保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析報(bào)告

研究生課程考試成績(jī)單〔試卷封面〕院系經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院專業(yè)金融學(xué)學(xué)生學(xué)號(hào)課程名稱財(cái)務(wù)報(bào)表分析授課時(shí)間2021年月至2021年月周學(xué)時(shí)3學(xué)分2簡(jiǎn)要評(píng)語考核論題總評(píng)成績(jī)〔含平時(shí)成績(jī)〕備注任課教師簽名：日期： 注：1.以論文或大作業(yè)為考核方式的課程必須填此表，綜合考試可不填。“簡(jiǎn)要評(píng)語〞欄缺填無效。.任課教師填寫后與試卷一起送院系研究生秘書處。.學(xué)位課總評(píng)成績(jī)以百分制計(jì)分。

保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析報(bào)告完成人：指導(dǎo)老師:完成日期：2021年1月26日聯(lián)系：EMAIL:供學(xué)習(xí)參考第一局部：緒論及財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算說明〔一〕.關(guān)于保利保利房地產(chǎn)〔集團(tuán)〕股份是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國(guó)保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作平臺(tái)，國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)?？偛课挥趶V州。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO市場(chǎng)的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。2021年全年保利地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)簽約金額1541.04億元，同比增長(zhǎng)12.75%；實(shí)現(xiàn)簽約面積1218.30萬平方米，同比增長(zhǎng)14.22%。公司核心競(jìng)爭(zhēng)力分析：1、卓越的戰(zhàn)略管理能力：面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜多變的開展形勢(shì)，公司始終堅(jiān)持“三個(gè)為主、三個(gè)結(jié)合〞的戰(zhàn)略方向不動(dòng)搖，及時(shí)把握經(jīng)營(yíng)形勢(shì)，迅速調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，靈活把握經(jīng)營(yíng)力度，始終保持穩(wěn)定健康開展，表達(dá)了卓越的戰(zhàn)略定力和管理能力。2、突出的品牌影響力公司是央企控股的大型房地產(chǎn)上市公司，堅(jiān)持“和者筑善〞的品牌理念，致力于“打造中國(guó)地產(chǎn)長(zhǎng)城〞，誠信、負(fù)責(zé)任的品牌形象得到社會(huì)的廣泛認(rèn)可，2021年末公司品牌價(jià)值提升至361.5億元。3、優(yōu)質(zhì)、豐富的工程資源公司具備多元化的工程拓展能力，除了公開市場(chǎng)招拍掛方式以外，還通過舊城改造、合作開發(fā)、兼并收購等靈活的拓展方式獲取工程資源。截至報(bào)告期末，公司擁有在建、擬建工程270個(gè)，待開發(fā)土地總建筑面積5482萬平方米，其中一二線城市占比約為74%，工程儲(chǔ)藏優(yōu)質(zhì)、豐富，為公司的持續(xù)開展奠定堅(jiān)實(shí)根底?！捕?2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)概述1、房地產(chǎn)行業(yè)辭別高速增長(zhǎng)，行業(yè)改革需求加大。2021年以來全國(guó)整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖。1-5月全國(guó)商品房銷售面積35996萬平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房銷售額24409億元，同比增長(zhǎng)3.1%，已經(jīng)回正。銷售數(shù)據(jù)溫和回暖，同比降幅收窄或略有增長(zhǎng)，但我們?nèi)匀豢吹剑康禺a(chǎn)開發(fā)投資增速下行趨勢(shì)沒有改變。2021年5月國(guó)房景氣指數(shù)92.43，創(chuàng)下了1997年指數(shù)創(chuàng)立以來的歷史低值。2、房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)企占比高，運(yùn)營(yíng)效率相對(duì)較低。從房地產(chǎn)行業(yè)來看，國(guó)企改革對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)意義重大。地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中國(guó)企占比較大。房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司166家，其中央企13家，地方國(guó)企63家，兩者加起來占全部房企將近一半。但是，從運(yùn)營(yíng)效率來看，國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行效率卻低于行業(yè)平均水平。ROE方面，整個(gè)行業(yè)辭別了高利潤(rùn)時(shí)代，ROE整體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，但國(guó)企ROE始終低于行業(yè)均值。2021年行業(yè)平均ROE是12.4%，國(guó)企ROE為11.4%，低了1個(gè)百分點(diǎn)；費(fèi)用率方面，國(guó)企費(fèi)用率略高于行業(yè)均值，2021年行業(yè)平均費(fèi)用率8.7%，國(guó)企為8.8%。從運(yùn)營(yíng)效率來看，國(guó)企有較大提升空間。3、土地供應(yīng)偏緊，價(jià)格漲幅較大。2003年至2021年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積僅增長(zhǎng)了8.7%，而同期商品房銷售面積增長(zhǎng)了287.2%。主要城市土地供應(yīng)下滑速度尤為明顯。40個(gè)主要城市供應(yīng)土地占地面積同比增速由2021年的44.62%下滑至2021年上半年的-19.8%。