeywell控制器，比風(fēng)機盤管清潔。風(fēng)機盤管在濕環(huán)境下工作，對環(huán)境污染較大。該項目的水泵和冷卻塔部分采用變頻技術(shù)可以有效節(jié)能。又如融科資訊采用集中式全空氣風(fēng)機盤管，內(nèi)外分區(qū)控制。其C座采用模塊式再分區(qū)，分為內(nèi)區(qū)、外區(qū)南向、外區(qū)北向三個區(qū)域可滿足不同負荷特點分別供應(yīng)冷熱的要求。用戶計算機房專用空調(diào)：獨立24小時空調(diào)冷卻水供應(yīng)。在下送風(fēng)系統(tǒng)中，中美示范工程樓是一個很好的例子。其采用了下送風(fēng)的中央空調(diào)，冷空氣由下到上。目前安裝的空調(diào)多是上送風(fēng)，用的是空氣對流降溫的道理。人們?yōu)榱艘?1攝氏度的溫度，往往把開關(guān)調(diào)到18攝氏度。盡管下送風(fēng)系統(tǒng)購置成本高與上送風(fēng)，但其運行費用低和節(jié)能效果好。此外，世界金融中心采用高效能UACS（地下送風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)），又稱靈活空間送風(fēng)系統(tǒng)。內(nèi)藏式室內(nèi)空氣處理機，把處理后地空氣送入活動板下的送風(fēng)區(qū)，再由裝在活動板下的送風(fēng)終端機，從地板上的送風(fēng)到人的呼吸區(qū)內(nèi)，由裝在地板上的回風(fēng)口進入地板下的回風(fēng)區(qū)，回到空氣處理機，處理后再送到室內(nèi)。如此氣流循環(huán)，打破了傳統(tǒng)空調(diào)氣流組織形式，使室內(nèi)溫度均勻。房間平面分割可以靈活布置，不受空間局限。出風(fēng)速度、溫度均可由個人設(shè)定調(diào)節(jié)，空氣處理機設(shè)有新風(fēng)入口和滅菌、過濾裝置，使室內(nèi)空氣更潔凈、舒適、健康。該系統(tǒng)比傳統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)節(jié)電三分之一。廣州保利國際廣場也利用了地下送風(fēng)系統(tǒng)。從市場上看，空調(diào)主機主流品牌為約克，開利和特靈。寫字樓標準工作時間是周一到周五8：00～18：00，19：00周六8：00～12：00／13：00。超時空調(diào)費主要以使用面積或者單元數(shù)量、風(fēng)口數(shù)量來計算。中信泰福利用單元數(shù)來測算，超時空調(diào)費為230元，小時，單元來福士廣場利用面積測算，超時空調(diào)費為0.4元，小時／平方米；嘉華中心主要看客戶的空調(diào)風(fēng)口量0.5元，小時／風(fēng)口。而深圳諾德中心加班時間的空調(diào)計費按照熱流量計算。1.5智能化配置（1）樓宇控制在樓宇控制系統(tǒng)（BAS）方面，主流品牌包括德國西門子、美國江森和Honeywell。樓宇控制系統(tǒng)是利用先進的計算機控制技術(shù)和計算機網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)，對大廈內(nèi)各類機電設(shè)備實現(xiàn)有機的管理和監(jiān)控，達到降低設(shè)備的運行能耗，節(jié)約運行成本，延長設(shè)備使用時間，提高工作效率，降低人員開支等效果。例如在空調(diào)系統(tǒng)中，可以通過BA系統(tǒng)綜合各空調(diào)負荷參數(shù)，控制適中的室內(nèi)環(huán)境，合理開啟各空調(diào)末端設(shè)備，同時主機綜合各點制冷需求，控制主機開啟臺數(shù)，根據(jù)主機需要合理開停配套水泵臺數(shù)，從而實現(xiàn)全系統(tǒng)的節(jié)能要求，另一方面，BA系統(tǒng)可以有效監(jiān)視各設(shè)備的運行狀態(tài)，自動輪流開停每臺設(shè)備，使得設(shè)備的磨損程度趨于平衡。又如對公共照明系統(tǒng)的管理，可以通過BA系統(tǒng)控制大廈內(nèi)若干處照明的開停時間。實現(xiàn)無人值守便可按要求開停照明，從而減少用電浪費，并提高控制的準確性，合理性。（2）通訊在通訊方面，頂級和部分甲級寫字樓達到光纖主干，12～24芯光纖通訊電纜，超5類，6類線，百兆到用戶端口。以被譽為中關(guān)村”信息化樣板園區(qū)”的融科資訊為例，其直接與中國電信骨干節(jié)點相聯(lián)，帶寬622M，并可擴容至2.5G，隨時滿足客戶帶寬需求，并引入無線上網(wǎng)設(shè)施，可以在樓下咖啡廳，大堂茶座，甚至樓頂花園，滿足移動辦公的現(xiàn)實需求，無線傳輸速率11M。同時有中國電信、網(wǎng)通、聯(lián)通等多家電信運營商提供各類服務(wù)。中國網(wǎng)通CNCCONNECT計劃通過光纜組成“網(wǎng)中之網(wǎng)”的用戶。項目配備遠程視頻會議、同聲傳譯、衛(wèi)星有線電視、32方電話會議、數(shù)字電影播放、無線寬帶上網(wǎng)、有線寬帶上網(wǎng)等功能，可提供超大高清晰背投、高清晰前投、多媒體投影機、專業(yè)高性能電子白板先進影碟錄像播放系統(tǒng)、高保真專業(yè)會議音響等先進的設(shè)備支持。C座數(shù)據(jù)通訊的外部光纜由中國電信城域骨干網(wǎng)光節(jié)點引入，傳輸帶寬達2.5G。此外，LG大廈附加通信系統(tǒng)：數(shù)字電話交換系統(tǒng)，完全自動程序化設(shè)計，客戶可以不必安裝公司內(nèi)部的電話轉(zhuǎn)換系統(tǒng)。從實地調(diào)研收集的資料看，一般的電信運營商包括電信網(wǎng)通兩家，部分頂級寫字樓提供聯(lián)通入網(wǎng)服務(wù)，如上海嘉華中心，極少數(shù)提供長城寬帶業(yè)務(wù)。上海企業(yè)天地同時提供這四家電信運營商。（3）布線甲A級寫字樓大多采用綜合布線系統(tǒng)。以融資資訊的布線系統(tǒng)為例，其語音采用三類大對數(shù)電纜，數(shù)據(jù)采用6芯多模光纖，C座數(shù)據(jù)采用18芯多模光纖。A座將樓宇自控管理系統(tǒng)（BAS）、火災(zāi)報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)（FAS）、停車場管理系統(tǒng)（CPS）、安全防范系統(tǒng)（SAS）各子系統(tǒng)通過樓宇綜合布線系統(tǒng)進行聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)相互聯(lián)動控制。具有良好的可擴展性，開放的通訊接口和通用的通訊協(xié)議，為將來擴展為IBMS提供可能性。OA、CA均為獨立的系統(tǒng)，又如LG大廈新一代多功能纜線系統(tǒng)，聲音系統(tǒng)采用cat-5的25對骨干纜線，數(shù)據(jù)系統(tǒng)采用前兆比特的光纜骨干，水平分系統(tǒng)采用cat-6纜線，同時無需增加任何設(shè)備，可隨環(huán)境改變而升級。配合綜合布線系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)地板也在多個新推出的寫字樓項目中被引用，改變了地下線槽的傳統(tǒng)方式。如融科資訊寫字樓層全面鋪設(shè)鋼質(zhì)防靜電架空網(wǎng)絡(luò)線槽地板，高度8cm。LG大廈的網(wǎng)絡(luò)鋼質(zhì)架空地板厚度10cm。網(wǎng)絡(luò)地板的應(yīng)用解決了一部分布線煩惱，辦公空間自由分隔受限的問題。從實地調(diào)研收集的數(shù)據(jù)看，網(wǎng)絡(luò)地板一般在10cm以上，以配合大型外資企業(yè)布線多的要求。上海企業(yè)天地網(wǎng)絡(luò)地板達到20cm，嘉華中心采用通過IS09001認證的華通架空地板10cm，來福士廣場13cm，匯亞大廈15cm。（4）照明和安保消防在寫字樓照明智能化控制方面，中美節(jié)能示范樓的室內(nèi)燈是自動控制的二級開關(guān)，能根據(jù)室外亮度控制室內(nèi)燈光。當(dāng)室內(nèi)光線充分時，開燈，燈也不會亮。LG大廈采用全隱蔽，高輸出，低炫光的熒光燈提供照明，使電腦屏幕消除反光現(xiàn)象，消除視覺疲勞。照明監(jiān)控系統(tǒng)由中央系統(tǒng)統(tǒng)一管理，客戶通過電話，internet，開關(guān)實現(xiàn)溫度和照明的加班預(yù)設(shè)置。從實地調(diào)研收集數(shù)據(jù)看，F(xiàn)AS主流品牌辛普利斯、愛德華、Honeywell和西門子。大多數(shù)甲A寫字樓的消防報警系統(tǒng)都實現(xiàn)消防泵栓、人工泵和警鈴聯(lián)動。保安系統(tǒng)主要是閉路電視，停車場采用智能卡管理和車位引導(dǎo)。LG大廈智能停車設(shè)施采用自動繳費裝置和停車引導(dǎo)設(shè)施，自動顯示車位信息。固定車輛采用RFID卡出入。1.6商業(yè)和商務(wù)配套商業(yè)和商務(wù)配套方面分成三種情況。其一是單獨寫字樓，則在寫字樓低區(qū)，一般在1層設(shè)有咖啡吧以及休息區(qū)，銀行，健身中心，在地下1層設(shè)有餐飲娛樂配套中心。以融科資訊為例，其商業(yè)和商務(wù)配套包括：A座——俏江南餐廳、中國銀行、多功能會議廳、郵局、瑞爾齒科，派力蒙咖啡，意大利西餐廳等：C座——4000平米健身中心，陽光泳池，美容美體，茶餐廳，專賣店，銀行，商務(wù)中心，會議室，高檔餐飲。其二是寫字樓與商鋪結(jié)合。該種模式又可細分為兩種，陪況。若商鋪面積不大，則以銷售高檔奢侈品為主，如企業(yè)天地低區(qū)兩層的專賣店：若商鋪面積較大，則可能形成業(yè)態(tài)豐富的購物中心，比如恒隆廣場，在1層和2層設(shè)立了國際名牌專賣店，在3層配置了美容服飾店，4層安排了時尚家居中心，5層為商務(wù)中心。其三是附樓或者裙房支持，如金貿(mào)大廈的裙房總建筑面積32270平方米，地下1層為小吃廣場，地面層設(shè)有會議廳，宴會廳和影劇場等；地上3～6層為大型購物、娛樂中心。裙房的設(shè)計為金貿(mào)大廈提供了良好的商務(wù)配套。廣州和深圳寫字樓多具備1--2層或多層底商和百貨商場，如中信廣場、中泰國際、地王大廈、華潤大廈等，這可能是嶺南建筑底商的傳承。相比于北京和上海，深圳和廣州寫字樓個別區(qū)域?qū)懽謽峭獠?、周邊的商?wù)配套不理想，尤其是兩地的CBD區(qū)。1.7交通組織交通組織表現(xiàn)出三大特征，其一是充分利用外部配套的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如地鐵、立體車庫和廣場停車場等，如北京中關(guān)村金融中心利用中關(guān)村廣場地下一層國內(nèi)首次采用的貫通所有建筑的交通環(huán)廊組織內(nèi)外部交通。中關(guān)村廣場所有建筑物2層通過連廊和平臺相互連通，成為全天候的2層步行系統(tǒng)，先進的立體交通系統(tǒng)整體實現(xiàn)了社區(qū)的人車分流。再如深圳CBD，即規(guī)劃建設(shè)的中心區(qū)內(nèi)，以國際商會大廈、中央商務(wù)大廈為典型的7棟寫字樓聚集區(qū)內(nèi)配套有統(tǒng)一的區(qū)內(nèi)停車廣場和地下停車庫。其二是充分利用地下資源。在地下設(shè)有由電腦停車管理系統(tǒng)控制停車庫，分層（一般為地下一層與地下二層）分區(qū)（可以分成面包車停放區(qū)與轎車停放區(qū)）。有些寫字樓直接將地下通道與地鐵相連。由于深圳寫字樓批地面積都相對較小，很難看到寫字樓項目具備開闊的廣場，項目與項目之間比較局促。因此，較多運用地下停車和地下交通組織。其三是人車分流設(shè)計，如中環(huán)世貿(mào)中心規(guī)劃的出發(fā)點是各出入口獨立，商業(yè)辦公分流，人車分流，同時留有一定的改造余地。機動車入口設(shè)置在建筑用地東側(cè)及南側(cè)。東側(cè)機動車入口主要為北側(cè)兩棟超高層建筑服務(wù)，南側(cè)機動車入口為南側(cè)兩棟超高層建筑服務(wù)。進入北側(cè)兩棟高樓的辦公人流可從建筑群北側(cè)廣場直接進入，進入南側(cè)兩棟超高層建筑的辦公人流從建筑群南側(cè)城市道路直接進入。商業(yè)人流可通過北側(cè)兩棟超高層間的獨立門廳直接進入地下商業(yè)區(qū)。機動車停車位主要布置在地下，地上車位主要供訪客臨時使用。又如總部基地由于建筑密度和容積率比較小，停車場就設(shè)置在單體建筑的周圍，按照每10000平方米建筑面積100輛車位的標準設(shè)計。按照庭院圍合的方式組織交通，每個庭院至少有兩個機動車入口，形成庭院內(nèi)交通環(huán)路，庭院外通過四車道的主干道和公路連接。（二）、寫字樓節(jié)能與環(huán)保2.1節(jié)能的重要性21世紀國際能源的緊缺已不可否認，全世界一次性能源像煤、石油、天然氣、核燃料的探明儲量都只夠支承幾十年的消費，中國的能源形勢則更為緊張。2005年在國務(wù)院新聞發(fā)布會上，建設(shè)部副部長仇保興指出我國能源、土地、水、材料等資源嚴重短缺而實際利用效率低，環(huán)境污染嚴重且仍在不斷加劇。而在此其中，中國建筑能耗的占能源總消費量的比重仍逐年上升，已從上世紀70年代末的10%，上升到近年的27.45%。