土地價(jià)格的增速明顯超過同期商品房銷售均價(jià)的上漲。2004年至2021年，土地平均購置價(jià)格年均復(fù)合增長(zhǎng)率15.07%，同期商品房銷售均價(jià)年均復(fù)合增長(zhǎng)率9.69%。土地平均購置價(jià)格占商品房銷售均價(jià)的比例由26.62%上漲至40.97%。4、樓市需求仍未見頂，一線城市具有強(qiáng)支撐。城市化是住房市場(chǎng)開展的核心動(dòng)力之一，近十年來隨著一線城市超前開展的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，人口集聚進(jìn)一步推升了“大城市化〞的形成，一線城市的人口強(qiáng)吸附能力也構(gòu)成了對(duì)于潛在需求的強(qiáng)力支撐。從土地供求方面，2021-2021年北上廣深土地均處于供求相對(duì)平衡的狀態(tài)，而隨著當(dāng)前庫存的消耗以及房企回歸一線城市的迫切性增強(qiáng)，其土地資源的稀缺性將進(jìn)一步凸顯?！踩?指標(biāo)說明及重要事項(xiàng)披露〔1〕對(duì)外投資資產(chǎn)包括：長(zhǎng)期股權(quán)投資、可供出售金融資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)、持有至到期投資科目；⑵利息保障倍數(shù)=息稅前利潤(rùn)總額EBIT/利息費(fèi)用=（企業(yè)的凈利潤(rùn)+企業(yè)支付的利息費(fèi)用+企業(yè)支付的所得稅）/利息費(fèi)用.這里的利息費(fèi)用不等同于財(cái)務(wù)費(fèi)用，查看年報(bào)附注找到每年支付出去的利息數(shù)，不采用合并利潤(rùn)表中的財(cái)務(wù)費(fèi)用；〔3〕應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分母涵蓋內(nèi)容統(tǒng)一定為應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、其他應(yīng)收款三局部，不考慮存貨跌價(jià)和壞賬準(zhǔn)備；〔4〕應(yīng)付帳款涵蓋應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款以及其他應(yīng)付款；〔5〕可持續(xù)增長(zhǎng)率〔用范霍恩方程式〕=（銷售凈利率X總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率X收益留存率X期末權(quán)益乘數(shù)）/（1-銷售凈利率X總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率X收益留存率X期末權(quán)益乘數(shù)）〔6〕關(guān)于改進(jìn)的杜邦分析：金融資產(chǎn)主要包括：貨幣資金、交易性金融資產(chǎn)、可供出售金融資產(chǎn)。如果企業(yè)持有的應(yīng)收票據(jù)是為了獲利而不是促銷目的而持有那么也應(yīng)該歸入金融資產(chǎn)。其他那么應(yīng)該歸入經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)。短期借款、交易性金融負(fù)債、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券應(yīng)該屬于金融負(fù)債。其他那么屬于經(jīng)營(yíng)負(fù)債。〔7〕經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)=息前經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)-凈利息費(fèi)用，其中：息前經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)=息稅前經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)X（1-所得稅稅率），凈利息費(fèi)用=利息費(fèi)用X〔1-所得稅稅率〕；〔8〕所得稅率統(tǒng)一為25%；〔9〕恒大地產(chǎn)屬于港股上市企業(yè)，存在會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么處理差異；〔10〕本報(bào)告所用的行業(yè)平均指小組所選的8家公司，分別為華夏幸福、萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、中糧地產(chǎn)、金科股份、大龍地產(chǎn)、中國(guó)恒大?！?1〕本報(bào)告選取的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要為萬科，出發(fā)點(diǎn)在于萬科和保利屬于綜合實(shí)力排名前兩位的地產(chǎn)公司?！?2〕本財(cái)務(wù)分析報(bào)告屬于課程結(jié)業(yè)參考依據(jù)，涉及未來方案等前瞻性陳述等，該等陳述不構(gòu)成對(duì)投資者的承諾，請(qǐng)投資者注意投資風(fēng)險(xiǎn)和認(rèn)識(shí)到該報(bào)告的性質(zhì)。具體數(shù)據(jù)及其他財(cái)務(wù)內(nèi)容見保利地產(chǎn)年度財(cái)務(wù)報(bào)告?！菜摹?報(bào)告的思路、創(chuàng)新及缺乏1、思路：報(bào)告嚴(yán)格按照總量分析——比率分析——綜合分析三個(gè)方面，從橫向〔行業(yè)平均和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手〕和縱向〔三年〕進(jìn)行比較分析，比較清晰的得出了保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)變化狀況和行業(yè)地位極其缺乏之處。2、創(chuàng)新點(diǎn)：本報(bào)告將保利地產(chǎn)分別與行業(yè)均值比較的同時(shí)，重點(diǎn)將其與行業(yè)排名相似的萬科進(jìn)行了比較，很清晰的看出其存在的問題和長(zhǎng)處。另外，本報(bào)告采用了改進(jìn)的杜邦分析，詳細(xì)分析了與傳統(tǒng)杜邦分析之間的差異及其原因。最后，報(bào)告采用EVA分析。3、缺乏之處：首先，個(gè)人缺乏財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)知識(shí)，難以完全開掘數(shù)據(jù)背后的故事。其次，局部指標(biāo)分析上比較簡(jiǎn)單。這也反響出自身財(cái)務(wù)分析素養(yǎng)欠缺。這也是自己今后應(yīng)該不斷加強(qiáng)的地方。這次財(cái)務(wù)報(bào)告分析既是一個(gè)檢驗(yàn)，也是一個(gè)挑戰(zhàn)和鍛煉。第二局部：總量分析

〔一〕個(gè)體分析表1.2021年——2021年資產(chǎn)科目變化情況202120212021金額占總資產(chǎn)比例金額占總資產(chǎn)比例金額占總資產(chǎn)比例流動(dòng)資產(chǎn)384675180.95350858010.963.03008E+110.97貨幣資金37484910.0940069510.1337529698310.11交易性金融資產(chǎn)000000存貨288265830.71267192100.732.39907E+110.76其他應(yīng)收款30334950.07517678060.04877368874040.025非流動(dòng)資產(chǎn)19158010.04714907630.04109317994360.035對(duì)外投資資產(chǎn)14350600.03610984150.0333820829430.011固定資產(chǎn)3155290.0082477630.006819850395170.006無形資產(chǎn)28387.02765E-0518485.05242E-0514535584.924.63005E-05總資產(chǎn)4038332013657656413.1394E+111注：?jiǎn)挝弧霸暠＠禺a(chǎn)資產(chǎn)主要是流動(dòng)資產(chǎn)，占總資產(chǎn)比到達(dá)95%以上。三年間，流動(dòng)資產(chǎn)占比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。其中，存貨占比最高，三年間也呈現(xiàn)不斷下降趨勢(shì)，但是維持在總資產(chǎn)的70%以上。由于保利地產(chǎn)屬于央企，沒有持有任何交易性資產(chǎn)。非流動(dòng)資產(chǎn)中，主要表達(dá)為對(duì)外投資資產(chǎn)。總體來看，2021年至2021年流動(dòng)資產(chǎn)和存貨占比下降是其主要變化特征。表2.2021年——2021年負(fù)債及所有者權(quán)益科目變化情況20212021金額占總負(fù)債比例金額占總負(fù)債比例有息負(fù)債87905910.29100782800.35短期借款3100890.013257400.01長(zhǎng)期借款664n730.2290494980.32應(yīng)付債券18393290.067030420.02無息負(fù)債218786900.71184110550.65流動(dòng)負(fù)債221833740.72187313490.66非流動(dòng)負(fù)債84859070.2897579860.34金額占總資產(chǎn)比例金額占總資產(chǎn)比例所有者權(quán)益總額97140380.2480872280.22注：?jiǎn)挝弧叭f元〞總負(fù)債中，保利地產(chǎn)主要為無息負(fù)債，2021年占比到達(dá)71%。從縱向上看，2021年到2021年間，保利地產(chǎn)的無息負(fù)債有所增加。在有息負(fù)債中，主要表達(dá)為長(zhǎng)期借款，短期借款和應(yīng)付債券比例很小。這說明保利地產(chǎn)有息負(fù)債偏向長(zhǎng)期負(fù)債。從縱向上看，2021年到2021年間，保利地產(chǎn)長(zhǎng)期借款有所減小。在流動(dòng)性方面，主要表達(dá)為流動(dòng)負(fù)債，2021年占總負(fù)債的比例為72%。2021年到2021年間，保利地產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)有所增加，約6個(gè)百分點(diǎn)。所有者權(quán)益方面，2021年到2021年間，增長(zhǎng)近2個(gè)百分點(diǎn)。股東權(quán)益增加。表3.2021年——2021年利潤(rùn)表主要科目變化情況

14—15年的變化率13—14年的變化率營(yíng)業(yè)總收入0.13180.1808主營(yíng)業(yè)務(wù)收入0.13180.1808凈利潤(rùn)0.18240.19952021年2021年金額占總本錢比例金額占總本錢比例營(yíng)業(yè)總本錢10169693191228751營(yíng)業(yè)本錢/主營(yíng)業(yè)務(wù)本錢82453300.8174122570.81營(yíng)業(yè)稅金及附加12156910.1211147730.12期間費(fèi)用6930450.0685395890.059注：?jiǎn)挝弧叭f元〞營(yíng)業(yè)總收入方面，2021年至2021年的增長(zhǎng)較快，隨后一年增速有所下調(diào)。但是，凈利潤(rùn)的增速在三年間變化不大。營(yíng)業(yè)總本錢中，營(yíng)業(yè)本錢占比為81%，且保持穩(wěn)定。表4.2021年——2021年現(xiàn)金流量表主要科目變化情況14—15年的變化率13—14年的變化率銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金0.280.028經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)0.30-0.015經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)0.06-0.01經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-2.70.07投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)-0.203.43投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)-0.220.68投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-0.220.42籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)-0.190.05籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)0.47-0.07籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-1.890.59從上表可以看出，銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金2021年較2021年有一個(gè)大幅度的上升。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~在14年有小幅度增加，但是在2021年下降比較明顯。而且，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~在2021年同樣表現(xiàn)為增加，2021年大幅度下降?！捕承袠I(yè)平均及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較表5.2021年總資產(chǎn)比例構(gòu)成圖