目前我國單位建筑面積能耗是發(fā)達國家的2～3倍以上，實心黏土磚每年毀田12萬畝；物耗水平與發(fā)達國家相比，鋼材消耗高出10%～25%，每拌和1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤，衛(wèi)生潔具的耗水量高出30%以上，而污水回用率僅為發(fā)達國家的25%。我國每年城鄉(xiāng)新建房屋建筑面積近20億m2，其中80%以上為高耗能建筑：既有建筑近400億m2，95%以上是高能耗建筑。2.2節(jié)能技術(shù)和現(xiàn)狀面對嚴峻的事實，中國要走可持續(xù)發(fā)展道路，發(fā)展節(jié)能與綠色建筑刻不容緩。但從實地調(diào)查收集到的資料看，在中國，即使是頂級寫字樓，其在節(jié)能方面的措施也是相當(dāng)欠缺的。本報告將從供熱（冷）系統(tǒng)、圍合結(jié)構(gòu)、照明系統(tǒng)和建筑設(shè)計四個方面介紹現(xiàn)中國節(jié)能現(xiàn)狀和一些先進的節(jié)能技術(shù)，這些技術(shù)有的在國內(nèi)的寫字樓項目中已有使用，有的是國外比較成熟的技術(shù)。供熱（冷）系統(tǒng)實地調(diào)研的寫字樓大都使用傳統(tǒng)的集中式供熱（冷）系統(tǒng)，這種系統(tǒng)既不能根據(jù)使用情況來很好的調(diào)節(jié)系統(tǒng)運行的功率，也不能充分的利用自然能源來減少能源的消耗。而根據(jù)近年的統(tǒng)計，供熱（冷）系統(tǒng)的能耗占建筑總能耗的55%，因此，如果能在這部分使用一些節(jié)能技術(shù)，節(jié)能效果將是十分顯著的，會給客戶帶來巨大的費用節(jié)約。以下是一些供熱（冷）系統(tǒng)的節(jié)能技術(shù)。1.分區(qū)控制寫字樓建筑的體形一般來說都是比較大的，不同區(qū)域?qū)τ跍囟鹊囊笥质遣煌?。比如建筑的南向由于日照的作用需要的新風(fēng)量就比北向大。所以寫字樓可以進行內(nèi)外分區(qū)、朝向分區(qū)或按照使用要求進行分區(qū)，分區(qū)后可以按照不同區(qū)域進行供冷或供熱，既可以實現(xiàn)合理的管理，又可以節(jié)約能源。這種系統(tǒng)和不分區(qū)的系統(tǒng)相比可以節(jié)約5%--10%的能源。如果把分區(qū)系統(tǒng)應(yīng)用到每個辦公室就能實現(xiàn)個人的溫度和新風(fēng)控制，每個人都可以根據(jù)自己的舒適度確定新風(fēng)量，這不僅能提高個人舒適度，提高工作效率，也能減少建筑的能耗。避免夏季時有些員工在寫字樓內(nèi)感覺很熱而有些人又覺得冷的局面。目前在頂級寫字樓中采用分區(qū)控制的還是比較多，大體量的寫字樓一半以上都采用了分區(qū)控制，但是在一些乙級寫字樓中使用的比率還是比較低。2.變風(fēng)量系統(tǒng)（VAV）對于寫字樓來說，有些公共場所的人員數(shù)量變化比較大，如會議室：另外很多辦公場所都有加班的需要，而加班的人員一般相對正常上班的人員數(shù)量是比較少的。這樣如果在任何時候都采用統(tǒng)一的新風(fēng)量的話，就會造成能源的浪費。就需要根據(jù)室內(nèi)人員的數(shù)量來調(diào)整新風(fēng)量，當(dāng)人員比較少的時候就適當(dāng)調(diào)低新風(fēng)量?，F(xiàn)在的供熱（冷）系統(tǒng)通常只有冬季和夏季兩種工作狀態(tài)，無法根據(jù)室外的溫度情況進行調(diào)控，這對于冬季和夏季之間的過渡季節(jié)來說就是一種能源浪費。應(yīng)該根據(jù)室外的情況來調(diào)節(jié)新風(fēng)量和新風(fēng)的送風(fēng)溫度。變風(fēng)量系統(tǒng)可以和分區(qū)控制結(jié)合使用，能達到很好的效果?，F(xiàn)階段，在中國寫字樓產(chǎn)品中，變風(fēng)量系統(tǒng)（VAV）使用還不是很普遍，但是在中關(guān)村金融中心、LG大廈和深圳華潤大廈中已被采用。3.排風(fēng)能量回收系統(tǒng)這項技術(shù)在發(fā)達國家已經(jīng)比較成熟，但是在國內(nèi)現(xiàn)在據(jù)我們所知只有上海莘莊生態(tài)寫字樓使用了該項技術(shù)。它利用室內(nèi)排風(fēng)對新風(fēng)進行預(yù)熱（冬季）或預(yù)冷（夏季）處理，相當(dāng)于降低了供熱（冷）系統(tǒng)的負荷，具有明顯的節(jié)能特點。4.地源熱泵技術(shù)地源熱泵技術(shù)是利用地下淺層的熱能源，通過輸入少量的高位能源，將低位能源向高位能源轉(zhuǎn)化。它是利用地下溫度比較恒定的特點（一般10。C），冬季把它作為熱泵供熱的熱源，即把高于環(huán)境溫度的地?zé)崮苋〕鼋o室內(nèi)供暖，夏季作為冷源。地?zé)豳Y源是可再生能源，而且在使用的過程中產(chǎn)生的污染很少，相對與傳統(tǒng)的技術(shù)優(yōu)勢明顯。它的投資相對傳統(tǒng)的空調(diào)系統(tǒng)可節(jié)約10%，運行費用可減少40%。目前這項技術(shù)在北歐和美國的普及率比較高，長春的地源熱泵采暖、制冷示范項目和上海莘莊生態(tài)寫字樓都使用了該項技術(shù)。5.相變蓄能技術(shù)現(xiàn)代建筑向高層發(fā)展，要求所用圍護結(jié)構(gòu)為輕質(zhì)材料。但普通輕質(zhì)材料熱容較小，導(dǎo)致室內(nèi)溫度波動較大。這不僅造成室內(nèi)熱環(huán)境不舒適，而且還增加空調(diào)負荷，導(dǎo)致建筑能耗上升。通過向普通建筑材料中加入相變材料，可以制成具有較高熱容的輕質(zhì)建筑材料，稱之為相變蓄能建筑材料。利用相變蓄能復(fù)合材料構(gòu)筑建筑圍護結(jié)構(gòu)，可以降低室內(nèi)溫度波動，提高舒適度，使建筑供暖或空調(diào)不用或者少用能量，可以減小所需空氣處理設(shè)備的容量，同時可使空調(diào)或供暖系統(tǒng)利用夜間廉價電運行，降低空調(diào)或供暖系統(tǒng)的運行費用。相變材料根據(jù)其相變溫度不同，主要有四方面的用途。低溫相變材料用來蓄冷，如已經(jīng)廣泛使用相變材料進行空調(diào)蓄冷，低溫相變材料還可以用來跨季節(jié)蓄冷。室溫相變材料可以用來增加房屋的熱惰性，降低房屋的溫度波動，從而降低空調(diào)負荷，達到建筑節(jié)能。相變材料可以用在太陽能應(yīng)用領(lǐng)域，如可以用作被動太陽能房的蓄熱墻或者蓄熱地板，還可以用作主動太陽能房中的蓄熱器，與集熱器、換熱器等一起構(gòu)成太陽能利用系統(tǒng)。高溫相變材料則主要用于工業(yè)余熱利用。相變材料的利用方式分為兩種：用相變材料做成儲能器件；或者將相變材料與其他基體材料復(fù)合，制成相變蓄能復(fù)合材料。傳統(tǒng)的應(yīng)用方法是將相變材料裝在容器中，以儲能器件的形式出現(xiàn)，容器裝載相變材料能夠解決相變材料在液態(tài)時的流動問題。通過將相變材料與其他基體材料復(fù)合，制成相變儲能復(fù)合材料，可以有效地降低單位熱能的儲存費用，且容易通過選擇基體材料、封裝技術(shù)達到提高復(fù)合相變材料的耐久性。相變復(fù)合材料還可以作為結(jié)構(gòu)材料，這樣就節(jié)省了容器所占用的空間。清華大學(xué)的超低能耗示范樓就在活動地板中布置了相變蓄能材料，在冬季白天蓄存由玻璃幕墻和窗戶進入室內(nèi)的太陽輻射熱，晚上向室內(nèi)放出蓄存的熱量，室內(nèi)的溫差不超過6OC。6.下送風(fēng)系統(tǒng)現(xiàn)在寫字樓的安裝的空調(diào)多是上送風(fēng)，用的是空氣對流降溫的道理，但是由于距離使用者比較遠和熱空氣向上流的原因，人們?yōu)榱艘?1OC的溫度，往往把開關(guān)調(diào)到18OC。而采用了下送風(fēng)的空調(diào)系統(tǒng)，冷空氣由下到上，一開空調(diào)馬上就涼快了，設(shè)置的新風(fēng)溫度可以適當(dāng)高些。這雖然比上送風(fēng)的成本要多些，但是運行的費用要小的多。目前中美節(jié)能工程示范樓和世界金融中心（上海）都有采用這項技術(shù)。圍合結(jié)構(gòu)建筑節(jié)能的另外一個很重要的部分就是加強圍護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱能力，建筑外圍護結(jié)構(gòu)的保溫性能直接影響建筑的節(jié)能效果。沒有一個保溫的圍合結(jié)構(gòu)，好的空調(diào)系統(tǒng)的作用也難以發(fā)揮，同時，圍合結(jié)構(gòu)還可以主動創(chuàng)造能量來實現(xiàn)主動節(jié)能。玻璃幕墻建筑玻璃幕墻作為建筑的外圍護結(jié)構(gòu)，其熱工性能直接影響到建筑物的能耗，而現(xiàn)在廣泛使用的單玻玻璃幕墻傳熱系數(shù)較大，隔熱性能效果較差，因而能耗較大。從調(diào)研的結(jié)果來看，中空玻璃幕墻漸漸普及起來，幾乎新建的寫字樓都使用了Low-E玻璃。Low-E玻璃具有傳熱系數(shù)低和反射遠紅外輻射的特點?？梢詫⒍臼覂?nèi)的熱量反射回室內(nèi)，取得比較好的保溫效果。遮陽型的Low-E玻璃還可以反射陽光中近紅外輻射，只允許可見光通過，降低空調(diào)的負荷。而可呼吸式玻璃幕墻作為比較新的技術(shù)，其保溫、通風(fēng)效果都要好于Low-E玻璃，但是在國內(nèi)可呼吸式玻璃幕墻的使用還是比較少，在北京地區(qū)調(diào)研的結(jié)果也就融科資訊中和清華大學(xué)的超低能耗示范樓使用了這項技術(shù)?？珊粑讲Ａ粔εc其他傳統(tǒng)玻璃幕墻體系相比，最大特點在于其獨特的雙層幕墻結(jié)構(gòu)?？珊粑讲Ａ粔τ蓛?nèi)、外2道玻璃幕墻組成。內(nèi)、外2道玻璃幕墻之間留有空氣流通的空間，具有通風(fēng)換氣、環(huán)保、節(jié)能的功能。在外層玻璃幕墻上下兩端設(shè)有進風(fēng)和排風(fēng)裝置，與空氣通道相連，空氣可以從下部進風(fēng)口進入，又從上部排風(fēng)口離開這一空間。這一空間經(jīng)常處于空氣流動狀態(tài)，它比傳統(tǒng)的玻璃幕墻節(jié)能效果高約40%。夏季，玻璃幕墻內(nèi)、外空氣連通，太陽光的加熱使通道中的空氣溫度升高，空氣受熱后上升，產(chǎn)生“煙囪”效應(yīng)，帶走通道內(nèi)空氣的熱量，降低內(nèi)側(cè)玻璃幕墻外表面的溫度，從而減少了空調(diào)設(shè)備的制冷費用。冬季，阻止通道內(nèi)的空氣與室外空氣相通，通道內(nèi)形成相對封閉的空間，太陽光的加熱使通道中的空氣溫度升高，提高了內(nèi)側(cè)玻璃幕墻外表面的溫度，從而減少了建筑物的采暖費用，達到節(jié)約能源的效果?？珊粑牟Ａ粔€能很好的阻隔噪音，保證安靜的辦公環(huán)境。以上所列舉的都是被動式的節(jié)能幕墻，現(xiàn)在還有主動利用太陽能來節(jié)能的玻璃幕墻。清華大學(xué)的超低能耗示范樓的南側(cè)立面裝了30m2的光伏玻璃，可以利用太陽能直接發(fā)電。這項技術(shù)現(xiàn)在由于費用很高，使用還是比較少。墻體很多項目現(xiàn)在都能認識到提高玻璃保溫性能的重要性，所以中空的玻璃得到了廣泛的利用，但是在提高玻璃保溫性能的同時，忽視了寫字樓的另外一個導(dǎo)熱體——墻體，從調(diào)研的結(jié)果來看，還沒有在寫字樓中使用墻體保溫技術(shù)的案例。外墻保溫美國比較成熟的技術(shù)主要有：外墻保溫及飾面系統(tǒng)（EIFS）、隔熱水泥模板外墻系統(tǒng)和相變蓄能墻體。外墻保溫及飾面系統(tǒng)（ElFS）是多層負荷的保溫系統(tǒng)，主體是由聚苯乙烯泡沫塑料制成的保溫板，一般是1～4英寸厚，該部分一般以粘結(jié)或固定的方式固定于建筑外部；外面是持久防水的聚合物砂漿防潮層，并以玻璃纖維來增強和傳遞外九最外面是外觀持久美麗的表明覆蓋層，一般使用噴涂技術(shù)。這個系統(tǒng)能對外墻所有的部分進行包裹，能最大限度減少冷橋，其保溫、節(jié)能、防滲效果都是非常好的。隔熱水泥模板外墻系統(tǒng)主要是利用聚苯乙烯塑料和水泥類的交凝材料做成模板，用于現(xiàn)場澆鑄混凝土墻或基礎(chǔ)。墻體建成后，模板就成為永久墻體的一部分，起到保溫隔熱的作用。并且該模板系統(tǒng)的混凝土強度要比傳統(tǒng)木模板養(yǎng)護的混凝土強度高50%。該模板系統(tǒng)在美國使用較為廣泛。我們在前面提到相相變蓄能技術(shù)術(shù)，在建筑墻墻體中設(shè)置相相變蓄能材料料，就形成相相變蓄能墻體體，能實現(xiàn)對對于太陽能的的有效利用和和很好的保溫溫隔熱效果。遮陽系統(tǒng)調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，開開發(fā)商對于遮遮陽系統(tǒng)的功功能存在很大大的誤區(qū)，很很多開發(fā)商認認為遮陽系統(tǒng)統(tǒng)沒什么功能能，降溫主要要靠空調(diào)；外外遮陽還影響響立面，內(nèi)遮遮陽比外遮陽陽更好。夏季的熱源主要就就是太陽光，因因此擋住太陽陽光，并阻止止熱能在墻體體內(nèi)的熱傳遞遞可以對高熱熱達到釜底抽抽薪的效果。遮遮陽系統(tǒng)不僅僅遮擋太陽光光的直射，避避免對眼睛的的刺激，還有有阻擋太陽光光的熱量的作作用。遮陽裝裝置分內(nèi)遮陽陽和外遮陽兩兩種，位于溫溫室外的遮陽陽裝置稱為外外遮陽，溫室室內(nèi)的就自然然是內(nèi)遮陽了了。