華夏幸福保利萬科中糧地產(chǎn)金科金地大龍地產(chǎn)恒大流動(dòng)資產(chǎn)94.48%95.92%91.42%87.81%91.62%86.51%91.19%80.86%貨幣資金14.21%10.95%12.34%15.74%9.17%13.66%16.43%12.54%交易性金融資產(chǎn)0.00%0.00%0.01%0.00%0.00%0.00%0.00%2.31%存貨68.72%73.05%62.49%70.55%75.87%61.95%53.03%52.07%其他應(yīng)收款0.83%4.83%0.80%0.92%2.12%7.64%0.33%3.38%非流動(dòng)資產(chǎn)5.52%4.08%8.58%12.19%8.38%8.38%8.81%19.14%對(duì)外投資資產(chǎn)0.39%3.00%5.38%8.89%3.95%14.28%5.77%13.04%固定資產(chǎn)1.44%0.68%0.45%1.27%1.38%0.21%1.78%3.27%無形資產(chǎn)0.40%0.01%0.17%0.13%0.07%0.00%0.00%0.08%2021年，保利流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例在全行業(yè)來看最高，到達(dá)95.92%。當(dāng)然，行業(yè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬科也在91.42%。但是相對(duì)于行業(yè)平均值來看，保利流動(dòng)資產(chǎn)比例較好。其他應(yīng)收款方面，行業(yè)內(nèi)占比較少，保利和金地其他應(yīng)收款占總資產(chǎn)的比例分別為4.83%和7.64%，這值得警惕。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬科其他應(yīng)收款缺乏1%。一般來說，現(xiàn)金比率在15%左右較適宜，只有華夏幸福、中糧地產(chǎn)、恒大較符合這一要求，保利可能會(huì)面臨資金鏈斷裂的問題。存貨方面，保利地產(chǎn)的存貨高達(dá)73%，位居第二。相比萬科62.49%，保利有一定的去庫存壓力。由于存貨的變現(xiàn)能力較其他流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力相對(duì)較弱，因而建議適當(dāng)去庫存，提升企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力。表6.2021年總資產(chǎn)比例構(gòu)成圖華夏幸福保利萬科中糧地產(chǎn)金科金地大龍地產(chǎn)恒大流動(dòng)資產(chǎn)91.19%95.26%89.49%89.56%91.45%83.98%94.05%80.89%貨幣資金21.82%9.28%8.70%16.88%9.83%10.77%19.62%21.67%交易性金融資產(chǎn)0.00%0.00%0.02%0.00%0.00%0.00%0.00%0.04%存貨59.67%71.38%60.22%68.68%75.52%55.72%58.28%50.86%其他應(yīng)收款1.19%7.51%1.30%3.82%1.55%8.88%1.15%2.87%

非流動(dòng)資產(chǎn)8.81%4.74%10.51%10.44%8.55%16.02%5.95%19.11%對(duì)外投資資產(chǎn)0.87%3.55%7.43%7.94%3.66%14.28%2.51%12.83%固定資產(chǎn)1.41%0.78%0.80%1.17%2.65%0.21%1.70%2.21%無形資產(chǎn)2.68%0.01%0.17%0.09%0.06%0.00%0.00%0.05%相比較2021年，保利地產(chǎn)的存貨雖然有小幅度下降，但是在全行業(yè)來說，其庫存占比仍然較高。其他應(yīng)收款方面，保利不但沒降反升，在全行業(yè)來說高居第二位。在對(duì)外投資資產(chǎn)方面，保利地產(chǎn)是低于行業(yè)平均值的，相比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬科，也差了4個(gè)百分點(diǎn)左右。表7.2021年負(fù)債比例構(gòu)成圖華夏幸福保利萬科中糧地產(chǎn)金科金地大龍地產(chǎn)恒大有息負(fù)債18.05%35.38%19.96%58.40%34.13%34.42%0.00%43.10%短期借款8.22%1.14%0.61%16.94%3.20%3.55%0.00%22.00%長(zhǎng)期借款9.83%31.76%8.80%29.24%30.93%25.79%0.00%21.10%應(yīng)付債券0.00%2.47%2.96%3.35%0.00%5.09%0.00%0.00%無息負(fù)債81.95%64.62%80.08%40.23%65.87%65.58%100.00%56.90%流動(dòng)負(fù)債87.80%65.75%88.06%66.38%66.34%66.11%100.00%74.08%非流動(dòng)負(fù)債12.20%34.25%11.94%33.62%33.66%33.89%0.00%25.92%房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要手段是通過向銀行長(zhǎng)期借款的方式，歸還期限一般都是在3—5年或者更長(zhǎng)。相比行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬科，其有息負(fù)債為19.96%，而保利到達(dá)了35.38%。所有，保利可以適當(dāng)考慮減少有息負(fù)債比例，從而減少企業(yè)負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，相比較行業(yè)平均值，保利的有息負(fù)債比例接近平均值。值得注意的是，保利地產(chǎn)的有息負(fù)債中，長(zhǎng)期借款比例較高。在行業(yè)內(nèi)看，也是比例最高的。這說明保利的借貸能力較強(qiáng)，機(jī)構(gòu)愿意對(duì)其長(zhǎng)期放貸。

圓優(yōu)Kaa%MST圓優(yōu)Kaa%MST嶼般A華夏車幅42.5#%保期111B%萬科羽M%中軸地產(chǎn)4S.31%金科11.98%金地■28.21%火龍地產(chǎn)■45.14%恒大20.00%，械隔3119W1B24^時(shí)64%1-42.94%-2J3%4.7$%?百業(yè)粗盅本44m11,47143118%骯斷$,13%■2733%<43.13%21.41%圖1、2021-2021年全行業(yè)總收入、總本錢及利潤(rùn)變化趨勢(shì)圖從總體上看，2021-2021年全行業(yè)總收入、總本錢及利潤(rùn)差異比較明顯。保利地產(chǎn)在營(yíng)業(yè)總收入和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率上，表現(xiàn)上都比較突出，均高于行業(yè)平均。相比行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬科，保利在營(yíng)業(yè)總收入和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率上均遜色于萬科，而且差距還是比較明顯。但是在營(yíng)業(yè)總本錢上，保利營(yíng)業(yè)總本錢增長(zhǎng)率較低。〔三〕總量分析評(píng)價(jià)在資產(chǎn)中，保利地產(chǎn)的存貨占比很高，比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬科高出近10個(gè)百分點(diǎn)且高于行業(yè)均值。這說明保利地產(chǎn)存在去庫存壓力。當(dāng)然，另一方面，說明保利地產(chǎn)的拿地能力還是很強(qiáng)，市場(chǎng)后勁很大。一般來說，現(xiàn)金比率在15%左右較適宜，保利現(xiàn)金比率10%左右，可能會(huì)面臨資金鏈斷裂的問題。其他應(yīng)收款方面，行業(yè)內(nèi)占比較少，保利其他應(yīng)收款占總資產(chǎn)的比例為4.83%，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬科其他應(yīng)收款缺乏1%。保利地產(chǎn)應(yīng)減少其他應(yīng)收款的占比。負(fù)債中，保利地產(chǎn)有息負(fù)債偏向長(zhǎng)期負(fù)債，借貸能力很強(qiáng)。但是相比萬科，保利有息負(fù)債比例較高，企業(yè)存在一定的利息支付負(fù)擔(dān)，可以考慮適當(dāng)擴(kuò)大無息負(fù)債比例。第三局部：比率分析〔一〕個(gè)體分析1、償債能力分析表8.2021年——2021年保利地產(chǎn)償債指標(biāo)情況指標(biāo)202120212021變現(xiàn)能力比率流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債1.821.871.85速動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)-存貨-預(yù)付款項(xiàng)-其他流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債0.2630.3260.43現(xiàn)金比率=貨幣資金+交易性金融資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債0.2030.2140.169負(fù)債比率資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債/總資產(chǎn)0.780.7790.76產(chǎn)權(quán)比率=總負(fù)債/所有者權(quán)益3.543.523.16有形凈值債務(wù)率-總負(fù)債/凈資產(chǎn)-無形資產(chǎn)3.543.523.158

利息保障倍數(shù)=息稅前利潤(rùn)總額EBIT/利息費(fèi)用=（企業(yè)的凈利潤(rùn)+企業(yè)支付的利息費(fèi)用+企業(yè)支付的所得稅）/利息費(fèi)用16.4813.2511.36從變現(xiàn)能力來看，流動(dòng)比率表現(xiàn)良好且比較穩(wěn)定在1.8以上。速凍比率在三年間均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，說明保利地產(chǎn)的短期償債能力在不斷增強(qiáng)?，F(xiàn)金比率方面，2021年到2021年有一個(gè)較大幅度的下降。但是整體上維持在15%以上。從負(fù)債比率來看，三年的資產(chǎn)負(fù)債率變化不大，維持在76%——78%之間。產(chǎn)權(quán)比率方面，從2021年到2021年三年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，且在2021下降的較為明顯。利息保障倍數(shù)雖然三年不斷下降，但是均在10以上，利息歸還能力沒有任何問題。2、營(yíng)運(yùn)能力分析表9,2021年——2021年保利地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)指標(biāo)情況202120212021存貨周轉(zhuǎn)率0.300.290.30存貨期1211.821232.901212.60應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率4.307.014.52收賬期83.1051.3679.59營(yíng)業(yè)周期1294.921284.261292.19應(yīng)付帳款周轉(zhuǎn)率4.001.531.42付賬期90.04229.93206.51現(xiàn)金周期1204.881049.061038.55流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.340.340.34總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.330.330.32存貨周轉(zhuǎn)率方面，2021年——2021年保利地產(chǎn)根本保持不變，故存貨期也沒有大的發(fā)生變化。應(yīng)付帳款周轉(zhuǎn)率方面，三年呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，說明企業(yè)占款能力有一定的上升。總體來看，現(xiàn)金周期呈現(xiàn)不斷下降的趨勢(shì)。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率根本沒有變化。3、盈利能力分析表10.2021年——2021年保利地產(chǎn)盈利能力指標(biāo)情況指標(biāo)202120212021銷售凈利率=凈利潤(rùn)/銷售收入0.1360.1300.128銷售毛利率=〔銷售收入-銷售本錢〕/銷售本錢0.2520.3200.322資產(chǎn)凈利率〔總資產(chǎn)收益率〕=凈利潤(rùn)/平均資產(chǎn)總額0.0440.0420.042凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/平均凈資產(chǎn)0.1890.1900.191從銷售凈利率看，保利地產(chǎn)三年間均保持良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。但是，銷售毛利率卻呈現(xiàn)不斷下降趨勢(shì)。資產(chǎn)凈利率根本上保持不變，維持在0.04左右。凈資產(chǎn)收益率三年間有下幅度的下降，維持在19%附近。4、增長(zhǎng)能力分析