內(nèi)遮陽也也可以阻擋太太陽的熱輻射射，但是，由由于內(nèi)遮陽設(shè)設(shè)施遮擋的太太陽輻射是已已經(jīng)進入室內(nèi)內(nèi)的太陽輻射射，因此，從從熱控制的角角度說，內(nèi)遮遮陽設(shè)施遠不不如外遮陽設(shè)設(shè)施有效。外外遮陽系統(tǒng)也也有水平和垂垂直兩種設(shè)置置方式。在清華大學(xué)的超低低能耗示范樓樓中，水平和和垂直遮陽系系統(tǒng)葉片寬度度600mmm，每個葉片片均設(shè)置單獨獨的自控系統(tǒng)統(tǒng)，分別根據(jù)據(jù)采光、視野野、能力收集集、太陽能集集熱的不同區(qū)區(qū)域功能要求求進行控制調(diào)調(diào)節(jié)，能實現(xiàn)現(xiàn)冬季最大限限度利用太陽陽能、夏季遮遮擋太陽輻射射，同時滿足足室內(nèi)自然光光的最佳設(shè)計計。照明系統(tǒng)照明在建筑節(jié)能中中也占有重要要的地位，首首先照明也是是需要消耗電電能，對照明明系統(tǒng)進行節(jié)節(jié)能設(shè)計可以以節(jié)約能源。其其次照明會散散發(fā)熱量，影影響制冷系統(tǒng)統(tǒng)的負荷?，F(xiàn)現(xiàn)在很多寫字字樓的開發(fā)商商都能主動選選擇一些比較較節(jié)能的燈具具，但是照明明系統(tǒng)還是比比較傳統(tǒng)的設(shè)設(shè)計，不管室室外環(huán)境如何何變化，照明明都是按照最最大功率來運運轉(zhuǎn)。照明的節(jié)能可以分分為使用節(jié)能能的照明燈具具和照明系統(tǒng)統(tǒng)的優(yōu)化。好好的照明燈具具能大幅的減減少能耗。LG大廈中由全全隱蔽、高輸輸出、低炫光光的熒光燈提提供照明，使使電腦屏幕消消除反光現(xiàn)象象，消除視覺覺疲勞，還能能有效的節(jié)約約能源。除了照明燈具的選選擇外，照明明系統(tǒng)的設(shè)計計也能降低能能耗。比如間間接照明的方方式就比直接接照明的方式式更節(jié)能，它它具體就是通通過吊在天花花板下的燈具具把燈光投射射天花板，再再經(jīng)過天花板板的反射來照照明，由于它它的光線均勻勻度比直接照照明好，能適適當(dāng)降低照明明燈具的功率率，能降低燈燈具和制冷設(shè)設(shè)備的能耗。另另外現(xiàn)在比較較先進的技術(shù)術(shù)就是根據(jù)室室外的亮度調(diào)調(diào)節(jié)室內(nèi)燈光光的照明強度度，盡量利用用太陽光自然然照明，減少少能耗，并通通過調(diào)節(jié)燈的的照明強度來來保證室內(nèi)的的照明強度始始終保持恒定定，避免照明明強度過高導(dǎo)導(dǎo)致的視覺疲疲勞。剛竣工工的中美節(jié)能能示范工程樓樓就有采用這這項技術(shù)。建筑設(shè)計通過前面的介紹，可可能會使大家家產(chǎn)生一種錯錯覺，認為節(jié)節(jié)能就是采用用很先進高端端的技術(shù)，其其實通過建筑筑體形的簡單單改變也能得得到節(jié)能的效效果。中美節(jié)節(jié)能工程示范范樓采用了十十字形建筑外外形，通風(fēng)和和采光的效果果都比較好，充充分利用了太太陽，找到了了光照好而能能量散失又小小的最佳點。十十字形方案比比同面積的矩矩形建筑節(jié)能能10%。融科資訊訊中心的V形建筑體形形，也使辦公公空間的采光光和通風(fēng)條件件變好，并享享有更多與綠綠色環(huán)境的接接觸面。同時通過中庭的設(shè)設(shè)計也能改善善寫字樓的通通風(fēng)和采光狀狀況、能給辦辦公人員提供供一個親近自自然的空間，體體現(xiàn)人性化的的氛圍。如深深圳的安聯(lián)大大廈獨有的1150米“肺”中庭使得辦辦公區(qū)四面臨臨窗，實現(xiàn)“放眼皆風(fēng)景景、處處有陽陽光”。大堂至樓樓頂完全貫穿穿，產(chǎn)生豎向向氣流快速帶帶動大廈室內(nèi)內(nèi)空氣流通，自自我換氣，自自我呼吸，與與自然融為一一提，建筑因因之成為“活體”。頂部設(shè)計計有換氣結(jié)構(gòu)構(gòu)的窗戶，猶猶如人體肺葉葉，利用室內(nèi)內(nèi)外的氣壓差差自動更換空空氣，確保新新鮮空氣不斷斷進入。采用上述節(jié)能環(huán)保保技術(shù)的寫字字樓節(jié)能領(lǐng)域新的節(jié)能技術(shù)項目案例供熱（冷）系統(tǒng)分區(qū)控制融科資訊中心，中中關(guān)村金融中中心變風(fēng)量系統(tǒng)（VAAV）中關(guān)村金融中心，LG大廈，深圳圳華潤大廈排風(fēng)能量回收系統(tǒng)統(tǒng)上海莘莊生態(tài)寫字字樓地源熱泵技術(shù)地源熱泵采暖、制制冷示范項目目（長春），上上海莘莊生態(tài)態(tài)寫字樓相變蓄能技術(shù)清華大學(xué)低能耗示示范樓，上海海莘莊生態(tài)寫寫字樓下送風(fēng)系統(tǒng)中美節(jié)能工程示范范樓，世界金金融中心（上上海）圍合結(jié)構(gòu)可呼吸式玻璃幕墻墻融科資訊中心，清清華大學(xué)低能能耗示范樓光伏玻璃清華大學(xué)低能耗示示范樓外墻保溫及飾面系系統(tǒng)（EIFS）隔熱水泥模板外墻墻系統(tǒng)相變蓄能墻體外遮陽系統(tǒng)融科資訊中心，錦錦秋國際，清清華大學(xué)低能能耗示范樓照明系統(tǒng)全隱蔽、高輸出、低低炫光的熒光光燈LG大廈間接照明可調(diào)亮度的照明系系統(tǒng)中美節(jié)能工程示范范樓建筑設(shè)計建筑體型的設(shè)計中美節(jié)能工程示范范樓，融科資資訊中心中庭設(shè)計安聯(lián)大廈，銀座國國際，新保利利大廈2.3建筑節(jié)能落落后的原因（1）缺乏有效的激勵勵政策和強有有力的法律法法規(guī)，標準規(guī)規(guī)范體系還未未形成長期以來，國家缺缺乏有效的激激勵政策引導(dǎo)導(dǎo)和扶植節(jié)能能與綠色建筑筑。我國現(xiàn)行行的法律法規(guī)規(guī)對能源、土土地、水資源源、材料的節(jié)節(jié)約也沒有可可操作的獎懲懲方法來強制制各方利益主主體必須積極極參與；而我我國頒發(fā)的《民民用建筑節(jié)能能管理規(guī)定》，作作為一個部門門規(guī)章，力度度遠遠不夠。雖雖然已先后頒頒布實施針對對三個氣候區(qū)區(qū)的節(jié)能50%的設(shè)計標準準，初步形成成了比較完善善的民用建筑筑節(jié)能標準體體系但針對公公共建筑、工工業(yè)建筑的節(jié)節(jié)能標準尚未未出臺；關(guān)于于建筑節(jié)能、節(jié)節(jié)地、節(jié)水、節(jié)節(jié)材和環(huán)境保保護的綜合性性的標準體系系還沒有建立立。而發(fā)達國家對于節(jié)節(jié)能建筑制定定了強制的標標準，并給予予優(yōu)惠。