表11.2021年——2021年保利地產(chǎn)增長(zhǎng)能力指標(biāo)情況指標(biāo)202120212021銷售收入增長(zhǎng)率=〔本期末銷售收入-上期末銷售收入〕/上期末銷售收入0.13180.18080.3403利潤(rùn)增長(zhǎng)率=〔本期末利潤(rùn)總額-上期末利潤(rùn)總額〕/上期末利潤(rùn)總額0.20330.1820.1899凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率=〔本期末凈利潤(rùn)-上期末凈利潤(rùn)〕/上期末凈利潤(rùn)0.18240.19950.189可持續(xù)增長(zhǎng)率（用范霍恩方程式〕（銷售凈利率X總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率X收益留存率*期末權(quán)益乘數(shù)）/（1-銷售凈利率X總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率X收益留存率義期末權(quán)益乘數(shù)）0.1850.2021560.20225銷售收入增長(zhǎng)率三年間有較大的幅度下降。利潤(rùn)增長(zhǎng)率在2021年和2021年沒有較大變化，但是在2021年有明顯的上漲。凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率穩(wěn)中有降，可持續(xù)增長(zhǎng)率在2021年也有一個(gè)明顯的下降?？傮w來看，保利地產(chǎn)增長(zhǎng)率指標(biāo)值較好，但是趨勢(shì)下行。5、上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)表12.2021年——2021年保利地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)情況指標(biāo)202120212021每股收益=〔凈利潤(rùn)-優(yōu)先股息〕/年度末普通股數(shù)1.5681.3261.66每股凈資產(chǎn)=年度末股東權(quán)益/年度末普普通股數(shù)9.057.5379.688每股股利=股利/年度末普通股數(shù)0.2160.19560.232每股營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量=（經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量-優(yōu)先股股利〕/流通在外的普通股股數(shù)1.6575-0.9747-1.3665現(xiàn)金股利保障倍數(shù)=（經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量-優(yōu)先股股利〕/支付的現(xiàn)金股利7.67-4.98/股利保障倍數(shù)=每股收益/每股股利7.2596.787.155市盈率=每股市價(jià)/每股收益6.78578.164.97市凈率=每股市價(jià)/每股凈資產(chǎn)1.175691.43550.85股票獲利率=每股股利/每股市價(jià)0.02030.0180.028股利支付率=每股股利/每股收益0.1377550.1470.139759留存盈利比率=（凈利-全部股利〕/凈利0.86220.85250.86

這里，我們主要關(guān)注到以下指標(biāo)：市盈率2021年到2021間先上升后下降。市凈率在2021年沒有到達(dá)1，這說明市場(chǎng)存在對(duì)保利地產(chǎn)的市值低估。留存盈利比率維持在86%，留存盈利比率較高?！捕承袠I(yè)平均及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較1、償債能力圖2.行業(yè)流動(dòng)比率情況2021年地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)比率平均值為1.73。2021年地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)比率平均值為1.8?？梢钥闯?，保利地產(chǎn)的流動(dòng)比率均高于行業(yè)平均。說明保利地產(chǎn)的資產(chǎn)流動(dòng)性比較好。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬科的流動(dòng)比率也在保利之下。0-00華漢萬科1呆利大龍in大⑥地能科中糧平均—20140.270.340.310名S0.930.420.220.340.46-^2015o.m口-MM0.43.1,15工「二后口.鼻耳口.L9口HQ.53圖3.行業(yè)速動(dòng)比率情況由于保利地產(chǎn)的存貨占比很高，速動(dòng)比率明顯低于行業(yè)均值。但是相比行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬科，兩者差異不大。從這里也可以看出，保利地產(chǎn)的庫存存在壓力。

圖4.行業(yè)現(xiàn)金比率情況 圖5.行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率情況保利地產(chǎn)的現(xiàn)金比率均低于行業(yè)均值。一方面，保利地產(chǎn)借貸能力強(qiáng)；另一方面，保利地產(chǎn)占款能力強(qiáng)。但是，這仍存在短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。相比行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬科，保利兩年間的現(xiàn)金比率要比萬科好。這從側(cè)面驗(yàn)證，現(xiàn)金比率與公司的行業(yè)地位和借貸能力相關(guān)?，F(xiàn)金過多也會(huì)造成資金的浪費(fèi)。資產(chǎn)負(fù)債率方面，資產(chǎn)負(fù)債率14與15年差不多，平均值為0.7。保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率維持在76%以上，高于行業(yè)均值。相比萬科，兩者沒有明顯差異。圖6.行業(yè)產(chǎn)權(quán)比率情況 圖7.行業(yè)有形凈值債務(wù)率情況產(chǎn)權(quán)比率方面，保利地產(chǎn)接近行業(yè)均值。相比萬科，兩者差異不大，維持在3.4左右。有形凈值債務(wù)率方面，保利地產(chǎn)在2021年是高于行業(yè)均值的，但是在2021年明顯低于行業(yè)均值。相比萬科，萬科兩年間變化不大，而保利在2021年有一個(gè)顯著的下降過程。

圖8.行業(yè)利息保障倍數(shù)情況保利地產(chǎn)的利息保障倍數(shù)與均值持平，但是相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬科而言，其數(shù)值較高。總計(jì)而言，保利地產(chǎn)的利息歸還能力較強(qiáng)。2、營(yíng)運(yùn)能力分析2500200015001000500利龍夏地科科糧大均保大華金金萬中^―201420151000500利龍夏地科科糧大均保大華金金萬中圖10.圖10.行業(yè)存貨期情況0.3297。 " " ? ■ ' ' ' ' '侵M丈工隼。*沌生科占*1中斷■就行士鼻力圖9.行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率情況2021年地產(chǎn)行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率平均值為0.334。2021年地產(chǎn)行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率平均值為總體來看，行業(yè)平均值有小幅度下降，但是不是很明顯。保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率是低于行業(yè)均值的，且低于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬科。由此可見，保利地產(chǎn)去庫存壓力明顯。與之對(duì)應(yīng)的，保利地產(chǎn)的存活期較行業(yè)均值和萬科要高。

圖11.行業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率情況 圖12.行業(yè)營(yíng)業(yè)周期情況2021年地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率平均值為8.94。2021年地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率平均值為7.01。地產(chǎn)行業(yè)總體變化不大。最突出的是，萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率很高，分別為58.87，88.79。保利地產(chǎn)咋應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率上均低于行業(yè)均值和萬科，這說明保利地產(chǎn)的收賬能力存在欠缺。營(yíng)業(yè)周期方面，保利地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)周期高于行業(yè)均值和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬科。保利 鞋登施翻萬部林田：俄制保利 鞋登施翻萬部林田：俄制+加E圖13.行業(yè)應(yīng)付帳款周轉(zhuǎn)率情況 圖14.行業(yè)現(xiàn)金周期情況2021年地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)付帳款周轉(zhuǎn)率平均值為1.17。2021年地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)付帳款周轉(zhuǎn)率平均值為1.08。保利地產(chǎn)的應(yīng)付帳款周轉(zhuǎn)率高于行業(yè)均值，與萬科根本持平。2021年地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金周期平均值為810天，2021年地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金周期平均值為809天。保利地產(chǎn)的現(xiàn)金周期遠(yuǎn)高于行業(yè)均值，且比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬科要長(zhǎng)。

圖15.圖15.行業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率情況圖16.行業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率情況兩年間，保利地產(chǎn)和行業(yè)均值沒有發(fā)生變化。保利地產(chǎn)的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率稍微高于行業(yè)平均值。相比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬科，2021年保利地產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高于萬科，但是2021年萬科的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有明顯的上升，所以在2021年保利地產(chǎn)的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低于萬科?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面，保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值，2021年高于萬科，在2021年萬科那么實(shí)現(xiàn)了反超?？偨Y(jié)來看，萬科在2021年流動(dòng)資產(chǎn)和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都有明顯的提升，相比之下，保利地產(chǎn)維持現(xiàn)狀。3、盈利能力分析圖17.行業(yè)銷售凈利率情況2021和2021年行業(yè)的銷售凈利率均值分別為：11.31%和11.67%。保利地產(chǎn)2021和2021年的銷售凈利率分別為13.63%和13.05%，均高于行業(yè)均值。保利地產(chǎn)2021和2021年的銷售凈利率與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬科差異非常小。

527W2B.41%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%000%32口3\|29.35%囪伽華夏幸福ee中糧地產(chǎn)的 大龍地產(chǎn)”2S.18%保利****萬科”“恒大（港）銷售毛利率527W2B.41%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%000%32口3\|29.35%囪伽華夏幸福ee中糧地產(chǎn)的 大龍地產(chǎn)”2S.18%保利****萬科”“恒大（港）銷售毛利率金科股份E? 金地—2015年一N口儲(chǔ)年15.B9%37SB^J64%總資產(chǎn)收益率5.0嗎4.則4.00^150%100%2.5W，2m1.5CH41.*050%C0EPW保利… 萬科e恒大闊金科股份g金地*“華夏幸福…中糧地產(chǎn)e大龍地產(chǎn)”一如弭一如d年行業(yè)2021和2021年的銷售毛利率均值分別為：31.56%J64%總資產(chǎn)收益率5.0嗎4.則4.00^150%100%2.5W，2m1.5CH41.*050%C0EPW保利… 萬科e恒大闊金科股份g金地*“華夏幸?！屑Z地產(chǎn)e大龍地產(chǎn)”一如弭一如d年*21：聽15.00%1*21：聽15.00%1白.日1%13.39%圖19.行業(yè)總資產(chǎn)收益率情況行業(yè)2021和2021年的總資產(chǎn)收益率均值分別為：3.05%和3.50%。反觀保利地產(chǎn)，2021和2021年的總資產(chǎn)收益率分別為4.37%和4.19%，均高于行業(yè)均值。這說明保利地產(chǎn)的資產(chǎn)盈利能力還是較行業(yè)高一籌。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬科2021年的總資產(chǎn)收益率為4,64%，2021年為3.91%，有一個(gè)較大幅度的提升?？傮w來看，萬科在2021年雖然不如保利，但是在2021年實(shí)現(xiàn)了彎道超車。凈資產(chǎn)收益率30?% '27.wm|25.00%50.00%O.M%O.M%-10.GO%S.M%|279%恒大（港j 金科股儕*2金地… 圣夏幸福?”一中糧地產(chǎn)1?大龍地產(chǎn)"