以美美國為例，加加州在20世紀70年代末首次次制定發(fā)布了了本州建筑節(jié)節(jié)能標準，此此后，相繼在在80年代和90年代對標準準作了幾次修修訂，直至2001年推出最新新版本的標準準。加州節(jié)能能標準分為規(guī)規(guī)定性指標和和功能性指標標兩部分，前前者必須強制制執(zhí)行，后者者提供達到規(guī)規(guī)定性指標的的各種方式和和途徑。標準準的先進性、實實用性和指標標控制程度的的靈活性，激激發(fā)了設(shè)計師師、開發(fā)商等等標準使用者者的創(chuàng)新精神神，同時也為為標準的下一一輪修訂奠定定了基礎(chǔ)。美國還鼓勵有條件件的州制訂本本州的節(jié)能政政策，并要求求以多樣化的的扶持舉措，推推進建筑節(jié)能能技術(shù)的發(fā)展展和節(jié)能政策策的實施。據(jù)據(jù)此，美國住住房和城市發(fā)發(fā)展部提供了了便于獨戶住住宅翻新或裝裝修時節(jié)省能能源的高能源源效率房屋抵抵押貸款，并并且對于節(jié)能能建筑還給予予稅收上的優(yōu)優(yōu)惠。（2）缺乏行之有效的的新技術(shù)、新新材料、新配配件和新的設(shè)設(shè)計及管理模模式的推廣交交流平臺節(jié)能建筑除了使用用節(jié)能材料和和設(shè)施外，建建筑結(jié)構(gòu)、房房屋外殼傳導(dǎo)導(dǎo)系數(shù)的計算算以及施工都都比一般普通通建筑復(fù)雜，而而目前還缺乏乏這方面的專專業(yè)人才，發(fā)發(fā)展商、技術(shù)術(shù)人員、施工工人員都需要要進行專業(yè)培培訓(xùn)才能具有有專業(yè)資格。在西方發(fā)達國家，節(jié)節(jié)能與綠色建建筑已經(jīng)有幾幾十年的成功功發(fā)展史，積積累了大量的的經(jīng)驗，并有有一個平臺供供學(xué)術(shù)機構(gòu)、業(yè)業(yè)界進行交流流，而我國目目前還缺乏這這個平臺，建建筑節(jié)能專家家研發(fā)的節(jié)能能技術(shù)只能庫庫存在電腦里里，或作為學(xué)學(xué)術(shù)論文使用用，并沒有被被應(yīng)用發(fā)揮出出社會價值。（3）節(jié)能建筑的成本本高，開發(fā)商商缺乏動力現(xiàn)在很多寫字樓的的開發(fā)主要還還是出售，大大多數(shù)寫字樓樓開發(fā)商只負負有開發(fā)產(chǎn)品品的責(zé)任，并并非產(chǎn)品的使使用者。建筑筑要節(jié)能，勢勢必增加開發(fā)發(fā)成本，并且且節(jié)能建筑的的設(shè)計比一般般的設(shè)計耗時時多。這對于于一些把利潤潤和資金回收收速度放在首首位的發(fā)展商商來說，他們們不愿意過多多顧及建筑的的節(jié)能問題，只只要達到現(xiàn)行行的節(jié)能標準準就算過關(guān)。這這也導(dǎo)致一些些懂得節(jié)能設(shè)設(shè)計或者想在在節(jié)能設(shè)計上上有所作為的的設(shè)計院和開開發(fā)商不愿在在在節(jié)能設(shè)計計上費功夫。即即便一些項目目聲稱是節(jié)能能建筑，但產(chǎn)產(chǎn)品技術(shù)也只只會限于節(jié)能能建筑的表面面，在通風(fēng)采采光上做點文文章，不會顧顧及深層次的的節(jié)能技術(shù)的的應(yīng)用。（三）、寫字樓的區(qū)域分分布特點3.1寫字樓區(qū)域域分布的影響響因素（1）產(chǎn)業(yè)環(huán)境寫字樓的客戶一般般可以分成“客戶導(dǎo)向型”和“資源導(dǎo)向型”兩類，對于于第一類來說說，由于寫字字樓的目標用用戶絕大部分分屬于服務(wù)性性行業(yè)，而服服務(wù)性行業(yè)特特性決定其必必須和客戶的的及時溝通，并并適時考慮面面對面的溝通通成本。因此此，如果某一一咨詢公司的的主要客戶都都在某一區(qū)域域辦公，那么么該公司也會會選擇入住該該地區(qū)。對于于第二類來說說，某些關(guān)鍵鍵性的資源對對企業(yè)的發(fā)展展和業(yè)務(wù)開展展至關(guān)重要，那那么這些用戶戶也會選擇離離這類資源最最近的物業(yè)。因因此，在許多多城市都存在在一些關(guān)聯(lián)行行業(yè)聚集的區(qū)區(qū)域。例如在在上海，金融融機構(gòu)集中于于浦東小陸家家嘴地區(qū)，小小陸家嘴區(qū)有有包括早期的的中銀大廈、匯匯豐大廈、人人壽保險大廈廈等在內(nèi)由金金融機構(gòu)自建建的典型寫字字樓，其他一一些金融機構(gòu)構(gòu)則選擇在如如金貿(mào)大廈等等頂級寫字樓樓租用辦公室室的形式。同時，寫字樓物業(yè)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚聚效應(yīng)也直接接促使不同的的寫字樓區(qū)域域自身定位和和形象相對于于其他地區(qū)有有明顯的差異異，在某一個個城市中形成成若干個寫字字樓熱點區(qū)域域，比如北京京的CBD、金融街、中中關(guān)村等，而而作為寫字樓樓主要客戶群群的國際性跨跨國公司在選選擇辦公地點點時，會慎重重考慮不同區(qū)區(qū)域的區(qū)域特特點和形象，同同類型行業(yè)分分布等，從這這一點出發(fā)，可可以說產(chǎn)業(yè)聚聚集導(dǎo)致寫字字樓區(qū)域形成成不同的區(qū)域域特點，而不不同的區(qū)域形形象又加劇了了各產(chǎn)業(yè)的聚聚集。（2）政府行為與政策策環(huán)境政府行為對寫字樓樓區(qū)域的分布布影響較大，有有時甚至是決決定性的作用用。一方面，城城市政府對于于不同的地塊塊可能有不同同的規(guī)劃要求求，對于那些些本來就規(guī)劃劃成為商務(wù)中中心的地區(qū)來來說無疑是一一劑強心針，例例如1997年，上海市市規(guī)劃浦東新新區(qū)時就對寫寫字樓的建造造有一定的優(yōu)優(yōu)惠政策，對對寫字樓客戶戶的入住也有有鼓勵措施，促促進了此地區(qū)區(qū)寫字樓的繁繁榮，并在一一定程度上帶帶動了區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)展；；另一方面，城城市中各個區(qū)區(qū)政府行為也也直接影響寫寫字樓建造選選址，如果一一個區(qū)政府想想要在本區(qū)內(nèi)內(nèi)大力發(fā)展商商務(wù)區(qū)，那么么就會推行諸諸如稅收優(yōu)惠惠等具體的政政府措施，吸吸引開發(fā)商到到本區(qū)域建造造寫字樓，形形成新的城市市商務(wù)中心，同同時，由于目目前建立中心心商務(wù)區(qū)也是是各個區(qū)政府府規(guī)劃工作的的一個重點，因因此，近幾年年的新建寫字字樓的選址與與各城市不同同區(qū)政府的政政策有密切聯(lián)聯(lián)系，促成寫寫字樓的樓宇宇經(jīng)濟。例如如，北京市海海淀區(qū)政府提提出實現(xiàn)區(qū)域域產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)經(jīng)濟的戰(zhàn)略目目標，牽頭聯(lián)聯(lián)合清華科技技園、融科資資訊中心、首首創(chuàng)CEO拓展大廈、銀銀科大廈、銀銀谷大廈、1+1大廈6家中關(guān)村核核心區(qū)域的甲甲級寫字樓進進行合作推廣廣，意欲提升升整個海淀區(qū)區(qū)的國際化商商務(wù)環(huán)境水平平，為區(qū)內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)濟濟發(fā)展提供有有效的硬件基基礎(chǔ)。

除了政政府行為的影影響以外，一一些時事效應(yīng)應(yīng)也是促進寫寫字樓區(qū)域發(fā)發(fā)展的重要原原因。例如，奧奧運會的舉行行給北京市帶帶來的奧運經(jīng)經(jīng)濟；在奧運運會選址區(qū)域域，西奧中心心以“第一各具有有公共建筑特特征的甲級寫寫字樓”的形式出現(xiàn)現(xiàn)，奧運場館館以西的商務(wù)務(wù)氣氛濃厚，“西奧商務(wù)板板塊”逐漸形成規(guī)規(guī)模；在上海海，世博會的的舉行導(dǎo)致世世博會周圍土土地的升值，造造成存量寫字字樓以及新建建寫字樓的租租金上漲，同同時也吸引了了更多的開發(fā)發(fā)商到此區(qū)域域建造寫字樓樓。（3）交通因素典型的寫字樓聚集集區(qū)域一般在在城市中心的的交通樞紐地地帶，來往道道路比較開闊闊，地鐵與多多路公車匯集集，便于寫字字樓的辦公人人員上下班通通勤，同時與與城區(qū)的其他他辦公、商務(wù)務(wù)、休閑中心心區(qū)域之間均均可快速便捷捷的通達；此此外，由于城城市規(guī)劃以及及城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)也是是從寫字樓核核心區(qū)域開始始不斷完善，因因此，主要寫寫字樓區(qū)域到到城市機場的的時間均較短短，例如上海海的南京西路路、淮海中路路等商務(wù)集中中區(qū)到虹橋和和浦東兩個機機場的時間均均在30分鐘～40分鐘左右，極極大方便了在在城市商務(wù)區(qū)區(qū)辦公的跨國國公司的辦公公出行。（4）寫字樓與其他物物業(yè)發(fā)展的關(guān)關(guān)系商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和和繁榮能帶動動一個地區(qū)的的樓宇經(jīng)濟，購購物、餐飲、娛娛樂、休閑和和商務(wù)活動是是寫字樓入住住企業(yè)的辦公公人員日常不不可缺少的，同同時商業(yè)配套套的完善能在在一定程度上上集聚人氣，使使一個地區(qū)的的人流量擴大大，形成區(qū)域域性繁華，例例如，在上海海市的徐匯區(qū)區(qū)，商務(wù)配套套設(shè)施齊全，人人口密度相對對比較大，是是上海典型的的商圈之一，近近幾年在徐匯匯區(qū)的寫字樓樓建設(shè)呈現(xiàn)出出大規(guī)模、高高規(guī)格的趨勢勢，港匯廣場場的完工將成成為徐匯區(qū)的的標志性建筑筑。除了商業(yè)地產(chǎn)的帶帶動以外，一一個地區(qū)的住住宅物業(yè)的發(fā)發(fā)展也會吸引引大量開發(fā)商商去建設(shè)寫字字樓，因為寫寫字樓的入住住員工的通勤勤成本一般是是寫字樓客戶戶要考慮的一一個重要因素素?！耙蜃《獭钡内厔菀呀?jīng)經(jīng)凸現(xiàn)，例如如，在北京市市望京本來是是典型的住宅宅區(qū)，但是現(xiàn)現(xiàn)在此區(qū)域頂頂級寫字樓日日益增多，而而諸如摩托羅羅拉公司，西西門子公司等等大型跨國公公司也紛紛進進入該地區(qū)。3.2寫字樓的非非核心化發(fā)展展趨勢（1）寫字樓分布的非非核心化由于城市中心的土土地極為昂貴貴.同時中心土土地開發(fā)趨于于飽和.因此，寫字字樓將出現(xiàn)非非核心化趨勢勢（Decenntraliizatioon）。非核心心化趨勢主要要是指寫字樓樓的選址將以以城市中心為為輻射區(qū)向郊郊區(qū)發(fā)展。一一方面，城市市交通以及市市政配套設(shè)施施的加速建設(shè)設(shè)，大量的城城市人口均外外移，而隨著著居住區(qū)域的的不斷向外延延伸，以住宅宅先行帶動寫寫字樓的趨勢勢不容忽視；；另一方面，城城市中心區(qū)域域的甲級寫宇宇摟租金水乎乎不斷上漲，土土地的稀缺性性又決定中心心城區(qū)的新建建寫字樓數(shù)量量將逐年遞減減，因此有預(yù)預(yù)見性的開發(fā)發(fā)商紛紛選擇擇在城市郊區(qū)區(qū)建造寫字樓樓，減少了建建造成本，還還可以獲得政政府所提供的的稅收等優(yōu)惠惠政策。當(dāng)然然，由于商業(yè)業(yè)和商務(wù)配套套不完善，交交通便利性不不強，人流量量相對城市中中心要少得多多，同時由于于對頂級寫字字樓需求量較較大的金融保保險企業(yè)、投投資咨詢公司司等客戶群定定位明確，一一般不會輕易易搬離城市中中心區(qū)域，因因此，目前建建在郊區(qū)的寫寫字樓主要還還是一些面向向?qū)^(qū)域要求求不太高的中中小客戶為主主的中檔寫字字樓，也不乏乏一些產(chǎn)權(quán)型型的中低檔寫寫字樓。（2）非核心過程中顯顯現(xiàn)特點——挖掘區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢建寫字樓樓寫字樓選址的影響響因素比較多多，一個重要要的方面就是是選址地的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢，充充分利用此區(qū)區(qū)域的獨特的的配套環(huán)境可可以吸引眾多多企業(yè)入駐此此地，例如，北北京的中關(guān)村村就是依據(jù)周周圍大學(xué)城的的優(yōu)勢，建立立了以高科技技企業(yè)核心的的寫字樓聚集集區(qū)。由于可可利用土地不不斷減少，而而處于城市非非中心的區(qū)域域?qū)τ谕顿Y房房地產(chǎn)一般有有一定的優(yōu)惠惠政策，因此此，充分挖掘掘區(qū)域的優(yōu)勢勢來建設(shè)寫字字樓將成為未未來寫字樓發(fā)發(fā)展的趨勢，這這一點在上海海以有所體現(xiàn)現(xiàn)。上海市的的五角場地區(qū)區(qū)是大學(xué)集中中區(qū)，周圍有有同濟大學(xué)、復(fù)復(fù)旦大學(xué)等著著名高校，高高科技的氛圍圍已經(jīng)吸引了了眾多開發(fā)商商到此區(qū)域投投資建造甲級級寫字樓，此此類甲級寫字字樓主要面向向以研發(fā)為主主的專業(yè)性企企業(yè)。而上海海市的北外灘灘附近則是充充分利用了其其優(yōu)越的江景景，大力發(fā)展展樓宇經(jīng)濟，并并以住宅建設(shè)設(shè)帶動寫字樓樓發(fā)展，為形形成上海的城城市副中心打打下基礎(chǔ)。