圖20.行業(yè)凈資產(chǎn)收益率情況行業(yè)2021和2021年的凈資產(chǎn)收益率均值分別為：14.08%和15.12%。保利地產(chǎn)2021和2021年的凈資產(chǎn)收益率分別為18.97%和18.91%，高于行業(yè)均值。相比萬科，2021年17.43%，2021年有一個(gè)大幅度的上升，為20.58%。由此可見萬科在2021年的凈資產(chǎn)收益率要好于保利地產(chǎn)。4、增長(zhǎng)能力分析銷售收入增長(zhǎng)率愈高，代表公司產(chǎn)品銷售量增加，市場(chǎng)占有率擴(kuò)大，未來成長(zhǎng)也愈樂觀。凈利潤(rùn)多，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益就好，它是衡量一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的重要指標(biāo)。凈利潤(rùn)的多寡取決于兩個(gè)因素，一是利潤(rùn)總額，其二就是所得稅。凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率代表企業(yè)當(dāng)期凈利潤(rùn)比上期凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)幅度，指標(biāo)值越大代表企業(yè)盈利能力越強(qiáng)?？沙掷m(xù)增長(zhǎng)率是指不增發(fā)新股并保持目前經(jīng)營(yíng)效率和財(cái)務(wù)政策條件下公司銷售可以實(shí)現(xiàn)的最高增長(zhǎng)率。如果某一年的公式中的4個(gè)財(cái)務(wù)比率有一個(gè)或多個(gè)比率提高，在不增發(fā)新股的情況下，那么實(shí)際增長(zhǎng)率就會(huì)超過上年的可持續(xù)增長(zhǎng)率。T利夏科士科地T利夏科士科地M友業(yè)4M年刁悟金金中大出圖21.行業(yè)銷售收入增長(zhǎng)率情況2021年行業(yè)銷售收入增長(zhǎng)率為12.09%，保利地產(chǎn)根本與此持平。相比萬科，2021年萬科的銷售收入增長(zhǎng)率40%左右，遠(yuǎn)高于保利地產(chǎn)。圖22.行業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率情況 圖23.行業(yè)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率情況2021年利潤(rùn)增長(zhǎng)率行業(yè)平均水平為20.43%，保利地產(chǎn)為20.33%，與行業(yè)平均水平持平。萬科的利潤(rùn)增長(zhǎng)率為33.66%，遠(yuǎn)高于保利地產(chǎn)和行業(yè)均值。凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率方面，保利地產(chǎn)

2021年和2021年行業(yè)可持續(xù)增長(zhǎng)率均值分別為42.64%和52.54%。保利地產(chǎn)2021年和2021年可持續(xù)增長(zhǎng)率分別為20.19%和18.50%，均比行業(yè)均值小很多。萬科2021年和2021年可持續(xù)增長(zhǎng)率分別為23.98%和15.19%，類似于保利地產(chǎn)，兩者的可持續(xù)增長(zhǎng)率均不高。5、上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)SoooooO&oooDOSoooooO&oooDO2.0.&6.4.2.0.111大龍

中糧

金施

金科

....-大E科華夏率福朱利—?—20159.055.119.0810.3D35410.583.30259-?^20147.547407.997J09559m330257—?—20139695.036.984.948.57&512.982.46—?—20151,662.051370.S50.S21.010.290.28-*-20141.3312j6711 1j_15Qjfi311.11D_33O.lfi—1^20151.571J811.64K260291j080.400JJ7圖25.行業(yè)每股收益情況圖26.行業(yè)每股凈資產(chǎn)情況0.580.720500.&20.800.040.250.31口,疝［043|圖25.行業(yè)每股收益情況圖26.行業(yè)每股凈資產(chǎn)情況0.580.720500.&20.800.040.250.31口,疝［043|L94| 19,03OSO025041ai4j1,630.740.03OjOOD.00保利—?—2(nr：022—?—POLI0.201^^2013033mJOOJOOJOO642D.一《龍

中糧

金地

金科

恒大

萬科

華夏幸苣

比利^^2O15|1EEZ821再5。.14除10LgR-LOO-0.09^^2014凡*79」65卜師電力限140司2LLL31.3/上上3U.18l.j/J.4UU.351.811.2b圖27.圖27.行業(yè)每股股利情況圖28.行業(yè)每股營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量情況每股收益方面，保利地產(chǎn)2021年至2021年間不斷下降，但是均明顯高于行業(yè)均值，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手根本持平。每股凈資產(chǎn)方面，保利地產(chǎn)高于行業(yè)均值，但是稍稍不如競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬科。每股