（3）非核心化過程顯顯現(xiàn)特點——在郊區(qū)建設(shè)設(shè)獨棟寫字樓樓許多發(fā)達國家，都都在城市邊緣緣新城建造以以低密度、獨獨棟為主要特特征的小體量量辦公樓。此此類寫字樓不不僅可以在規(guī)規(guī)劃設(shè)計上留留有大量的綠綠化空間，低低層、低密度度使人對陽光光和空氣的追追求得以滿足足；而且企業(yè)業(yè)獨門獨戶，可可以自行決定定物業(yè)的建筑筑風(fēng)格，并獨獨享冠名權(quán)以以顯示其不凡凡實力。獨棟棟寫字樓作為為未來寫字樓樓發(fā)展的主流流建筑形態(tài)，對對于那些不強強烈依賴商務(wù)務(wù)交流運營的的科技企業(yè)有有不可抗拒的的吸引力。上上海目前有此此類寫字樓形形態(tài)的發(fā)展趨趨勢，在閔行行區(qū)已經(jīng)建立立了上?？萍技季G洲（ShangghaiBBusineessPaark）和漕河涇涇新興技術(shù)開開發(fā)區(qū)（CaoheejingHi—techPark）便是為適適應(yīng)此趨勢而而建的兩個新新型寫字樓區(qū)區(qū)域。而在北北京市，亦莊莊北京經(jīng)濟技技術(shù)開發(fā)區(qū)（BDA）推出了”BDA國際企業(yè)大大道”。“BDA國際企業(yè)大大道”地處BDA核心位置，由由43棟三，四層層高的小獨棟棟研發(fā)樓群構(gòu)構(gòu)成，設(shè)計成成為低密度、高高綠化率的生生態(tài)型國際化化研發(fā)辦公社社區(qū)。因此，邊邊緣化的新型型獨棟寫字樓樓在不遠將來來也是寫字樓樓區(qū)域發(fā)展趨趨向之一。（四）.開發(fā)運營營方式寫字樓的開發(fā)運營營方式大致分分成三種：只只租不售、銷銷售和租賃結(jié)結(jié)合。首先是是只租不售。頂頂級寫字樓一一般只租不售售。這主要是是考慮到產(chǎn)權(quán)權(quán)問題，物業(yè)業(yè)管理問題.入住方式和和客戶層次的的選擇。銷售售可能帶來客客戶層次不同同，內(nèi)部的裝裝修管理較為為混亂。寫字字樓租賃期多多為2～3年。如果是是整層或者多多層租賃，租租期可以延長長到5年。如果續(xù)續(xù)租.將優(yōu)先考慮慮此租戶。在在客戶選擇上上主要考慮公公司背景，行行業(yè)特性和租租用面積。租租戶以外資企企業(yè)為主。如如上海來福士士廣場在目標標客戶定位上上，只關(guān)注外外資企業(yè)，不不考慮國內(nèi)企企業(yè)。主力租租戶以律師行行和船運公司司為主。又如如金貿(mào)大廈有有多家國際500強企業(yè)入駐.如通用公司司租用了金貿(mào)貿(mào)大廈兩層。再再如企業(yè)天地地B樓整棟出租租給PWC會計師事務(wù)務(wù)所。其次是是租售結(jié)合。采采用這種運營營模式的大多多不是頂級寫寫字樓。如上上海均姚國際際除了三個標標準層為集團團自用以外，30%地區(qū)辦公樓樓出售。最后后是銷售型.如深圳國際際商會中心。上上海嘉德置地地（CapittaLandd）旗下甲級級辦公樓新茂茂大廈95%的權(quán)益出讓讓給來自澳洲洲的聯(lián)勝（LendLLeaseGGIoballPropeertiess）公司。四地比較來看，北北京寫字樓開開發(fā)運營以出出售為主.并出現(xiàn)整棟棟出售和出租租的現(xiàn)象.零散銷售在在頂級寫字樓樓中不多。同同時各個區(qū)域域也有不同，CBD區(qū)域出租比比較多，中關(guān)關(guān)村和金融街街則主要是出出售。上海寫寫字樓開發(fā)運運營以只租不不售為主。深深圳個別寫字字樓采用只租租不售的方式式，如華潤大大廈和招商銀銀行大廈.這主要與開開發(fā)商背景和和發(fā)展戰(zhàn)略有有關(guān)。大多數(shù)數(shù)寫字樓仍是是銷售型物業(yè)業(yè)。廣州頂級級寫字樓也以以出租為主，而而珠江新城的的中檔甲級寫寫字樓多以銷銷售為主。此外，上海寫字樓樓市場已經(jīng)出出現(xiàn)預(yù)租現(xiàn)象象。在建成前前就開始預(yù)出出租。由于上上海寫字樓質(zhì)質(zhì)量高，開發(fā)發(fā)商的實力讓讓人信服，同同時市場供應(yīng)應(yīng)低于市場需需求.因此，一般般頂級寫字樓樓的預(yù)租率達達到60%。深圳個別別寫字樓在預(yù)預(yù)售之前也存存在支付誠意意金預(yù)定的現(xiàn)現(xiàn)象。（五）、存在的主要問題題5.1節(jié)能、環(huán)保保的水平不高高健康、生態(tài)、環(huán)保保已經(jīng)成為國國際寫字樓建建筑設(shè)計新的的趨勢，而中中國在這方面面落后了許多多。很多寫字字樓都在采光光、自然通風(fēng)風(fēng)、空氣質(zhì)量量、溫度、濕濕度方面都存存在問題。另一個問題就是能能源問題.中國是能源源消費大國，但但是寫字樓在在節(jié)能方面的的設(shè)計比較落落后.因為寫字樓樓的設(shè)計、配配套的不合理理而造成了巨巨大的能源浪浪費.這個弊端會會隨著國民經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)展而而顯得愈加的的突出。這就就要求寫字樓樓.尤其高端的的寫字樓在健健康環(huán)保的前前提下，還要要滿足節(jié)約能能源的需求。對對于節(jié)能和環(huán)環(huán)保的意義，可可以拿空調(diào)系系統(tǒng)舉個例子子，現(xiàn)在很多多高端寫字樓樓使用的空調(diào)調(diào)設(shè)備是中央央空調(diào)，而客客戶都是來自自世界各地的的.不同地區(qū)客客戶的耐寒度度又不一樣.從北歐來的的客人19°°C覺得很舒舒服，而新加加坡來的客人人可能23°C就感覺到到冷。另外一一個問題就是是朝向，可能能南邊熱的時時候北邊投訴訴冷。其次遇遇到加班問題題，中央空調(diào)調(diào)就存在大馬馬拉小車的弊弊端，不是所所有大廈里的的客人都有加加班的需求.而空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)是對全樓使使用的，使用用上很不經(jīng)濟濟。從這個簡簡單的例子就就可以看出節(jié)節(jié)能環(huán)保設(shè)計計對于業(yè)主和和客戶的價值值。但是從調(diào)研的結(jié)果果來看，整體體寫字樓市場場的節(jié)能和環(huán)環(huán)保水平是很很低的，很多多寫字樓開發(fā)發(fā)商沒有節(jié)能能環(huán)保的意識識或意愿，即即使是已經(jīng)開開始嘗試的項項目也只是使使用單項或個個別的技術(shù)來來吸引顧客，技技術(shù)不具備系系統(tǒng)性.實際的節(jié)能能和環(huán)保效果果很難達到理理想的要求。5.2高技術(shù)